1、鄭 州 某大 廈 可行性研究報告目錄 TOC o 1-5 h z XX 大廈商業裙樓可 行性研究分析3項目位置介紹3鄭州市城市規劃發展分析5商業環境層次結構6本項目的特點分析7本項目裙樓的客戶定位8裙樓定位的論證9銀行、證券公司的選址必要條件 9本項目的區域唯一性9周邊繁華的經三路存在的先天缺陷 10裙樓情況簡介12XX 大廈寫字樓可行 性研究分析17鄭州目前寫字樓市場狀況17目前市場供應現狀17甲級寫字樓的狀況19寫字樓發展的世界性趨勢20從國際寫字樓的普遍形式反映20國內大城市的寫字樓形式反映21辦公商務形式演變的必然性24XX 大廈領先市場 的持續性優勢26本項目的整體優勢26本項目的細

2、部優勢27高檔寫字樓具有較大的升值空間 29XX 大廈符合 國際甲級寫字樓通用標準 30XX 大廈的價格分析 31XX 大廈價格的市場水平 31XX 大廈的推廣價格策略簡析 33XX 大廈的投資 回報34從銷售情況預計升值空間 35結論 36XX大廈商業裙樓可行性研究分析項目位置介紹本項目位于金水區，花園路側。金水區屬于鄭州商政一體的功能版塊。項1所在地區的地圖圖片。交通網絡發達，花園路雙向八車道，車流順暢；北環立交附近，位扼交通要塞；周邊省機關部門聚集；省電視臺以及其廣告業務部門、迎賓館、高檔別 墅群等近在咫尺；鄭州市城市規劃發展分析鄭州市整體城市規劃是“北移東擴”的整體戰略，城市中心北移。

3、鄭州西南城區作為老城區，曾經有過相對繁華的時期。一些頗具規 TOC o 1-5 h z 模的工業企業和外駐單位曾給該區域經濟發展帶來無可比擬的動力。隨著市場經濟的發展和國企改革的不斷深入，西南區域發展相對滯后，國企改革、就業問題也是導致該區域整體消費水平較低，購買力削弱的原因，在一定程度上影響到涉及居民生活、居住等相關行業的發展。西南區域雖然是鄭州市市政府所在區域，但較之省政府機構集中的東區、北區，其人氣、信息量、物流、人文環境等資源所形成的很強的積聚效應，存在明顯差異。“東擴”，艮娃建設鄭東新區（CBD。關陳新區是鄭州市政府重 點建設的一個全新區域。但由于一個完全的CBD從成型到成熟、配套設

4、施的 完善、區域功能的實現、人氣的有效聚集，按全國眾多大中城市的發展經驗看，是一個較為漫長的過程；按經驗，應該大約需要68年的時間。所以，商政一體的金水區，必然是城市北移發展進程中的核心區域；與新區域CBD的發展比較，其多年的歷史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通網 絡 以及得天獨厚的鄭州北門戶位置，是“東擴”區域中難以望其項背的。商業環境層次結構本項目 8 分鐘車程范圍內可輻射到的商業環境層次結構主要如下：類型 名稱省、市機關單位 省廣播電視中心、省工商局、省財政廳、省稅務局、省煙草專賣局、省新聞出版局、省郵電研究所、河南日報報業集團、省煤炭總醫 院 、 鄭州海關、鄭州金水中醫院大型國企 中原

5、石油天然氣開發總公司 、 省物資集團、奧克啤酒廠、 零售業 汽車配件大世界、丹尼斯量販、國美電器城、河南科技市場、天榮國際建材港院校 省實驗中學、河南財經學院、省 水利學校其它 大河錦江飯店、龍門大酒店、中 國移動營業中心、中國聯通從金水區的現狀觀察，是由商、政、文化相結合的較高層次的功能區域, 其人流、物流、資金流形成了較強的聚集效應。本項目的特點分析本項目主要具有如下優點：鄭州的標志性建筑；本項目已獲得市場高度認可,“發B州首席純寫字樓”的形象已經樹立； 目前是鄭州最頂級的寫字樓，符合國際甲級寫字樓物業通用標準；交通方便；周邊省直機關、高層次客戶聚集；信息產業廳進駐其中，帶動一批相 關高端

