1、.百年豪景PAGE ：.；PAGE 17新理想房地產營銷泰州恒通房地產開發百 年 豪 景推行謀劃方案第一次企劃方案南京新理想房地產營銷二四年七月十日目 錄壹、工程特性SWOT分析1一、工程根本資料1二、工程概略2三、優勢分析S 3四、弱勢分析4五、時機點5六、阻力點5七、如何提升工程價值空間？6貳、客戶群分析7一、區域來人分析7二、客源分析7三、問卷結果分析8叁、高港區房地產市場分析 12肆、工程產品分析詳見產品分析表 18伍、整體規劃建議 19一、社區平安 19二、物業管理 20三、智能化社區 20四、環保省能 21陸、工程廣告企劃方向 22一、主軸的擬訂 22二、主軸的延展 22柒、工程推

2、行方案 24一、推行戰略 24二、銷售戰略 30捌、銷售管理 37一、銷售組織 37二、銷售日常任務 39壹、工程特性SWOT分析一、工程根本資料總用地面積： 83309.00平方米。規劃建筑面積： 84669.70平方米。其中：商業建筑面積： 17860.00平方米。多層住宅AC：30078.00平方米。重疊住宅D型： 19242.00平方米。復式住宅E型： 10476.00平方米。連排住宅F型： 6646.70平方米。獨 立 別 墅： 300.00平方米。小 區 會 所： 600.00平方米。路 面 停 車： 79輛。綠 化 面 積： 30410.00平方米。容 積 率： 1.02。綠 化

3、 率： 37%。二、工程概略1、工程位置本工程位于泰州市高港區新區即刁鋪鎮與口岸鎮之間，西側面臨向陽路，東面為金港路，北面為春港路，南面是港城西路。2、工程周邊環境本工程位于高港區行政區旁，工程東側有一大型農貿市場，北面為正在建立中的中國臺灣城，南面有一橋文化主題公園。工程所屬金港路為商業地段，現道路兩旁一切店面都已營業，本工程周圍住宅開發量較大，居住氣氛業已構成，且周邊生活配套正在逐漸完善中。3、交通情況本工程所在區域外交通情況良好，北有寧通公路，東有泰高路，泰高路以北2公里處為寧通高速和京滬高速的入口處。因沿江，故水路交通也較為興隆，如楊灣港碼頭，陵光石油碼頭，汽渡碼頭。區域內的交通情況較

4、為不便，從市區過來的公交車沿泰高路方向行駛，離本工程地塊仍有一段間隔 ，并沒有站臺，從其他區域過來的公交車繞本區域行駛。三、優勢分析S1、工程地理位置優越沿江開發橋頭堡本工程所在的高港區其工業非常興隆，年產值過500萬的企業超越130家，還有像“揚子江藥業等一些省明星企業，附近還有像“濱江工業園，“科技產業園等一些工業園區，離江邊最近的永安鎮已被劃為長江金三角的中心地域，未來將建成全省最大的發電廠，將更加加快高港地域的開展。生活配套設備齊備本工程所在區域的生活配套設備較齊備，如：醫院，銀行，商場，賓館，超市等一應俱全。500米輻射圈中：衣：香港鱷魚專賣，高雅鞋服廣場，綠佳服飾，瑪蓮露明星服飾。

5、食：桔祥酒家，天一江鮮館，雅韻食府，上海草原人家，金港美食城。行：11路公交車，21路公交車。金融機構：中國銀行，農業銀行，建立銀行,工商銀行.政府單位：區政府，法院，公安局，規劃局，國土局，環保局，國稅局。學校：高港實驗學校，高港中學，雙語幼兒園。醫院：人民醫院。超市：福樂佳超市，陽光超市，星地超市。文娛：兒童文娛城，綠島咖啡店，翰兒酒吧，銀杏廣場。2、未來商業區域優勢未來本案西鄰的向陽路將建成高港地域最重要的商業地段,規劃方案年底出臺,明年實施,北面的中國臺灣城下個月招商任務開場,力度較大,已有南通的商家進駐,明年商場部分將投入運用,東面的金港路本身就曾經規劃為商業地段,且正在逐漸完善中,

