1、有關項目商業(yè)策劃書商業(yè)策劃書不需要太長，合作伙伴或者投資者希望看到用最少的 字寫成的包含大量信息的商業(yè)計劃書，篇幅在 15-20頁就差不多了。 下面是項目商業(yè)策劃書，歡迎參閱。一、策劃的總體思路全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合， 從而實現(xiàn)最優(yōu) 模式與項目自身進行完美對接。創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的 最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭 優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企

2、業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項目背景用地概述l地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇 州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商 圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設施配套 齊全，交通便捷。I該地塊整體呈品字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西 面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米，地塊占地11692.59 m2 （合 17.53 畝）。項目規(guī)劃商業(yè)形式：獨立商鋪布局 +大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85 m l住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約 9609.32 m l辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，

3、約22791.36 m l停車形式：地上81個，地下326,合407個車位（地下兩層停車布局，約 13691.36 m ）。I建筑密度：42%1綠地率：25%l容積率：4.51規(guī)劃設計要點蘇州世景國際方案設計說明（略）用地紅線圖（略）三、項目資源分析、項目目標的界定-效益和品牌項目銷售按目標計劃順利完成第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的 良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。I總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。I項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房 地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。I綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知

4、名度、美譽度和擴張力。I四、核心目標樹立品牌原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則， 需要有 品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就 是房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品， 而更是需要房地產(chǎn) 的品牌服務，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會塑造房地產(chǎn)品牌， 需 要學會運用房地產(chǎn)品牌運營的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反 饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整， 使品牌體驗不斷 更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項

5、目所處的區(qū) 域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、 客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。五、項目開發(fā)總建議引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的 業(yè)態(tài)組合。通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內(nèi)、國際知名 商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的 開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費 用。通過適當靈活劃分商鋪面積來控制總價，推出短

6、期租賃政策， 盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。六、項目的SWOT分析1.項目優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺I世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅 娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米,蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是 是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷I由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟 的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕 對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展， 居民生活水平的

7、不斷 提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成 熟，各類商業(yè)、商務活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大 I項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅 游居住與商務活動的優(yōu)勢互補。項目劣勢周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。II雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、 北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期 銷售招商增加壓力。I目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、 瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的咼檔寫字樓租賃情 況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市

8、場認可。I目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、 小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。機會點經(jīng)濟發(fā)展利好因素I長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結果， 還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目 前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而 中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢I目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然 會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研 究“供給-需求”，便可以搶占“先機”。項目連動實現(xiàn)價值最大化I本項目對面是蘇州劇

9、院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛 樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地， 因 此如何結合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu) 勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分 兌現(xiàn)效益。中心城市的建設匯聚了人氣I隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣” 的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升， 而本項 目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打 下良好的基礎。4.風險市場因素I可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市 時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項

10、目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商 業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始， 已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商 都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目 還是具有一定市場競爭的風險性。自身因素I與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有 強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設施上有 所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。5.綜合分析從市場調(diào)研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場

11、、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項 目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、 適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的投入產(chǎn)業(yè)比，追求 產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前 各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向， 可以看出投資者的考慮 因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素， 人流 量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資 考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當前的商業(yè)模式開始從條狀 商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉化，綜合性的商業(yè)步行街、一站式購物的大 賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是

12、不言而喻的；同時隨著市場上產(chǎn)權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設計和周邊資源狀況， 包括產(chǎn)品本 身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業(yè)項目 的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內(nèi)容，以上因素對 商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。七、市場機會發(fā)現(xiàn)本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)

13、l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、 商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段 向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務及休閑的需求能夠得到 最大化的體現(xiàn)。市區(qū)內(nèi)類比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應不足形成 的差異性顯示需求。I2新生代市場機會發(fā)現(xiàn)政治、經(jīng)濟、文化、藝術和社會環(huán)境變化帶來的需求。I城市建設和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變 化帶來對本區(qū)域的新需求。I新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。I創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)l新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃， 就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從

14、前期的招商工 作開始，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大 的提升。l新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導致 商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者 自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不 動產(chǎn)品種提供了機會與空間。l新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預售 登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些 新的操盤手法融入其中。延伸價值l新都市主義規(guī)劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設 理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極 其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街

15、區(qū)功能的考慮，還是對交 通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊 重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系， 主張城市建 設應充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求， 從而使城市與自然形成和諧共存的局面。 對于本項目而言，應相當重 視新都市主義的規(guī)劃觀念及延伸價值。l藝術化建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計 首先考慮的是不同項目的具體要求， 建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術價值觀的演變分 為五個階段：(1)實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑；(2)藝術建筑學階段，視建筑為凝固的音樂；(3 )機器建筑學階段，把建筑 看作住人的機器；(4