1、本科生畢業(yè)論文我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因及防范學生姓名 指導教師 級 不 學 院 專 業(yè) 班 級 學 號 二0一 年 月 日我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因及防范 摘 要房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的高風險的行業(yè)，我國現(xiàn)時期房地產(chǎn)業(yè)的風險高度集中于商業(yè)銀行。我國房地產(chǎn)市場在差不多正常進展的同時，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場風險正在積聚，表現(xiàn)在部分都市房地產(chǎn)價格上漲過快，其中尤以長三角地區(qū)的中心都市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全形成現(xiàn)實的威脅。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的專門地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重阻礙，下

2、一步房地產(chǎn)價格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場進展格局深刻阻礙到消費者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對商業(yè)銀行來講，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會大幅上升。假如泡沫專門嚴峻，破滅后造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽，存款者會對銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對銀行進行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營理念和制度治理效果逐漸深化，會更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風險。現(xiàn)時期最重要的焦點集中于商業(yè)銀行的流淌性過剩問題。商業(yè)銀行流淌性過剩

3、，不僅對銀行自身的經(jīng)營產(chǎn)生阻礙，而且威脅到整個經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。流淌性過剩將導致銀行業(yè)過度競爭，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風險和利率風險。假如過高的流淌性投向資金和貨幣市場，會導致貨幣市場要緊投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對新一輪的風險問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個人住房貸款的風險防范體系，本論文的寫作目的確實是希望在分析我國個人住房貸款風險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對完善個人住房貸款風險防范體系作出建議。關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風險；商業(yè)銀行The Cause and Control Analysis on Individual Housing Consumpti

4、on Loan of Chinas Commercial Banks AbstractIn order to solve the problem that people cannot afford to purchase house, commercial banks or other financial institutions provide individual housing consumption loan. Because the individual housing consumption loan will take the purchased house as mortgag

5、e, it is also called personal housing mortgage loan. Such large sum and long term loan is the leading role of the bank consumption loan. Nowadays，the individual housing consumption loan has developed dramatically in china, commercial banks are trying hard to expand its business and grab the loan mar

6、ket.However, the housing price has risen quickly in recent years, which leads to the regional real estate bubble. Because the safety of the loan is closely related to the market value of the mortgage. The price fluctuations in real estate market will have direct impact on the individual housing cons

7、umption loan. Thus, attentions have been paid to the relation between housing price fluctuations and financial risks.On the other hand, Chinese commercial banks are now facing the difficulty of liquidity surplus, which drives the banks to take rapid reforms. Under this circumstance, commercial banks

8、 need to take a new view of the risk of their personal housing consumption loans.This paper is trying to analysis the risks of the personal housing loans of Chinese commercial banks. It starts with reviewing the development of individual housing consumption loan, and then analysis how it would devel

9、op in the next two decades，the characters and advantages of it are also given. The next step is to focus on the risk behaviors of the personal housing consumption loans. When analyzing the causing factors of loan risk, the real estate hot and liquidity surplus are given much considerations. And the

10、ends of the paper, several advices are put forward on how to keep the housing consumption loan safe. Key words: Individual Housing Consumption Loan, Risk, Commercial Banks目 錄 TOC o 1-3 u 前 言 PAGEREF _Toc263191571 h 1（一）研究意義 PAGEREF _Toc263191572 h 1（二）論文框架 PAGEREF _Toc263191573 h 1一、我國個人住房貸款概述 PAGER

11、EF _Toc263191574 h 3（一）個人住房貸款的差不多概念 PAGEREF _Toc263191575 h 31個人住房貸款的分類 PAGEREF _Toc263191576 h 32個人住房貸款的要緊特點 PAGEREF _Toc263191577 h 33個人住房貸款的流程 PAGEREF _Toc263191578 h 4（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及要緊風險 PAGEREF _Toc263191579 h 51個人住房貸款現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc263191580 h 52個人住房貸款的要緊風險 PAGEREF _Toc263191581 h 7二、我國個人住房貸款風險

