1、. ：.；目錄前言哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)方式分析2003年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)概略 工程SWOT分析工程目的消費(fèi)群的提純產(chǎn)品力、籠統(tǒng)力的提純媒體選擇原那么銷售力提純前言別墅，至上質(zhì)量的尊貴府邸，它是輝煌貴族的注腳，它是皇家奢華的詮釋。別墅生活，藝術(shù)人生，只為巔峰勝利人士量身訂做的生活情趣，一種超越奢華的生活方式一、哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)方式分析 市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)聽闡明,1至4月份,哈爾濱國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值321.6億元,同比增長(zhǎng)13.8%,增幅比上年同期提高2.7個(gè)百分點(diǎn),為1997年以來(lái)同期經(jīng)濟(jì)開展最好時(shí)期. 據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前4個(gè)月,我市第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)開展,實(shí)現(xiàn)添加值24億

2、元,同比增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)添加值119.6億元，同比增長(zhǎng)17.5%；第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)開展，實(shí)現(xiàn)添加值178.1億元，同比增長(zhǎng)速度最快，同比增長(zhǎng)24.6%，交通運(yùn)輸郵電業(yè)、零售零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他效力業(yè)分別增長(zhǎng)8.3%、13.2%、9%、13%。二、2003年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)概略 一城市開展未來(lái)走向：國(guó)務(wù)院在中指出：到2005年，哈市城市實(shí)踐居住人口要控制在306萬(wàn)人以內(nèi)；到2021年，哈市城市居住人口要控制在326萬(wàn)人以內(nèi)。如按5年內(nèi)市區(qū)人口添加20萬(wàn)人計(jì)算，一年城市添加人口為4萬(wàn)人，按2000年底哈市人均居住面積9.1平方米，建筑面積14平方米計(jì)算，需為新增人口建立住

3、房56萬(wàn)平方米。 二商品房銷售價(jià)錢堅(jiān)持平穩(wěn)：2001年，我國(guó)房地產(chǎn)住宅價(jià)錢出現(xiàn)了小幅攀升。國(guó)家計(jì)委統(tǒng)計(jì)局計(jì)算，房屋銷售價(jià)錢上漲了1.2%，土地買賣價(jià)錢上漲0.5%，繼續(xù)走熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也把我市商品房每平方米價(jià)錢拉升了將近100元。步入2002年，商品房的購(gòu)買主體將以個(gè)體購(gòu)買為主，二級(jí)市場(chǎng)日趨成熟并進(jìn)一步開放，舊房和轉(zhuǎn)售房上市增多，加之目前全國(guó)商品房的空置面積約9000萬(wàn)平方米，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的買方市場(chǎng)。但由于開發(fā)部門在宏觀上限制開發(fā)量、防止過(guò)熱開發(fā)以及決議房?jī)r(jià)的建筑本錢和土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括稅金已無(wú)下降空間，因此，今后幾年我市商品房?jī)r(jià)將堅(jiān)持平穩(wěn)或穩(wěn)中有升。三經(jīng)濟(jì)適用房前景看好中高檔樓盤市場(chǎng)低

4、靡：今年我市方案經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量為260多萬(wàn)平方米，約占全市開發(fā)總面積的50%，售價(jià)約為1500元/平方米2000元/平方米。由于政府的大力扶持，經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)出很大的“經(jīng)濟(jì)性。假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量、面積、戶型與中高檔商品房相差無(wú)幾，并位于同一地段，價(jià)錢又相差懸殊，那么商品房在競(jìng)爭(zhēng)中將處于優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必給商品房市場(chǎng)呵斥一定的沖擊。四高檔樓盤供大于求銷售進(jìn)度緩慢：從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，高檔樓盤特別是高層住宅的銷售率普遍在40%左右，隨著個(gè)體消費(fèi)占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，價(jià)錢對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)成為首要思索的要素，福利分房末班車的開走也使高檔樓盤失去了大量客戶。但高檔樓盤的供應(yīng)量卻從未下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，高檔樓盤的建筑規(guī)模、

