1、第一節 市產品未 應能力費預測壬ggggggggg二gggggg二gggggg二ggggg二ggggggggggg二二二gg主錯誤未定義書簽:誤：定義書：錯誤未定義書簽:誤：定義書：錯誤虛:誤：:書。下載后可任意編輯，修改第一部分 摘要與結論廣州市房地產開發投資額呈逐年增加的趨勢，而且外來投資的比例不斷上升？寫字樓市場于2000年下半年復蘇反彈，需求增長迅速，而新供應，尤其是甲級寫字樓供應增長緩慢，造成供不應求的局面。東山區廣州甲級寫字樓新供應持續減少，相對于日漸膨脹的 市場需求，供不應求狀態相當明顯的。根據現金流量計算之結果，可知本項目公司所得稅前息后凈現值NPV(net present v

2、alue)案一為人民幣7.47億元，方案二為1.27億元此為折現率(discount rate) 7%時之計算結果。稅前息后內部回報率方案一為14.36%方案二為16.35%均高于廣州的平均水平。第二部分宏觀經濟形勢分析第一節廣州市經濟發展現狀與趨勢經濟高速發展，位居全國前列2002年，廣州市經濟保持了快速健康發展的良好勢頭，實現國內生產總值 3001.69億元，總量僅次于北京，比上年增長 13.2%高于北 京（10.2%）天津（12.5%和上海（10.9%等城市，也高于全國（8%）和全省（10.8%的水平。至去年為止，廣州市已連續 7年保持13%左右的 增長速度，在全國十大城市中，廣州經濟增

3、速居于前列。廣州已成為國內GDP總量超3000億元的三大城市之一，其余兩個城市分別是上海（5408.76億元）和北京（3130億元）。2002年廣州市全年人均GDP達到4.19萬元，按當年國家平均匯率計算，突破5000美元，在我國大城市中位居前列。人均國內生產總值達4,586美元，高于北京和上海。如果以國際上公認的基本實現社會現代化標準（人均 GDP達到5,000至1萬美元）來參考，廣州的 現代化進程已經達到世界中等發達國家的水平。表2-1廣州當前經濟發展分析（2002年）項目數據年增長率面積7434.4平方公里一人口994.3萬一國內生產總值3001.69億元+13.2%人均國內生產總值約5

4、,050美元+9.05%工業總產值3,173.6 億元+15.9%社會消費品零售總額1,370.7億元+9.8%固定資產投資1001.5億元+2.4%人均可支配收入15,117 元+7.5%金融機構存款余額7,498.4億元+16.9%（資料來源：廣州市統計局）表2-2北京、上海、廣州、深圳國內生產總值（ GDP）對比（單位：億人民幣）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.733

5、49.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7廣州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2（資料來源：各市統計局E :估計數字F :預計數字）北京、上海、廣州、深圳國內生產總值（GDP對比表2-3北京、上海、廣州、深圳國內生產總值（GDP）增長對比表（%）年份199519961997199819992000200120022003F2004

6、F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6廣州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5北京、上海、廣州、深圳國內生產總值（GDP ）增長對比北京上海廣州深圳（資料來源：各市統計局 E :估計數字預計數字）表2-4北京、上海、廣州、深圳工業總產值對比表（億人民幣）年份19951996199719981999200020

7、012002E2003F2004F2005F北京15801853196419181905277431323083396142144621上海4548512656505764621369687657774097211048112321廣州17232069237525132779310033913713416048845445深圳5261063139118482078257628803570361040434532北京、上海、廣州、深圳工業總產值對比表（億人民幣）上海廣州口北京口深圳（資料來源：各市統計局E :估計數字F :預計數字）對外貿易發展迅速2001年廣州的外貿進出口總額達 230.37億

8、美元，其中出口 116.24總額達億美元，進口總額達 114.13美元。實際利用外資達到 33.27億美元，增長 6.8%。投資環境日趨完善，對外商的吸引力不斷加強。中國加入世貿后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。第二、三產業穩步增長，成為經濟發展的主動力在經濟總量快速增長的同時，廣州的經濟運行質量不斷提高。地方財政收入有較大增長，2001年，廣州地方一般預算財政收入為246.19億元，比上年增長23.1%。工業企業經濟效益穩步提高，2001年全市規模以上工業經濟效益綜合指數比上年提高11%,利潤增長24.9%。產業格局不斷調整，第三產業比重繼續上升。一、二、三產業占GDP的比重已調整為 3.5

9、7: 42.33: 54.1。三次產業對全市經濟增長的貢獻率為0.6%、43.5%和55.9%。廣州經濟能夠持續快速增長，主要源于第二產業特別是工業的穩步增長和第三產業的高速發展。居民生活水平不斷提咼2001年底，廣州市的總人口達到994萬。廣州城市居民年人均可支配收入達到15,117元，同比年增長率為 7.5%，扣除價格因素后實際增長12%。零售市場活躍，2001年廣州市的消費品零售總額超過1000億元人民幣，位居全國前列。大多數大型跨國和國內的零售商都視廣州為進軍國內零售業的橋頭堡，銳意進軍廣州市場，帶動商業物業市場持續上升表2-5北京、上海、廣州、深圳社會消費品零售額對比表（億人民幣）年

10、份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4廣州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8京滬穗深社會消費品零售額對比圖（

