1、武漢沌口項目市場調研報告一、都市概況1. 武漢都市2. 武漢新區3. 漢陽城區4. 沌口（武漢經濟技術開發區）二、 武漢市、漢陽、沌口房地產業狀況1. 武漢房地產狀況2. 漢陽房地產狀況3. 沌口板塊狀況4. 區域內典型樓盤情況三、 沌口客戶分析四、 建議一、 都市概況1. 武漢都市理解武漢市是湖北省省會，全省政治、經濟、文化中心，華中地區的最大都市，是中國中部重要的工業基地和交通樞紐，素有“九省通衢”美稱。世界第三大河長江及其最大的支流漢水橫貫市區，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮隔江鼎立的格局，一城三鎮、各成體系的地理格局形成了市民各自的生活適應。盡管現在長江、漢江上差不多有座跨

2、江大橋將三鎮連為一體，但即使是專門便利的交通，也無法縮短那個都市的居民多年來不愿跨江而居的心理距離。武漢現轄9個城區、4個郊區，人口約831萬人，其中市區人口481萬，土地面積8467平方公里。武漢處于平原向低山丘陵過渡地區，中部低平，南部丘陵、崗地密集，北部低山林立，80%以上面積為崗壟平原和平坦平原地區。武漢有“百湖之市”之稱，共有湖泊147個，其中主城區38個，總面積近90000畝。通過50多年的建設，武漢已成為我們祖國腹地一座多功能的綜合型特大都市。都市的綜合實力保持全國第六位，在華中地區，經濟進展相對較快，經濟總量位次居前，成為了中部地區經濟進展的領頭羊。在西部大開發戰略的推動下，我

3、國新的經濟進展將形成東-中-西“H”型格局，武漢將成為重要的戰略大支點。這種經濟進展的強輻射效應必定帶動武漢都市超規模進展。作為華中的中心都市，武漢具有獨特的進展優勢，以武漢為中心的長江中游經濟區將進展成為繼長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地區之后中國二十一世紀經濟社會進展的第四期。經國務院批準的武漢都市總體規劃將武漢都市進展的總體目標界定為到2006年左右，把武漢建設成為經濟勢力雄厚、教育發達、都市布局合理、基礎設施完善、生態環境良好、社會高度文明，并具有濱江濱湖特色的現代都市。因此同時也應該看到，隨著市場經濟體制的建立和全球經濟一體化進程加快，武漢在打算經濟和短缺經濟條件下的許多優勢已日漸消

4、逝，如過去“九省通衢”，區位優勢明顯；而今交通發達，武漢僅成過往驛站，難以留住客人。如武漢國有經濟比重大，過去要緊依靠政策支持進展壯大；而今則面臨人員精簡、重新上崗的多重困難，遠不如非國有經濟包袱輕、機制靈活。總起來看，武漢在進展中，既有優勢，也有不利因素，機遇與挑戰并存。表一：2000年2003年經濟狀況要緊指標 單位：億元 增幅： 年份指標2000 增幅2001 增幅 2002 增幅2003 增幅國民生產總值1206.84 12.01347.8 12.01492.74 11.81662.4 12.1 其中： 第一產業81.36 4.4 85.03 5.389.53 3.9 95.13 4.

5、3 第二產業533.31 12.5594.84 12.9660.46 12.2741.8 12.8 第三產業592.17 12.6667.93 12.1742.75 12.3825.47 12.5固定資產投資額461.93 7.1 508.44 10.0570.43 12.1645.06 13.1消費品零售總額 606.1 12.3685.82 13.0 770.08 12.3853.99 12進出口總額（億美元）6.84 12.9 21.56 6.0 22.02 2.0 31.36 42.3城鄉居民儲蓄存款659.44 14.7802 21.61079.96 29.71285.53 19城鎮