6、客戶進駐；項目整體定位高，形象好，物業綜 合質素較高，進駐的客戶質素較高；超大容量停車場，有200多個車位，停車方便。輕松避免了鄭州眾多寫 字樓停車位日益緊張甚至缺乏的窘況；裙樓超大落地玻璃幕墻，明亮通透，具有強烈的現代氣息；既能使室內 有明亮寬敞的辦公環境，又能使進駐商家最充分體現自己的形象；高尚、氣 派, 為企業的形象建設提供了最好的展示基礎；而且，相對獨立的裙樓，能給進 駐 商家更大的展示空間，有效促進進駐商家的企業形象建設；裙樓內的平面結構設計寬敞、實用；在本項目南向2分鐘車程的地方，是鄭州市的“地王”，止地塊是綜合 用地，定位較高。而本項目是此地段的唯一一個頂級寫字樓，商家進駐本項目

7、,必定能搶占先機，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉開此地段價值；本項目的投資價值、商業價值從長遠看，有較大的升值空間。本項目裙樓的客戶定位本項目裙樓的市場定位主要針對以下幾項依據:與整個金水區的區域定位相結合；與周邊商業環境相結合；與本項目的特點相結合；與本項目的形象相結合。本項目商業裙樓的客戶定位為：有實力的、注重企業形象建設的、準備開展多功能業務的銀行、證券公司裙樓定位的論證銀行、證券公司及高檔酒樓的選址必要條件此兩類企業營業點的選址，估計有以下幾方面必要條件：資金流密集；周邊的消費層次結構組成豐富；交通方便；車位充足；方便形象展示，地域標識性強；所使用的物業在軟、硬件設施方面能符合

8、企業現在及未來持續性發展的 辦公需要；具備餐飲業建筑設計布局；本項目的區域唯一性一般而言，銀行進駐寫字樓裙樓物業，是最佳的選擇。因為寫字樓的大堂、 物業管理等方面能達到銀行等金融業企業的使用要求。而本大廈是目前鄭州最頂級的寫字樓物業，軟、硬件設施一流。本大廈更 是本區域內唯一的頂級全新商業物業。它的唯一性，決定了它的商業價值。這對于類似銀行這種具有需要快速搶占市場份額的經營戰略的企業而言, 是最為合適的。周邊繁華的經三路存在的先天缺陷缺陷一：車道狹窄，交通阻塞，人流、車流不通暢 TOC o 1-5 h z 離本項目約3分鐘車程的經三路，是金水區內發展成熟的商業路。雖然此 處的商業較為密集，但是

9、，由于早期道路規劃的原因，雙向兩車道的設計，已遠遠不能適合現代辦公企業所講求的效率要求。路口多、紅綠燈多的客觀環境,導致日常的辦公時間內，這里的車流都不太順暢。上、下班時間的堵車更是司空見慣。缺陷二：物業軟、硬件方面均難以適合企業的可持續發展的辦公需求這里的寫字樓物業絕大部分屬于過渡性產品（這在下一節寫字樓的可行性 研究分析中有詳細的敘述），無論物業質素、檔次、機電設備、配套設施、物業 管理等方面，無法滿足現代企業的辦公需求；更無法很好地滿足企業的可持I性發展需求。如果最終因物業方面的原因而最終放棄所駐守的區域，也即“非戰斗性” 損失已搶占的市場份額，這絕對是企業不可接受的。從以上三方面的綜合

