1、2宏觀環境分析2.1宏觀經濟狀況2.1.1國家宏觀經濟狀況近年來，我國實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，不斷加強和改 善宏觀調控，經濟運行總體良好，繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。 投資、消費、出口穩定增長，內需拉動和支撐作用繼續增強，工業生 產平穩增長，夏糧生產和農業農村形勢向好，財政收支增長較快，貨 幣信貸平穩回落，經濟增長的主要拉動力逐步從政策刺激向自主增長 有序轉變。從有利條件方面看：一是世界經濟有望繼續保持溫和復蘇。近年來，雖然經歷了一些 起伏，但全球經濟溫和復蘇的態勢已基本確立。總體判斷世界經濟復 蘇勢頭盡管低于預期，復蘇的過程也會出現反復，但出現劇烈波動仍 屬于小概率事件。這將

2、在總體上為中國經濟增長提供較為穩定的外部 環境。二是我國經濟增長的內生動力依然較為強勁。工業化、城鎮化、 消費結構升級、收入增長等經濟增長的支撐力量并沒有發生變化，企 業發展經濟的能動性較強。目前，農業生產形勢良好，價格調控總體 有效，市場供應得到較好保障，社會需求基本穩定，結構調整積極推 進，重點改革繼續深化，社會保障體系進一步健全，人民生活水平持 續提高。三是信貸質量總體風險可控。在刺激經濟復蘇的過程中，我國經 濟也存在一些風險性因素，其中比較突出的是地方政府融資平臺的信 貸。經濟增速放緩過程中，這些風險是否會集中顯現，導致經濟“硬 著陸”，是人們普遍關心的問題。綜合現有各方面的情況看，目

3、前我 國在這方面的風險是可控的。根據國家審計署的報告，我國地方政府 債務余額與國內生產總額和地方政府財力的比率均在國際公認的安 全線以內，采取適當的政策措施是完全可以化解的。2.1.2廣東省宏觀經濟狀況2011年，廣東面對復雜多變的國內外經濟形勢，經濟運行從快 速增長轉入平穩增長區間，轉型升級步伐加快，社會民生繼續改善， “十二五”開局良好。展望2012年，世界形勢趨于復雜、各種不確 定因素明顯增加，國內需求也存在放緩的壓力。經濟運行的主要特點（1）經濟運行在平穩增長區間。經國家統計局核定，2011年全省實現地區生產總值52673.59 億元，同比增長10%，增幅同比回落2.4個百分點。經濟增

4、速緩中趨 穩，2011年四個季度的當季增速分別為10.5%、10.1%、9.9%和 9.6%， 全年雖然持續回落，但各季增幅波動在0.6個百分點以內，是2005 年以來增長最平穩的一年。從全年經濟增速看，基本上保持了 10% 左右的較快增長，經濟發展的基本面仍然保持良好態勢。（2）物價漲勢減緩，資產泡沫化風險降低。2011年廣東居民消 費價格指數在8月沖高至全年峰值6.2%，進入第四季度后漲幅逐步 收窄，全年累計同比上漲5.3%。貨幣信貸回歸平穩增長區間，信貸投放節奏較為均勻。（2011年廣東宏觀經濟形勢分析及2012年展望，廣東統計信息網）2.1.3廣州市宏觀經濟狀況（1）經濟保持平穩增長。

5、2001-2011年廣州市GD P及增速2001! 衛D02年 2003 2004 2005 衛D05年 2007 20082009年 2010 2011 年r&DF 增速（2）固定資產投資增速大幅回落后逐步趨穩。（3）經濟運行質量改善，工業企業效益有待提升。主要體現在財政收入穩步增長。城鄉居民收入穩步提高。工業企業利潤下降、效 益有待提升。（4）民生支出加大，價格水平升幅收窄。廣州市城市居民消費價格月度升幅如1口年一割11年（5）城市環境顯著改善，社會保障事業全面推進2.1.4宏觀經濟狀況小結從全國經濟發展狀況看，世界經濟的溫和復蘇為中國提供了較為穩定 的外部環境，從國內總體環境看，經濟增長

6、的內生動力依然較為強勁， 構調整積極推進，重點改革繼續深化，社會保障體系進一步健全，人 民生活水平持續提高。國內基本需求保持穩定。從省市的總體經濟發 展狀況上看，總體經濟趨于平穩增長，物價漲勢減緩，資產泡沫化風 險降低，城鄉居民收入穩步提高，城市環境顯著改善，社會保障水平 不斷提高，固定投資投資平穩增長。因此，良好的內外部經濟環境為 房地產的經營開發帶來了發展的契機和空間。2.2宏觀政策環境2.2.1國家房地產政策縱觀2010年的三輪房地產調控政策，基本呈現以下特點：（1）三輪調控一輪嚴于一輪三輪調控均是對房地產市場整體上出現的一些積極的變化做出 的及時反應。第一輪調控是針對金融危機過后200

