1、時間：2005 年 7 月 17 日至 20 日組：、朱保安、項目：徐州廣場被顧問方主要出席：、劉經理、等第一部分目的根據合同及雙方約定市中海物業管理公司顧問團一行 5 人以及 2 位駐場顧問，于 2005 年 7 月 17 至 20 日對徐州廣場顧問項目進行了首次顧問考察。通過實地，解讀徐州廣場發展商的設計理念和開發，結合中海物業公司長期從事物業管理實踐中積累的豐富經驗，從有利于日后物業管理的成本控制、管理質量的、人材儲備以及業主安全實用的角度，對本項目的管理、經營、智能化系統、安全保安、空調給排水等方面提出建議。使徐州廣場各項物業管理工作能做得更完善、更全面，確保本為物業公司今后建立優良的

2、物業服務質量打下堅實的基礎。本次，得到了地產公司和物業公司的高度重視，在貴司的安排下，對本項目情況作了詳盡的介紹，并帶領我顧問團到項目現場，仔細察看了項目的具體情況同時，雙方就一些共同關心進行了多次認真的交流。期間，還參觀了徐州市幾個知名樓盤和寫字樓，了解當地物業管理水平及狀況，現就結合徐州市物業管理狀況，就徐州廣場顧問項目實地的情況及建議作出，呈交各位審閱。第二部分管理方面一、管理建議（一）管理設想的建議財苑房地產經營開發開發的廣場，不論在設計理念，規劃建設、內外裝飾及配套功能上，在全徐州是最超前的高檔商務寫字樓，且要求旗下的物業管理公司打破徐州商務寫字樓物業管理的傳統方式，以超前的管理理念

3、，規范的管理動作、科學的管理，高起步的介入物業管理，短時間內在本區域或周邊地區產生一種商務寫字樓新管理模式的追風浪潮，成為本轄區及周邊區域高檔商務寫字樓物業管理的領軍企業，為物業管理對外擴張，接管其他高檔商務寫字樓項目做準備。1、全面導入 ISO9000 國際質量管理體系廣場不論在設計、布局、配套設施諸方面都具有較高水準的硬件優勢，為日后高標準物業管理創造了很好的基礎條件，因此，物業管理應當也可以以高標準的要求起步，建議物業管理一介入就應全面引入 ISO9000：2000 國際質量管理體系，以嚴格苛求、精細管理、規范、誠信服務、不斷大膽創新的管理理念，在短期內樹立良好的社會口碑。2、導入酒店式

4、特色物業管理的服務意識與觀念星級酒店等級的評定，主要有設備設施評定標準、設備設施保養評定標準、清潔衛生的評定標準、服務質量的評定標準、賓客意見評定標準五個方面。而“微笑服務”、“個性化服務”、根據業主服務需求的不斷變化，更新服務手段，增加服務“產品”，提供更加全面細致的服務等措施是最大的特點。建議財富廣場項目推出門童服務禮儀崗，取代傳統的保安崗，給顧客以親切、高貴的感受；推出樓面形象大使服務崗，讓服務者專注服務，讓被服務者感到方便；推出半年一次業主/住戶意見征詢制度，讓客戶感受物業管理的。3、引入“商務全程”式寫字樓物業管理模式“商務全程式”寫字樓物業管理模式是根據物業使用人新的商務需求，不斷

5、更新服務內容與服務形式，是開放式的服務延伸體系，其是通過整合優勢和一切可以利用的外部資源，最大限度的滿足物業使用人各方面（特別是商務活動方面）的需要。以達到既體現完美服務客戶又成為物業新的經濟增點的雙贏局面。建議在設立商務中心的服務項目定位前，充分利用現有的客戶資源，在八月中下旬以征求意見表的方式，搞一次客戶，的聽取客戶心聲與需求，以一種超前的服務方式與業主見面，以期達到宣傳企業形象、企業“口碑”的效果。（二）編制及管理架構具體配置：共計66 人，其中：管理層6 人其中：經理 1 人服務中心1 人工程主管理 1人主管 1 人財務 1 人文員 1 人操作層其中：樓面管理服務員兼前臺接待3 人員（