10、分析，論證了本項目的商業裙樓作為銀行、證券公司 的辦公場所是具備了充分條件與必要條件，所以，本項目的商業裙樓的功能上，是適合銀行、證券等金融企業使用的事實上，從目前多家與本項目正在洽談的客戶情況觀察，銀行類的客戶占 了大多數。這從另一角度也證實了這個結論的正確性。裙樓情況簡介本項目的裙樓為地面14 層，面積共約 12000平方米，分層面積如下：樓層 建筑面積（平方米1 南（101）1,000.87北（1021,100.042 南（201）1,629.01北（2021,236.943 南（301）1,700.92北（3021,580.254 南（401）1,129.23北（4021,500.99

11、平面圖 （ 見下頁 ） ：平面圖顯示區2 XX 大廈寫字樓可行 性研究分析鄭州目前寫字樓市場狀況鄭州近兩年的城市化進程的不斷加快，老城區的規劃改造及鄭東新區的建 設發展促進了鄭州的投資環境愈加完善；良好的區位優勢及重要的交通樞紐為 寫字樓市場的發展奠定了基礎。作為城市經濟發展的晴雨表，城市品牌形象的 “名片 ”，寫 字樓隨著經濟的繁榮，城區 規模的擴大，將迎來新一輪的建設高潮。目前市場供應現狀經過本行實地調查，鄭州寫字樓市場的現狀是：部分寫字樓的使用功能混雜、定位不清，體現現代商務辦公的高水準物業較為缺乏，商住型寫字樓仍 為市場的主流產品。但商住型寫字樓的物業特點，決定了其自身屬性僅僅是寫字樓

12、發展過程中的過渡產品。近年銷售情況較好的XX國際大廈、財富廣場、XX數碼大廈；我們對此三個物業簡單分析如下，以窺得鄭州市場寫字樓的現時供應狀況：【財富廣場】 基本上是住宅型結構，居家式的建筑尺度無法滿足商務企 業的寬敞、明亮的辦公要求；每戶帶個小陽臺，商務辦公的嚴謹性不夠。電 梯數量較少也無法有效配合高效的現代企業需求。 TOC o 1-5 h z 【XX國際大廈】較 財富廣場有進步，完全的商住型結構，電梯配置及電梯 等候大堂設計等開始接近現代寫字樓的標準。但在結構上尚帶有住宅的痕跡，對于提高企業形象方面沒有起到促進的作用。【XX數碼大廈】三個物業中，在結構上研究，最為接近現代寫字樓模式。只不

13、過許多配置標準尚未達到平均水準，給日常的辦公帶來不便。例如電梯數量少、公共部分燈光陰暗、停車不便等。以上三個物業，基本上可以代表現時鄭州寫字樓的發展狀況。據本行調查， 客戶在日常工作中，反映以下幾個較為集中的問題，應該可以說明現時物業的商務缺陷：停車位少，停車難；等候電梯時間過長；更愿意使用中央空調；電梯速度太慢；大廈外墻尚可，但內部形象不專業，無法提高公司的企業形象；內部結構局限，面積需求稍大的企業需要合并數個單元，導致內部結構 差，死位較多，影響使用；同時也無法滿足企業的持續性擴展；物業管理較差。甲級寫字樓的狀況目前鄭州市公認的最好的寫字樓有未來大廈、潤華商務花園、裕達國貿大 廈、河南報業

14、大廈。我們可從中發現，這些物業已接近甲級寫字樓的一般標準，基本上可以代 表鄭州市“頂級”寫字樓的水準。這類寫字樓確實與商住物業相比，進了一 大 步?？上盗吭卩嵵輰嵲谔?。從這些物業的進駐客戶中，也可發現，外資公司、國內著名公司集中進駐 的比例比其它商住型物業的非常明顯地增多。例如：潤華商務花園：飛利浦、三星等眾多外資公司進駐設立辦事處；未來大廈：諾基亞、法國達飛船務、華為、清華同方、英美煙草等多家國內外著名公司等進駐。由客戶的需求看，發展到一定階段的企業，已經將公司形象作為成功商務交往的重要因素之一。他們在國內外各大城市的商務辦公習慣，在他們挑選 辦公物業時已明顯反映出，商住物業，并不符合他