6、居民平均工資（元）7268 7.59080 10039 11719 城鎮居民人均可支配收入（元）6761 8.0 7305.05 8.1 7820 7.1 8524.52 9城鎮居民人均消費性支出（元）6075 11.4 6342.29 4.4 6833 7.7 7251.32 6.1注：城鎮恩格爾系數分不為 38.5、38.1、38.45、40.6% 2.武漢新區通過一年多時刻的醞釀，“武漢新區”開發建設項目，正式進入操作時期。“武漢新區”由長江、漢江、京珠高速公路圍合而成，（包括現在的漢陽區、武漢經濟技術開發區和蔡甸區的一部分，相當于武漢目前的主城區建成面積）規劃用地面積368平方公里，規

7、劃人口到2020年為100萬人。武漢市期望，通過投入巨資和注入先進理念，用高標準規劃設計建設，在漢陽這片靈秀之地崛起一座現代化新城。今年將首先啟動“一線（漢江南岸線）一片（漢陽四新地區）兩路（梅子路和四新大道）”的基礎設施和公益性項目的開發建設，共涉及基建項目項，總投資億元；將漢江南岸沿線、長江沿線、梅子路兩側、國道沿線、四新片等個片區作為土地儲備供應工作的重點，儲備土地畝，占全市土地儲備打算的，拆遷房屋面積萬平方米，動遷居民戶。打算供應土地畝，占全市土地供應打算的。打算投入資金億元，加上其他景觀建設的先期投資，今年需總投入億元左右的資金。新區規劃要緊突出以“三大特色功能組團、四湖連通的水系生

8、態網絡、五縱五橫的道路骨架”為特點的進展框架，三大特色功能組團包括漢江組團、沌口組團和四新組團；“四湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽湖、三角湖；“五縱五橫”是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向的琴臺路、漢陽大道、二環線、三環線、沌陽大道。武漢市政府打算用4年左右時刻，完成重要地區和要緊組團的要緊基礎設施和重要功能性、公益性項目建設，差不多形成“武漢新區”都市框架。屆時，武漢新區將建成輻射武漢乃至華中地區的現代制造業基地、生產服務中心、市級文化旅游中心和風貌獨特的商住新城區，其中，現代制造業基地（沌口組團，94平方公里）要緊立足武漢經濟技術開發區，形成產業相對集聚、功能互

9、補的工業片區，打造高起點、高水準的現代制造業基地，使之成為武漢新區經濟進展的增長點和動力源。強化現代制造業功能，推動產業升級，極大地提高都市就業商品，提升武漢的經濟實力；生產性服務中心（四新組團，46平方公里）以進展四新地區為重點，規劃以梅子路、四新大道為軸，培植新的都市功能，進展生產性服務業，為武漢新區的進展注入活力，也是武漢新區新形象、新特色、新功能的集中展示區，同時服務于沌口組團和漢江組團；市級文化旅游中心（漢江組團，59平方公里）要緊是對漢陽中心城區用地進行整合，完善其文化旅游、居住功能，以兩江開發帶動文化旅游設施的建設和濱江都市景觀的形成，建成文化旅游區，并結合漢江、長江沿岸開發與舊

10、工業區搬遷、改造和置換，提升區域整體生活品質，凸顯新區文化底蘊。 3.漢陽城區漢陽地處武漢西南部, 瀕臨兩江、內涵九湖，與漢口、武昌隔江鼎立構成武漢三鎮。獨居一鎮的漢陽區，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心。全區轄9個行政街道，2個鄉，總面積108平方公里，常住人口51萬。 漢陽歷史悠久，在武漢三鎮城邑建制中名位最早，自漢末以來確實是歷代風景勝地。區內有著稱于佛教叢林的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹、石榴花塔等。1985年，經武漢市人民政府批準為風景旅游城區，1998年又被批準為山水園林城試驗區。現在月湖、蓮花湖、晴川閣等8大風景區已初具雛形。

