1、重點公司估值和財務分析表最新最近合理價值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票代碼股票簡稱貨幣收盤價報告日期評級（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ萬科 A人民幣26.962019/04/08買入39.603.483.967.756.816.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民幣20.362019/03/19買入29.802.292.578.907.938.988.3321.0%19.1%600340.SH華夏幸福人民幣27.402019/08/18買入36.994.936

2、.035.554.548.217.7629.0%26.2%000069.SZ華僑城 A人民幣6.952018/11/01買入-1.331.425.214.885.775.4615.0%13.8%002146.SZ榮盛發展人民幣8.442019/08/17買入13.522.252.483.753.412.140.1722.6%19.9%000656.SZ金科股份人民幣7.062019/08/16買入7.260.971.167.296.0717.6922.8018.8%18.4%000961.SZ中南建設人民幣7.602019/05/31買入10.781.081.897.054.034.594.7

3、819.6%25.5%000671.SZ陽光城人民幣6.132019/04/03買入8.890.941.256.554.8910.708.4018.0%19.5%600466.SH藍光發展人民幣6.162019/03/20買入10.041.111.725.533.5911.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中寶人民幣2.892019/03/18買入5.200.480.576.085.0923.1018.5010.2%10.9%600007.SH中國國貿人民幣16.402019/07/08買入19.860.921.0417.7615.847.756.8811.8%11.7%

4、000402.SZ金融街人民幣7.602019/08/12買入10.311.291.475.905.1612.8110.6510.9%11.1%02007.HK碧桂園港幣9.602019/04/13買入16.031.962.264.413.833.303.1523.4%18.8%01918.HK融創中國港幣34.002019/04/07買入54.705.287.005.834.408.354.9827.2%26.5%00884.HK旭輝控股集團港幣4.612019/08/18買入6.160.911.134.633.713.702.8021.6%21.2%02202.HK萬科企業港幣28.152

5、019/04/08買入38.703.483.967.286.406.597.4919.9%18.5%數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心備注：（1）以上公司為廣發證券地產組近兩年覆蓋標的；（2）A 股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的（碧桂園、融創中國、旭輝控股集團、萬科企業）合理價值貨幣單位為港幣；（3）A 股及港股標的 EPS 貨幣單位均為人民幣；（4）表中估值指標按照最新收盤價計算。目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地產行業政策及基本面跟蹤情況5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顧5 HYPERLINK l _TOC_250003

6、 重點城市成交情況5 HYPERLINK l _TOC_250002 重點城市推盤及庫存跟蹤10 HYPERLINK l _TOC_250001 全國土地市場供給成交情況13 HYPERLINK l _TOC_250000 地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況15圖表索引圖 1：本周主要政策一覽（2019.08.18-2019.08.23）5圖 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交環比6圖 3：35 城新房周均及單周成交面積（萬方）7圖 4：35 城市分線城市新房周成交環比增速（%）7圖 5：35 城新房月度成交同環比（%）7圖 6：35 城分線城市新房月度成交同比（%）7

7、圖 7：35 城新房成交整體年同比（%）8圖 8：35 城新房成交分線城市年同比8圖 9：全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2019.08.16-2019.08.22）8圖 10：12 城二手房周均及單周成交面積（萬方）9圖 11：12 城分線城市二手房周成交環比增速9圖 12：12 城二手房成交月度同環比10圖 13：12 城分線城市二手房成交月同比10圖 14：12 城市二手房成交整體年同比10圖 15：12 城市分線二手房成交年同比10圖 16：13 城市商品房周度推盤11圖 17：13 城市商品房月度推盤11圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢11圖 19：13 城市商品房月

8、度批售比11圖 20：13 城市商品房庫存與去化周期11圖 21：13 城市及分線城市商品房去化周期（月）11圖 22：13 城市商品房周度庫存及去化周期12圖 23：11 城市住宅周度庫存及去化周期12圖 24：全國 100 大中城市土地供應、成交及供銷比數據13圖 25：全國 100 大中城市土地供應年度累計同比14圖 26：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比14圖 27：全國 100 大中城市土地出讓金年同比14圖 28：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比14圖 29：全國 100 大中城市樓面價和溢價率14圖 30：全國 100 大中城市分線城市溢價率14圖 31：

9、A 股重點地產公司股價周變動幅度（2019.08.19-2019.08.23）16圖 32：H 股重點地產公司股價周變動幅度（2019.08.19-2019.08.23）16表 1：35 城市商品房成交面積匯總（2019.08.16-2019.08.22）6表 2：12 城二手房成交面積匯總（2019.08.16-2019.08.22）9表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.08.16-2019.08.22）12表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.08.16-2019.08.22） . 12表 5：房企每周拿地匯總（2019.08.17-2019.08.

