1、非資源型城市高密度豪宅KPI體系車庫細節品質感KPI體系服務觀感型細節品質專業維護及生活外延體系服務安防體系服務入口環境區隔高端商業及會所配套公共空間品質感園林+社區配套精裝修+公共空間豪宅印象品質感物業體系智能化物業體系精裝修+公共空間物業+智能化園林+社區配套精裝修的趨勢與標準01四大趨勢三個檔次精裝修案例研究 現代奢華方向：幸福里精裝修趨勢的四個方向幸福里 產品領先：從外立面、園林及大堂、內部裝修、機電系統、智能化等各方面為業主打造最高品質的產品體驗，并實行嚴格的產品質量監控，多種配置在住宅項目中尚屬首例。占領城市核心資源，以罕有的智能化設備以及世界頂級品牌精裝修交樓，打造城市中心頂級豪

2、宅。位置：濱河大道與寶安南路交匯處，萬象城南側，木棉花酒店旁 開發商：華潤深圳有限公司建面：11萬平方米 規劃：三棟49層 容積率：1.58總戶數:768 停車位:1000精裝修產品：除頂層復式外所有戶型（95249）案例部位材料說明部位材料說明門甲級防火子母門，內置1mm厚防盜鋼板美洲櫻桃木飾面，美國耶魯門鎖、德國海福樂五金入戶花園、空中花園地面：防砂巖玻化磚墻面：仿洞石玻化磚天花：白色防水乳膠漆客廳、餐廳、臥室地面：美洲櫻桃木三層實木復合地板墻面：米白色乳膠漆天花：優質輕鋼龍骨石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾面燈具：配射燈和暗藏燈帶，預留裝飾吊燈燈位衣柜：櫻桃木飾面固定衣柜生活陽臺地面：米黃色玻

3、化磚墻面：外墻面磚天花：白色放水乳膠漆熱水器：能率洗衣機：德國西門子洗衣干衣一體機、配優質晾衣架衛生間地面：威尼斯米黃大理石墻面：葡萄牙米花大理石天花：優質放水石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾面潔具：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸龍頭：漢斯格雅浴缸、淋浴龍頭及花灑：德國高怡鏡柜：推拉式鏡柜，配進口路軌及門鉸臺面：啞光面南極白杜邦可麗耐人造石廚房墻、地面：威尼斯米黃大理石天花：優質輕鋼龍骨石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾面櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗耐人造石臺面，瑞士弗蘭卡水槽及龍頭整體式廚房電器、德國西門子爐灶、抽油煙機、消毒碗柜、微波爐、冰箱6000元/平米標準，采用德國西曼蒂克櫥柜、德國杜拉維特衛浴

4、、漢斯格雅龍頭、德國高儀花灑、弗蘭卡水槽及龍頭、能率熱水器、西門子洗衣干衣機、西門子整體式廚房電器、三菱中央空調等品牌。幸福里精裝修標準：6000元/精裝修效果：廳、房三層中空LOW-E夾膠玻璃、美洲櫻桃木三層復合實木地板、墻面涂料手刮工藝。精裝修效果：廚房櫥柜：德國原裝進口西曼蒂克櫥/SIEMATIC的最高檔系列產品SC66KR，櫥柜中的“勞斯萊斯”，設計和品質“零缺陷”，符合歐洲E1環保標準；五金配件均為進口；櫥柜臺面：美國進口杜邦可麗耐/CORAIN，無孔防滲隔油隔塵；整體式廚房電器：德國西門子/SIEMENS優質產品，包括冰箱、抽油煙機、爐灶、消毒碗柜、微波爐；世界頂級品牌廚衛配置精裝

5、修效果：衛浴潔具：德國DRAVIT 高檔潔具，玻璃鏡面隱藏柜（意大利進口滑軌）世界頂級品牌廚衛配置智能化系統中央空調、遠程讀卡系統等深圳豪宅少有的遠程讀卡系統配置，配備中央空調創造舒適的居住感受。中央空調:變頻多聯戶式中央空調、冷暖式、室外機穿孔鋁板遮擋。遠程讀卡系統：采用德國進口速賓/Schedit & Bachmann停車場系統，并在住宅項目中首次配置了遠距離讀卡技術，無需停車即可快速進出。幸福里精裝修價值體現4大要點：世界頂級品牌精裝修交樓國際頂尖室內設計師梁志天親自操刀量身定做萬象城mock-up的千錘百煉確保交樓標準的品質和工藝在住宅中首次使用或罕有使用的的材質和配置：夾膠、LOW-

