1、PAGE .PAGE ：.；- PAGE 44 - 朔熙地產 置業(yè)顧問培訓手冊 目 錄 房地產特性-房地產根底知識-影響樓價要素 -房地產經紀人的根本要求和作用-房地產經紀人的根本禮儀 -收盤登記指引 -中介部收放款制度 -關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 -辦理二手房買賣手續(xù)及有關流程 -房改房的買賣專題 -填寫成交報告指引房地產經紀人的任務方法 房地產經紀人業(yè)務技巧-房地產的特性房地產是房屋、土地和附著于其各種權益的總和。在我國，房地產所稱的房屋，普通是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內的全部房屋建筑物。在國外，房地產被稱為“物業(yè)和“不動產。房地產

2、是一種價值宏大，運用周期長而又不能挪動的特殊商品。它在消費、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于普通商品，具有特殊性。房地產的運用周期長，作為不動產的房地產，具有固定性，耐久性和增值性。房地產是人類社會政治、經濟、文化生活的重要物質根底和承載物，它不僅是人們最根本的生活資料，如住宅；也是最根本的消費要素，如廠房、辦公樓等。在市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產構成社會經濟生活中的宏大財富，也是關系到國計民生的重要財富和資源，在一國的總財富中，房地產往往占有較大比重，普通在%左右；在家庭財富中房地產也是最主要的部分。所以，房地產是人們最注重、最珍惜、最詳細的財富方式，房地產業(yè)是一

3、個國家最重要的產業(yè)之一。房地產是不動產方式的固定資產，是一種特殊的商品。房地產具有其它財富和商品所不具有的特性：不可挪動性。房地產屬于不動產，其自然地理位置是固定不變的，不能挪動和搬運。房產、地產不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可短少的物質構成要素，土地具有在空間位置上的不可挪動性，房屋也因此具有不能挪動性，房產和地產同屬于“不動產。質量的差別性。房地產作為商品，在質量上具有不同質性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等要素，不同的房屋也不能具有一樣的質量。價值的高大性。房地產價值額宏大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其終身的積存也難以買得起一套商品房；房地

4、產也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的消費運營要素。運用的耐久性。土地具有不可消滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可消滅性，但是曾經建造完成，壽命通常可達數十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進展撤除。供應的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經濟的開展和人們生活程度的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產供應的有限性更加突出。用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農業(yè)等多種用途。價值變化的相互影響性。房地產的價值不僅取決于本身的質地，還取決于周圍環(huán)境的情況。房地產根底知識房地產知識一房地產開發(fā)房地產開發(fā)公司

5、類別及功能內 資(境內投資主體設立的)綜合性開發(fā)公司可不斷開發(fā)新的工程工程公司只為了一個工程或為多個特定房地產開發(fā)工程為運營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。外 資(境外投資主體設立的,包括中外合資企業(yè),中外協作企業(yè))綜合性開發(fā)公司及工程公司按注冊資金區(qū)別等級一級：注冊資本不低于萬元；運營年以上且延續(xù)年建筑工程質量合格率達；近年房屋建筑面積累計開工萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額等；二級：注冊資本不低于萬元；運營年以上延續(xù)年建筑工程質量合格率達；近年房屋建筑面積累計開工萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額等；三級：注冊資本不低于萬元；運營年以上延續(xù)年建筑工程質量

6、合格率達；房屋建筑面積累計開工萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；四級：注冊資本不低于萬元；運營年以上；已開工的建筑工程質量合格率達等。二土地以往土地采用批租、招標、協議、拍賣方式，但自年月日起一切土地都要進展拍賣。土地的運用年限運用類型 年限居住 年工業(yè) 年教育、科技、文化、體育 年辦公樓、綜合樓 年旅游、文娛 年土地出讓金構成要素：地段等級、面積、土地開發(fā)本錢、土地效率、運用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關系物業(yè)種類：& 商品房：有合法產權，購買后，能領取及或的住宅，業(yè)主有自在依法轉讓、租賃權益。& 二手房：非開發(fā)商出賣的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已獲得

7、權證需求轉讓和尚未獲得產權證需求轉讓的房產。包括私房、單位自管房、上市房改房等。& 經濟適用房：是指根據國家經濟適用住房建立方案安排建立的住宅。由國家一致下達方案，用地普通實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經同意的收費實行減半征收，出賣價錢實行政府指點價，按保本微利的原那么確定。& 房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的本錢價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關優(yōu)惠政策購買的公有住房。& 安居房：屬于經濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建立的面向寬廣中低收家庭，特別是對平方米以下特困戶提供的銷售價錢低于本錢、由政府補貼的非盈利性住房。& 直管房：是指由政府接納、國家經租、收買、

