1、契稅、耕地占用稅稅收政策解讀及特殊經濟事項納稅分析一、山東省財政廳山東省地方稅務局關于耕地占用稅和契稅征管職能劃轉公告的說明一、山東省財政廳山東省地方稅務局關于耕地占用稅和契稅征管職能劃轉公告的說明經山東省人民政府同意，省財政廳、省機構編制委員會辦公室、省人力資源和社會保障廳、省地方稅務局聯合下發了關于認真做好地方財政耕地占用稅和契稅征管職能劃轉工作的通知(魯財基2010 9號)：我省耕地占用稅和契稅的征收管理職能由財政部門劃轉至地稅部門。自2011年3月1日起，耕地占用稅、契稅由地方稅務機關負責征收管理，此前仍由財政部門負責。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀

2、（一） 耕地占用稅1 什么是耕地占用稅，其納稅人有何規定？耕地占用稅是國家對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種行為稅。耕地占用稅的納稅人是指占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人。包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位，個體工商戶和其他個人。耕地占用稅納稅人按下列情形依次確定：經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀2計

3、稅依據和適用稅率耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積既包括經批準占用的耕地面積也包括未經批準占用的耕地面積。耕地面積的計量單位為平方米。耕地占用稅實行定額稅率。我省各縣市區的耕地占用稅適用稅額標準根據各縣市區人均耕地數量和經濟發展情況核定。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀3納稅義務發生時間、納稅期限納稅義務發生時間為：經批準占用耕地的，為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天；未經批準占用耕地的，為納稅人實際占用耕地的當天。耕地占用稅的納稅期限為30天：即納稅人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅。經批

4、準前實際占用耕地的，納稅人應當自實際占用耕地之日起30日內，向耕地所在地的征收機關申報繳納稅款。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道等享受減稅的用地，軍事設施、學校、幼兒園、養老院、醫院享受免稅的用地，凡改變用途，不再屬于減免稅范圍的，應從改變用途起30日內補繳稅款。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀4免征或減征、補繳兩種情形免征耕地占用稅：軍事設施占用耕地；學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。減征耕地占用稅：鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅； 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀農村居

5、民占用耕地新建住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅；農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居區和邊遠貧困山區生活困難的農村居民，在規定用地標準以內新建住宅減半繳納耕地占用稅確有困難的，經所在地鄉鎮人民政府審核，報經縣級人民政府批準后，可以免征或者減征耕地占用稅。免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當地適用稅額補繳耕地占用稅。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀5 對于農村居民經批準搬遷、占用其他農用地從事非農業建設以及臨時占用耕地的情況，如何繳納耕地占用稅？農村居民經批準搬遷，原宅基地恢復耕種，凡新建住宅占用耕地

6、不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。占用園地建房或者從事非農業建設的，視同占用耕地征收耕地占用稅。占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的，比照當地占用耕地適用稅額的80征收。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀納稅人臨時占用耕地，應當按照條例的規定納稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內恢復所占耕地原狀的，全額退還已征耕地占用稅稅款。污染、采礦塌陷等原因損毀耕地耕種，比照臨時占用耕地的情況，由造成污染、塌陷的單位和個人繳稅。2年內未恢復耕地原狀的，稅款不予退還。 二、耕地占用稅

7、、契稅稅收政策解讀（二）契稅二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀1 什么是契稅？契稅的納稅人和課稅對象契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種行為稅。契稅自身的特點：第一，土地、房屋權屬每轉移一次，就征收一次契稅；第二，契稅由承受房屋、土地權屬的一方繳納。俗稱誰買誰納稅。契稅的納稅人是指在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經營戶及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質，不論內資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內承受土地使用權、房屋所有權，都是契稅

8、的納稅義務人。契稅的課稅對象是土地、房屋權屬轉移的行為。土地權屬轉移是指國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓，包括土地使用權出售、土地使用權贈與和土地使用權交換，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移。房屋權屬轉移是指房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀2稅率根據中華人民共和國契稅暫行條例第三條規定：契稅的稅率為3%-5%。山東?。?%根據財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知（財稅字1999210號）規定，為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產市場，積極培育新的經濟增長點，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住

9、房二級市場，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。即暫按1.5%征收。根據財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知（財稅2008137號）規定，對個人首次購買普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。3計稅依據契稅的計稅依據有五項基本規定：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，以成交價格為計稅依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為計稅依據。土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。土地使用權交換、房屋權屬交換、土地使用權與房屋所有權之間相互交換，為所交換的土地使用權、

10、房屋的價格差額。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀土地、房屋權屬作價投資入股、抵債、以無形資產方式、獲獎方式轉移土地房屋權屬的，由征收機關參照土地使用權出售，房屋買賣的市場價格核定。以劃撥方式取得國有土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅，其計稅依據為補交的土地使用權出讓金或者全部土地收益。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀4納稅環節、納稅義務發生時間、納稅期限契稅納稅環節：在簽訂土地、房屋權屬轉移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證之后，辦理土地使用權證、房屋產權證之前。納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理

11、有關土地、房屋的權屬變更登記手續，未繳納契稅的不予辦證。“先稅后證”二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀契稅納稅義務發生時間：為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證（包括具有合同效力的契約、協議、合約、單據、確認書等憑證）的當天。契稅納稅期限：納稅人應當自納稅義務發生之日10日內，向當地地稅機關辦理納稅申報，并在地稅機關核定的期限內繳納稅款。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀5稅收優惠政策國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施的，免征。城鎮職工按規定第一次購買經縣級以上人民政府批準出售的公有住房