6、E、中空三層玻璃；停車場遠距離讀卡系統；擦窗機；黑鏡鋼電梯門；智能化信報箱；美洲櫻桃木三層實木復合地板；配自動關閉門磁系統的常開防火門1.五星級酒店式；2.設備集成，品牌集成現代奢華方向小結：城市一線豪宅或頂級公寓，具有標桿性高檔，價格在4000元/以上，約占項目售價的10%-15%左右裝修檔次項目屬性核心特色多偏向現代風格裝修風格設計/設備集成/品牌集成/實施關鍵點天、地、墻使用國際品牌材質，簡單或局部吊頂裝修標準廚房衛生間器材設備大量應用國際一線品牌產品配備部分家私，大部分家電重視節能環保技術和智能化特點3：輕裝修，重設備特點1：名師設計特點2：低碳/環保/智能化特點4：國際一線品牌特點5

7、：設備種類多精裝修案例研究 現代奢華方向：幸福里 五星級酒店式/設備集成，品牌集成精裝修發展趨勢的四個方向 歐式奢華方向：星河灣系列14餐廳客廳書房主臥雙洗手臺洗手間衛浴廚房星河灣裝修總體特點金碧輝煌，極致奢華星河灣式的裝修風格：以六星級酒店總統套房為標準，提供奢華生活。15舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現了星河灣人的水準和裝修理想。高檔進口石材的大量運用，幾乎每個房間都能看到石材運用的效果:地面（地面拼花的種類就有幾十種之多）墻面和墻面造型窗臺、門套、踢腳線等細節和收口石材加工精細、紋路優美硬質石材曲線形式加工其它一些高檔裝修材料的綜合運用：高檔馬

8、賽克深木色為主的木裝修能消除墻面感覺的鏡子光芒四射的水晶吊燈主臥室的淺色地毯等等主要材料方面按照所用場所的主次，對材料材質進行不同選擇。高檔材料合理綜合使用門廳地面拼花餐廳地面拼花走廊地面拼花衛生間地面拼花交通過渡空間拼花電梯地面拼花廚房地面拼花石材拼花星河灣在做產品的時候始終是秉承“人性化”原則，對于細節的考慮深入而全面，不放過任何一個微小的細節，讓業主時刻能夠感到設計建造者的用心精細。每一個轉角、每一處接口、每一處細微的差別都體現出了對產品品質不斷追求的努力。同樣材質不同顏色的區分。（壁紙、乳膠漆等處于同一平面時）天花交接處理。（同一房間內不同區域、不同高度層次的天花交接處理）不同種材質和

9、同材質的相互之間精致、巧妙的交接處理安全性的設計。（石材和其他硬質材料陽角的圓滑處理等）經久耐用性的設計。（衛生間木門框用石材墊高防潮等）使用便捷的設計。（廚房洗涮區和烹飪區臺面高差不同）地面材料鋪貼方式的設計。（石材橫豎紋理、木地板“人”字形方式鋪裝等）能消除墻面實體感增大空間感的銀鏡的運用（鞋柜門、墻面）陽臺落水口的下凹處理推拉門的導軌保護等人性化和細節的考慮石材不同高度區域的交接處理石材、木套線踢腳處的交接處理衛生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經久耐用1.金碧輝煌，極致奢華/ 2.重設計，重材質歐式奢華方向小結：城市一線豪宅，大規模高檔，價格在5000元/以上，約占項目售價的10

10、%-15%左右裝修檔次項目屬性核心特色歐式風格較為強烈裝修風格裝修材料/工藝及細節處理實施關鍵點大量使用石材，石材種類多樣，工藝細節復雜裝修標準配符號性的奢華配件，如水晶吊燈特點1：名師設計特點3：奢華配件特點2：重裝修材質精裝修案例研究 現代奢華方向幸福里 五星級酒店式/設備集成，品牌集成精裝修發展趨勢的四個方向 歐式奢華方向星河灣系列 金碧輝煌/重視設計和材質 精細化方向萬科以人為本的5大創新空間體系萬科U5，住宅5大創新空間體系（Unit Integration of 5，單元一體化）的簡稱。涵蓋從項目定位、設計、部品配置、項目施工到后期服務等一系列標準體系。萬科U5十大優勢：“以人為本

