1、PAGE - PAGE 76 - XX市XX商貿城項目可行性研研究報告告編制單位位：XXXXXXX商貿城城發展有有限公司司編制時間間：二一一年八月目錄TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc255811098 第一章總總論 PAGEREF _Toc255811098 h 1 HYPERLINK l _Toc255811099 1.1 項目基本情況 PAGEREF _Toc255811099 h 1 HYPERLINK l _Toc255811100 1.2 可研報報告編制制的依據據和范圍圍 PAGEREF _Toc255811100 h 1 HYPERLINK l _Toc

2、255811102 1.3可可行性研研究內容容概要結結論 PAGEREF _Toc255811102 h 2 HYPERLINK l _Toc255811103 第二章項項目建設設背景及及必要性性 PAGEREF _Toc255811103 h 5 HYPERLINK l _Toc255811104 2.1項項目建設設背景分分析 PAGEREF _Toc255811104 h 5 HYPERLINK l _Toc255811105 2.2項項目建設設必要性性 PAGEREF _Toc255811105 h 10 HYPERLINK l _Toc255811106 第三章需需求分析析及建設設規模

3、確確定 PAGEREF _Toc255811106 h 122 HYPERLINK l _Toc255811107 3.1商商品交易易市場為為國民經經濟的重重要產業業 PAGEREF _Toc255811107 h 12 HYPERLINK l _Toc255811108 3.2XXX市商商貿設施施現狀 PAGEREF _Toc255811108 h 113 HYPERLINK l _Toc255811109 3.3市市場前景景分析 PAGEREF _Toc255811109 h 114 HYPERLINK l _Toc255811110 3.4建建設規模模確定 PAGEREF _Toc255

4、811110 h 114 HYPERLINK l _Toc255811111 第四章建建設地點點及建設設條件 PAGEREF _Toc255811111 h 115 HYPERLINK l _Toc255811112 4.1建建設地點點 PAGEREF _Toc255811112 h 15 HYPERLINK l _Toc255811113 4.2區區位地理優勢勢分析 PAGEREF _Toc255811113 h 115 HYPERLINK l _Toc255811115 4.3產產業政策策符合性性 PAGEREF _Toc255811115 h 15 HYPERLINK l _Toc255

5、811117 4.4外外部建設設條件 PAGEREF _Toc255811117 h 117 HYPERLINK l _Toc255811118 第五章項項目定位位 PAGEREF _Toc255811118 h 17 HYPERLINK l _Toc255811119 5.1項項目定性性 PAGEREF _Toc255811119 h 17 HYPERLINK l _Toc255811120 5.2項項目定位位 PAGEREF _Toc255811120 h 18 HYPERLINK l _Toc255811121 5.3產產品定位位 PAGEREF _Toc255811121 h 18 H

6、YPERLINK l _Toc255811122 5.4目目標客戶戶定位PAGEREF _Toc255811122 h 119 HYPERLINK l _Toc255811123 第六章初初步規劃劃方案及及建議 PAGEREF _Toc255811123 h 119 HYPERLINK l _Toc255811124 6.1規規劃原則則 PAGEREF _Toc255811124 h 19 HYPERLINK l _Toc255811125 6.2初初步規劃劃方案 PAGEREF _Toc255811125 h 221 HYPERLINK l _Toc255811126 6.3功功能分區區規劃

7、 PAGEREF _Toc255811126 h 223 HYPERLINK l _Toc255811127 第七章規規劃建設設方案 PAGEREF _Toc255811127 h 226 HYPERLINK l _Toc255811128 7.1規規劃設計計原則 PAGEREF _Toc255811128 h 226 HYPERLINK l _Toc255811129 7.2發發展思路路及定位位 PAGEREF _Toc255811129 h 26 HYPERLINK l _Toc255811130 7.3規規劃設計計方案 PAGEREF _Toc255811130 h 27 HYPERLI

8、NK l _Toc255811131 7.4土土建工程程 PAGEREF _Toc255811131 h 29 HYPERLINK l _Toc255811132 7.5 設備購購置 PAGEREF _Toc255811132 h 322 HYPERLINK l _Toc255811133 7.6暖暖通空調調 PAGEREF _Toc255811133 h 33 HYPERLINK l _Toc255811134 7.7給給排水系系統 PAGEREF _Toc255811134 h 366 HYPERLINK l _Toc255811135 7.8供供電工程程 PAGEREF _Toc2558

9、11135 h 39 HYPERLINK l _Toc255811137 7.9弱弱電設計計 PAGEREF _Toc255811137 h 41 HYPERLINK l _Toc255811138 7.100市場管管理配套套設施 PAGEREF _Toc255811138 h 551 HYPERLINK l _Toc255811139 7.111接地防防雷 PAGEREF _Toc255811139 h 511 HYPERLINK l _Toc255811141 第八章環環境保護護與安全全衛生 PAGEREF _Toc255811141 h 552 HYPERLINK l _Toc25581

10、1142 8.1環環境保護護設計依依據 PAGEREF _Toc255811142 h 522 HYPERLINK l _Toc255811143 8.2環環境污染染來源及及治理 PAGEREF _Toc255811143 h 553 HYPERLINK l _Toc255811144 8.3環環境影響響評價 PAGEREF _Toc255811144 h 555 HYPERLINK l _Toc255811145 8.4勞勞動安全全與衛生生 PAGEREF _Toc255811145 h 55 HYPERLINK l _Toc255811146 第九章消消防與節節能 PAGEREF _Toc

