1、*物業 中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業管理投標書PAGE PAGE 129第一部分：報價函山東省齊魯國際招標有限公司：我們根據編號為IST-200518競爭性談判采購文件的要求，對中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業管理服務競爭性談判采購項目進行報價。由供應商*物業管理有限責任公司 （全稱）正式委托全權代表 市場研發部經理 石作欣 （姓名、職務）提交報價文件正本一份，副本五份。在此文件件中，供供應商全全權代表表聲明并并同意：（1）如如果我們們的報價價文件被被接受，我們將將履行談談判采購購文件中中規定的的每一項項要求，并按我我們報價價文件中中的承諾諾按期、保質完完成該項項目的物物業管理理工作。我方有有

2、責任和和義務完完成合同同與談判判采購文文件中的的條款。（2）我我方承諾諾報價文文件所報報的物業業管理人人員與最最終實施施合同的的物業管管理人員員相一致致。（3）我我方已詳詳細檢查查所有報報價文件件、附件件以及所所提供的的參考文文件，由由模糊和和誤解產產生的一一切后果果，由我我方自負負。（4）報報價文件件在公開開報價后后90天天內有效效。如果果我方在在規定公公開報價價后的有有效期內內撤回遞遞交報價價文件，將被沒沒收報價價保證金金。（5）我我方同意意采購代代理機構構的要求求，提供供與遞交交報價文文件有關關的其他他數據和和資料。（6）我我方愿按按中華華人民共共和國合合同法履行自自己的全全部職責責。（

3、7）我我們理解解，最低低報價不不是成交交的唯一一條件，你們有有選擇成成交供應應商的權權利。（8）我我方若未未成為成成交供應應商，采采購代理理機構有有權不做做任何解解釋。（9）我我方將遵遵照物物業管理理條例的要求求。（10）與本報報價有關關的所有有往來信信函，應應按下列列地址進進行：地址：0000000000000000 郵政編編碼：220000000000000電話：（0000000000000099 傳真：（0000000000000003電子信箱箱： HYPERLINK rhwuye 00000供應商全全稱：*物業業 開開戶銀行行名稱：農000000000管管理有限限責任公公司公章：銀銀行

4、帳號號：100000000000000法人代表表簽字： 開戶戶行地址址：00000000020055年8月月4日第二部分分：法定定代表人人授權委委托書本授權委委托書聲聲明：我我00000軍（姓名名）系*物業業管理有有限責任任公司（供應商商全稱）的法定定代表人人，現授授權委托托*物業業管理有有限責任任公司（單位名名稱）的的 市場場研發部部經理0000000000（姓名、職務）為我公公司全權權代表，以本公公司的名名義參加加SITT-20005118中國國人民銀銀行濟南南分行宿宿舍樓物物業管理理服務競競爭性談談判采購購項目。全權代代表在報報價文件件、談判判過程中中的書面面承諾、合同談談判過程程中所簽

5、簽署的一一切文件件和處理理與之有有關的一一切事務務，我均均予以承承認。全權代表表無轉委委權。特特此委托托。（附被授授權人身身份證明明復印件件）被授權人人姓名：000000000性性別：男男 年齡齡：288單位：*物業業 部門：市場研研發部 職務務：經理理 管理有有限責任任公司供應商：（蓋章章）法定代表表人：（簽字、蓋章）日期： 20005年88月4日日第三部分分：報價價一覽表表供應商全全稱*物業業管理有有限責任任公司總報價（元/年年）小寫：￥135506550元/年大寫：壹壹佰叁拾拾伍萬零零陸佰伍伍拾元/年綜合住宅樓總報價（元/年年）5997722元元/年其中單價（元元/月）1.500元/月月

6、面積（約約）334000岔路街宿舍樓總報價（元/年年）5996651元元/年其中單價（元元/月）0.977元/月月面積（約約）516000樂山小區區宿舍樓總報價（元/年年）767774元/年其中單價（元元/月）1.333元/月月面積（約約）48000太合里宿舍樓總報價（元/年年）745003元/年其中單價（元元/月）1.299元/月月面積（約約）48000資質、資資格二級資質質物業管理理經理、部門經經理李艷艷，*物業業第二物物管部，經理物業實現現規范時時間綜合樓裝裝修完畢畢，其余余15日日內出現問題題服務響響應時間間5分鐘綜合住宅樓地上停車車費單價（元元/月車位）80元/月車位車位數50個小計

7、（元元/年）480000元/年地下停車車費單價（元元/月車位）100元元/月車位車位數128個個小計（元元/年）1536600元元/年岔路街宿舍樓停車費單價（元元/月車位）80元/月車位車位數227個個小計（元元/年）2179920元元/年備注供應商：（蓋章章） 供供應商全全權代表表：（簽簽字）第第四部分分：費用用測算表表一、費用用測算(綜合宿宿舍樓） 序號費用項目目測算依據據月合計（元）年合計（元）一保安部費費用 1保安主管管1人， 工資標準準10000元11,0000 12,0000 2保安員112人工資7550元4人，5966元88人，88,5550 1102,6000 3工資相關關費用

8、保險費，1822.9884人人 11,4664 17,5666 4服裝費每人每年年每套6600元元 6550 7,8000 5保安協管管費每人每月月1700元（含含服裝費費），按按6個名名額繳納納 1,0020122440小計 12,6844 1522,2006 二清潔費 1保潔班44人人保潔員5596元元，園藝藝師5996元22,3884 28,6088 2服裝費夏裝1套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11雙166元/雙雙 880 9633 3清潔耗材材費工具及各各種耗材材,平均均每人每每月800元 2440 2,8800 4垃圾費每月每戶戶