8、新建、擴建的房產房屋一切權已正式劃撥單位的除外，大多數由政府房地產管理部門直接納理、出租、維修，少部分免租撥給單位運用。& 自管房：是指國家劃撥給全民一切制單位一切以及全民一切制單位自籌資金購建的房產。房地產專業(yè)名詞 預售契約：開發(fā)商領取預售答應證后，買家與開展商簽定一份預售合同，并送房管局做備案，是期房期間獨一的產權證明。 購房抵押合同：如買家以按揭方式買樓，須與銀行以產權抵押方式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權益登記。 產權證：物業(yè)業(yè)權的獨一憑證，當樓房建成驗收后，開展商將有關文件送房管局出大證，再根據業(yè)主提供預售契約出小業(yè)主證。 房屋一切權證：是國家依法維護房屋一切權人的合法權益

9、的法律憑證。是產權人行使其合法權益的必備條件。 契 證：是土地、房屋不動產一切權發(fā)生轉移時的一種交稅憑證。 土地證：反映房屋一切者土地運用情況的權益憑證。 宅基地、自留山、自留地：指鄉(xiāng)村集體經濟組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是鄉(xiāng)村集體經濟組織長期運用的土地，主要用作農、林、牧、漁業(yè)等消費。 住 宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設有獨立水、電、煤氣表及、電視野路。 寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，普通設有中央空調，智能通訊設備光纖網絡、越洋視像會議等，每單位可提供多條線絡及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。 廠 房：主要作為消費用途的物業(yè)，大廈構造與住宅及

10、寫字樓存在一定差別，如承重負荷量、電力供應量及交通運輸等方面。 臨街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接銜接街道，普通同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓樓高不超越層。 普通高層：普通指至層高住宅，該樓宇附有一部電梯供運用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 多 層：指層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 別 墅：小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。 復 式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式等。 獨身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積普通在個平方米以下。 效力式公寓：以提供酒店式管理效力的住宅，

11、如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設備。 現 樓：曾經交付運用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現樓。 準現樓：曾經平頂，正在搞裝修，即將交付運用的樓。 期 房：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。 建筑面積：即適用面積加分攤面積，房間內壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和全封鎖陽臺計全部，不封鎖陽臺計一半 適用面積：根本指單位內所占面積，但這是從外墻開場計算，假設墻壁連著其他單位，那么從這幅墻中間開場計算。 運用面積：除磚墻外，實踐室內可以運用到的面積。 分攤面積：公共場所如樓梯、大堂、電梯等及公共設備如供電房所占面積，是按一定的比例分配給每戶住

12、戶的。 裙 樓：從地面不斷到規(guī)范層或平臺花園的建筑層，普通由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設備。 架空層：指由地面至規(guī)范層或裙樓頂至規(guī)范層間，以柱梁承托規(guī)范層建筑物的空間，普通用作綠化或會所用途。 框架構造：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架構造。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震才干。 剪力墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的橫向推力。橫向推力會產生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋網，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的，洞口周圍

13、均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能撤除的。(普通在層以上) 混合構造：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構成，故不可隨意拆移，否那么有垮下來的危險。 樓 板：多層普通為厘米，高層在厘米以上。 毛坯房：交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔 裝修規(guī)范：由開展商向買家承諾交樓時附送的室內外裝修內容。普通分為奢華裝修、一級一類、一級二類。 智能化設備：指由建筑物或小區(qū)內是以計算機操作及管理。其運作方式是在大廈施工時預先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。包括平安防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電表

14、、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對住戶進展自動抄表、打印，將三表數據經過綜合布線系統(tǒng)搜集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并經過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內的銀行結算系統(tǒng)完成收費交納，免卻住戶交付各種繁雜費用費事。影響樓價要素一地域根本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食文娛及購物消閑等設備較完善。二交通普通城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均方便。三樓層在同一個高層單位中，位于高層的普通均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的緣由：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少遭到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清

15、新。況且假設大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層能夠是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，普通外墻較厚，影響了樓宇的實踐可運用面積。又基于污水排放設計及設置渣滓的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或渣滓臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價錢將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。四方向這是一個影響樓價較重要要素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向那么完全不能改動。加上中國人傳統(tǒng)以為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價錢普通較高。五景觀景觀亦是不

16、能改動的要素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價錢均較高。(六) 配套假設樓房有周邊環(huán)境及設備的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地域要素區(qū)別及物業(yè)用戶素質等，均可影響物業(yè)價錢高低。房地產經紀人的根本要求和作用一、 房地產中介的市場功能節(jié)省業(yè)主和買家的時間業(yè)務由中介專業(yè)人員操作完成進展謀劃。業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)引薦給各類客戶。中介是以第三者身份言論客觀、公正。買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協調氣氛，掌握尺度。買入方經過中介

17、的引薦更容易找到適宜本人的需求。多數買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買閱歷：中介可以協助 雙方減少法律糾紛，防止被訛騙。中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方聚集在中介公司信息室中。維護經濟次序，經過管理中介公司規(guī)范二手市場。橋梁與光滑劑。推進市場。調理市場功能：準確定價，控制開發(fā)。提高市場所理利用。二、他為什么要做房地產經紀人掌握本人努力過程，擁有很多自我實現的時機。每天可以遇到不同的人。生長效率最高的行業(yè)。最適宜企圖心強，不甘自我埋沒的人。高的收入，擁有驕傲。三、怎樣樣的房地產經紀人會被開除虛偽冷漠：眼中只需傭金的商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。反響慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找他人效力，有時候