12、的要緊成因 PAGEREF _Toc263191582 h 9（一）逆向選擇和道德風險 PAGEREF _Toc263191583 h 91個人住房貸款中的逆向選擇 PAGEREF _Toc263191584 h 92個人住房貸款中的道德風險 PAGEREF _Toc263191585 h 9（二）房地產(chǎn)泡沫 PAGEREF _Toc263191586 h 101我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析 PAGEREF _Toc263191587 h 102房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風險 PAGEREF _Toc263191588 h 12（三）商業(yè)銀行流淌性過剩 PAGEREF _Toc263191589

13、h 131商業(yè)銀行流淌性過剩的緣故分析 PAGEREF _Toc263191590 h 132流淌性過剩對個人住房貸款風險的阻礙 PAGEREF _Toc263191591 h 13（四）房地產(chǎn)業(yè)風險操縱及防范制度缺陷 PAGEREF _Toc263191592 h 141房地產(chǎn)業(yè)進展不規(guī)范 PAGEREF _Toc263191593 h 142房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘 PAGEREF _Toc263191594 h 14三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施 PAGEREF _Toc263191595 h 16（一）建立和完善個人住房信貸保障制度 PAGEREF _Toc263191596 h

14、 161完善房貸保險制度 PAGEREF _Toc263191597 h 162設(shè)立房貸擔保人 PAGEREF _Toc263191598 h 16（二）建立銀行內(nèi)部風險操縱體系 PAGEREF _Toc263191599 h 171加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預測 PAGEREF _Toc263191600 h 172調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置 PAGEREF _Toc263191601 h 183加強銀行自身操作治理 PAGEREF _Toc263191602 h 18（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 PAGEREF _Toc263191603 h 191創(chuàng)新個人住房貸款品種 PAGE

15、REF _Toc263191604 h 192增加個人住房貸款的利率品種 PAGEREF _Toc263191605 h 19（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預測 PAGEREF _Toc263191606 h 201加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選 PAGEREF _Toc263191607 h 202拓寬房地產(chǎn)融資渠道 PAGEREF _Toc263191608 h 20結(jié)束語 PAGEREF _Toc263191609 h 22參考文獻 PAGEREF _Toc263191610 h 23致 謝 PAGEREF _Toc263191611 h 24聲明及論文使用的授權(quán) PAGEREF _Toc263

16、191612 h 25前 言（一）研究意義美國“次貸”危機的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴峻危及到了實體經(jīng)濟，即講明了一個事實：住房貸款盡管相對比較安全，但其風險一旦形成，便會迅速擴張出現(xiàn)大面積的金融風波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟的進展。關(guān)于我國而言，房地產(chǎn)金融風險要緊集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長，累積的風險也越來越多，而關(guān)于風險的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實際經(jīng)驗。另外，中國房地產(chǎn)市場起步較晚，行業(yè)治理不夠規(guī)范，個人信用體制不完善，使得個人住房貸款風險日益顯現(xiàn)，加強個人住房貸款的風險已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國房地產(chǎn)金融風險，著重對商業(yè)銀

17、行個人住房貸款風險治理研究，對商業(yè)銀行防范個人住房貸款風險提出建議，為保證貸款安全，防范金融風險的發(fā)生有著現(xiàn)實意義。（二）論文框架研究個人住房貸款風險防范，首先應(yīng)該了解其風險產(chǎn)生緣故、風險現(xiàn)狀及以后面臨的狀況，論文的差不多框架如下：第2章對我國個人住房貸款的概述。首先是其進展現(xiàn)狀，然后通過對我國住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)進展趨勢的預測展望個人住房貸款的進展前景。為講明風險產(chǎn)生根源，還需要對個人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第3章具體分析我國個人住房貸款的風險產(chǎn)生的要緊緣故。要緊從借款人風險（逆向選擇和道德風險）、國家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流淌性風險）、

18、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個個人住房貸款鏈條上的各個因素，抓出重點進行風險剖析。第4章針對第3章所列舉的風險緣故，進行風險防范的措施。對借款人風險提出了完善保險制度及擔保人的設(shè)立；關(guān)于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度動身進行宏觀經(jīng)濟走勢分析、優(yōu)化資源配置和加強自身治理操作；關(guān)于流淌性風險，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風險；關(guān)于整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險；銀行可建立篩選機制和拓寬融資渠道等方法來防范。一、我國個人住房貸款概述（一）個人住房貸款的差不多概念中國人民銀行個人住房貸款治理方法對個人住房貸款做出如下定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用一般住房的貸款住房的貸款

