1、目錄一、致委托人函2二、房地產估價師. 3三、估價的假設和限制條件5四、房地產估價結果. 6（一）、委托人6（二）、估價機構6（三）、估價對象概況6（四）、估價目的6（五）、估價時點6（六）、價值定義6（七）、估價依據7（八）、估價原則8（九）、估價方法9（十）、估價結果9（十一）、估價.10（十二）、估價作業日期10（十三）、估價應用的有效期10（十四）、風險分析及風險提示10（十五）、變現能力分析：12五、房地產估價技術（一）、個別（二）、區域.13分析13分析13（三）、市場背景分析14（四）、最高最佳使用分析17（五）、估價測算過程17（六）、估價結果確定23六、附件24致委托人函、尹

2、微微:受貴方的委托，我公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對貴方共同擁有的以下住宅房地產（詳見委估房地產評估價值明細表）進行抵押價值評估，估價時點為 2014 年 06 月 09 日，估價目的為確定房地產抵押額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。價值類型：估價對象的抵押價值，即在估價時點假定未設定優先受償款權利下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。本公司估價經過實地勘查和市場，遵循法律和評估技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用市場法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點未設定優先受償款權利下的市場價值：￥71.66 萬元（大寫：柒拾壹萬佰元整），估價

3、師零元整），最后確定所知悉的法定優先受償款￥0.00 萬元（大寫：委估對象的房地產抵押價值為：總價：￥71.66 萬元(大寫:柒拾壹萬佰元整)委估房地產評估價值明細表（以上內容摘自房地產估價結果，欲全面了解本評估項目情況，應認真閱讀特此函告書全文。）房地產評估法定代表人：房屋所人證號房屋坐落建筑結構所在層數/總層數證載用途建成年代建筑面 積（）單價（元/）總價（萬元）昆房權證（市）201421382號高新區新發村鼎易天城2 幢第 33 層3306號鋼混結構33/34住宅2011 年82.03873671.66尹微微昆房權證（市）201421383號合計82.0371.662014 年 07 月

4、 31 日房地產估價師鄭重：在本估價1、2、中陳述的事實是真實的和準確的。本估價中的分析、意見和結論是自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價中已說明的假設和限制條件的限制。3、與本估價中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、依照中民GB/T502911999房地產估價規范及建設部、中國業監督管理聯合頒布建住房20068 號房地產抵押估價意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價。5、本估價依據了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價擔相應的責任。不承6、估價師本估價、估價助理于 2014 年 06 月 09

5、日已對中的估價對象進行了實地查看并進行，但僅限于估價對象的外觀與目前使用狀況的一般查看，對其自身質量、建筑面積等，沒有能力也沒有責任進行檢驗。7、8、沒有人對本估價提供了重要的專業幫助。蓋章及加蓋估價機構公章，作為一個整體時本估價需估價有效，復印件無效。估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他9、用途。本估價機構和估價同意，本估價使用者和的全部和任何部門以外的一部分內容不得向委托方、及個人提供，也不得以公開。凡因委托人使用估價報不承擔相應的責任。告不當而引起的，估價機構和估價10、附件是的重要組成部分，使用時請仔細閱讀附件。必須完整使用，對僅使用中的部分內容而導致的有關糾紛和損失，

6、本估價機構和估價師不承擔任何責任。11、未來市場變化風險和短期強制處分等對價值均產生一定的影響。慮。使用未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考12、充分關注房地產抵押價值未來下跌的風險。預期可能導致房地產抵押價值下跌的包括估價對象房屋保養不善、價對土地使用權使用年限接近到期且不可續期或續期的費用象類似房地產供大于需、宏觀經濟不景氣等。13、使用充分關注估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響。14、使用充分關注在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點，如所在地區整體房地產市場的在持續上漲后的發展趨勢、相關房地產細分市場供求關系的發展趨勢等。15、本估價由房

7、地產評估負責解釋。中國房地產估價師（蓋章）：（號：5320040040）中國房地產估價師（蓋章）：楊華（號：5320040012）估價的假設和限制條件評估價值是在委估房地產及附屬設施未設立過任何抵押、擔保的假設條件下成立。1、2、以估價對象在估價時點處于完好狀態，對于其部分，假定其是合格的。結構及隱蔽未3、4、5、不考慮特殊買家的額外出價。以保持委估對象的現狀繼續使用評估其價值。本次評估值為房地產抵押價值，等于假定未設定優先受償權利下的公開市場價值減去房地產估價知悉的法定優先受償款。6、評估房地產之建筑面積以委托方提供的實地丈量；面積為準，未進行7、8、9、出于對評估目的的考慮，估價結論不包括