11、 漢陽交通發達，基礎設施完善。全區沿江岸線32公里，擁有大小碼頭42個。楊泗港吊裝碼頭可常年停靠5000噸級貨輪。從漢陽中心區到武漢最大的鐵路客運、貨運站僅5公里，距武漢天河機場、王家墩機場僅28公里和10公里。區內318國道、漢陽大道、鸚鵡大道、琴臺路和正在動工興建的墨水湖北路形成了縱橫交錯、四通八達、方便快捷的交通網絡。漢陽經濟基礎雄厚，巨大進展潛力正逐步凸現。武漢健民制藥廠、武煙集團、百威公司、神龍汽車有限公司等130余家大中型企業已坐落區內。區屬工業迅速進展，共有機械、電子、建材、化工、紡織、輕工、汽車改裝、生物工程等十多個門類，已形成綜合性工業基地。依據初具雛形的區域特色，漢陽市政府

12、正著力建設三大工業園，分不是依托漢陽開發區建設汽車產業園：規劃3平方公里，建成一座集“汽車與配件生產、汽車展示博覽、汽車貿易與營銷、汽車倉儲與現代物流、汽車信息與服務”等多功能于一體的現代汽車產業工園區。依托黃金口工業園：規劃1000畝，建設以國棉一廠為龍頭的紡織工業板塊；規劃3000畝，建設以百威為龍頭的飲料食品工業板塊；規劃3000畝，建設以蘇泊爾集團公司為龍頭的廚具制造工業板塊；建設以健民集團為龍頭的藥品制造工業板塊；建設以誠成文化、雅都彩印為龍頭的包裝、彩印制造工業板塊，形成2000畝的園區規模。依托南太子湖：興建信息、生物、機電現代工業園區。規劃園區面積3500畝，與武漢經濟技術開發

13、區聯動共建，進展以信息、生物、機電產品為主的現代制造業。15月份武漢各城區要緊經濟統計參數漢陽科教文化事業進展迅速。全區有科研機構53家，科技人員6305人，其中具有高級專業技術職稱的535人，具有中級專業技術職稱的2172人，具有初級專業技術職稱的3598 人。區內共有中小學校84所，幼兒園75所，職業中專、職業高中3所。有醫院18所，防疫保健機構5家，形成了完善的醫療衛生網絡。漢陽市政府都市規劃思路：文化旅游城：打造南岸嘴景觀區、月湖文化藝術區、歸元寺文化旅游區、武漢動物園觀賞區、蓮花湖渡假區等五大景區和長江、漢江景觀帶，構筑競相輝映的文化旅游群落。武漢汽車城：現有經銷商700余家，經營汽

14、車品牌達40余種，年銷售額近40億元。在以后，汽車城將規劃50平方公里，建成華中地區最大的整車制造中心、貿易中心、零配件加工中心、博覽中心、運動休閑中心和信息服務中心。現代商住城：漢陽108平方公里土地，建成區僅32平方公里，這為現代商住城建設提供了寬敞空間。商住城建設將堅持“整體規劃、連片開發、突出特色、塑造品牌”的構想，以四新住宅新區建設為龍頭，以內興“兩道”（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活“兩江”（長江、漢江）為重點，以濱湖、臨江開發為特色，實施住宅開發戰略。在四新地區規劃22.2平方公里，開發居住規模將達30萬人的示范新區；規劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線，結合舊城改造，搞好臨街房屋開發與建設

15、；利用親江臨湖優勢，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實施滾動開發。 4.沌口（武漢經濟技術開發區）武漢經濟技術開發區位于漢陽區西南部，市區中環線與外環線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，進展腹地寬敞，具有良好的區位優勢。開發區于1991年5月動工興建，1993年4月經國務院批準為國家級開發區，有美好的進展前景。發區規劃面積31平方公里，目前已開發15平方公里，已建成5條形象路、3個特色公園、5個住宅小區，全區綠色面積達293個平方厘米，人均占有綠地105平方米。開發區以汽車產業和高新技術產業為龍頭，同時進展機械、電子、食品、建材、輕工等產業。截止目前，開發區內已有30多個跨國公司、

