1、碧 桂 園 房 地 產 的SWOT一、公司簡介碧桂園是一家以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、物業管理、酒店開發及管理、 教育等行業的國內著名綜合性企業集團，中國房地產十強企業。下轄國家一級資質建筑公 司、國家一級資質物業管理公司、甲級資質設計院等專業公司；涉及酒店、教育、等多個 行業。碧桂園創建于1992年，沐浴改革開放陽光雨露，持續發展壯大； 2006年，獲中國工 商行政管理局認定為“中國馳名商標”，為最早獲評的兩個房地產行業馳名商標之一。2007 年，碧桂園在香港聯交所主板上市；同年 9月，成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成 分股、恒生綜合指數及恒生中國內地綜合指數成分股。以“希望社會

2、因我們的存在而變得更加美好”為企業使命，二十年來，碧桂園矢志耕 耘于房地產業，開創出獨具特色與核心競爭力的碧桂園開發模式。碧桂園項目選址多位于 城市發展潛力區，實行設計、建筑、物業等一體化開發模式，力求降低成本；高品質產品、 優質園林環境、完善配套、國家一級資質物業服務等因素構成的碧桂園家園模式為各區域 市場提供了大量物超所值的高品質人居產品。正如碧桂園董事局主席楊國強在各類場合多 次提到：“碧桂園的利潤主要來自于超前的民生地產發展戰略，來自于超強的成本控制能 力，來自于戰略合作伙伴的讓利。碧桂園要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品 民生住宅。”截止2012年6月30日，集團已經擁有11

3、0個項目（其中109個在中國，一個在馬來 西亞）。在國內的項目中，64個位于廣東省，45個位于其他省份。作為國內著名的綜合性房地產開發企業，碧桂園下轄國家一級資質建筑公司、國家一 級資質物業管理公司、甲級資質設計院等專業公司；涉及酒店、教育、等多個行業，旗下 已有三十余家掛牌五星級或五星級標準酒店開業。20年來，碧桂園直接提供就業崗位 5萬多個，間接創造就業崗位逾20萬個；本著人才本土化戰略，碧桂園項目優先考慮當地勞動 力就業；對“40/50年齡段人員給予特別關注。碧桂園矢志成為“有良心、有社會責任感的陽光企業”；同時，碧桂園及其創始人熱 心于社會公益慈善事業，集團建立了完善的社會責任體系，包

4、括定點扶貧、公益教育、醫 療衛生、志愿服務等系列公益項目，歷年捐贈約 17億元。核心競爭力：精品質、低成本、高速度是碧桂園的核心競爭力?強調前期策劃，精確產品定位?制定質量標準，進行質量巡檢考核，樹立樣板工程?提升客戶服務品質?開發項目順應城市化發展趨勢?產品標準化與產業鏈整合?建立成本管理體系及成本考核標準?策劃、設計、報批報建等工作前置，爭取較快開工?建立集團計劃管理體系及計劃考核標準?合理定價，精準營銷選址理念碧桂園董事局主席楊國強先生的夢想：15年前，看到城市中心的房子越來越貴，我就有一 個夢想，希望找到這樣一個地方：有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達市中心，風景優美，空氣又好，

5、建造一個配套齊全、自成體系的大社區，房價遠低于市中心，讓每個 人都能在這里享受幸福生活。合理利用荒地近年來碧桂園模式不斷深化清晰，首創“荒地造城”，合理利用荒地、城鎮化建設的寶貴 探索；打破房地產一線城市高燒困局，率先開創二三四線城市商業藍海，拉動當地經濟， 改善區域品質，推動了當地城鎮化建設；對一線城市而言，提供了高品質的衛星城鎮，拉 低房價和居民生活成本，提升幸福感。城市級配套碧桂園一直用超前規劃的理念建設和運作地產項目，大部分新項目都建造五星級標準酒店、 大型商業 中心、學校等綜合社區配套，旨在最短時間內給業主提供完整的居住生活解決方 案。建老百姓買得起的好房子“我們的責任就是希望在中國