9、4元，4122戶 11,6448 19,7766 5消殺費每月2000元 2000 2,4000 小計 4,5522 544,6227 三日常維修修人員工工資及相相關費用用 1技師1人人 工資10000*1 1,0000 12,0000 2工資相關關費用保險費每每人1882.998元22,7445 32,9366 3服裝費夏裝2套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋1雙116元332 3811 4零星維修修物業管理理小修，單件材材料2000元以以內，每每月8000元 8000 9,6000 5電梯費88部 年檢每臺臺每年112000元，維維保費1100

10、00元 2,0017 24,2000 小計 6,5933 799,1117 四公共費用用分攤附共有有分攤明明細 5,7100 688,5220 五以上費用用合計一+二+四四 299,5339 3354,4700 六企業管理理費五5 11,4777 17,7244 七利潤（五六六）10 33,1002 37,2199 八營業稅（五六六）5.5555% 11,7223 20,6755 九物業管理理費合計計五九 35,8411 4300,0889 十水電費公共部位位水電費費141336.111696633.2十一總計 499,9777 5599,7222 綜合宿舍舍樓面積積334000物業費單單價（

11、元元/平方方米.月月） 1.007 水電費單單價（元元/平方方米.月月） 0.422 總費用單單價（元元/平方方米.月月） 1.500 二、費用用測算(岔路街街宿舍樓樓） 序號費用項目目測算依據據月合計（元）年合計（元）一保安部費費用 1保安班長長1人， 工資標準準8000元 8000 9,6600 2保安員66人 工資7550元6人44,5000 554,0000 3工資相關關費用保險費，1822.9884人人 7732 8,7783 4服裝費每人每年年每套6600元元 6550 7,8800 5保安協管管費每人每月月1700元（含含服裝費費），按按6個名名額繳納納 1,0020122440

12、小計 7,7702 92,4233 二清潔費 1保潔主管管1人保潔主管管8000元/月月 8000 9,6600 2保潔員66人 596元元/月6人33,5776 442,9912 3綠化員11人 596元元/月1人 5996 7,1152 4工資相關關費用保險費，1822.9887人人 11,2881 115,3370 5服裝費夏裝1套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11雙166元/雙雙 1887 2,2247 6清潔耗材材費工具及各各種耗材材,平均均每人每每月800元 5660 6,7720 7垃圾費每月每戶戶4元，4122戶 11,644

13、8 119,7776 8消殺費每月5000元 5000 6,0000小計 9,11481109,7777 三日常維修修人員工工資及相相關費用用 1設備運行行3人工資8550*33 2,5550 300,6000 2零星維修修物業管理理小修，單件材材料2000元以以內，每每月25500元元 22,5000 330,0000 3換熱站保保養保養費每每年3001044元 22,5009 330,1104小計 7,5559 90,7044 四公共費用用分攤附共有有分攤明明細 8,66561103,8722 五以上費用用合計一+二+四四 333,0665 3966,7776 六企業管理理費五5 11,6

14、553 119,8839七利潤（五六六）10 33,4772 441,6662八營業稅（五六六）5.5555% 11,9229 223,1143九物業管理理費合計計五九440,11184481,4200 十水電費公共部位位水電費費98522.5771182230.84十一總計 499,9771 5999,6651岔路街宿宿舍516000物業費單單價（元元/平方方米.月月） 0.778 水電費單單價（元元/平方方米.月月） 0.199 總費用單單價（元元/平方方米.月月） 0.977 三、費用用測算(太合里里宿舍樓樓） 序號 費用項項目 測算依依據 月合計計（元） 年合計計（元） 一 保安部部費

15、用 1 保安員員2人 工資7750元元2人11,5000 118,0000 2 工資相相關費用用 保險費費，1882.9982人 3666 4,3392 3 服裝費費 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小計 2,5166 300,1992 二 清潔費費 1 保潔員員0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工資相相關費用用 保險費費，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服裝費費 夏裝11套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1雙116元/雙 113 1161 4 清潔耗耗材費 工具及及各

16、種耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾費費 每月每每戶4元元，633戶 2552 3,0024 6 消殺費費 每月550元550 6600 小計 7455 88,9338 三 日常維維修人員員工資及及相關費費用 1 零星維維修 物業管管理小修修，單件件材料2200元元以內，每月2200元元 2000 2,4400 小計 2000 22,4000 四 公共費費用分攤攤 附共共有分攤攤明細 6377 77,6444 五 以上費費用合計計 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企業管管理費 五55 2005 2,4459 七 利潤 （五六）10 4330 5,1

17、163 八 營業稅稅 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物業管管理費合合計 五九九 4,9722 599,6664 十 水電費費 公共部部位水電電費 12366.6148339.22 十一 總計66,2009 774,5503 綜合宿宿舍樓面面積 48000 物業費費單價（元/平平方米.月） 1.004 水電費費單價（元/平平方米.月）0.266 總費用用單價（元/平平方米.月）1.299 四、費用用測算(樂山小小區） 序號 費用項項目 測算依依據 月合計計（元） 年合計計（元） 一 保安部部費用 1 保安員員2人 工資7750元元2人11,5000 118,0000 2 工