18、為了爭取時間，人們寧可犧牲質量。開發(fā)缺乏：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。第一線人員不親切：效力態(tài)度差。話說的太滿：客戶的記性好的很，他把話說的太滿，但卻做不到。處置事情的才干缺乏：專業(yè)知識缺乏，借口多。專業(yè)包裝或籠統(tǒng)不夠：客戶希望本身的質量水準可以反映在和他們生意往來的人上面，他的籠統(tǒng)如何？他的包裝如何？四、勝利的房地產經紀人第一時間看房。第一時間委托。第一時間成交。創(chuàng)同類房的最高價。創(chuàng)同類房的最底價。能成為客戶或業(yè)主投資理財的顧問。有普通裝修、家具布置等房地產相關知識。成交后及時收回傭金。記住十點素質要求：安康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細心、耐心、應變力強、壓服力、進取心

19、、專業(yè)知識。五、怎樣正確對待客戶維護本人的客戶，不讓他人搶走。根據客戶的心思，選擇適宜的談判內容。多了解客戶的要求和特別需求。多引見客戶看不見的優(yōu)點。看得見的缺陷也要相應指出，給予客戶一種老實、信任的覺得。多談潛在的價值。接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。六、怎樣樣與客戶溝通(一)首先與客戶簽署居間協議需求留意：本人要熟習居間協議的每一條條款，并向客戶一條條仔細引見。協議中客戶的姓名及其他需求填寫的內容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶本人填。特別是協議主體部分假設是客戶本人填寫，很有能夠字跡不清日后如其不肯賴帳，導致不用要的糾紛。只需在落款處，即需求客戶簽字蓋章的地

20、方，務必客戶自行填寫。(二)要努力做到五要素：、WHO：誰到店里來咨詢要賣房、出租房的客人能否是房東本人。免得花無用功。如不是房東本人，那在簽居間協議的時候客人名字應簽在代理人處，并要求其下次將房東的委托書及相關資料帶來。、WHERE：哪里房子的詳細位置及房東的去向都是需求了解的。前者有利于他們方便向客戶引見、引薦；后者協助 他們如何安排下家前去看房的時間，能統(tǒng)籌安排時間，提高效率。、WHEN：何時房東要出租、出賣的物業(yè)何時能交付下家運用。了解房東詳細能交房的時間有利于他們向不同的客戶引薦房源。、WHY：為什么房東為什么要賣租房子。有的房東不一定情愿說緣由，但是他們可以旁敲側擊尋求答案，做到心

21、中有數，從而找到其死穴弱點。、HOW：怎樣樣房子的情況怎樣樣。房東在引見了房子的情況后，及時向他她提出看房要求，既能讓房東覺得他們任務的敬業(yè)和效率，實踐上又拖延了房東本來計劃去另外中介公司掛牌的時間，最終使其消除去別家中介公司的念頭。那么這個房源就是他們中原獨家代理的房源。 房地產經紀人的根本禮儀一著裝要求：職業(yè)服飾男：襯衣、領帶。女：嚴肅、不得露腳趾忌男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi)二握手的順序：主人、長輩、上司、女士自動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。三握手的方法：一定要用右手握手。、雙方握手，時間普通以秒為宜。當然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經心地接觸對方的手都是不禮貌的。、之后

22、，最好不要立刻自動伸手。年輕者、職務低者被引見給年長者、職務高者時，應根據年長者、職務高者的反響行事，即當年長者、職務高者用點頭致意替代握手時，年輕者、職務低者也應隨之點頭致意。和年輕女性或異國女性握手，普通男士不要先伸手。、年輕者對年長者、職務低者對職務高者都應稍稍欠身相握。有時為表示特別尊崇，可用雙手迎握。男士與女士握手時，普通只宜悄然握女士手指部位。男士握手時應脫帽，切忌戴手套握手。、雙目應凝視對方，淺笑致意或問好，多人同時握手時應順序進展，切忌交叉握手。、在普通情況下回絕對方自動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應謝絕握手，同時必需解釋并致歉。四名片的運用：、普通名片都放

23、在襯衫的左側口袋或西裝的內側口袋，名片最好不要放在褲子口袋。 、要養(yǎng)成檢查名片夾內能否還有名片的習慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。 、拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時悄然的念出對方的名字，以讓對方確認無誤；假設念錯了，要記著說對不起。拿到名片后，可放置于本人名片的上端夾內。 、同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。、不要無認識地玩弄對方的名片、不要當場在對方名片上涂寫、上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才干遞上本人的名片。五.接聽禮儀、掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。不明白現有房源，寧可不接銷售。