7、8年四季度以來， 隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題， 國務院出臺國十一條；第二輪調控是由于第一輪調控未取得成效， 國務院對待房地產市場的態度由平穩發展轉向堅決遏制過快上漲 ；經過兩輪調控的房地產市場取得一定成效，但隨著金九銀十的 到來，市場又表現出積極的變化，因此第三輪調控出擊，主要是國家 有關部委針對國十條進一步嚴格要求地方政府出臺細則進行落實， 動用行政手段，表現在地方進行限購等。（2）既調需求，又調供應需求端，首先是嚴格執行差別化信貸政策，在支持自住性住房需 求的同時，抑制投資投機性購房供應端，繼續努力增加住房有效供給，調整供應結構，增加公租 房和中小套型商品房

8、。（3）嚴商品房，寬”保障房”主要體現在對商品房的信貸、交易、稅收等進行嚴格管理 而對 于保障房的土地、稅收、融資等方面放寬管理。同時在商品房的政策 方面也有緊有松，以緊為主，房地產金融政策和稅收政策方面，既有 提高門檻，如對中小套型商品房的土地供應加大；也有降低門檻，但 提高門檻遠多于降低門檻的，如商品房二套房首付調高到50%，三套 房停貸等。（4）行政手段”一輪強于一輪”三輪調控總體上從扭轉供需關系為切入點，在土地總量增加的支 持下，加大中小戶型商品住房面積，對建設住宅用地進行結構性調整， 彌補了多年執行不力的保障性住房。強化和嚴格差別化信貸和稅收政 策，提高了首次購房和二套住房的首付比例

9、和利率，并在全國停止對 家庭第三套房的貸款。以經濟手段為主，如差異化的信貸政策、稅收 政策、利率、增加供應等；短期性行政措施為輔，如限貸”、”限購”、 限價、限外等。但行政手段在第一、二輪調控中并不明顯，在第 三輪調控中表現十分明顯，主要是各地出臺了”限購”這樣一個較為強 制的行政手段。2011年房地產業政策預期（1）房產稅將在個別城市試點并逐步向全國推廣（2）預售資金監管制度將陸續跟進（3）土地增值稅清算或將繼續推行（4）房地產交易環節征收重稅的可能性增大（5）限購令未來可能被強化（中房網）2.2.2廣州市房地產政策（1）堅決抑制不合理購房需求，嚴格限制各種名目的炒房和投 機性購房。在本市市

10、轄十區暫時實行限定居民家庭購房套數的政策。（2）嚴格執行國家差別化的住房信貸政策，各商業銀行暫停發 放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對購買第二套住房的家庭， 公積金貸款的首付款比例不得低于50%；暫停發放居民家庭購買第三 套及以上住房公積金貸款等。（3）嚴格執行國家有關房地產稅收政策，重點加強對定價明顯 超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查，認 真做好土地增值稅的征收管理工作，充分發揮稅收調控作用。（4）加大住房保障力度，逐步擴大住房保障覆蓋面進一步擴大住房保障范圍，將住房保障范圍從低收入住房困難家 庭逐步擴大到中等偏下收入住房困難家庭。大力發展公共租賃住房。通過土地、

11、信貸、稅收等優惠政策，支 持鼓勵社會力量參與公共租賃住房建設，多渠道、多模式加大公共租 賃住房供應，加快解決夾心層住房困難。2.2.3房地產政策小結綜上所述，從國家層面到地方政府的房地產政策主要是通過經濟手段 如差異化的信貸政策、稅收政策、利率、增加供應等；短期性行政措 施為輔，如限貸、限購、限價、限外等，在抑制不合理購房 需求，嚴格限制投機性購房的同時增加保障性住房的有效供給，從而 促進房地產市場平穩健康發展。這就給房地產的發展指明了方向，為 房地產企業在公租房和中小套型商品房的經營開發提供了有利的政 策條件和發展空間，從而促進房地產市場的供需平穩與發展。2.3.1國家與廣東省房地產業發展狀

12、況中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以 來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著城鎮 化的快速發展，中國的房地產業得到了快速發展。我國房地產業的快 速發展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城 鎮面貌、帶動建筑建材等相關產業發展，促進社會經濟發展，發揮了 重要的作用。中國城鎮居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平 方米提高到日前的30平方米，而且住房的品質、性能不斷提高“十 一五”還解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中 國房地產業取得的成績是顯著的。同時，我們也清醒地認識到，中國 的房地產業在快速發展中也存在著這樣那樣

13、的問題。如一些城市房價 上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，住房保障制 度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現；房地產開發模 式傳統粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設也相對滯后。尤其 是一些地方房價過高的問題，已成為社會關注的焦點。為了促進房地 產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。 房地產市場出現了積極的變化，房價同比漲幅持續回落，環比漲幅回 落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用地供應 明顯增加，商品房供應有所增加，保障性安居工程進展順利。對于廣東房地產，我們主要集中在2010年的商品房銷售情況進 行分析。2010上半年，廣東