6、三班制）29 人其中：領班3 人大堂6 人中控室3 人巡邏崗6 人車庫崗2 人（早中班）車庫道口崗5 人（其中早中班各 2 人，分別負責車輛和控制）地面停車場4 人（只負責早中班，夜間由大堂崗負責）維修12 人其中：電工6 人水工1 人弱電工2 人空調工3 人清潔綠化工19 人領班1 人大堂2 人門前廣場及車庫2 人樓層3 人公共衛生間5 人機動5 人綠化工1 人以上配置可根據入伙后小區實際情況進行調整。（三）招聘條件及素質要求管理處：大專以上或中級以上專業技術，30-45 歲左右，身體健康，兩年以上物業管理經驗，有較強的組織管理和協調能力，持有物業管理企業部門經理崗位。主管：大專以上文化程度

7、，45 歲以下，身體健康，一年以上相應物業管理崗位經驗，有較強的組織管理和協調溝通能力，持有物業管理上崗者優先。文員：大專以上學歷，30 歲以下，形象氣質較好，具有較強的服務意識，親和力、溝通力強，熟悉辦公自動化和一般公文寫作。接待員：中專以上學歷，28 周歲以下，形象氣質較好，具有較強的服務意識，親和力、溝通力強，具有從事酒店或其它服務業經歷者優先。維修工：中專以上文化程度，45 歲以下，身體健康，三年以上相關工作經驗，特種工要持有上崗證。員：高中文化程度，18-25 歲，身高 1 米 75 以上，身體健康，形象良好，優先。保潔員：45 歲以下，身體健康，能吃苦耐勞。綠化工：，身體健康，能吃

8、苦耐勞，有一定的花木養護的專業知識和技能（四）廣場組織架構圖前臺接待文員服務中心主任樓面管理服務員財務領班工強弱電工程水工主管管理處經理空調工一班護衛二班主管三班清潔綠化主管領班二、員工培訓員工培訓不僅是企業文化沉積的過程，也是不斷全體員工綜合素質、提高全員人文素養的重要過程，更是培養和建立一支精干、高效的員工隊伍的重要方式。整個培訓體系將在管理方案詳細體現，針對當前時間緊、任務重的特點，建議啟動入職前的上崗培訓工作。初步培訓計劃如下：入伙前上崗培訓計劃類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注公共部分1培訓前致辭及動員分鐘公司立信物業公司基本情況分鐘講授公司物業基本概況及管理處架分鐘講授公司

9、公司制度介紹包括員工薪金、考勤等制度分鐘講授公司5員工手冊半天講授公司6企業文化半天講授中海顧問7職業道德和物業管理半天講授中海顧問清潔工綠化工入伙前上崗培訓計劃（1）入伙前上崗培訓計劃（2）類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注管理層及服務中心1物業管理條例一天講授中海顧問2物業服務管理辦法半天講授中海顧問4徐州物業管理相關半天講授中海顧問5室內裝飾裝修管理辦法半天講授中海顧問6業主臨時公約、前期服務協議半天講授中海顧問7用戶手冊半天講授中海顧問8物業管理知識一天講授中海顧問9培訓內容復習考核半天閉卷中海顧問類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注

10、8服務意識及禮儀規范半天講授中海顧問9物業管理基礎知識一天講授中海顧問10消防知識半天講授中海顧問入伙前上崗培訓計劃類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注維修班1崗位職責和服務禮儀半天講授中海顧問2接管驗收知識半天講授中海顧問3入伙流程及交房相關工作半天講授中海顧問4接管入伙模擬演練半天中海顧問5裝修管理半天講授中海顧問管理層及服務中心1崗位職責、工作流程全天講授中海顧問2樓宇接管驗收半天講授中海顧問3入伙方案半天講授中海顧問4入伙模擬演練半天中海顧問5裝修管理半天講授中海顧問6服務中心禮儀規范半天講授中海顧問7與顧客溝通和處半天講授中海顧問8業主處理、相關表半天講授中海顧問9日常管理服務

11、一天講授中海顧問10培訓內容復習考核半天閉卷中海顧問注：維修班培訓計劃未考慮其中的接管驗收時間，并根據實際接管驗收時間作出相應調整。入伙前上崗培訓計劃類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注護衛班員職責、權限、紀律、職業道德小時講授中海顧問員儀容儀表和禮貌用語規范小時講授中海顧問崗位職責、工作規程一天講授中海顧問員獎懲制度、交接班制度和對講機管理規小時講授中海顧問員處理問題的原則和方法小時講授中海顧問裝修小時講授中海顧問類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注6設備建檔2 小時講授中海顧問7設備標識標牌及標準半天講授中海顧問8培訓考核全天講授中海顧問入伙前上崗培訓計劃注：清潔班培訓計劃按接