11、億人民幣）上海北京廣州深圳（資料來源：各市統計局E :估計數字F :預計數字N/A :資料不全）國際性的區域金融中心的地位正在形成廣州金融市場的發育已有一定的基礎，資金、證券、外匯、保險、期貨市場等都有了長足的發展；目前廣州的金融同業拆借中心、金 融資產、票據自動清算系統、城鄉居民儲蓄存款余額、金融機構等在全省以至全國都處于領先地位，已初步構建了以中央銀行為領導、 國家專業銀行為主體、商業銀行、非銀行金融機構和外資銀行在內的多種金融機構分工合作的金融組織體系；金融資產規模居全國大 城市前列。為數總多的外資金融機構都對廣州未來的區域金融中心的地位充滿信心，紛紛在廣州設立分公司或代表機構，形成了高

12、級 寫字樓需求的主要來源之一。交通狀況日趨完善總投資62.88億元的內環路工程1999年底建成，廣州市市區地面交通狀況得到極大改善。廣州地鐵一號線已全線通車。南北走向的地 鐵二號線工程正在進行，線路全長 23.265公里，預計于2004年落成通車。將進一步提升廣州市區的交通效率。地鐵三號線也于近期動 工，三號線則全長35.86公里，預計對番禺的城市化進程將起到巨大的促進作用，標志著廣州將更有資格跨入國際大都市行列。房地產市場已經復蘇并穩步發展經歷了亞洲金融風暴后，廣州房地產市場已經復蘇。在廣州市的近萬家外資企業中，注冊投資房地產的外企有789家,，注冊資本總額達76.74億美元，外資占該市房地

13、產投入的三分之一。2001年八個月，外資企業對廣州房地產完成投資51.5億美元，比去年同期增長60%,至U位資金67.24億元人民幣（約8.1億美元），增長近40%。外資的不斷涌入，使廣州房地產重新升溫。特別是今年以來，廣州城 市環境大改造，番禺和花都撤市建區，地鐵三號線規劃初步定案等，為廣州房地產開發提供了契機。廣州市未來八年的經濟發展預測目前廣州總體城市規劃目標是：到2005年，廣州基本實現現代化，建成國際大都市。至V 2010年，全面建成現代化國際大都市。屆時， 廣州的國內生產總值達到6,850億元，年均遞增12%;人均國內生產總值達到1 8萬元，年均遞增10%。社會消費品零售總額超過3

14、900 億元，出口總值達到320億美元，15年年均分別遞增14%和12%。城鎮居民人均年生活費收入達到 54,000元。全市綜合實力雄厚，經 濟和社會發展達到或接近中等發達國家和地區平均水平；產業結構實現現代化，第三產業高度發達，三次產業協調發展；基礎設施完 善、高效；科技教育發達，能夠支持經濟、社會發展；市民生活進入初步富裕階段。小結廣州經濟穩定發展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入WTO后，來自金融、保險、證券、信息科技、電信、零售等行業的需求將更趨殷切。由于目前廣州市甲級寫字樓市場正處于供不應求的狀態，而這種狀態預計將在短期內仍 持續，因此，對于本項目的開發

15、是一次難得的機遇。隨著廣州市市區地面交通狀況改善，內外環連接道路快速交通干線和地鐵二三號線的落成將進一步提升東山區的作為廣州市中央商務區的地位，而本項目位于東山區的核心位置，物業升值潛力將進一步提高。由于經濟的高速發展和新科技的廣泛應用，目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發展，而且用家對寫字樓硬件的要求越來越高。硬設備周全而具國際水平，以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業將在市場上處于主導地位。而 目前廣州此類甲級寫字樓供應寥寥無幾，有利于本項目的順利推廣。廣州服務業和信息科技行業蓬勃發展，令更多的外資企業大良涌現，因應此市場需求，預計甲級寫字樓將有廣闊的市場，

16、而目前該類 物業的供應有限，本項目如抓緊機會切入，必將獲得成功。第二節、東山區經濟發展現狀與趨勢分析東山區2001年主要經濟和社會發展指標項目2002年（億元）比上年增減百分點（%）國內生產總值313.589.7%工業總產值31.1910%社會消費品零售總額183.39.6%外貿出口總值6.16美 元）23.66%實際利用外資7.62美 元）69.38%一般預算收入7.2412.45%一般預算支出12.45-0.31%（資料來源：東山區統計局）地理位置東山區是廣州市轄10個行政區之一，與越秀、荔灣同為老城區，面積15.83平方公里，2002年末，全區常住人口 62.73萬人，年末戶數17.93

17、萬戶。人口自然增長率2.33%。現區域東起廣州大道與天河區相接；西至北京路南段、文德路北段西側的府學西街、德政北路、東濠涌（法政路口環市中路的一段）與越秀區相鄰；南臨珠江主航道與海珠區隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區相依。東山區內劃 分有東湖、白云、梅花村、農林、黃花崗、華樂、建設、大東、珠光、大塘等十條行政街，139個社區居委會。經過多年發展，東山區憑借發達的金融商貿業、較為完善的城市基礎設施、優美的居住環境、濃厚的文體氣息、領先的基礎教育、良好的社會風氣成為廣 州市一個頗具吸引力和競爭力的中心城區。經濟概況東山區國民經濟實現持續健康快速發展，綜合經濟實力不斷增強。2002年實現國內生產總值