11、255811146 h 577 HYPERLINK l _Toc255811147 9.1消消防 PAGEREF _Toc255811147 h 577 HYPERLINK l _Toc255811148 9.2節節能 PAGEREF _Toc255811148 h 600 HYPERLINK l _Toc255811149 第十章組組織機構構及勞動動定員 PAGEREF _Toc255811149 h 662 HYPERLINK l _Toc255811150 10.11組織機機構 PAGEREF _Toc255811150 h 622 HYPERLINK l _Toc255811151 1

12、0.22勞動定定員 PAGEREF _Toc255811151 h 633 HYPERLINK l _Toc255811152 10.33人員培培訓 PAGEREF _Toc255811152 h 633 HYPERLINK l _Toc255811153 第十一章章項目運運營及實實施進度度計劃 PAGEREF _Toc255811153 h 664 HYPERLINK l _Toc255811154 11.11項目優優勢 PAGEREF _Toc255811154 h 644 HYPERLINK l _Toc255811156 11.22項目管管理 PAGEREF _Toc255811156

13、 h 655 HYPERLINK l _Toc255811157 11.33項目實實施進度度計劃 PAGEREF _Toc255811157 h 666 HYPERLINK l _Toc255811158 第十二章章投資估估算及資資金籌措措 PAGEREF _Toc255811158 h 68 HYPERLINK l _Toc255811159 12.11固定資資產投資資估算 PAGEREF _Toc255811159 h 668 HYPERLINK l _Toc255811161 12.22資金籌籌措 PAGEREF _Toc255811161 h 699 HYPERLINK l _Toc2

14、55811163 第十三章章社會效效益分析析 PAGEREF _Toc255811163 h 69 HYPERLINK l _Toc255811169 13.11社會效效益分析析 PAGEREF _Toc255811169 h 69 HYPERLINK l _Toc255811170 第十四章章開發風風險及結結論 PAGEREF _Toc255811170 h 722 HYPERLINK l _Toc255811171 14.11項目開開發經營營主要風風險及對對策分析析 PAGEREF _Toc255811171 h 72 HYPERLINK l _Toc255811172 14.22結論 P

15、AGEREF _Toc255811172 h 744 HYPERLINK l _Toc255811173 14.33建議 PAGEREF _Toc255811173 h 744第一章總總論1.1 項目基基本情況況1.1.1項目目名稱：XXXXXX商商貿城建建設項目目1.1.2建設設性質：新建1.1.3建設設規模：項目擬擬征地55畝，總總建筑面面積9.06萬萬平方米米，年可可實現交交易額55億元。1.1.4項目目建設單單位：XXXXXXX商貿貿城發展展有限公公司(籌籌)1.1.5項目目建設位位置：擬擬選址在在XX市市新渡鎮鎮，占地地面積555畝。1.2 可研報報告編制制的依據據和范圍圍1.2.1

16、可行行性研究究報告編編制的依依據市場調調研報告告及項目目基礎資資料國務務院辦公公廳關于于搞活流流通擴大大消費的的意見（國辦辦發2200881334號）國家發發改委、建設部部建設設項目經經濟評價價方法與與參數(第三版版)XXX市國民民經濟與與社會發發展第十十二個五年年規劃綱綱要XXX市城市市總體規規劃（220055 年-20220 年年）XXX市商貿貿流通中中心建設設規劃民用用建筑設設計通則則（GBB505532-20005）建筑筑設計防防火規范范（GBB500016-20006）1.2.2編制制范圍本可行性性研究報報告按照照國家發發改委關關于建設設項目可可行性研研究的內內容和深深度的有有關規定

17、定及建建設項目目經濟濟濟評價方方法與參參數（第三版）的的要求進進行編制制，主要要對擬建建項目的的投資必必要性、市場預預測和建建設規模模的確定定、規劃劃建設方方案、資資源條件件、環境境保護和和勞動組組織、投投資估算算和資金金籌措、財務評評價等方方面進行行研究。1.3可可行性研研究內容容概要結結論1.3.1項目目建設的的必要性性項目建設設符合國國家產業業政策、行業發發展規劃劃和地方方發展規規劃，是是XX市市經濟可可持續發發展的需需要，符符合XXX市加快快發展本本市經濟濟的戰略略要求，有利于于加快區區域性中中心城市市地位的的形成，同時，社會對對商貿服服務業的的要求越越來越強強烈，項項目位置置優越，交

18、通便便利，為為商貿流流通的發發展提供供了條件件。因此，該該項目的的建設是是必要的的。1.3.2建設設規模項目需征征地55畝，主主要建設設商品交交易中心心、產品品展示中中心、綜綜合服務務中心、教育培培訓中心心、倉儲儲配套中中心、商商務休閑閑中心六六大功能能區，總總建筑面面積9.06萬萬平方米米，年交交易額55億元。1.3.3建設設條件項目建設設所需的的水、電電、訊條條件具備備，交通通便利，地上地地下無文文物遺址址，適合合工程建建設的需需要。1.3.4規劃劃建設方方案本項目由由“兩主四四輔”六大功功能區構構成，包包括商品品交易中中心、產產品展示示中心、綜合服服務中心心、教育育培訓中中心、倉倉儲配套

19、套中心、商務休休閑中心心，配套建建設道路路、綠化化、給排排水工程程、供電電工程、供氣工工程、供供熱工程程等市政政基礎設設施工程程，使之之成為一一個完整整的商貿貿城。整個商貿貿城的建建筑平面面圖為“回”字形，商貿城城沿街長長度按2200米米計算，縱向按按1800米計算算，商貿貿城內道路寬寬為300米，道道路中間間設計110米寬寬為固定定停車位位和綠化化帶，共共有3000個固固定停車車位。在在商貿城城的沿街街的一側側2000米長，建設一一座7層層的商貿貿綜合樓樓，一層層為商貿貿店鋪，二、三三層為倉倉儲配套套中心，四層為為會展中中心，五五層為綜綜合服務務中心，六層為為培訓中中心，七七至十一一層為商商

