1、特選阿克蘇房地產市場調查報告(簡稿阿克蘇房地產市場調查分析報告簡稿第 PAGE 20 頁 共 NUMPAGES 20 頁 阿克蘇房地產市場調查分析報告簡稿杭州華地瑞誠房地產營銷籌劃有限公司2010年5月29日第一局部 阿克蘇市宏觀經濟概況一、阿克蘇整體概況阿克蘇位于天山南麓、塔里木盆地北緣，總面積13.13萬平方公里。東南西分別與巴音郭楞蒙古自治州、和田地區(qū)、喀什地區(qū)為臨，北以天山為分水嶺，同伊犁哈薩克自治州交界，西北與哈薩克斯坦、吉爾吉斯斯坦接壤，全地區(qū)邊境線長235公里。全地區(qū)轄8縣1市，84個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，56個農林牧場。總人口247.3萬含農一師29.2萬其中，維吾爾族179.27萬，占72.

2、49%，漢族64.54萬，占26.10%；農業(yè)人口167.36萬，非農業(yè)人口79.94萬，阿克蘇市總人口47.64萬人。由36個民族組成，是一個以維吾爾為主體的多民族聚居地區(qū)。阿克蘇史稱“龜茲、“姑墨，早在公元前60年，西漢政權就在此設立西域都護府，龜茲、姑墨、溫宿正式列入漢朝幅員。唐朝政府在此設立安西大都護府，管轄西域三十六國，阿克蘇是龜茲國、姑墨國、溫宿國所在地。清代乾隆二十三年1758年，清政府在此設置參贊大臣，冠名以阿克蘇維吾爾語意為“清澈奔流的水。二、阿克蘇經濟開展概況1、國民經濟快速開展，總體實力不斷增強。2023年，全地區(qū)國內生產總值502.2億元含一師和石油開采作業(yè)區(qū)，同比增長

3、14.1%。實現(xiàn)地方生產總值237.5億元、增長12.1%，其中第一產業(yè)增加值70.9億元、增長9.8%，第二產業(yè)增加值72.1億元、增長14.9%，第三產業(yè)增加值94.5億元、增長12%。地方財政收入34.58億元，同比下降11.3，其中一般預算收入29.6億元、下降14.9%；地方財政支出92.17億元、增長15.9%。完成固定資產投資133.2億元，增長20.2%。全社會消費品零售總額61.5億元、增長16.4%。人民生活水平逐年提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12050元、增長4.8%；農牧民人均純收入4833元、增加520元。三次產業(yè)結構調整為29.85：30.36：39.79。城鎮(zhèn)登記

4、失業(yè)率2.36%。萬元GDP能耗降低4.57%，二氧化硫和化學需氧量排放完成年度減排目標。2、農業(yè)綜合生產能力不斷提高，農村經濟全面開展。2023年農林牧漁業(yè)總產值141.5億元，同比增長11.6%。其中種植業(yè)產值106.9億元、增長13.1%，林業(yè)產值6.4億元、增長17.4%，牧業(yè)產值21.3億元、增長6%，漁業(yè)產值0.77億元、增長15.2%。農作物種植面積856.8萬畝不含農一師，下同、增加109萬畝。糧食播種面積332.4萬畝、增加90.2萬畝，糧食總產161.1萬噸、增加44.1萬噸，其中小麥播種面積176.2萬畝、增加55.2萬畝，總產76.8萬噸、增加24.1萬噸，單產435.

5、8公斤，實現(xiàn)了糧食生產“總體平衡、略有節(jié)余的戰(zhàn)略目標。經濟作物播種面積514.9萬畝、增加18.6萬畝，其中棉花437.5萬畝占農作物總播面積的51.1%，總產46.4萬噸、增產3萬噸，單產106.2公斤、增產7.5公斤，油料作物18.3萬畝、增加10.3萬畝；設施農業(yè)總面積近12萬畝、增加0.7萬畝，畝效益萬元以上面積3.5萬畝。飼草料作物播種面積19.1萬畝、增加6.2萬畝。糧、經、草比例為38.36：59.44：2.2。“林果業(yè)管理增效年活動成效顯著，優(yōu)質特色林果面積已達382.5萬畝其中紅棗150萬畝、核桃135萬畝，占南疆環(huán)塔里木盆地優(yōu)質特色林果總面積的四分之一，果品總產93.3萬噸