18、313.58億元，比上年增長9.7%。其中,第三產業增加值287.58億元，比上年增長11.73% ;第二產業增加值26億元，比上年下降7.89%。二、三產業增加值構成由上年的 14.36%:85.64%調整為8.29%: 91.71%,第二產業持續下降，第三產業仍居主導地位。財政收入保持快速增長。全年全區一般財政預算 收入（含專款收入）72377萬元，比上年增長12.45%, 一般財政預算支出（含專款支出）124544萬元，比上年下降0.31%。東山區經 濟發展具有以下特點：1 第三產業占經濟主導地位2002年，東山區第三產業增加值預計達到 289.6億元，占國內生產總值的93.22%，成為

19、全區產業的龍頭。第三產業的迅速發展，使東 山區的財政收入繼續保持兩數的增長，“九五”期間區財政的收入年均增長速度超過27%，2001年財政收入在廣州市市屬八區中名列第三位，區可支配財力近10億元。目前，東山區來源于第三產業的地方稅收總額已超過80億元，占全市總量近1/3,占全省的1/8,為增強廣州市綜合經濟實力發揮了積極的作用。廣州市的商貿集散地通過大力發展第三產業，東山區作為廣州市中心城區的商貿集散地功能得到進一步增強。目前，全區社會消費品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區內超億元百貨零售業 5家，占廣州市總量的六分之一，全年營業額超過 30億元。區內商品交易市場日益繁榮，現有商品交易

20、市場70家，其中綜合市場32家，專業市場38家，年成交額超過25億元，年增長率保持在兩位數字。以環市東、海印、英雄廣場以及農林下路一一龜崗地區作為龍頭支柱作用的四大商業板塊，促進全區傳統商業逐步形成專業分區、功能突出的發展特色，并初步形成多層次的商業體系。全年實現社會消費品零售總額183.3億元，比上年增長9.6%。商品購銷規模進一步擴大。全年批發零售貿易業商品銷售總額625.83億元，比上年增長10.4%連鎖、超級市場等新型業態企業的發展進一步促進規模以上商業企業蓬勃發展，2002年末全區共有規模以上批發零售貿易企業 240家，實現商品購進總額473.44億元、商品銷售總額520.33 億元

21、，完成利潤6.23億元，上繳各項稅金7.88億元；2002年全區規模以上餐飲業企業 97家，實現營業收入22.37億元。環市東路周邊配套設施環市東商貿區位于廣州市繁華的環市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿中心、國際大廈、電子大廈、遠 洋賓館、東山廣場等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務、高檔購物 區之一。上規模、上檔次的飲食業，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業有12家，占全區同類餐飲業總量的1/3強，年營業額占全區同類企業總量的一半以上。東山區的星級酒店數共有30家，其中五星級2家，四星級5家，與

22、越秀區并列各區第一位。近年來，星級酒店為促進東山區旅游事業發展，吸引總部企業、外國領事館落戶我區起到了重要的作用。東山區的星級酒店分布主要分布在環市東路商務區，詳細資料如下：星級酒店名稱地址開業時間五花園酒店環市東路368號1985五廣東國際大酒店環市東路339號1992五亞洲國際大酒店環市東路號2001四遠洋賓館環市東路412號1986四文化假日酒店環市東華僑新村光明路28號1988三白云賓館環市東路367號1979三云山大酒店先烈中路云鶴北街8號三嘉應賓館環市東路418號三浙江大廈富春賓館先烈中路85號小結第三節廣州房地產市場發展宏觀分析一、2002年廣州房地產發展總結2002年廣州商品房

23、總成交量同比增長接近兩成，顯示廣州市的房地產業仍處于平穩增長的良好勢頭。其中原八區的一手商品房成交面積577.65萬平方米，同比增長8.07% ;成交金額321.19億元，同比增長7.31%。番禺區無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪 的成交面積也都出現了大幅增長的好勢頭。2002年廣州10區商品房的預售面積為787.7萬平方米，比前年同期增長18.5%，成交面積為880.16萬平方米，比前年同期增長17.2%, 成交均價則比前年微跌3.6%。在多層住宅方面，全市10區的可預售面積同比減少了 23%，但成交面積仍然增長了 5.7%，總成交面積達到282.6萬平方米。其中, 成交面積增長幅度

24、最大的是花都，增幅達 60.9%，番禺區位列第二，增幅為23.4%。高層住宅方面，無論是預售面積、成交面積還是 成交金額都有明顯上升的勢頭，同比分別增長了 55.6%、22.6%和18.8%，但成交均價則微跌3.1%。2002年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698平方米，同比增長了 34.1%，增幅排在前三位的區域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為572084平方米，同比增長了 27.2%，增幅排在前三位的區域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價，寫字樓表現向好，呈現微升的局面，增幅為2%;但商鋪則明顯下降，跌幅達13.2%。二、2003年上半年房

25、地產發展概況今年14月全市房屋交易436.8萬平方米，交易金額171.3億元，同比增長1.9%、4.48%，其中商品房交易282.2萬平方米，金額127.5 億元，同比增長4.3%、2.29%。表明一季度廣州市房地產市場未受非典型性肺炎影響，繼續保持平穩的發展態勢。非典型性肺炎對廣州市房地產業尤其是外銷住宅市場的影響較大，對內銷住宅和寫字樓的影響則不明顯，但長期會有多大影響仍需要 看非典對廣州經濟的影響程度。三、廣州寫字樓市場發展概況 在經濟穩定增長和中國加入世界貿易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業的需求量屢創高水平。雖然受全球經濟衰 退和伊拉克戰爭影響，退對中國物業市場的影響

