1、重慶奧林匹克花園項目市場調研報告第二分冊冊 競爭爭態勢分分析All Rigght。奧林匹克花園項目市場調研報告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc2306一五128 第一部分分競爭環環境背景景 PAGEREF _Toc2306一五128 h 5 HYPERLINK l _Toc2306一五129 一、北部部新區簡簡介 PAGEREF _Toc2306一五129 h 5 HYPERLINK l _Toc2306一五一三0 二、北部部新區競競爭態勢勢綜述 PAGEREF _Toc2306一五一三0 h 99 HYPERLINK l _Toc2306一五一三1 三、北部部

2、新區業業態特點點 PAGEREF _Toc2306一五一三1 h 9 HYPERLINK l _Toc2306一五一三2 第二部分分競爭個個案分析析 PAGEREF _Toc2306一五一三2 h 11 HYPERLINK l _Toc2306一五一三3 一、藍湖湖郡 PAGEREF _Toc2306一五一三3 h 111 HYPERLINK l _Toc2306一五一三4 二、（龍龍湖）水水晶酈城城 PAGEREF _Toc2306一五一三4 h 一三 HYPERLINK l _Toc2306一五一三5 三、財富富中心 PAGEREF _Toc2306一五一三5 h 116 HYPERLIN

3、K l _Toc2306一五一三6 四、魯能能星城 PAGEREF _Toc2306一五一三6 h 117 HYPERLINK l _Toc2306一五一三7 五、棕櫚櫚泉國際際花園 PAGEREF _Toc2306一五一三7 h 220 HYPERLINK l _Toc2306一五一三8 六、天湖湖美鎮 PAGEREF _Toc2306一五一三8 h 221 HYPERLINK l _Toc2306一五一三9 七、同創創奧韻 PAGEREF _Toc2306一五一三9 h 225 HYPERLINK l _Toc2306一五140 八、陽光光1000 PAGEREF _Toc2306一五14

4、0 h 28 HYPERLINK l _Toc2306一五141 九、藍山山湖 PAGEREF _Toc2306一五141 h 300 HYPERLINK l _Toc2306一五142 十、比華華利豪園園 PAGEREF _Toc2306一五142 h 31 HYPERLINK l _Toc2306一五143 十一、佰佰富高爾爾夫別墅墅 PAGEREF _Toc2306一五143 h 33 HYPERLINK l _Toc2306一五144 十二、金金科天籟籟城 PAGEREF _Toc2306一五144 h 344 HYPERLINK l _Toc2306一五145 十三、其其它項目目 P

5、AGEREF _Toc2306一五145 h 35 HYPERLINK l _Toc2306一五146 第三部分分競爭市市場分析析 PAGEREF _Toc2306一五146 h 36 HYPERLINK l _Toc2306一五147 一、北部部新區樓樓盤特點點 PAGEREF _Toc2306一五147 h 36 HYPERLINK l _Toc2306一五148 二、北部部新區及及其它競競爭樓盤盤銷售力力分析 PAGEREF _Toc2306一五148 h 337 HYPERLINK l _Toc2306一五149 三、競爭爭項目相相關單位位統計表表： PAGEREF _Toc2306一

6、五149 h 388 HYPERLINK l _Toc2306一五一五0 四、主要要競爭項項目區域域統計表表 PAGEREF _Toc2306一五一五0 h 40 HYPERLINK l _Toc2306一五一五1 五、主要要競爭項項目推廣廣主題統統計 PAGEREF _Toc2306一五一五1 h 400 HYPERLINK l _Toc2306一五一五2 六、主要要競爭項項目廣告告投放量量 PAGEREF _Toc2306一五一五2 h 41 HYPERLINK l _Toc2306一五一五3 七、競爭爭市場的的戶型分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五3 h 444 HYPER

7、LINK l _Toc2306一五一五4 第四部分分重慶高高檔物業業市場分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五4 h 455 HYPERLINK l _Toc2306一五一五5 一、別墅墅市場分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五5 h 455 HYPERLINK l _Toc2306一五一五6 二、北部部新區市市場分析析 PAGEREF _Toc2306一五一五6 h 48 HYPERLINK l _Toc2306一五一五7 三、富人人區的形形成 PAGEREF _Toc2306一五一五7 h 488 HYPERLINK l _Toc2306一五一五8 四、成功功案例欣欣

8、賞 PAGEREF _Toc2306一五一五8 h 500 市場場競爭環環境概述述高端市場場競爭日日趨激烈烈 1、北部新新區主要要樓盤概概覽項目名稱稱物業形態態價格水平平銷售時間間藍湖郡聯排別墅墅、獨立立別墅50000元/ M2起待定，估估計在88月棕櫚泉國國際花園園聯排別墅墅、獨立立別墅50000元/ M2起20044年7月月25日日保利集團團獨立別墅墅未定尚早魯能星城城多種建筑筑形式28000-43300元元/ MM2開始認購購藍山湖聯排別墅墅未定尚早天湖美鎮鎮花園洋房房40000元/ M2起待定，估估計在88月財富中心心小高層、花園洋洋房38000元/ M2起待定，估估計在88月水晶酈城

9、城（三、四組團團）小高層、高層38000元/ M2起待定，估估計在88月佰富高爾爾夫別墅獨立別墅墅100000元/ M22起待定，估估計在年年底比華利獨立別墅墅100000元/ M22起20044年4月月17日日2、北部部新區市市場迅速速放量通過上表表我們可可以看出出多個樓樓盤的開開盤時間間都集中中在8月月份。因因此，今今明兩年年整個市市場上高高檔樓盤盤的供應應量會迅迅速放大大。從市場調調研報告告中我們們可以看看出，現現在北部部新區已已經銷售售和即將將銷售的的樓盤有有藍湖郡郡、天籟籟美社、財富中中心、棕棕櫚泉國國際花園園、比華華利豪園園、魯能能星城等等項目，現以藍藍湖郡的的銷售為為例，僅僅一期