16、知名企業入駐，引進項目611個，注冊企業合計700多家。由于開發區以國家產業政策為導向，以興辦三資企業為主，實行沿海開放都市開發區的優惠政策和新型治理體制，隨著產業結構日趨完善，社會經濟環境好轉，開發區的前景會更好。(1)開發區經濟進展狀況隨著開發區的迅速進展，汽車制造業“一花獨放”的產業結構格局將被打破，汽車制造業，高新技術產業，出口加工業三足鼎立之勢已在開發區內形成。在今年全面啟動的20個建設項目中，信息技術，生物工程，新能源，新材料，環保等產業構成支撐開發區快速進展的新支柱。長征火箭公司投資1億元建設研發中心，長城寬帶公司投資5000萬元建設寬帶網絡系統，武塑集團投資1.53億元建設工業

17、園。規劃1000畝，首期開發583畝的高科技產業園的基礎設施已完成，1.4萬平方米的綜合科技樓將在今年5月竣工。目前，產業園已引進電子信息，新醫藥等7個高新科技項目，總投資達3億多元。 去年5月動工興建的武漢出口加工，將于今年5月10前封關運作，封關后立即進入出口加工區的企業達30家，投資額達20多億元。出口加蔚藍色將為中部各省出口加工企業的聚攏中心，成為進展外向型經濟的重要支撐。 三足鼎立之勢，使武漢開發區經濟結構進一步優化。據悉，20個建設項目投產后，今年全區將新增產值130多億元。(2)區內環境開發區位于武漢市區西南、市區中環線與外環線之間，是經國務院批準的國家級開發區，它四周湖泊圍繞，

18、景色秀美。三角湖、后官湖等七個湖泊如“眾星捧月”將開發區鑲嵌在湖光水色之中。區內自然社會人文環境俱佳。 開發區規劃面積為31平方公里，遠期操縱面積為90.7平方公里，已開發面積31平方公里。開發區分為四個功能區：工業區、旅游不墅區、治理服務金融區以及生活居住外知名企業進駐，如神龍、百事可樂、頂益食品等。區內人口要緊為新興工業人口，素養較高。另外，占地達88萬平方米的武漢市體育中心正在區內興建，它包括一座6萬人體育場，一座8千人體育館及海灣館等大型體育設施；由江漢大學、華中科技大學漢口分校、武漢市職工醫學院合并的新江漢大學已全面啟動。(3)交通狀況開發區距漢陽王家灣7公里，車程7分鐘，目前有58

19、5、70等四條公交線路連接武漢三鎮，318國道與京珠高速公路縱貫開發區。區內道路井然有序，兩條寬50米的大道在區內交叉（橫向龍陽大道，縱向沌陽大街）基于這兩條大街平行的神龍街寬40米、漢強街寬30米。與龍陽大道平行的建業路、創業路、興業道、旺業道寬30米。(4)配套設施目前區供水、供電、供熱、通訊、排水與污水處理等各各項配套設施齊全，現有同濟醫院開發區分院，另有神龍醫院等四所醫院、一所衛生防疫站。有漢陽一中、武漢實驗外國語學校等全日制中小學校21所，新江漢大學業已遷至區內。中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行均在開發區建立了支行，可為了區企業提供各類金融服務。另外，一期占地865畝

20、，包括一座萬人體育場、一座8千人體育館以及游泳館等大型體育設施的武漢市體育中心正在區內興建。 開發區在基礎設施方面共投入近30億元，實現了“八通一平”。從開發區自身條件來分析，開發區內極具房地產進展潛力，但投資什么樣的項目則要具體分析市場行情及走勢，準確把握消費者需求，依照消費者需求生產適銷對路的產品，才能達到項目開發的目的，取得良好的經濟效益和社會效益。二、 武漢市、漢陽、沌口房地產狀況1、武漢市房地產市場環境分析2003年武漢房地產在諸多政策的實施中悄然而過，從年初的停止不墅類用地到央行121號文件和國務院18號文件，從獵取土地質優者得的原則到預售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產業