11、”的設計理念省時省力環保節能更好的生活環境施工保障完善的售后服務投資價值工廠化、成品化管理滿足各類客戶需求最佳性價比衛浴空間系統廚房空間系統收納空間系統玄關空間系統廳房空間系統區別于傳統開發流程以對人體工學的研發為基礎收納空間：無處不在收納柜玄關收納柜工法展示櫥柜透視鏡柜細節體現人文關懷臺面擋水槽85CM高洗菜盆臺面廚房細節細節體現人文關懷開關插座細節體現人文關懷天、地、墻采用中高檔材質，簡單工藝廚房衛生間采用品牌設備，部分引入國際品牌設備尺度強調收納性，符合人體工學1.超強收納/ 2.人性關懷，細節精細化方向小結：適用性較廣，尤其受中等以下戶型喜愛各檔次均可裝修檔次項目屬性核心特色以現代風格

12、為主裝修風格研發/流程控制實施關鍵點裝修標準特點1：輕裝修，重裝飾特點3：人性化細節通過細節體現人文關懷特點2：強調人體工學、收納精裝修案例研究 現代奢華方向幸福里 五星級酒店式/設備集成，品牌集成精裝修發展趨勢的四個方向 歐式奢華方向星河灣系列 金碧輝煌/重視設計和材質 精細化方向萬科 超強收納/人性化細節本項目選擇：現代奢華+精細化方向現代奢華方向：幸福里 五星級酒店式/設備集成，品牌集成歐式奢華方向：星河灣系列 金碧輝煌/重視設計和材質精細化方向：萬科 超強收納/人性化細節定位本項目的適用性裝修發展趨勢定位接近市場接受度高材料多樣、加工工藝復雜適用性較廣對中小戶型價值大高檔裝修主要集中在

13、：4000-6000元/項目售價（元/）精裝修標價（元/）比例（裝修價/售價）紅樹西岸45000600013.3%大中華國際金融中心42000600014.3%華潤幸福里40000600015.0%蘭溪谷二期40000500012.5%波托菲諾純水岸7期50000500010.0%市場項目定位精裝修產品大中華國際金融中心商務公寓57-120公寓 華潤幸福里超高層豪宅95、140多、188、249（除頂層復式所有產品）波托菲諾純水岸7期頂級豪宅5560、130145、170多、240中信紅樹灣果嶺公寓高檔公寓40、50、90、150寶能太古城公寓40-80十五峯高檔住宅170190多（約300多

14、套）后海公館高檔住宅100-130金域華府2期高檔住宅75、88、133的三五房摩爾城綜合體佳兆業金翠園高檔住宅僑城馨苑公寓5478萬科第五園里程住宅市場精裝修的應用范圍：應用類型：住宅、公寓戶型范圍：以40-250為主波托菲諾純水岸7期1棟高檔裝修波托菲諾7期1棟位于華僑城豪宅片區核心地段，擁有無可復制的城市資源及地段優勢，極高的價值令高精裝標準價值得以實現。位置：南山南山華僑城香山街 開發商：深圳華僑城房地產有限公司建面：101947平方米規劃：2棟高層容積率：1.51總戶數： 194精裝修產品：1棟全部戶型（5566單身公寓；130170多兩房、三房；240多四房）案例部位材料說明部位材

15、料說明門木質防火門訂制木飾面門，配FSB門鎖，部分為玻璃門（廚房）生活陽臺地面：高級地磚客廳、餐廳、臥室地面：石材、“宏耐”三層復合實木地板墻面：多樂士內墻漆天花：多樂士內墻漆，局部埃特板吊頂，配石膏線條其他空調：大金分體暗裝式變頻冷暖機開關插座：進口ABB衛生間地面：高級石材墻面：高級石材天花：埃特板吊頂，多樂士防水乳膠漆罩面潔具：“唯寶”馬桶、主人房配“卡德維”浴缸（55平米待定）龍頭及花灑：漢斯格雅洗手盆：“唯寶”其他：毛巾桿、廁紙架、衣鉤、擱物籃等五金配件廚房墻、地面：高級石材天花：埃特板吊頂，多樂士防水乳膠漆罩面櫥柜：“歐卡羅”訂制櫥柜，配意大利進口“MOBILCLAN”柜門，配奧地