10、就就有湖邊邊獨立別別墅299棟，總總面積1116000平方方米左右右，市場場價值約約1.55億元，聯排別別墅7443棟，總面積積一八557500平方米米左右，市場價價值約110億元元，再看看棕櫚泉泉，一期期住宅3300余余套，總總建筑面面積7000000平方米米左右，市場價價值約44億元以以上，七七月二十十五日開開始對外外銷售，還有當當前天湖湖美鎮強強大的廣廣告攻勢勢為八月月份的開開盤積極極準備，天湖美美鎮建筑筑面積440萬方方，估計計市場價價值約116億元元。就這這三個樓樓盤我們們可以看看出總市市值超過過31億億元，共共能容納納約30000戶左左右。很很現實的的一個問問題是，這三家家樓盤的的

11、開發商商都希望望在一年年內把一一期房銷銷售出去去，回籠籠資金約約20億億元左右右。意味味著市場場上的居居民財富富有近220億元元會在一一年內流流向這三三家開發發公司。3、產品品定位趨趨于一致致現在北部部新區推推出的樓樓盤包括括了獨立立別墅、聯排別別墅、花花園洋房房、高爾爾夫別墅墅等多種種建筑形形態，基基本涵蓋蓋了建筑筑的主流流產品。各個樓樓盤在產產品定位位和設計計上趨于于雷同，產品同同質化趨趨勢嚴重重，社區區主題沒沒有實質質性差別別。后續續開發的的項目想想要在產產品上有有所突破破非常困困難。4、地理理位置相相對集中中除魯能星星城外，其余樓樓盤都很很集中，消費者者在購房房選擇的的時候幾幾乎不用用

12、考慮地地理位置置因素，更多的的是比配配套比服服務等軟軟件因素素。5、競爭爭態勢分分析市場現在在共有三三個梯隊隊的產品品，分別別在不同同的時間間形成不不同的競競爭趨勢勢。第一梯隊隊是以金金科天籟籟城中華華坊、美美社、龍龍湖水晶晶酈城一一期為代代表的樓樓盤。 這這部分樓樓盤已經經全部銷銷售結束束，在市市場上取取得了驕驕人的成成績，他他們是北北部新區區的第一一批掘金金者，通通過自身身項目的的推廣，吸引了了消費者者的眼球球，提升升了開發發公司的的品牌知知名度，可謂名名利雙收收。這一一梯隊的的產品現現在不會會對市場場產生沖沖擊，更更多的作作用是起起到標桿桿作用，成為后后面開發發項目的的超越目目標。第二梯

13、隊隊是以龍龍湖藍湖湖郡、魯魯能星城城、金科科天湖美美鎮、財財富中心心、比華華利、佰佰富高爾爾夫、水水晶酈城城二期、棕櫚泉泉國際花花園等為為代表的的樓盤，這部分分項目正正在積極極準備上上市，而而且都集集中在今今年下半半年開始始銷售。這部分分樓盤市市場定位位除獨立立別墅外外，都是是在競爭爭同一層層次的客客戶，所所以他們們面臨的的競爭是是異常激激烈的。 第第三梯隊隊是以奧奧林匹克克花園、藍山湖湖、融科科智地、保利集集團等為為代表的的三梯隊隊。這部部分項目目的產品品面世時時間還有有很長一一個過程程，暫還還不能和和第二梯梯隊的樓樓盤形成成競爭，三梯隊隊的市場場前景還還有待于于從第二二梯隊的的市場反反應中

14、來來分析。但明顯顯的一個個問題是是，一、二梯隊隊銷售完完成后，將會從從市場上上消化大大量的客客戶資源源。第一部分分 競競爭環境境背景一、北部部新區簡簡介重慶北部部新區于于20001年44月255日掛牌牌成立。按照規規劃，北北部新區區將是未未來重慶慶經濟最最為活躍躍、高科科技人才才大量聚聚集、商商務發達達的新城城區，園園區內規規劃布局局了未來來新重慶慶的涉外外生態商商務區、使領館館區、重重慶光電電產業基基地、重重慶軟件件產業基基地和重重慶醫療療器械產產業基地地。雄厚厚的產業業發展背背景、巨巨大人口口涌入和和眾多高高新產業業從業人人員，無無疑使這這里擁有有取之不不竭的住住房需求求。1、明顯顯的區位

15、位優勢 北部新區區位于重重慶主城城區，南南臨渝中中半島，北靠江江北國際際空港區區，西接接嘉陵江江，與高高等院校校、科研研院所密密集的沙沙坪壩區區、北碚碚區數橋橋相連，東依長長江寸灘灘港區，規劃面面積一三三6.66平方公公里，是是重慶中中心城區區難得的的一片大大面積開開發區。北部新新區在中中國西部部擁有通通達四川川、貴州州、陜西西、湖北北、湖南南等地最最便利的的交通優優勢：是是中國西西部南北北（渝黔黔、渝合合高速公公路）、東西（成渝、渝涪高高速公路路）公路路大通道道交匯樞樞紐；將將于20005年年通車的的渝懷鐵鐵路橫貫貫境內，重慶鐵鐵路客運運樞紐江江北客運運站聚散散人數居居西部前前列；瀕瀕長江、

16、嘉陵江江兩江，得長江江黃金水水道舟楫楫之利，設計770萬標標箱、連連接長江江三角洲洲的寸灘灘港集裝裝箱碼頭頭已于220033年7月月開工建建設。中中國西南南最大的的電信交交換樞紐紐落戶其其南緣。優越的的地理位位置和發發達便捷捷的交通通、通信信條件，賦予北北部新區區明顯的的區位優優勢。2、廣闊闊的發展展空間 北部新區區建設用用地911.733平方公公里，規規劃人口口65萬萬人。由由人和、大竹林林、禮嘉嘉、黃茅茅坪、翠翠云、鴛鴛鴦、金金山7個個組團構構成，呈呈多中心心、組團團式布局局結構，組團之之間由生生態林地地、公園園綠地間間隔。北北部新區區分為北北部新區區經開園園、北部部新區高高新園，分別全全