21、的健康、有序地進展。從投資情況看，今年一季度我市房地產開發投資呈強勁的增長勢頭，完成房地產開發投資28.41億元，同比增長72.7%，高出全社會固定資產投資同期增幅20.2個百分點，房屋開復工面積、商品房銷售面積、銷售額等幾項要緊指標均出現近年來單月最高增幅。本篇通過對2004年上半年進展差不多情況的描述和分析，展望和預測2004年下半年房地產進展的趨勢和前景。 開發投資再創新高,住宅投資仍然是我市房地產開發投資高速增長的要緊動力今年一季度住宅完成投資19.57億元，同比增長54.4%，占全部房地產開發投資的比重為68.9%，住宅投資仍然占我市房地產開發投資的主導地位。受寫字樓和商業營業用房投

22、資回報高于住宅阻礙，開發商加大投資力度，今年一季度寫字樓開發投資0.69億元，同比增長112.9%；商業營業用房投資1.49億元，同比增長113.5%。寫字樓與商業營業用房投資增幅分不比住宅開發投資增幅高出58.5和59個百分點。 施工面積穩步增長開發規模不斷擴大今年一季度房屋開復面積900.63萬平方米，接近去年全年開復工總面積的5成，同比增長36.0%。其中新開工面積180.99萬平方米，同比增長18.7%。 竣工面積略有上升商品房屋竣工面積33.89萬平方米，同比增長18.7%，其中商品住宅竣工面積31.13萬平方米，同比增長19.4%。 商品房消費需求旺盛市民受預期房價會接著上漲阻礙，

23、商品房銷售持續火爆。今年一季度全市商品房銷售面積68.97萬平方米，同比增長88.2%；商品房銷售額15.75億元，同比增長135.3%。其中，銷售給個人14.71億元，同比增長138.3%，占全部銷售額的比重為93.4%。今年一季度全市商品房平均銷售價格為2283元/平方米，同比上漲25%。其中，商品住宅平均銷售價格為2244元/平方米，上漲24.7%。 土地儲備進一步加大，為房地產開發提供了進一步進展的空間。今年一季度房地產開發企業用于土地購置費用共4.07億元，同比增長93.5%；完成土地購置面積150.33萬平方米，同比增長41.1%。土地購置的高增長，為房地產開發的后續進展奠定了相應

24、的基礎。 房地產開發到位資金增加隨著我市房地產市場逐漸升溫，今年一季度房地產開發投資到位資金78.09億元，同比增長262.6%，其中，國內貸款20.92億元，同比增長484.4%；利用外資0.55億元，同比增長232.9%；房地產開發企業自籌資金27.86億元，同比增長184.2%；收受購房者定金及預收款22.84億元，同比增長285.8%。2、漢陽樓市綜述漢陽樓市板塊分析 鐘家村板塊依托比較發達的商業和交通優勢，該板塊住宅產業進展迅速。金橋嘉園、鸚鵡花園玫瑰、芳卉園、東方江景園、康泰苑、藍江家園、嘉怡苑等樓盤在沒有什么宣傳的前提下，銷售奇好；上海復地集團斥資11億在黃金地段歸元寺旁打造建筑

25、面積35萬平方米的“復地翠微新城”，業內有人預測，該項目的崛起可能樹立鐘家村板塊新地標。鐘家村板塊置業優勢比較明顯：商業配套成熟，各新建小區也已將商業納入了規劃建設范圍；交通便利，輻射武漢三鎮，到漢口、武昌不足10分鐘車程，晴川橋取消收費，琴臺路通車，使得位于這一帶的樓盤銷售量有所上漲；房價適中，多層平均價格在2800元平方米左右，小高層一般為3000元平方米，復地翠微新城的推出可能會帶動周邊樓盤的售價，但相比于隔江的漢口、武昌來講，該板塊房價仍然較低；風景秀美，臨江臨湖，能充分滿足臨水居住的需求；文化氛圍濃厚。 漢陽大道板塊扎堆經營居住氣候形成 該板塊房地產開發勢頭一直比較強盛。荷塘月色、花