18、資相相關費用用 保險費費，1882.9982人 3666 4,3392 3 服裝費費 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小計 2,5166 300,1992 二 清潔費費 1 保潔員員0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工資相相關費用用 保險費費，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服裝費費 夏裝11套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1雙116元/雙 113 1161 4 清潔耗耗材費 工具及及各種耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾費費 每月每每戶4元元

19、，633戶 2552 33,0224 6 消殺費費 每月550元550 6600 小計 7455 88,9338 三 日常維維修人員員工資及及相關費費用 1 零星維維修 物業管管理小修修，單件件材料2200元元以內，每月2200元元 2000 2,4400 小計 2000 22,4000 四 公共費費用分攤攤 附共共有分攤攤明細 6377 77,6444 五 以上費費用合計計 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企業管管理費 五55 2005 2,4459 七 利潤 （五六）10 4330 5,1163 八 營業稅稅 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物業管

20、管理費合合計 五九九 4,9722 599,6664 十 水電費費 公共部部位水電電費 14255.822171009.884 十一 總計66,3998 776,7774 綜合宿宿舍樓面面積 48000 物業費費單價（元/平平方米.月） 1.004 水電費費單價（元/平平方米.月）0.300 總費用用單價（元/平平方米.月）1.333 附表：費費用測算算（共有有分攤明明細） 序號 費用項項目 測算依依據 月合計計（元） 年合計計（元） 一 管理人人員費用用 1 管理處處主任11人 工資標標準20000元元/月11,8000 21,6000 2 事務助助理1人人 工資標標準11100元元/月11

21、,1000 13,2000 3 客服接接待2人人 工資標標準8000元/月*22 11,6000 19,2000 4 工資相相關費用用 包括社社會保險險、教育育、福利利、工會會經費等等,工資資的555 22,4775 229,7700 5 服裝費費 冬裝每每人1套套每套2200元元，夏裝裝每人22套每套套1500元 1225 1,5000 6 綜合辦辦公費 交通費費1000元/月月，電話話費2000元/月，辦辦公用品品80元元/月，主任手手機費1160元元 9990 11,8800 小計 8,0090 97,0800 二 日常維維修人員員工資及及相關費費用 1 工程主主管1人人 主管工工資12

22、200元元 1,2200 14,4000 2 日常維維修8人人 平均工工資8550元8 33,4000 40,8000 3 工資相相關費用用 保險費費每人1182.98元元 11,0998 13,1755 4 服裝費費 夏裝22套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋1雙雙16元元 1991 2,2866 小計 5,8888 70,6611 三 開辦物物資折舊舊費 入住時時需配備備的治安安、清潔潔、維修修、辦公公工具，明細表表附后 1,5572 188,8660 四 以上費費用合計計 一+二二三 155,5550 1186,6011 以上費費用為公公共費

23、用用，按面面積進行行分攤： 面積 月分攤攤 年分攤攤 綜合宿宿舍樓 433,0000 55,7110 68,5211 岔路街街宿舍 644,5000 88,5665 1102,7822 太合里里宿舍44,8000 6337 7,6499 樂山小小區 44,8000 6337 7,6499 合計 1177,1000 15,55501186,6011 附表：開開辦物資資明細表表分類名稱單位數量單價折舊年限限合計辦公用品品電腦、打打印機臺160000322,0000 空調臺1200003 6667 沙發套1100003 3333 辦公桌椅椅套53003 5000 資料柜組46003 8000 治安用

24、具具對講機部12800333,2000 橡膠警棍棍根3403 40雙層床張20150311,0000 強光手電電個4701 2880 清潔設備備清潔車輛46003 8000 吸塵吸水水機臺1150003 5000 高壓水槍槍支2120003 8000 洗地機臺1280003 9333 維修工具具3米人字字梯個23501 7000 2米人字字梯個32001 6000 小型工具具套102001 2,0000管道疏通通機臺28002 8000 壓力鉗、老虎鉗鉗工作臺臺等套1200004 5000 電錘、電電鉆套1200003 6667 工作梯（6米鋁鋁合金）個1128002 6440 綠化工具具小型

25、工具具套12001 2000 高壓噴霧霧器個13003 1000 蛇皮管米20031 6000 三輪車個16003 2000 總計 18,8600 附表：公公共部位位水電費費明細序號項目名稱稱功率日用時間間年用天數數年用量年費用月費用一、綜合住宅宅樓1給水泵15336516422588700739.12552排污泵35.22236525699613877611566.3223地下停車車場照明明35.228365102778455500346255.2884主樓地下下一層照照明4836511688063077525.65主樓地下下二層照照明4836511688063077525.66電梯用電電量

26、14023651022200551888459997地上公共共部位照照明11.5523365126114.4468122567.64888每年消防防設備實實驗1700.4168373.0669室外照明明4103651460007884465710中央空調調設備分分攤00011消防設備備分攤00012綠化用水水501603000088500737.513小計1696634141336.11二、岔路街水水電費01樓道照明明11336512044565044542.02552院落照明明2410365876000473004394223變壓器損損耗102991255577246311.0444、綠化用

27、水水501603000088500737.5小計118223198522.577三、太合里水水電費01樓道照明明0.8336587647339.4422院落照明明0.2441036587647339.4423、變壓器損損耗25722813899311577.766小6四、濼山小區區水電費費01樓道照明明0.8443365919.849741.33912院落照明明0.1881036565735529.55653泵房433654380023655197.14變壓器損損耗25722813899311577.766小822五各處每平平方水電電費面積單