17、面委托托重慶經經濟技術術開發區區（經開開區）和和重慶高高新技術術產業開開發區（高新區區）實施施開發建建設，這這有利于于充分發發揮兩個個國家級級開發區區的骨干干支撐作作用。 3、重點點發展的的產業 北部新區區產業布布局以發發展“十里汽汽車城”和光電電產業基基地為重重點。規規劃將“十里汽汽車城”打造成成為以福福特轎車車、力帆帆汽車為為主體的的中高檔檔轎車生生產基地地，微型型車、重重型貨車車、大型型客車及及零部件件生產研研發基地地，集生生產、研研發、貿貿易、博博展、教教育、旅旅游等綜綜合功能能為一體體的新型型工業區區。汽車車城已入入駐長安安福特轎轎車一五五萬輛、力帆轎轎車5萬萬輛項目目和十多多家海內

18、內外知名名汽車零零部件企企業。北北部新區區正按照照新的思思路、調調動各方方面積極極性打造造“十里汽汽車城”，重點點支持長長安福特特和力帆帆轎車發發展，推推動轎車車和發動動機、微微型車、重型貨貨車、大大型客車車、汽車車空調、汽車技技術研發發中心等等重點工工程，引引進一批批專用車車、改裝裝車和汽汽車零部部件生產產項目，引導一一批海內內外汽配配企業特特別是民民營汽配配企業入入駐并實實現摩托托車零部部件生產產向汽車車零部件件生產的的轉化。 規劃以光光電產業業基地為為重點推推進高新新技術產產業項目目的引進進和發展展。在高高新園實實施“三、四四、五”產業發發展重點點，即集集中建設設光電子子、生物物醫藥工工

19、程、軟軟件三個個產業基基地；重重點培育育發展電電子信息息、新醫醫藥和生生物醫學學工程、新材料料和環保保、機電電一體化化四大主主導產業業；辦好好留學人人員創業業園、軟軟件園、生物生生化技術術開發園園、光電電技術開開發園、機電一一體化技技術開發發園五個個專業孵孵化器。引進和和發展信信威、華華邦、海海扶等一一批醫療療器械、生物制制藥、通通訊網絡絡、電子子元件和和軟件項項目。4、良好好的基礎礎設施和和生態環環境 北部新區區開發建建設近四四年來，一批重重要的基基礎設施施已經建建成投入入使用，能基本本滿足企企業入駐駐需要。從20003年年開始的的新一輪輪綜合交交通、能能源、給給排水、信息設設施、生生態環境

20、境、園區區基礎設設施等骨骨干工程程建設將將投資4450億億，打造造良好產產業發展展和人居居環境，20007年左左右將基基本建成成?，F在在，金開開大道等等一批主主干道已已經通車車，供水水加壓站站、變電電站等一一批設施施已投入入使用，渝懷鐵鐵路、重重慶鐵路路客運樞樞紐江北北客運站站、寸灘灘港集裝裝箱碼頭頭和物流流園區建建設進展展順利；一批骨骨干道路路建設快快速推進進，將形形成網絡絡式、命命名為“金系列列”的“開山通通海興渝渝州”的七條條骨干路路網；連連接北部部新區的的4條軌軌道交通通線已完完成規劃劃，其中中3號線線（市中中心區-江北國國際機場場）將在在年內開開工，66號線（北部新新區-北北碚）將將

21、提速推推進。完完善的基基礎設施施將構成成北部新新區公路路、鐵路路、水運運、航空空綜合立立體交通通網絡。 一批體現現重慶直直轄市水水平的文文化、教教育、科科技、體體育、衛衛生、旅旅游等標標志性、功能性性重點基基礎設施施項目正正在興建建，將逐逐步展露露北部新新區現代代都市風風貌。1100米米寬16.5公里里長的嘉嘉陵江沿沿江景觀觀帶已邀邀世界著著名規劃劃企業德德國佩西西公司、重慶市市規劃設設計院進進行形象象設計，將于220044年動工工；重慶慶汽車會會展中心心即將動動工；正正在加快快推進的的重慶經經貿科技技會展中中心、國國際雙語語學校、國際醫醫院、高高檔生活活區、高高爾夫球球場、人人和民俗俗文化村

22、村等將提提供最佳佳的經貿貿、居住住、休閑閑、旅游游環境。 北部新區區注重生生態環境境建設，堅持以以人為本本，創造造“人與自自然，城城與自然然”和諧共共存的生生活、工工作休閑閑環境。將構筑筑山水園園林主體體框架，分期建建成龍景景湖生態態公園、黃桷公公園、照照母山植植物園、人和公公園等一一批大型型生態林林地和公公園綠地地等綠色色生態空空間，形形成“人.城城.自然然”共諧共共存的生生態環境境。5、優惠惠的扶持持政策 北部新區區充分利利用直轄轄市和西西部大開開發的政政策優勢勢，實行行“普惠、特惠和和特事特特辦”的政策策，形成成明顯的的“政策洼洼地”，吸引引海內外外投資者者來興業業發展。工業用用地實行行

23、優惠地地價；租租用標準準廠房實實行優惠惠價格；生產性性企業享享受優惠惠電價；財政按按企業入入庫所得得稅額安安排專項項扶持資資金；工工業企業業所得稅稅按一五五-100%的稅稅率征收收；高新新技術企企業所得得稅實行行“兩免三三減半”；實行行高新技技術成果果轉化項項目“兩稅”增長部部分由財財政安排排企業使使用；企企業建設設費實行行優惠；對出口口商品等等實行貼貼息；重重大項目目采取“一事一一議”、“雙贏多多贏”方式商商洽。 6、快捷捷的服務務方式 在北部新新區服務務就是生生產力，建設誠誠信政府府、服務務型管委委會是一一貫要求求。為服服務快捷捷，重慶慶市政府府決定，將市政政府的職職能委托托給北部部新區管

24、管委會，將市政政府相關關部門的的職能委委托給經經開區、高新區區管委會會，簡化化了辦事事程序，提高了了效率。北部新新區經開開園、高高新園實實行小機機構、大大服務，最大限限度簡化化審批程程序，實實現體制制創新和和建立快快捷的服服務方式式，建立立了投資資者投訴訴制度；對進入入的項目目實行跟跟蹤式、全程式式、保姆姆式服務務。已經經竣工的的經開園園金山大大廈、基基本竣工工的高新新園管理理服務中中心大樓樓設”一站式式服務大大廳“，實行行”一站式式服務“和”首問責責任制“，實現現權限內內投資項項目審批批和政務務服務不不出園區區。 7、開發發建設步步入上擋擋提速的的軌道 = 1 * GB2 基礎礎設施提提速建

