1、南京審計學院自學考試助學專業畢 業 論 文 題目：房地產企業的業績分析 學生姓名： 汪楓 班 級： 12會審獨本班 準考證號：013712405034 專 業： 會計與審計 指導教師： 華老師 二O一三年 六月 二十日一、引言我國房地產業自1998年復蘇以來，全國房地產開發投資每年以超出20的速度增長，銷售額的平均增長率更是達到了27以上，增長速度遠高于GDP的增長。2003年房地產開發投資突破了1萬億元，同比增長297。2004年以來由于宏觀調控因素的阻礙，房地產開發投資增長速度盡管逐月下降，但依照國家統計局統計數據，全國累計完成房地產開發投資6 055億元，同比仍增長了286。房地產業的繁

2、榮局面吸引了越來越多的非房地產業上市公司介入其中，為差不多紅火異常的房地產業又加了一把柴。從1989年萬科在深交所上市以來，通過十幾年的困難進展，截至到2004年8月，滬深兩市共有房地產上市公司6l家，開發區類公司18家(參考天相行業分類)。在房地產業如此繁榮的情況下，房地產上市公司的經營情況又如何樣呢?本文將對房地產上市公司的整體經營業績和風險情況做出分析，以期對上市房地產公司有一個清晰正確的認識。 從1998年到2001年，房地產上市公司平均每股收益從O179元下降到O157元、O141元、0073元；平均凈資產收益率從735下降到了674、593、310。2002年，69家上市公司的平均

3、每股收益也僅為O10元；約有五分之一的公司利潤總額是負值，利潤額在2億元以上的有4家，有14家利潤是負值，還有幾家的利潤在零的邊緣；凈資產收益絕大多數都低于7。2003年，全國房地產業出現了高速增長，房地產投資首次超過了1萬億元，施工面積和竣工面積同比增長341和291；在此背景下，房地產上市公司總資產、主營業務收入、利潤總額分不比2002年僅增加了153、94、149；利潤總額比2002年平均增長了1408萬元，然而資本成本較2002年平均增長了950萬元，增長幅度超過了利潤增長的幅度。2004年，按中報顯示，業績仍不容人樂觀。對證券部門公布的投資價值在前十五位的公司進行統計，其凈資產收益率

4、平均為807，平均每股收益為022元，低于同期滬深股市的平均水平，假如把所有房地產上市公司進行統計，將會更低。這兩年房屋銷售出現了較大程度的增長。截至2013年5月份，全國商品房銷售面積存計達3.9億平米，同比增長35.58%。1-5月份的銷售高增長要緊有兩個緣故：1、2012年同期的基數較低。2、1-5月份房屋成交連續了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地產板塊預收賬款總額達5711億元，與2012年年末相比增長16.07%，龍頭公司預收款總額達3431億元，同比增長16.45%。房地產板塊預收款總額是2012年全板塊結算收入的0.97倍，而龍頭公司達1.27倍，處在歷史相對高位。此外，

5、在市場一致預期2013年收入增長25%的前提下，目前重點公司預收款已鎖定2013年業績的90%，以后行業實現穩定增長有保障。若下半年行業供給和需求保持穩定，將為行業2014年業績增長奠定基礎；若下半年行業受資金緊張阻礙，供給和需求出現下降，由于上市公司大多為行業中的優秀公司，資金、品牌、治理水平等方面的優勢將使其在行業調控和激烈的競爭中生存下去。而資金緊張、開發和治理能力較差的小型企業將可能加速退出市場，這將使大中型公司市場集中度提高，從而保持業績穩定。二：知名企業業績銷售2013年，房地產市場連續了去年下半年以來的回暖態勢，品牌房地產企業順勢在一季度加大推盤力度，領先搶占市場先機，并憑借廣泛

6、的市場布局、豐富的產品結構與強大的品牌優勢實現了銷售業績的高速增長，較早奠定了全年的業績基礎。中國指數研究院監測數據顯示，銷售業績行業領先的52 家品牌房企中已有26 家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600 億的銷售大關，而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長，進展勢頭良好。企業銷售數據要緊依據以下數據來源進行統計，具體以企業公告為準：1.CREIS 中指數據在各地的銷售監測數據；2.企業差不多公布的業績公告；3.參考上年同期業績和本年度總體經營情況進行的數據統計；4. 企業銷售額以商品房為統計口徑。品牌房企搶占市場先機，銷售