6、、增加16.8萬噸，農牧民人均純收入中來自林果業(yè)收入達707元、增加234元，增幅在農牧民人均純收入各項構成中最高。現(xiàn)代畜牧業(yè)快速開展，預計實現(xiàn)畜牧業(yè)增加值3.7億元，年末牲畜存欄425.8萬頭只，出欄364.6萬頭只，肉類總產14.5萬噸。農業(yè)產業(yè)化進程加快，規(guī)模以上農產品加工企業(yè)210家，其中：年銷售收入億元以上的農產品加工企業(yè)15家；500萬元以上43家；列入自治區(qū)級重點扶持的農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)11家，地區(qū)級35家。3、新型工業(yè)化大踏步推進，工業(yè)經濟持續(xù)快速增長。2023年“重大工程建設突破年活動卓有成效，68個重大工程進展順利，中石化塔河分公司350萬噸重油改質等一批重點工程相繼開工，

7、完成地方工業(yè)增加值50.6億元、增長16.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值45.2億元、增長21.5%。主要工業(yè)產品產量穩(wěn)定增長。全地區(qū)油氣產量分別為950萬噸、180億立方米，原油加工量205.8萬噸，原煤634.1萬噸、增長17.8%，焦炭86.2萬噸、增長49%；發(fā)電量28.3億千萬時；工業(yè)產品產銷率99%。招商引資到位資金51.7億元、增長10.5%。進出口貿易總額首次突破億元大關，到達1.1億美元。4、財政自給率2023年，地區(qū)本級財政自給率為12.79%，縣市分別為：庫車縣72.44%，阿克蘇市53.21%，拜城縣46.47%，沙雅縣38.63%。新和縣24.4%，溫宿縣16.

8、71%，阿瓦提縣7.09%，烏什縣5.08%，柯坪縣1.78%。5、2023年預期目標是地方生產總值同比增長13%；固定資產投資增長20%；實現(xiàn)地方財政一般預算收入增長14%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%；農牧民人均純收入增加500元以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.8%以內；人口自然增長率控制在12.5以內；每萬元GDP能耗降低3.5%，完成二氧化硫和化學需氧量排放總量控制目標。三、阿克蘇區(qū)位交通概況阿克蘇地處南疆中部，是新疆南北要沖和東西貫穿的關節(jié)點，是偉大祖國向西開放的橋頭堡，區(qū)位、地緣優(yōu)勢十分突出。以阿克蘇市為半徑，向東距巴州520公里，向北距伊犁460公里，向西距喀什480公里，

9、向南距和田450公里。從經濟學的角度講，阿克蘇地處南疆中心的經濟輻射效益是最正確的。隨著烏什口岸的開通，鐵路、公路的建設，距吉爾吉斯首都比什凱克470公里，到巴基斯坦700公里，我們將由內陸腹心地區(qū)變成向西開放的前沿陣地，這對阿克蘇利用國內外“兩種資源、兩個市場，做大做強商貿物流產業(yè)，打通亞歐國際經貿大通道意義重大、影響深遠。四、阿克蘇區(qū)域文化龜茲文化與多浪文化阿克蘇是東西方文明的交匯點和古代西域及古絲綢之路文化中心之一。“古絲綢之路的燦爛文化和獨特的民族文化,孕育了與西方和中原地區(qū)迥異的古代龜茲文明和多浪文化，其文化特征主要是以佛教石窟、壁畫、音樂、舞蹈著稱于世。龜茲樂舞是我國古代樂舞中的一

10、枝奇葩,早在漢唐就已傾倒長安宮廷內外,被譽為“管弦伎樂、特善諸國,豐富并開展了中原傳統(tǒng)音樂理論,逐漸演變?yōu)樗逄蒲鄻范苏{,對日、韓和東南亞地區(qū)影響也較深刻。如今,塔河兒女在繼承淵源流長的優(yōu)秀民族文化的同時不斷創(chuàng)新，使兩大文化不斷的發(fā)揚光大，以龜茲文化、多浪文化為底蘊創(chuàng)作的一批音樂、舞蹈作品屢次在全國少數(shù)民族文藝匯演中榮獲金獎，近年還屢次代表中國赴歐洲等國參加國際民間藝術節(jié)五、阿克蘇自然資源概況1、水土光熱資源阿克蘇是新疆水資源最豐富的地區(qū)之一，共有冰川1298條，冰川面積4098平方公里，儲水量2154億立方米，境內有大小河流16條，其中流量在10000 km2以內的河流有15條，塔里木河流