8、裝修費；評估價值中未考慮預計轉讓應交納的稅費等款項；本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響，如遇有以上情況，不能直接使用。10、 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。11、 本次估價未考慮對估價結論的影響。12、 估價結論是根據委托方提供的資料，對標的物進行現有狀況下的評估，狀況下，在僅對標的物的價值負責，估價結論僅為在現有正常市場估價假設及限制條件下可能實現的市場參考價值，對于標的物的抵押額度，由抵押權人根據風險自行確定，由此帶來的相關風險，本機構不負任何責任。13、 如發現本估價文字或數字因校對或其他類似原因出現錯誤時，請通知本公司進

9、行更正。房地產估價結果一、委托人蔣超(號碼：號碼：)尹微微(二、估價機構房地產評估房地產評估資質證號：云建房證估房地產評估資質：貳級號：530100100024228：127 號地電址：市白龍路金色年華 2 期 3 樓 0317、0318 號話：（0871）63316177三、估價對象概況四、估價目的為確定房地產抵押五、估價時點額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。2014 年 06 月 09 日（現場查勘之日）。六、價值定義房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。房屋所有權人證號房屋坐落建筑結構所在層數/總

10、層數證載用途建筑面積（）昆房權證（市）201421382號高新區新發村鼎易天城2幢第 33 層3306 號鋼混結構33/34住宅82.03尹微微昆房權證（市）201421383號房地產抵押價值為遵守謹慎原則評估出的謹慎價值。其中的市場價值是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里房地產；（2）交易雙方是出于利己目的是追求各自最大的利益；進行交易的交易雙方進行交易的（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲

11、目地；（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易賣方不是急于出售，買方不是急于，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；（5）不存在買者因特殊而給予附加出價。房地產估價師知悉的法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額及其他法定優先受償款。七、估價依據1、本次估價所依據的有關和部門規章、中、中、中、中民民民民城市房地產管理法；土地管理法；物權法；擔保法；（5）、城市房地產抵押管理辦法；、中、中民民城鄉規劃法；合同法；（8）、城市房地產轉讓管理規定；（9）、建設部中國業監督管理關于規。信貸業務相關的房地產抵押估

12、價管理有關問題2、本次估價采用的技術規程（1）、 中規范；民GB/T502911999房地產估價（2）、 建設部、布房地產抵押估價指導意見。、中國業監督管理聯合頒3、4、5、6、委托人提供的相關資料；估價實地查看所得的資料；估價機構及估價掌握的其他相關信息資料；當地近期房地產市場交易資料及技術參數。八、估價原則本估價在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：1、獨立、客觀、公正原則：獨立客觀公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體來說，獨立，是要求房地產估價時不應受任何組織或者個人的干預，完全憑借估

13、價的專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價。客觀，是要求房地產估價時完全從客觀實際出發，反映事物的本來面目。公正，是要求房地產估價時公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。2、合法原則：應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法是指符合國家律保護，并體現其權益價值。和當地的有關規定，其權益才能受法3、最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。4、替代原則：地產價格遵循替代規律，有相同使用價格或相同效用、有替代可能的房地產會

14、相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。5、估價時點原則：估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。6、謹慎原則：謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求存在不確定性的情況出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不假定未設定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。九、估價方法本估價結合估價采用市場比較法評估，并運用數理統計分析的有關方法，的經驗，最終確定估價對象的估價結果。市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地

15、產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。采用市場法估價的技術路線為：選取在同一供求范圍內并在估價時點近期的交易案例作為比較對象，對其進行一般、交易情況、時間、區域和個別修正，求取房地產的比準價格。市場比較法估算房地產價值的計算公式為：估價對象價格=交易案例房地產成交價格交易情況修正系數交易時間修正系數區域修正系數個別修正系數。十、估價結果本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格的分析，確定于估價時點未設定優先受償款權利下的市場價值：￥7