26、，預料將會較區內其它國家小。作為華南區最重要政治經濟都市的廣州的房地產市場仍錄得凈吸納量及租金的增長。盡管租金不斷上揚，寫字樓市場的基本需求持續 殷切，需求來自國際金融機構、保險公司、電訊公司、信息科技公司及廣告公司。廣州甲級寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉向選擇乙級寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩定，顯示投資回 報率維持于優厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。預計甲級寫字樓的吸納量在今年繼續保持上升的勢頭。廣州房地產市場在八十年代末九十年代初期開始啟動，此后經歷了一個完整的發展周期。廣州市市早期（198CP 1990甲級辦公樓物業發展甚少，主要以四、五星級酒店為代表，

27、但僅作出租使用。92年開始部分可作售賣的甲級辦公樓物業推出，主要為寫字樓和高級住宅，約20萬平方米，受當時經濟高速發展的影響，甲級物業呈嚴重供不應求的狀況，租售價格在短期內急劇上升，價格遠遠高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤，同時也刺激了此類物業的發展。從九一至九五年，隨著經濟的起飛，大量寫字樓及商業物業落成，以致供過于求，房地產物業的售價及租金都大幅回落。九十年代中 期，受亞洲金融風暴影響，經濟發展形勢逆轉，房地產市場更是雪上加霜。因此受到政府的干預和調控，收緊銀根，并大力控制新增 房地產項目的開發，物業的售價和租金的跌幅收窄，但仍持續下滑的趨勢。在物業市場蕭條的期間，全市辦工樓空置率

28、高達四成半， 有多個大型項目都處于停工和半停工狀態。經過四年調整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現，并受到中國落實加入世界貿易組織的利好影響，以寫 字樓為首的物業租金在九九年開始見底回升。到目前為止，全市甲級寫字樓的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲級寫字樓項 目，例如最具代表性的中信廣場、大都會廣場、電子大廈、金利來大廈、好世界廣場等項目，都已經接近全部租出，2002年的租金升幅達到10% 15%。2002年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698平方米，同比增長了 34.1% ;成交均價，寫字樓表現向好，呈現微升的局面，增幅為2

29、%0廣州市1993年至2001年房地產開發投資額（單位：億元人民幣）年份199619971998199920002001投資額229.16237.42269.36295.9356387（資料來源：廣州市統計局）廣州市商品房空置量統計（單位：萬平方米）年份199619971998199920002001總計160.8191267485.6582.3621其中住宅99.7116142.6283.6357.9365.8（資料來源；廣州市國土房管局）1998 - 2000年廣州市寫字樓租賃市場發展情況統計表年份宗數增長%租賃面積（平方米）增長%訂1998527118,578199971936.4317

30、1,59744.752000上半年86720.58218,99127.622000下半年101817.42250,66914.47三年合計3131759,835（資料來源；廣州市國土房管局）小結廣州市房地產開發投資額呈逐年增加的趨勢，而且外來投資的比例不斷上升？住宅市場總體供過與求，需求呈穩定增長的趨勢，但住宅樓盤開發量大，競爭激烈。寫字樓市場于2 0 0 0年下半年復蘇反彈，需求增長迅速，而新供應，尤其是甲級寫字樓供應增長緩慢，造成供不應求的局 面。第三部分、廣州市甲級寫字樓市場分析第一節廣州甲級寫字樓市存量分析一、甲級優質寫字樓定義甲級寫字樓的定義：總建筑面積20,000平方米或以上，可供

31、外銷、裝修高檔，外立面形象現代感強、有現代化高檔次裝修，大堂寬敞, 單層面積為1,200平方米以上，配有中央空調系統，電梯服務充足，地理位置優越，具備完善的物業管理服務之商業大廈，或四、五星 級酒店、賓館附設之商業樓宇。二、廣州高級商務中心區的地理分布東山區-環市東路環市東路區域是廣州市最重要的商務中心區，區內高級酒店、甲級寫字樓和優質住宅樓宇林立，極具商業及商務氣氛。是廣州市最佳 的旅游、甲級商貿及居住中心，并且此種優勢仍將持續下去。目前此區域已經落成的甲級寫字樓包括；世界貿易中心大廈、好世界廣 場、廣東國際大廈、亞洲國際大酒店、宜安大廈、電子大廈、東山廣場等。此區域可考慮為本項目的主要潛在

32、競爭區域。用戶以專業服務業、制造業和IT業為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓， 同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領事館常駐其中，如英國領事館，澳大利亞領事館等，提升了該區在廣州高檔物業中的行業地位。天河區-天河北路段得益于廣州城市的東移與新經濟尤其是網絡通信科技等IT業的興起，目前天河北商貿環境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿區 聯合形成一個巨大的商貿經濟區。具代表性的甲級寫字樓物業有：中信廣場，大都會廣場、市長大廈、國貿中心、高盛大廈、金利來 大廈、以及時代廣場財富廣場等，共同締結了天河北“新興經濟區”在廣州高檔物業中的重要地位。