26、前樹下、繽紛四季、金龍花園、東方華爾茲、麗水花園、潤帝嘉園、雅麗佳園、陽城景園等樓盤都聚攏在該板塊。正在銷售的樓盤如花前樹下、東方華爾茲等銷售業績保持良好而繽紛四季、桃花島都市花園等項目后期也在積極籌備當中。 該板塊樓盤要緊以多層為主，價格也徘徊在2200元平方米左右（除了東方華爾茲等小高層項目外）。該板塊置業優勢：地理位置優越，交通便利；市政配套設施齊全；商業網點多，生活購物方便；教育配套好。 二橋板塊 地段優越與漢口一衣帶水 月湖路的通車和知音橋的取消收費改善了該板塊的交通環境，知音社區的成熟為該板塊的旺盛人氣提供了保障。由于以上緣故，該區域的樓盤銷售量差不多上漲。碧水晴天、國信新城、統建

27、玫瑰新苑、楓橋苑等樓盤也都保持了良好的銷售紀錄。二橋板塊置業優勢：與漢口中心一衣帶水；借助知音社區的優勢，該片區比較成熟，人氣旺盛；地處王家灣商圈，商業配套好，生活方便；一面臨江，風景宜人，環境清靜，適合居住。 龍陽大道板塊 南國明珠扛鼎之作 該板塊長期以來在居住方面沒有明顯的進展，而商業方面如汽車銷售一直占據主角。澳門新億勝的到來以及總建面70萬平方米的南國明珠的崛起將改變這一“傳統”。 由澳門新億勝投資進展有限公司投資15億、新億勝（武漢）置業進展有限公司開發的“南國明珠”于2003年5月閃亮登場。該項目以多層為主、輔以部分小高層，總建筑面積70多萬平方米，一共分四期開發、目前一期小高層銷

28、售良好。業內人士認為，該項目將成為漢陽近兩年的扛鼎之作，同時也代表房地產今后的進展方向。龍陽大道板塊置業優勢：除了交通、商業、自然環境等因素外，該板塊的升值潛力則是在此置業的一個理由，拆遷改造、汽車銷售長廊的建成等將給該板塊新的機遇，三鎮有識之士自會領悟。 沌口板塊 相互競爭相互添彩 2001年，在漢陽區地產進展相對緩慢的情況下，曾是一片荒涼的沌口經濟開發區異軍突起，開發熱潮急劇升溫，眾多住宅項目破土而出，成為目前武漢市最為矚目的房地產開發熱點區域之一。2004年由美好愿景在后官湖開發的1600畝東方夏威夷以其獨特美式夏威夷結合日本之簡潔建筑風格再次吸引了人們對沌口片區的關注。沌口自然環境優美

29、，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質優良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業目前該區域房價偏低，但后發優勢明顯，既適合居住也適合投資。 綜上所述，漢陽近年的房地產可謂遍地開花，各有特色。消費者可依照自身需要，選擇自己最適合的安居樂業之所。漢陽樓市特點： 區域逐步成熟 以旅游、商業、環境、工業作支撐，漢陽居住新區氣候日漸形成，武漢三鎮進入了均衡進展時期。以南岸嘴標志性建筑為重點的國際性文化中心區、以知音藝術中心為重點的月湖文化展示區、以歸元寺擴建工程為重點的宗教文化旅游區、以墨水湖整治改造為重點的武漢動物園觀賞區、

30、以龍陽湖、蓮花湖為重點的休閑度假區和龜山的開發建設相繼啟動。區域人氣逐漸旺盛，區域價值逐漸提升。商業配套比較成熟。為適應市民需求和都市輻射需要，一批特色市場已建成。漢商、家樂福、華聯超市等一批骨干商貿企業的品牌效應，其規模逐漸擴大，商業新優勢形成。十里裝飾、琴臺鋼材、五里水泵等30多個專業市場建成，正大、好美家、豫園等國內外知名商家爭相到漢陽投資建店。 大盤引領潮流 一批有實力的開發公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發進入大盤開發時代。建面72萬平方米的東方夏威夷、70萬平方米的南國明珠，67萬平米的大洋彼岸、50萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園、35萬平方米的復地翠微新城、20萬平方米的