6、的城市化的前提下，提供更多物美價廉的房子給老百姓”楊 國強這句簡單的話，將碧桂園在企業社會責任的內涵顯露無遺，也使得碧桂園的開發模式 與國家的樓市調控政策更趨一致。碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居 住價值，另一方面通過在建設過程中規模化、系統化、標準化的探索與實踐，最大程度的 讓利于消費者，回報于社會，讓更多人實現五星級的居住夢想。二、行業分析.中國房地產業發展概況2006年我國國民經濟繼續保持平穩快速增長。 GDP增長率已經連續10個季度保持 在9%以上。國民經濟 的快速發展是保證房地產行業發展的經濟基礎與前提；國民經濟各行業的蓬勃發展帶動了全社

7、會對住房、寫字樓、商業營業用房和工業用房等物業的投資與消費。國務院總理溫家寶 5月17日主持召開國務 院常務會議，研究促進房地產業 健康發展措施，并針對存在的問題提 出了關于促進房地產業健康發展的“國六條” ；隨 后，作為“國六條”的實施細則，涉及稅收、信貸、土地政策等15項措施開始正式實施， 有關部門近日也相繼出臺了更具針對性的調控舉措。這一階段的宏觀經濟調控的指導思想，已由“調控過熱”轉向“調控結構”；基于兩個深層次的原因，未來房地產業將長期處于宏觀調控的視野之中。房 地產業開發投資完成額同比增長 24.2% ,比去年同期提升 了 0.7個百 分點，開發企業資金來源中國內貸款大幅提升；土地

8、開發規模以及商品房供應量有所回升；全國70個大中城市各類房屋銷售價格漲幅均 呈穩步下降態勢，但仍然存 在部分地區商品住宅銷售價格偏高，經濟適用住房數量持續下降，以及新建商品房空置面 積居高不下等問題，也說明國家在控制房價過快上漲以及改善住房供應結構等方面的宏 觀調控措施還需要進一步加強和完善。在此背景下， 房地產業將融入整個國民經濟持續快速發展的軌 道中，行業發展將步入良性循環，市場供求形勢將進一步得到改善；地方政府將繼續增加普通住宅和經濟適用房建設用地，規范房地產市 場，抑制投資炒房，房屋的供給結構將進一步合理；房地產開發投資 增幅將穩步回落， 預計全年增速將在20% 左右合理的區間內上下浮

9、動；房價漲幅趨緩，但也有出現大幅反彈上漲的可能。房地產發展前景：我認為雖然政府現在開始關注房地產市場了，但是很可能在短時期內不可能出現老百姓所想的房價下降的情 況，所以中國的房地產仍然是個暴利行業，以后 的房地產會在穩步的 前進，但是漲幅不會像2003-2006 那樣迅猛，房地產仍然會是中國 經濟發展的一個熱點和焦點，也必將成為中國經濟發展的一個助推器，可是這個助推器有一定的危險性，弄不好不僅傷了自己，也會成為中國的經濟的阻礙， 最可怕的是可能出現20世紀90年代日本房地產泡 沫破碎，使的日本那驕橫一時的經濟現在也沒有復 蘇，沒有走出經 濟大蕭條的陰影。中國的房地產，中國的經濟可是沒有能力去承

10、受這 種 人為的災難。所以我認為政府會進一步加強對房地產業的監管，建立健全房地產的有關法律，使的房地產向更健康的方向發展。還有一 點需要關注的就是外資的進入和加大投資力 度，2006上半年中國房 地產業企業利用外資167億元，增長32.5%。，這是一個多 么可怕的數字啊，國六條雖然規定了限制了外資炒房，但是那些精明的外國投資者會放棄中國那么大的市場嗎？我想答案很明顯，那是一定不會的。外資一定會通過更多的渠道來分享中國房地產市場。所以以后的 房地產會越來越激烈的，國內的房地產企業需要關注。.房地產企業的優勢：需求旺盛大量的數據表明在未來的 20年中，房地產行業將會是 一個充滿發展前景的行業。從我

11、國 實行住房改革的七年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到 31%,銷售面積平均 每年增長26.5% o特別是人們對于住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財政帶來無數的稅收。中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農民涌進城市， 我國城市化水平將會保持長期的高速發展。第三，城鎮舊住 宅拆遷帶 來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率見，這部分 人將是中國 房地產行業長久發展的不竭動力。如果按 13億人來算，那么每年增加的人口就達 1600 萬之多。以上因素綜合起來