6、本案三面被商業包圍,前景樂觀.3、整體規劃優勢年底南官河上的金港大橋將建筑好,明年初將投入運用，跨度為金港路濱江工業區，此橋的建筑會加強兩區域之間的來往與交流，正值下半年濱江工業區將有大面積拆遷，這又對本案訴求方面添加了賣點。柴墟路年底也有大面積的拆遷，未來也將規劃為商業地段，投資預算約為1.5億，年底人民醫院的投入運用,將更加完善本案周邊的生活配套.位于周莊的科技產業園年底也有較大的拆遷工程。四、弱勢分析1、未來及目前周邊工程供應量龐大本案所屬地塊周邊競爭樓盤較多南面有港城花園；江都市建立單位擔任建造的經濟適用房，東面有本地開發商建造的經濟適用房，北面的中國臺灣城也有商住工程，并且由于高港區

7、為了加快城市化建立步伐，老城改造后必將會有大規模的安居房推出市場。在需求短時間不變的情況下，不排除會對本工程的銷售呵斥不良影響，因此，一定要將工程及銷售周期縮短。2、區域內交通不便本區域無公交車，無公交站點，來往于各個區域的公交車太少，交通極為不便，這將給客戶上訪量呵斥一定影響，據市場反映，目前商品房去化速度較慢，銷售周期過長，這一大部分是由于客戶量的缺乏呵斥的。3、政策面要素本案政策面要素依賴較多，政策的時間性和不穩定性將給樓盤呵斥一定風險。本案西鄰的向陽路未來是要規劃為商業街，但目前該路段的門面房很難租售，當地人對該路段的前景不樂觀，對短時間內不抱希望。還有老城區改造的速度也將對本案有一定

8、影響。4、當地人對商品房的認識淺薄本地人對期房銷售有疑慮，對戶型，社區整體規劃的認識不高，特別是對外地開發商的信任度不高。五、時機點高港區沿江題材，長江金三角概念的地域特性，必將吸引眾多投資客的目光，投資客的到來不僅能昌盛當地的經濟，更能提高當地的居住質量和環境，與本案的定位相符。六、阻力點本工程周邊地塊的規劃及開發不排除會對本工程的銷售產生不良影響，建筑周期期間會引至消費者的分流及消費熱點的轉移，應盡能夠縮短銷售周期。七、如何提升工程價值空間？提升本工程價值空間的根本條件在于提高自我的個性化優勢及發明附加價值，塑造品牌。思索如下：從內涵方面本工程的個性化優勢在于其他工程無可比較的居住質量和環

9、境，發明本工程的附加價值必需從擴展消費客源層，提升自我的運營方式開場；其次，只需本工程才干結合這些優勢把“精英別墅生活觀每一個細節融入產品和銷售中，把本工程提升到另一個高度，成為該地域首個真正從各方面作到高質量的住宅社區，發明出高港區獨一無二的社區品牌。從而使本工程的消費客戶層有效地拓寬了，構成多重客戶層。從規劃方面在以符合現代居住方式，最大限制地表達別墅生活為原那么的大前提下，從社區各組團的自然分割，以及中央寬20米以百年銀杏綠化植栽為主的景觀綠軸等方面一一展現。 從運營方面1、及時了解政策面的情況,以便更改或加強銷戰略.2、完善本案周邊交通機能。3、建造樣板房,以實物消除當地人對期房的疑慮

10、。4、定期的廣告宣傳造勢,塑造公司籠統,以呵斥耳語效應。5、炒作“未來前景話題，以吸引投資客的目光。貳、客戶群分析一、區域來人預估1、永安鎮2、周莊3、濱江工業園區4、泰州市區5、泰州新區6、口岸鎮7、刁鋪鎮8、泰興市二、客源分析多層部分1、拆遷戶：高港區的高速開展，導致此地域大面積拆遷，許多有了錢急于購房的拆遷戶；購房者的投資保值的心思，在經濟不景氣的情形下，普遍希望經過投資住宅獲取穩妥的投資報答。2、工業區人員：大量廠房的興建，使得此區人口不斷的添加，加之本地的開展及前景，不得不使他們有在此定居的想法；關注未來高港區的整體規劃和開展，這個要素直接影響了他們的購買愿望。3、投資者：看好本工程