28、價1綜合住宅宅樓3340000.422 2岔路街水水電費5160000.199 3太合里水水電費480000.266 4濼山小區區水電費費480000.300 第五部分分：擬參參加本項項目管理理處主任任簡歷表表姓名00性別女年齡26職務經理職稱助理工程程師學歷本科參加工作作時間20011年從事物業業管理年年限4年已完成項項目情況況單位項目名稱稱面積日期項目標準準*物業業*集團團本部40000020011年7月月至20002年年10月月二級*物業業新世界陽陽光花園園150000020022年100月至220044年9月月一級*物業業省立醫院院高層住住宅70000020044年9月月今一級第六部分

29、分：擬參參加本項項目物管管工作主主要業務骨干干的配置置人選和和人員素素質介紹紹名稱姓名職務職稱主要資歷歷、經驗驗及承擔擔過的項項目總部項目主管管現場物業管理理經理事務助理理保安部主主管保潔部主主管工程部主主管0副總經理理管理處主主任事務助 理主管主管主管助理工程程師助理工程程師物業管理理師，*物業業副總經經理，115萬平平方以上上寫字樓樓管理經經驗。20022.5至至20002.110 *集團團本部管管理處主主任20022.100至20004.9 新新世界陽陽光花園園管理處處主任20044.9至至今 省立立醫院高高層住宅宅樓管理理處主任任濟寧車管管所項目目集團本部部項目省立醫院院項目槐蔭政務務

30、大廈項項目備注：助助理、主主管為備備選人員員，若現現有人員員有合格格優秀的的予以任任用。第七部分分：資格格及商務務情況表表供應商名名稱*物業業管理有有限責任任公司成立日期期19966年資質等級級二級ISO990000質量認證證通過付款方式式同談判采采購文件件要求優惠條件件（如有有）1、依托托*集團團汽車綜綜合服務務勢力，業主可可享受購購車、修修車、美美容、租租車等服服務的最最大優惠惠。業主家庭庭保潔等等特約服服務實施施打折優優惠。倘若辦公公樓能一一起中標標，太合合里和樂樂山宿舍舍的物業業費可優優惠到岔岔路街宿宿舍水平平。近 三 年 主主 要 業 績績省級以上上獲獎項項目同類項目目業績0最大合同

31、值60萬最復雜項項目省立醫院院高層住住宅目前在管管項目*集團團00其他業績績1、*物業保保安部連連續三年年被授予予濟南市市“青年文文明號”榮譽稱稱號2、*物業工工0人”服務分類類標準及及服務承諾標準：達達到全國國物業管管理一級級標準承諾：綜綜合宿舍舍樓1年年內創市市優備注供應商：（蓋章章） 供應應商全權權代表：（簽字字）第八部分分：偏差差表序號偏差內容容采購文件件要求報價文件件實際情況況其它說明明商務偏差差： 無無偏差技術偏差差：無偏偏差說明：我我公司完完全按照照招標文文件要求求編制管管理方案案，無偏偏差。供應商：（蓋章章） 供應商商全權代代表：（簽字）第九部分分：物業業管理實實施方案案第一章

32、概況*物業業簡介*集團團是一家家跨地區區、跨行行業的綜綜合性大大型股份份制企業業集團，注冊資資金1.2億，經營范范圍涉及及汽貿、房地產產、藥業業、物業業管理、廣告、IT等等多個產產業，入入圍全國國服務行行業5000強，全國汽汽車銷售售50行行業強。*物業業管理有有限責任任公司是是*集團團旗下的的國家二二級資質質物業管管理企業業，于一一九九六六年經山山東省工工商局批批準成立立，注冊冊資金3300萬萬。成立立之初，通過引引進香港港世紀酒酒店管理理集團、深圳市市蓮花物物業管理理有限公公司先進進的管理理理念，結合自自身優勢勢，形成成了獨特特的“賓館式式服務”、“星級化化管理”的經營營模式；并順利利通過

33、了了ISOO90001（220000）質量量標準體體系認證證。公司司現有員員工4000余人人，管理理人員全全部具有有大專以以上學歷歷，其中中，碩士士生、本本科生占占85%，高級級工程師師、物業業管理師師、經濟濟師、園園藝師221人，其他各各類技術術人員也也都1000%持持證上崗崗。*物業業公司除除承接集集團各分分公司商商業物業業管理工工作外，外拓業業務已由由濟南延延伸至濟濟南、濟濟寧、臨臨沂、濰濰坊等地地區，承承接了槐槐蔭政務務中心大大廈、中中國重汽汽銷售大大廈、臨臨沂華通通國際商商務大廈廈、濟寧寧車管所所、新世世界陽光光花園、山東省省立醫院院高層住住宅區、實力榮祥花花園、同同濟杰座座社區、濟

34、寧同同濟科技技工業園園、濟寧寧賽寶量量販超市市等各類類物業，委托管管理面積積1000多萬平平米，積積累了豐豐富的住住宅小區區、政務務辦公樓樓、工業業園區、智能化化商貿大大廈、商商場超市市以及高高層樓宇宇電梯、中央空空調設備備維護、園林設設計等物物業管理理經驗。公司在發發展中形形成獨具具特色的的企業文文化，以以其超前前的理念念、務實實的作風風，凝聚聚成強大大的向心心力。以以“*物業業，超越越業主期期望”為自己己的企業業使命，秉承“偕齊魯魯淳樸之之風，用用真心服服務；融融國際時時尚理念念，為業業主當家家”的服務務理念，激勵著著優秀的的*物業業人，不不斷追求求卓越，回報社社會！物業概況況綜合住宅宅樓