5、戶型設(shè)計(jì)、銷售價(jià)格等消費(fèi)者關(guān)懷的主要購(gòu)房要素類似，同質(zhì)化的項(xiàng)目導(dǎo)致了各樓盤在銷售上均處在“高處不勝寒的為難境地。五建立部目前正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理方法，以后將不再敞開供應(yīng)面積在120以上的經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房管理方法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。詳細(xì)內(nèi)容要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)開展程度、居民住房情況和財(cái)政可接受才干，因地制宜地確定中低收入規(guī)范，明確供應(yīng)對(duì)象的范圍，不再實(shí)行敞開供應(yīng)。界定范圍的規(guī)范將從嚴(yán)從小，以保證而不是改善中低收入家庭住房為主。奢華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)厲制止。這闡明我市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)將逐漸走向規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房也將與其他住宅工程構(gòu)成明顯的區(qū)隔。這一舉措的出臺(tái)對(duì)中、高檔樓盤市場(chǎng)的開展

6、將起到一定的推進(jìn)作用。 三、影響本工程推行的要素分析一我司經(jīng)過(guò)深化研討，工程銷售均價(jià)在30004500元/的工程多集中在南崗區(qū)馬家溝沿岸一帶；開發(fā)區(qū)一帶；道里中央大街一帶及松花江沿線一帶。以上品類工程多以高層住宅為主，板式工程和帶有園林景觀的工程漸成主流，點(diǎn)式工程和部分單體工程將淡出市場(chǎng)。二行業(yè)政策的陸續(xù)出臺(tái)：1、國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于“停頓別墅類用地的批文，該政策的公布為本工程的順利開展提供保證。2、2003年哈市將全面限制高檔住宅工程的審批，初次實(shí)行了土地拍賣制度。并將重點(diǎn)建立的方向轉(zhuǎn)向兩方面：一是盤活二手房市場(chǎng)，拉動(dòng)一手房存貨的消化；二是加大力度改善老、城區(qū)的容顏，以配合哈市生態(tài)園林城市的

7、整體籠統(tǒng)。 以上政策的出臺(tái)和實(shí)施將大幅度降低市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，有利于工程穩(wěn)步、繼續(xù)開展。市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)：1、未來(lái)幾年高檔樓盤在營(yíng)造高質(zhì)的同時(shí)，主要賣點(diǎn)將會(huì)由前階段的智能為主轉(zhuǎn)向經(jīng)過(guò)提高效力程度與添加工程各種附加值。2、中、高檔工程在追求大型化，提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境、概念的同時(shí)，亦會(huì)向精品盤方向開展，3500元4000元/的中、高檔工程將成為今后的市場(chǎng)主角。3、由于資源的稀缺和不可再生性，擁有江景、生態(tài)環(huán)境及其它自然景觀的樓盤將繼續(xù)以其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。4、樓盤大型化、規(guī)模化、品牌化已漸成趨勢(shì)。5、隨著哈爾濱大都市城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的進(jìn)一步完善，整個(gè)江北地域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)新的開展亮點(diǎn)，同時(shí)，也為中、

8、高檔房地產(chǎn)工程提供了新的細(xì)分市場(chǎng)。工程地塊綜合評(píng)價(jià)：由于資源的不可再生性和城市南抑北拓的開展趨勢(shì)，為本工程提供了升值空間。1、在居住環(huán)境方面，生態(tài)和景觀的可塑性是其最大賣點(diǎn)。視野開闊、通風(fēng)、采光較好。2、隨著未來(lái)市場(chǎng)規(guī)劃的進(jìn)一步完善可使本工程的可觀性大為添加。3、本工程所在區(qū)域周邊太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)的改造，冰雪大世界等景觀也為工程帶來(lái)了兩道亮點(diǎn)。有江、有島、有園，加之各種可塑性景觀構(gòu)成工程不可復(fù)制的開發(fā)優(yōu)勢(shì)。 地塊開展的價(jià)值預(yù)測(cè)1、利民開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)成為本工程的繼續(xù)開展提供了根本保證。2、城市北擴(kuò)的進(jìn)一步推進(jìn)，利民開發(fā)區(qū)大學(xué)城眾逾十萬(wàn)的師生消費(fèi)力量與商業(yè)、生活氣氛的構(gòu)成有利本工程的安康開展。3

