1、一、資產評估定義（一）資產的含義定義：資產評估中的資產內涵指特定權利主體擁有或操縱的 并能給特定權利主體帶來以后經濟利益的資源。（接近于會計概 念）特點：（1）為經濟主體擁有或操縱；（2）會給經濟主體帶來經濟利益；（3）資產必須能以貨幣計量。（二）資產的分類3、估算投資利息假定土地取得本錢一次性投入，因計息期為兩年，土地開發本錢分時期均勻投入，貝!：投資利息= 750X (1+6%) 2-i+375X40%X (1+6%) L5 -1 +375X60%X (l+6%)0. 5-1 =92.70+13.70+6.65 = 113. 05(元/平方米)4、估算開發利潤開發利潤=(750+375)義

2、10%=1125(元/平方米)5、計算土地 價格 土地單價= 750+375+113. 05+112. 5 = 1,350. 55（元/平方米）土地總價= 1,350. 55X80,000=108,044,000(元)即該地塊經開發后的價格為108,044,000元。打分法計算成新率公式成新率=結構局部合計得分XG+裝修局部合計得分XS+設備局部合計得分XBG：結構局部的評分修正系數S：裝修局部的評分修正系數B：設備局部的評分修正系數鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構 局部G裝修部 分S設備部 分B結構 局部 G裝修部 分S設備 局部 B結構 局部 G裝修部 分S設備部 分B結構 局部

3、 G裝修 局部S設備部 分B單層0. 850. 050. 10. 70. 20. 10.80. 150. 050. 870. 10. 03至層0. 80. 10. 10. 60. 20. 20. 70. 20. 1四至五層0. 750. 120. 130. 550. 150. 3六 層 七 層 以 上0. 80. 10. 1例題某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經評估人員現場打分，結構局部80分，裝修局部70分，設備局部60分。再經查表得出修正系數 C=0.75, S=0. 12, B=0. 13,成新率=(80X0. 75+70X0. 12+60X0. 13) 4-100X100%= 76.2%V

4、-i- 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出 成新率。關于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還 應考慮其功能性貶值因素。能夠在成新率確定的基礎作適當減價 修正。例如2：在正常情況下，某房地產每年可獲得有效毛收入30萬元， 需要營運費用10萬元，資本化率為10%,該房地產所在的土地 是通過有償出讓獲得使用權的，在可能時點剩余使用壽命40年, 計算該宗房地產的收益價格。r(1 + r)z, J10%(1 + 1O%)40=200 x 0.9779 = 195.58(萬元)解:例如3有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%,可能以后五年的純收益分不為15萬元

5、、16萬元、18萬元、15 萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩定在25萬元左右，試 評估該宗地的收益價格。解:n 15161815P =1- H- H1 + 10% (1 + 10%)2 (1 + 10%)3 (1 + 10%)42025 rl 11Hr Hr 1(1+ 10%)5 10% X (1 +10% )5(1 +10% 產 5=216.1(萬元)課堂作業某房地產公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土 地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構 的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55 年，殘值率為2%o目前，該類建筑重置價格為每平方米25

6、00 元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現 用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%,每年需支付的治理費為年租金的3.5%,維修費為重置價的1.5%, 土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重 置價的0.2%, 土地資本化率7%,建筑物資本化率8%。試依照以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價格。1、選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采納收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益= 50X12X900X (1-10%) =486000 (元)3、計算總費

7、用(1)年治理費=486000X3. 5% = 17010 (元)(2)年維修費=2500X900X1. 5%=33750 (元)(3)年稅金=20X900=18000 (元)(4)年保險費=2500X900X0. 2%=4500 (元)年總費用=用)+ (2) + (3) + (4) = 17010+33750+18000+4500= 73260 （元）4、計算房地產純收益年房地產純收益=年總收益年總費用=486000 73260 = 412740 (元)年折舊費=建猊熏價=2500 x 900=菽75 （元）使用年限485、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現值（假設房屋收益

8、年期為無限年期）：房屋現值=房屋重置價一年折舊費義已使用年數=2500X900-46875X4=2062500 （元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益=房屋現值X房屋資本化率=2062500X8% = 165000 （元）6、計算土地純收益土地年純收益=年房地產純收益一房屋年純收益=412740-165000=247740 （元）7、計算土地使用權價格1-7%1（1 + 7% 產= 3358836.15（元）土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50-6=44 （年）。單價=3358836. 15/500=6717.67 （元）8、評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為