33、越秀區-東風路段東風路是廣州市區內三條東西走向的主干道路之一，經過市政府長年的改造，現在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數間商業銀行和信托公司（如:中國銀行、農業銀行、建設銀行、深圳發展銀行、國際信托投資公司等）辦公所在地都位于東風路西段和中段，市政府也曾經把東風路規劃成金融區。目前東風路已經落成的甲級寫字樓包括；國際金融大廈、國際銀行中心、建設銀 行大廈等。但是由于各物業沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務中心區尚需時日。此路段可考慮為本項目的一般潛在競 爭區域。越秀區-人民中路、中山六路段該區域跨荔灣區和越秀區，該區域屬于廣州市的老城區，人口密度甚大，交通擁擠，

34、但零售業發展成熟，為廣州市傳統的商業中心之一。該路段需然有大規模的舊城改建規劃，但進展相當緩慢。地鐵一號線的開通對該區域的發展具有極大的推動作用，但是該區域受環境及傳統習慣所限，除發展商業物業外，在舊城改造計劃完成前，難以成為商務中心區。因此此路段可考慮為本項目的非潛在競爭 區域。目前該區域現正投入使用的甲級寫字樓包括美國銀行中心、捷泰廣場和中旅商業城等甲級寫字樓。廣州市現有主要甲級寫字樓項目一覽項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣州國際電子大廈東山區30,000主要競爭對手好世界廣場東山區56,000主要競爭對手東山廣場東山區89,989主要競爭對手廣州世界貿易中心大廈東山區180,

35、000主要競爭對手廣東亞洲國際大酒店東山區112,510競爭對手宜安廣場東山區60,000次要競爭對手中信廣場天河區232,000競爭對手大都會廣場天河區74,321競爭對手金利來集團中心天河區53,000競爭對手高盛大廈天河區41,500次要競爭對手健力寶大廈越秀區73,500次要競爭對手中旅商業城越秀區126,000次要競爭對手捷泰廣場越秀區39,018次要競爭對手達寶廣場越秀區30,657次要競爭對手廣州市在建主要甲級寫字樓項目一覽項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣東電信廣場東山區39,916對外招商部分）主要競爭對手中誠廣場天河區1003,000 寫字樓）主要競爭對手中泰國際

36、廣場天河區87,618寫字樓）二競爭對手廣州市待建主要甲級寫字樓項目一覽項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣州報業文化廣場天河區280,000主要競爭對手天河城廣場天河區97,000主要競爭對手維多利廣場天河區75,000競爭對手廣州市現有主要甲級寫字樓項目項目名稱中信廣場（CITIC PLAZA）大廈外觀8位置廣州市天河區天河北路 233號總建筑面積232,000功能分布寫字樓121,410 公寓77140 商場33,450樓層80天花咼度2.6米目前開發階段現樓落成時間1997.06開發商熊谷蜆殼發展（廣州）有限公司開發商背景熊谷蜆殼發展（廣州）有限公司由香港建設（控股）有限公司蜆

37、殼電器工業（集團）有限公司，中國保利集團，信興中國投資有限公司 四家國際知名公司組成，實力雄厚，信譽卓著.市場定位甲級寫字樓及公寓市場推廣策略目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司，提供辦公、購物、商務公寓一體化的綜合服務項目優勢為現在廣州最高的建筑物，具有地標的形象， 地處天河中心區，地理位置優越， 交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站， 租戶組合以外資大型公司為主項目劣勢實用率不高65%, 物業管理質素低，沒有升咼地臺(Raised Floo)大廈業權分散項目名稱大廈外觀大都會廣場總建筑面積 功能分布 樓層 天花高度 目前開發階段 落成時間 開發商廣州市天河區天河北路183號74,321

38、寫字樓70,821購物商場3,500482.4米現樓1996廣州卓越城市房產有限公司開發商背景發展商為港資背景市場定位市場推廣策略租賃目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司甲級寫字樓地處天河商務中心區，地理位置優越 交通便利，接近天河火車站周邊商業氣氛濃厚，商業配套齊全 租戶組合佳，以外資大型公司為主 實用率低（68%） 物業管理質素不太理想項目劣勢客梯數量不夠（6臺） 商場不完善，缺乏聚焦點 大廈業權分散金利來集團中心包I大廈外觀項目名稱位置廣州市天河區體育東路 138號總建筑面積53,000功能分布寫字樓37,000 購物商場16,000樓層31天花高度2.5米目前開發階段現樓落成時

39、間1996.09項目名稱廣州國際電子大廈開發商廣州金利來城市房產有限公司開發商背景廣州金利來集團中心為中港合作項目。港方為金利來地產發展有限公 司及香港上市公司金利來集團附屬公司一金利來（廣東）有限公司。中方則為廣州享負盛名的開發公司一廣州市城市建設開發總公司總投資約五億港元市場定位甲級與子樓市場推廣策略提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務，配備現代化商務中心項目優勢地處天河中心區，鄰近地鐵站距地鐵站出入口 150米 實用率較高（72%）項目劣勢交樓標準不咼，全毛坯房 租戶組合以本地公司為主 物業管理未達理想大廈外觀Mh!|I位置廣州市東山區環市東路 403號總建筑面積30,000功能分布