16、1.66 萬元（大寫：柒拾壹萬佰元整），估價師所知悉的法定優先受償款￥0.00 萬元（大寫：元整），最后確定委估對象的房地產抵押價值為：￥71.66 萬元零(大寫:柒拾壹萬佰元整)詳見委估房地產評估價值明細表十一、估價姓名估價資格簽章（號：5320040040）房地產估價師楊華（號：5320040012）房地產估價師十二、估價作業日期2014 年 06 月 09 日至 2014 年 07 月 31 日。十三、估價估價應用的有效期應用的有效期自提交之日起原則上為一年（即 2014年 07 月 31 日至 2015 年 07 月 30 日），但是市場狀況變化很大時,估價應用有效期不超過半年。十險分

17、析及風險提示（一）、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響。本次評估的房地產抵押價值，是對應于估價時點的估價對象狀況及房地產市場狀況，并不代表未來處置房地產時的估價對象狀況及房地產市場狀況，估價對象本身可能因使用而發生價值減損，因未來市場的波動而發生價值上漲或下降，這取決于處置時的估價對象狀況及房地產市場狀況，即抵押價值并非一成不變的。（二）、在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點。估價對象主要信貸風險集中于借款人的還款能力，除此之處，還存在房地產市場供求關系變化，境變化，房屋在滅失的風險。有關房地產的、價格、金融等政策調整，所在區域環期間存在磨損，以及火災、等

18、造成價值減損甚至（三）、合理使用評估價值本次估價結論確定抵押額度進行參考，而非唯一標準。房地產抵押估價有著獨特的價值形成過程，估價過程更加謹慎、保守，因而既不能將其它房地產估價的評估價值作為房地產抵押價值，也不能將房地產抵押估價的結論與其它房地產估價報告的評估價值作簡單比較，更不能將房地產抵押估價的結論作其他用途。房地產抵押價值得出是建立在一個邏輯嚴密、系統完整的評估測算過程的基礎上的，因此應充分注意市場風險及估價對象的變現能力，合理使用本評估價值、完整使用本評估，慎重把握額度。（四）、在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。與通常的抵押期限相比，房地產市場的周期相對要長得多，所

19、以一般地，在期限內抵押房地產的市場價格變化所產生的影響較小。但房地產既是一種生產資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產），其價格顯然對國家法律政策制度、國內外政治經濟狀況的變化有極大的彈性。無疑，在國家法律政策制度不斷完善、國內外政治經濟狀況相對復雜的今天，有必要適時對房地產抵押價值進行再評估。特別地，如果當地房地產市場狀況發生急劇變化或估價對象狀況發生意外變化時，應及時進行房地產抵押價值再評估。建議抵押權人加強房地產抵押價值的動態以及對抵押房地產的風險分析和處置成本估算。十五、變現能力分析：，變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性

20、。（一）、估價對象清晰，無權屬糾紛，有利于變現。（二）、估價對象屬普通住宅，所處商業氛圍正常，如需變現，在一定時間內能夠出手，但變現價值與市場正常成交價會有一定差異。（三）、估價對象目前用作住宅用房，通用性較好，但不容易分割轉讓或分割拍賣。（四）、處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和策略等有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高。1、因存在短期內強制處分、潛在群體受到限制及心理排斥等影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大15%20%。2、涉及的處置費估費用等，涉及的處置稅

21、費、交易費等。最可能實現的用主要有費用、費用、拍賣傭主要有營業稅金及附加、印花稅、土地價格一般比評估的市場價值低 15%20%。綜合以上分析，處置房地產時，其快速變現價值低于公開市場價值，其差異程度大30%40%。房地產評估法定代表人：2014 年 07 月 31 日房地產估價技術分析一、個別估價對象（高新區新發村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306 號）所在建筑物為鋼混結構，建成于 2011 年，外墻為涂料；估價對象證載房屋總層數為 34 層（其位于第 33 層），證載建筑面積為 82.03 平方米，房屋證載用途為住宅；現場查勘估價對象為平層住宅，東西朝向，二室二廳一廚一衛一陽臺格局，中等

