1、商業運營項目收益測算模板說明（紅色字體為變化部分，請注意）基礎數據項已知數據項營業稅率5.50%建筑面積房產稅率12.00%初始投入從支付第一筆土地費始計，包括土地費、建安成本。所得稅率25.00%租金收入運營1-10年的基準租金及增長倍數，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。折現率8.00%停車廣告等其他年收入運營1-10年的基準年收入及增長倍數，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。折舊年限20年運營成本率運營1-10年的運營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。運營年限20年每年折舊初始投入總額（E4）/20注：租金及停車廣告等年收入需要由運營年份轉化為自然年

2、份，如9.28開業的項目第一年的年租金收入只計入3個月。過程數據項商業資產回收值第20年商業物業的出售價值，計入第20年的當期現金凈流量收入小計租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6)房產稅租金收入(E5)*房產稅率(B4)營業稅：收入小計(B13)*營業稅率(B3)營業成本及費用收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產稅(B14)-營業稅(B15)所得稅：收入小計（B13）-營業成本及費用(B16)-房產稅(B14)-營業稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5) , 0稅金房產稅(B14)+營業稅(B15)+所得稅(B17)支出小計初始投入(E4)+營業成本及費用(B16)+稅金

3、(B18)結論數據項當期現金凈流量收入小計(B13)-支出小計(B19)+商業資產回收值(B12)（建設第1年至運營第20年）當期凈現值當期現金凈流量(B22)按計租年份折現（建設第1年至運營第20年）當期凈收益收入小計(B13)-支出小計(B19)+初始投入(E4)（運營第1-20年）考核指標項留存物業價值運營第1年至第20年當期凈收益(B24)的凈現值留存物業投入初始投入總和留存物業凈收益留存物業價值(B27)-留存物業投入(B28)留存物業收益率留存物業凈收益(B29)/留存物業價值(B27)內部收益率（IRR）根據建設期第1年至運營第20年當期現金凈流量(B22)進行計算動態投資回收期

4、累計凈現值為正的運營年份靜態投資回收期累計現金凈流量為正的運營年份綜 合 收 益 測 算 表項目20XX20XX20XX第一年（3）（20XX）第二年（20XX）第三年（20XX）第四年（20XX）第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年第二十年(9個月)合計收入租金收入5 ,47624,64035,59144,90049,39054,32959,76265,73872,31279,54385,36385,36385,36385,3638 5,36385,36385,36385,3638 5,36364,0221,323,97

5、1停車廣告等其他年收入- 5162,3593,4354,1194,4684,6924,9265,1725,4315,6325,6325,6325,6325 ,6325,6325,6325,6325 ,6324,224小計5 ,47625,15637,95048,33553,50958,79764,45370,66477,48484,97490,99590,99590,99590,9959 0,99590,99590,99590,9959 0,99568,2471,414,003商業資產回收值639,811支出初始投入2 14,9276 1,4256 1,4256 1,425399,202營業成

6、本及費用9 584,1505,0275,8504,5084,9465,3975,8916,4327,0257,5017,5017,5017,5017 ,5017,5017,5017,5017 ,5015,625123,313稅金- - - 9 584,3408,00911,66613,91315,78817,81120,03522,47725,16127,32027,32027,32027,3202 7,32027,32027,32027,3202 7,32019,242405,281房產稅6 572,9574,2715,3885,9276,5197,1717,8898,6779,54510,

7、24410,24410,24410,2441 0,24410,24410,24410,2441 0,2447,683158,877營業稅3 011,3842,0872,6582,9433,2343,5453,8874,2624,6745,0055,0055,0055,0055 ,0055,0055,0055,0055 ,0053,75477,770所得稅(扣折舊)- - - - -1,6513,6205,0436,0347,0958,2599,53810,94312,07212,07212,07212,0721 2,07212,07212,07212,0721 2,0727,806263,51

8、1小計2 14,9276 1,4256 1,4256 3,3418,49013,03617,51618,42020,73423,20825,92628,90932,18634,82034,82034,82034,8203 4,82034,82034,82034,8203 4,82024,868927,796當期現金凈流量- 214,927- 61,425- 61,425- 57,86616,66624,91430,81935,08938,06341,24544,73948,57552,78856,17556,17556,17556,1755 6,17556,17556,17556,1755 6

9、,175683,1901,126,019累計現金凈流量- 214,927- 276,352- 337,777- 395,643-378,977-354,063-323,244-288,155-250,092-208,847-164,108-115,533-62,745-6,57049,605105,779161,9542 18,129274,304330,479386,6544 42,8291,126,019當期凈現值- 214,927- 61,425- 61,425- 53,58014,28919,77722,65323,88123,98624,06624,17124,30024,45124

10、,09222,30820,65519,1251 7,70916,39715,18214,0581 3,016146,577119,337累計凈現值- 214,927- 276,352- 337,777- 391,357-377,068-357,291-334,638-310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,783-165,690-143,383-122,727-103,602- 85,893-69,496-54,314-40,256- 27,240119,337當期凈收益3 ,55916,66624,91430,81935,08938,06341

11、,24544,73948,57552,78856,17556,17556,17556,1755 6,17556,17556,17556,1755 6,175683,190計租年份1 2345678910111213141 51617181 920面積（平方米）2 16,0002 16,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0002 16,000216,000216,000216,0002 16,000216,000運營年度日租金單價3 46677891

12、011111111111 11111111 111運營年度月租金單價8 4.5126.8169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3329.3329.33 29.3329.3329.3329.33 29.3329.3自然年度租金單價8 4.595.1137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3329.3329.33 29.3329.3329.3329.33 29.3329.3年租金收入5 ,475.624,640.235,591.444,899.949,389.954,328.959

13、,761.865,738.072,311.879,542.985,363.285,363.285,363.285,363.28 5,363.285,363.285,363.285,363.28 5,363.264,022.4停車廣告等其他年收入- 2,065.23,239.14,021.74,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25 ,632.25,632.25,632.25,632.25 ,632.25,632.2自然年度其他年收入- 516.32,358.73,434.74,119.54,46

14、8.14,691.54,926.15,172.45,431.05,632.25,632.25,632.25,632.25 ,632.25,632.25,632.25,632.25 ,632.24,224.1收入小計5 ,475.625,156.537,950.148,334.653,509.458,797.064,453.370,664.177,484.284,974.090,995.390,995.390,995.390,995.39 0,995.390,995.390,995.390,995.39 0,995.368,246.5營運成本率35%30%30%25%25%25%25%25%25

15、%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%營運成本及房產稅營業稅1 ,9168,49011,38513,89613,37714,69916,11317,66619,37121,24322,74922,74922,74922,7492 2,74922,74922,74922,7492 2,74917,062折舊1 9,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,9601 9,96019,96019,96019,9601 9,96019,960基 礎 數 據 表序號項目取值1營業稅率5.5%2房產稅率12%3所得稅率25%4折現率8%指標計算表（萬元）序號項目指標值1留存物業價值513,9892留存物業投入399,20