1、2016年吉林省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：實(shí)物期權(quán)適用的范圍考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的公式：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=直接成本利潤(rùn)率【2007年考題】 A：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 B：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用 C：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 D：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

2、，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)存估價(jià)對(duì)象規(guī)模的范圍之內(nèi)。 A：0.52.0 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、張某通過(guò)甲保險(xiǎn)公司的代理人趙某向該保險(xiǎn)公司為李某投了20萬(wàn)元的人身保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)合同的關(guān)系人是。 A：張某 B：李某 C：趙某 D：甲保險(xiǎn)公司 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、關(guān)于維修基金管理的下列表述中，正確的是。 A：業(yè)主委員會(huì)成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管 B：業(yè)主委員會(huì)成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管 C：維修基金在銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用；基金閑置時(shí)，不得挪作他用 D：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金予以退還 E：執(zhí)行

3、層的組織協(xié)調(diào)5、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。 A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 6、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平臺(tái)理的價(jià)值。 A：委托人 B：估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C：管理部門(mén) D：中立 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、開(kāi)發(fā)商在選擇自己的融資方式時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素不包括_。 A資金融出機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和財(cái)力狀況 B資金融出機(jī)構(gòu)的對(duì)外形

4、象 C各項(xiàng)融資收費(fèi)的合理性 D對(duì)資金調(diào)動(dòng)和轉(zhuǎn)移的靈活性 8、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知成地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于_。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 9、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的。 A：銷(xiāo)售收入 B：轉(zhuǎn)讓收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同 10、A市居民張某按市場(chǎng)價(jià)格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優(yōu)惠政策，張某應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅元。 A：100 B：15

5、0 C：300 D：400 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列_不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素。 A世界經(jīng)濟(jì)狀況 B重要政治人物的健康狀況 C國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況 D政治對(duì)立狀況 12、從20062010年，某市商品房開(kāi)工量分別為30萬(wàn)m2、60萬(wàn)m2、80萬(wàn)m2、95萬(wàn)m2、120萬(wàn)m2，若以2006年為基期，則2010年該市商品房開(kāi)工量的定基增長(zhǎng)速度為_(kāi)%。 A100 B200 C300 D400 13、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是_。 A預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記 B預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效 C房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請(qǐng) D房

6、屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明14、某出租寫(xiě)字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬(wàn)元，出租人權(quán)益價(jià)值為1600萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為_(kāi)萬(wàn)元。 A-40 B400 C1800 D3600 15、下列表述中正確的是。 A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果 B：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果 C：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、對(duì)于住宅樓來(lái)說(shuō)，朝向和樓層相比較，通常情況下，_。 A樓層對(duì)價(jià)格的影響更大 B朝向?qū)r(jià)格的影響更大 C二者同樣重要 D因人而異 17、真實(shí)

7、需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格稱(chēng)為_(kāi)。 A市場(chǎng)價(jià)值 B理論價(jià)值 C市場(chǎng)價(jià)格 D理論價(jià)格 18、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2007年到2011年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，從2010年開(kāi)始保持在2009年的水平上該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。 A：6825萬(wàn)元 B：6866萬(wàn)元 C：9181萬(wàn)元 D：9222萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、以下有關(guān)現(xiàn)房與期房之間的關(guān)系的表達(dá)式中，正確的是。 A：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)

8、計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 B：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 C：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 D：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。 A：使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D：依賴于專(zhuān)家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、

9、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為之日。(2008年試題) A：房屋拆遷公告發(fā)布 B：房屋拆遷許可證頒發(fā) C：簽訂房屋拆遷協(xié)議 D：房屋拆遷實(shí)施 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 22、在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格稱(chēng)為_(kāi)。 A基準(zhǔn)地價(jià) B標(biāo)定地價(jià) C宗地價(jià)格 D路線價(jià)格23、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是。 A：公共使用的排水溝 B：市政道路 C：權(quán)屬不明的巷道 D：房屋占地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列不屬于普通股股東享有權(quán)利的是。 A：股息紅利分配的要求權(quán) B：對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) C：要求贖回權(quán) D：公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán) E：執(zhí)行層的組織