9、3358836. 15元，單價為每平方米6717. 67元。作業現有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權，使用年限為50年。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現全部用于出租。試依照以下資料，評估該宗地2010年11月的價格。(1)該房屋出租，每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，平均每月總費用為1.5萬元(2)該房屋耐用年限為50年，目前重置價為每建筑平方米4000元，假設殘值率為2%(3)押金收益率為9%(4) 土地還原利率為6%,建筑物的還原利率為8%習題：某都市內，有一宗住宅用地500m2需要評估，評估基準日為1994

10、年10月31日，先依照該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比擬條件如下:工程評估土地比擬案例 A比擬案例B比擬案例 C比擬案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期評估日：1994 年 101993 年 10 月1993 年 12 月1993 年 4 月1994 年 8 月月31日成交價格1200 元/m?1300 元/m?1400元/甘1100 元/m?容積率23342區位置域基礎設0-2%+3%0-3%0-1%-2%+2%0件交通0-2%0+3%0$地勢0-2%+1%0-2%T形狀0+3%00+1%J其他0-3%-3%0-2%表中：數字正值表示評估地優于比擬地塊百分比；數字負值

11、表示評估地劣于比擬地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度又知：該都市地價指數在1993年1月為100,以后上漲均為1%空地剩余使用年限為40年按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價和總地價家和重積4正系婁海下451182 12 32 4.確定地價指數/人，匕r c cr c cr r c-io-f.試算價格進行日期修正，容積率修正，位置修正，基礎設施修正,交通修正，地勢修正,形狀修正及其他修正D121 1.8 100 100 100 100 100 100五十平、PA = 1200 x x x x x x x x 二1066.26（兀/平方術） 109 2.1 102 101 102 102

12、97 103“ see 121 1.8 100 100 100 100 100 100一,中士生、Pr =1300 x x一x一x一x一x一x一x一 = 1203.97（兀/平方米）111 2.1 97 102 100 99 100 103Pc =1400 x x x x x x x x = 1354.03（兀/平方米）.運用算術平均法確定待估地塊價格單位地價=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)總地價=500X1169. 16=584581. 25 元.合理選擇評估方法。不同類不流淌資產的評估方法關于實物類流淌資產，能夠采納市場法和本錢法。關于貨幣類流淌資產，其清查核

13、實后的賬面價值本身確實是現值，不需采納專門方法進行評估，只是應對外幣存款按評估 基準日的國家外匯牌價進行折算。實物類流淌資產包括各種材料、在產品、產成品及庫存商品等, 實物類流淌資產評估的重要內容。一、材料評估1.近期購進庫存材料的評估。評估時，能夠采納本錢法，也能夠采納市場法。評估時關于購進時發生運雜費的處理，假如是從外地購進的 原材料（本地沒有這種材料），因運雜費發生額較大，評估時應 將由被評估材料分擔的運雜費計入評估值；假如是本市購進，運 雜費發生額較少，評估時那么能夠不考慮運雜費。核算方法的差異不應阻礙評估結果由于材料的分期購進，且購價各不相同，各企業采納核算方 法不同，如先進先出法、

14、后進先出法、加權平均法等，其賬面余 額就不一樣。 （三）低值易耗品的評估評估方法（1）在庫低值易耗品的評估能夠采納與庫存材料評估相同的方法 （3）實際工作中的處理方法按流淌性分類：流淌資產、長期投資、固定資產和無形資產等。按存在形態分類：有形資產和無形資產。按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產和整體資產。按是否獨立存在分類：可確指資產和不可確指資產。按資產與生產經營過程的關系分類，能夠分為經營性資產和非經營性資產。（四）資產評估要素評估主體評估客體評估依據評估目的評估原那么評估程序評估價值類型評估方法評估假設資產評估基準日關于十分暢銷的產品依照其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估 值；

15、（差不多上表達的是生產本錢加利潤）關于正常銷售的產品依照其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額 的稅后凈利潤確定評估值；（差不多上表達的是生產本錢加適當 的利潤） 關于牽強能銷售出去的產品依照其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利 潤確定評估值。（差不多上表達的是生產本錢）舉例：現就某企業預付費用進行單項評估，評估基準日為2008 年6月30日。有關資料如下：企業截止評估基準日賬面費用余 額為86. 78萬元（不含車間在制品本錢），其中有預付一年的保 險金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余5. 67萬元；尚待攤銷的 低值易耗品余額39.71萬元；預付的房租租金25萬元，已攤銷