10、23）16表 6：房企每周融資匯總（2019.08.17-2019.08.23）16地產行業政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧中央層面，國務院發文支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區，但依舊強調建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度。央行發布第 15 號文件改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，其中，增加 5 年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。對此，央行副行長劉國強強調，堅持“房住不炒”的定位，堅持避免把房地產工具化，做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降，房貸的利率由參考基準利率變為參考 LPR，參考的基準變了，

11、但利率水平不能下降。地方層面，宿州市全面放開城鎮落戶，取消一切門檻，并規定農村戶口轉城鎮戶口仍享有原農村土地的權利及其派生權利，同時對農民與務工人員購房給予相應補貼，具體為：農民進城落戶在主城區購買首套商品房將獲得全額契稅補貼；簽訂1 年勞動合同并繳納半年社保的務工人員，在市區購買首套商品房并落戶，將獲得2 萬元補貼。按揭貸方面，據傳，合肥市工商等十二家銀行暫停二手房房貸業務， 同時，南京、紹興均有多家銀行首套房貸利率上調。人才政策方面，武漢開發區表示畢業 5 年內在武漢開發區就業創業的大學畢業生，可享受 8 折租住人才公寓。同時，宿州、淳安縣、珠海橫琴新區近日也紛紛提高其人才補貼額度。保障房

12、方面，上海市住建委宣布將全面啟動共有產權保障房面向非滬籍家庭供應工作。江門市住建局近日發布相關通知，表示申請公租房條件將放寬為月人均可支配收入 2660 元（原為 2436 元）以下。公積金方面，安陽市提高公積金貸款額度，襄陽市提高公積金提取額度，同時， 河南省直住房公積金中心規定，購房面積在 200 平方米以上不得申請商轉公貸款。圖1：本周主要政策一覽（2019.08.18-2019.08.23）國務院：支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區，建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度宿州:專、本、碩應屆畢業生與規模以上工業企業（不含國企） 簽訂5年勞動合同并

13、繳納1年社保，在在市區購買首套商品房并落戶，分別給予3、4、8萬元購房補貼央行副行長劉國強：堅持“房住不炒”的定位，堅持避免把房地產工具化，做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降，房貸的利率由參考基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降安陽市公積金中心：單職工公積金貸款最高額度由30萬元提高到40萬元，雙職工由40萬元提高到50 萬元；2.開展公積金組合貸業務，允許同時使用公積金貸款和商貸08/1808/1808/1908/1908/1908/2008/2108/2208/22央行：改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制， 提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本； 2

14、.增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考宿州：1. 全面放開城鎮落戶，取消一切門檻；2. 農村戶口轉城鎮戶口，仍享有原農村土地的權利及其派生權利； 3.農民進城落戶在主城區購買首套商品房給予全額契稅補貼； 4. 務工人員， 簽訂1年勞動合同并繳納半年社保，在市區購買首套商品房并落戶，給予2萬元補貼唐山市住建局：將開展住房租賃中介機構亂象專項整治活動，嚴查發布虛假房源信息、違規收費等違法違規行為上海市住建委：全面啟動共有產權保障房面向非滬籍家庭供應工作珠海市橫琴新區管委會：在本區工作的本、碩、博人才補貼分別提高到3年內3萬（原2.16萬）、6萬（原4.32萬

15、）、15萬（原10.08萬）元數據來源：政府網站，廣發證券發展研究中心重點城市成交情況根據Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示（數據更新日期為8月22日，下同）：本周，我們監測的35個城市商品房成交面積466.21萬方，環比上升5.8%，同比下降4.9%。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積79.04萬方，環比上升22.5%， 同比下降14.5%，其中，上海推盤放量成交面積環比上升45.1%，廣州成交面積環比上升16.6%。本周，我們跟蹤的11個二線樣本城市成交面積231.94萬方，環比下降4.9%，同比上升3.3%，其中，杭州、溫州推盤放量成交面積環比分別上漲4