19、。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。貸款人，即發(fā)放個人住房貸款的金融機構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1個人住房貸款的分類目前個人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分要緊有以下三類：第一，政策性個人住房貸款。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建筑、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。要緊包括：住房公積金治理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國家安居工程發(fā)放的個人住房抵押貸款等。第二，自營性或商業(yè)性個人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行

20、以汲取居民住宅儲蓄存款及其他存款為資金來源向居民個人發(fā)放的用于購買、建筑和修葺自住住房的貸款。要緊品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。第三，個人住房組合貸款。它是政策性和自營性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，假如這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。本文要緊圍繞商業(yè)性個人住房抵押貸款展開論述。2個人住房貸款的要緊特點個人住房貸款作為一種消費性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下要緊特點：第一，長期性。由于住房價值大

21、，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時刻的積存，因此個人住房貸款期限短則幾年，長則10年、20年，最長期限可達30年。這就為信用風險的緩慢積聚提供了條件。國際經(jīng)驗認為個人住房貸款的信用風險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。 第二，零售性。個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當分散單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個人的工作、家庭、收支、資信等差不多情況各異，同時單筆貸款金額較小，時期還款流小，與銀行進行多次合作的機會少，這些都會造成銀行調(diào)查取證、跟蹤治理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風險，因而形成了風險分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對借款者資信狀況了解的

22、準確程度和對借款人資信狀況的變化進行跟蹤監(jiān)督在專門大程度上決定著貸款的安全程度。假如要對異地借款的資信狀況進行調(diào)查并不容易，對借款人的資信狀況的變化進行跟蹤也是相當困難的，銀行要做這些工作必須要花費相當多的人力、物力和財力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有專門強的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模專門大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻專門小的局面。3個人住房貸款的流程貸款操作的要緊流程如圖1所示：個人住房貸款風險治理制度貸前審查貸后治理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計圖1 個人住房貸款操作流程由上圖可見，個人方面：個人貸款申請信貸受理審查上報審核批準辦理發(fā)放手續(xù)

23、償還貸款清戶撤押。銀行方面：要緊分為貸前審查與貸后治理兩大塊、5個環(huán)節(jié)依次進行。這五個環(huán)節(jié)的每個環(huán)節(jié)在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險治理中都起著舉足輕重的作用，任何一個環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必定會種下風險隱患。（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及要緊風險1個人住房貸款現(xiàn)狀我國住房貸款占比偏高，住房貸款風險顯現(xiàn)。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)可能房地產(chǎn)價格的波動已阻礙到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落時期，住房貸款的

24、風險顯現(xiàn)。假如房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風險就會專門快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定進展。表1 歷年全國個人住房貸款狀況表(19972008) 單位：億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782

25、620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303500298009.82資料來源：國家統(tǒng)計局都市以上海為例，上海住房信貸政策直同意央行信貸政策的指導，在以后一段時刻內(nèi)，依舊對首套房實行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特不是二套以上）則依照市場風險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但可不能有禁止性限制。因此，關(guān)于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區(qū)不在于資金成本不同。因此在一定程度上，住房貸款政策鼓舞一般住房的購買，從上海個人住房貸款余額走勢看（見

26、圖2），隨時刻推移持續(xù)增長表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強勁。圖2. 上海中資銀行本外幣個人住房貸款余額 單位：億元資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。截止2009年，我國個人住房貸款余額為4.38萬億元，比剛剛起步時的1997年末(235.46億元)增加了4356.54億元，增長了185倍，而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80以上。盡管住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。有些都市個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行要緊的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速進展使商業(yè)銀行

27、在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獵取背后潛在的巨大風險。建設(shè)銀行2009年度年報顯示（見下表2）：2009年建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風險逐步顯現(xiàn)。表2 中國建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,

28、351,31557,1781.71%2,689,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個人消費貸款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)