9、、“假日經(jīng)濟(jì)風(fēng)潮的構(gòu)成為本工程帶來(lái)了“人氣與商機(jī)。4、目所在地塊交通便利、物流會(huì)聚，背靠哈爾濱并輻射呼蘭等縣區(qū)，可以很好地實(shí)現(xiàn)地塊的開發(fā)價(jià)值。三、工程優(yōu)劣分析一優(yōu)勢(shì)：1、朝陽(yáng)地塊。工程地處利民開發(fā)區(qū)心腹地帶大都市城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的重點(diǎn)開發(fā)地域。2、明顯的市場(chǎng)需求。本工程作為哈市首個(gè)真正意義上的別墅工程，市場(chǎng)鮮有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，較低的市場(chǎng)壁疊為工程的勝利提供了一份保證。3、完美的交通體系。城市三環(huán)、四環(huán)、哈大高速公路等快速干道圍繞周身，出行快捷方便。4、質(zhì)量由實(shí)力見證。開展商為國(guó)際知名品牌具有雄厚的開發(fā)實(shí)力和品牌根底，市場(chǎng)運(yùn)作閱歷豐富。5、高素質(zhì)決勝一切。工程自立項(xiàng)規(guī)劃之初，就有超前的遠(yuǎn)見卓識(shí)，無(wú)論在規(guī)劃

10、設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造，配套建立、戶型優(yōu)選以及物業(yè)效力等方面均表達(dá)較高素質(zhì)。6、諸多行業(yè)新政策的出臺(tái)，均對(duì)本工程的投資建立具有積極的推進(jìn)作用。二優(yōu)勢(shì)：1、本地塊處于江北地域，地點(diǎn)較偏遠(yuǎn)，出入不便。2、目前工程周邊林木少，風(fēng)沙較大，與工程渲染的生活情境相差較大，工程景觀構(gòu)成需加以時(shí)日，難以使目的消費(fèi)群產(chǎn)生相應(yīng)聯(lián)想。3、本工程一期工程可塑呵斥傍水依林的生態(tài)別墅工程，但工程二、三期工程將面臨景觀潰乏的不利局面。4、前工程周邊生活配套尚未構(gòu)成或檔次較低，與工程市場(chǎng)定位及目的客戶身份不相符。建議采用如下方法逃避和處理：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃相應(yīng)的高檔次生活配套設(shè)備，使工程業(yè)主的生活、休閑、文娛等不假外求。在工程開發(fā)過(guò)程中從

11、規(guī)劃著手，營(yíng)造社區(qū)、高尚、優(yōu)越、高質(zhì)量的籠統(tǒng)，并經(jīng)過(guò)強(qiáng)有力的籠統(tǒng)包裝，樹立工程良好籠統(tǒng)。對(duì)于交通不便等問題，可由本工程設(shè)置專屬穿越巴士，使業(yè)戶感到就近效力的便利。工程品牌開展運(yùn)作思緒市場(chǎng)營(yíng)銷要求每個(gè)工程的運(yùn)作伊始必需先有品牌，后有企業(yè)產(chǎn)品。對(duì)于本工程開發(fā)商來(lái)講，品牌資源較充足，具有雄厚的資本，但本工程屬于相對(duì)獨(dú)立的新的細(xì)分產(chǎn)品，因此發(fā)明本工程品牌是一項(xiàng)創(chuàng)意性的專業(yè)任務(wù)。我司根據(jù)對(duì)本工程的充分了解、把握結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)過(guò)融品牌文化與品牌籠統(tǒng)于一體的傳播活動(dòng)，完本錢工程的品牌定位，并經(jīng)過(guò)營(yíng)銷與廣告的跟進(jìn)促進(jìn)銷售。五位一體方式 我司以為未來(lái)居住方式必將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會(huì)所這“五維空間的高

