1、個人專業實踐總：號：20063700520本人 2002 年獲得房地產經紀人執業資格并從事房地產估價個人專業實踐總：號：20063700520本人 2002 年獲得房地產經紀人執業資格并從事房地產估價、詢工作，一直嚴格按照房地產估價規范及規定的程序處理每一業務，從搜集房地產及土地估價交易案例和各案例區、個，對有收益的宗并剝離土地純收益，根據各宗地的件及收集的資料選取兩種以上估價方法，計算宗地地價。在土地估中，經過長期實踐總結，獲得了不少感受和認識，總結如下估價師應嚴格按城鎮土地估價規程農用地估價規進行宗地估價，遵守估價原則，按照估價的基本步驟，選定適宜估方法，合理確定估價結果1、確定估價基本項

2、目（1）確認評估對象（2）明確估價目的確定估價條2、擬定估價作業計劃3、料、實地勘察4、分析整理相關資料（1）一般資料整理分析（2）特定資料的集與分5、選定適宜的估價方法6、按照適宜性和準確性的原則確定估價結果7、按規范格式撰寫估。二、根據地價的特點及估價目的，搜集影響土地價格論，會給出評相應的數據，要求利用公式來計算地價實際工作中，所有的數據都要自己的收集。然后研究對論，會給出評相應的數據，要求利用公式來計算地價實際工作中，所有的數據都要自己的收集。然后研究對宗地格影響程度，分析地價的走勢宗地條件，確定地價定義1、一（1）經（2）行（5）國社2（1）（2）（3）基礎和公設施條件（4）環境質量

3、（5）城市規劃限3、個（1）面積（2）寬度（3）深度（4）形狀（5）坡（6）宗地基礎設施條件（7）城市規劃限制，主要有宗地容積率筑高度、建筑密度、宗地用途等（8）宗地臨街狀況（9）土地使年限，法定最高年限，商業40 年，住宅70，工業50 年，綜合50 年三、根據搜集的資料，選定估價方法 。下面就專業實踐過程估價方法運用所涉及到的相關工作做簡要總結（一）評估對象土地上有建筑物時評估土地價格可采用（1）市場比較法;(2)值，推求土地價格（3）市場比較法評估的整個不動產價格，扣除本發評估的建筑物價格（4收益還原法評估的整個不動產價格除成本法評估的建筑物價格（5從整個不動產收益中扣除建筑物益得到土地

4、純收益，利用收益還原法評估土地價格（6路線價估（7）。（二） 評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用（1）市場比較法；(2)收益還原法（3）采用比較法求取開成后房地銷售總金額再采用剩余法扣減建筑物成本利潤及稅金等推成后房地銷售總金額再采用剩余法扣減建筑物成本利潤及稅金等推求土地價格（4）路線價估價法（5）基準地價系數。(三)各種估價方法的適用范圍及使用中應注意的事項1（1）應用范圍，新開發的土地，不適用建成域已開發土地估價；土地市場欠發育，交易實例少的地區，無法用場比較法估價時采用；城區或市區以外的工業用地；既無收益又無易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的（2）難點

5、是各種費用即土地取得費用、土地開發費用、利潤息、土地增值收益等取得，應作大量，必須為客觀費用，特是城鎮拆遷安置費用不確定大，應考慮風險費用，造成土地取得費加大，在實際操作中，以同一區域或類似區域土地取得費用的均價為待估宗地的土地取得費用2（1）的土地和建筑物或是房地產的估價對于沒有收益的房地產的估價例如機關、學校、公園等公益用地的估價則大多不適用。(2)事項，計算總收益應為安全可靠且長期可以固定取得的客觀收括有形收益和無形收益總費用是指為創造收益所投入的直接的勞費用與資本費用。純收益的求取應按貢獻原則合理分配土地收筑物的還原利率一般比土地的還原利率要高 2-3 個百分點3市場比較法（1適用條件

6、是發達的不動產市場及豐富的例資料，市場比較穩定有大量交易案例的地區，并且交易案例與待地塊應有相關性和替案例甚少或無交易案例的地區則不用。具體說，要有足夠數量的比較案例；交易案例資料與待評估土具有相關用。具體說，要有足夠數量的比較案例；交易案例資料與待評估土具有相關性和替代性交易資料的可靠性要保證資料來源的可靠性且要對交易案例資料的數據信息進行充分大的查實和核對，用比較法估價時應注意選擇與待估土地的法律規定相似的交易案（2）應注意事項， 選取交易實例符合下列要求：與待估實例用途應相同；與待估土地的交易類型應同；交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；與待估土地處的地區特性及宗地的個別條件要相