14、房地產企業開發能力逐步恢復，新開工 面積大幅增長，開發投資保持平穩快速增長。受國家調控影響，開發 資金呈趨緊態勢，定金及預收款和個人按揭貸款增速大幅回落；土地 成交平淡，商品房交易觀望情緒濃厚，商品房銷售面積大幅回落，同 比年內首次負增長。2010上半年廣東商品房銷售情況圖（1）房地產調控政策對商品房和土地市場的影響近出臺的房地產調控政策把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區 別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業需求。對非普通商 品房、非首次置業等投資投機性需求，明確采取差異化政策。對二套房明確以 家庭為單位認定是否為第二次購買。體現“有保有壓、區別對待”的做法，在 信

15、貸、稅收政策上加以區分，鼓勵和支持合理的住房需求，抑制和打擊房地產市場中的投機性需求，商品房銷售回落，火爆的房地產市場逐步降溫。同時，受國家調控政策影響，去年土地市場開發商瘋狂搶地、囤地的場景已經消失。 相反，開發企業出手更加謹慎和理智，土地成交市場趨于平靜和理性。商業地產較快發展。在住宅銷售市場低迷的情況下，商業地產銷售暢旺，辦公樓和商業營業用房銷售面 積大幅增長52.1%，比住宅銷售面積增幅高58.7個百分點，占商品房銷售面積6.5%， 同比提高2.4個百分點。三、需關注的幾個問題（一）90平方米以下的小戶型開發滯后，商品住宅建設向大戶型和高檔化方向發展。（二）經濟適用房投資總量小、比重低

16、，而且主要集中在廣州地區。（三）開發企業資金加劇房地產業金融風險，影響后市開發和供給。當前對房地產市場的調控仍將嚴格執行，不僅個人購房貸款政策未出現松動，商業 銀行對開發商的土地儲備貸款和開發貸款也仍然在按照銀監會既定的政策執行。在本年 到位資金出現趨緊態勢的情況下，國內貸款比重增加，無疑將加劇房地產開發企業的金 融風險。受銷售下降影響，商品房空置面積增加，企業回籠資金速度減緩，加劇開發企業資 金緊張狀況，影響后市開發和供給。上半年，空置面積同比增長了4.5%；本年到位資金 和完成投資比明顯下滑；企業回籠資金減少，其中定金及預收款和個人按揭貸款增長速 度大幅回落。預計下半年，房地產開發企業本年

17、到位資金趨緊的狀況不會有所改觀，對 后市開發投資和商品房供應的影響不容忽視。（四）商品房空置增加，開發商投資信心有所下降。由于商品房銷售面積大幅下滑，空置量明顯增加。商品房銷售低迷，空置增加，降低許多采取“以銷定建”戰略的房地產開發商對后 市的心理預期，投入信心不足，部分開發商對后市持觀望態度，減少土地購置，延緩進 入市場步伐和開發進度，一些在建項目也推遲開發時間，對整個房地產開發市場開發投 資和商品房屋供給的平穩運行產生不良影響。2.3.2廣州市房地產狀況改革開放以來，尤其是隨著城鎮住房制度的改革不斷神話，廣州市的住宅市場有了很大的發展。近年來，廣州市的房地產價格不 斷持續上漲，房價上漲的話

18、題不斷進入人們的視野。來自廣州市陽 光家緣網站的數據顯示：廣州市2005年到2010年的住宅購買平均 價格都在不斷的攀升，從2005年12月份的住宅均價（原八區） 6020元每平方米到2010年11月份住房均價13847元每平方米， 短短的5年時間里，住宅均價比原來翻了兩倍。同時，商品房需 求的旺盛也導致金融領域的資金大舉進入，房地產開發增速加快從近半年的廣州全市樓盤銷售情況看，樓盤的銷售量和售價由 于樓市調控政策的影響出現了一定的波動，但銷量總體上在呈緩慢增 長的態勢，單方均價基本在13000上下波動。總體樓市趨向理性平穩 發展。天河Mil銷售統計2011-12-132012-01-0220

19、12-01-222012-02-112012-03-022012-03-222012-04-112012-05-012012-05-2130000270002400021000180001500012000900060003000銷售套數均價網易房產網2.3.3房地產狀況小結通過以上分析可知，全國房地產業總體上呈快速發展的態勢，這對促 進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮面貌、帶動 建筑建材等相關產業發展，促進社會經濟發展，發揮了重要的作用。 同時我們也看到在一些地方特別是一些大城市，如廣州，在投資投機 性購房需求的刺激下，房價上漲過快，導致房地產業的發展過熱。在 一輪又一輪的政府調控政策下，投資投機性購房需求得到一定抑制， 住房用地供應明顯增加，商品房供應有所增加，保障性安居工程進展 順利。房地產業正處在一個可控的健康發展的狀態，未來較長一段時 期內，房地產業會出現在量漲價跌的穩定發展，保障性住房，政策性 住房，中小套型住房有較大的發展空間。2.4廣州市城市發展戰略和規劃根據廣州的“東進、南拓、北優、西聯”規劃，東南西北各部一 直有著各自特殊的區域定位：東部蘿崗、增城隨著區域內各產業經濟的發展，有望成為新興的 高品質居