25、設設。20003年年，北部部新區包包括經開開區、高高新區完完成固定定資產投投資988.5億億元，其其中基礎礎設施建建設投資資49.7億元元，均比比上年同同期有較較大幅度度增長；北部新新區經開開園和高高新園完完成固定定資產投投資522.9億億元，比比上年同同期增長長60.4%，其中基基礎設施施建設投投資399.2億億元，比比上年同同期增長長66.7%。市政府府確定的的北部新新區144個重大大項目進進展順利利。 = 2 * GB2 落戶戶開發區區的項目目和投資資明顯增增多。近近四年來來，北部部新區經經開園和和高新園園引進項項目1222個，合同投投資總額額2699.1億億元，其其中建成成投產116個

26、，開工建建設522個；220033年引進進項目887個，占歷年年引進項項目總數數的711%；合合同投資資總額2208.7億元元，占歷歷年合同同投資總總額的777.66%。 = 3 * GB2 入駐駐開發區區項目生生產經營營狀況良良好。220033年，北北部新區區包括經經開區、高新區區實現國國內生產產總值一一三0.2億元元，同比比增長228.88%；完完成工業業總產值值4266億元，同比增增長355.7%；其中中規模以以上工業業總產值值3799億元，占全市市規模以以上工業業總產值值的233.9%；外貿貿出口實實現98890萬萬美元，同比有有較大幅幅度增長長。20003年年，北部部新區經經開園、高

27、新園園實現國國內生產產總值114億元元，比上上年同期期增長553.99%；完完成工業業總產值值39.4億元元，比上上年同期期增長22.3倍倍。二、北部部新區競競爭態勢勢綜述北部新區區擁有開開闊平坦坦的土地地，最具具吸引力力的城市市發展前前景，它它正吸引引著境內內外眾多多房地產產巨頭的的搶先進進入，上上千畝成成片開發發的超級級大盤正正在成為為重慶樓樓市里引引人注目目的焦點點。北部部新區成成立的時時間不長長，但是是該區域域內的房房地產市市場卻發發展迅速速，短短短的兩年年時間已已經成為為我市北北部市場場的一顆顆耀眼的的明珠。龍湖水水晶酈城城、藍湖湖郡、比比華利豪豪園、財財富中心心、天湖湖美鎮、棕櫚泉

28、泉及魯能能星城等等大盤項項目在北北部新區區推出，使該片片區成為為重慶市市當之無無愧的大大盤展覽覽館。龍湖16600畝畝的“藍藍湖郡”已破土土動工、香港裕裕匯集團團的棕櫚櫚泉也蓋蓋定12200畝畝良田、保利集集團32200畝畝封地正正在謀劃劃，而聯聯想控股股的融科科智地開開發公司司10000畝地地皮則剛剛剛拿下下，奧林林匹克花花園占據據33000畝土土地、建建工集團團的10000畝畝項目也也浮出水水面少則一一千畝，多則五五六千畝畝，相距距甚近的的地塊紛紛紛落入入了幾大大地產巨巨鱷的肚肚皮。圈地之外外，先期期拿地，緊挨著著經開園園的幾大大樓盤也也展開了了攻勢：3000畝的和和黃比比華利豪豪園、近近

29、3000畝的中中央硅谷谷、近6600畝畝的金科科集團六六一水庫庫項目大大大小小的的樓盤，皆因緊緊挨著金金開大道道這條黃黃金線，而被冠冠上一個個響亮的的名字金開開組團。隨著新一一輪開發發熱潮的的興起，北部城城區再一一次向世世人證明明，憑借借自己獨獨特的地地理、交交通、產產業及政政策等優優勢，北北部房產產開發的的前景仍仍是無人人能比的的。三、北部部新區業業態特點點項目名稱稱物業類型型項目名稱稱物業類型型藍湖郡聯排別墅墅、獨立立別墅融科智地地預測是獨獨立別墅墅棕櫚泉國國際花園園獨立別墅墅、聯排排別墅比華利獨立別墅墅財富中心心多種建筑筑形態水晶酈城城小高層、高層魯能星城城多種建筑筑形態大川水岸岸聯排別

30、墅墅天湖美鎮鎮花園洋房房藍山湖聯排別墅墅佰富高爾爾夫別墅墅獨立別墅墅保利集團團高爾夫獨獨立別墅墅 從上表表我們可可以看出出，北部部新區主主流開發發商所開開發的樓樓盤絕大大多數都都是聯排別墅墅、獨立立別墅和和花園洋洋房，有有少量的的低密度度小高層層，所以以從發展展趨勢來來看北部部新區的的地產是是以低密密度的高高檔建筑筑為主，低密度度市場已經經成為了了北部新新區的主主流市場場。重慶市低低密度住住宅的判判定基本本有兩個個標準，一是指指建筑密密度低于于20%的住宅宅類型，二是指指容積率率指標，就一般般意義而而言，高高層低密密度住宅宅容積率率不大于于2.22；多層層低密度度住宅容容積率不不大于11.2；

31、聯排別別墅容積積率不大大于0.7；獨獨立別墅墅容積率率不大于于0.335。在在目前市市場，只只要滿足足其中一一個要求求，即可可稱為低低密度住住宅。 目前重慶慶市場上上低密度度住宅的的主要類類型可以以分為以以下兩類類：一是是花園洋洋房，其其基本在在4-55層，容容積率在在1-11.2左左右；二二是別墅墅，包括括疊加、聯排、獨棟等等，其中中疊加別別墅容積積率在00.8以以上，聯聯排、獨獨棟別墅墅容積率率在0.8以下下。1、低密密度市場場發展及及現狀分分析重慶市的的低密度度住宅發發展主要要在20002年年開始，其以龍龍湖香樟樟林、競競地溯源源居、天天驕美茵茵河谷、金科天天籟城等等為代表表，銷售售進度