12、，房地產 行業將擁有巨大的市場。政策支持政府出臺了國六條可能會對房地產業造成一定的沖擊。可是政策旨在規范房地產市場而不是去打擊房地產市場，政府會一如 既往的去支持房地產業的發展，因為房地產現在已經可以說是中國經 濟的火車頭，支柱。不可能，也不敢讓房地產業停滯不前。與房地產相關的各種產業和與其有關的法律法規的建立和健全必將使房地產發展更健康，更迅速。如 物業的發展壯大和有關物業的法律的建立.房地產行業的劣勢相關文件的出臺政府國六條的出臺和有關部門的文件，必將會使得競爭更加激烈，尤其是出臺了相關的稅收，其中有營業稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個稅。這些稅大部分是有關二手房 市場但是會在一定程度沖擊

13、房 地產市場，國家規定要建小戶型住宅，更多建經濟適用房， 壓縮房地產商的盈利空間。出臺的有關文件規定了銀行關于房地產的有關買賣的政策更加嚴格，房地產商不會像以往那樣從銀行輕易貸款了，現在局出現部分投資客拒絕還貸、甚至放棄房子的現象，因為首付 20%,但房價跌幅已超過20% ,也即說房子總價還抵不 上貸款。如此一來， 銀行只能認倒霉，形成不良資產。其實個貸方面的違約風險還算是低 的，如果開發貸款出現問題，銀行可就慘了。而宏觀調控一波強似一波的情況下，大批開發商或者主動退出或者被迫破產將勢不可免。房地產業躥得越高，銀行業可能就摔得越重， 因為兩個行業都非常依賴對方。可見銀行是不會再容忍這種不良資產

14、的進一步擴大最后造 成經濟泡沫的破碎的。外資的進入我國的房地產商雖然很多，但是沒有形成規模的企業， 沒有行業中的大鱷，沒有旗艦，這一點是很可怕的，我國最大的北京 首都開發控股公司，僅占中國房地產業的百分之 五點二，可是香港的 和黃集團卻占了香港房地產業百分之六十多，這是多么可悲的現實對于中國房地產業來說，沒有航母就沒有與外資對抗的成本。也不可能形成規模經濟，規模效應。人才的缺乏雖然目前從事房地產業的人數很多，但受過專業教育和訓練，經驗豐富的房地產專家很少缺乏合格的物業管理隊伍物業管理是與房地產業發展密切相關 的行業，房地產業必須有物業管理的配合，才能 有效的發展。市場不規范與房地產業發展配套的

15、交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。 目前房地產一級市場在很多地區還不規范，交易秩序混亂的現象，坑害消費者的事例時有 發生4機會商業地產迎來發展的黃金期2010年歲初，房地產緊縮型調控拉開大幕，關于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需 求”的調控政策 密集發布，受此影響，住宅市場觀望情緒明顯加重。而受新政影響較小的 商鋪投資人群，卻有明顯增多的 趨勢。相比高位運行的住宅市場，尚處在起步階段的商鋪 地產迎來了絕佳的發展契機。未來我國商業地產市場將蓬勃發展，真正屬于商業地產的“黃 金十年”即將來臨。而我國城市化的不 斷推進和國民消費能力的不斷提高，零售業將穩步 增長，從而將持續推動我

16、國商鋪地產的穩健增長，預計 未來五年（2011-2015 年）商業 營業用房投資額將維持快速增長勢頭。保障住房受政策影響開始蓬勃發展2008年11月，住房城鄉建設部按照國務院關于加大保障性住房建設規模的要求， 提出2009年至2011年三年間，通過投資9000億元，將增力口 200多萬套的廉租住房、 400多萬套的經濟適用住房。這對參與保障房建設的地產公司及上下游產業鏈而言都是一 個良好的契機。一方面，參與保障房建設的房地產企業可以獲得部分利潤，另一方面也可以通過保障房的建設來提高自己的社會聲譽和影響力。大量保障性住房計劃將是地產商們在宏觀調控背景下生存發展的新機遇。創新融資為房地產企業帶來新