15、們的辦公選址要求。目前鄭州市場上高檔寫字樓物業稀缺，只有極少數樓宇達到較為優質水準；隨著鄭州市經濟的逐步增長，已具有一定發展實力和規模的寫字樓客戶對物 業 質素的要求將越來越高，寫字樓發展的世界性趨勢從國際寫字樓的普遍形式反映目前國際上新建的寫字樓，全部采有純寫字樓的形式，甲級標準更是眾多客戶追求的理想指標。國際上寫字樓的形象，完全向“純粹”發展，這也符合商務形象。國際上，機國內大城市的寫字樓形式反映目前，國內各大城市的寫字樓，雖都存在商住類型的物業，但隨著市場的 發展，與國外市場的頻密交流，再加上商住物業的過渡性質，決定了其退出 市 場主流的必然。在目前各大城市的寫字樓市場中，最受客戶追捧的

16、，仍然是屬于甲級寫字 樓的純辦公物業。而在深圳最近新建的寫字樓中，全部都是純寫字樓物業，也從另一角度反 映了，市場的發展決定了商住物業最終退出市場的必然。而且這個趨勢，只 用 了不長的時間，就完成了。基本上，純粹的寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結構形式上的表現。而在北京、上海、深圳等地的在建寫字樓，幾乎所有 都 采用這種形式，以迎合寫字樓的發展趨勢及客戶的需求。辦公商務形式演變的必然性在完全公有制經濟年代，企業的辦公物業，僅僅是工作場所，沒有太多的 講究。這種狀況維持了相當長的一段時期。在經濟開放年代的初期，一批民營企業茁壯成長，也是他們最先拓寬視野， TOC o 1-5

17、 h z 與國內外企業不斷加流，不斷學習。企業的辦公物業，開始由完全的工作場所逐漸轉向帶有社交性質的辦公空間。但受限于企業的發展規模，經濟實力，以及國內的市場情況，更多的企業處于創業階段，亦商亦住的辦公物業成為了符合市場發展的階段性產物。而在經濟開放的年代，尤其是中國加入WTOf,經濟不斷騰飛，企業不斷發展與壯大，面對激烈的國內外市場競爭時，企業已識意到企業形象對他們贏得市場先機的重要性。企業對辦公物業的選擇，除具備完全辦公功能，實現日常商務社交外，更關注辦公物業對企業形象的影響，也即轉向精神層面的追求了。因為這是市場發展的必然結果。以上寫字樓物業類型的發展痕跡，與市場的開放程度、經濟的發展水

18、平密切相關，因此，商住型的辦公物業，注定是一種過渡性的產物。既然是一種 過 渡產物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求 TOC o 1-5 h z 面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設施上已不能適應現代企業的使用要求，更無法應對業務擴張所帶來的增長性變化。氣質：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發的氣質風格游離于現代商務要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數量及速度等多方面存在無法克服的缺陷，使得企業氣質受到嚴重干擾，對于企業品牌形象的塑造不利。 TOC o 1-5 h z 管理：現

19、代管理理論認為，辦公環境是公司制度的外在化表現，對于員工 有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強，穩定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規范員工，也無法有效的激發員工的工作動力，提高工作效率。物管：運用住宅標準行使商務辦公的職能，使得商住型寫字樓在安防、監 控、配套設施等方面與真正的商務要求之間存在巨大的落差，客觀上阻礙了企業辦公效率的提高。價值：目前，商住型寫字樓價格以其較低的價格及相應較長的產權年限的 特點，受到中小企業的歡迎，其預期價值似乎比專業寫字樓更大。但由于商住樓本質上終歸只是過渡類產品和階段性產物，所謂的“預期價值”將隨著市場的發展而呈現下降趨勢,“