24、、“您好，皇家地產文華店表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶淺笑。、先自報姓名，再訊問對方身份。、先留資料、再引見房源。、盡量莫讓客戶等待，但假設非得已按音樂鍵前確認客戶志愿。、多說“請、“謝謝、“對不起、“費事您。、集中留意力、仔細“傾聽、并適當回應“是、“對的、“我了解或重述對方內容。“您是說。、等客戶先掛后，再掛。、轉：“R+“*，接其他分機：“。、留：買方、賣方：填客戶登記表。接人不在：留下姓名、。留下物業(yè)顧問手機、。 如客戶晚點再打，確定什么時候。六櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)退姡灰R上介入。想方法把客戶拉進來，“公司內有詳盡的資料，順便喝杯茶。七來店客戶接待

25、熱情、自動問明來意適情引見行情留下客戶資料簽署相應文件八帶看禮儀不可遲到，對房有個預覽。交換名片后，記住客戶名字，頭銜。判別意向。幫客戶安排回程順載一程、協助 攔車收盤登記指引每當有客戶放盤時，物業(yè)顧問必需填寫新樓盤登記表，填寫完成后立刻放置到收盤箱內待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問查閱。當填寫新樓盤登記表時，所以資料必需填妥清楚；同時必需以正楷仔細書寫有關內容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問本身查盤任務。以下詳細闡明各種須本卷須知：必需清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及稱號，特別是某些大型屋村及小區(qū)必需清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶留意平常熟習地鋪附近物業(yè)情況，市內較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時已對物業(yè)做

26、到了如指掌。房型須填寫屬房廳或房廳。而座向亦應填妥。物業(yè)顧問收盤必需注明物業(yè)性質，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關區(qū)別應以大廈本身建筑用途衡量，而不應以客戶運用性質定奪。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。物業(yè)顧問還須留意單位內部間隔有否作艱苦更改，因部分業(yè)主能夠已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必需注明有關細節(jié)。交房期必需清楚注明，因部分放租業(yè)主能夠在租約尚有一段時間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤的次序。此外，部分附租約出賣房屋，必需清楚租期時間及租約性質，即問清業(yè)主在有實踐客戶時可否與租客提早解約。面積應清楚為平方米，而部分業(yè)主能夠不清楚該物業(yè)

27、實踐面積，故必需核對公司內存檔的售樓書或房產證資料。這可防止報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實踐價錢，特別當物業(yè)顧問以每平方米價錢報價，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價。租售價錢必需以單一價錢填寫，假設業(yè)主叫價為萬元至萬元時，應以最低價填寫。同時，必需以總價表達，即假設業(yè)主叫價為元為每平方米，而該單位面為平方米，這應填寫為萬。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應細微踩價，令業(yè)主心里覺得其價錢能夠稍貴，有利于后繼談判任務。部分業(yè)主能夠對市場不了解，而未能于放盤時訂下價錢，遇此情況物業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場情況及以專業(yè)意見提供價錢給業(yè)主參考。物業(yè)顧問可憑放盤物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價，如該樓盤

28、屬新盤或沒有個案參考，物業(yè)顧問可憑同區(qū)、同類型及同質量物業(yè)成交資料建議訂價。另一方面，假設業(yè)主只是將物業(yè)出賣，必需問清楚該物業(yè)能否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必需注明于新樓盤登記表內，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制買賣進度，同時，須應提示業(yè)主這項買賣需先歸還按揭尾款始能出賣，如買家有興趣，會經過銀行按揭付款方式購房。樓盤資料應詳細記載有關物業(yè)內的裝修情況，家電配套數量，檔次、品牌、業(yè)主對租客或收租要求及看樓方式等資料。在收盤時,游說業(yè)主付傭時有困難，可以以下幾點方法應對：如業(yè)主回絕付傭,應解釋放盤最終無非是想達成買賣,既然本公司能為業(yè)主成交,當中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)

29、主付傭亦相當合理。同時，應敬告業(yè)主不應為少付傭金，而錯失盡快成交時機。應該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依托傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交時機。相反，如業(yè)主想盡快成交，應加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。本公司主要是透過專業(yè)效力為業(yè)主推介樓盤及尋覓適宜客戶，當中本公司亦已承當一定本錢，如刊登廣告、派員工上門推介及寄發(fā)直銷信件等。中原并非像一些國內中介公司只是坐著等客戶上門，而是自動出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價錢成交，為業(yè)主爭取最正確利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當然。如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內為業(yè)主

30、全部出租；在此情況下，業(yè)主極有能夠要求減傭。由于業(yè)主總以為引見這么多生意給中原或做一個客或做一個客承租多個樓盤的任務是一樣，故應可給予一些折扣。但是實踐情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內全部出租或租予一個租客，業(yè)主應加多一些傭金才合理。由于這將大量省卻業(yè)主安排每個單位的看樓、議價、談判、審閱及簽署租約任務，防止浪費業(yè)主珍貴時間。中原能有強大成交才干為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦能夠要求減傭，理由金額大小的買賣工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應作出合理調整。遇此情況可解釋中原將加倍任務量及留意力于在大額買賣上，以確保談判及成交能順利進