16、4.8%、17.2%。三四線城市成交方面，我們跟蹤的20個三四線樣本城市成交面積155.23萬方，環比上升17.5%，同比下降10.5%。月度來看，8月35城新房成交環比下降15.5%，同比下降4.7%。分線來看， 11 個二線城市成交同比上漲4.4%，4大一線城市、20個三四線城市成交同比分別下降12.9%、13.3%。從全年累計情況來看，截至2019年8月22日，35城新房成交整體同比上漲4.4%，其中一線、二線城市累計成交同比分別上漲18.0%、6.6%，三四線城市則下降4.2%。圖2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環比5550454035302520151050北京

17、 上海 廣州 深圳 杭州 南京 武漢 青島 福州 廈門 蘇州 長春 南寧 濟南 溫州50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%19至今周均成交（萬方）本周成交（萬方）本周成交環比（%）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環比周同比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均同比去化周期（月）去化時間環比一線（4 個）北京16.3514.5712.2%-4.3%19.0115.4822.8%20.23-0.9%上海34.1823.5645.1%-25.2%34.2634.77-1.5%18.651.0%廣州20.

18、7317.7716.6%-0.2%24.3324.011.3%17.920.4%深圳7.788.61-9.7%-6.3%9.818.7612.0%10.993.5%一線合計79.0464.5122.5%-14.5%87.4183.015.3%-表 1：35 城市商品房成交面積匯總（2019.08.16-2019.08.22）二線（11 個）杭州18.8613.0244.8%36.8%18.3524.58-25.4%9.823.0%南京15.1213.839.4%38.9%15.6715.79-0.8%23.791.1%武漢49.4547.673.7%26.5%45.9641.6610.3%-青

19、島30.1329.791.1%-11.2%30.0135.50-15.5%-福州6.426.53-1.7%1.6%6.906.368.5%28.00-1.0%廈門9.239.111.4%92.8%5.534.5621.3%-蘇州20.9024.29-14.0%59.8%23.5720.7013.9%10.581.7%長春21.5232.83-34.4%-27.6%23.2324.98-7.0%-南寧16.4327.93-41.2%-32.1%27.1320.2434.0%5.983.2%濟南21.0519.537.8%-35.8%23.8013.7972.6%-溫州22.8119.4717.2

20、%43.3%23.9418.9926.0%7.92-1.7%二線合計231.94244.01-4.9%3.3%244.09238.532.3%-三四線（20 個）三四線合計155.23132.1017.5%-10.5%165.20172.98-4.5%-35 城合計466.21440.625.8%-4.9%496.70494.530.4%-數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 注：標色部分為各線漲幅前兩大的城市圖3：35城新房周均及單周成交面積（萬方）圖4：35城市分線城市新房周成交環比增速（%）6005004003002001000466.215.8%20172018 19W1

21、- 19-W31 19-W32 19-W33 19-W343410%5%0%-5%-10%-15%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%22.5%17.5%-4.9%19-W29 19-W30 19-W31 19-W32 19-W33 19-W3435城新房周均成交面積當周成交環比（%，右）一線城市（4城） 二線城市（11城） 三四線城市（20城）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心圖5：35城新房月度成交同環比（%）圖6：35城分線城市新房月度成交同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%4.4%

22、-12.9%-13.3%-40%-15.5%-4.7%70%50%30%10%-10%-30%-50%19.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0319.0419.0519.0619.0719.0835城新房成交環比35城新房成交同比一線城市二線城市三四線城市數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心18.0%6.6%-4.2%圖7：35城新房成交整體年同比（%）圖8：35城新房成交分線城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%2014201520162017201819.01.01-35城新房成交

23、年同比19.08.2250%30%10%-10%-30%-50%4.4%2014201520162017201819.01.01-19.08.22一線城市（4城） 二線城市（11城） 三四線城市（20城）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心分區域成交看，環渤海（4城）、長三角（11城）、珠三角（7城）本周成交面積分別為70.48、134.25、84.47萬方，分別環比上周6.3%、18.2%、13.7%。其他區域方面，中西部（3城）本周成交面積為70.54萬平，環比上周下降11.2%，海峽西岸城市群（5城）本周成交面積為47.58