7、業績高速增長業績：品牌房企業績爭先，十大品牌房企上半年銷售業績達歷史最高水平2013 年上半年，品牌房地產企業依托廣泛的市場布局、豐富的產品結構與強大的品牌效應，實現了良的銷售業績，為年度銷售業績的穩步提升奠定了良好基礎。萬科憑借其在全國范圍內的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產品定位持續獲得市場關注，累計實現銷售金額843 億元，銷售面積726 萬平方米，行業領導地位持續穩固；綠地集團以653 億元緊隨其后，銷售表現十分搶眼；保利地產通過均衡布局全國各大區域，重點深耕核心都市，并憑借其完善的產品線和靈活的銷售策略在2013 年上半年共實現銷售金額648億元，銷售面積581 萬平方米，位列第三；

8、重點布局區域核心都市的中海地產，受益于一、二線都市房地產市場上半年的放量成交，銷售業績穩步增長，以643 億元的銷售業績緊隨其后，恒大則以470 億元的銷售額居于第五位。競爭格局：標桿企業市場地位更加鞏固，企業競爭日趨激烈在房地產調控持續深入的背景下，行業龍頭企業的市場份額進一步提升，且房地產企業之間的競爭亦日趨激烈。2013 年1-5 月份，萬科、保利、中海三家房地產企業的市場份額分不為2.71%、1.98%，2.00%，2012 年末分不提升了0.52、0.41、0.61 個百分點，龍頭企業規模優勢進一步凸顯。在萬科、保利、中海、綠地四家企業上演第一梯隊之間激烈角逐的同時，銷售額在300

9、億以上的企業之間的競爭也日益強化。2013 年上半年，銷售額在300 億以上的企業由去年同期的6 家擴大至現在的9 家，華潤、碧桂園、世茂三家房地產企業以50%左右的增長速度順利躋身前十，且銷售金額差距甚小。調控以來，華潤置地加快布局全國，調整產品結構，加大中小戶型剛需產品推盤力度，持續實現銷售業績的高速增長，2013年上半年，企業共實現銷售金額348 億元，較去年同期增長49.36%；碧桂園啟動的“全民營銷”策略有效促進了銷售業績的快速增長，2013 年上半年企業銷售額同比增長速度高達97.81%。此外，佳兆業與融創等企業銷售額同比增長50%以上，下半年的銷售表現亦值得期待。以萬科、保利、中

10、海、恒大等十大品牌房企為代表，進一步分析房地產企業2013 年上半年的銷售變化態勢：1 月份，房地產市場連續了2012 年以來的暖冬態勢，十大品牌房企在傳統銷售淡季迎來了“開門紅”，銷售額均值高達82.52 億元，為同期歷史最高水平，較上年增長了214.47%，萬科銷售金額為190.7 億元，融創、保利兩家企業則實現了同比920.34%與580.34%的大幅增長，2 月份的銷售業績盡管環比有所回落，但銷售金額均值仍同比大幅增長43.84%。3 月份，在各地“國五條”細則落實預期和推盤量加大、季節性回升等多重因素的帶動下購房需求持續釋放，十大品牌房企加大了推盤力度，銷售業績亦實現了同比大幅增長，

11、銷售額增長速度接著保持在40%以上；4 月份以來，隨著調控細則的進一步落實，房地產場進入常態進展，業績增長速度進一步回落，2 季度十大品牌房企銷售金額的同比增長速度差不多保持在20%以下。從十大品牌房企產品結構和銷售均價來看：隨著房地產市場的持續回暖、企業去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時，開始加推高端項目，中高端項目的熱銷有效促進了其在上半年的銷售表現。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價策略”，與上年同期的“以價換量”形成鮮亮對比；1-5 月份，十大代表企業中僅保利、中海兩家企業的銷售均價出現結構型下調，其余8 家企業的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產企