31、展。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從買賣中獲取一點兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合買賣。客戶放盤時應記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有助于成交。此外，物業(yè)顧問應盡量爭取業(yè)主交鑰匙到中原尤其是部分不能隨時看樓的業(yè)主。這可加快每宗買賣的成交時機及時間。由于客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決議時間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及規(guī)劃以為適宜再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方

32、向及景觀，總之一切任務必需快刀斬亂麻，按實踐情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切預備就緒才開場第一步任務，由于市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改動主意的能夠性亦愈大。故物業(yè)顧問必需盡快抓緊每分每秒促成買賣。九業(yè)主放盤時盡量壓服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)一直是一項昂貴資產，故業(yè)主擔憂中介公司在有意或無意間破壞單位內設備及裝修，或將單位作不正當用途，所以業(yè)主均非常謹慎放鑰匙到中介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有自信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應實踐反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交時機，最終得益亦是業(yè)主。同時，中原將開據收據給

33、業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人擔任管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關手續(xù)及書面簽署，闡明中原對鑰匙管理非常注重。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。勝利收取業(yè)主鑰匙后還應壓服其不要再到其他中介放鑰匙，否那么房屋發(fā)生任何不理想情況，責任不知從何追討。其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打通告他們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權委托書，他們便會借鑰匙。這樣責任明晰，方便管理。十假設公司沒有所收樓盤的詳細資料，物業(yè)顧問應請業(yè)主提供有關平面圖及小區(qū)圖。十一客戶放盤時必需辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經紀放

34、盤及提供開門看樓效力。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終點頭成交，即遇有意向客戶時，應與誰人議價、談判及商討詳細簽約成交事項。因代理人如無權點頭,物業(yè)顧問與其聯絡也是徒勞無功且浪費時間。遇此情況必需盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯絡談判，可收事半功倍之效。十二收盤必需爭取要求業(yè)主多留幾個聯絡，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助物業(yè)顧問跟進買賣。有部分業(yè)主多習慣性或為堅持私隱只留下傳呼機或手機。當物業(yè)顧問有業(yè)務與之聯絡時，業(yè)主能夠會沒有復機或停機。這樣使他們在買賣中處于被動位置或無法聯絡業(yè)主，最終喪失成交時機。因此要都留業(yè)主，才會更有保證。游說時應盡量從業(yè)主利益出發(fā)思索，如：客戶急需時，多些聯

35、絡方式可即時找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時留下不會打攪他，我公司只會在關于其樓盤出租/售的事情才會聯絡他。十三了解一切放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需求放盤，有沒有方案在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話能夠爭取多一個樓源及客源。中介部收放款制度一、收據管理規(guī)定只需加蓋財務部印章的中原收據才是有效的收款憑據，其他任何方式的收據都不是合法有效的且我公司概不成認。收據由秘書保管，秘書在收到現金后填開收據，收據應三聯一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現有三聯分開填寫的情況，必嚴肅處置。在秘書休憩時間，收據由中介部總監(jiān)授權交由其他人保管，確保在上班時間收據有人掌管。如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代

36、為轉交給業(yè)主的字樣。如意向金轉傭金，那么將原意向金收據收回并在上面注明意向金轉傭金，再開出傭金收據，并將發(fā)票復印件粘貼于傭金收據第一聯后。客戶憑分店開出的傭金收據到財務部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據，分店秘書不得開具傭金收據，財務部開出發(fā)票后將發(fā)票復印件粘貼于原意向金收據第一聯后，客戶可直接憑意向金收據換取發(fā)票。每星期規(guī)定時間將按照分店不同情況安排，分行秘書持收據到財務部對帳，財務部檢查收據開具情況。收據的合計金額與財務部總賬、存折相對，如不符將清查有關人員的責任。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經理或其他指定人員掌管中原收據，此收據用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。收取傭金時，在收據上

37、加蓋“請憑此收據換取發(fā)票章。一切款項必需存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。一切款項必需開具加蓋財務部印章的正式收據，不得填開任何其他方式的收據。各分行必需在顯要處懸掛告示，告知顧客只需公司規(guī)定方式并加蓋財務部印章的收據才是獨一有效的收據。收款地點如在地鋪，由中介部秘書開出收據并收妥款項，當天：前存入公司賬戶。收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據，由員工在收據薄上簽字領用，并由分行經理簽字確認。地鋪以外的收款必需在個任務日內交到公司賬戶，如未能收到款項，那么必需將收據在個任務時內交還給秘書。公司的目的是：盡能夠在地鋪收款。三、中介部放款制度一在各分行操作的放款及補款意向金