32、均均較為樂樂觀，低低密度住住宅成為為近一年年內重慶慶房地產產突出的的亮點。其旺銷銷的原因因大致如如下：其一，按按照正常常規律，5110年是是住宅升升級的一一個周期期，在市市場不成成熟的階階段，這這一周期期相對更更短。重重慶房地地產市場場的起動動時間比比較晚，從999年左右右才開始始進行大大規模的的開發，早期市市場買賣賣雙方都都不成熟熟，直白白的說是是很多中中高收入入階層花花了錢，但沒有有買到好好房子，所以近近年是一一個換房房、也就就是住宅宅升級換換代的高高峰，這這在直接接拉動了了低密度度住宅的的發展。其二，交交通條件件的改善善、消費費觀念的的轉變在在很大程程度上影影響了居居民的購購房特征征：人

33、們們生活對對繁華地地段的依依賴性在在不斷削削減，特特別是有有車一族族，人們們在購房房是更注注重景觀觀質量和和物業本本身的品品質。對對于低密密度住宅宅開發來來說，擁擁有良好好的自然然生態資資源和先先天景觀觀優勢的的地塊無無疑是搶搶占了制制高點。其三，在在重慶，除城市市中心住住宅以外外，比較較具有形形象檔次次的住宅宅有兩類類：一是是江景房房，以不不可復制制的先天天景觀優優勢作為為賣點；二是低低密度住住宅，以以明顯超超出普通通住宅小小區的戶戶均綠化化擁有指指標、人人與景觀觀良好的的交融性性，以及及小區整整體的高高形象檔檔次作為為賣點。在20002年年年底到到20003年相相繼推出出的溯源源居、金金砂

34、水岸岸、美茵茵河谷、天籟城城等作為為這兩類類物業的的代表，在中高高端市場場上占據據了很大大的市場場份額。但是這這有可能能僅僅是是一個開開始，在在未來335年年內，中中高檔住住宅市場場低密度度住宅將將保持主主流的地地位，很很難有其其他物業業成規模模的沖擊擊其主流流地位。2、低密密度住宅宅分布目前從區區域的角角度而言言，重慶慶市的低低密度住住宅基本本以下幾幾大重要要板塊： 一是北部部新區板板塊，其其目前的的主要項項目有大大川水岸岸、藍湖湖郡、棕棕櫚泉、魯能星星城、比比華利、水木清清華、清清河灣、天籟城城、水晶晶酈城、楓林秀秀水、佰佰富高爾爾夫別墅墅等。 二是沙坪坪壩板塊塊，主要要項目有有水天花花園

35、、翡翡翠湖、美茵河河谷等。 三是南岸岸板塊，主要項項目有學學府大道道69號號、天池池林海、溯源居居、高山山流水、融橋半半島等。第二部分分 競爭個個案分析析一、藍湖湖郡1、開發發商背景景重慶龍湖湖地產發發展有限限公司是是由重慶慶中建科科置業有有限公司司更名而而來。公公司成立立于19995年年6月，由重慶慶佳辰經經濟發展展有限公公司控股股。擁有有員工8800余余名。119955年6月月，公司司正式介介入房地地產領域域，確立立了以房房地產為為核心的的發展戰戰略，將將住宅開開發作為為主導方方向。公公司憑借借一貫的的創新精精神及專專業開發發優勢，以其準準確的市市場定位位、超前前的規劃劃設計以以及優質質的

36、物業業管理，在業內內樹立了了良好的的企業品品牌形象象。截止止20003年111月，累計已已開發面面積約1110萬萬平方米米，在建建面積約約一五00萬平方方米。2、項目目基本情情況位于金開開大道111111號，金金山大道道與金開開大道交交匯處。數條城城市快速速干道構構筑暢達達交通體體系，乘乘車沿經經開大道道6分鐘鐘即可抵抵達龍湖湖大社區區，經金金山大道道、五童童路僅110余分分鐘又可可快捷到到達渝中中區，繁繁華寧靜靜一線間間。該項目的的建筑形形態是聯聯排別墅墅和獨立立別墅，總用地地面積116000畝，一一期占地地4088畝，7772套套住房，其中聯聯排別墅墅7433套，水水邊獨立立別墅229套。

37、 戶型面積積：聯排排別墅約約2100平方米米-2990平方方米；水水邊獨立立別墅約約4000平米該項目由由全球最最富盛名名建筑設設計師之之一美國國建筑協協會會員員、注冊冊建筑師師、任加加州大學學客座教教授、芬芬蘭博客客利大學學教授、紐約塞塞瑞克斯斯大學建建筑學院院院長約約翰費費雪爾設設計。從從情調各各異的私私家花園園到戶與與戶之間間的開放放式庭院院，通過過一系列列與環境境融合的的人性化化設計，創造出出一個尊尊貴、自自然、優優雅、具具有夢幻幻般色彩彩的理想想人居環環境。藍湖郡內內部配套套設施包包括體育育中心,恒溫游游泳池、壁球館館、網球球場、羽羽毛球場場、健身身房、SSPA,標準游游泳池等等,外

38、部部配套有有幼兒園園、小學學、中學學等教育育設施，更有大大型體育育中心、休閑商商業街、200000平平方米的的大型超超市等生生活配套套設施。3、項目目定位該項目定定位為湖湖濱純別別墅社區區，廣告告推廣主主題為：“一生一一棟，品品味傳承承”。4、銷售售狀況項目套內內起價550000元/平平方米， 總價價80 萬元起起。20044年2月中中旬，藍藍湖郡第第一次推推出388套連排排別墅，賣了一一個月；4月227日，藍湖郡郡推出均均價666套連排排別墅，僅一天天半天就就銷售了了50多多套。并并且，這這次每套套還漲了了3萬元元。這個個數字不不僅刷新新了龍湖湖自己的的歷史成成績（香香樟林一一天銷售售20套