29、務(wù)151,6387,7705.12%119,4676120.51%總計4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%資料來源：中國建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報告。2個人住房貸款的要緊風險風險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟損失的可能性。商業(yè)銀行的風險有專門多表現(xiàn)形式，如借款人風險、宏觀經(jīng)濟風險、流淌性風險、開發(fā)商風險等等。（1）借款人風險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時刻中，個人資信狀況面臨著專門大的不確定性，因家庭、工作、健康等緣故造成個人支付能力下降

30、等情況專門容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人要緊用于投資需求，而當房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔相當大的金融風險，假如操縱不力，就可能引發(fā)金融動蕩。（2）宏觀經(jīng)濟風險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必定發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于高速進展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消逝。同時，目前

31、國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。以上因素將不可幸免地對微觀面產(chǎn)生巨大的阻礙。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢е裸y行資產(chǎn)質(zhì)量嚴峻下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流淌性風險。關(guān)于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流淌性風險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是能夠同意的，然而那個缺口應(yīng)當操縱在一定的比例范圍內(nèi)。依照國際經(jīng)驗，個人住房

32、貸款比重接近或達到18%-20%時，商業(yè)銀行整體流淌性和中長期貸款比例的約束將成為特不突出的問題。在我國中長期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。關(guān)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的都市商業(yè)銀行來講，實際上差不多開始面臨流淌性問題。（4）開發(fā)商風險。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境愛護等情況的阻礙造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準, 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有專門關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房

33、產(chǎn), 用以籌措資金。本文要緊針對個人住房貸款的突出的風險分析其風險成因，并從源頭上研究防范操縱的方法。二、我國個人住房貸款風險的要緊成因（一）逆向選擇和道德風險針對信貸市場借款人信用風險的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對稱是引致信用風險的重要緣故，并會進一步阻礙信貸市場分配效率，導致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能依照所可能的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負擔。因此，信用狀況好

34、的借款人可能由于難以同意比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后情愿同意貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風險偏好者。關(guān)于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，同意貸款者要緊是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們關(guān)于以后能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。結(jié)果，銀行為防范風險而制訂的嚴格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風險。2個人住房貸款中的道德風險道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶

35、來損害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風險依照風險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風險與外部道德風險。內(nèi)部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸治理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責任的不對等和責任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔相應(yīng)的責任。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。包括借款人由財力緣故無力接著還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認為，作為泡沫經(jīng)濟的載體起碼有如下兩個特點：第一，供求關(guān)系不宜達到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和

36、房地產(chǎn)在一段時刻內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟的要緊載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分寬敞，房地產(chǎn)投資一旦成功，專門容易獵取暴利。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的要緊載體之一。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較慎重，而房地產(chǎn)貸款相關(guān)于其他貸款項目而言收益較高，風險較小，因此商業(yè)銀行專

37、門容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合中國行業(yè)景氣分析報告（2002-2003年）給出推斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標準”，即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費三方面進行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，2001-2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。圖3 2001-2009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長，1999-2004年全國商品房銷售額平均年增幅28.3

38、%（見圖4），其中不乏投機炒作的結(jié)果，導致了房價的高速上漲顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖4 1999-2009年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費方面，房價的高速增長已超越了居民的消費能力，高房價使眾多購房者卻步。房價收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標，其公式為：房價收入比=（商品房平均銷售價格*套均面積）城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國要緊都市房價收入比計算結(jié)果如表3：表3 部分都市房價收入比情況（%）項目2000年2001年2002年2003年2004年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918

39、.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，進展中國家的房價收入比一般在3-6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過7-8倍。2003年至2004年房屋銷售價格與可支配收入比較如圖5：圖5 2003-2004年房屋銷售價格與可支配收入上漲增速資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。2007年房屋銷售價格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實講明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實存在。2房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風險泡沫經(jīng)濟往往會給金

40、融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值鈔票，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時刻后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但現(xiàn)在，一有風吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(要緊指房地產(chǎn))嚴峻縮水，大量貸款變成銀行壞賬，假如發(fā)生銀行擠兌，金融機構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。由于

41、土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身確實是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至會許以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款差不多上銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來專門大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務(wù)狀況就會惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機。（三）商業(yè)銀行流淌性過剩1商業(yè)銀行流淌性過剩的緣故分析目前普遍認為引起商業(yè)銀行流淌性過剩的緣故有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費”的經(jīng)