7、近交易情況、交易期日區、容積率、土地使用年期修正參數應合理，這是應用市場比較法的難點。比準價格的確定，根據數學處理后加上多方面的經驗分析和判斷來確定4、剩余法（1）應用范圍，開發房地產或待拆遷后再開發房產的土地估價或測算項目預期利潤、項目最高控制成本費用;將土開發整理成可供直接利用的土地估價（建筑費為整理費用；現有地產中地價的單獨評估（2）應注意問題是，必須查清待土地的基情況、確定最佳開發方式、開發完成后不動產價值的測算、開發成及有關參數的確定是本方法的難點待估宗地的基本情況包括待宗地在城市的具體坐落位置及周圍的土地條件和利用現狀 ，為選最佳利用方式提供依據；查清土地面積大小、形狀、平整情況、

8、地狀況基礎設施狀況為估算建筑費用提供依據土地利用要求根據城市控制性詳細規劃此宗地的規定用途容積率覆蓋率建筑高度等為確定建筑物的規模造型等服務弄清土地權利性質使用年限、能否續期，以及對轉讓、出租、抵押等有關規定，為確開發完成后的不動產價值、售價等服務。最佳開發使用年限、能否續期，以及對轉讓、出租、抵押等有關規定，為確開發完成后的不動產價值、售價等服務。最佳開發利用方包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔等，最重要的是要選擇最佳土地用途。測算開發完成后不動產價的測算，要注意售要合理、銷售時要合理、銷售情況測要合理、計算售價時用可售面積、計算開發成本時用總建面積。其它參數要用社會

9、平均水平客觀數據，用比較法通過社會查取得5、城鎮基準地價系數；其計算基本公式為宗地地價基準地價式中K1期日修正系K2容積率修正系K3其修正系K4開發程度修K5土地使用年期修正系K影響地價區及個修正系數之該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當的基準地價果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現表，主要包括區域和個的、區域地價水平，這個實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確主要有：期日正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定注意事項確定宗地的土地級別應以土地級別圖為正系數中涉及

10、的地價指數和還原利率的確定注意事項確定宗地的土地級別應以土地級別圖為準；以路為級別界限的，低級別一側臨路第一宗地歸入高級別；宗地內河道的從評估地價中適當進行減價修正宗地內有高壓線通過的應適當進行減價修正由于各種方法都存在一定的局限性這就要求評在現實估價工作中要多分析，做到心中有價，那樣在估價過中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題四、土地估價撰寫要采用規范格式，條理清晰，語言簡潔容要詳實專業用語力求準確避免使或誤解的文字查實的事項不得輕易寫入，對各種影分析詳盡、準確觀五、各種土地估價的使用方向評估中注：1.原劃地辦理出讓手續的評估地價按規劃部門認可的規劃條件和相應的綜合分析評估。2

11、.劃撥土地使用權評估途，結合各項地價影考慮劃撥土地使用權的無限年限、有限收益等基本特點，用出讓土使用權扣除土地出讓金，從而測算出劃撥土地使用權價格。也可依待估宗地所在區域劃撥土地的平均取得成本和開發成本算。二級市場土地轉讓的地價評估應以土地使用證和出讓合同所載內為依據，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途、剩余限及容積率等指標進行計算。4.國有租賃土地使用權評估，承租土使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此承土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權利率高 1 個百分點左右土地還原利率取7%。5.國土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權利率高 1 個百分點左右土地還原利率

12、取7%。5.國經營的土地、作價出資（國家股）的土地，按出讓土地進行評估。6.同一宗地不同評估的目的可出現價格差異，但地價差異不應超過20%，地價定義含義一致的價差異不應超過10%。如果各種方法計算結果相差不超過 20%，般取平均值；當結果相差太大，應詳細解釋不同權重設定依據職業道德是估計師的生命絕不能踐遵守有關法，社會信譽，成為誠信典范，做到1、估價師應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其利害關系人有關的估價業務2、估價師不得作任何虛偽的估價，做到公正、客觀、誠實3、估價師接受與自己專業能力相稱的業務，專業能力所限的業不應接受4、估價師不得為了自身利益，迎合委托方的不合理要求估或低估地產價格，降標準，進行不正當的競爭5、估價師應保管好委托方的文件，不得公開。6、估價師自己的信譽，不轉借資或允許他人使用己的名義綜上所