12、管驗收時間前三天到位培訓。類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注清潔班1清潔員職責、紀律2 小時講授保潔主管2清潔員儀容儀表和禮貌用語規范半天講授保潔主管3清潔工作檢驗標準和清潔應急計劃一天講授保潔主管4地面、標準層、后樓梯清潔作業程序和標準一天講授、實操保潔主管5清潔“開荒”半天講授保潔主管6培訓考核講授保潔主管類別序號培訓內容培訓時間培訓方式授課人備注7隊列、拳術、車輛指揮手勢每天 3 小時中海顧問8消防基礎知識及滅火規程一天講授中海顧問9消防二天筆試中海顧問10培訓考核半天筆試中海顧問三、幾點建議：（一）管理到位時間。員必須在八月十日前全部到位前進行；管理層必須在八月中旬到位；工程管

13、理必須在九月初全部到位，開始對大套設備進行熟悉及培訓。其他可以在九月中旬左右到位。（二）與辦公器材應當在九月初前全部完畢。（三）用缺口的解決。經介紹目前發展商擬定定位在 6.8元/平方米,經測算,此費用僅能解決的通風、供暖及公共水、電的費用，其、人工成本，辦公費用、等都靠發展公司補貼，因此，費用缺口能否及時補貼到位，關系到管理處的正常。建議發展公司每月底撥付下月缺品。（四）由于石材較多，保潔技術要求較高，建議采用專業保潔公司對大廈進行保潔工作。第三部分給排水、空調及節能方面1、AB 座寫字樓層的生活水池檢查加裝防蟲網與水池口蓋板，溢水管出水口加裝不銹鋼絲網防蚊蟲，屋頂和生活水池的溢水管處，應設

14、計安裝溢水器，防止自動補水控制器失控，造成跑水和淹水損失。2、小區的給排水系統，消防系統噴淋系統的閥門，應每個月手動開關一次，防止閥芯結水垢，絲桿腐蝕關閉不嚴。3、小區的變頻供水裝置與熱水裝置同機房、變頻柜環境溫度，夏季時期應配置風扇對變頻柜降溫。4、AB 座寫字樓層生活泵房結露嚴重，應對啟動柜加裝裝置，如塑鋼窗，防止濕空氣柜體結露，變頻器受潮，對水泵電機端加鍍鋅板擋水，防止露水入電機，每天輪換工作兩臺泵。5、A 座 27 樓層屋頂的出水管產生的露水積在封閉段的地面上，穿墻的消防水管受淹水腐蝕，應盡快用水泥包住地面段水管形成水泥防腐。6、電梯底坑的抽水泵應定期巡檢，防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎

15、箱。7、ABC 座的各層水管井內沒有設計安裝排水管設施，當管井發生跑水時溢水流入通道進入房間和電梯轎箱，應在各層水管井內安裝2 寸PVC 排水管和地漏。8、空調的冷凍水和冷卻水管路已經注水，水質未做水處理，管路浸水后生銹，應盡快對空調水系統做水處理或濕保，防止管內生銹堵塞風機盤管的熱交換器。9、為確保滾動軸承設備可靠運轉，對重要設備應提高潤滑油脂等級，對生活水泵，空調冷凍冷卻泵，空調柜機，冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂，防止軸承失油磨損。10、對溴化鋰蒸汽空調機安全管理規范和真空管理規程應上墻做，空調運行值班應嚴格按規范規程操作，空調運行需培訓持證上崗。11、對空調新風機、空調柜機的過濾網應

16、定期，風機的傳動帶定期調整張力和檢查振動，發現，立即調整維修。12、冷卻塔安裝在四樓屋頂，A、B 座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔，影響冷卻塔降溫效果，應在布水槽上加裝防護網，防止異物掉入后堵塞布水孔流水。13、對寫字樓衛生間風機，電梯機房空調機，公共通道燈具，應加裝微電腦時控開關，按季節調整設備自動起停時間節能增效，延長設備。14、空調制冷制熱能耗大，應因地制宜，科學管理，就能節能，當空調制冷制熱滿負荷運行兩小時后，室溫達標，可降低制冷制熱負荷，當回水溫度增大一至二度時，增大工況負荷，讓室溫緩慢變化，動態循環操作，不斷持續創新節能降耗運行。第四部分安全保安方面廣場安全工作主要以人防與技防