39、套），更更創下了了重慶高高端物業業市場的的新紀錄錄。龍湖地產產能夠取取得熱銷銷的成績績這跟龍龍湖品牌牌的強大大號召力力不無關關系，同同時，龍龍湖地產產剛剛獲獲得的“20003年住住宅用戶戶滿意度度抽查測測評全國國第一”及“全國守守合同重重信用企企業”稱號也也給龍湖湖地產增增添了巨巨大的市市場美譽譽度，促促成了市市場對龍龍湖產品品的持續續追捧。5、客戶戶群分析析藍湖郡為為雙資階階層（資資本知知本）的的富裕人人群開創創了別墅墅生活，其倡導導的自由由、彈性性的生活活模式，迎合了了雙資階階層的價價值觀、教育水水平、職職業要求求，因而而成為白白領精英英的置業業首選。6、項目目優勢分分析良好的品品牌效應應

40、，特別別是香樟樟林別墅墅的開發發獲得巨巨大的成成功為藍藍湖郡打打下了良良好的基基礎；開闊、獨獨特、功功能豐富富是藍湖湖郡別墅墅的特點點，名師師的設計計充分滿滿足了居居者對空空間的多多功能需需求。獨特的自自然景觀觀是藍湖湖郡別墅墅的品質質保證，也是購購房者最最看重的的一點。藍湖郡郡的廣告告推廣非非常成功功，為其其帶來了了良好的的口碑和和產品的的附加值值。通過過精心策策劃的推推廣，把把藍湖郡郡的優勢勢完全展展現在消消費者面面前，并并深深地地打動了了消費者者的購買買欲望。二、（龍龍湖）水水晶酈城城1、項目目基本情情況項目位于于渝北區區新牌坊坊龍湖西西苑旁，有4665、4411、一三33、1225路等

41、等六條公公交線路路和社區區交通車車江北線線。社區線線1：龍龍湖-新新世紀-家樂福福-北城城天街-龍湖，沙區線線；社區線線2：龍龍湖-大大石壩-沙坪壩壩-石橋橋鋪-彩彩電中心心，南坪線線；社區線線3：龍龍湖-五五里店-巴蜀中中學-南南坪。該項目總總用地面面積5000畝以以上，一一期開發發2044畝，住住宅一五五棟，建建筑面積積24112888平方米米，總戶戶數16677戶戶，容容積率22.1，綠化率率60%，建筑筑為一八八層和331層高高層樓房房。主力力戶型建建筑面積積85-1655平方米米。建筑設計計成塔式式，雙菱菱形住宅宅呈455度角相相對，HH型住宅宅錯落排排列，以以最少的的接地面面積來減

42、減少原生生地形的的變形，一五棟棟水晶建建筑塔群群錯落有有致、疏疏密有序序地散布布在綠野野上。戶型分配配：B1 兩房房兩廳一一衛 套套內面積積 775平方方米 C11-1 三房房兩廳雙雙衛 套套內面積積1011平方米米C2-11 三三房兩廳廳雙衛 套內面面積1004平方方米C4 三三房兩廳廳雙衛 套內面面積1223平方方米D1-11 四四房兩廳廳雙衛 套內面面積1225平方方米D2 四四房兩廳廳雙衛 套內面面積一三三9平方方米在設計上上以“尊尊重自然然”為核核心理念念規劃設設計，建建筑設計計中特別別強調豎豎向線條條，以體體現建筑筑晶瑩之之感和水水晶的自自然形態態，強調調建筑的的挺拔感感，使建建筑

43、如水水晶一般般點綴綠綠色海洋洋。小區內有有大中小小三種類類型的休休閑廣場場，社區區內及周周邊有游游泳池、標準網網球場、兒童游游樂場、籃球活活動場地地、健身身中心、老年活活動中心心、棋牌牌室等供供業主休休閑娛樂樂；其愛愛琴大道道兩旁有有超市、美容美美發、蛋蛋糕房、自助銀銀行、藥藥店、洗洗衣店、花店、酒吧和和咖啡館館等商業業形態，還有龍龍湖巴蜀蜀小學、巴蜀幼幼兒園，項目周周邊配套套設施成成熟。龍湖水晶晶酈城商商業項目目由動步步公園配配套商業業、龍湖湖水晶酈酈城大型型超級市市場、龍龍湖水晶晶酈城日日式風情情商業街街等組成成。動步公園園配套商商業880000平方米米的動步步體育公公園配套套商業設設施，

44、單單層面積積20000余平平方米，共計四四層，坐坐落在美美麗的動動步體育育公園西西南角，緊鄰新新西路，建筑中中間圍合合有一個個中庭花花園，可可經營精精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐餐飲。龍湖水晶晶酈城大大型超級級市場龍湖水水晶酈城城大型超超級市場場面積1120000平方方米，上上下兩層層，坐落落在龍湖湖水晶酈酈城住宅宅區南面面，緊鄰鄰新西路路，緊接接龍湖水水晶酈城城入口，交通暢暢達、人人流巨大大，扼守守商業進進出要道道。是大大型超市市開店首首選地址址。龍湖水晶晶酈城日日式風情情商業街街龍湖湖水晶酈酈城日式式風情商商業街圍圍繞龍湖湖水晶酈酈城住宅宅，由上上下兩層層小巧的的建筑圍圍饒社區區而成，建

45、筑立立面錯落落有致，中間零零星隨意意的散布布著幾個個圍合的的日式庭庭院，商商鋪大小小適中，約10003000平方方米一個個，適合合社區配配套商業業的進駐駐。2、項目目定位項目定位位為低密密度小高高層，廣廣告推廣廣主題為為：善待待自然，善待未未來生活活。大尺度、大視野野、大自自然。一一生幸福福，值得得等待。3、銷售售狀況項目銷售售套內起起價3一一八0元元/平方方米，最最高價445000元/平平方米，均價338000元/平平方米。20033年8月月，水晶晶酈城開開盤，44天銷售售8433套，再再創歷史史新紀錄錄。 20004年33月，水水晶酈城城再推1128套套住宅，創3小小時賣光光奇跡。4、客戶