38、的退還向客戶退還意向金時，由物業(yè)顧問填寫“放款懇求書。簽字順序為懇求人分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時，由客戶退回原開出的意向金收據。假設客戶意向金收據已遺失，那么由客戶向公司開收據。轉交定金假設為代客戶交定金給業(yè)主，那么物業(yè)顧問填寫“放款懇求表，其確認和簽字程序同以上點。支付時，由業(yè)主向公司開具收據。秘書在備用金缺乏時，將“已退款而收回作廢的收據或“業(yè)主收定金收據和“放款懇求表給財務部，財務部審查有關單據后補款。二在總部操作的放款退樓款的處置 由于放樓款手續(xù)要求復雜，而且數額都比較大，所以在總部執(zhí)行。詳細操作流程如下：分行物業(yè)顧問填寫放

39、款懇求書。簽字順序為：懇求人分行主管秘書。并提早一天向財務部約定放款遇到星期六、星期天順延。樓款原那么上必需由業(yè)主親身前來領取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據，財務部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見第點所述。 假設業(yè)主因故不能親身前來領取樓款，應出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，那么此委托書必需經過分店經理以上級別同事的簽字贊同，方可代收樓款。如提供的身份證為復印件須在復印件上加印指模，此指模必需與委托收款書上的指模一致。假設業(yè)主是兩個人，放款時需雙方簽收收據。如一方不能前來簽收，那么另一方

40、要出示公正委托書或當分行經理面手寫的委托書。分行經理簽字確認假設業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復印件、法人身份證復印件及公司委托書原件，復印件上全部加蓋公章。四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定如客戶情愿讓物業(yè)顧問或分行經理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經理簽字贊同；人民幣壹萬元以上含壹萬元的代取必需由分行經理以上級別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字贊同。分行經理和中介總監(jiān)贊同后有責任跟蹤，確保客戶已收到所退還的款項。關于房屋租賃、買賣中涉及

41、的法律知識一房屋租賃租賃主體的審查：承租方：要求租賃房屋的一方.對該主體的審查上要留意：年齡上應為周歲以上，符合法律上完全民事行為才干人的條件，對于周歲以上的未成年人，要有本人的收入來源，收入程度到達當地平均生活程度；精神智力情況上：需精神正常，能了解本人的行為并能獨立承當本人行為所產生的法律后果；對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權委托書出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力情況、委托身份等情況的審查；租賃客體的審查：房產三證：房屋一切權證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關系的法律根底，無法提供出租房屋的房產三證

42、無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權益；能否轉租：出租方并無房產三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉租人的身份，對待房屋轉租的情況，要仔細審查了解該轉租人與房東的租賃合同，查明合同中能否訂立有關于房屋轉租情況處置的條款。原那么上房屋轉租需求房東提供贊同轉租的書面聲明，否那么未經房東允許擅自轉租，轉租合同無效。能否抵押：除了仔細審查房產三證，房屋抵押的情況也要了解。根據法律規(guī)定，未經抵押權人贊同擅自出租房屋的，無效。 能否共有：根據房屋一切權證上產權人的名字并不一定就能判別該房屋獨屬該人一切，根據婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他商定，婚后購買的財富為夫妻雙方共有，因此在

43、了解房屋產權情況時同時要了解該房屋能否共有，如為共有，該房屋的出租要獲得全體共有人的書面聲明表示贊同。租賃關系中應留意的問題：不得出租的幾種情況：未經綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋一切人急功近利，甚至未經過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關法規(guī)，二對承租方的平安呵斥要挾；沒有產權證的房屋：產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的權屬關系，從而沒有租賃的法律根底；未經原出租人贊同，承租人擅自轉租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權，清查法律責任；違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期撤除，而且房管部門也會因其無產權證和租賃證進展處分；產權共

44、有，未經全體共有人一致贊同的房屋；曾經抵押的房屋未經抵押權人贊同的房屋：曾經抵押的一切權人在行使權益時在法律上曾經遭到限制，將其房屋出租必需征得抵押權人的贊同；租賃期限：第條：租賃期限不得超越年，超越年，超越部分的無效。、買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權問題案例分析：二、房屋買賣買賣主體的審查：買受方：能夠會碰到的情況：買方是未成年人：根據我國現行法律規(guī)定：對于買房人來說，無民事行為才干人和限制民事行為才干人不能訂立房屋買賣合同，只需具有完全民事行為才干的人，訂立的合同才干生效。假設想為未成年人買房，該當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的贊同后方能進展。注：我國將公民的民事行為才干人分為

45、三種：無民事行為才干人：指不滿周歲的未成年人和不能識別本人行為的精神病人限制民事行為才干人：指周歲以上的未成年人和不能完全識別本人行為的精神病人；完全行為才干人：指滿周歲的公民。周歲以上不滿周歲的公民，以本人的勞動收入為主要生活來源的。b.假設買房人本人委托其他人買房：應出具本人授權于代理人的對于出賣方的審查：a.出賣方需出具房產證、契證、土地證，闡明對該房產擁有合法產權，該房產屬于出賣方一切。b.出賣方的房產如為夫妻婚后購買，除非雙方有其他商定，該房產為共有房產。需求夫妻雙方獲得一致意見贊同出賣。c.房產如為按份共有財富，必需獲得其他共有人的書面贊同。d.如該房屋為租賃情況，那么出賣方需提早