20、砌價值”即將成為“短期價值”。以前瞻性的眼光 看，商住型寫字樓的保值與增值性遠遠不及專業寫字樓。以上特點分析顯示，寫字樓物業的適當選擇，將在全方位配合企業長遠的 持續發展要求。如何盡快完成辦公場所的換代升級，突破企業發展壯大的瓶頸因素，已經成為每個企業無法回避的緊要課題。XX大廈領先市場的持續性優勢本項目的整體優勢本項目地處鄭州市行政區，地理位置優越，具有先天的區位優勢，是城市 規劃“北移東擴”的重點發展區域，前景良好。本項目位于花園路北段，距北環立 交橋僅數百米，臨近農業路、文化路、經三路等主要干道，并處于區域規劃的交通網絡的主干道線路上，公交系統完善便利；項目所處的花園路對外交通同樣方便快

21、捷，并占據鄭州市“北大門”的有利地勢，為沿線物業帶來最有力、最持久的利好消息；本項目是目前推向市場的最高檔寫字樓,不但填補了該檔次寫字樓的市 場空白點，成為未來新的標志性建筑；而且將辦公模式的新概念引入市場，勢必引領一定時期內寫字樓開發的標準和走向；本項目周邊環境優美；北向立交橋周圍為規劃的生態綠化廣場，視野開闊，具有天然的景觀優勢；本項目各朝向景觀良好，視野開闊；所處位置緊臨花園路和北環立交，利于項目的宣傳及推廣；開發商對于本項目的高標準、高檔次的規劃設計要求，將是項目成功的 有力保證。本項目的細部優勢層高層高是衡量物業檔次的重要標準之一，而且是辦公環境舒適程度的體現。所以，層高是客戶挑選物

22、業的重要考慮因素之一。國際甲級寫字樓的層高（吊頂后）主要集中在2.7m2.8m之間。本項目層高在建筑工程上采用大板結構，提高 了樓層凈高（達到2.86米），加降低使用能耗。走廊寬走廊寬的舒適度在銷售過程中能給予客戶樓宇內部環境的良好感覺，本項 目的走廊寬度為1.8米，有利于樓盤檔次的建設，也是未來客戶心目中甲級寫 字樓的評判標準之一。外立面設計目前甲級寫字樓多數采用玻璃幕墻、鋁板、石材相結合的形式，本項目外 墻裝飾材料方面，突破傳統采用了金屬漆，并配合熱反射鍍膜落地玻璃，迎 合 了生態發展的世界潮流。使用率樓層使用率也是寫字樓客戶比較關注的方面（70%勺使用率是客戶的心理線）。甲級寫字樓使用率

23、的標準為七成或以上，建筑結構方面應注意在合理范圍 內盡量減少梁、柱截面積；建筑平面要力求方正；公用工程部分科學設計，減 少 對有效空間的占用，提高單元內的使用率，充分體現了建筑結構設計的科學性，為客戶帶來物業的超值享受。項目的生態表現項目空調系統采用的“空調盤管 +新風系統”，可常年提供過濾調節后的清潔、舒適的新鮮空氣，為大廈內部創造了良好的健康辦公環境。對于改善商業辦公樓宇內部空氣質量、有效調節人們的精神狀態，有積極的作用；大廈前庭為5000平方米的大型生態廣場，為用戶提供了舒適的共享空間，增添了項目的人文與綠色氣息。停車位共210個停車位，數量充足，符合現代商務辦公需求。傲視鄭州頂級寫字樓