40、寫字樓21,000 購物商場9,000樓層31天花咼度2.45 米目前開發階段現樓落成時間1997開發商國國營對外貿易公司中國電子出口華南公司新加坡美羅集團開發商背景中國國營對外貿易公司中國電子出口華南公司，是中國國內舉足輕重的外貿機構，規模龐大新加坡美羅集團在新加坡及鄰近地區成功進行 多項物業發展,往積驕人，享譽全球市場定位甲級與子樓市場推廣策略只租不賣，目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司項目優勢位于環市中路商業區，交通方便 區內商業配套完備租戶組合優，外資公司比例較大 建筑水平及質料高項目劣勢實用率低（約65%） 設計不夠方正 缺乏停車位項目名稱好世界廣場大廈外觀總建筑面積 功能

41、分布 樓層天花高度 目前開發階段 落成時間 開發商 開發商背景廣州市東山區環市東路56,000寫字樓40,000購物商場16,000362.45 米現樓1996廣州珠江實業總公司公司成立于1985年，為本地最具規模的開發商之一，開發項目包括各 種商品住宅、高級公寓、酒店、綜合寫字樓。市場定位甲級與子樓市場推廣策略目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司項目優勢位于環市中路商業區，地理位置優越 地處市中心，交通便利區內商廈酒店林立，商業配套完備項目劣勢客梯不夠（3臺）走廊不能打通，限制租戶為小型公司為主 大廈業權分散項目名稱東山廣場大廈外觀Eq二丄位置廣州市東山區先烈中路 45號總建筑面積8

42、9,989平方米功能分布寫字樓73,989平方米購物商場16,000平方米樓層31天花咼度2.5米目前開發階段現樓落成時間1996開發商中國海外發展有限公司開發商背景中國海外集團是一間立足香港，擁有雄厚資金與實力，專業從事房地 產投資開發的上市公司。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投 資多個項目，均開創了當地房地產界的非凡業績。曾參與建設的項目 包括：香港御龍居、爵士花園、上海海華花園、廣州東山廣場、錦城花園、中海錦苑等。市場定位甲級寫字樓項目優勢地理位置優越，位于環市中路商業區 區內商業配套完備實用率高（72%）租戶組合佳，多數為國際知名公司 冷氣計算系統先進項目劣勢廣場被雜散商場擺設破

43、壞氣氛 交通略為不便項目名稱健力寶大廈大廈外觀總建筑面積 功能分布樓層位置廣州市越秀區東風中路 410-412號73,500寫字樓66,000購物商場7,50039天花高度目前開發階段2.4米現樓落成時間1999開發商廣州東和房地產有限公司開發商背景廣州東和房地產有限公司是健力寶集團屬下公司。市場定位甲級寫字樓項目優勢建筑質料上乘 樓層高度咼（2.6米） 業主提供的配套較優質項目劣勢實用率低（60%） 半圓形設計不便于使用 地理位置較差落成時間1997開發商廣州東和房地產有限公司開發商背景廣州捷泰集團，香港啟泰集團分支市場定位甲級寫字樓市場推廣只租不售項目優勢廣州西門口地鐵站上蓋優質物業，交通

44、便利快捷 建筑用料上乘電梯數量充裕項目劣勢項目所處地域為廣州市舊城區，辦公樓不集中項目名稱達寶廣場大廈外觀1 - *位置廣州市越秀區流花路109號之9總建筑面積30,657功能分布寫字樓26,055購物商場4,620樓層15天花咼度2.2米目前開發階段現樓落成時間1994開發商達寶集團（香港）發展有限公司開發商背景發展商具有港資背景市場定位甲級與子樓市場推廣策略項目只租不賣，以優良的租戶組合提升大廈的形象和吸引力，目前 大廈超過90%的租戶為跨國企業項目優勢大廈面對流花湖公園鄰近火車站，中國大酒店，交易會場，商業配套完善 優質物業管理水平實用率高（80%）租戶組合佳，多為知名外資公司項目劣勢交

45、通略嫌不便 電梯不夠 層咼太低項目名稱宜安廣場大廈外觀1IM位置廣州市東山區建設六馬路 38號總建筑面積60,000平方米功能分布寫字樓51,750平方米購物商場8,250平方米樓層28天花咼度2.3米目前開發階段現樓落成時間1994開發商廣州華星發展有限公司開發商背景廣州華星發展有限公司，由廣州市建筑總公司與新加坡泛亞投資有限 公司組成市場定位甲級寫字樓市場推廣策略以售為主項目優勢位于環市中路商業區，地理位置優越 交通方便區內商業配套完備項目劣勢業權太分散物業管理水平低 中庭設計不受歡迎大廈外觀總建筑面積180,000平方米位置廣州市東山區環市東路371-375號項目名稱廣州世界貿易中心大廈

46、功能分布寫字樓160,00平方米購物商場20,000平方米樓層南塔30層，北塔34層天花咼度2.45 米目前開發階段現樓落成時間1992開發商廣州珠江實業總公司開發商背景廣州珠江實業總公司，成立于1985年，公司在房地產業中異軍突起，業績優良。先后開發了廣州淘金北小區、 站前路小區、昌崗中路小區、 華樂建筑組團、松柏崗小區、番禺市的南浦小區。建有各種商品住宅、 高級公寓、酒店、綜合寫字樓。市場定位甲級寫字樓項目優勢位于環市中路商業區，地理位置優越 交通方便區內商業配套完備項目劣勢實用率低60% 間隔不合理 業權分散 層咼太低項目名稱大廈外觀位置總建筑面積 功能分布 樓層 天花高度目前開發階段落