17、血液面對銀行信貸、股市融資、債券融資等傳統融資渠道受限，房地產上市公司積極爭取 拓展融資渠道， 通過不同融資方式緩解資金壓力，維持企業的資金水平，房地產上市企業 融資創新成為新趨勢。例如房地產投資信托基金，一般是以股份公司的形式出現，通過發行股票或收益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款的投資。中小投 資者通過房地產投資信托基金的方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。這些新型融資方式為房地產打開了新的大門，有效防止了房地產行業資金 鏈斷裂。5威脅機遇是與挑戰共存，也是與威脅相伴的。上面提過以后的幾年將是 我國房地產業快速發展，自我整合的時期，比將會形成

18、行業 的旗艦，同時也會淘汰一些在競爭中處于劣勢的企業，這應該是整個行業的正 常優化重組，對那些剛進入房地產的企業和那些小規模的企業來說都是一種嚴重的威脅。失去行業保護中國進入 WTO已經快五年了， 一些行業保護已經要過去了，可能以前房地產行業沒有 真正感受到入世對行業的影響，可是現在真正的狼來了，我們是要與狼共舞還是被狼吃掉， 這些都是很現實的問題，需要整個房地產商去面對。法律法規不完善雖然說現在可以說是需求旺盛的時候，可是由于現在國家出臺了有關的房地產的文件和法規，大量的居民都持幣觀望，甚至有些認為明天的房價會大幅度的降下，我想這些都 是房地產商們需要考慮的。房地產經濟泡沫的破碎我想最大的危

19、險是會出現房地產經濟泡沫的破碎，可以說這是任何人都不想發生的，包括普通的老百姓，因為那將意味著中國這艘巨型經濟航母將會失去一個發動機，同時會發生觸礁，后果是可想而知，銀行的貸款將不會收回，與房地產相關的各種行業都面臨著危機，如 鋼鐵，礦業，水泥等行業都會發生可怕的災難。中國現在已經進入一個相當重要的時期，因為我們國家的人均 GDP已經超過1300美元，根據其他國家的經驗 1300 美元是個坎，如 果能順利邁過，那么將會快速的向發達國家邁進，可是如果不能順利的邁過的話，那么將會影響國內的社會穩定，尤其中國應該注意，因為現在的中國社會財富分配已經相當的不公平了，而且我們的國家是 社會主義國家，這點

20、就更重要的了。應該說房子不是一般的產品，大 部分人是需要用自己一生的財富來換取一所房子，所以政府也應該更 加關注老百姓的需求，畢竟這個國家富人只占很小的部分，雖然他們占據了財富的絕大部分。房地產商們也應該關注老百姓的需求，不要忘記房子不僅僅是為富人建的奢侈品，更是一種安神立所的地方，只 有關注百姓的需求，才能更好的發展企業，發展自 身，才能避免泡沫的破碎。三、碧桂園swot分析優勢1、快速開發、快速銷售是公司的核心競爭優勢，其在三、四線城市快速開發大型住宅社區 具備較強競爭力，并創造行業諸多第一。1994年9月4日，成功引進北京景山學校，開創了 “名盤 +名校”的全新發展模式，成為 中國“教育

21、地產”的締造者。1994年，第一個將“五星級的酒店式服務”引進樓盤小區管理中。1999年，廣州碧桂園在春節期間開盤，打破了 “春節不開盤”的先例，也掀開了中國“假 日地產營銷”序幕；并在國內首創全裝修賣房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。2000年，華南碧桂園開盤，奠定華南板塊“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”這一業界 地位。2002年，碧桂園鳳凰城（廣州）開盤，憑借“白領也可以住別墅”這一營銷理念，掀起了 別墅搶購的風潮，當天熱銷7.5億元，創造當時中國房地產界銷售神話。2003年11月，白金“五星級酒店”一一廣州鳳凰城酒店開業，此舉標志著“星級酒店連 鎖體系”成為碧桂園繼成功構建了 “碧桂園家園模式”和“五星級的家”的生活方式，以 及“全國領先的教育連鎖體系”后又一連鎖品牌。2005年，碧桂園史上又一超級巨作碧桂園假日半島開盤，首次提出“4+3 ”度假生活模式,集休閑、旅游、度假、居住多種功能于一體。2006年，碧桂園獲中國工商管理總局授予“中國馳名商標”稱號，成為當時國內房地產業 僅有的兩家中國馳名商標之一。20