24、萬方，環比上周上升10.5%。-8%-21%6%7%6%31%-19%18%3%5%1%-11%-9% -5%商品房 商品房 二手房 二手房周環比 周同比 周環比 周同比11%21%環渤海2%長三角海峽西岸-28%珠三角14%4%中西部其他-5% -5%圖9：全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2019.08.16-2019.08.22）數據來源：政府網站，廣發證券發展研究中心二手房方面，根據Wind統計的各城市房管局數據，本周我們選取的12個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為120.92萬方，環比下降2.9%。分線城市來看，2個一線城市二手房成交面積40.75萬方，環比上升6.1%，其

25、中北京環比上升9.3%。10 個二三線樣本城市整體成交面積為80.16萬方，環比下降6.9%，其中岳陽、揚州環比分別上漲23.4%、23.6%。月度情況來看，8月12城市二手房成交環比下降7.8%，同比上升3.6%。分線來看，一線城市環比上升5.1%，二三線城市環比下降12.9%。全年累計情況來看，截至2019年8月22日，12城市整體成交同比上升1.2%，其中一線城市成交同比下降6.8%，二三線城市同比上漲5.6%。表 2：12 城二手房成交面積匯總（2019.08.16-2019.08.22）分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環比周同比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均年同比

26、一線（2 個）北京27.1624.859.3%-9.7%26.6828.22-5.5%深圳13.6013.580.1%0.5%11.9611.672.5%一線合計40.7538.436.1%-6.5%38.6439.89-3.1%二三線（10 個）青島10.4710.410.6%91.4%9.439.55-1.3%廈門5.657.86-28.1%1.6%9.444.9690.5%無錫15.4913.7412.8%17.8%11.4110.637.3%岳陽1.871.5223.4%-5.1%1.491.97-24.0%揚州3.412.7623.6%5.5%3.063.35-8.7%蘇州21.77

27、24.79-12.2%4.6%24.0518.6029.3%南寧8.748.611.5%42.5%5.644.5723.3%金華1.502.88-47.9%-37.4%2.753.53-22.0%江門1.422.89-51.0%-38.9%2.172.69-19.3%杭州9.8410.65-7.6%-4.8%11.5711.92-2.9%大連0.000.000.00-100.0%5.266.82-22.9%二三線合計80.1686.11-6.9%12.3%81.0271.7612.9%12 城合計120.92124.53-2.9%5.1%119.66111.657.2%數據來源：Wind，廣發

28、證券發展研究中心 注：標紅底色部分為環比漲幅前兩大城市6.1%-6.9%圖10：12城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖11：12城分線城市二手房周成交環比增速15010050020172018 19W1- 19-W3119-W3219-W3319-W34345%120.92-2.9%0%-5%-10%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%19-W29 19-W30 19-W31 19-W32 19-W33 19-W3412城二手房周均成交面積當周成交環比（右）一線城市（2城）二三線城市（10城）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證

29、券發展研究中心圖12：12城二手房成交月度同環比圖13：12城分線城市二手房成交月同比110%60%10%-40%19.0319.0419.0519.0619.0719.0812城二手房成交環比12城二手房成交同比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25% 3.6%-7.8%8.8%-5.8%19.0319.0419.0519.0619.0719.08一線城市（2城）二三線城市（10城）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心圖14：12城市二手房成交整體年同比圖15：12城市分線二手房成交年同比100%8

30、0%60%40%20%0%-20%-40%2014201520162017201819.01.01-19.08.2212城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1.2%5.6%-6.8%2014201520162017201819.01.01-19.08.22一線城市（2城）二三線城市（10城）數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心重點城市推盤及庫存跟蹤根據Wind收集的各主要城市推盤和庫存數據顯示（數據更新日期為8月22日， 下同）：本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為205.48萬方，