17、結合為主控制上采用封閉式與開放式管理相結合和內緊外松制度、大件物品出入放行制度（節假日和下班時間嚴格封閉管理，進出登記；工作時間可不做登記，只對衣冠不整、形跡可疑者、推銷和攜帶品者進行阻擋），員工實行準軍事化管理，大堂崗實行站立式服務和侍應服務，建立員工備勤和外出請銷假制度。現結合本身和周邊物業的實際情況，就安全方面提出如下建議：一、素質要求以為主（中控室可由女性值班），18-25 周歲，具有高中以上文化程度，身高 1.75 米以上，形象好，思維敏捷，身體健康，無，復退優先，以徐州附近周邊地區和外地為主，比例搭配要適當。二、員作業時間的建議1、建議上班時間為三班運轉：即早班：7：0015：00

18、 中班：15：0023：00 晚班：23：007：00。好處是保證了員的培訓和訓練時間，能保持員形象和精神面貌持久提高。3、建議倒班時間為每月的 1 日、11 日、31 日，例：早班原上班時間為 1日10 日，到了 11 日這天應轉晚班，而中班應轉早班，晚班應轉中班，以此類推。4、建議員舉行交儀式：即時提前 15 分鐘集合，由班長帶隊上崗，在上崗前班長須對全班員進行整理著裝、交待工作中應注意的事項及要求等，然后帶隊每個崗位逐個交接，各崗位要將未完成的事項和應該注意移交清楚，交接完畢后下班員應回到員隊伍中，最后是雙方班長交接，下班員由本班班長對本班執勤情況進行講評后帶回，此舉易在工作中形成亮點，

19、能充分展示員的形象。5、具體員的作業時間根據實際情況可作變動。三、員所需裝備配置的建議1、因員是實行準軍事化管理，需安排住宿，建議安排住宿時最好是每班的員分布在一個或兩個宿舍（根據人數、宿舍大小定），這樣上下班員相互不干擾，不會影響別的員休息，也利于管理。2、建議保安員宿舍配置的床、被褥、床單、洗臉盆、牙缸、毛巾、衣柜、床頭柜等。（被褥、床單、洗臉盆、牙缸、毛巾由管理處規格，保安自費）3、建議大堂崗員穿服務生服裝或西裝，其他崗的員著，具體可參海員服裝特點結合本實際情況制作。4、建議每個崗位、主管配帶對講機，共需 12 部，耳機 12 幅，對講機建議采用摩托羅拉 GP88S 或好易通類別中較好的

20、對講機。5、建議在宿舍區安裝一塊軍容風紀鏡。四、員進場培訓的建議1、員進場時間宜在業主入住前二月根據需要定崗定人并陸續進駐，先進行為期天的全方面培訓后經考核方可上崗。2、在具體后，假如出現員不適應或離職時，建議新招員須進行一周的培訓后才上崗。3、建議建立詳細的員。里面包括有、當地派出所的無證明、本人最近的 1 寸免冠、家庭等。五、員培訓管理從安全工作實際出發，實行軍事化訓練，理性化教育，親情化管理。強化心理行為訓練與分析、處理、安全評估能力的培訓。建立“一日規范”，以及對“缺陷的問責制度”。1、員實行準軍事化管理。建議每周一、三、五為軍事訓練時間，二、四為理論培訓時間，六召務會。2、培訓內容有

21、：A、理論知識：安全工作性質、公司的基本情況、部門的基本程序、安全教育及帶領新員工熟悉環境、講解各崗位職責。B、軍事技能：隊列、軍體拳、常用車輛指揮手勢、拳術基本功、體能、緊急結合等。C、消防訓練和消防知識：消防的學習、消防理論知識、滅火器材的操作使用、每年不少于一次消防演習等。D、法律知識：中民治安管理處罰條例、中民刑法、中民刑事法相關內容、其他地方性等。E、服務培訓內容：文明用語、儀容儀表、禮貌禮節、服務意識、服務培訓、服務技能、服務要求等。F、安全培訓內容：工作安全、日常生活安全等。G、教育內容：品德、政治、行為準則等。H、物業管理知識：由公司安排專項的物業管理知識培訓及物業管理ISO9