47、成時間 開發商 開發商背景 總投資 市場定位 市場推廣策略項目優勢廣東亞洲國際大酒店廣州市東山區環市東路326號之一112,510平方米寫字樓22,992平方米購物商場4,500平方米豪華客房422套452.3米現樓2001廣東省華海集團公司廣東省公安廳二十億人民幣甲級寫字樓 以租為主鄰近環市中商業區質料設計合理項目劣勢實用率不咼管理質素太差大堂入口與酒店入口沒有分隔層咼太低大廈外觀總建筑面積126,000平方米位置廣州市越秀區越秀區中山五路219號項目名稱中旅商業城功能分布寫字樓37,000平方米購物商場56,000平方米樓層25天花咼度2.5米目前開發階段現樓落成時間2000開發商廣州捷中

48、寶房地產開發有限公司開發商背景廣州捷中寶房地產開發有限公司是香港中旅集團屬下公司 ，集團規 模龐大月前共有二十多家公司，不但在地產建筑享負盛名，在旅游, 酒店，運輸，貿易，實業投資，科技開發等業務亦實力非凡總投資約9億元人民幣市場定位甲級寫字樓，商場以售為主，寫字樓以租為主項目優勢廣州公園前地鐵站上大型蓋優質物業 平面方正實用，每層面積開闊項目劣勢項目所處地域為廣州市舊城區，商業發展并未成熟 電梯不夠設計不合理一有中庭 物業管理質素甚差主要在建甲級寫字樓項目大廈名稱 大廈外觀中誠廣場發展商背景:大廈規劃:占地面積 總建筑面積 樓盤位置： 交通狀況： 內部設施： 服務式寫字樓： 服務式寫字樓配置

49、: 商場： 停車位：廣州鵬城房地產有限公司，由廣州市城市建設開發總公司（城建總） 及香港中誠集團合作經營。中誠廣場樓高5 1層，分A、E兩塔樓，擁有3層地下停車場，按照 計劃，1-4層用做商場，5層以上為多用途樓層，辦公樓天花高度 2.5 米。14,193平方米232,773.4平方米位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一 并在兩個地鐵站之間，交通網絡發展完善8部大型電動扶手電梯連接四層商場。地下大堂高十八米.共有單位380套，面積達三萬五千余平方米 完善辦公設備，文儀器材，家具，專人提供服務。四層裙樓三層地庫停車場，提供 600余個車位建筑材料：外窗米用顏色鋁合金框架式玻璃

50、幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。 內墻鑲嵌美觀進口釉面瓷磚入口大堂地臺鋪砌美觀花崗巖；商場開放 式及服務式辦公層，走廊皆鋪砌花崗巖，洗手間鋪砌進口防滑瓷磚； 商場洗手間地臺鋪砌花崗巖。開發進度已封頂市場定位及推廣策略甲級寫字樓，分散出售。但該項目已爛尾，成為不良資產。估計售價人民幣11,000元/平方米估計租金人民幣90-100元/平方米實用率約68%項目優勢地理位置優越 交通方便配套設施齊全項目劣勢室內凈空咼度太低 業權分散落成時間估計2006年大廈名稱廣東電信廣場外觀” =P手”口疋位 功能劃分建筑面積 交通大樓設計物業管理寫字樓裝修開發進度 估計售價甲級商業大樓1至4層為商場，14至65

51、層為寫字樓，寫字樓天花高度2.4 米。39,916對外招商部分）位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號線東山口站，且交通極為便利。樓高68層，全智能商業大樓設計，有先進的通訊設備，辦 公室內預設光纖電訊線路。由中央閉路電視監察系統及專業護衛員二十四小時的巡 查，確保寫字樓與商戶的安全。更設有最先進的煙感、感 溫裝置、自動噴淋系統，保障物業安全。先進的監察器材， 及完善的保賽設施墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優質地毯，門扇安裝 實心木門。已封頂，正在進行內部裝修只租不售估計租金人民幣65-80元/平方米實用率約72%市場定位及推廣策略甲級寫字樓，只租不售。項目優勢交通方

52、便臨近地鐵站周邊生活配套設施成熟項目劣勢偏離商務辦公區落成時間估計2003年第四季度平面圖卄才七7所在位置林河西路，廣州火車東站東側7 亠 疋位融辦公、商務、餐飲、娛樂、購物于一體的現代化標志性建筑。功能劃分1至6層為商場，7至36層為寫字樓，寫字樓天花高度 2.7米。交通臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號線和三號線總站出口。大樓設計樓高36層，全智能商業大樓設計，有先進的通訊設備，辦公室內 預設光纖電訊線路。物業管理由中央閉路電視監察系統及專業護衛員二十四小時的巡查，設有 最先進的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統。建材設施外墻米用低輻射鍍膜玻璃。首層大堂地臺和墻身鋪砌進口花崗巖。室內裝修主入口兩側