31、環比上升7.2%，同比下降20.9%。月度數據來看，8月13城商品房推盤623.96萬方，環比上升0.3%，同比下降11.2%。全年累計來看，截至2019年8月22日，13城市商品房推盤面積同比上漲3.4%，漲幅較2018年全年收窄18.6個百分點。批售比方面，本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）下降至1.01。庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環比上周上升0.1%，其中一線城市、二線城市、三四線城市商品房庫存環比上周均上升0.1%。去化周期方面， 13城市商品房去化周期上升至14.88個月，11個城市住宅去化周期上升至7.45個月。圖16：13城市商品房周度

32、推盤圖17：13城市商品房月度推盤40035030025020015010050019W22 19W24 19W26 19W28 19W30 19W32 19W34推盤面積（萬方）環比（%，右） 同比（%，右）60%40%20%0%-20%-40%-60%2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M8 18M10 18M12 19M2 19M4 19M6 19.08.01-19.08.22推盤面積（萬方）環比（%，右）同比（%，右）數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢圖

33、19：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%3.4%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050002.001.501.000.5018M818M1119M219M519.08.01-推盤面積年度同比2019.08.22成交面積（萬方）推盤面積（萬方）19.08.22 批售比（移動平均3個月，右） 批售比（單月，右）數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖20：13城市商品房庫存與去化周期圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（月）14.88200002515000

34、20151000010500050016W1 16W29 17W5 17W33 18W9 18W37 19W13庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）30252015105014W114W5115W4916W4617W4418W42全國13城市商品房去化周期4個一線城市商品房去化周期6個二線城市商品房去化周期數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期400020000北 上 廣京 海 州深 南 杭圳 京 州40200福 蘇 溫 南 泉 莆 江州 州 州 寧 州 田 陰1000800

35、600400200020100北京上海廣州深圳福州杭州南京寧波蘇州廈門莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.08.16-2019.08.22）城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京17790.8%20.23-0.19上海28430.5%18.650.19廣州1985-0.

36、7%17.920.07深圳500-1.2%10.990.37南京1887-0.3%23.790.26杭州8571.7%9.820.29福州884-0.3%28.00-0.27蘇州1136-0.8%10.580.18溫州9020.3%7.92-0.13南寧6130.8%5.980.19泉州6600.6%20.49-0.20莆田571-0.4%21.91-0.05江陰3950.0%12.330.33數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京8720.2%13.86-0.17上海7852.2%6.740.22廣州776-0.3

37、%9.210.04深圳213-3.6%6.420.07福州343-0.1%15.14-0.03杭州2364.3%3.330.13南京466-1.6%6.72-0.10寧波2531.2%3.180.12蘇州479-1.3%5.370.08廈門291-0.2%17.400.31表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.08.16-2019.08.22）莆田266-0.6%11.40-0.06數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心全國土地市場供給成交情況由于統計數據的滯后因素，本周我們統計的土地市場供需數據相對商品房成交均滯后一周（數據更新日期為8月18日，下同）。根據Wind統計

38、的全國100大中城市數據，2019年第33周，供給方面，土地供應總建筑面積為2108.7萬方，環比前周下降18.2%，同比下降26.1%。從全年累計來看，截至2019年第33周供應面積同比下降6.0%。成交方面，2019年第33周全類型土地成交1011.0萬方，環比下降35.5%，同比下降57.8%。全年累計來看，截至2019年第33周土地成交面積同比下降5.6%。出讓金方面，2019年第33周土地成交出讓金325.7億元，環比下降48.5%，同比下降44.8%。分線城市來看，一線城市樓面價上升推動出讓金環比上升11.4%，二線城市量減價增導致出讓金環比下降74.0%，三線城市出讓金環比上升1

39、2.2%。累計來看，2019年前33周土地出讓金同比上漲14.8%，增速較2018年全年由負轉正。綜合供給和成交，上周全類型土地供銷比（移動平均3個月， 右）為1.12，與上周持平，住宅土地供銷比（移動平均3個月，右）為1.11，與上周持平。從溢價率的角度來看，2019年第33周全類型土地成交溢價率為14.9%，較前周下降1.0個百分點。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市全類型土地成交溢分別為13.0%、14.2%、16.6%，較前周分別下降0.2、0.8、1.5個百分點。宅地方面， 2019年第33周宅地成交溢價率為16.4%，較前周下降1.0個百分點。分線來看，一線城市、二線城市、三線