22、000 質量管理體系知識培訓等。I、工作技能培訓內容：物品/出入管理標準作業規程、員交接班管理標準作業規程、員內務管理標準作業規程、停車場管理標準作業規程、員工服務管理標準作業規程、突發事件處理標準作業規程等其它相關作業規程。六、其它方面的建議1、將裝修作業、送餐和物品進出指定由停車場出入，由進出口副崗和車庫崗負責管理和引導。2、在室設置一處單車停放點，供寫字樓辦公用，可按標準收取費用。3、座五樓與座的通道處安裝門禁封閉。、員工沒有休息可在工資上給予適當補貼。、每晚實行定時，客戶加班需報管理處備案。、業戶進場需指定防火責任人與管理處簽署防火責任書并配備必要的滅火器具。、員工宿舍安裝警鈴，按鈕設

23、置在消防中心和停車場。第五部分弱電智能化方面一、智能化系統：1、室外停車場建議加設探頭，防止車輛停靠發生擦碰時責任不清，給物業增加不必要的麻煩。2、建議啟用電子巡更系統。由于近來分子高明，建議在各樓層天臺加裝巡更點，可有效防止情況的發生。在車庫及每層樓道也要安裝相應的巡更點，督促巡邏員做好巡樓工作。3、目前小區車輛管理未建立發卡驗證制度，停車場智能化系統未安裝啟用。車輛出入不發卡，將不利于員對車輛的識別與確認。建議盡快對智能道閘進行安裝調試，并盡快投入使用，嚴格執行車輛入場發卡，出場驗卡放行的制度，確保萬無一失。(另 8 號樓停車場崗亭位置安裝不合理,不利于車管員收取停車費用, 請盡快更改)4

24、、8 號樓停車場及一樓后門可直接進入小區,建議增加門禁系統，刷卡進出小區,可有效防止閑雜進出,減少不安全。使用可擴展門禁卡，集停車繳費、消費、門禁開鎖于一體，實現一卡通功能，做到，方便業主。（門禁開鎖功能要設置權限，做到本棟業主卡，只能刷開本棟單元門。）另外每層后樓梯防火門應安裝特殊閉門器，做到只出不進。5、根據現行國家安全法，應保存一周以上，現貴小區設計硬盤機硬盤容量為 120G，有些不能實現保存一周的要求。建議將量較大的監控點設置于一臺硬盤機上，將硬盤容量擴展至 200G。將規格設置為動態，以減小硬盤使用空間。6、紅外系統應具有聲、光、電功能，增大小區安全系數。紅外要和聯動，當發生紅外時，

25、探頭要能迅速自動定位到區域，鎖定目標，并發出聲音和射燈信號。（現小區內未安裝聲光功能，可由維修自行設計安裝，減少費用支出）7、紅外探頭位置分區情況，應繪圖掛出，當發生紅外時，方便迅速確定位置，巡邏到位，降低系數。8、電梯對講要連通到中心，當電梯發生困人事故，可及時與被困，了解電梯故障，安撫被困情緒。二、消防系統：1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高，現已無法更改，建議當業主裝修需要接管降低噴頭位置時（需要排空當層噴淋水，造成一定浪費），需經管理處專業人員驗收，測試耐壓及滲漏情況，防止出現消防水噴射現象。2、地排風閥接線工藝粗糙，線頭露，建議盡快，為小區的創優做準備。3、消防中心的值班制度、火災處理流

26、程及制度應盡快上墻，建議制定火災主機操作流程圖并張貼（方便值班使用），建議制定火災時的標準用語（包括的位置、的類型、樓高、面積、火災類型、現場情況、消防中心、聯系人等），消防中心墻上應有“火災119”的標識牌，管理處應配備足夠的消防器材，如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批，建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中（工具上應標明用途及名稱）、并將工具柜陳列在室外可供業主參觀。4、防火卷簾門保養前應在各主要及試驗的防火卷簾門前放好“保養中”的警示標識牌，并有專人看守。對其它卷簾門，為了防止出現意外，必須關掉電源。保養時應通知停車場管理予以配合。三、注意事項：1、各種設