53、的巨柱米用意大利進口咼級云石裝飾。假天花連天花 系統；墻身：扇灰；門：木門；地面：水泥地面開發進度正在施工，結構工程已至第 8層。市場定位及推廣策略甲級寫字樓，租售幷舉。估計售價人民幣11,000-13,000元/平方米估計租金人民幣95-110元/平方米實用率約73%項目優勢交通方便臨近地鐵站 實用率咼有抬高地臺(Raise Floo)項目劣勢位于火車站出口，人流較復雜 稍偏離與字樓集中區域落成時間估計2004年第二季度待建大型甲級寫字樓項目項目名稱：太古匯大廈外觀：Ug jl 1所在位置：面向天河路，天河東路與龍口西路之間總建筑面積：約28萬平方米目前開發階段：土地已經平整預計落成時間：2

54、007開發商背景：廣州報業集團及香港太古集團估計售價只租不售估計租金人民幣120-150元/平方米實用率待定市場定位：大型商業項目，集辦公、商場于一體本項目的優勢：占地面積大，功能配套齊全，開發商實力強。本項目的劣勢：地理位置稍為偏離中央商務區項目名稱: 大廈外觀天河城廣場平面圖所在位置 總建筑面積： 目前開發階段: 預計落成時間: 開發商背景： 總投資： 疋位： 功能劃分：天河路，體育中心南門馬路對面約9.7萬平方米，標準層每層 2,000平方米（東塔樓） 已完成基礎工程東塔樓：2005年第二季度廣東天貿（集團）有限公司約人民幣10億國際先進水平的甲級寫字樓，出租為主，部分整層出售。1至6層

55、為商場，7至50層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通：位于廣州市新城市中軸線西側，坐落于廣州市東西交通主干道天 河路旁，約30多條公交車路線經過，可直達廣州市主要地區。 地下是地鐵一號線和三號線的換乘站，交通十分便利。大樓設計：材料米用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強調整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。立面的造型以簡潔的線型和弧 型為主，主體造型清朗，布局善用空間。物業管理：由中央閉路電視監察系統及專業護衛員二十四小時的巡查。更設有最先進的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統。寫字樓裝修：墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優質地毯，安裝實心木門。估計售價人民幣13,000-15,000元/平

56、方米估計租金人民幣110-14 0元/平方米實用率約72%項目優勢交通方便地鐵換乘站上蓋，實用率咼，有抬咼地臺(Raise Floo),室內凈空咼。項目劣勢商場人流量大，人流結構較復雜項目名稱維多利廣場項目名稱維多利廣場所在位置：體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心總建筑面積：約7.5萬平方米目前開發階段：群樓結構預計落成時間：2006年第二季度開發商背景：廣州城建集團總投資：約人民幣9億市場定位：甲級與子樓，以出售為主估計售價人民幣9,000-12,000元/平方米估計租金人民幣70-100元/平方米實用率約65%項目的優勢：位于天河中心區，地理位置優越項目的劣勢：開發商有資金壓力，寫

57、字樓將分割銷售單層平面面積較小（資料來源：怡高物業市場研究部 ）三、甲級寫字樓市場現存量目前，廣州市共有甲級寫字樓面積為1,123,257平方米，主要分布于東山區環市東路、天河區天河北路和越秀區流花路、東風西路，已基本形成聚集區，其中東山區甲級寫字樓觀存量占廣州市的45.9硏。2003年廣州市甲級寫字樓區域分布情況表區域東山區天河區越秀區合計二現存量（平方米）516,154326,774280,3291,123,257所占比例45.95%29.09%24.96%（資料來源：怡高物業市場研究部）四、甲級寫字樓未來供應量1995年至2003年期間，甲級寫字樓供應量主要集中在1996年，年供應量共約

58、 355,606平方米，約占現時累計總供應量的31.66%。2000年后至今，受過宏觀調控和亞洲金融危機影響，新落成的甲級寫字樓數量銳減，平均每年在3萬至5萬平方米左右。甲級寫字樓的區域分布：東山區、天河和、區越秀。2002年2004年總供應量合計約 169,534平方米，分別來自天河區的平安保險大廈（2002年落成）、東山區的廣東電信大廈（2003年落成）和天河區的中泰國際廣場（2004年落成），僅為同期預計市場凈吸納量的一半左右。廣州市甲級寫字樓年供應量、累計供應量和吸納量情況表19951996199719981999供應量141,552355,60681,21296,00057,609累

59、計供應量360,914716,520797,732893,732951,341吸納量145,000206,888103,16336,160-17,646空置率12.00%26.80%21.32%25.73%32.08%2000200120022003F2004F供應量37,00053,00042,00039,91687,618累計供應量988,3411,041,3411,083,3411,123,2571,210,875吸納量66,02998,694104,314108,530119,330空置率27.94%22.13%15.52%8.86%5.60%（資料來源：怡高物業市場研究部E估計數字F

60、 :預計數字）廣州甲級寫字樓新供應量、凈吸納量和空置率（資料來源：怡高物業市場研究部sq.m.Annual SupplyNet AbsorptionVacancyE ； 估計數字 F :預計數字）12.7%,實際利用外資保22家，外資金融機構在在經濟穩定增長的推動下，自2000年甲級寫字樓的租金保持上升的趨勢，空置率則持續下降。2001年廣州市國內生產總值增長持平穩增長至 2002年初，世界500強企業已有299家在廣州投資了 144個項目，外資保險機構在廣州設立的分公司和代表處達 廣州設立的分行和辦事處達33家，由于中國已正式加入WT0,預計外資投入在未來三年內將大幅增加。由于目前廣州甲級寫