31、水木清華、等大盤將引領漢陽樓市潮流。 親水住宅受青睞 山水之美，古來共談，可要想在大都市里同時感受到山的靈性和水的神韻卻是一件奢侈的事。然而在武漢山水園林實驗區的漢陽，“魚”和“熊掌”卻能兼得。漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區中是罕見的。開發商熱衷臨湖開發，購房者熱衷臨水而居。因此，親水住宅開發成為該區樓市的一大亮點。 價格逐漸上漲銷售穩步上升 銷售價格上，今年該區域將持續上漲。多層項目均價將突破2400元平方米甚至3000元平方米，而小高層、高層均價超過2700元平方米。聯排不墅均價在2500元至3000元，獨體不墅均價賣到3500元至4000元。3、

32、區域內典型樓盤分析 東方夏威夷（一期）（1）要緊統計資料開發商：湖北嘉信臣置業有限公司投資商：武漢美好愿景房地產開發有限公司建筑規劃：海斯蘭德建筑規劃設計有限公司景觀設計：美國泛亞易道景觀設計公司地理位置：蔡甸區南湖生態旅游區建筑用地：1600畝建筑面積：720000容積率：0.67綠化率：41.2車位： 1：11、產品： 126戶多層洋房，面積89.4129.7 170戶聯排不墅，面積150.8228.5熱賣戶型：120平米三房、200平米聯排不墅一期售價：花園洋房起價：1740元/，均價：1900元/ 聯排不墅起價2400元/，均價：2850元/（2）賣點a、南臨一萬七千畝后官湖、北依二萬

33、七千畝的小南湖；b、集東南亞之豐富華美、日本之簡潔、夏威夷之熱情的水邊風情建筑c、72萬平方米的東方夏威夷擁有自己的酒店與渡假村、形成以旅游資源為依托的產業鏈； （3）我們的看法東方夏威夷是我們在沌口調研接觸的所有項目中，最為高檔、綜合競爭力最強的一個典型項目，。它借助“南臨后官湖、北依小南湖”的獨特景觀優勢，誠邀世界景觀設計界排名前十的美國泛亞易道公司擔綱設計，傾力打造美式夏威夷風情。在其現場售樓部，我們觀看了小區的沙盤和樓書，這次調研中，東方夏威夷的現場售樓部布置是最有特點的，營造出夏威夷風情，使顧客專門容易對其產生好感。東方夏威夷的業要緊緊來自于，特不是人民南路的商戶，以及政府機關和學校

34、老師和領導。從東方夏威夷的熱銷我們看到：自然景觀好、大規模、產品新穎的項目能夠吸引到區域外的客戶。 大洋彼岸（1）要緊統計資料開發商：武漢鴻亞假日置業規劃設計：上海同濟規劃設計研究院園林設計：新景觀地理位置：蔡甸區南湖生態旅游區占地面積：2000畝總建筑面積：666700平方米容積率：0.51綠化率：60總戶數：一期800戶產品：多層為主、小高層并重，輔之以一定量的不墅。多層、小高層以板式一梯兩戶設計。售價：多層均價1800元/，聯排不墅均價2650元/，臨湖獨體 不墅4180元/，非臨湖獨立不墅3060元物業：不墅1元/，多層0.7元車位：1：1（2）賣點a、第一座群島生活形態的親水的親水概

35、念樓盤；b、營造“戶戶臨水，家家碼頭”的親水效果，水道彎廷，移步換景，其“唯我水路十八彎”的獨特景致辭已形成品牌，深入人心。（3）我們的看法大洋彼岸是以水為賣點，。它的廣告語“唯我水路18彎”已深入人心，但就我們到了現場感受到它的水文化做的并不到位，并沒有突出臨湖的優勢，建筑的整個設計風格也相對落后。就銷售情況來看，它的一期差不多快賣完了，但銷售周期較長，講明它的產品和市場定位在前期沒有做到位。 水木清華（1）要緊統計資料開發商：武漢新城置業有限公司建筑設計：景觀設計： 地理位置：武漢經濟技術開發區總用地面積：200畝總建筑面積： 20萬平方米總戶數：440戶綠化率：45容積率：1.5（2）要