10、協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于。 A：成本導(dǎo)向定價(jià)法 B：購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法 C：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D：市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于城市土地的基本特征中的區(qū)位，表述正確的是。 A：城市土地由于不可移動(dòng)，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性 B：城市土地區(qū)位的涵義，除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置 C：城市土地區(qū)位不包括無(wú)形的因素 D：城市土地區(qū)位既包括有形的區(qū)位，也包括無(wú)形的因素，

11、如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等 E：城市土地區(qū)位的涵義，更重要的是某一地段與周?chē)?jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系 2、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為_(kāi)。 A10.2萬(wàn)元 B11.0萬(wàn)元 C11.3萬(wàn)元 D11.5萬(wàn)元3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為_(kāi)年。 A1 B2 C4 D5 4、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。 A選擇專(zhuān)業(yè)化 B產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

12、 C大量定制 D單一市場(chǎng)集中化5、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起內(nèi)給予答復(fù)。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、下列關(guān)于直接融資的特點(diǎn)，表述正確的是。 A：直接融資是指資金供給者與資金需求者運(yùn)用一定的金融工具直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為 B：直接融資有利于籌集長(zhǎng)期投資資金 C：直接融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資少 D：對(duì)資金供給者來(lái)說(shuō)，直接融資比間接融資的風(fēng)險(xiǎn)大 E：直接融資債務(wù)人面對(duì)直接的債權(quán)人，在資金使用上會(huì)講求效益，經(jīng)營(yíng)上也會(huì)有較大壓力從而促進(jìn)資金使用效益的提高 7、估價(jià)對(duì)象為一

13、宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。 A：地役權(quán)設(shè)立的情況 B：土地使用期限 C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況 8、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有。 A：政治安定狀況 B：社會(huì)治安狀況 C：房地產(chǎn)投資 D：房地產(chǎn)投機(jī) E：城市化 9、下列保險(xiǎn)種類(lèi)中，屬于政策性保險(xiǎn)的有_。 A社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) B農(nóng)業(yè)保險(xiǎn) C巨災(zāi)保險(xiǎn) D失業(yè)保險(xiǎn) E出口信用保險(xiǎn) 10、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為_(kāi)。 A寫(xiě)字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理 B承租人管理、租賃市場(chǎng)管理 C工業(yè)及貨倉(cāng)物業(yè)管理、人事管理 D商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)，土地總價(jià)16

14、000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為8000元，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為。 A：14 B：15 C：16 D：18 E：借款合同 12、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是_年。 A37 B40 C60 D63 13、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)=14時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)=15時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2，基準(zhǔn)收益率為10。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為。 A：20 B：14.31 C：14.69 D：14.80 E：借款合同14、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價(jià)為

15、1000萬(wàn)元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1500萬(wàn)元，其中60%從銀行貸款取得，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為 8%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、55%和10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期三年中分別均勻投入30%、40%和30%，則該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為_(kāi)元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 15、是中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。 A：當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所 B：租賃期限 C：租賃用途 D：租金交付方式 E：房屋的修繕責(zé)任 16、下列關(guān)于

16、各級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，表述正確的是。 A：一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) B：二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) C：三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) D：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) E：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) 17、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有【2006年考題】 A：建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通 B：取

17、得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施 C：某宗土地使用中，要求容積率為20 D：甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 18、拍品展示的方式主要有。 A：固定展示 B：巡回展示 C：現(xiàn)場(chǎng)展示 D：資料展不 E：定期展示 19、凈收益每年不變的公式的作用有。 A：直接用于測(cè)算價(jià)格 B：用于測(cè)算類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格 C：用于不同期限價(jià)格之間的換算 D：用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低 E：用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 20、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的貶損屬于_。 A物質(zhì)折舊 B功能折舊 C經(jīng)濟(jì)折舊 D會(huì)計(jì)折舊 21、現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心可以稱(chēng)為STP營(yíng)銷(xiāo)，指。 A：市場(chǎng)分析 B：選擇目標(biāo)市場(chǎng) C：細(xì)分市場(chǎng) D：市場(chǎng)定位 E：市場(chǎng)調(diào)查 22、經(jīng)濟(jì)評(píng)