22、裝修，有物業管理，配套設施齊全。估價對象狀況見下表二、區域分析1.地理位置：估價對象（高新區新發村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306號）位于海源北路與科發路交叉口鼎易天城小區內，四至為：東南臨科發路，西南臨科園路，西北臨科新路，東北臨海源北路，位置條件較好。估價對象周邊有朝拾、中天花園、春光小區等多個住宅小區，還有寶島婦產醫院、云南省高新醫院、云南醫院、理工大學津橋學院、醫學院海源學院、沃爾瑪超市、大小超市、農業、工商等，區域內生活配套設施較完善，商業繁華程度較好，環境較好，適宜居住。2.交通便捷度：估價對象近臨車站，有 K13、138、83、116 路等多路車經過，交通便捷。3.公共配套

23、設施：生活配套設施如購物場所、郵局、飯店、學校、醫院等齊全，周邊公共配套設施能夠滿足生活需要。項目名稱高新區新發村鼎易天城2 幢第33 層3306 號證載用途住宅證號昆房權證（市）201421382 號房屋所人昆房權證（市）201421383 號尹微微建筑面積（m2）82.03總樓層34結構鋼混所在層數334.基礎設施狀況：估價對象所在區域市政基礎設施齊全，區域土地的水、電、通訊等均已接通。5.環境質量：估價對象所在區域沒有明顯污染企業分布，空氣質量較好，環境較好。三、市場背景分析1、的地理位置和自然環境是云南省省會，我國首批歷史文化名城，國家一級口岸，是面向東南亞、南亞的國際性商貿旅游城市，

24、是我國通向東南亞、南亞的重要交通樞紐。具有悠久的歷史文化、得天獨厚的氣候條件、豐富的物產資源和絢麗多彩的風土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。位于云南省中部地區，東經 10210至 10340，北緯 2423至2633；南北長 237.5 千米，東西寬 152 千米，總面積約 21011 平方千米。是云南省的省會，西南地區的中心城市之一。2011 年全市轄 6 區（五華、盤龍、官渡、呈貢、東川）、1 縣級市（安寧）、7 縣（晉寧、富民、宜良、嵩明縣和石林彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣和尋甸彝族自治縣），共 14 個縣（市）區；設 3 個國家級開發（度假）區、昆明風景名勝旅游開發區、倘甸產業

25、園區和轎子山旅游開發區。共轄 129 個鄉鎮，其中鄉 16 個（含 4 個民族鄉）、鎮 43 個、街道辦事處 70 個。地區地形低，絕大部分地區海拔在 15002800 米之間。城區座落在滇池盆地北部，三面環山，西南瀕臨滇池，湖光山色，天然成趣，具有良好的空間環境。市地處北回歸線以北的云貴高原，屬帶高原季風氣候，在高原面上四季變化不十分明顯，但干濕二季格外分明，“四季如春，遇雨成冬”，以“冬無嚴寒、15.1 攝氏度。酷暑”而享有“春城”的美譽。年平均氣溫市自然資源十分豐富。礦藏資源主要有磷、鹽、鐵、鈦、煤、石英砂、粘土、硅石、銅等，以磷、鹽礦最為豐富，磷礦探明儲量 22.77億噸，昆陽磷礦為三

26、大磷礦之一，巖鹽儲量 12.22 億噸，芒硝儲量19.08 億噸，東川是我國六大產銅之一。屬高原紅壤地區，主要有紅壤土、紫色土和水稻土 3 種。市域內分布有滇池、等高原淡水湖泊及眾多大小河流，滇池為我國第六大淡水湖，面積約 300 平方千米。地熱資源分布較廣，出露的溫泉有 50 多處。2、社會經濟發展狀況2013 年，面對復雜多變的國內外經濟形勢，市人民在、市的下，深入黨的和十屆三次全會精神，堅持穩中求進的工作總基調，認真國家和省的各項促進經濟增長的政策措施，著力深化開放，加快推進產業培育，努力保障和改善民生，國民經濟運行保持平穩增長，經濟實力進一步增強，人民生活水平穩步提高，社會更加和諧穩定

27、。2013 年，市實現地區生產總值（GDP）3415.31 億元，按可比價計算，同比增長 12.8%。其中，第一產業實現增加值 175.27 億元，同比增長 6.8%；第二產業實現增加值 1537.11 億元，同比增長 13.2%；第三產業實現增加值 1702.93 億元，同比增長 13.1%。三次產業結構為 5.1：45.0：49.9。人均生產總值達到 52094 元。2013 年，市地方公共財收入 395.91政收入完成 450.75 億元，同比增長 19.1%，其中，億元，增長 16.8%。在億元。地方公共財政3、區位優勢收入中，55.22 億元，營業稅 161.06支出 585.75