16、利進口“BLUM”柜內五金電器：西門子抽油煙機、燃氣灶、消毒柜、雙門冰箱（3單元為三星暗藏冰箱）、艾默生“ISE”食物垃圾處理器水槽、龍頭：弗蘭卡5000元/平米標準，采用“歐卡羅”訂制櫥柜、漢斯格雅龍頭花灑、“唯寶”“卡德維”衛浴、弗蘭卡水槽及龍頭、西門子整體式廚房電器、大金分體暗裝式變頻冷暖空調、進口ABB開關插座、艾默生“ISE”食物垃圾處理器。精裝修標準：5000元/高檔裝修的特征分析：項目自身定位檔次極高，一般為城市頂級豪宅或公寓。對裝修材料、配件、設備等的要求均較高，幾乎全方位的采用國際一線品牌，并采用部分國際頂尖品牌，（用于廚房、衛生間，如德國勞斯、西曼蒂克的整體廚房）。電器方面

17、多采用西門子，提供電器的種類較為齊全，除基本的爐灶、抽油煙機、消毒柜外，還會配備微波爐、冰箱；另外各項目還會根據自身特點配送電視、洗衣機、空調等。配送部分家私，一般臥室內都會配備國際品牌或整體衣櫥，床具、沙發等則會根據項目自身特點進行選配。擁有一些特色亮點，如大師設計、國內或深圳的頂尖或首次應用的材料、技術、配件等左右。裝修單價一般為銷售均價的10-16%左右。小結【裝修檔次的決定因素】主要取決于項目定位，與產品類型無必然聯系。【裝修標價與售價的關系】高檔裝修標價一般占到銷售價格的10-15%左右。裝修檔次越高，其價格占售價的比例越高。【實際成本】裝修實際成本約為標價的60-70%。【基本配置

18、】工程類全部完成（門、地面、墻面、天花等），配備廚衛基本設施、部分家電、家私。裝修檔次的區分關鍵點：品牌覆蓋范圍及檔次經濟型裝修與本項目的定位不符，故未進行詳細分析本項目裝修建議02裝修定位室內部分裝修建議公共部分裝修建議裝修捆綁銷售，節省增值稅，增加開發凈利潤經濟測算表明，可通過捆綁4000-6000元/標準的裝修發售，合理節省增值稅的征收，從而提高項目開發的整體凈利潤。前期共識回顧：裝修標準確定頂級高端項目裝修標準約50006000元平米，裝修價約為房價的10%-15%,市場高端項目裝修參考標準：裝修捆綁銷售，節省增值稅，增加開發凈利潤經濟測算表明，可通過捆綁4000-6000元/標準的裝

19、修發售，合理節省增值稅的征收，從而提高項目開發的整體凈利潤。前期精裝修結論共識：本項目裝修標準：40005000元/平米 現代奢華（幸福里式）項目定位.非資源型城市高密度豪宅裝修標準. 高（4000-6000元/統一標準） 裝修風格.以現代奢華為基調，偏中性本項目精裝修實施關鍵點裝修特點：輕裝修，重裝飾大師設計品牌集成設備集成收納空間人性化細節低碳/環保/智能化裝修標準清單示意項目基本標準升級配置門入戶門高檔實木門國際品牌高檔實木門室內門實木復合門門鎖國際品牌高級防盜密碼鎖地面房間高級實木復合地板，客廳瓷磚或實木，廚衛、陽臺等為瓷磚墻面品牌乳膠漆（如樂邦、多樂士），廚衛為瓷磚、陽臺為外墻涂料天

20、花品牌乳膠漆（如樂邦）局部吊頂衣櫥高檔成品衣櫥品牌衣櫥開關品牌開關（如奇勝）廚房廚柜國際品牌成品櫥柜（如西曼蒂克） 國際品牌整體廚房（如西門子）臺面板品牌人造石臺面（杜邦人造石臺面）或高檔進口大理石臺面水槽、龍頭國際品牌（如科勒、摩恩）采用同品牌中的更高端型號廚房電器國際品牌爐灶、抽油煙機、消毒柜、微波爐、冰箱（如西門子）采用同品牌中的更高端型號增加電器種類，如微波爐、冰箱衛生間浴室高檔成品浴室采用同品牌中的更高端型號潔具、面盆國際品牌（如德國杜拉維持）龍頭、花灑國際品牌（如德國高儀或杜拉維持）智能化系統彩色可視對講新風系統HL型混流式通風機管道冷水和熱水管道UPVC排水管戶外排污管道新型PPR給水管材其它增加電器品牌空調、熱水器要點1：輕裝修，重裝飾要點3：品牌集成要點4