12、業的銷售均價亦較上年同期增長了10%以上。1 十大企業包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖從十大品牌房企2013 年上半年的銷售額增長速度來看，融創增速最快，達124.40%，成長能力領跑規模以上企業，而碧桂園2013 年上半年的銷售額也較上年同期增長了一倍左右；此外，華潤與世茂上半年的銷售金額則較上年增長了50%左右；而萬科、保利、綠城、龍湖等企業的銷售業績均保持在30%以上；僅一直保持穩健進展策略的中海地產銷售額增長速度在20%左右。相對2012 年的全年銷售業績來看，除恒大目前的銷售金額不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的銷售金額均已達到去年年度銷售業績

13、的50%左右。按照目前銷售態勢來看，十大品牌房企要實現全年銷售業績的穩定增長壓力不大。品牌房企秉持“量入為出”拿地策略，投資節奏穩重有進。2013 年上半年，房地產企業資金狀況有所緩解，1-5 月份，房地產開發企業到位資金45115 億元，同比增長32.0%。其中，國內貸款8051 億元，增長27.9%；利用外資、自籌資金分不同比增長18.2%和14.3%；定金及預收款則同比增長57.9%。可見，隨著銷售回款與國內貸款的相對充裕，房地產企業資金狀況較為理想，從而引發了全國房地產市場的投資熱情，2013 年1-5 月份全國房地產開發投資26798 億元，同比增長20.6%。品牌房企在調控依舊未見

14、明顯放松的背景下，依舊連續了“量入為出”、“穩中有進”的拿地策路：投資：拿地熱情迅速回升，“量入為出”、穩中有進從十大品牌代表企業的新增土地規劃建筑面積總量來看，品牌企業在土地市場連續2012 年下半年的積極態度，拿地面積和拿地金額均大幅增長。2013 年1-6 月份，共新增土地儲備4012 萬平方米，同比增長29.7%；逐月來看，由于2012 年1 月僅恒大一家企業拿下15 宗地塊，共計840 萬平方米（其中保定溫泉旅游一宗地面積就超過 340 萬平方米），因而較高的基數導致2013 年1 月份十家企業同比下降30.0%。盡管自2012 年底銷售情況明顯好轉，但受季節性因素及“國五條”調控政

15、策對預期的阻礙，品牌房企一季度的總體拿地規模呈現緩速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步進入小高峰，二季度拿地規劃面積總量則同比增長58.1%，拿地規摸顯著增加。從品牌房企2013 年年初的打算拿地金額看，各企業拿地預期則較為慎重。其中，中海地產打算拿地金額為240 億元，雖略高于前四年均值，但低于2012 年實際拿地額；保利打算拿地金額為300 億元，明顯低于去年實際水平及四年來均值；世茂、雅居樂今年拿地打算有明顯增加，要緊緣故在于去年拿地較少，需要補充土地儲備，但仍低于近四年平均水平。從十家品牌企業土地購置金額的實際情況來看，品牌房企采取了“量入為出”的拿地策路，隨著銷售回流現金的狀況來

16、調整土地投資節奏。2012 年上半年，十家品牌企業土地購置金額占銷售額比重為13.9%，下半年土地購置金額占銷售額比重則上升至47.0%，在2012 年12 月達到高點。而2013 年一季度受國五條調控預期的阻礙，品牌房企土地投資熱情有所回落，但隨著銷售的持續好轉，品牌房企4 月份開始加大投資力度，在土地市場表現活躍，迎來投資的小高峰，2013上半年品牌房企土地購置金額與銷售額比值達到了31.3%。企業投資亮點：一二線優質地塊成爭奪焦點，聯合拿地實現雙贏隨著一二線都市的領先回暖并表現出更為旺盛的投資需求，一線都市和熱點二線都市成為房地產企業爭的焦點。從十大品牌企業新增土地的都市布局來看，201

17、2 年下半年以來，十大品牌企業在一二線都市的拿地規摸占比穩步提升，2013 年一季度達到69.4%，二季度則進一步增加至78.7%。其中，重點都市中心區的優質地塊備受房地產企業青睞，由于競爭激烈，土地價格不斷被抬高。一些中小房企為了從地點性企業變身為全國性企業，更是不惜成本進駐或者深耕一線都市。除了豐富的銷售回款補充現金流之外，品牌企業一方面憑借一季度相對寬松的融資環境獲得充裕的現金，另一方面則力爭查找合作伙伴聯合購地，保障增加優質項目的同時減少拿地成本、保存資金實力，使其在拿地點面更具競爭優勢，也于2013 年上半年在多個都市頻現新的總價地王。在2013 年5 月份以來，一方面受美國打算退出