35、：濟濟南市經經七路3382號號，建筑筑面積3334000M22，共1136戶戶，20005年年4月啟啟用，設設施設備備齊全。岔路街宿宿舍樓：濟南市市經七小小緯六路路1399號，建建筑面積積516600 M2，共4412戶戶，19996年年12月月投入使使用，設設施設備備較陳舊舊。樂山小區區宿舍：濟南市市樂山小小區211號樓，建筑面面積48800 M2，共663戶，19889年投投入使用用，房屋屋及配套套實施嚴嚴重老化化。太合里宿宿舍樓：濟南市市經五路路1077號，建建筑面積積48000 MM2，共445戶，19884年投投入使用用，房屋屋及配套套實施嚴嚴重老化化。物業管理理服務范范圍一、小區區

36、房屋建建筑共用用部位的的養護和和管理；二、小區區內共用用設施設設備（泵泵房、監監控系統統、配電電室、消消防設備備、照明明）的日日常養護護、管理理；區共用綠綠地、花花木、建建筑小品品、公共共建筑物物的日常常養護、管理；區內公共共環境、房屋共共用部位位的衛生生清潔、消殺及及生活垃垃圾收集集、清運運；五、小區區內公共共秩序維維持、車車輛疏導導、停放放管理；消防、安全監監控、224小時時社區巡巡邏。六、小區區內住戶戶水、電電、暖收收費及報報修服務務；七、物業業資料歸歸集管理理；八、小區區社區文文化建設設和精神神文明創創建；九、物物業管理理條例規定的的應由物物業公司司提供的的其他服服務；十、小區區業主委

37、委托的其其它物業業管理內內容。第二章 物業業管理的的服務構構想物業特點點分析根據招標標文件和和現場實實地考察察，現就就物業特特點分析析如下：一、擬招招標的四四處物業業，是中中國人民民銀行首首次對職職工宿舍舍進行后后勤社會會化改制制的試點點工程，長期享享受單位位后勤福福利的業業主對物物業管理理的理念念較弱。二、四處處物業面面積較小小，且分分散，物物業檔次次參差不不齊，物物業管理理的難度度較大，因規模模小、分分散帶來來的管理理成本增增加。三、業主主群體收收入高，汽車的的擁有量量高，對對車輛的的科學管管理和售售后服務務要求高高，提供供應急便便捷服務務，是貼貼心管家家的真情情所在。四、物業業的服務務人

38、員不不變的情情況，將將服務質質量提，服務內內容增加加，達到到物業服服務一級級標準。委托管理理之目的的1、為人人民銀行行的住戶戶提供安安全、文文明、優優美、舒舒適的生生活與居居住環境境。2、保持持和提高高物業的的完好程程度，通通過加強強對物業業的管理理維護和和對本物物業使用用人的管管理和服服務，防防止使用用不當，損壞物物業。3、統籌籌安排物物業各項項設施的的管理養養護，強強化宣傳傳，對住住戶與外外來人員員的行為為依法進進行管理理約束，共同維維護花園園環境。4、維護護業主（住戶）的權益益，業主主置業大大都用來來居住、保值、增值、享受良良好的服服務等，加強對對業主（住戶）的行為為管理，服務就就是為了

39、了維護業業主的整整體利益益，從而而有利于于每一位位業主。5、加強強對小區區實施社社會化、專業化化、一體體化管理理，不斷斷提高服服務管理理質量，維護和和提高本本住宅區區的社會會聲譽，達到“雙贏”效果。靈活、高高效的管管理機制制一、功效效合一的的住宅小小區物業業管理中中心。我們擬在在新綜合合宿舍樓樓設立物物業管理理服務中中心，全全面負責責四處宿宿舍樓的的物業管管理工作作，一方方面整合合整個物物業服務務中心的的人力資資本；另另一方面面，可以以全面開開展服務務中心的的各項服服務功能能。使物物業保證證高質量量的服務務，為業業主創造造方便快快捷的生生活環境境。二、精練練的管理理處組織織架構。組織架構構描述

40、：1、管理理處組織織架構的的設置原原則是精精簡高效效、一專專多能，采用管管理處主主任負責責制，簽簽訂經營營責任書書，由*物業業公司直直接領導導。2、管理理處所需需管理人人力資源源配置實實行*物業管管理公司司供應下下的完全全雙向選選擇，以以保證管管理處主主任建立立一支高高效、協協調的團團隊。3、管理理處內部部采用直直線職能能制，盡盡量減少少管理環環節，提提高工作作效率和和保證信信息渠道道的暢通通。4、公司司委派的的管理5、組織織架構*物業人行濟南分行宿舍物業管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設備運行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫3人綜合

41、樓監控3人岔路街7人樂山小區2人太合里宿舍2人內衛部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置置說明：管理處處共544人管理人員員：（22）主任1人人事務助理理1人客服部：（2）客服檔案案1人前臺接待待1人內衛部：（244）主管1人人門崗166人（綜綜合宿舍舍樓6人人，岔路路街6人人，樂山山小區22人，太太合里宿宿舍2人人）車庫3人人班長1人人安全監控控、消防防監控33人工程部：（133人）主管1人人技師1人人（電梯梯）設備運行行3人（水泵房房、換熱熱站、配配電室）日常維修修電工44人日常維修修水工44人保潔部：（133）主管1人人綜合宿舍舍樓：33人岔路街