24、；電梯數5部德國原裝德森高速電梯，符合高效的商務辦公要求。高檔寫字樓具有較大的升值空間從長遠發展趨勢看，隨著鄭州市未來經濟水平的發展，新建寫字樓建設標準較高，良好的質價比將成為吸引客戶的重要因素之一，高檔寫字樓因此擁有較大發展空間；高檔甲級寫字樓順應時代發展趨勢，能夠滿足新經濟時代人們對于物業形象和內部功能的要求；在政府大力扶持下，北移東擴所形成的區域將成為房地產市場的投資熱 點，未來該規劃區域所擁有的城市環境決定著區內寫字樓項目必須具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本項目堅持高檔寫字樓的定位基礎，塑造鄭州市“純”甲級寫字樓物業的整體形象，成為城市標志性精品樓宇的新典范。寫字樓的基本配備能夠體現高

25、標準的物業質素，并在格調上擁有與眾不同的時尚感和文化特色，持續具有市場號召力和影響力。XX 大廈符合 國際甲級寫字樓通用標準本行結合國際經驗，歸納了十二點甲級寫字樓的通用標準，如下：國際甲級寫字樓通用標準純寫字樓5A 標準智能化大廈層高 10 米以上的寬敞寫字樓大堂天花板吊頂后凈層高2.6 米以上走廊凈寬 1.8 米以上，電梯間凈寬 度 3 米以上平均每 200平方米建筑面積配一個車位電梯數量平均每臺最多服務5 層電梯速度每秒4 米 以上采用中央空調所在位置能 5 分鐘車程內可到達繁華 商業區自由空間組合，可靈活分隔專業品牌物業管理XX大廈的所有相關指標，均達到較高水平。可以預測，XX大廈的高

26、物業質素，是支撐其長期保值、增值的堅實基礎2.5 XX 大廈的價格 分析XX大廈價格的市場水平本行在制定此價格策略時，進行了全方位的市場調查，以確保本大廈的價格策略的可行性。以下是本行經過市場抽樣調查后的各代表性大廈的成交價格：項目成交均價（元/平方米）A新聞大廈3700AXX數碼大廈4850A財富廣場3500 融B元廣場3500 廣匯B國貿大廈4450BXX國際大廈3800C豫港大廈3200DXX大廈 5040D河南報業大廈3960注：A大廈成交參考個案價格較高且不完整，但數量相應較多，故僅此所知成 交個案平均價作為整棟大廈的成交均價。B未能取得反映正常市場水平的成交參考個案，僅以非正式渠道

27、獲得之價 格作為均價。C僅獲知一單成交個案信息，故以其個案成交價作為整體成交價。D大廈僅用于出租，故并無權威性售價。但因項目類型及質素與本項目具 有較高的可比性，故根據項目的平均租金，以市場較為認可的回報率，利用 靜 態投資回報的方式折算而得的售價。從以上調查結果顯示，以上各樓盤的銷售均價約為4,000元/平方米。近年銷售較佳項目財富廣場、XX國際大廈、融元廣場位于經三路，所謂的“金融大道”，住置上佳，屬于商住型物業；由于物業質素、交通等原因, 無法支撐高位價格，銷售均價徘徊在 3,5003,800元/平方米的幅度范圍內;而XX數碼大廈，同樣位于經三路，但 物業質素較財富廣場等上述三個 物業在

28、物類形式上有大的進步，更加接近現代型寫字樓類型，屬于非商住物業。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價格卻高達 4,850元/平方米；從以上統計顯示，很明顯，屬于商 住型物業的財富廣場、XX國際大廈、 融元廣場、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價不超過4,000元/平方米；但屬于非商住型物業的報業大廈、XX數碼大廈、廣匯國貿大廈等售價均在 4,000元/平 方米以上，說有市場的需求已逐漸轉向非商住類物業；甲級寫字樓物業前景 看好；而本項目現時的均價約為4,488元/平方米。本項目物業定位為鄭州首席純甲級寫字樓；而且，按前章節的客觀分析， 本項目具備多項優勢，在外部交通、周邊環境、內部物業質素等多方面以壓