11、量的70%以上為阿克蘇河下泄水；地表水年徑流量133億立方米，地下水動儲量77億立方米，水能資源蘊藏量379.3萬千瓦，在全疆僅次于伊犁。現(xiàn)有耕地920多萬畝，宜墾荒地4000多萬畝，森林資源1000多萬畝，草場5000多萬畝。阿克蘇地區(qū)氣候宜人，屬暖溫帶大陸性氣候，日照時間長，年日照時數(shù)2800-3831小時，是全國太陽輻射量最多的地區(qū)之一。晝夜溫差大，全年無霜期183-227天，年平均氣溫9.9-11.5，適宜各種農作物生長和林果業(yè)的種植。年產原棉1000萬擔，占全國的九分之一、全疆的三分之一，紡織規(guī)模已達68萬錠；特色林果業(yè)開展迅猛，已建成環(huán)塔里木盆地重要的優(yōu)質特色林果生產基地，特別是紅

12、富士蘋果、核桃、香梨被2023年北京奧運會指定為專用果品。優(yōu)質商品糧面積130萬畝以上；草場資源極為豐富，開展畜牧業(yè)潛力巨大；是全國重要的優(yōu)質商品棉生產基地、自治區(qū)重要的糧食生產基地、自治區(qū)最大的絨山羊基地，也是新疆薄皮核桃、紅棗和香梨等優(yōu)質特色果品的主產區(qū)，是“中國長絨棉之鄉(xiāng)、“中國白杏之鄉(xiāng)、“中國紅富士之鄉(xiāng)、“中國大米之鄉(xiāng)。生物資源種類繁多、品種獨特、特性優(yōu)良，開發(fā)潛力較大。有國家一級保護動物11種，二級保護動物的有28種；國家和自治區(qū)野生珍貴林木多達16種。2、石油天然氣資源阿克蘇地區(qū)是塔里木盆地油氣勘探開發(fā)的主戰(zhàn)場和“西氣東輸?shù)闹饕獨庠吹亍＞硟纫烟矫魇蛢α砍^10億噸，凝析油儲量71

13、69萬噸，天然氣儲量9741億立方，溶解氣儲量483.5億立方，占塔里木盆地已探明石油儲量的80%、天然氣儲量的90%。“西氣東輸“一大五中一大即：克拉2；五中：英買力、牙哈、玉東2、吉拉克?庫爾勒?、羊塔克六個主力氣田中的“一大四中在阿克蘇境內，“西氣東輸一期工程氣源的96%在阿克蘇境內，其中拜城克拉2氣田已探明儲量2840億立方，是我國目前儲量最大的整裝氣田，也是西氣東輸工程的首站氣源，通過“西氣東輸管道源源不斷地為沿線14個省市區(qū)供氣。3、礦產資源阿克蘇是新疆重要的能源、礦產資源富集區(qū)，已發(fā)現(xiàn)礦產79種，產地294處，探明儲量的礦產46種，上礦產儲量表的礦產17種，產地30處；重要非油氣

14、礦產58種，產地137處，其中大規(guī)模產地32處，礦產資源潛在價值1.75萬億元。其中：儲量和資源量居第一位的礦產有鋁土礦、螢石、剛玉、銻礦、磷礦、麥飯石、霞石正長巖、明礬石、重晶石等；金屬礦豐度高的有鋁、鐵、銅、錳、鋅、鎘、鎂等；礦產耐火粘土、陶土、巖鹽、石英砂、玄武巖、花崗巖、大理石、金云母等礦產，不僅分布廣、儲量多，而且易于開采。特別是煤炭資源儲量大，預測儲量358.7億噸，占南疆已探明儲量的83%以上，國務院32號文件規(guī)劃建設的全疆四大煤田之一庫拜大型煤炭基地就在我地區(qū)境內；煤種齊全，品質優(yōu)異，適宜多種開發(fā)，其中氣煤245億噸、肥煤37億噸，焦煤50億噸，瘦煤10億噸、貧煤16億噸，且燃