36、緊賣點a、中式園林建筑（3）我們的看法水木清華是以中式園林建筑為賣點，但據講專門多客戶都會把它看成日式的建筑風格，講明它的中式風格的特點不突出。到我們調查為止，水木清華只剩下最后兩套，且差不多上150平米的一樓。它的70%的客戶群是來自東風、神龍、江漢大學，其中又以東風的為主， 南國明珠：（1）要緊統計資料開發商：（澳門）新億勝（武漢）置業進展有限公司建筑商：浙江中天、武建集團景觀設計：英國奇利建設園林景觀規劃設計：美國WY國際設計顧問公司營銷代理：廣州TUT本日市場策略設計公司物業治理：澳雅物業物管費：多層0.7元；小高層：1元項目地址：漢陽龍陽大道陶家嶺總占地：466900平米總建筑面積：

37、70萬平米容積率：1.5總戶數：5000綠化率：40開發分期：4期建筑形式：多層、小高層、聯排不墅、獨立不墅現況：目前正在開發的是一期，一期共有7個組團。現正推出的是2組團：為5棟小高層，差不多上是3房的大戸型，面積在133140，也有少量的2房和4房（145）。銷售率90，可能3組團年底才能發售。價格區間：23802980，均價2500左右（2）要緊賣點大盤，地中海風情景觀、教育（3）我們的看法南國明珠是漢陽區域內少有的大盤，地址介于漢陽城區樓盤和沌口板塊之間。其開發商是澳門公司，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是利用地塊臨墨水湖，在湖邊沿線做不墅，靠外圍道路做小高層。然而因為地塊較大，被規

38、劃中的3條市政路劃為4部分，使小區沒有整體統一感。樓盤地處陶家嶺，盡管不在漢陽城區，但相關于沌口板塊的樓盤，明顯有地段、交通、市政配套優勢。 金色港灣（1）統計資料開發商：新港房地產（武漢）開發有限公司營銷代理：深圳新業房地產投資顧問有限公司物業治理：新港物業治理 景觀設計：香港奧雅園境師事務所物管費：多層0.8元項目地址：漢陽經濟技術開發區總占地：50萬平米總建筑面積：50萬平米容積率：1總戶數：3000戶綠化率：45分期：4期建筑形式：多層、不墅，小高層現況：目前1、2期已差不多售完，正在主推的是3期，銷售率70多。余下的第4期2000戶，月底出規劃和戸型圖紙。3期中，戸型面積多偏大，其中

39、180200的錯中錯占了近40，中央是兩棟小高，其余為一般的標準多層公寓。價格：錯中錯均價2700，3期均價2300多（2）要緊賣點： 臨水，較長的的水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區（3）我們的看法： 本樓盤檔次感受不如南國明珠，建筑形式多不墅，但沒有突出不墅的高檔品質。在近距離內沒有其他不墅群出現，地理位置相對其他不墅群離城區近，因此周邊配套較全。賣點和區域內的其他樓盤雷同，要緊是營造“水岸”生活，價格也較具競爭力。 泰合百花公園（1）要緊統計資料開發商：武漢泰合房地產開發有限公司景觀設計：ACLA景觀設計國際有限公司建筑設計：香港何弢設計國際有限公司營銷代理：武漢德思勤房地產顧問有限公司廣

40、告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司物業治理：泰合物業物管費：多層：0.55元/平米/月，高層：0.8元/平米/月項目地址：武漢經濟技術開發區江大路5號（新江漢大學正對面）總占地：20萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.22綠化率：46建筑形式：多層戸型面積：2期，6070的單身公寓186套；130以上多層洋房262套；約150間商鋪，12800。現況：1期早已售完，2期（6萬平米）目前銷售率達90以上，差不多無住宅可賣。3期13萬平米可能今秋發售。（2）要緊賣點 自然全生態公園住宅，沌口區域中心，人文，商業（3）我們的看法 該樓盤位于沌口板塊中央位置，江漢大學的正對面，緊鄰東風總部，具有區域上的明顯優勢，同時產品上區不于區域內的許多鄰水住宅，全部是一般的多層公寓，適合沌口區域內的一般大眾居住；同時緊緊抓