18、QE3 阻礙，導致境外融資成本和難度增加，而另一方國內受央行開始整頓影子銀行的緊縮環境阻礙，房地產企業融資的難度都將加大，房地產企業將不得不面臨資金鏈的可持續周轉問題。聯合拿地從早先“抱團減壓”逐步演變為目前的“強強聯合”，既是調控之下抱團取暖分解風險，也是品牌房企之間的優勢互補，更是為了靈活應對市場變化、達到資源優化整合的雙贏選擇。2013 年3 月29 日，保利地產、安徽新華投資集團聯合拿下高新區KMB-1 地塊，單價220 萬/畝，總價16066.6 萬元，樓面地價1099 元/平米，為保利首次攜手本土房企聯合拿地從而獵取土地成本優勢、快速實現本土化的舉措；6 月27 日，萬科、保利兩家

19、房企在重慶合作競得商業地塊的方式則是兩家品牌企業分享資源、聯手進軍重慶商業地產的舉措。品牌房企在調控下以其精準的市場把控能力適時調整銷售和投資策略，業績表現突出。但隨著各地房價上漲壓力的持續加大和土地投資熱情的相對高漲，品牌房企仍需警惕2013 年下半年調控政策變化的可能，采取審慎、穩健的經營策略，并保持安全的現金狀況以應對市場的變化。三：實例分析以萬科為例，公告顯示，6月單月萬科共實現銷售面積111.6萬平方米，環比降幅為8.97%，同比下降8.82%；實現銷售額為134.9億元，環比下降4.73%，同比增加1.28%。2013年前6個月萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售金額為83

20、6.7億元，同比分不增加18.9%及33.79%。同時，公司上半年的銷售情況增幅也明顯大于上年同期， 2012年1-6月，萬科銷售面積602.5萬平方米，同比僅增長了6.54%，銷售金額625.4億元，較2011年下降4.74%。盡管時隔9個月萬科首次出現單月銷售面積同比下滑，但并未阻礙到市場對公司下半年銷售的看好。中投證券研究報告指出，萬科1-6月新增44個項目，獵取權益建筑面積為1139萬平米，大幅超過銷售面積，奠定了持續增長基礎，同時國內項目與2012 年平均拿地成本相比下降了16.7%，為2447元/平方米，能夠使公司接著強化低成本優勢。 中投證券認為，假如公司去化率達到7成以上，萬科

21、2013年度的銷售額就有望獲得20%的增幅，達到1700億元，完成公司今年的銷售目標。公開資料顯示，萬科2013年6月的單月去化率達到62%，較今年前5個月不到60%的均值有所上升。從銷售均價來看，公司6月份的銷售均價為12088 元/平方米，1-6月的銷售均價達到11679元/平方米，而公司2012年平均銷售均價10900元/平方米。某知名券商分析師表示：“可能公司下半年毛利率會持續回升，而且會以比較合理的速度和幅度回升。”值得注意的是，2013年6月份，萬科在土地市場新增5個項目，新增建筑面積達到168萬平米，土地權益投資為32.39億元，公司1-6月累計土地權益投資282.36億元，較去

22、年同期53.9億元明顯增大。今年上半年，房地產企業的業績表現搶眼。據克而瑞最新公布“2013年度上半年中國房地產企業銷售TOP50”排行榜顯示，萬科、恒大分居銷售額、銷售面積榜首，綠地、中海、保利齊頭并進。另外，碧桂園的業績增長幅度最高，達97%。上半年，萬科、恒大、綠地、中海以及保利的業績表現尤為突出，持續成為行業領軍企業。領軍企業連續一季度強勁勢頭，業績成倍增長。具體來看，2013年上半年，萬科持續加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領跑，相較2012年上半年610億元同比增長36%。綠地集團以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業