11、所在地段之潛在價值，以投資為目的的專業投資者。4、周邊居民：高港的急速開展，使得周邊地域的居民對此向往。5、將結婚者：本身要買房，市區太貴，此地段住房物美價廉。6、養老者：小區整體規劃環境美，檔次高，易于有條件養老者等等客戶。別墅部分：1、以上多層客源中較有實力者。2、結合以上中向往休閑生活者。三、問卷結果分析1、家庭收入高港區家庭收入全區以2-5萬最多，占41。平均每月以最高位計算平均為4166元/月。扣除2/3家庭支出，余額為8元，換算按揭接受金額約13萬元整。換算可接受點總價約在19萬元整。高港平均收入偏低，年收入8-12萬，僅占全部比例的6%。高總價產品之客，較為稀少。2、現有住房面積

12、因高港區目前居住環境以舊建筑為主鄉村及待改造戶，所以目前居住空間以150平方米以上最多占28%。以高港區目前的居住面積調查顯示70平方米以下的僅占7%，90-150平方米占65%(此面積為目前高港區多數產品)此資料為本案在面積的設定上提供一定的數據。3、方案購房時間高港區居民方案購房時間以1-2年最多占79%。其分析緣由如下：a.高港區規劃大面積拆遷，但其拆遷款的到位約在年左右。b.收入較低，首付款缺乏。c.為下一代購房，目前下一代年齡缺乏。4、購房目的高港區居民購房緣由以改善目前居住環境最多占43%，是本案的主力客戶。此數額購房在小區的整體規劃及社區的素質上最為注重，塑造良好的居住環境是訴求

13、的重點。拆遷的客戶占總比例的35%。此類客戶因政府拆遷被迫需求購房。此類客戶能夠居住人員較多三代同堂。在購房的選擇上以房間數的多少、面積的運用及總價上較為偏重。其按揭接受才干也是思索的重點之一。5、購房區域本區居民多數以口岸為主要購房的選擇對象，占總比例達89%。其緣由為：口岸鎮的規劃在高港區中為首屈一指的，在行政區的方式改造的力度及未來的開展上普遍得到認可刁鋪、永安鎮、野徐、白馬，再加上居住環境的優勢，商業的興隆，使口岸鎮成為家居第一選擇。、購房款項：本地居民在購房的總價接受才干以15-25萬，占48%。本地居民的收入及按揭款的接受較相符，也在另一方面透顯露本地居民對此區域的房價認同度。15

14、萬以下占36%為第二高，此類客戶在購房才干上明顯較為缺乏也是對單價最斤斤計較的類形，社區的配套及小區的規劃在客戶心中只是附加條件，并不是最足以跟客戶做決議的要素，但此種客戶占的比例額頗高，所以對總價及面積的妥善控制將是決議本案對這一層次客戶掌握的重要條件。、能否知道農貿市場后面要建房？在調研中本案地域的知名度占69，本工程所在地為新興區域，周邊各案的暴光度明顯較為缺乏，未來本案媒體的投放量將成為銷售的重點。、此地位置好像認同本案位置的客戶點72%其最主要的緣由為行政區的成形，但卻同時對中國臺灣城及農貿市場存在一定的疑慮，將這兩個工程的成敗直接與本案掛鉤。、此地塊蓋房子能否會買： 本區居民在問卷