27、備管理制度齊全并上墻，設備房內應標明設備責任人和消防責任人。2、控制柜內應清潔無塵，附有控制線路圖，柜內線路整潔規范，柜內電源開關應標明用途。3、水泵房要求在其門坎處設防鼠板，以防止小動物進入設備房，危及設備安全。同時加強水泵控制柜房內的通風降溫，防止溫升過高，損壞變頻器。4、設備管理應該制定完善的文件系統，例如：機電設備統計表、設備保養計劃表、設備日常/一級/二級保養、設備保養檢查、設備維修，設備功能線路更改，計量器具檢定、設備（器具）購置申請表及相關的驗證、設備完好率統計表、公共設施周巡視、消防設備月檢查表等等。5、停車場月卡要安裝于財務電腦室，由財務發卡。防止出現財務管理、現象的發生。（

28、小區管理電腦及月卡電腦要聯網，方便停車卡的掛失。）6、所有智能化系統要有說明書，消防編碼、智能道閘、硬盤要有備份，方便以后維保工作進行。要充分保障施工工藝，各智能施工線路要有明顯標示。（如該線路功能、終端設備要詳細標示）7、弱電工應配備二名以上，防止休假或辭職，使智能化系統無人維修。8、若有可能建議加裝信息發布系統，在電梯口安裝信息發布屏，由服務中心針對不同情況發布如天氣、溫馨提示等信息，于無形中提高小區檔次。9、誤操作、誤刪除是智能化產品損壞、功能失靈的重要原因。操作只有在培訓的情況下，方可操作系統。10、弱電智能化系統的防雷措施尤為重要，消防中心控制柜要有專門的弱電保護接地。弱電設備要裝設

29、電涌保護裝置，防止直擊雷或感應雷損壞設備。第六部分經營方面目前開發商普遍將社區視為房地產的賣點之一，社區已被賦予越來越多的功能和使命，而按照發展商的設計思路，一是如何兌現對小區業主的售樓承諾，二是如何在有限的空間內，盡可能的填充服務項目，以吸引潛在購房者，并沒有考慮到物業管理公司今后的實際經營和管理等一系列問題。所以必須對社區從前期規劃和今后的管理、經營方面通盤考慮，便于物業管理公司接管后的實際操作。一、社區的概念及目前發展狀況1、 社區的概念：社區概念包括兩個方面：與泛。泛：特指免費的公共設施設備，即泛，如室外器械組合（杠、搖擺機、繩網、走路機等）、室外球場（籃球、羽毛球等）、室外緩跑小徑、

30、走道、場、休閑長廊（休憩桌椅，可進行）等，一般散布于小區的各公共區域。免費的泛項目設計要考慮合理性，盡量避免給鄰近或樓上居住的小業主的生活帶來不良影響，在分布上要盡量面面俱到，不要過于集中，并有意識的引導人流分向。例如晨練舞蹈廣場、休憩桌椅、場不能過于靠近住宅樓，以免噪聲擾民。在小區總平面圖上就注明該區域的活動項目，并在該區域顯著位置立標識牌予以限制。：以經營為主的擬招商、招租、招合作或自己經營的商業項目，一般都設在一個建筑物內，例如房、跳操室、室、酒吧、網吧、西餐廳、美容美發室、乒乓球室、游泳池等。2、社區目前發展狀況及出現虧損問題的分析隨著中地產業的不斷發展成熟，一些相關的物業配套項目設施

31、也逐漸完善。社區作為其中主要配套項目之一，在企業品牌文化和社區文化建設中起著舉足輕重的作用。但非常遺憾的是，目前國內的社區普遍虧損經營的尷尬局面，多數處于荒廢閑置狀態或靠發展商補貼虧損勉強維持經營，已淪為一塊“食之無味，棄之可惜”的雞肋，成為發展商和物業管理企業難以割舍的沉重包袱。（1）開發商重建設不重經營A、設計與經營管理不專業開發商斥巨資興建豪華，目的只有一個促進樓宇銷售。而對社區后續經營和管理考慮甚少，大部分社區在最重要的設計階段就沒有請設計與經營參與，發展商盲目追求“大而全”、“小而全”，為日后經營和管理埋下深深的隱患。社區的日常管理一般都由開發商或物業管理企業承擔則成為安置企業富余的