23、業績和規模有更大的拓展空間。中海和保利則僅以微小差距緊隨其后。其中，中海地產上半年銷售業績達到645億元，同環比分不增長19%，上半年差不多完成全年目標的81%。保利地產依舊依靠高周轉策略在業績表現上一路高歌猛進，上半年銷售業績達到635億元，同比增長29%。面積榜單方面，恒大地產依靠6月份的強勁銷售趕超萬科，重登面積榜榜首。今年上半年，恒大銷售面積達到729萬平方米，同比增幅達到16%，而金額482億元，差不多完成年度千億元目標的一半。碧桂園、世茂這兩家企業在今年上半年業績再度快速提升，同比增長幅度均較為顯著。碧桂園今年上半年銷售額總計340億元，同比上漲97%。企業從去年開始著力對營銷策略

24、進行變革，倡導“全員營銷”模式，并不斷進行完善。目前，碧桂園參與營銷的人員要緊分為四類：營銷部所有職員、橫向部門、寬敞業主、外拓人士。在碧桂園全民營銷的帶動下，企業的銷售業績實現快速增長。世茂房地產上半年銷售額為325億元，同比提升44%，該企業也在營銷方面進行了戰略優化。首先，世茂對營銷構架進行了調整，由垂直模式轉換為矩陣式治理模式，將原來的三大區域模式重新拆分成“7+1”模式，下放銷售權。模式的轉變讓公司對當地市場的變化能更快做出應對，從而進行調整。綜合上述兩榜數據分析，2013年上半年，龍頭房企集中度接著維持高位?？硕饠祿@示，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為

25、15.21%，與2012年全年相比，增加了2.45個百分點，龍頭品牌房企的銷售金額集中度接著維持高位。銷售面積集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企業市場份額從9.10%上升至9.85%，增加0.75個百分點。TOP20企業市場份額提升力度較大，同比增加了1.07個百分點。報告最后指出，加快推案節奏、加速回籠資金是極其必要的，但在一味注重用杠桿來撬動企業業績的同時，也需要做好風險操縱，來應對時刻會到來的行業危機。 日前，萬科公布銷售數據顯示，今年前5月，萬科銷售金額實現701.8億元，同比增幅達到42.6%。除萬科外，目前差不多公告或透露前5月銷

26、售數字的融創、保利等，銷售業績也有明顯增長。據披露的數顯顯示，5月萬科實現銷售面積122.6萬平方米，銷售金額141.6億元，環比有10%以上的增長。1-5月，萬科累計銷售604.8萬平方米，銷售金額701.8億元，同比分不增長26%和42.6%。分析顯示，萬科銷售金額漲幅明顯超過銷售面積增長，要緊基于銷售均價的上升。去年前5月，萬科全國銷售均價為10252元/平方米;今年前5月銷售均價上漲至11604元/平方米，每平方米單價上漲1352元。數字還顯示，萬科5月份共買入8宗地塊，分不位于北京、大連、武漢、長沙、南昌等8個都市，合計花費金額36.43億元，其中4個項目采取了合作方式。而自 1月份

27、披露銷售簡報以來，萬科5個月的時刻內共拿地38宗，花費地價款250.14億元，占銷售收入的比例也達到了35.64%。此外，此前差不多披露前5月各月銷售數據的融創的業績也相當可觀。6月初，融創公布消息，前5月實現合約銷售金額187.4億元，同比增幅高達111%。對比融創今年450億元的銷售目標，目前完成率差不多達到41.6%。而旭輝控股前5月銷售56.9億元，同比增長約126%，完成全年銷售目標的46%。另有媒體曾報道，保利地產前5月銷售額已突破500億元，全年有望沖擊1200億元的銷售規模。6月4日，富瑞發表研究報告指出，盡管5月要緊都市成交量有所下降，但進展商的合約銷售成績大致優于4月。此外

28、，內地成交量及房價正在和氣上升，預期5月銷售回升有助于大部分在香港上市的內地房地產股挽回市場信心。該報告調查數據顯示，5月內地一線都市的地價按月上漲25%，按年更大升328%至每平方米5100元，10個要緊一二線都市地價已連續第八個月上升，要緊是由于較寬松的貨幣政策、市場信心正面及稀少的優質地皮緣故導致。業內人士表示，政策環境總體趨于穩定，以后內地房地產股表現會接著跑贏大市。但隨著調控持續，在一線都市項目較多的企業，銷售壓力可能將持續增加。中國指數研究院最新數據顯示，2013年上半年萬科實現銷售金額830億元，穩居銷售榜首位，綠地、保利分列業績榜單的第二和第三位。報告顯示，2013年上半年，多