12、度一致和有機(jī)搭配。幽雅溫馨的居所功能規(guī)劃調(diào)和交融的文化方便完善的配套優(yōu)美怡人的環(huán)境配置完美的會(huì)所總體營(yíng)銷推行思緒1、推出工程第一期“VILLAGETOWN新庭院主義風(fēng)格的風(fēng)情別墅群，強(qiáng)力樹立工程本身品牌，并突出本工程由新湖地產(chǎn)鼎力打造。 2、以工程一期“VILLAGETOWN新庭院主義風(fēng)格風(fēng)情別墅群作為樣板，積累客戶資源，搜集和反響意向客戶信息，為工程二、三期別墅組群提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)根據(jù)和規(guī)劃建議，實(shí)現(xiàn)有效需求的準(zhǔn)確對(duì)接。3、強(qiáng)力塑造并提升工程及開發(fā)商品牌的品牌影響力，構(gòu)成優(yōu)越生活的典范，充分提升工程在消費(fèi)者心中的心思價(jià)位，構(gòu)成“尊貴、超前、高尚的工程籠統(tǒng)，以低于消費(fèi)者心思價(jià)位的價(jià)錢公開，強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)

13、工程銷售。4、在眾多利好外部環(huán)境影響下，抓住契機(jī)，引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買心思取向，引爆中心消費(fèi)群的購(gòu)買行為。5、經(jīng)過(guò)有效的營(yíng)銷推行，在樹立品牌的同時(shí)，積極開辟多種營(yíng)銷渠道，結(jié)合銷售。6、嚴(yán)厲執(zhí)行各營(yíng)銷推行分期，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)和開發(fā)利潤(rùn)的最大化。總體營(yíng)銷推行手段1、運(yùn)用市場(chǎng)浸透戰(zhàn)略，抓準(zhǔn)中心目的客戶群，開辟第二、第三營(yíng)銷渠道，整體塑造和推進(jìn)工程及開發(fā)商品牌。2、合理利用工程廣告投放，在媒體選擇方面秉承“抓住主要的、兼顧次要的、鎖定有效的為原那么。即：以平面廣告為主導(dǎo)，電視廣告配合樹立品牌，一對(duì)不斷銷貫穿銷售活動(dòng)一直。鑒于本工程為高質(zhì)量別墅工程，建議成立一支高素質(zhì)的大客戶效力隊(duì)，與目的消費(fèi)群進(jìn)展一對(duì)一直

14、銷，同時(shí)建立消費(fèi)者資料庫(kù)。為工程銷售打下堅(jiān)實(shí)根底。3、在本工程的推行過(guò)程中，新聞媒體的支持效應(yīng)對(duì)工程推行起著舉足輕重的作用。新聞具有權(quán)威性、公正性，其影響是廣告無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。本工程堪稱哈市別墅旗艦品牌，具有眾多新聞點(diǎn)可予以報(bào)道。多年來(lái)，我司與哈市各媒體一直堅(jiān)持著嚴(yán)密的協(xié)作關(guān)系，在與媒體的充分溝通、協(xié)調(diào)下，本工程各個(gè)推行階段的銷售盛況皆可得到各大媒體及時(shí)、大量的有效報(bào)道。同時(shí)開發(fā)商的實(shí)力無(wú)形中得到有效加強(qiáng)。分階段部署推行戰(zhàn)略，采用軟性生長(zhǎng)方式介入市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)居住理念，潛認(rèn)識(shí)同化消費(fèi)者心思觀念。待試銷與開盤期適當(dāng)加大推行力度，繼續(xù)期工程營(yíng)銷推行采用平穩(wěn)、有序的媒體整合，充分表達(dá)品牌張力。主要依托一