29、倒性的優勢傲視鄭州寫字樓市場。以現時的價格水平，較市場平均價格水平略低，此價格仍未真正反映物業 的市場價值。XX大廈的推廣價格策略簡析本行根據豐富的市場操作經驗，對于本項目的推廣，本行制定了 “低開高 走”的推廣價格策略。本行采取這種策略的原因在于：以優惠的價格吸引客戶關注物業；預留一定的價格空間，在合適的時間，提升價格，從而建立良好的項目 形象。實施這種策略，是基于本行對此項目的進行全方位的考察后，本行對此物 業有充分的信心，因此，有把握做到價格的拉升。實現發展商最大化之利潤以及迅速建立企業品牌。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優惠價 格階段。面對火 爆的銷售行情，本行即將對價

30、格進行上調。XX大廈的投資回報考慮到房地產的地域差異性，本行的抽樣市場調查中，隨機挑選了一些與本項目距離相近的樓盤，對其投資回報作簡單的分析：樓盤 售價元/ 平方米 租金元 / 天?平方米投資回報率XX國貿廣場 3800 1.1 10.42%XX數碼大廈 4850 1.3 9.65%XX數碼 C座 3800 1 9.47%數據采樣： 2004 年 2 月按靜態投資回報方式計算。以上數據顯示，目前，鄭州寫字樓物業的投資回報率約在9.5%10.5%之間。是合理水平。當然不可忽視，鄭州頂級寫字樓如裕達國貿、潤華商務XX大廈、報業大廈等，其租金高達2 元/ 天?平方米以上的水平！按本物業目前的市場反映

31、，綜合物業質素、交通等方面的考慮，保守估計以后的租金可達1.8 元/ 天?平方米以上。按現時的銷售均價4488元/平方米計算，按靜態投資回報方式計算 ，其投資回報率約為：1.8 * 30 *12/ 4488 = 14.44%如即使本項目日后的銷售均價拉升至5000元/平方米時，按靜態投資回報方式計算，其投資回報率約為：1.8 * 30 *12/ 5000 = 12.96%其投資回報也可達11.52%。非?？捎^。這也應驗了物業市場上越是頂級物業其投資回報率越高的規律。2.6從銷售情況預計升值空間從目前的銷售情況看：本項目從4月2日正式進行內部認購至今只有短短兩個月的推廣，就達 到了占可銷售面積的

32、15%勺銷售率（以簽合同為準）；平均每天保持有8批到訪客戶，約20個咨詢電話。市場反應甚為熱烈目前尚有眾多客戶在洽談的過程中。因此，本項目的升值前景看好。以本行的市場經驗預計，XX大廈的升值空間保守估計有8%10%幅度。最終推廣均價將超越 5000元/平方米。3結論XX大廈具備了優秀的物業質素，達到了國際甲級寫字樓的通用標準。以下幾點優勢，確保了其保值、增值的市場基礎:達到國際甲級寫字樓通用標準；高起點的建筑設計規劃；高標準的建筑用材；高規格的物業定位；真正的純甲級寫字樓，超前的設計 建筑設計符合未來寫字樓的國際發 鄭州頂級物業稀缺，有效供應將長XX大廈擁有高層次的物業質素； 少有的超大容量停

33、車庫，解決日益 交通網絡完善發達，車流通暢； 位于鄭州北門戶顯赫位置；理念，領先市場；展趨勢；迎合未來市場的高端需求;期不足；突顯的停車難問題;位于鄭州唯一商政地理版塊;迎賓大道上的標志性建筑；周邊環境優美；XX大廈專業、完善的物業管理以上是確保物業領先市場，從而使物業保值、增值的先天市場基礎，其它項目難以完全各項復制，也即是 XX大廈具備市場唯一性。XX大廈的價格只處于中等水綜合分析，按目前鄭州市寫字樓的價格水平衡量， 平，尚有較大的價值空間仍未體現。升值空間較大。9JK - SMJg.aKO-. swSy Xy.&QAl “eQjluy S N(RE.QGn -9G1E9w#QcE%&q.

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