28、億元，增長 11.5%。是云南省的政治、經濟、文化中心，地處“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接連”的獨特區位，是東盟“101”貿易區、大湄公河次區域經濟合作圈、“泛珠三角”區域經濟合作圈的交匯點之一，隨著國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和、昆仰公路等一批間。基礎設施的建成，必將贏得更為廣闊的發展空4、城市發展及規劃近幾年是橋、氣、通訊等市“基礎設施建設推進年”。要圍繞水、電、路、工程項目，在全市掀起一個大干基礎設施的。重點是全面啟動實施“一二三四五六”工程：一是城市交通擁堵緩解、微循環道路改造、城市公共空間開辟、城鄉、信息港開港等一年實現工程；二是“一湖三環”閉合、園區和縣城環境

29、基礎設施建設、城鄉處理等兩年突破工程；三是主城區、環湖及 29 條入湖河道截污收集處理、城市規劃區綠地系統建設、市域環境生態系統建設等三年達標工程；四是主城和環湖軌道交通、“兩環五射”高速公路、新機場一期、牛欄江調水等四年基本投運工程；五是“城中村”重建、主城改造、縣城建設、小城鎮開發等五年工程；六是城市地鐵、滇中城際軌道、滇池清淤、城市“四創兩爭”、滇池流域城鄉、滇中區域同城發展等六年基本實現工程。通過“六大工程”的實施帶動，促進經濟發展提速，城市形象式發展。，重點行業突破，社會領域和諧，實現超常規、5、市近期房地產狀況2013 年，隨著宏觀經濟形勢趨于平穩和通脹的回落，房地產市場前景應該是

30、穩中有升，市場依然還會有增長，但這種增長肯定有限。2013年調控的大環境還將持續，但增長主要取決于兩方面到調控影響的主要是發達城市和重點市場，但現。從看，受30 位的城市占住宅銷售的量也只有 30%左右。市場的主力還是在發展中的二三線城市，占市場 70%。它們沒有受到限購政策的影響，而它們的需求迄今為止還保持比較穩定的增長。雖然經過了連續性的政策，但是市場受影響的時間卻很短，僅經過幾個勢。就目前的短暫盤整，成交量與均價水平都迅速恢復了上升的趨住宅市場來看，幾乎所有的成交數據同比下降，只有成交價格依然堅挺。而形成鮮明對比的地州市場卻成交火爆，商業地產和不受政策影響的州縣城市已經在市場上搶占先機。

31、自“限購”政策實施以來昆明住宅市場逐漸，許多投資者開始轉州城市，地州城市逐漸成為目前市場投資的熱點，導致地州許多城市房價上漲過快，就此情況，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的，不斷鞏固和加強調控效果。會議明確要求：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，由此可以看出下半年房地產依然是國家調控的重點，隨著房價上漲壓力向地州城市轉移，不排除在省會及主要城市外的其余州市也有出臺限購措施的可能。如果州縣城市也納入限購范圍內，那么整個房地產市場可能將會從現在的住宅市場投資轉變為旅游、

32、商業、產業地產投資，同時，受到如此嚴厲政策的，大部分房地產有可能從房地產領域抽出，擠入到其他領域，形成其他領域的投資熱潮。就商業物業樓盤來說，地段是決定和價格的最主要，因此商鋪的價格區間較其他物業更大。在政策高壓持續和市場具備擴張條件的情況下，商業的成長空間是較為穩定的。四、最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可行、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值使用。根據房屋所證（昆房權證（市）201421382 號、昆房權證（市）201421383 號）記載，估價對象的用途為住宅，根據對估價對象的綜合分析，其最高最佳使