46、三個月通知承租方，在一樣條件下，承租人有優(yōu)先購買權。假設承租方放棄優(yōu)先購買權的，那么需求獲得承租人放棄優(yōu)先購買權的書面聲明。e. 假設該房屋為承繼獲得，那么需求了解該房屋產權人的情況，確定能否為遺言承繼、法定承繼或其他遺贈的情況。不得轉讓的房地產：根據規(guī)定，以下房地產不得轉讓：以出讓方式從土地買賣一級市場獲得土地運用權，但未按出讓合同商定支付全部土地運用權出讓金，未獲得土地運用權證的；屬于房屋建立工程的，未完成開發(fā)投資總得的%以上；屬于成片開發(fā)土地，未構成工業(yè)用地或其他建立用地條件的；以劃撥方式獲得土地運用權，未經有關部門同意的；因設計訴訟或違法行為等緣由，被司法機關和行政機關依法裁定，決議查

47、封或以其他方式限制權益的房地產；共有房產，未經其他共有人書面贊同的；因延續(xù)閑置兩年以上或土地運用權限屆滿被國家收回土地運用權的房地產；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證明的；、行政法規(guī)、規(guī)章制止轉讓的其他情形。三、關于法律文書的運用闡明在中介業(yè)務中物業(yè)顧問要對外運用的文書，主要有如下幾種：房屋租賃類： 、房屋買賣類： 最后簽署的正式合同為： 公司自擬 杭州市一致示范文本的運用：委托人的填寫：此處應填寫需求售房本人的名字，如產權一切人一人或幾個不能親身來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。序文部分：主要表述根據法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制定本協議的。第一條：甲方的真實意思表示。

48、第二條：甲方需求出賣房地產的詳細情況，一定要屬實。特別要寫明：該房屋能否設置了抵押、租賃。建筑面積以產權證為準。第三條、第四條：總房款及支付方式第五條：傭金支付：. 確認傭金. 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。. 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點一每日。. 防備甲方跳單的條款。當我方引見的求購方看過甲方的房屋后的六個月內，與甲方完成買賣買賣或利用了我方提供的信息、時機等但未經過我方完成買賣買賣的，都應向我方支付傭金。、第六條：協議的履行. . . 我方應盡的義務及可以委托另一方協作完成其事務. . . 甲方應保證有權出賣該房屋，并按商定交房。否那么呵斥損失應擔任賠償

49、。. 指明定金由我方保管。. 在甲方與我方所引見的買受方簽署后，假設買受方違約，那么甲方贊同將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。. 甲方與我方簽署了本協議后，因需求又簽署補充協議的，該補充協議與原協議具有同等法律效能。、第七條：爭議處理的方式，向法院訴訟。、合同尾部：簽字：委托人親身簽字，地址、日期要寫明。的運用：略 參見的運用：、第一條：留意意向金與定金的不同之處。意向金可以退還。、第二條：甲方需求出賣房地產的詳細情況，一定要屬實。特別要寫明：該房屋能否設置了抵押、租賃。建筑面積以產權證為準。第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。首付幾成多少，余款多少如何處置。家具裝修能否另

50、外付款，稅費如何承當。第四條：我方收到意向金后幾日內完成買方、賣方及我方居間協議的簽署。在此期間意向金不得收回，如超越此期間，我方未能使雙方達成買賣意向，那么應向買方退還意向金。定買賣雙方在規(guī)定的時間內簽定正式的，如一方違約那么適用定金法那么。三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。該房屋如為共有的，千萬要留意也要共有人一致贊同簽字方可有效。其他本卷須知：、合同簽署根本要求：合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“個任務日和“天的概念是不一樣的。合同簽署是一項嚴肅的事情，不得恣意涂改。如需求修正，最好在涂改處經雙方簽字確認或合同修正校正章。合同條款空白出最好用

51、“或“無闡明無商定。定金不得超越總價款的%，超越部分無效。合同商定仲裁條款，要寫明仲裁機構。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會、也不得寫“杭州市仲裁委員會，而是“杭州仲裁委員會。否那么，商定不明無效。四、法律知識問與答、承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？【問題】我和老公剛結婚不久，年月在市中心租了一套房子，并與房東簽署了二年的，年月的一天，房東忽然來人，說要他們馬上搬出去，房東已將該房以萬元的價錢賣了出去，并收下了萬元定金，房東同時提出情愿將多收的房租退還給他們，其他不負任何責任。我和老公一聽，很是生氣，房東事先能否應該打個招呼，提早通知他們，而且，聽人說，他們也可以優(yōu)先購買這套房子，不知他們究竟該怎樣維護

52、本人的權益。【解答】根據我國的司法解釋第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提早三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告房屋買賣無效。同時規(guī)定：房屋一切人出賣出租屋，須提早三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。基于以上規(guī)定，房東出賣房屋，未提早三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，他們完全可以要求用一樣的價錢優(yōu)先購買此房。、房屋出租共有人要點頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產證闡明房屋為兩人共有，且租房事先未經過他的贊同，要求他們退房，請問他們的租賃有效嗎？【解答】根據的規(guī)定，共有房