42、濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融進展不平衡。大凡按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。為實現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行汲取存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有自身的目標函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其汲取存款的規(guī)模取決于資金能否順利地投放到市場上去。當資金的投放受到約束時，銀行會對存款的汲取進行調(diào)整，因而其汲取存款的沖動和規(guī)模差不多上有限的。然而，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護自身和政府的信譽，長久以來都在被動地汲取存款。由于國有企業(yè)改革和私

43、營經(jīng)濟進展需要大量的資金，國家沒有對商業(yè)銀行的信貸給予嚴格的操縱，銀行還沒有面對嚴峻的信貸約束。但隨著我國對外日益開放，國家對金融風險越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束，國家開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以操縱。同時，在國內(nèi)經(jīng)濟過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流淌性過剩問題更加突出。 2流淌性過剩對個人住房貸款風險的阻礙貨幣市場的高流淌性要緊緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下， HYPERLINK /n

44、?k=房地產(chǎn) o 房地產(chǎn) t _blank 房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端 HYPERLINK /n?k=房價 o 房價 t _blank 房價的快速上漲，也為一些投資者進入這一領(lǐng)域提供了一個機會。但投資者的資金，要緊來自銀行。因此，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會導致金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風險。在流淌性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風險。特不是房貸相對來講是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都

45、源于銀行，風險更大。（四）房地產(chǎn)業(yè)風險操縱及防范制度缺陷1房地產(chǎn)業(yè)進展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風險、高收益特性。因為該行業(yè)的可觀利潤誘惑，國有、民營資本爭先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有專門強的區(qū)域性，對帶動地點經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實力不強，治理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計，1999年全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷

46、售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，阻礙到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價以求多貸款，事后再將超過正常房價的資金返給借款人等等。2房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其關(guān)于融資的依靠程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)進展的不同時期，都應(yīng)當有不同的融資方式可供選擇，如此的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海那個都市的情況來看（見表4）：

47、表4.上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 單位：億元200620072008國內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源要緊包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。從3年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看（見圖6）：我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源要緊是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。圖6.20

48、06-2008年上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。進一步分析可發(fā)覺，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金治理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分要緊是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有專門大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也確實是講，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。這表明

49、，我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1完善房貸保險制度降低我國個人住房貸款風險的一個重要制度是個人住房貸款保險制度。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，依照合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險，保險人關(guān)于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財產(chǎn)損失承擔賠償責任，或者當被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等緣故不能按期償還貸款本息時負責承擔替借款人償還貸款本息的行為。此類保險要緊有三種，一是綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用保險的綜合保險；二是貸款信用保險，實行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔保相結(jié)合；三是抵

50、押物財產(chǎn)保險。為了降低金融機構(gòu)的信貸風險，中國人民銀行頒布的個人住房貸款治理方法規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或托付貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。目前，我國多家保險公司開展了此項業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。這一險種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的進展，起到了相當?shù)姆e極作用。但這一個人住房貸款保險業(yè)務(wù)開辦不長，經(jīng)驗不足，存在諸多問題，需要加以完善。2設(shè)立房貸擔保人在現(xiàn)實情況中，我國尚沒有科學合理的住房貸款擔保體系，個人購房貸款查找擔保人十分困難。一是目前企業(yè)員流工動日趨頻繁借款人

51、專門難取得所在單位提供的擔保。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔保問題頗多。開發(fā)商本身并不具備擔保的意愿和能力，一旦借款人違約，違約風險往往會落在銀行身上。面對我國個人住房貸款擔保人缺位的狀況，2000年后我國各地先后設(shè)立起地點性置業(yè)擔保機構(gòu)。這批機構(gòu)在房地產(chǎn)金融風險防范上起到了先行者的作用。然而目前各地擔保公司仍然面臨著以下幾個問題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認可；(2)自身定位不明確，服務(wù)對象模糊，擔保條件苛刻，收費不盡合理；(3)擔保行業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，目前置業(yè)擔保公司由各地分不設(shè)立，置業(yè)擔保市場處于 “各自為營”的狀況，抵抗風險能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場整體風險。因此，有必要參