33、用用途為住宅。五、估價測算過程（一）、求取未設定優先受償權利下估價對象的市場價值本次估價確定采用市場法中的直接比較法進行各對比，分別得出交易情況修正系數、交易日期調整系數、區域調整系數及個別調整系數，然后運用各項對象評估價格。所采用公式表達如下：調整系數連乘式計算比準價格，最終確定估價估價對象評估總價=估價對象評估單價估價對象建筑面積其中：a.b.c.估價對象評估單價=各可比實例比準價格之和可比實例個數比準價格=可比實例單價總調整系數總調整系數=交易情況修正系數交易日期調整系數區域調整系數個別調整系數1. 選擇可比實例根據估價對象的用途、建筑規模、檔次及坐落，經篩選確定 A、B、C三個可比實例

34、（見表 1）表 1估價對象條件評價表2. 確定調整系數2-1. 交易情況修正由于房地產具有不可移動的特性，房地產市場一般是個不完全市場，估價對象及可比實例估價對象實例 A實例 B實例 C比較坐落高新區新發村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306號高新區新發村鼎易天城高新區新發村鼎易天城高新區新發村鼎易天城交易日期*2014.032014.052014.02交易狀況正常正常正常正常建筑面積（m2）82.0384.5088.9582.00用途住宅住宅住宅住宅建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層/總層數33/3430/3427/3420/34交易價格（萬元）*72.0075.0066.00交易價格（元/

35、m2）*8,520.718,431.708,048.78區域因素道路通暢相當相當相當便利相當相當相當自來水正常相當相當相當電力正常相當相當相當煤氣正常相當相當相當通訊正常相當相當相當商業較好相當相當相當地段等級較好相當相當相當學校較好相當相當相當醫院較好相當相當相當公園較好相當相當相當治安較好相當相當相當環境衛生較好相當相當相當個別因素建成年代2011 年相當相當相當用地強度高相當相當相當綠化較好相當相當相當泊車位夠用相當相當相當物業管理較好相當相當相當景觀較好相當相當相當光照好差于差于差于朝向較好相當相當相當建筑結構鋼混相當相當相當樓層好差于差于差于套內格局較好相當相當相當裝飾裝修中等裝修相

36、當相當相當其他較好相當相當相當因此其價格往往容易受當時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除或修正為正常成交價。所選可比實例均為交易情況屬于正常，故本次估價不做此項修正。2-2. 交易日期調整競爭市場交易行為，估價對象與可比實例的交易日期有時間差異時，隨著時間的推移，房地產價格有較明顯的變化趨勢時，必須進行交易日期調整。而本次估價所選取的各可比實例均為距估價時點一年以內的交易實例，且此期間本地區同類型的房地產市場價格較為平穩， 因此本次估價不做此項調整。2-3. 區域調整區域是房地產一定范圍的外部環境對房地產價格有所影響的因素。主要包括基礎設施、公共設施、交通設施、環境等。根據物業所處

37、區位的不同，需對影響物業價格的區域進行調整。具體做法是各將區域中所包含的各項子進行打分，均以估價對象得分為 100，各可比實例與之對比，好于估價對象則得分超過 100，反之則得分小于 100，各子表 2）。的得分累乘后與估價對象進行比較，求取區域調整系數（見2-4. 個別調整房地產本身的使用功能、質量好壞的個別是。住宅主要包括建筑物結構、樓層、面積、材料、質量、內外裝飾、設計風格、高度、采光、使用年限等區別于其它房地產的。每宗房地產均具有獨一無二的特性，在個別法是各將個別上均有別于其它房地產的，需進行調整。具體做中所包含的各項子進行打分，均以估價對象得分為100，各可比實例與之對比，好于估價對

38、象則得分超過 100，反之則得分小于 100，各子整系數（見表 2）。的得分累乘后與估價對象進行比較，求取區域個別調表 2估價對象條件量化、計算表估價對象及可比實例估價對象實例 A實例 B實例 C比較坐落高新區新發村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306 號高新區新發村鼎易天城高新區新發村鼎易天城高新區新發村鼎易天城交易日期*2014.032014.052014.02交易狀況正常正常正常正常建筑面積（m2）82.0384.5088.9582.00用途住宅住宅住宅住宅建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層/總層數33/3430/3427/3420/34交易價格（萬元）*72.0075.0066.00交易價格（元/m2）*8,520.718,431.708,048.78交易情況修正系數1.00001.00001.00001.0000交易日期調整系數1.00001.00001.00001.0000區域因素道路100100100100100100100100自來水100100100100電力100100100100煤氣100100100100通訊100100100100