20、務休閑閑中心。在商貿貿城的其其他三側側及商貿貿城中央央60*60米米全部建建設層高高為三層層的商貿店鋪鋪樓，其一一層為商商貿店鋪鋪，二、三層為為倉儲配配套中心心。其中：商商貿市場場區建設設一層商貿貿店鋪1136間間、每間為為深300米，寬寬5米，建筑筑面積2204000平方方米，倉倉儲物流流區建設設在商貿貿店鋪上上面二、三層，建筑面面積4008000平方米米；產品展展示區建建設會展展中心建建設在沿沿街店鋪鋪的第四四層，建建筑面積積60000平方方米；綜綜合服務務中心建建設在沿沿街店鋪鋪的第五五層，建建筑面積積60000平方方米；教教育培訓訓區建設設建設在在沿街店店鋪的第第六層，建筑面面積600

21、00平平方米；商務休休閑區建建設在沿沿街店鋪鋪的第七七層，建筑面面積60000平方米米。總建建筑面積積達9006000平方米米。1.3.5環境境影響評評價該項目主主要廢棄棄物有廢廢水、噪噪聲和固固體廢渣渣，經過過處理后后，可以以做到達達標排放放，不會會對環境境造成污污染。1.3.6生產產定員項目共需需人員1120人人，其中中：管理理人員115人，營銷人人員122人，服服務人員員90人人，其他他人員33人。1.3.7項目目總投資資及投資資計劃估算項目目總投資資為152000萬元，其中：固定資資產投資資137700萬元元，流動動資金115000萬元。資資金來源源為企業業自籌。1.3.8結論論該項目

22、符符合國家家產業政政策和產產業化發發展方向向，市場場前景廣廣闊，上上下游產產業帶動動能力強強，經濟濟效益和和社會效效益顯著著，具有有較強的的清償能能力和抗風險險能力，在技術術和經濟濟等方面面都是可可行的。1.3.9主要要經濟技技術指標標主要經濟濟技術指指標見下下表主要要經濟技技術指標標表主要經濟濟技術指指標表序號指標名稱稱單 位指標備 注1建設規模模億元5年交易額額2總建筑面面積平方米9060003總投資萬元1520004固定資產產投資萬元1370004.1鋪底流動動資金萬元150004.2項目定員員人1205項目占地地面積萬平米55畝6年均經營營收入萬元107777年均利稅稅總額萬元8268

23、年均利潤潤總額萬元7359投資利潤潤率%11.00810投資利稅稅率%12.44411全部投資資回收期期年5.08812財務內部部收益率率%9.799含建設期期13財務凈現現值萬元81714盈虧平衡衡點%50.225第二章 項目目建設背背景及必必要性2.1項項目建設設背景分分析2.1.1我國國商貿流流通業發發展情況況商貿流通通業是國國民經濟濟的先導導性產業業，在促促進生產產、引導導消費、推動經經濟結構構調整和和經濟增增長方式式轉變等等方面發發揮著重重要作用用，正成成為決定定經濟運運行速度度、質量量和效益益的重要要因素。20088年我國國社會消消費品零零售總額額突破110萬億億元，人人均社會會消

24、費品品零售額額為81169元元；隨著著商貿流流通業自自身的飛飛速發展展和效益益的顯著著提高，對我國國財政稅稅收的支支撐作用用也不斷斷加強。同時，作為勞勞動密集集型產業業，批發發零售貿貿易和餐餐飲業日日益成為為吸納社社會勞動動力的重重要領域域，成為為解決城城鎮失業業下崗和和農村富富余勞動動力轉移移的有效效途徑，為緩解解我國就就業壓力力做出了了重要貢貢獻，批批發零售售業和住住宿餐飲飲業從業業人員從從19550年的的8255.5萬萬人增長長到了220088年的662655.6萬萬人。人人口的大大規模增增長，加加上城市市居民收收入水平平相對較較高，以以及購物物環境優優勢和便便利的交交通，直直接帶動動了

25、城市市市場的的快速發發展，使使得城市市集聚作作用明顯顯，日益益成為我我國消費費品市場場的主導導和支柱柱。隨著居民民收入的的不斷上上漲，收收入渠道道的拓寬寬，人們們的消費費需求得得到了極極大的釋釋放，新新的消費費熱點不不斷涌現現，對國國內需求求的拉動動起著重重要的作作用。2.1.2新時時期我國國商貿流流通業的的發展機機遇自上世紀紀90年年代，商商貿流通通業開始始逐步對對外開放放，隨著著20006年服服務業全全面對外外開放，商貿流流通業發發展的形形勢發生生了根本本性改變變。商貿貿流通業業在促進進生產、引導消消費、推推動經濟濟結構調調整和經經濟增長長方式轉轉變等方方面的作作用日益益突出，商貿流流通業

26、已已逐漸成成為基礎礎產業、先導產產業。1.“十十二五”期間商商貿流通通業發展展面臨的的經濟環環境 從世界大大環境來來看，總總體上全全球經濟濟形勢穩穩定。國國際貨幣幣基金組組織的最最新預測測顯示，未來幾幾年，美美國、日日本、歐歐洲都將將保持較較為強勁勁的增長長勢頭。國際資資本流動動更趨活活躍，國國際市場場需求更更趨旺盛盛，客觀觀上有利利于擴大大利用外外資和對對外貿易易規模。從國內內來看，“十二五”時期我我國經濟濟開始進進入新一一輪快速速增長期期，以住住、行為為代表的的居民消消費結構構升級拉拉動住房房、電信信和汽車車等產業業高速成成長，產產業升級級速度明明顯加快快；以加加入世貿貿組織為為契機，開放