29、家品牌房企銷售業績大漲。其中，萬科接著穩居行業領頭地位，綠地、保利緊隨其后，另有26家品牌房企銷售額突破百億。行業人士認為，隨著房地產市場的回暖、企業去庫存壓力減小，部分品牌房企在上半年采取“提價策略”。其中萬科、龍湖、世茂三家房企銷售均價較上年同期增長了10%以上。房企業績大增前四名破600億2013年上半年年初，樓市連續了去年下半年以來的回暖態勢，品牌房地產企業順勢在一季度加大推盤力度，領先搶占市場先機，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產品結構與強大的品牌優勢實現了銷售業績的高速增長，較早奠定了全年的業績基礎。3月底，樓市“國五條”細則在各地相繼執行，北京等都市房地產市場迅速降溫，但銷售量和房

30、價仍逐月上漲。據中國指數研究院最新數據顯示，2013年上半年，房地產市場銷售業績行業領先的52家品牌房企中，有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600億的銷售大關，而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長。資料顯示，萬科憑借其在全國范圍內的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產品定位持續獲得市場關注，累計實現銷售金額830億元，銷售面積726萬平米，行業領導地位持續穩固。另外，綠地、保利銷售業績達到653億元和648億元，分列業績榜單的第二和第三。重點布局核心都市的中海地產，受益于一、二線都市房地產市場上半年的放量成交，銷售業績穩步

31、增長，以643億元的銷售業績緊隨其后，恒大則以470億元的銷售額居于第五位。百城房價13月連漲品牌房企“提價”當前房地產市場需求仍然旺盛，受到限價政策阻礙，一些樓盤預售證辦理緩慢，導致客戶積存增多，等到項目開盤往往形成集中搶購的火爆局面。許多購房者反映：現在買房都需要排隊等專門長時刻，購房合同也來不及認真看房子就買了，緣故是房價漲得比較快。數據顯示，多地房價仍在上漲。據中國指數研究院數據顯示，6月100個都市（新建）住宅平均價格為10258元/平方米，環比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續第13個月環比上漲。此外，品牌房企方面，在上半年采取“提價策略”，與去年同期的“以價換量”形成鮮

32、亮對比。1-5月份，十大代表企業中僅保利、中海兩家企業的銷售均價出現結構型下調，其余8家企業的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產企業的銷售均價亦較去年同期增長了10%以上。四：2013房地產銷售業績表2013年上半年品牌房地產企業銷售狀況排名企業名稱銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）1萬科企業股份有限公司8437262上海綠地（集團）有限公司6537143保利房地產(集團)股份有限公司6485814中國海外進展有限公司6435345恒大地產集團有限公司4707186大連萬達商業地產股份有限公司3682937華潤置地有限公司3482978碧桂園控股有限公司3435289世茂房地

33、產控股有限公司33826210綠城集團29014011融創中國控股有限公司25212512龍湖地產有限公司21720813招商局地產控股股份有限公司20114414世紀金源集團19132415廣州富力地產股份有限公司19016916金地(集團)股份有限公司17813817遠洋地產控股有限公司17514918華夏幸福基業股份有限公司16017019雅居樂地產控股有限公司15513220金融街控股股份有限公司1459721保利置業集團有限公司14013422北京首都開發控股（集團）有限公司13710023中國中鐵股份有限公司12712324中信房地產股份有限公司12510925佳兆業集團11312

34、526榮盛房地產進展股份有限公司10818727和記黃埔地產有限公司9928融僑集團股份有限公司9829貴州宏立城集團9330越秀地產股份有限公司9130四川藍光和駿實業股份有限公司9132中國鐵建股份有限公司8632合景泰富地產控股有限公司8634金科地產集團股份有限公司8535復地（集團）股份有限公司8236新城控股集團有限公司8037旭輝集團7538方興地產（中國）有限公司7438深圳華僑城股份有限公司7440江蘇中南建設集團股份有限公司7041雅戈爾置業控股有限公司6842杭州濱江房地產集團股份有限公司6542瑞安房地產有限公司6544北京金隅嘉業房地產開發有限公司6345建業地產股份