16、 5萬元，余20萬元。依照租約合同，始租時刻為2006年6月30 0,租約終止期為20n年6月30日；往常年度應結轉因本錢高而未結轉的費用21. 4萬元。評估人員依照上述資料進行評估：（1）預付保險金的評估。依照保險金全年支付數額計算每月應 分攤數額為：756 / 12=6300 （元）應預留保險金（評估值）=6300X6=37800 （元）（2）低值易耗品的評估。依照實物數量和現行市場價格評估, 評估值為412820元。（3）租入固定資產的評估。按租約合同規定的租期和5年總 租金計算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有3年使用權。評估價=5 X 3=15 （萬元）（4）往常年度應結轉的費用的

17、評估。這局部費用是應轉未轉 費用，因此評估值為零。評估結果：37800+412820+150000=600620 （元）（一）從產權的角度界定企業價值評估范圍（一般依據）企業產權主體自身占用及經營的局部全資子公司企業全部資網企業產權主體所能控帶的局部控股公司非控股公司中的投資V（四）直接比擬法的運用市盈率乘數（P/E）法。該方法的思路:(1)從證券市場查找可比企業，按不同的可比指標計算市盈率;(2)確定被估企業相應口徑的收益；(3)評估值=被估企業相應口徑的收益X市盈率 為了提高市盈率乘數法的可信度，可選擇多個上市公 司作為可比企業，通過算術平均或加權平均計算市盈利。例題某企業擬進行整體資產評

18、估，評估基準日為2004年12月31日。評估人員在同行業的上市公司中選擇了 9家可比公司， 分不計罷了可比公司2004年的市盈率。被評估企業2004年的凈 收益為5,000萬元，那么采納市盈率乘數法評估企業整體資產價值 的過程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公C1C2C3C4C5C6C7C8C9軍S輪司 1&0C7田塔的嘀。書可比餃司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司，因此在計算平均市盈率時將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率為15.40o因此確定市盈率乘數為15. 40o被評估企業價值=5,000X15. 40=77,000萬元由于企

19、業的個體差異始終存在，假如僅采納單一可比指標計算乘數，在某些情況下可能會阻礙評估結果的準確性。因此在市場法 評估中，除了采納多可比樣本外，還可采納多種可比指標，即綜 合法。 采納多樣本（可比企業）、多種參數（可比指標）, 即綜合法。例題甲企業因產權變動需要進行整體評估，評估人員從證券市場上 找到三家與被評估企業處于同一行業的相似公司A、B、C作為可 比公司，然后分不計算各公司的市場價值與銷售額的比率、市場 價值與賬面價值的比率以及市場價值與凈現金流量的比率，得到 的結果如下表所示：A公司B公司C公司平均市價/銷售1. 21. 00. 81.0市價/賬面1. 31. 22. 01. 5市價/凈現

20、2. 01. 52. 52. 0將三家可比公司的各項價值比率分不進行平均，就得到了市場法 評估甲企業所需的三個價值比率。需要注意的是，計算出來的各 家公司的比率或倍數在數值上相對接近是十分必要的。假如它們 差不專門大，就意味著平均數附近的離差相對較大，所選擇可比 公司與被評估企業在某項特征上可能存在著較大的差異性，現在 公司的可比性就會受到阻礙，需要重新篩選可比公司。本例中得到的數值結果都具有較強的可比性。假設甲企業的年銷 售額為1億元，資產賬面價值為6,000萬元，凈現金流量為5500 萬元，利用可比公司平均價值比率計算出的甲企業的價值如下表 所示：工程甲企業數據可比公司平均比甲企業價值銷售

21、額10.000771.010.000賬面價值6.000萬1.59.000萬凈現金流量5600萬元2. 011.000將得到的三個甲企業價值進行算術平均或加權平均，就能 夠得到甲企業整體資產的評估值。本例采納算術平均的方法，得 到甲企業的評估值為10,000萬元。例題某企業擬進行產權轉讓，評估人員依照企業盈利狀況決定采納加 和法評估企業價值。具體評估步驟如下：（1）逐項評估企業的可確指資產。評估結果為：機器設備2500 萬元，廠房800萬元，流淌資產1500萬元，土地使用權價值400 萬元，商標權100萬元，負債2000萬元。單項資產凈值= 2500+800+1500+400+100-2000

22、= 3300 （萬元）（2）采納收益法評估該企業價值。收益法評估結果為3200萬元。（3）確定評估值。評估人員對上述兩種評估方法所得出的評估 結果進行了綜合分析，認為該企業由于經營治理，尤其是在產品 銷售網絡方面存在一定的問題，故獲利能力略低于行業平均水 平。單項資產評估加總的評估值中包含了 100萬元的經濟性貶值 因素，應從3300萬元評估值中減去100萬元，因此認為評估結 果應為3200萬元。同時采納收益法和單項可確指資產評估值加總評估企業價 值，一方面能夠從企業重建本錢和獲利能力兩個角度評估企業價 值，并將兩種評估結果互相驗證；另一方面，加和法也為收益法 評估結果的會計處理提供了條件。例