27、型型經濟加加快發展展，促進進了產業業升級和和企業競競爭力的的提高；國有經經濟戰略略性調整整、政府府職能轉轉換、整整頓市場場秩序取取得積極極成效，民間投投資加速速，企業業素質總總體改善善，市場場對經濟濟增長的的調節作作用明顯顯增強。這對擴擴大招商商引資、調整產產業結構構、刺激激市場消消費等方方面將產產生積極極影晌。度過世世貿組織織后過渡渡期后，國內關關稅繼續續降低，各項非非關稅措措施取消消，外商商投資領領域將進進一步放放寬，進進入門檻檻進一步步降低，國際制制造業向向我國轉轉移的勢勢頭加快快，對利利用外資資和擴大大外貿進進出口將將產生積積極影響響。CEEPA的的深入實實施、長長三角區區域合作作步入

28、實實質性階階段、中中國一東東盟區域域一體化化步伐加加快，都都將對區區域經濟濟擴大貿貿易、擴擴大引進進資本、技術、人才，積極承承接產業業轉移，進一步步活躍市市場等帶帶來巨大大的機遇遇。2.“十十二五”期間我我國商貿貿流通業業發展的的戰略選選擇 實施現現代化戰戰略，提提升商貿貿流通業業的整體體水平商貿流通通業實施施現代化化戰略主主要包含含三個層層面的內內容，一一是以信信息化帶帶動商貿貿流通現現代化。構筑現現代商貿貿業信息息平臺，通過吸吸納、采采用各種種先進的的商貿流流通經營營、管理理新技術術、新手手段，改改造提升升傳統商商貿流通通業，大大力發展展新興商商貿流通通業，推推進現代代商貿業業和商流流的網

29、絡絡化，通通過現代代化提升升商貿流流通業的的整體水水平。二二是與科科教興國國戰略相相結合，提高商商貿服務務業科技技含量。三是緊緊跟經濟濟全球化化進程，使之成成為推動動商貿服服務業發發展的關關鍵力量量。實施集集約化戰戰略，構構筑起商商貿流通通集聚輻輻射的新新平臺實施集約約化戰略略，建立立以大型型流通企企業集團團為主導導的發展展模式，培育在在全國具具有較大大影響力力和競爭爭力的大大型流通通企業，充分發發揮龍頭頭企業的的帶動作作用。其其次，以以引導、協調、規范、扶持為為主要抓抓手，優優化企業業發展戰戰略，培培育現代代商貿業業市場主主體。商商貿流通通企業必必須建立立自己獨獨特的發發展戰略略，包括括經營

30、、業態、品牌、擴張、并購、人才等等方面，做到科科學領先先，在激激烈竟爭爭中脫穎穎而出，形成自自己的核核心競爭爭力。實施城城鄉協調調發展戰戰略，全全面推進進區域商商貿流通通經濟發發展 首先，應應以推進進“萬村千千鄉”和“雙百市市場”工程為為著力點點，扶持持農業產產業化龍龍頭企業業發展，加快農農村商貿貿流通體體系建設設。其次次，要以以建設區區域商貿貿中心為為目標，以開拓拓市場、擴大消消費為主主線，以以深化流流通體制制改革為為動力，推動傳傳統商業業經營方方式向現現代流通通方式轉轉變，完完善商品品市場、現代流流通、法法制建設設、監測測調控、商業信信用五個個體系。三是抓抓住確立立各類經經濟帶的的機遇，建

31、立網網絡化的的區域市市場體系系，大力力提升大大型市場場水平，大力建建設現代代商貿物物流基地地，大力力發展會會展業，實現生生活服務務、產業業服務和和流通輻輻射的三三大功能能，建設設具有強強輻射能能力的區區域中心心城市，人流、物流、資金流流大量聚聚散，提提高聚合合輻射能能力，實實現對周周邊地區區和中西西部地區區的輻射射和聚集集。 實施產產業互動動發展戰戰略，創創造新的的機遇和和空間 產業互動動發展，能夠為為商貿流流通業創創造新的的機遇和和空間。首先，以產業業鏈為基基礎，加加強產業業間的互互動，在在農業產產業化、新型工工業化建建設的過過程中，充分發發揮商貿貿流通業業的引導導和促進進作用，推動商商貿流

32、通通產業與與新型工工業化、新農村村和旅游游、文化化等三產產業的互互促互動動，農工工商聯手手開拓繁繁榮市場場，深度度融合發發展。其其次，自自覺適應應城市化化加速推推進的要要求，以以規劃為為龍頭，突破傳傳統商業業布局觀觀念，拉拉開中心心城市骨骨架，加加快形成成若干個個以商業業功能區區為基礎礎、錯位位競爭、有序支支撐、層層次清晰晰的商圈圈。最后后，與產產業結構構調整戰戰略相結結合，重重點培育育現代物物流業。建設區區域性物物流網絡絡，要以以中心城城為依托托，連接接一批大大中型的的儲運、批發企企業，建建立現代代物流產產業走廊廊。 實施國國際化發發展戰略略，提升升產業整整體發展展能力 面對經濟濟全球化化發