35、有限公司6246金輝集團有限公司6047卓越置業集團有限公司5848首創置業股份有限公司5548山東魯能集團有限公司5550合生創展集團有限公司5351禹洲地產股份有限公司5252陽光城50如何看待如此的榜單？也許在專門多人眼中，房地產商在4月以來的樓市嚴控中生活應該專門難過。然而前三個季度過后，專門多地產商依舊交出了一份讓人驚詫的榜單。比如，今年萬科的銷售可能會達到千億元水平，這將是中國房地產行業的標志性事件。首先，中國企業要進入世界500強，必須跨過千億元那個入門級門檻。此前海爾、華為、聯想等制造業企業銷售過千億，差不多上專門大的突破。假如萬科今年能跨越那個門檻，將進一步加強中國地產商在全

36、球地產行業的話語權。也將全面拉開萬科和其它地產同行之間的差距。由此衍生出一個新的趨勢地產行業正在出現“強者恒強”，弱者遭淘汰的局面。去年那個時候，人們還在慨嘆，專門多在2008年“劫后余生”的地產商們紛紛跨越百億元門檻；全行業依舊以百億元、100-300億元，500億元三個級不進行劃分，而今年，萬科領跑優勢將顯著加強。今明兩年，將會看到更多的大地產商們備戰500億以上、乃至千億銷售的新市場目標。如此的銷售增長，是否是行業的主動選擇？關于恒大和萬科的銷售，我們不必過多質疑。比如在萬科內部有個要求，確實是銷售當月必須完成銷售目標的6成，這就使得其銷售價格必須把握整體市場行情。在比如，恒大以597萬

37、平方米的銷售面積蟬聯銷售面積排行榜首位，要緊歸功于恒大在二、三線都市所有項目開盤一概8.5折的低價促銷。此外二線都市整體價格偏低，剛性需求專門大。因此整體來看，是大地產商的生活好過了，小地產商的生活則不那么好過，市場份額更集中了。地產調控的目的是遏制不斷上漲的房價，并不是打壓房地產行業的正常進展，因此以銷售量上升和降價完成規模銷售的房地產商，可謂識時務者為俊杰。而且也只有大地產商們進行規模調整，才可能對整個市場進行有效的市場價格示范效應。目前的房地產市場，依舊處于擠泡沫時期。五：業績的持久進展 美聯儲降息將加大人民幣升值壓力，從而進一步增加中國房產、地產的投資吸引力；我國央行加息和緊縮銀根，關

38、于房地產市場可能產生較大的不利阻礙，分開來看，加息阻礙有限，而提高首付比例的政策力度應該也有限。房地產相關政策比較明朗的方向是保障性住房政府管，商品住宅市場管，決定房地產開發公司命運的還會是市場供需關系。市場表現方面，房地產市場景氣程度依舊較高，我們認為，住宅、商業地產、工業地產都仍然有旺盛的投資和自用需求，各類房地產價格上升的可能遠大于下降的可能。商品住宅、商業地產開發企業更容易受益于市場景氣。近期房地產板塊走勢弱于大盤，除了前期上漲較大之外，另一個重要的緣故是投資者關于房地產市場的信心降低。我們認為，目前已知的各種因素仍將推動中國的房價、地價上漲，房地產上市公司的業績增長能夠持續，一旦這種

39、預期得到證實，市場將重拾對行業的信心。我們關于房地產板塊依舊給予“增持”評級，上市公司中，名副事實上的行業龍頭萬科，區域強者中華企業、金地集團，商業地產龍頭金融界、陸家嘴，經營狀況良好且相對具有估值優勢的深振業、深長城、蘇州高新，以及大股東背景深厚、資產注入預期較強的中糧地產、保利地產，我們給予“增持”評級，建議投資者持續關注，把握市場機遇。、行業運行情況近一季度（月日月日），上證綜指上漲，申萬房地產指數上漲，其中前兩個月由于中報顯示業績大幅增長的刺激房地產板塊明顯強于大盤，后一個月由于之前漲幅較大以及政府房地產相關政策的出臺降低市場信心，房地產板塊走勢弱于大盤。季度內，中國人民銀行三次加息，