15、燒值大多在7000大卡以上，可完全滿足化工煉油、動力煤、優(yōu)質冶金焦、鑄造焦需要，開展煤焦化、煤化工具備良好根底。鈾礦預測儲量4700噸，已探明儲量3600余噸。巖鹽預測儲量6000億噸，地質儲量200億噸，其中地區(qū)境內拜城縣巖鹽資源富集，為全國、全疆罕見。黑色金屬礦產：鐵礦，地區(qū)已發(fā)現(xiàn)鐵礦有拜城縣老虎臺鐵礦、溫宿縣羊布拉克鐵礦和溫宿縣鐵米爾蘇鐵礦。預測儲量為154.9萬噸。錳礦，錳礦中的卡爾果勒錳礦屬富品位礦床，是自治區(qū)主要錳礦產地，預測儲量為79.8萬噸。鉻礦，鉻礦目前發(fā)現(xiàn)一處礦化點，為芒達拉克鉻礦。釩礦，釩礦較為豐富。主要分布在阿克蘇烏什一帶的磷礦床中，為磷的共伴生礦，累計查明儲量為47.

16、1萬噸。有色金屬礦產：銅礦，地區(qū)共發(fā)現(xiàn)銅礦48處，初步探測銅儲量16萬噸，其中滴水銅礦約12萬噸。鉛、鋅及多金屬礦，共發(fā)現(xiàn)鉛、鋅及多金屬礦28處，主要分布在烏什和溫宿兩縣，初步探測鉛儲量為2.75萬噸。鋁土礦，目前發(fā)現(xiàn)一處，在烏什縣境內，為目前全疆發(fā)現(xiàn)的唯一鋁土礦床，預測儲量為58.5萬噸，鎳礦，位于拜城縣曼達拉克鎳礦化點。4、旅游資源阿克蘇具有豐富的自然旅游資源和人文旅游資源，自然景觀神奇獨特，冰峰與峽谷相望，沙漠與綠洲為鄰，集南北疆自然風光之大成；文化積淀厚重，民族風情濃郁，名勝古跡眾多，開發(fā)潛力巨大。按照?中國旅游資源普查標準?的資源分類，全地區(qū)旅游資源中擁有全國8個主類中的7個，旅游資

17、源主類占87.5%。截止2023年，阿克蘇有國家A級景區(qū)20個，其中4A級景區(qū)3個，3A級景區(qū)7個。著名的自然風景有托木爾雪峰、塔里木河、塔克拉瑪干大沙漠、庫車南天池、世界原始胡楊林、天山神秘大峽谷、托木爾峰神奇大峽谷、天山神木園、鐵熱克溫泉等；阿克蘇人文旅游資源豐富，是古“絲綢之路北道政治、經濟、文化和佛教中心，古印度、希臘、波斯和中原文化四大文明在此交匯處，是佛教傳入中原地區(qū)的第一站。悠久的歷史、燦爛的文化將我國古代漢唐文化、西域文化與印度文化、伊斯蘭文化融為一體，成就了獨具地域特色的龜茲文化和多浪文化，這兩大文化對世界文明的交流和開展產生了深遠而重大的影響。在古“絲綢之路北道上分布著兩晉

18、及唐代的石窟藝術、原始時代石刻巖畫、石器、古墓及漢唐烽燧、古城遺址、佛教遺址等人文景觀。其中中國四大石窟之一的克孜爾千佛洞、庫木吐拉千佛洞等石窟群比敦煌莫高窟早200年，是東方完美佛教藝術的寶庫，還有著名的昭怙厘大寺、古代冶煉遺址及克孜爾尕哈烽燧等，展示著古老阿克蘇輝煌的文化畫卷。第二局部 阿克蘇房地產市場現(xiàn)狀及開展趨勢分析一、阿克蘇房地產市場整體運行概況1、房地產開發(fā)完成情況2023年1-3月，全區(qū)完成房地產開發(fā)投資1.35億元，同比增長97.7%，增幅比1-2月下降58個百分點，比去年同期提高147.9百分點。其中，商品住宅完成投資1.05億元，增長72.1%，占房地產開發(fā)投資的比重為77

19、.8%。2023年1-3月，全區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積65.27萬平方米，增長32.02%，增幅比1-2月回落11.2個百分點；房屋新開工面積24.38萬平方米，增長23.82%；房屋竣工面積7.26萬平方米，增長6.76%。其中，住宅竣工面積7.2萬平方米，增長5.9%。2、商品房銷售情況2023年1-3月，地區(qū)商品房銷售面積14.82萬平方米，增長109.3%。其中，商品住宅銷售面積增長79.4%；1-3月，商品房銷售額2.37億元，增長83.7 %。其中，商品住宅銷售額增長65.87%。3、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況據(jù)阿克蘇統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，2023年1-3月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源