15、對(duì)不斷銷與關(guān)系營(yíng)銷詳細(xì)實(shí)現(xiàn)。4、適當(dāng)運(yùn)用銷售促進(jìn)，降低促銷密度提高促銷質(zhì)量與程度，給予促銷活動(dòng)一個(gè)短暫的借口，爭(zhēng)取短期完成消費(fèi)者留意力之戰(zhàn)，長(zhǎng)期完廢品牌價(jià)值構(gòu)成。5、擅長(zhǎng)利用部分集中的軟性炒做，硬性炒做要大力度緊縮，注重效果評(píng)價(jià)。6、工程整合包裝中的軟性包裝要充分表達(dá)整體價(jià)值內(nèi)涵，特別在同理度與家庭度上突出人性化顯著特征。四、工程目的消費(fèi)群的提純一客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)1、改善居住條件，用于長(zhǎng)期居住2、用于休閑、度假3、事業(yè)有成后，提高身份4、保值或升值5、投資炒作6、辦公場(chǎng)所7、用于款待生意友人洽談商務(wù)或文娛休閑目的客戶特征描畫： 目的客戶群構(gòu)成類別頂級(jí)財(cái)富階層次級(jí)財(cái)富階層政府型財(cái)富階層所占比例20%

16、60%20%社會(huì)階層特征擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，超凡的社會(huì)位置，通常擁有第二居所。為子女安排最理想的學(xué)習(xí)環(huán)境在事業(yè)的某個(gè)領(lǐng)域有突出奉獻(xiàn)或某方面業(yè)務(wù)才干比較突出而積累了較豐厚的財(cái)富身居要職、高官厚祿，多以企業(yè)或親朋名義置業(yè)職業(yè)劃分身價(jià)在500萬(wàn)以上公司總載、私企老板、公司股東等城市財(cái)富精英。身價(jià)在1000萬(wàn)以上亦有一定比例從事收入較高的職業(yè)如金融、證券、保險(xiǎn)、汽車、普通運(yùn)發(fā)動(dòng)等自在職業(yè)者政府高官意向偏好對(duì)建筑的外型、配套、平安性、景觀設(shè)置等較為關(guān)注對(duì)工程的外觀設(shè)計(jì)、檔次、質(zhì)感較為敏感，其次是價(jià)錢要素。對(duì)工程的建筑外立面，和工程的平安性與私密性年齡劃分年齡介于3550歲之間3545歲年齡介于4555歲

17、個(gè)性表現(xiàn)追求完美、溫馨自然華美尊貴與眾不同不喜歡張揚(yáng)，決策極謹(jǐn)慎置業(yè)動(dòng)機(jī)用于休閑渡假保值或升值用于款待生意友人洽談商務(wù)或文娛休閑改善居住條件用于長(zhǎng)期居住事業(yè)有成后，提高身份保值或升值二需求特征分析景觀：林木多、綠化好、容積率低；建筑覆蓋率低、間距大，有一定的園藝景觀，位置可稍偏，但不要太遠(yuǎn)。風(fēng)格：歐美式風(fēng)格；鄉(xiāng)村情調(diào)式；地中海式或澳式、加拿大庭院風(fēng)格；嶺南風(fēng)格或新、馬、泰風(fēng)格價(jià)錢：多數(shù)人著重質(zhì)量重于價(jià)錢，表示價(jià)錢不是大問題，但由于哈爾濱的經(jīng)濟(jì)、地域特點(diǎn)，單價(jià)在30005000元/可以接受的人占70%以上。五、產(chǎn)品力、籠統(tǒng)力的提純一工程配置初步建議：產(chǎn)品力與籠統(tǒng)力產(chǎn)品規(guī)劃方向闡 釋產(chǎn)品規(guī)格戶型面

18、積200500之間，以280350為主打戶型，主打戶型比例為60%獨(dú)立水、電、氣全部入墻暗線。平安插座、集中供暖，還可選擇地?zé)崤c電采暖社區(qū)景觀初步想象每幢別墅都設(shè)有獨(dú)立小花園，種草木，并有護(hù)墻。優(yōu)美的半弧型中心廣場(chǎng)。用鮮花、疊泉和音樂完成的流動(dòng)雕塑，使業(yè)主未到家便開場(chǎng)醞釀浪漫休閑的情致。鋪設(shè)星光主題大道、散步式街心花園等，營(yíng)造綠意環(huán)繞，雕塑相間的生活氣氛。贈(zèng)送私家花園與獨(dú)立小院，營(yíng)造濃濃庭院風(fēng)格，社區(qū)中心廣場(chǎng)，雕塑、星光大道、街心花園結(jié)合營(yíng)造濃郁的自然生活氣氛會(huì)所與俱樂部開闊大堂、頂部設(shè)有瑞士花園景致。銜接室內(nèi)、外的全天候泳池，冬季啟動(dòng)玻璃墻，可把室內(nèi)、外泳池分開。除此之外，將安排各項(xiàng)設(shè)備。會(huì)