40、年以上期貸款利率達到，三次提高預備金率，月日后達到；月日，美聯儲四年來首次降息，聯邦基金目標利率降至，聯儲貼現率降至。月日頒布的國務院關于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見指出，保障類住房收益群體由“最低收入”擴大到“低收入”，面積限定在平方米，政府土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由提高到；月日召開的全國都市住房工作會議決定全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，重申都市新開工住房建設中，平方米以下住房面積必須達到以上，廉租房、經適房、中小套型一般商品住房土地供應量不得低于。月日國土資源部下發通知，規定土地閑置費原則上將按出讓或劃撥土地價款的進行征收。月份，“國房景氣指數”為，比月份上升點，

41、同比上升點；月份，全國房地產開發企業資金來源增長，其中利用外資增長，全國房地產開發企業完成土地開發面積增長，全國房屋施工面積增長，全國商品房空置面積同比下降，其中空置商品住宅下降。從去年月到今年月的走勢來看，房地產景氣度穩中有升，然而土地開發面積持續減少，同時商品房空置面積持續增加。在公布中報的申萬房地產板塊家房地產上市公司中，主營業務收入總額、主營業務利潤總額、凈利潤總額分不同比增長、，明顯高于全體上市公司平均水平。其中主營業務收入同比增長以上的有家，凈利潤同比增長以上的有家，毛利率增長以上的有家。但同時，申萬房地產板塊年平均動態已達到倍，也明顯高于市場平均水平。、我們的評論宏觀經濟層面，和

42、貿易順差持續高速增長，人民幣持續升值，關于房地產市場是有利因素，這些因素在以后至少兩至三年的時刻內會一直存在。近來美國爆發的次貸危機對美國甚至全球產生了巨大阻礙，引發了國際股市的震蕩和美國房價的下跌，也引起國內關于房地產市場的擔憂。我們認為，這次危機可不能對中國房地產市場產生直接阻礙。美國房價差不多開始下跌是事實，但美國乃至全球經濟是否會出現全面衰退并不確定，中國經濟的增長出現拐點的可能更小，因此美國的次貸危機并可不能直接阻礙對中國房地產的需求，相反美聯儲降息造成的人民幣升值預期卻能更直接地推動中國房地產的投資需求，關于房地產開發企業無疑是利好因素。房地產政策層面，政策導向能夠概括為引導合理需

43、求，防止價格過快上漲。國務院號文件和全國住房工作會議定調今后的工作重點在于保障性住房供應，也確實是給予商品住宅市場足夠的自由，同意市場依靠自身調節機制進展。對市場阻礙較大的是政府引導小戶型住房開發，我們認為這種導向的阻礙是深遠的。分時期來看，最初由于市場供應不足而需求強烈，這種小戶型供應確信會受到市場的追捧，因此并不一定導致開發商毛利率的降低；之后隨著供應量的增加，市場競爭加劇，有可能引起產業集中度提高；最終隨著供應結構的改變，居民購房適應會產生改變，我們認為這符合都市化進展規律，開發商的利益并可不能因為這種轉變而受損。相對來講，我們更看好實力強大，競爭能力強，抗風險能力高的龍頭企業。政府關于

44、土地調控力度加大，要緊表現在對開發上“囤地”行為的治理，這一方面能夠促進市場供應的增加，緩解供求矛盾，另一方面關于一過高價格購入大量土地但沒有足夠能力盡快開發的企業會造成較大壓力?？偟膩砜矗@種規范市場秩序的政策關于市場長期進展是有利的。銀行緊縮銀根關于房地產市場是不利阻礙，但阻礙有限。一方面貸款利率提高會增加房地產開發企業的資金壓力，但當前房地產企業尤其是上市公司資金來源較多，所受阻礙并不大；另一方面假如全面提高而二手房甚至新房貸款首付比例對住宅需求的打擊會比較大，但目前來看最可能出現的是二手房首付比例提高至，按此力度執行市場仍然能夠同意。商品住宅方面，我們更看好一線都市中的北京、上海、廣州以及二線都市中的重慶、成都、長沙、武漢、西安等熱點區域。其中北京房屋銷售價格指數連續四個月保持以上的快速增長，上海房價再次進入上升通道并呈加速上升趨勢，廣州房價今年以來