23、 某企業以后5年內的收益可能如下：利用以上資料，對企業整體資產進行評估。解：先求以后5年內收益的現值之和。年份第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計收益額120125128120130折現系數0. 90910. 82640. 75130. 68300. 6209現值109. 09103. 3096. 1781. 9680. 72471. 24再求能帶來等額現值的年金，折現率為10%, 5年期年金現值系 數為 3. 7908,那么求得年金為：A = 471. 24 : 3. 7908 = 124. 31 （萬 元）最終評估企業整體資產價格為：P二A/r= 124. 3110% = 1243

24、. 1 （萬元）（二）割差被估企業整體評估值被估企業單項可確指資產評估值之和商譽評估值=（二）從資產評估假設的角度表述： 接著使用價值 公開市 場價值清算價值四大假設（一）交易假設交易假設是資產評估得以進行的一個最差不多的前提假設， 交易假設是假定所有待評估資產差不多處在交易過程中，評估師 依照待評估資產交易條件等模擬市場進行估價。（二）公開市場假設,公開市場假設確實是假定比擬完善的公開市場存在， 被評估資產將要在如此的市場中進行交易。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分 競爭性的市場。在那個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資 產交易雙方都有獵取足夠市場信息的機會和時刻，買賣雙方的交

25、 易行為差不多上自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件 下進行的。買賣雙方都能對資產的功能用途及其交易價格等做出 理智的推斷。（三）持續使用假設持續使用假設是對資產擬進入的市場的條件，以及在如此的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或講明。持續使用假設首先設定資產正處于使用狀態，包括正 在使用中的資產和備用資產；其次依照有關數據和信息，推斷這 些處于使用狀態的資產還將接著使用下去。并假設能夠按交易現 有用途接著使用。資產使用的方式：在用續用、轉用續用、移地續用。（四）清算假設清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定講明。清算評估通常要低于其他假設前提下同 樣資產的評估

26、值。（二）資產評估經濟技術原那么（看書） 1、預期收益原那么。 2、供求原那么。 3、貢獻原那么。 4、替代原那么。 5、評估時點原那么。第二章.重置本錢的含義重置本錢一般可分為復原重置本錢和更新重置本錢。復原重 置本錢是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格 式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資 產所發生的費用。更新重置本錢是指采納新型材料、現代建筑或 制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評 估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。練習：某待評估資產購建于2004年9月，賬面原值為100000元, 現評估其2008年9月2日的價值。當時該資產

27、的價格指數為 120%,評估基準日該類資產的定基價格指數150%, 2004-2008 同類資產環比價格指數分不為105%, 90. 2%, 110%, 120%,那么確 定被估資產價值。被估重置本錢=100000X (150% / 120%) X100%=125000(%) 或被估資產重置本錢=10000X90. 2%X105%X110%X120%=100000X125%=125000 （元） 與重置核算法相比，物價指數法估算的重置本錢，僅考慮了價 格變動因素，因而確定的是復原重置本錢；而重置核算法既考 慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因 素，因而能夠估算復原本錢和更新重

28、置本錢。 一項技術進步較快的資產，采納物價指數法估算的重置本錢往某儀器制造廠生產線的重置本錢為35萬元，年產量為8000臺。現知待評估資產年產量為6000臺。假定該儀器生產線的生產能力和價格呈線性關系，那么待評估資產的重置本錢為：待評估資產重置本錢=6000/8000X35000 =262500 （元）計算公式（見筆記）第三章、機器設備評估重置本錢測算方法的選擇（一般應遵循的規律）關于目前仍在生產和銷售的設備，采納核算法關于無法取得現行價格的被估設備，假如能找到參照物，那么可采納功能本錢法（更新重置本錢）假設設備的現行價與參照物均無法獲得，就只能采納物價指數法（復原重置本錢）。-注意：物價指數的選擇。進口設備重置本錢構成CIF （FOB+境外途中保險費+境外運雜費）進口關稅（進口完稅價格義適用稅率）增值稅（進口轎車征收消費稅）增值稅=（進口完稅價格+關稅+消費稅）X增值稅率消費稅=（進口完稅價格+進口關稅）+ （1消費稅率）X消費稅率銀行手續費、國內運雜費、安裝調試費等。課堂練習被評估設備購建于1994年，賬面價值為100,000元，1999 年進行技術改