20、5.3億元，增長82.7%。其中，國內貸款0.7億元，增長133.3%；企業(yè)自籌資金1.1億元，增長7.8%；其他資金1.43億元，增長191.8%。在其他資金中，定金及預收款0.66億元，增長127.6%；個人按揭貸款0.61億元，增長2.2倍。二、阿克蘇房地產市場開展現(xiàn)狀1、阿克蘇房地產市場總體概況目前，在阿克蘇房地產市場正在開發(fā)和銷售的樓盤大小有三十幾個。總的來說，阿克蘇房地產市場正處起步向快速開展的過渡階段，開發(fā)商以本地中小型開發(fā)商為主。近年來所開發(fā)建設的樓盤，雖有一局部是北京、廣州等外地規(guī)劃設計公司擔綱，但是還是處在為本地開發(fā)商效勞的階段，對本地市場的引導與推動作用并沒有顯現(xiàn)。阿克蘇

21、現(xiàn)有在售商品房以期房為主，市場均價住宅3000元/平米左右，銷售單價最高達3600/平米左右；沿街一般商鋪9000-16000元/平米左右,與周邊市縣相比處于領先地位。但目前正在形成穩(wěn)步上升的趨勢。今年國務院七部委公布的房產新政對這里的樓市影響似乎不大。主要原因如下：1消費者：無論住宅還是商鋪都以阿克蘇及所屬縣、鄉(xiāng)和團場消費者為主，外地消費者對阿克蘇房地產市場比較陌生，投資比較謹慎。市場屬于剛性需求支撐的消費市場。2競爭：目前，阿克蘇地區(qū)可銷售的樓盤雖然多達三十幾個，但樓盤的整體品質較低，市場同質化現(xiàn)象較為嚴重，缺乏市場領軍性的標桿性工程。因此，其市場競爭還處在最原始的解決居住需求層面的市場爭

22、奪上，而面向改善當前居住環(huán)境的中高端樓盤相對較少，市場競爭壓力不大，而且市場需求潛力較大。3價格：地方經濟的可持續(xù)健康開展和國家的大力扶持，致使居民收入的不斷提高， 外地開發(fā)商的進入將引導房地產市場的逐步成熟，以及房產品規(guī)劃、建筑、品質的提升，將持續(xù)形成房價上升的空間。2、阿克蘇商業(yè)市場現(xiàn)狀根據(jù)國內通用的商業(yè)機構類型，目前，阿克蘇商業(yè)可按商業(yè)形態(tài)的不同分為：地下商業(yè)街、零售百貨商場、貿易市場、超市、大巴扎、步行街和沿街商鋪。阿克蘇市城市商業(yè)中心位于世紀廣場周邊區(qū)域。傳統(tǒng)大型零售小商品市場、服飾專賣店、超市、百貨商場、步行街、美食街集中于此，構成城區(qū)最繁華的鬧市中心，人氣鼎盛，城市商業(yè)中心的地位

23、不可替代。其它均為分散形成的商鋪，物業(yè)形態(tài)根本為沿街小商小店。由于阿克蘇沿街小商小店大多是居民自建自營，屬于民宅，個案體量都很小，造成了阿克蘇其它區(qū)域的沿街商鋪分布區(qū)域散、經營業(yè)態(tài)混亂的局面。阿克蘇現(xiàn)有的商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)市場興旺，商業(yè)配套齊全，商鋪價格售價相對于一個三四級市場來說也屬于中高價位，而且大型零售批發(fā)散集市場內部商鋪和沿街商鋪的出租行情良好。成行成市的商鋪仍被商家看好，待出租的很少。這主要有以下幾個方面原因:A阿克蘇歷來是西域商業(yè)重鎮(zhèn)，其優(yōu)越的交通物流優(yōu)勢,培養(yǎng)了良好的商業(yè)傳統(tǒng)和商業(yè)氣氛。B阿克蘇經濟開展良好，居民可支配收入豐裕，市場需求帶動商業(yè)的良好開展。C“一鋪養(yǎng)三代的思想和地