33、展趨趨勢，首首先應抓抓住國際際商業資資本和各各類區域域外商業業資本對對營銷網網絡開拓拓的機遇遇，適時時調整引引資重點點，加強強對國際際知名商商業的引引進力度度，優化化商業網網點布局局，推動動商貿流流通業的的開放度度，提升升區域商商貿流通通業的水水平。其其次，要要大力實實施開放放帶動戰戰略，推推動商貿貿服務業業國際化化同樣是是商貿業業加快發發展、提提高的有有效途徑徑。通過過獨資、合資、合作方方式和連連鎖代理理等渠道道，建立立國際市市場貿易易網絡；以貿易易網絡為為載體，以高新新技術為為手段，建立市市場信息息網絡；以區域域傳統、特色的的加工技技術為基基礎，建建立商貿貿流通服服務網絡絡。2.2項項目建

34、設設必要性性2.2.1現有有商貿市市場不能能適應經經濟結構構調整的的要求黨的“十十七”大報告告中指出出要加快快轉變經經濟發展展方式，推動產產業結構構優化升升級，從從我市目目前情況況看，當當前正面面臨著經經濟結構構全面調調整優化化的重要要時期，但商貿貿流通產產業仍是是國民經經濟中的的一個薄薄弱環節節，不能能適應產產業結構構調整的的要求。從產業業構成比比例來看看，20009年年全市第第三產業業增加值值占GDDP的比比重為221.33%，比比第二產產業增加加值所占占的比重重低433.4個個百分點點，其中中批零貿貿易業增增加值占占GDPP的比重重僅為77.4%，象歐歐、美、日等發發達國家家第三產產業的

35、比比重已高高達700%左右右，批零零貿易業業已占到到整個GGDP的的16%左右，這與經經濟社會會總體發發展趨勢勢極不協協調。2.2.2不能能適應提提高消費費率、擴擴大內需需的要求求加快轉變變經濟發發展方式式，就必必須堅持持擴大國國內需求求特別是是消費需需求的方方針，促促進經濟濟增長由由主要依依靠投資資、出口口拉動向向依靠消消費、投投資、出出口協調調拉動轉轉變。從從我市情情況看，投資的的增長幅幅度、投投資對經經濟增長長的貢獻獻率都遠遠遠高于于消費。當前，國家正正在實施施宏觀調調控，加加上經濟濟發展受受能源、土地等等資源要要素的制制約，固固定資產產投入受受到越來來越多的的限制，提高消消費對經經濟增

36、長長的拉動動作用將將更加重重要和緊緊迫。2.2.3建設設“兩型”社會的的迫切需需要商貿流通通行業具具有污染染少、能能耗低、前景廣廣闊的顯顯著特點點，非常常符合資資源節約約型和環環境友好好型社會會發展的的需要。“兩型”社會建建設的核核心是改改革。建建設商貿貿流通大大市場可可調整產產業結構構和轉變變經濟增增長方式式，合理理資源配配置，填填補市場場空白，革新發發展模式式，構建建發展的的一體化化格局，破解制制約本地地經濟發發展的瓶瓶頸，摸摸索出一一條適合合XX市市發展的的特色之之路，是是促進“兩型”社會建建設的重重要舉措措和滿足足“兩型”社會發發展的迫迫切需要要。2.2.4市政政府加快快發展本本市經濟

37、濟的戰略略要求桐城的工工業化已已有較高高水平，隨著我我市及周周邊地區區近年來來企業的的快速發發展和增增加，越越來越凸凸現出現現代物流流業的重重要性和和必要性性。桐城現有有企業和和個體工工商戶有有2萬余家家，其中中規模以以上企業業達2440余家家，但目目前我市市城區基基本上為為貨物集集散有市市無場，效率低低下的無無序狀況況，這嚴嚴重影響響了我市市經濟的的發展，為了盡盡快改變變我市貨貨物運輸輸和倉儲儲的松散散格局，加快我我市經濟濟發展，建設一一個集商商貿、倉倉儲、集集散、配配送等功功能為一一體的商商貿物流流基地符符合城市市經濟發發展的戰戰略要求求。現代物流流業的介介入不但但可以使使企業省省去自身身

38、的倉儲儲設施，更可以以使企業業的運輸輸更加快快捷高效效，并可可以進一一步降低低企業運運營成本本，增加加企業市市場競爭爭力。同同時，一一個功能能齊全、專業化化經營的的現代化化的物流流園區新渡商商貿城還還會為桐桐城以及及周邊的的工業企企業提供供一個交交流與博博覽的平平臺2.2.5有利利于加快快區域性性中心城城市地位位的形成成XX市位位于安徽徽省中部部，隨著資資源的逐逐漸枯竭竭和周邊邊城市的的崛起，我市經經濟的發發展面臨臨巨大的的挑戰，并且存存在產業業結構失失衡、城城市化水水平不高高、環境境呈現惡惡化趨勢勢等問題題。該商貿城城的構建建，能從從整體上上改善城城市基礎礎設施條條件，帶帶動經濟濟發展，引導

39、城城市發展展，提升升我市的物物流競爭爭力，改改善投資資環境，發揮區區位優勢勢，加快快區域性性中心城城市地位位的形成成。最后，要要以國家家加大實實施開拓拓市場、擴大內內需政策策為契機機，根據據“建設大大市場，搞活大大流通，發展大大貿易”的要求求，加快快商貿流流通大平平臺大企企業發展展，做大大做強龍龍頭專業業市場和和商業企企業，整整合市場場資源，培育繁繁榮各類類商品市市場、要要素市場場特別是是輻射力力強的專專業批發發市場。利用我市市地處安徽徽省中部部，依托托區位優優勢，加加強與皖皖江城市市帶承接接產業轉轉移示范范區和合合肥經濟濟圈的一一體化發發展，積積極融入入長三角角，探索索區域開開放合作作新模式