32、理想場所，由于社區缺乏專業的經營管理，無論從外部經營和管理上都存在很大的，既達不到發展商的理想狀態，又不能滿足社區居民的生活需求。B、 運行成本過高，入不敷出大多數社區的規劃只是為了迎合購樓者一味追求時尚、追求高檔的心理，很少顧及到后續的經營管理問題，發展商缺乏投資可行性分析，動輒數千萬之巨投資豪華，尤其是一些遠期樓花，為吸引市場關注，更是投入重金建造，陷入了盲目投資的誤區。一般來說，開發商不在乎的建造成本，但絕對在乎的運行成本。因為建造的成本對整個項目來說，是微乎其微的，但每年僅水費、電費、人工費、設備費、物料消耗費等一應維持費用，將成為開發商的巨大累贅。C、 藝術性與功能性失衡注重美觀，實

33、用性不高大多數在當初設計時將重心傾向于美觀，做表面文章，往往使超出了一般的配套服務功能，轉而成為開發商修飾整個項目形象的工具，重外觀輕實用，導致實際使用率不高，有的甚至成了擺設，因而入住后功能與業主需求發生錯位。（2） 業主的滿意程度不高A、 開發商沒有兌現業主買房時對的承諾，出現所、經營權與使用權糾紛。一直以來，的所、經營權、使用權都沒有得到相應的明晰，開發商在向購房者銷售樓盤時，為吸引購房者，在所、經營權與使用權方面做出了很多的承諾。但業主入住后，開發商卻沒有兌現當初的承諾，擅自出租、占用面積，改變原設計功能，了業主的利益，造成業主不滿。B、 價格高，不夠，業主只愿意使用免費設施項目價格高

34、昂，遠遠超過了業主的承受能力，讓業主望而卻步，造成業主不滿。業主認為不管的屬于誰，是樓盤品質的一部分，業主花錢買到的就不僅是一間住房，還包括整個樓盤所提供的居住品質，這其中就包含了，自然利地享受服務。的服務即使是有償的，但是一定要界定的“度”，也即方面首先要合理，其次還應低于市場常規水平，價位應該公道而低廉，最大的保證住宅區內住戶的利益。（3） 受地理位置局限，消費人群基數導致目前社區經營難的部分原因，在于社區營業究竟對內還是對外這一上。因為一個社區，無論怎么大，業主數量都是一定的，所能提供的設施量往往大于業主的消費量。如果社區對社會開放，隨之產生的安全隱患便大大增多，因此社區業主并不希望過多

35、地面向社會；從開發商的角度來看，不吸納社會消費者參與，就很難有大的空間。歸根結底，還是因為社區整體規劃時，多數開發商往往并沒，應設置在一個既可對內又可對外的位置上，以便于日后的內外雙向經營管理。二、社區的功能規劃：1、 社區的基本功能劃分：社區按功能一般劃分為文化休閑、體育運動、餐飲、四大部分；（1） 文化休閑部分：主要面對有文化底蘊、喜歡輕松、休閑、寧靜的消費群體，包括音像專營店、網吧（兼音像視聽鑒賞）、書報閱讀、影視廳（兼會議廳）。（2） 體育運動部分：以現代、運動為設計，主要面對追求時尚、喜歡快節奏、熱鬧、有氧運動的消費群體，包括球類室（乒乓球、桌球）、全民知識宣傳長廊、兼棋類活動區、房

36、（含跳操室）、游泳池（含露天和室內溫泉）。（3） 餐飲部分：包括中西餐廳、音樂酒吧、足浴、美容美發等休閑項目。（4）部分：包括、親子教育、兒童游樂、少兒培訓（課外輔導、技能培養）、文化活動室（兼課外作業室）、老年文體活動中心等。2、社區項目設定原則：總居民數、家庭成員的；小區業主（長住居民）的、文化程度、職業、收入水平、休閑時間；當地居民的生活、民俗民情、時行潮流；是否代表了絕大多數長住居民的需求；對外招租、招包、招合作的可能性和可操作性；服務項目的安全性，是否會涉及社會公共治安管理所限制的違法犯紀和其他國家行政管理部門嚴格管理的項目；是否利于物業管理公司的日常管理；投入和產出的比值。3、 社區經營要與社區文化建設緊密結合社區是社區文化開展的舞臺內開展的所有活動都可以視為