24、方經濟的相對單一，導致人們在有一定的經濟根底后更愿意以投資商鋪或自主經營的方式來實現(xiàn)自身財富的增長以及防止財富貶值。綜上所述，我們可以預測，阿克蘇的商業(yè)在未來幾年還將持續(xù)良性開展，商業(yè)商鋪市場空間很大。3、競爭環(huán)境綜合分析綜合阿克蘇房地產市場的開發(fā)現(xiàn)狀，我們可得出如下幾點結論：A) 阿克蘇房地產雖然整體開發(fā)水平不高，產品同質化較為嚴重，但產品品種較齊全，要想以“短、平、快快速回籠資金并獲取較高的回報率，必須進行產品創(chuàng)新。B) 市場住房消費理念較傳統(tǒng)，從喜歡淡雅的外立面這點上即可說明，進行產品創(chuàng)新機遇與風險并存，不妨從當?shù)厝讼矚g露臺親近陽光自然、講究實惠面積不需太大但功能要齊全這幾點上去進行產品

25、創(chuàng)新，將高端產品面積及總價上中端化，從總價上進行控制，或許是快速翻開市場缺口的主要途徑。C 總價控制將成為產品定位的一個重要指標，這就需要在面積上進行把控。當?shù)厥袌鲋髁飨M雖以一次置業(yè)為主，但對面積需求不是太大，集中在85-110之間，如何利用這一市場主流面積來形成產品差異化將是產品研究的重要課題。三、阿克蘇房地產市場開展前景1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升。阿克蘇房價一直呈現(xiàn)出穩(wěn)上升的態(tài)勢，未來仍將延續(xù)，而不會出現(xiàn)大起大落狀態(tài)。這是因為目前房價與收入之比仍處于較合理的空間，投資行為較少，而品質和品牌的鍛造將是拉動房價的重要砝碼。預計阿克蘇房價在未來幾年仍然保持上升趨勢。 2、阿克蘇樓市整體升溫，呈現(xiàn)供

26、需兩旺的市場開展態(tài)勢。近幾年來受其房價連續(xù)穩(wěn)步走高的影響，阿克蘇房地產市場整體升溫。房地產市場根本呈供需雙旺的狀況，銷售形勢良好，房屋空置率較低，房地產市場整體健康。2023年受經濟危機的影響，國內樓市較為動亂，而阿克蘇商品房的銷售情況依然良好，居民購房熱情受新盤新產品的煽動沖擊依然高漲，這是在供需平衡的根底下，在剛性需求和地區(qū)小氣候的雙重推進下的結果。3、阿克蘇樓市將進入品牌之爭時代。產品品質品牌的三個階段，目前阿克蘇房產開發(fā)主要是產品和品質階段。但隨著市場日趨成熟，品牌概念將日益顯示出強大的市場感召力，其附加值的意義將進一步凸現(xiàn)。今后幾年內的阿克蘇樓市競爭，不大可能在價格層面展開，而是在品

27、質與品牌的價值內涵較量。4、高層、小高層住宅時代已悄然來臨。阿克蘇現(xiàn)有在售工程中,根本上都有高層或小高層的物業(yè)類型，在市區(qū)組團，由于地理位置的特殊性，所有在售工程都是小高層或高層。而根據(jù)對售樓處及消費者的調查發(fā)現(xiàn)，當?shù)叵M者對小高層和高層的認可度已逐漸默許。這說明了以下幾個問題：1阿克蘇作為中亞地區(qū)重要的商旅城市，消費者對新事物，新產品有很強的接受力。對城市的“高度有一定的認識。2阿克蘇作為一個正在快速從小城市向中等城市進化的城市，消費者向往都市感,阿克蘇的消費心態(tài)，應該是國際化的，年輕化的。5、未來3-5年內市場競爭將趨向白熱化，市場快速轉入買方市場。由于阿克蘇政府土地儲藏量較為豐富，伴隨著

28、政府招商引資力度的加強，外地實力開發(fā)商的涌入，同時，由于阿克蘇房地產市場面對的消費者市場相對較為狹小主要為阿克蘇本地市場，外地投資客戶對阿克蘇房地產市場較為陌生，可以預測未來35年內，市場競爭在品質、品牌上展開白熱化競爭，市場較快的由賣方市場轉入買方市場。6、阿克蘇房產營銷的水平還處于初級階段 營銷的管理制度相對落后，營銷的手段還是以人海戰(zhàn)術為主，銷售人員的整體素質不高，根本以街上發(fā)傳單為主，但又沒有相關的輔助工具相配，給人以買地攤貨的感覺，顛覆了房產品的高品質。但是我覺得有些手段也可以借鑒，如下團鄉(xiāng)推廣等，只是要加以整合，讓我們沿海的先進的管理制度、營銷方法和阿克蘇本地的有效的推廣手段相結合，并就此創(chuàng)新。四