40、式，加速速產業承承接，促進跨越越發展，把XX市市建設成成為區域域性商貿貿流通中中心，這這是桐城城人民的的心聲，也是桐桐城的發發展目標標。因此該項項目的建建設是必必要的。第三章 需求求分析及及建設規規模確定定3.1商商品交易易市場為為國民經經濟的重重要產業業從產業經經濟規模模上說，商品交交易市場場在我國國流通業業和現代代服務業業中占有有重要地地位。到到20008年，我國商商品交易易市場約約有8萬萬余家,全國約約有市場場商位、店鋪220000余萬個個，市場場從業人人員及市市場相關關配套行行業從業業人員約約超過一一億人。從產業業鏈的構構成上看看，從市市場規劃劃、市場場地產、招商組組市、市市場經營營管

41、理、市場資資產運行行管理、市場商商務、會會展、金金融服務務、物流流服務、市場經經營管理理咨詢，已經形形成了完完備的產產業鏈條條。從社社會作用用看，商商品交易易市場已已經成為為區域經經濟發展展資源，它不但但為市場場經濟的的發展提提供平臺臺，還為為城市化化、工業業化的發發展提供供動力，同時，它培育育了大量量商業企企業家、工農業業企業家家群體，培育了了我國現現代 HYPERLINK /magazine/1009-9573 職業業商人隊隊伍。這這些，都都說明市市場的產產業屬性性更為完完備。為此，國國務院辦辦公廳關于搞搞活流通通擴大 HYPERLINK /magazine/1671-7732 消消費的意

42、意見和和全國商商務工作作會議都都將加強強全國流流通網絡絡建設作作為今后后 HYPERLINK /magazine/1008-5130 經濟發展展的重要要任務進進行扶持持。商品品交易市市場作為為我國現現階段及及今后一一個時期期重要的的流通形形式，在在全國流流通網絡絡建設過過程中，要通過過建立和和完善商商品交易易市場的的國家發發展戰略略，進一一步優化化全國商商品交易易市場的的產業結結構和產產業布局局，引導導和推進進商品交交易市場場與現代代流通產產業接軌軌，發展展成為獨獨具中國國特色的的規范性性現代商商業流通通方式，使其持持續、健健康地為為我國的的經濟發發展服務務。3.2XXX市商商貿設施施現狀XX

43、市及及安慶周周邊地區區集中了了數以萬萬計的中中小型工工商企業業，而且且原材料料的購入入與產品品的銷售售市場都都分布在在本地區區以外的的全國各各地。迫迫切需要要運輸快快捷、倉倉儲安全全、信息息暢通的的現代物物流企業業為他們們提供優優質的配配套服務務，推動動其銷售售市場的的開拓與與原料供供應的保保障。本本地區尚尚無一家家正規化化的、規規模型的的物流企企業；本本市也沒有一一家大型型物流貨貨場。所所有的工工商企業業都希望望本地有有一家實實力強、信譽好好、現代代化的物物流企業業來為他他們配套套服務，以適應應企業的的發展和和市場需需求。來來往路過過桐城的的貨運車車輛，據據有關部部門統計計超過2250000

44、輛，空載率率在300%以上上，在桐桐城需要要停車住住宿、修修理、配配貨等服服務的每每天超過過5000輛，迫迫切需要要一家能能夠提供供全面服服務的現現代化物物流園區區。新渡渡物流城城的實施施為合安安公路與與雙新公公路交匯匯處，輻輻射安慶慶、貴池池、東至至、懷寧寧、樅陽陽、潛山山、太湖湖、宿松松、舒城城、廬江江等地，強大的的區域優優勢和工工業資源源為物流流中心提提供了得得天獨厚厚的條件件3.3建建設規模模確定根據XXX市及周周邊市場場的調研研分析和和項目單單位的籌籌資能力力，項目目擬在新新渡鎮中中心地段段征地555畝。項目主要要建設“兩主四四輔”六大功功能區，包括商商品交易易中心、產品展展示中心心

45、、綜合合服務中中心、教教育培訓訓中心、倉儲配配套中心心、商務務休閑中中心等，總建筑筑面積99.066萬平方方米，年年可實現現商品交交易額55億元。第四章 建設設地點及及建設條條件4.1建建設地點點項目擬選選址在XXX市新新渡鎮中中心地段段，距合安安高速雙新新開發區區出口不不足1公公里，地地理位置置優越，交通便便利。4.2區區位地理理優勢分分析XX市位位于安徽徽省中部部偏西南南，長江江北岸，大別山山東麓，東鄰廬廬江、樅樅陽兩縣縣，西連連潛山縣縣，北接接舒城縣縣，南抵抵懷寧縣縣和安慶慶郊區。XX市市位于合合肥、安安慶兩大大城市之之間，同同時屬于于合肥經經濟圈和和承接產產業轉移移皖江城城市帶，公路、

46、水運、鐵路運運輸四通通八達，合九鐵鐵路，滬滬溶高速速公路，2066國道縱縱貫全境境，九六六實現縣縣鄉公路路黑色化化，村村村公路相相聯。水水運可由由菜子湖湖直達長長江各口口岸及尚尚海城市市，現有有等級公公路311條，其其中二級級公路557公里里，三級級公路2277公公里，等等外公路路5199公里，水運里里程2000公里里。項目目地離合合安高速速公路桐桐城出口口僅255公里，離即將將開通的的雙新開開發區出出口僅11公里。4.3產產業政策策符合性性國務院院辦公廳廳關于搞搞活流通通擴大消消費的意意見（國辦發發200081344號）明明確指出出：積極極培育和和發展新新的消費費熱點,及時發發布市場場供求信