52、照國外先進經(jīng)驗，引進政府、民間各自分工機制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔保機構(gòu)，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的方法來關(guān)心商業(yè)銀行分散化解金融風險。政策性個人住房貸款擔保機構(gòu)一般由政府出面組建，以政府信用為保證，要緊為中低收入階層居民購房提供融資擔保。相關(guān)于目前的置業(yè)擔保公司具有如下幾個優(yōu)點:(1)服務(wù)對象要緊是中低收入家庭，以政府信用提供擔保，資信高，不以盈利為目的，擔保費用相對比較低，減輕中低收入階層費用支出負擔；(2)機構(gòu)統(tǒng)一，內(nèi)部完善，評估審查系統(tǒng)完善，對貸款合同實行規(guī)范化、標準化操作；(3)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，有能力處置作為抵押的房屋，對不能接著還款的居民生活進行妥

53、善安置。設(shè)立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔保機構(gòu)為了彌補市場上的信用不足，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔保的中低收入者提供擔保，在市場上，與商業(yè)擔保公司是一種互補關(guān)系。（二）建立銀行內(nèi)部風險操縱體系1加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預測宏觀經(jīng)濟形勢是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接阻礙到國家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營方針，由此能夠看出金融機構(gòu)假如對國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必定會加大個人住房貨款風險。當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)時，房地產(chǎn)市場的價格比較平穩(wěn)，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟的增長，國家政策就會鼓舞以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保

54、值性較強，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款預備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價格會嚴峻阻礙銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風險，故在現(xiàn)在期商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對慎重的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。因此，銀行要緊密關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的

55、變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。2調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風險屬性、期限屬性和利率屬性動身，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負債配置的最佳方案通過加強各類風險限額、資產(chǎn)負債比例指標治理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理操縱總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風險促進流淌佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探究資產(chǎn)組合動態(tài)治理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風險。改變貸款組合風險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風險度。考慮到以后利率變動及經(jīng)濟周期性波動的阻礙，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風險的應(yīng)變能力。3加強銀行自身操作

56、治理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運用信用風險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進行判定。在實際操作中還應(yīng)堅決杜絕“有抵押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識。不管是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商時期性擔保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提早行使擔保債權(quán)，那么該筆貸款不管從質(zhì)依舊量上來講都差不多發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后治理中，銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能阻礙貸款正常回收的情況及時發(fā)覺并處理；對逾期貸款應(yīng)加強催收

57、及抵押物處置力度；特不要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的差不多知識還要對與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔保法律法規(guī)有較深的了解。同時要能夠自覺關(guān)注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，幸免出現(xiàn)道德風險。（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計適合不同居民支付能力和財務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。也通過不同貸款品種的組合降低了風險。首先是住房抵押貸款證券化(M

58、BS)，具有資金來源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道能夠化解個人住房貸款由于資金來源過分依靠短期儲蓄存款所造成的資金流淌性風險，并分散由資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風險；另一方面還能夠通過出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風險。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗。能夠推出住房儲蓄貸款、分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂移式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。2增加個人住房貸款的利率

59、品種個人住房貸款實行的是可變利率，利率的不斷下調(diào)使銀行收益縮水，利率風險突現(xiàn)。而住房貸款款限專門長，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風險。因此，通過浮動和固定組合型的利率品種來彌補此不足。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：1.固定利率房貸+固定利率債券。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可完全規(guī)避利率風險。如近期建行發(fā)行的5年期固定利率債券利率為2.7%，固定利率房貸利率為5.76%，其中的利差有3.06%，完全能夠涵蓋商業(yè)銀行成本、風險溢價和資本回報要求。商業(yè)銀行假如抓住貨幣市場資金充裕的有利時機，推出利率適當?shù)墓潭ɡ史抠J應(yīng)非難事。2.固定利率房

60、貸+利率掉期。利率掉期又叫“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時，在市場上找到利率互換的交易對手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時從交易對手那兒獲得浮動利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項目的固定利率變?yōu)楦印Ｉ虡I(yè)銀行業(yè)能夠通過改變負債現(xiàn)金流的特征，采納負債利率互換，實現(xiàn)資產(chǎn)負債重定價期限的匹配，規(guī)避利率風險。總之，商業(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場化政策給予的機遇，以個人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也