46、戶群分析析水晶酈城城定位于于高收入入的年輕輕白領階階層,所所以購房房者中年年齡普遍遍年輕,25歲歲至355歲的白白領和小小型公司司企業主主是主力力客戶5、項目目優勢分分析項目整體體密度較較低，休休閑、活活動空間間比較大大；自然景觀觀營造較較好，項項目周邊邊配套設設施比較較完善；龍湖的品品牌優勢勢明顯，前期的的成功開開發為項項目奠定定了良好好的美譽譽度；建建筑外形形、戶型型設計、景觀設設計都具具有國際際一流水水平。三、財富富中心1、開發發商背景景香港香江江國際集集團投資資開發，香江國國際集團團創立于于一九六六九年，以香港港為基地地逐步發發展為一一間多元元化跨國國企業集集團。此此次投資資億億元打造

47、造重慶涉涉外商務務區，由由德國國國際設計計師聯合合體（）擔任任規劃設設計。2、項目目基本情情況重慶財富富中心位位于被稱稱為“經濟增增長極”的北部部新區高高新園區區內北部部新區星星光大道道16號號。園區區內高科科技企業業云集，交通便便捷，并并與重慶慶規劃的的未來使使館區緊緊密相鄰鄰?？傆玫孛婷娣e322.166萬平方方米，規規劃建筑筑面積775萬平平方米，容積率率2.333。集集高檔商商業、高高級公寓寓、甲級級寫字樓樓、會議議中心和和酒店為為一體。一期公公寓預計計在今年年7月限限量面市市，總戶戶數8112套。產品形形態豐富富，包含含多層低低密度板板樓居住住區、高高層板樓樓休閑居居住區、高層塔塔樓商

48、務務精英居居住區等等，建筑筑風格為為歐洲現現代理性性主義風風格。社區中容容納了現現代商務務活動及及生活所所需要的的一切設設施，功功能的齊齊全化與與集中給給居住者者帶來方方便、高高效的工工作效率率以及更更高的生生活品質質。3、項目目定位財富中心心定位為為新城的的副都心心/重慶慶首個涉涉外商務務區，主主推廣告告語：新新一代品品質空間間。4、銷售售狀況7月3日日，重慶慶財富中中心銷售售處在音音樂和雞雞尾酒的的優雅風風情中正正式開放放，一期推推出起價價38000元/平方米米。財富中心心限量推推出的國國際公寓寓一期產產品，包包括了多多層板樓樓和小高高層板樓樓兩種形形態。其其中多層層板樓采采用一梯梯兩戶的

49、的設計，高層板板樓共一一八層，全部坐坐北朝南南，最大大樓間距距達544米。外外立面設設計凸現現理性簡簡約的北北歐風格格，每戶戶餐廳外外均搭配配精巧花花池，露露臺上獨獨特的原原木隔柵柵，帶來來生態居居家感受受。四、魯能能星城1、開發發商背景景重慶魯能能開發(集團)有限公公司是山山東電力力按照現現代化企企業制度度組建，在重慶慶注冊成成立的大大型有限限責任集集團公司司。在經經營管理理戰略上上，以市場為為向導，以資本本為紐帶帶，以規規范化的的運作模模式，實實施名牌牌戰略。雄厚的的企業實實力，現現代化的的管理手手段，為為魯能集集團向中中西部地地區發展展奠定了了堅實的的基礎。該公司司是山東東魯能集集團在重

50、重慶注冊冊組建的的有限責責任公司司，為重重慶市大大型綜合合性開發發企業集集團，注注冊資本本金2億億元人民民幣。其其母公司司實力相相當雄厚厚，為多多家國有有商業銀銀行的股股東，并并且麾下下有相當當數目的的信托投投資機構構。2、項目目基本情情況魯能星星城位于于北部城城區的核核心地帶帶，魯能能星城城，被五五童路、新溉路路分為北北區、西西區、東東區三大大區域，西區位位于龍頭頭寺片區區，呈方方形，內內有近佰佰畝新華華水庫，南以規規劃水系系為界緊緊臨龍頭頭寺公園園，東區區位于五五童路東東側，新新溉路南南側。北北區位于于新溉路路北側、五童路路東側，緊鄰黃黃花園大大橋及在在建的輕輕軌三號號線,目目前暫無無公交

51、車車輛直接接到達。魯能星城城是重慶慶市未來來的商業業中心和和文化中中心，同同時也是是一個兼兼具坡地特特色的園園林式住住宅小區區。項目目總用地地面積約約20000畝，建筑面面積24410117平方方米，總總戶數116800戶，停停車位110088個，容容積率11.777，綠化化率455%。社社區中高高層、多多層、小小高層多多種建筑筑形態共共存。建筑單體體定位原原則：根根據不同同生態、景觀資資源，結結合購房房者需求求，安排排不同檔檔次、面面積、戶戶型的建建筑，實實現資源源的最優優配置。8層集合合住宅FF01F099棟8層層集合住住宅沿水水岸布置置，依坡坡而建，層層退退臺，景景觀資源源最佳，戶型以以

52、復式住住宅、四四房戶型型為主，其中11-4層層集合住住宅所在在地的地地形坡度度最大，建筑緊緊密結合合地形由由下至上上作退臺臺式處理理，既為為每戶住住宅提供供了1220平方方米左右右的私家家花園，又豐富富了建筑筑形體，削弱了了建筑體體量，各各層住宅宅均視野野開闊，四時佳佳景盡收收眼底，為小區區美宅精精華相。11+1小高高層，一一八+11 高層層住宅E01E066棟111+1小小高層住住宅為避避免前面面集合住住宅的影影響，每每幢建筑筑之間均均拉大間間距，使使之保持持景觀軸軸線的同同時，又又使視線線通透，力求做做到戶戶戶朝陽、戶戶觀觀水。既既可觀水水景又可可觀北面面小區中中心花園園，具有有較好的的景

53、觀資資源，故故以小區區主力戶戶型的三三房及大大戶型為為主；B01B066、D001DD04棟棟一八+1高層層住宅緊緊鄰小區區中心花花園，景景觀較好好，戶型型為主力力型三房房戶型，建筑群群平面呈呈弧形圍圍合狀，為減少少逼壓感感，頂部部由中間間向兩邊邊退臺，也豐富富和柔化化了建筑筑輪廓線線。其中中D011D004棟上上部各層層還可遠遠眺南面面水景，并且其其底部全全部架空空，使南南北庭院院景觀空空間得以以貫通，為居民民提供充充沛、靈靈動的戶戶外活動動空間。 至純靈動動：300層高層層點式 A011及C001、CC02棟棟住宅為為臨街布布置的330層點點式，該該建筑是是為城市青年年白領階階層量身身打造