42、宿宿舍樓：5人樂山、太太合里宿宿舍：11人園藝師11人6、崗位位職責管理處主主任全面負責責人行宿宿舍區物物業管理理工作事務助理理協助主任任完成各各項工作作任務，監督管管理處的的服務質質量，為為管理處處主任反反饋各類類管理信信息。客服接待待負責投訴訴處理，負責檔檔案管理理，負責責物業管管理收費費，負責責代收代代繳水電電費工程主管管協助主任任負責各各項設施施、設備備的日常常使用、管理和和維修養養護，對對各項服服務進行行整體協協調技師負責轄區區內電梯梯等各種種設備的的技術指指導工作作維修工負責公共共設施設設備的日日常維修修，師生生日常報報修設備運行行負責設備備的日常常運行及及日常養養護內衛主管管協助

43、主任任負責內內衛方面面的培訓訓、計劃劃、日常常管理、工作安安排、協協調質量量監督等等方面的的工作內衛班長長負責本班班內衛的的執勤巡巡邏監控控的管理理工作監控室值值班員負責244小時消消防、安安全監控控門崗警衛衛負責各個個宿舍區區的門崗崗警衛工工作，人人員、車車輛出入入登記車庫內衛衛負責車庫庫車輛管管理工作作保潔主管管協助主任任負責保保潔的培培訓、計計劃、協協調、質質量監督督、工作作安排等等方面工工作樓內保潔潔員負責樓內內公共部部位的衛衛生清潔潔、垃圾圾清運、消殺工工作樓外保潔潔員負責室外外公共部部位的衛衛生清潔潔、垃圾圾清運、消殺工工作綠化主管管由園藝師師擔任，負責綠綠化管理理及技術術指導、綠

44、化養養護工作作層層選拔拔的管理理者隊伍伍高品質的的物業管管理服務務水準，依托于于一支優優秀的管管理管理理團隊，優秀的的管理團團隊來源源于合格格、合適適人才的的甄選和和合理搭搭配，*物業業歷來重重視管理理者隊伍伍的組建建，并將將其作為為工作的的開端。根據現現在有人人員情況況，物業業公司將將派公司司培訓部部人員，按照公公司ISSO90000質質量體系系文件的的要求，做長期期培訓計計劃，對對現有人人員分崗崗位培訓訓。并從從中選拔拔個崗位位骨干，作為管管理處的的中堅力力量。管理處主主任的選選聘 公司司的派出出機構和和小區管管理第一一責任人人的物業業管理處處主任，同時擔擔負執行行者和管管理者的的雙重角角

45、色，其其作用尤尤為明顯顯。因而而，對其其素質的的要求頗頗高，人人才的考考察不僅僅僅是工工作年限限、從業業經驗等等閱歷性性因素，我們擬擬從以下下幾個方方面進行行了選拔拔， 1、服務務意識 物業業管理工工作是一一項以商商品（行行為的付付出）交交換獲得得收益的的第三產產業，因因而，服服務意識識至上，是工作作的前提提和基礎礎。也是是選拔物物業管理理處主任任的首要要條件。 2、“執行力力”在在全球倡倡導的潮潮流中，管理處處主任的的執行力力如何成成為職業經理理人是否否稱職的的重要籌籌碼。也也是貫徹徹企業決決策不走走樣，確確保工作作質量穩穩定的重重要保障障。3、計劃劃能力 管理理處有條條不紊工工作的開開展，

46、和和日常維維保功能能的體現現，在于于計劃制制訂的科科學性與與詳盡化化，把各各項目標標按照輕輕、重、緩、急急列出計計劃表（計劃表表應明確確完成時時間、責責任人、督導人人及未完完成原因因等）。因此，計劃制制定能力力是管理理處主任任必備要要素之一一。4、督導導能力計計劃制定定得再周周到，如如不能有有效地執執行，也也達不到到良好的的預期效效果。管管理處主主任要善善于借力力，激發發下屬的的潛意識識，提升升下屬的的責任感感與使命命感。充充分調動動下屬的的主觀能能動性。是其日日常督導導能力的的直接體體現。5、協調調能力物物業管理理是一項項勞動密密集型工工作，隊隊伍的龐龐大、服服務對象象的多樣樣化、工工作的瑣

47、瑣碎性，要求管管理處主主任將大大部分時時間花在在協調上上。協調調包括內內部縱向向和橫向向協調及及與外部部業主、派出所所、市政政部門等等相關方方的協調調，以保保障計劃劃的按期期實施 。6、創新新能力創創新是衡衡量一個個人、一一個企業業是否具具備競爭爭力的標標志。管管理處主主任作為為一線物物業服務務的提供供者。對對業主潛潛在的需需求會有有先知先先覺的超超前認識識。通過過對業主主需求層層次的剖剖析，可可以為企企業制定定以后的的戰略提提供一線線真實材材料，同同時，也也為企業業的可持持續發展展帶來生生機。事務助理理的選聘聘 事務助助理是管管理處主主任的得得力助手手，是項項目管理理的執行行者，是是管理信信