47、信息，引引導企業業調整產產品結構構，開發發適銷對對路商品品和服務務，引導導消費結結構升級級；引導導個性化化、時尚尚化、品品牌化消消費，培培育和發發展定制制類消費費；推動動特色商商業街建建設，扶扶持“老字號號”的創新新發展，擴大和和帶動家家具、家家電、家家紡、家家飾等消消費。大大力促進進會展消消費。促促進會展展業發展展，帶動動相關的的住宿、餐飲、交通、通信等等消費。20099年國家家又將物物流業列列為十大大產業調調整振興興規劃之之一，指指出：“必須加加快發展展現代物物流，建建立現代代物流服服務體系系，以物物流服務務促進其其他產業業發展加快快發展國國際物流流和保稅稅物流，加強物物流基礎礎設施建建設

48、，提提高物流流標準化化程度和和信息化化水平，加快建建設物流流公共信信息平臺臺”所有這這些都為為現代物物流業開開創了良良好的政政策局面面。信息產業業部在全國性性和區域域性物流流公共信信息平臺臺建設的的指導意意見中中明確指指出：“以省或或經濟區區域為基基礎，建建立區域域性物流流公共信信息平臺臺，各級級政府應應加大投投入力度度，吸引引并鼓勵勵企業參參與平臺臺建設和和營運”。目前，我我國各級級政府也也已把物物流信息息化作為為一項基基礎建設設納入發發展規劃劃之中，部分地地區已經經投入使使用，并并取得巨巨大的經經濟、社社會效益益，推動動了區域域經濟的的快速發發展。因此，項項目的建建設符合合國家產產業政策策

49、、行業業發展規規劃和地地方發展展規劃。4.4外外部建設設條件4.4.1通信信XX市通通信事業業發達，中國移移動、中中國聯通通、中國國電信的的無線網網絡覆蓋蓋全境，可以滿滿足項目目建設設設施直撥撥電話、微機網網絡的需需要。4.4.2供水水XX市新新渡鎮有有自來水水公司，項目供供水從主主干供水水管道引引接，可可以滿足足項目建建設用水水和生產產、生活活用水的的需求。4.4.3供電電XX市新新渡鎮電電力供應應充足，項目設設計1110KVV配變站站一座，占地面面積900平方方米，110KVV變電站站容量660000Kvaa，可滿足足項目建建設及運運行后的的用電需需求。4.4.4雨污污水排放放在項目區區內

50、建設設排水系系統，經經氧化發發酵后排排入市政政排水管管網中。第五章 項目目定位5.1項項目定性性1.綜合合XX市市突出的的區位優優勢和貿貿易底蘊蘊，考慮慮大商貿貿、大物物流、大大倉儲、大市場場互動式式產業價價值鏈。2.按照照把XXX市新渡渡鎮建設設成為區區域性商商貿流通通中心的的戰略定定位，從從建設安安徽省中中部地區區商貿物物流中心心出發，把本項項目培育育成商貿物物流圈的的“成長長極”。5.2項項目定位位1. 建建設成為為安徽省省中部地地區規模模較大、功能齊齊全、配配套完善善、設備備先進的的商貿物物流交易易中心；2. 構構建一站站式的商商貿物流流平臺，具有銷銷、展、培訓、倉儲、運輸等等多功能能

51、，為客客戶提供供全面、迅速、高效、公平的的各項服服務；形形成跨區區域人流流、物流流、資金金流、信信息流的的匯聚平平臺；市市場輻射射長三角角地區、珠三角角地區等等經濟發發達地區區，成為為連接市市內外、省內外外的理想想據點；3.商品品年直接接交易額額5億元，直接收收入0.6億元元；拉動動50億元元的價值鏈鏈，推動動實現綜綜合收益益3億元。4.三年年招商到到位并初步成成市，五五年培育育完成。5.3產產品定位位根據XXX市目前前市場現現狀及周周邊現有有交易市市場實際際，該項項目將設設商貿交交易區，分設糖糖酒食品品市場、機電市市場、小小商品市市場、服服裝市場場、燈具具市場、五金工工具市場場、家具具市場、

52、工藝品品及土特特產品市市場，以以批發為為主，兼兼做零售售；同時時對商貿貿流通行行業進行行人才培培訓，配配套會展展和商務務休閑等等。其中：倉倉儲配套套區提供供全面的的、科學學的、智智能化的的、便捷捷的的倉倉儲服務務和專業業物流設設施集一一流的服服務；商務休閑閑區提供供餐飲、住宿、酒店、桑拿、洗浴、網吧、醫療、通訊、銀行等等；產品展示示中心提提供專業業展會、研討會會、年會會、慶典典、人才才交流會會等；培訓中心心提供商商貿流通通行業的的技能和和人才培培訓，并并成為商商貿流通通行業的的人才信信息中心心。5.4目目標客戶戶定位糖酒食品品、機電電、小商商品、服服裝、燈燈具、五五金工具具、家具具、工藝藝品及

53、土土特產品品的生產產廠家、代理商商、銷售售商、貿貿易商、物流公公司、廣廣告公司司、文化化公司、廢舊回回收公司司等。第六章 初步步規劃方方案及建建議6.1規規劃原則則1、可持持續發展展原則XXXXXX商貿貿城的規規劃應立立足當前前，充分分考慮資資源和環環境的承承載能力力，合理理確定用用地布局局，充分分利用地地形，珍珍惜土地地和水資資源，高高度重視視生態建建設加強強環境保保護，尊尊重原有有地形地地貌，突突出生態態、環保保概念，保持并并逐步創創造良好好的園區區生態環環境。規規劃充分分結合實實際情況況，強調調可操作作性，為為實施管管理和下下一步建建設提供供依據，力爭實實現商貿貿大市場場的發展展與城市市