53、產未獲得共有人贊同的房屋不得出租，因此他與王某的租房協議無效應該退房，但他有權要求王某退回租金并賠償因此呵斥的損失。、承租人有沒有權益轉租給非商定的其他人？【問題】年月我將房子租給了王某，雙方簽定了。年月我找王某收房租，卻發(fā)現房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉租給另外一個人了。請問王某有沒有權益將我的房屋轉租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有商定。假設沒有商定，那么王某轉租必需事先征得房東的贊同。根據第條規(guī)定：“承租人經出租人贊同，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，

54、第三人對租賃物呵斥損失的，承租人該當賠償損失。承租人未經出租人贊同轉租的，出租人可以解除合同。 、出租人能否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于年月將本人一切的一套商品房租給趙某居住，雙方簽署了房屋租賃合同，租期兩年，月租金元。雙方隨后到有關部門辦理了登記備案手續(xù)。年月李某計劃將這套房子賣掉，問趙某能否有興趣，趙表示無錢購買。李某隨將這套房子于年月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協議，并到有關部門辦理了登記過戶手續(xù)。黃某獲得了該房屋一切權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是他與前任房主的事，與我無關。雙方爭論不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷進犯了其對房屋的一切權

55、，要求法院判令趙某搬遷。【解答】)根據有關法律的規(guī)定：房屋一切人假設欲將出租房屋出賣，須提早個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。)李某在欲將出租房屋出賣以前，提早個月通知了趙某，在趙某明確表示不計劃購買的情況下，也即自動放棄本人的優(yōu)先購買權的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽署了書面買賣協議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效能。)在租賃期間，房屋的一切人將房屋予以出賣、贈予、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。)在本案中，黃某雖獲得了房屋的一切權，但是對于前任房主簽署的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無權要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。、婚前購買的房屋婚后能否會轉化

56、為共同財富？【問題】我婚前有一套房產，已拿到房產證。請問我結婚后，這套房產會不會在假設干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敻恍禄橐龇▽Υ擞泻我?guī)定？。有沒有必要進展婚前的財富公證(我不希望作這樣的公證但又想保證本人的利益。【解答】按照及司法解釋，假設一方在婚前購買的房產那么該房產那么為婚前財富，屬于一方一切，但雙方有商定就從其規(guī)定，躲避法律的商定無效。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。二手房貸款是指購房人以在房地產二級市場上買賣的樓宇作抵押，向銀行懇求貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。一貸款方式：公積金貸款，商

57、業(yè)貸款，期限貸款限于辦公樓，組合性貸款。二二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超越擬購買住房的評價價值或實踐合同成交價的以低者為準%，住房不得超越%。公積金貸款：一方貸款最高限額為萬，夫妻雙方最高限額為萬。最高貸款額度不得超越總房款的二分之一。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超越年，借款人年齡不超越男性周歲，女性周歲。住房房齡加貸款期限不超越年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超越年。公積金貸款：最高貸款年限為年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：年以下含年月利率為；年以上月利率，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率二手房貸款方式：、等額本金還款法：每月還款額貸

58、款本金/貸款期月數貸款本金已歸還本金累計額日利率每月實踐天數、等額本息還款法：每月還款額貸款本金月利率月利率還款月數/+月利率還款月數-三懇求二手房貸款所需具備的條件年滿周歲，具有完全民事行為才干，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明懇求人有穩(wěn)定的合法收入和歸還借款本息的才干借款人贊同以所購房屋及其權益作為抵押物所購商品房產權明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產市場流通的條件，具有房屋一切權證、土地運用證和契證，賣房人具有完全處置權益的住房。四懇求貸款所需提供的資料 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的；買賣雙方簽署的。 購房人借款人提交的資料：收入證明單位收入證明，并可選擇提供

59、存款證明、有價證券、其他房地產證明及其他收入證明；身份證和戶口簿及婚姻情況證明；配偶身份證；假設購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料。售房人提交的資料：售房人含共有人身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人贊同出賣的書面文件；所售房屋的產權證明文件；假設房屋已出租，須提供租戶的證明文件及贊同出賣的文件；售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關文件假設所轉讓房產為國有資產，還須提供國有資產管理部門贊同轉讓的證明文件。二、杭州市二手房買賣稅費契稅繳款人為接受方、即買方 契稅是

60、指房屋一切權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主產權接受人征收一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。應繳稅額 = 計稅價錢.%針對個人住宅、排屋 計稅價錢%針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅印花稅繳款人為接受方與出讓方、即買賣雙方印花稅對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。應繳稅額 = 計稅價錢 計稅價錢針對商品房綜合稅繳款人為出讓方、即賣方應繳稅額 = 計稅價錢房產原值原成交價.%開征時間：年月日適用的對象和范圍：、個人出賣、購買且居住不到一年的普通住宅承繼、分析