48、息的收收集者，工作質質量的監監控者，并要求求其與管管理處主主任形成成互補效效果。工程部主主管的選選聘 建筑筑本體、設備、設施是是物業的的核心內內容，是是物業發發揮其功功能體現現其價值值的保證證。工程程部主管管的選聘聘應同時時具備兩兩個要素素，一是是具有設設備管理理經驗，二是具具備室內內維修工工作經驗驗，這是是根據小小區設備備情況復復雜，設設備新舊舊程度參參差不齊齊的情況況考慮，我們擬擬派公司司品保部部工程師師常駐小小區，并并兼任小小區工程程部主管管。內衛隊主主管的選選聘 安全全、祥和和、文明明小區的的創建，需要有有一支高高素養的的內衛隊隊伍，內內衛隊伍伍主要還還是依靠靠現有員員工力量量，保證證

49、對現有有物業情情況熟悉悉，有利利于工作作的連續續性，但但是一支支優秀的的保衛隊隊伍，是是服務技技能和服服務理念念的有機機結合體體。因此此我公司司擬派有有多年帶帶隊和培培訓經驗驗的管理理處主管管擔當此此任。保潔主管管選聘擬擬在現有有保潔員員工中選選聘，前前期公司司先對現現有保潔潔人員進進行理論論和實操操培訓，并通過過考核來來確立保保潔主管管人選。并有綠化技師師的選聘聘 錯落有有致、造造型優美美、生機機勃發的的園林、綠地，不但起起到防風風固壤、凈化空空氣之功功效，還還為業主主營造茶茶余飯后后休閑、健身之之良所。我們擬擬從下屬屬花木公公司綠化化技師中中抽調，并由花花木公司司副經理理擔任長長期技術術監

50、督。措施得當當的服務務方案把握小區區自身特特點，把把握物業業管理難難點，把把握業主主需求焦焦點。是是制定切切實可行行物業管管理服務務實施方方案，實實現高水水平物業業管理服服務的前前提和保保障。我方將在在實地調調研的基基礎上，將物業業特點為為出發點點，以業業主需求求為主導導，以IISO990011為指導導思想，制定嚴嚴謹、實實效的針針對性工工作方案案。以物物業檔次次為基點點，做好好三個把把握，實實行針對對性、分分層次物物業管理理。設備、設設施管理理思路一、物業業建筑本本體的維維護 包含墻墻體的外外觀維護護、結構構維護。1、根據據綜合宿宿舍樓特特點，我我們將設設備、設設施管理理的重點點放在，物業的

51、的保修期期返修工工作和設設備設施施公共管管理制度度的宣傳傳。通過過外部管管理和自自我約束束來保障障業主的的合法權權益。2、岔路路街宿舍舍樓 此樓正正處在一一百多戶戶業主裝裝修搬家家階段，防治防防止破壞壞樓宇外外觀、樓樓層防水水、承重重墻體及及共用設設施設備備的設計計、管線線走向改改變，施施工污染染、對建建筑墻體體、公共共部位的的保護、噪聲控控制等，并對空空調、太太陽能熱熱水器的的安裝統統一規劃劃、統一一要求。嚴格按按照小小區室內內裝修管管理規定定的裝裝修申報報、施工工、驗收收程序進進行管。供暖設設備的采采暖前的的檢修和和使用期期間的維維護工作作是設備備管理的的重點。二、保障障水電基基本設施施的

52、正常常運轉，牽系到到千家萬萬戶的正正常生活活起居。1、根據據小區業業主平時時與節假假日居住住數量差差異較大大，摸清清水電供供應量落落差規律律，制定定針對性性操作方方案以及及時調整整，避免免超負荷荷現象出出現供應應中斷，及因此此造成的的設備非非正常損損耗，致致使工作作性能下下降和運運轉壽命命縮短等等現象。2、根據據季節的的變化，做好設設施、設設備的檢檢修、檢檢測。例例如，春春季供暖暖期結束束后的供供暖設備備保養，避免“跑、冒冒、滴、漏”，注意意平時觀觀察壓力力變化，及時補補水，確確保管道道使用正正常。針針對春冬冬季節氣氣候干燥燥、風力力大，為為火災多多發季節節的特點點，加強強對消防防監控設設施的

53、檢檢修、滅滅火設備備的性能能測試工工作，確確保消防防硬件系系統處于于隨時待待命階段段；夏季季雷雨天天氣多，變化突突然的特特點，對對樓宇屋屋面防水水檢查、避雷檢檢測、防防汛檢修修、針對對夏日氣氣溫高，輸電系系統因高高溫炙烤烤、用電電負荷量量大，易易因起短短路的特特點，及及時進行行檢查、檢測，確保供供電正常常化。 冬季供供暖期來來臨前的的設備檢檢查及試試運行。雨季對對排水溝溝、擋水水網等進進行降雨雨前、后后的清理理、疏通通、檢修修，特別別是重視視對半地地下車庫庫的防汛汛監控工工作，制制定定期期檢查制制度，防防汛、排排水應急急措施，確保防防汛沙袋袋、推水水器、水水泵、吸吸水機等等設備得得到一應應俱全

54、。附：低壓配配電柜控控制柜保保養、水泵泵定期保保養火災報報警控制制系統的的保養 總之，在在日常工工作中，利用三三個月的的時間，熟悉設設備性能能及供求求特點，繪制供供求曲線線，及時時調整工工作方案案。結合合我們管管理省立立醫院高高層公寓寓、濟寧寧同濟杰杰座小區區設備管管理的經經驗，確確保設備備負荷運運轉，并并向經濟濟化運行行過渡，以降低低消耗，節約成成本。為為此，我我們將制制定嚴格格按ISSO90001指指導下的的設備備管理作作業指導導書，從詳細細的年、季度、月、周周維保、檢修計計劃及日日常保養養計劃、定期維維保計劃劃、入手手，完善善工作程程序、操操作手冊冊等，為為設備安安全、經經濟化運運行奠定