12、，且面積在國家規定的標準以內的，免征；超過國家規定標準面積的部分，應按照規定繳納契稅。因遭受自然災害、戰爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，給予減征或免征。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超出部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征。外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事館員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。 二

13、、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀（三） 耕地占用稅和契稅的減免手續如何辦理？二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀對于符合耕地占用稅減免規定的納稅人應在用地申請獲得批準后的30日內，向征收機關提出減免申報，按減免管理程序辦理手續。占用耕地1000畝以下的耕地占用稅的減免，由市、州地稅機關審核；占用耕地1000畝（含1000畝）以上的耕地占用稅的減免，由省級地稅機關審核。對于符合契稅減免規定的納稅人，應在簽訂土地、房屋權屬轉移合同10天內，向當地稅務機關提出申請，按減免管理程序辦理手續。契稅計稅金額在10000萬元以下的，報市、州地稅機關審核；契稅計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，報省

14、地稅機關審核。（四）、納稅人不按期申報繳納耕地占用稅和契稅，將承擔什么經濟或法律責任？二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀根據中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條規定：納稅人未按照規定期限繳納稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。根據中華人民共和國稅收征收管理法第六十二條規定： 納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處2000元以下的罰款；情節嚴重的，可以處2000元以上1萬元以下的罰款。 （五）一些特殊經濟事項的契稅、耕

15、地占用稅納稅規定及實例分析二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀1 購房與收房時間不同契稅稅率如何確認?案例：某人購買的普通住房，于2006年12月10日與房產公司簽訂了購買合同。因是期房，2008年12月20日收房并繳納相關的費用和稅金。售房方要求購房者根據2006年的契稅稅率按照房價的2繳納契稅，可購房者認為應按2008年年底辦房產證和土地證時候的契稅稅率1繳納，因為稅法規定，契稅的納稅義務發生時間為納稅人辦理土地、房屋相關權屬轉移憑證的當天，對于這個問題應該如何確認契稅稅率? 契稅暫行條例第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地

16、、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”根據實體從舊原則，2006年簽訂的房屋銷售合同應適用2006年的稅率。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀2 如何確定受讓土地使用權的契稅計稅依據?案例：甲公司是一家房地產開發公司，2008年3月與A公司合資成立B公司，注冊資本1000萬元，在B公司注冊資本中，甲公司以貨幣出資300萬元占30的股權，A公司以一塊土地出資，評估總價中，土地評估作價400萬元，在建工程評估作價300萬元，合計占8公司70的股份。2008年6月，政府收回原出讓合同，重新調整了對該塊土地的出讓方，將土地出讓給了B公司。土地價格為350萬元，出讓合同直接與8公司簽訂，并且土地證也依據新

17、的出讓合同調整到B公司名下。B公司在繳納土地契稅時以哪個基數作為依據？二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀A公司最終是以300萬元在建工程、400萬元現金出資，然后由B公司支付出讓金350萬元購買土地使用權。因此，應要求A公司以現金400萬元補足注冊資本。B公司按照實際支付的出讓金350萬元繳納契稅。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀3 購買尚未拆遷的土地是否繳納契稅?案例：乙公司于2006年取得一塊毛地的土地使用權，繳納了土地出讓金，并于當年取得土地使用權證。乙公司接著對此地進行拆遷，但拆遷工作非常不順利，到現在仍未結束。2011年，契稅的征收由財政機關轉為稅務機關，現地稅部門要求乙公司繳納此地的

18、契稅及滯納金，但乙公司認為此地的拆遷未結束，土地拆遷補償費不能完全計稅，應該等到我公司土地拆遷結束時再計算繳納契稅。請問：稅務機關的要求是否正確？乙公司是否可以在拆遷結束后再繳納契稅？二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀契稅暫行條例規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。國家稅務總局關于農業稅、牧業稅、耕地占用稅、契稅征收管理暫參照(中華人民共和國稅收征收管理法)執行的通知(國稅發20

19、01110號)規定，契稅適用稅收征管法，滯納金按日加收5。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知(財稅2004134號)規定，契稅的計稅依據包括拆遷補償費。如果拆遷補償費由貴公司在實際拆遷時支付，這屬于特殊情況，因為拆遷補償費具有不確定性，可以在實際支付時繳納契稅，而不用加收滯納金。如果拆遷補償費不由貴公司支付，而是以出讓金的形式交給當地國土資源局，則稅務機關的做法完全正確。二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀4 集團公司異地征地簽訂的土地出讓框架協議是否需繳納契稅?案例：北京某房地產集團公司于2007年9月11日通過掛牌方式取得江蘇某市一

20、地塊同日與該市國土資源局和房屋管理局簽訂了國有土地使用權出讓框架協議。由于種種原因，該房地產公司正在與該市國土資源局協商退地事宜。該房地產公司是否就已經簽訂的土地出讓框架協議繳納契稅？契稅納稅義務發生時間如何確定？ 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀按照國務院城市商品房開發經營管理條例規定，異地企業到本地從事房地產開發業務，必須在土地所在地成立獨立法人的房地產項目公司，并由項目公司與當地國土資源局簽訂正式的土地出讓合同。外地公司到異地競拍土地，只能由外地企業首先簽訂框架協議，待項目公司成立后，再由項目公司與國土局簽訂正式的土地出讓合同。契稅暫行條例第八條規定：“契稅的納稅義務發生時問，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天?！辟F公司與國土局簽訂的“土地出讓框架協議”，并非正式的土地出讓合同，因此不用繳納契稅。 二、耕地占用稅、契稅稅收政策解讀需要說明的是，即使項目公司已經與國土局簽訂土地出