15、調查中告知會買此地塊的占68%,但因問卷上一個問題此地塊位置如何，間接的影響此題的回答客戶同樣是以臺灣城及農貿市場的方式為前提。不買的客戶占32%，此部分的客戶以目前的人氣缺乏構成的時間不明確為主要因數。10、此地塊蓋什么房子好調查中以為住房的占64%，門面的占36% 在整體的調研過程中，高港區的居民對住宅的需求度明顯的高于門面房。尤其在預售階段市場未構成前，對門面房的購買一概持張望態度。叁、高港區房地產市場分析一、概略：高港區位于泰洲市區南部，東起泰高路,西至南宮河,南依長江,北靠寧通公路,約15平方公里.與揚中市隔江相望，此區域開展較快，春港路以南，江平路以北的開發案量較大，居住氣氛日漸構

16、成，而以口岸，刁鋪為主的老城區改造速度過緩。代表個案港城花園,銀杏苑,府后人家。二、優點：外部交通興隆，區域內生活配套齊全，開展潛力宏大。三、缺陷：目前人氣尚為缺乏，區域內公交體系不完善，老城區居住環境差。四、房價基準：住宅多層 1300元/m21600元/m2，均價1450元/m2 別墅：連排均價2100元/m2。門面房沿街一層3600元/m2沿街1+2層2900元/m23500元/m2，均價3200元/m2。沿街1+3層2100元/m22500元/m2，均價2300元/m2。五、產品：區域內的產品以多層住宅為主，有二房，三房，四房，面積范圍在80m2170m2之間，主力戶型為三房，面積在1

17、30m2左右；別墅有連排和獨棟，面積在220m2320m2之間。六、總體開展目的:添加的用地主要用于口岸,刁鋪的銜接和長江沿岸的開發.總體向南開展。七、房型分析a.住宅：多層共607套，其中三房共447套，二房共160套。別墅共178套，其中獨棟79套，連排89套。住宅合計：785套b.門面房：一層80間，1+2層90間，1+3層130間門面房合計300間八、去化分析a.住宅：多層共去化483套，其中三房363套，二房120套別墅共去化123套，其中獨棟65套，連排58套住宅去化合計606套。b.門面房：一層去化40間，1+2層去化40間，1+3層去化90間，門面房去化合計170間九、客戶層分

18、析:1、年齡2、職業3、類型2003年10月2004年5月價錢走勢十、價錢走勢十一、小結目前高港區房價在短時間內升幅較大,已逐漸吸引外地投資客的目光,本地人對商品房的認識也有所提高,一次性付款是本地客戶的普遍景象,商品房的去化速度有所加快。詳見個案分析表。十二、高港區個案分析表案名開盤時間產品戶數戶開盤價元/m2面積范圍m2主力面積m2現價元/m2余戶戶盛和花園2003.10.19多層：三房861750120-130120-13018500別墅：獨棟，連排獨：24連：46獨棟；4500-9000 連排：2300-3500獨棟：240-300連排：174-260200獨棟：5000-10000

19、連排：2500-3600 獨棟：不賣連排：1門面1+2404000 100-150100-1504200 8港城花園2003.10多層：三房1741100 120-1551301600 10門面一層443200 40-80603600 221+2層782800 140-200140320 54金港別墅2003.5獨棟別墅781800300左右3002100 9門面1+386160 180左右1801800 6府后人家2003.12連排別墅742100 244-2582442100 26門面1+2462500 110左右1102500 141+3402200 169左右1692200 30銀杏苑

20、2003.1多層：三房，二房801250 90-1501301480 0門面房1+2462600 70-2001002800 0名士雅居2004.7.3多層：三房，二房801300-1500 100-1401301300-1500未賣門面房1+2403000-3600 100-2001003000-3600未賣肆、工程產品分析詳見產品分析表房型ABCD1D2EF1F2面積84.1m2126.5m2145.2m2178.2m2165.4m2238.1m2216.2m2212.5m2戶數78戶140戶40戶56戶56戶44戶16戶15戶格局2房2廳1衛3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳3.5衛4房2