54、經濟、環境的的協調。2、統籌籌規劃、分布實實施、基基礎設施施先行的的原則項目規劃劃應具有有一定超超前性，但盲目目超前將將造成不不必要的的資源浪浪費，因因此必須須結合地地區實際際，循序序漸進，考慮經經濟的合合理性與與遠期的的整體性性，考慮慮循序分分期開發發的操作作性，合合理規劃劃園區。堅持區區域整體體協調發發展，重重視與周周遍大規規劃的銜銜接。從從大區域域出發，認真分分析發展展的利弊弊和潛在在優勢，選擇和和制訂適適合自身身發展的的方向與與目標。XXXXXX商貿貿城的開開發建設設與城市市總體規規劃、土土地利用用規劃相相結合，與城市市發展趨趨勢相銜銜接，做做到科學學規劃、準確定定位、健健全功能能、合

55、理理布局、力求該該項目和和新型工工業化、城市化化互相促促進，所所以規劃劃應實事事求是、因地制制宜、因因產業制制宜、統統一規劃劃、分布布實施、滾動發發展、成成熟一片片、開發發一片、建設一一片、發發展一片片、逐步步做大做做強、堅堅持基礎礎設施先先行、高高起點、高標準準地搞好好XXXXXX商商貿城的的基礎配配套建設設。3、剛性性與彈性性原則剛性和彈彈性相結結合，對對園區重重大基礎礎設施提提出剛性性規定，對局部部開發和和建設提提出引導導，同時時，在功功能分區區明確的的基礎上上要有一一定的彈彈性和靈靈活性。園區用用地組織織應保持持足夠的的靈活性性，應考考慮不同同類型用用地及各各功能分分區之間間的相容容性

56、，既既要能滿滿足開發發中的階階段性現現實要求求，也要要為未來來的擴展展留有適適宜的空空間，以以適應不不確定性性的環境境變化。4、集約約利用與與產業聚聚集的原原則規劃從利利于產業業關聯度度、培植植產業群群，形成成產業鏈鏈的角度度出發，圍繞主主導產品品發展一一系列相相關的生生產和服服務項目目，使資資源得到到有效利利用，同同時各個個企業之之間關系系緊密，形成既既有競爭爭又有協協作的關關系，要要有利于于聚集整整合，突突出特色色產業，形成產產業的群群體規模模優勢。5、多業業并舉的的原則在商貿大大市場產產業發展展的同時時進一步步推動交交通、餐餐飲、金金融保險險等服務務行業和和相關產產業的發發展，促促進貨物

57、物流通，市場及及其他行行業的繁繁榮和興興起，建建設現代代化、生生態化的的商貿物物流基地地，增強強XXXXXX商商貿城的的凝聚力力、吸引引力、承承載力和和影響力力，使之之成為城城市的重重要組成成部份，成為城城市的新新亮點。6.2初初步規劃劃方案1.現狀狀特征環境優美美，交通通便利。2.功能能定位建設成為為安徽省省中部規規模較大大、功能能齊全、配套完完善、設設備先進進的商貿貿物流交交易中心心；人居居環境優優美、可可持續發發展的生生態型園園區。3.發展展戰略走集群化化、規模模化道路路，堅持持科學發發展觀，努力營營造良好好的產業業創新環環境和發發展平臺臺。 4.用地地功能結結構園區由兩兩個主功功能區和

58、和四大輔輔助功能能區構成成。主功能區區是：以以糖酒食食品、機機電、小小商品、服裝、燈具、五金工工具、家家具、工工藝品及及土特產產品交易易為主的的商品交交易中心心及產品品展示中中心。四個輔助助功能區區分別是是：綜合合服務中中心、教教育培訓訓中心、倉儲配配套中心心、商務務休閑中中心。5.道路路網結構構“兩縱一一橫”。兩縱縱一橫：在園區區內形成成一條橫橫向大通通道和東東西向的的兩條縱縱向大通通道。6.區內內配套根據功能能不同，XXXXXX商商貿城內內將形成成六大功功能中心心。同時時，作為為一個大大型批發發市場，還建有有停車場場，可停停車600輛輛；配備備先進的的多重智智能化安安保系統統：周界界紅外線

59、線防盜系系統、美美國電子子巡更系系統、樓樓宇對講講系統，寬帶入入戶系統統等，確確保業主主的安全全與工作作效率。7.空間間形態突出人工工環境與與自然環環境相融融合生態化化；內部部組織高高效的人人工環境境“網絡化化”。充分利利用XXXXXXX商貿城城外圍及及園內道道路綠化化、公共共綠地、生態圍圍墻形成成生態走走廊；內部構構建多層層次的綠綠化體系系，營造造生態化化、園林林化的現現代化商商貿流通通新城外外部環境境；功能分分區明確確，各個個分區通通過規整整、有序序的道路路網有機機連接；各分區區形成高高度協調調的網絡絡系統，實現產產業布局局集聚化化、后勤勤服務社社會化、產 品交 易中 心貨運交交通系統統化

60、、基基礎設施施集約化化、公共共設施完完善化。6.3功功能分區區規劃1.商品品交易中中心是指指所有的的商鋪和和一站式式購物廣廣場，是是商品交交易、信信息交流流的實體體，分為為9大部部分，包包括糖酒酒食品、機電、小商品品、服裝裝、燈具具、五金金工具、家具、工藝品品及土特特產品交交易批發發中心和和一站式式購物廣廣場。2. 會會議展覽覽中心會展中心心是除交交易中心心之外最最直接的的商機來來源，是是項目的的最重要要組成部部件之一一，對項項目的經經營、運運作及發發展起到到極大的的促進作作用。常常年舉行行展覽會會、訂貨貨會；承承辦國內內外高規規格的研討會會、產品品發布會會、交流流會，為為XXXXXX商商貿城