40、城市上周宅地成交溢價率分別為15.7%、15.2%、18.0%，較前周分別下降0.4、0.8、1.6個百分比。圖24：全國100大中城市土地供應、成交及供銷比數據4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W2119W2419W2719W3019W332.502.001.501.000.50供應面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月，右）供銷比（當周，右）數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖25：全國100大中城市土地供應年度累計同比圖26：全國100大中城市土地成交年度累計同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%-6.0%-5

41、.6%13141516171819W1-19W33全國100大中城市供應面積年同比（%）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%13141516171819W1-19W33全國100大中城市成交面積年同比（%）數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖27：全國100大中城市土地出讓金年同比圖28：全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比200%14.8%70%50%30%10%-10%-30%-50%13141516171819W1-19W33全國100大中城市出讓金年同比（%）150%100%50%0%-50%131415161

42、71819W1-19W33一線城市二線城市三線城市數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心圖29：全國100大中城市樓面價和溢價率圖30：全國100大中城市分線城市溢價率4,0003,8003,6003,4003,2003,00024%22%20%18%16%30%25%20%15%10%5%2,80014%19W2019W2319W2619W2919W32樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）0%19W20 19W22 19W24 19W26 19W28 19W30 19W32一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%） 三線城市溢價率（%）數據

43、來源：Wind，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況基本面來看，8月中上旬35城成交同比下降4.8%，一二線表現強于三四線，但同比均轉負，推盤力度減弱疊加去化率下行，市場熱度明顯回落。從土地市場來看，百城土地單周供給/成交在2倍以上，溢價率連續10周下滑，在銷售回款及融資環境均惡化的背景下，房企拿地更加謹慎。值得一提的是，本周，央行公布5年期以上LPR 為4.85%，環比此前基準下降5bp，央行副行長表態雖然房貸利率由參考基準變為參考LPR，但利率水平不能下降。從市場反饋來看，合肥、南京、紹興等地均出現了房貸收緊的報道，6月以來按揭貸邊

44、際收緊，一定程度上加速了景氣度的回落。我們認為，未來房企周轉水平的差異將最終導致房企業績兌現能力分化，具備經營效率的房企將會在規模和利潤之間取得較好的均衡，且目前主流房企動態PE處于相對底部位置，估值具備修復空間。推薦標的方面，一線A股龍頭推薦：萬科A、華夏幸福、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設、華發股份、陽光城、榮盛發展、藍光發展， H股龍頭推薦：融創中國、萬科企業、旭輝控股集團，H股龍頭關注：中國金茂、合景泰富等，子領域推薦：中國國貿、新湖中寶和光大嘉寶。圖31：A股重點地產公司股價周變動幅度（2019.08.19-2019.08.23）9.0%5.7%5.2%4.8%3.7%2.7%

45、2.6%1.5%1.5%1.3%1.2%0.2%-0.4%-0.5%-3.0%藍光發展圖32：H股重點地產公司股價周變動幅度（2019.08.19-2019.08.23）綠城中國17.8%金科股份華夏幸福招商蛇口光大嘉寶綠地控股萬科A 新城控股泰禾集團廣宇發展金地集團中國國貿中南建設榮盛發展陽光城雅居樂集團世茂房地產華潤置地龍湖集團融創中國中國金茂融信中國正榮地產合景泰富集團碧桂園遠洋集團中國海外發展旭輝控股集團中國恒大4.6%3.8%3.7%3.0%2.9%2.8%1.6%1.4%1.2%0.2%0.1%8.5%8.2%7.9%-6.0%-1.0%4.0%9.0%14.0%0.0%5.0%1

46、0.0%15.0%20.0%數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心表 5：房企每周拿地匯總（2019.08.17-2019.08.23）公告時間公司城市土地面積建筑面積總地價樓面價權益比例權益建面權益地價（萬方）（萬方）（億元）（元/平）（萬方）（億元）2019/08/20濱江集團金華5.108.108.2710,210100%8.108.272019/08/22世茂股份濟南8.5022.805.902,58851%11.633.01數據來源：Wind，公司拿地公告，廣發證券發展研究中心表 6：房企每周融資匯總（2019.08.17-2019.08.23）公告日期公司簡稱類型規模（億元）利率期限（年）到期日期2019/8/19濱江集團公司債券27