19、所還將安排小型音樂廳，名酒鑒賞室、智能游樂室、日光露臺(tái)。專享閱覽室、健身中心、康體中心等。小區(qū)VI部分小區(qū)路向指示牌，景觀闡明牌，公告牌、警示牌、小區(qū)標(biāo)志牌、小區(qū)名牌、小區(qū)平面圖物業(yè)高素質(zhì)工程當(dāng)然由高檔次的物業(yè)效力相配合。注重業(yè)主的生活情調(diào)與品味，為關(guān)注業(yè)主的平安性與私密性住客智能卡出入，訪客必需經(jīng)過(guò)正門入口的保安審查。特設(shè)專業(yè)來(lái)往大型商場(chǎng)及各種公共場(chǎng)所。社區(qū)電子巡更、緊急呼叫、可視門禁、門窗磁及破壞報(bào)警、智能電子監(jiān)控等。其它小型高爾夫打習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型賽馬場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。二工程主體籠統(tǒng)定位：首席國(guó)際化生態(tài)別墅群，都市第二休憩區(qū)理由：利民開發(fā)區(qū)大學(xué)城經(jīng)濟(jì)圖的構(gòu)成，新太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃建立

20、，本身規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，整合打造哈市首席國(guó)際化生態(tài)別墅群。三推行主題：尊貴/超前/自然/休閑/陽(yáng)光/綠意/人文/品牌/國(guó)際根據(jù)工程所處位置特點(diǎn)和各種詳細(xì)的軟硬優(yōu)勢(shì)，在整合推行中可從以下幾個(gè)方面進(jìn)展突出：開展商品牌“新湖為房地產(chǎn)知名品牌，享譽(yù)世界。區(qū)位優(yōu)勢(shì)哈市大都市城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的重點(diǎn)開展區(qū)域，世紀(jì)亮點(diǎn)之一。交通便利性20分鐘車程直達(dá)市區(qū)，并備有專屬班車。規(guī)模化優(yōu)勢(shì)200萬(wàn)的巨幅生活景觀，哈市史無(wú)前例。景觀規(guī)劃的不可復(fù)制性打造哈爾濱市超級(jí)生態(tài)別墅區(qū)，優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。區(qū)域人文十余所高校環(huán)伺而鄰，人文底蘊(yùn)油然而生。居住的溫馨性高綠化率、低容積率、頂級(jí)物業(yè)效力，營(yíng)造無(wú)可比較的溫馨性。居住環(huán)境的主題性人文、生態(tài)、

21、休閑性兼?zhèn)洹Ｉ矸莸内呁宰鹳F、高雅、溫馨、檔次。建材及配套的晉級(jí)環(huán)保、智能、尊貴、領(lǐng)先。四廣告基調(diào)：品味尊貴寫意成熟營(yíng)造高尚的生活情調(diào)，渲染濃郁的貴族氣味；以高檔次的廣告基調(diào)提升工程附加值，并竭力強(qiáng)調(diào)工程的稀缺性。使目的消費(fèi)群形故意理趨同。五案名建議：主推案名：新湖臥龍灣品牌系列：新湖臥龍灣會(huì)聚財(cái)富精英，傳承龍之血脈新湖城中城取天地靈秀，集城市精英新湖綠洲豪宅、麗景，綠由心生闡釋：新湖集團(tuán)地產(chǎn)系，業(yè)界翹楚之旗艦品牌工程命名與品牌嚴(yán)密結(jié)合，整合打造哈爾濱別墅旗艦。內(nèi)涵系列：領(lǐng)秀硅谷依傍太陽(yáng)島，豪門精英地豪紳莊園傳世寶邸，尊貴超然富甲天下天下財(cái)富，惟我獨(dú)尊錦繡中華承襲兩方別墅風(fēng)情，典藏東方園林神韻