54、的的經典住住宅。戶戶型絕大大部分為為小戶型型，以經濟實用用的戶型型結構取取勝，設設計上力力求提高高住宅實實用率，戶型方方正，大部分戶戶型南北北對通，爭取良良好朝向向及景向向，在房房間尺寸寸及使用用功能上精雕細細琢，使使其最大大程度地地滿足未未來業主主的居住住要求。頂層加加以利用設復式式大戶型型。本著讓有有生命的的建筑懂懂得與人人相處的的重要性性，讓一一切都與與自然發發生關系系，讓一一切都和和諧共生生的設計計理念。項目一一期用地地原始地地貌為一一較完整整的圓形形山丘，最高點點2677米，最最低點2216米米，山坡坡為東、南、西西向，無無北向坡坡，景觀觀良好。山腳下下有小區區最豐富富的天然然水系原

55、新新堰水庫庫。這樣樣的環境境正是住住區中不不可再生生、不可可復制的的稀缺自自然資源源。并且且這種山山水格局局與古代代風水觀觀中：“負陰抱抱陽、背背山面水水”的風風水寶地地格局不不謀而合合，體現現出其獨獨特的山山水自然然環境。面對魯魯能星星城一期期的區位位優勢及及其獨特特山水環環境的價價值，為為適應自自然環境境、發揮揮其區位位及自然然資源的的優勢，果斷取取舍，放放棄了將將山地夷夷平的做做法，最最大限度度的利用用現有條條件，減減少對原原生環境境的破壞壞，延續續和保留留原有的的歷史背背景和地地脈特征征，將山山水還給給城市，還給住住區，把把詩意的的健康的的生活還還給住戶戶，將建建筑留給給歷史去去評說。

56、在社區內內部規劃劃設有近近萬平方方米的大大型會所所、商業業街、超超市、幼幼兒園、社區醫醫療中心心等。3、項目目定位項目定位位為CBBD首席席親水生生活保護護區4、銷售售狀況項目起價價28000元/平方米米，花園園洋房起起價35500元元/平方方米。66月一五五日，現在已已經在開開始對外外公開認認購。五、棕櫚櫚泉國際際花園1、開發發商背景景重慶棕櫚櫚泉房地地產開發發有限公公司，成成立于220033年4月月，是由由香港裕裕匯集團團控股的的、專業業從事房房地產開開發的合合資企業業，注冊冊資金660000萬元港港幣。美美資背景景的香港港裕匯集集團成立立于19995年年，下屬屬控股110家企企業，是是一

57、家從從事房地地產、休休閑、科科技、教教育等多多項業務務的綜合合性集團團公司，幾年來來，成功功投資開開發建設設了北京京盈科中中心、北北京棕櫚櫚泉國際際公寓、深圳沙沙河高爾爾夫球會會，南京京沙河高高爾夫球球會等知知名項目目，累計計投資超超過500億港幣幣。其麾麾下三大大主力品品牌：沙沙河高爾爾夫、棕棕櫚泉國國際社區區、中美美國際學學校，均均以尊貴貴生活、高尚品品質而聞聞名業界界。2、項目目基本情情況項目位于于重慶北北部新區區金開大大道888號，緊緊鄰北部部新區植植物園。總用地地面積約約12000畝，1600畝天然然湖泊，2400畝生態態公園。建筑面面積800萬平方方米，一一期住宅宅3000余套，車

58、位4400個個，容積積率1.2，整整個項目目分3-4期開開發。項目以聯聯排別墅墅、花園園洋房為為主，秉秉承“棕櫚泉泉”的這一一品牌所所特有的生生活品質質，打造造國際一一流品質質建筑。由柏濤濤墨爾本本建筑設設計公司司進行建建筑規劃劃；園林林景觀和和公園設設計則由由香港貝貝爾高林林首席設設計師擔擔綱。物物業管理理則由世世界級權權威物業業管理公公司香港港地鐵物物業管理理公司進進行物業業管理服服務，為為業主帶帶來五星星級的酒酒店式物物業管理理。3、銷售售狀況7月255日，棕棕櫚泉國國際花園園將要對對外開放放，看房房如同看看四大景景觀：棕棕櫚泉主主入口景景觀、棕棕櫚泉國國際俱樂樂部、雙雙層架空空景觀大大

59、堂、11:1交交樓標準準精裝修修樣板房房。銷售售價格聯聯六、天湖湖美鎮1、開發發商背景景金科集團團，近兩兩年來上上升勢頭頭最猛，擴張勢勢頭最快快的本土土巨頭之之一。繼繼金科花花園、金金科麗苑苑之后，去年金金科天天籟城美美社、金金科天天籟城中中華坊、金科金沙水水岸三盤盤連開，取得驚驚人業績績。2、項目目基本狀狀況金科天湖湖美鎮位位于北部部新區高高新園經經開大道道人和段段，屬于于高新園園人和組組團，地地塊面向向人和立立交，北北接機場場高速路路。毗鄰鄰已開發發成熟的的“富人區區”新牌坊坊。距天天籟城美美社約110000米。基基地東面面為加新新花園DD區，南南面為金金開大道道（人和和至機場場的高速速路

60、），西面為為近2550畝運運動休閑閑公園，西北及及北面直直接與照照母山植植物園相相鄰。地地塊東、南、西西三面被被六一水水庫環繞繞，水庫庫約 1100畝畝。用地地南區東東、北緊緊臨市政政道路，北區四四周均為為市政道道路。公公交線路路目前有有1499（人和和五黃路路南平），6006（人人和菜園壩壩奧體中中心），小面的的（人和和陽光城城）。人和鎮立立交為本本市重要要的交通通樞紐，有國道道2100、2112、3319交交匯于此，是重慶慶市外環環高速重重要一站站，通過過外環高高速可以以快速達達到沙坪坪壩區、九龍破破區、大大渡口區區。距離離解放碑碑車程220分鐘鐘，距離離機場車車程一五五分鐘，距離江江北商