55、定基礎。附：電梯安安全管理理規定、電電梯維修修安全保保養工操操作規程程、電梯困困人救援援規程另外，及及時向業業主提供供有關家家電保養養知識、宣傳安安全用電電、經濟濟化用水水等也是是貼心管管家的真真誠所在在。環境美化化管理思思路小區業主主生活質質量的體體現，環環境管理理工作將將起到顯顯性效果果，高品品味的生生活環境境，關鍵鍵在于樹樹立一個個質量的的標桿，奠定一一個良好好的工作作平臺。因此，接管后后的開荒荒工作尤尤為重要要，我們們將環境境美化管管理分為為兩個階階段，即即入住開開荒階段段和日常常維護階階段。第一階段段，入住住開荒。開荒工工作是一一場艱苦苦而又細細致的工工作,開開荒工作作的準備備充分程

56、程度，開開荒質量量的高低低直接影影響到第第二階段段工作的的開展。因綜合合宿舍屬屬新入住住樓宇，給業主主一個干干凈整潔潔的生活活環境，顯得尤尤為重要要。其他他宿舍因因投入使使用時間間長，清清潔死角角及二次次污染相相當嚴重重，開荒荒不僅僅僅是對物物業,設設立靜態態的質量量標桿,而且是是檢驗員員工隊伍伍培訓效效果，調調整保潔潔方案等等最有效效手段。因此，我們非非常重視視入住開開荒工作作。第二階段段，日常常維護。在經開開荒工作作錘煉、對員工工隊伍調調整及保保潔方案案重新修修正后，我們將將制定嚴嚴格按IISO990011指導下下的環環境管理理作業指指導書，從日日常保潔潔與計劃劃保潔的的環境區區域劃分分，

57、員工工工作量量核定、工作操操作程序序、工作作時間、保潔維維護方式式方法、質量標標準等，制定一一套符合合小區業業主生活活作息習習慣的日日常清潔潔、計劃劃清潔工工作方案案,并對對此進行行全程控控制。此外，小小區業主主的身心心健康，將是我我們時刻刻關注的的話題，營造清清新、潔潔雅環境境的同時時，消殺殺工作也也是環境境美化工工作的重重要組成成部分。為此，我們將將制定根根據季節節變換的的常規性性消殺計計劃和根根據小區區周圍環環境特點點、越來來越多的的寵物飼飼養等現現象的針針對性消消殺方案案以及根根據國家家防疫部部門公告告的突發發性疾病病應急防防范措施施，如非非典、禽禽流感等等。常規規性消殺殺內容如如下:

58、1、殺蟲蟲滅鼠消消毒（1）為為保證樓樓宇的環環境衛生生符合國國家規定定，公司司在夏季季每月66次、春春秋季每每月2次次、冬季季每月11次進行行空氣消消毒，重重點部位位每日噴噴一次殺殺蟲劑殺殺滅蚊蠅蠅。（2）春春秋季節節每季度度對地下下室及設設備間等等隱患處處滅鼠一一次，確確保大樓樓不受“四害”侵擾。每日對對宿舍區區域進行行消殺，以及時時消滅病病菌傳染染源，阻阻斷傳播播途徑。2、生活活垃圾的的定期收收集、封封閉化管管理、清清運及垃垃圾箱內內外的每每日清潔潔、消毒毒。安全管理理思路安全永遠遠是人的的第一需需求，安安全保障障因而成成為物業業管理服服務中最最基本的的工作原原則。社社區安全全管理，牽扯到

59、到住戶的的切身利利益，比比如，外外來人員員的控制制，是住住戶首要要擔心所所在。物物業的安安全問題題始終是是每個物物業管理理人的無無法回避避的課題題，物業業的安全全從其性性質可分分為治安安安全與與消防安安全兩大大類。 一、確確保護衛衛員的綜綜合素質質l、素質質管理。對現有有護衛員員實施準準軍事化化管理，采用我我們在實實踐中總總結的一一整套人人員管理理程序，做到“五統一一”“三集集中”，即統統一作息息、統一一出操、統一上上崗、統統一著裝裝、統一一裝備以以及集中中招聘、集中培培訓、集集中管理理。2、意識識培養。大力培培養現有有護衛員員的服務務意識，樹立“業主需需要就是是工作”的觀念念，改變變原來護護

60、衛員單單一的護護衛功能能，使我我們的護護衛員成成為“護衛員員、迎賓賓員、服服務員”的統一一體。二、安控控管理體體系的建建立安全管理理工作的的重點是是巡防和和預警，單靠人人員巡邏邏，勢必必存在精精力、巡巡查路線線的時間間誤差，因此采采用設計計科學、交接嚴嚴謹的安安全運作作模式是是物業管管理工作作的核心心問題。1、在巡巡邏崗位位設置上上，我們們將打破破傳統三三班四運運轉模式式，實行行“7、88、9”式，以以保持工工作的延延續，避避免集中中上下崗崗交接工工作中的的疏漏。2、在巡巡邏方式式上，實實行巡邏邏路線定定點制，確定日日間、夜夜間的分分時段巡巡防重點點。實行行點對點點、對時時間進行行嚴格控控制，