21、廳3.5衛4+1房2廳3.5衛4+1房2廳3.5衛4房2廳2.5衛坐向南北南北南北南北南北南北南北南北客廳面寬4m4.2m4.8m4.2m4.2m6m4.2m4.2m客廳進深4.8m4.5m5.6m6.6m4.8m4.2m7.4m7.1m客廳面積17.2m218.9m226.88m227.72m220.16m225.2m231.08m229.82m2餐廳面積14m220.02m217.28m211.55m211.22m221.6m218.15m212.87m2主臥面寬3.3m3.4m3.6m3.6m3.6m4.5m4.2m4.2m主臥進深4.8m6.3m6.8m4.5m4.5m5.4m5.7m

22、5m主臥面積16.84m219.44m223.28m216.2m216.2m224.3m223.94m221m2次臥面積11.6m214.85m216.32m216.2m212.54m214.85m242.75m237.5m2書房面積5.94m25.94m2廚房面積5.4m28.06m27.92m211.2m211.2m27.92m25.94m26.93m2主衛面積5.76m24.14m26m25.04m25.04m27.2m26.93m26.93m2次衛面積4.48m28.66m25.04m25.04m26.09m26.93m26.93m2更衣室面積10.8m26.93m25.28m2南陽臺

23、面積5.2m26.3m26.8m210.08m28.1m26.3m26.3m2北陽臺面積3.84m2任務陽臺面積5.94m2夾層面積47 m230m220m2貯藏室面積1.69m22.99m22.88m216.2m24.8m24.41m2車庫面積17.82m217.82m216.83m217.49m218.81m2玄關面積14.32m2客廳層高2.8m2.8m2.8m4.9m4.9m5.6m4.1m4.1m陽光茶室面積10.08m2南露臺面積20.165.945.94北露臺面積7.9216.513.8615.12伍、整體規劃建議一、社區平安1、圖象臨近與周邊防盜系統采用高明晰度、低照度黑白攝像

24、機與四光束紅外對射探測器、防闖入安裝構成社會安防系統的第一道防線。2、電子巡更系統采用離線式巡更系統，投資低、施工方便。采用電腦集中管理，更可以集合物業管理系統，實現對巡更人員的高效管理。3、室內安防系統a經過采用多種防護手段，結合各類防闖入、防煤氣、求助探測器，全面保證家人平安，取消防盜保籠，讓人們“走出牢籠。b大門：設置磁簧感應器c窗戶：每戶設置門窗異動傳感器d室內：可視對講分機、主副對講機；銜接保全隊和當地公安，廚房設24小時全自動煤氣走漏探測器，客廳設火災煙感器。二、物業管理根本效力：房屋建筑維護、修繕與改造；物業附屬設備、設備的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理。專項效力：治安捍

25、衛；清掃保潔；庭院綠化；車輛管理。特征效力：代辦各種公用事業費水、電、氣、話等；代購車票、機票；代訂送報刊雜志；代訂鮮花；代聘請家教、保姆、家庭護理；提供打字、復印、電子郵件效力；提供家庭醫師效力及常用藥品；洗車汽車美容、衣物代洗、搬家效力；提供照顧小孩接送、陪伴老人、護理病人、家庭烹調、暫時管家效力；業主或運用人委托的其他效力。三、智能化社區各空間設置計算機聯機系統，并且每個房間都要配備有線電視野、線含衛浴、廚房、計算機線、寬帶網線及擴展線路的出口。小區背景音樂、小區燈光自動控制系統、全套保全智能系統、小區電子公告牌、智能物業管理。會所配備高級室內游泳館等。四、環保省能設置太陽能系統用于公共用電的節約設置渣滓集中分類處置設置渣滓集中點，并由由保潔員集中清運。分為可再利用渣滓與普通渣滓一致運出社區進展分類處置。設置雨、污水分流處置。當雨水降落，尚未經人為要素的污染，經由雨水公用排水管直接排入溝，而家庭廚水及衛污水那么由社區一致設置污水處置池處置后，再行放流至普通排水溝，防止污染環境。設置資源環保系統建立齊全的資源回收系統逼免廢品對環境二次污染如：電池，塑料廢品。陸、工程廣告企劃方向一、主軸的擬訂主軸精英主義生活觀人類是由于居住而存在。注重城市自然，人文特征的動態延續性是21世紀居民趨向的生活方式。如今的房子