22、。金爵世家華庭璀璨，演繹人生其它：領(lǐng)秀精英城龍翔莊園錦秀皇都城江天一郡闡釋：融歐亞之經(jīng)典，匯古今之雅韻，仿佛置身異域，此番心境，無(wú)以言表。六賣點(diǎn)提煉：1、品牌新湖地產(chǎn)，行業(yè)旗艦引領(lǐng)時(shí)髦居住之風(fēng)范，打造靈性生活空間，無(wú)數(shù)傳世美宅，源自新湖的精彩發(fā)明，新湖臥龍灣，哈爾濱別墅旗艦。2、尊貴性、稀有性聚天地靈秀，集國(guó)際精英，尊貴位置無(wú)庸質(zhì)疑。新湖匯龍?jiān)罚?00萬(wàn)獨(dú)立尊邸。刻求盡善盡美，超凡演繹。世紀(jì)驕子的終極之選，只為極少數(shù)人精心預(yù)備。3、園林品味“新庭院主義“，源自心底的優(yōu)雅寫意貴族式迎賓橋新橋PONT，在歐洲上流社會(huì)的造屋哲學(xué)中不斷是貴族身份的意味。穿過(guò)明朗的星光大道，無(wú)論步行還是駕車，都會(huì)不由自

23、主地慢半拍，好在這短短的為程中有音樂噴泉的輕聲唱合為伴，隨著優(yōu)雅的律動(dòng)音符，將愉快的心境渡向了回家的安靜。4、生態(tài)陽(yáng)光浮云綠地花園城市生態(tài)別墅，都市第二休憩區(qū)。江北地域，人杰地靈，隨著開發(fā)節(jié)拍的進(jìn)一步推進(jìn)，功能齊備的配套公建即將構(gòu)成，太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)，冰雪大世界，全生態(tài)景觀園林構(gòu)成了一幅哈爾濱多級(jí)原生態(tài)圖譜。生命里，每天都有陽(yáng)光的撫慰，碧水的潤(rùn)色，綠意的浸染，這一只需在世外桃源才干得見的一切，在新湖臥龍灣得到了完善的詮釋。蜿蜒的清澈活水，自然純真，水中潛游著魚兒，蜿蜒穿越社區(qū)。推開窗，陽(yáng)光迫不及待地灑滿整個(gè)房間；繁花綠草偷偷地訴說(shuō)著生長(zhǎng)的高興；這一切使您的生命也因此而充盈。5、建筑現(xiàn)代在古典中崛起

24、。VILLAGE-TOWN 都市庭院生活新自然主義生活態(tài)度，都市人理想的居住方式。別墅怎能沒有本人的庭院；愛車怎能不停在門前；新湖匯龍?jiān)愤B中央大街也羨慕的異域風(fēng)情。坐享稀缺的自然資源，感受這份異域文化的積淀。6、生態(tài)生活，在新湖匯龍?jiān)放胖Ｔ陟`秀的江北地域，我們培育了一片園林，每年農(nóng)歷立春雨水過(guò)后，那汲足了大地精華和自然之靈氣綠色便悄然布滿了地面，樹梢，這里有繁花、綠樹、活水、鮮氧、唯獨(dú)沒有城市的喧囂和生活的壓力7、生態(tài)極品生活總能揮霍得起陽(yáng)光、鮮氧、綠色和時(shí)間。那里是天造地設(shè)的生活寶地，每天領(lǐng)略濃郁的自然情趣。比日本的櫻花更誘人，比紐約的中央公園更實(shí)踐，比塞納河畔的美景更加精致，您坐在車?yán)?/p>

25、來(lái)不及打盹就已到家，這時(shí)候真正的高尚生活才剛剛開場(chǎng)。8、交通有了完美的交通，愉快的生活便會(huì)一路飛翔。30分鐘串起中央大街西大直街開發(fā)區(qū)。事業(yè)&生活靈動(dòng)30分，一張一弛，優(yōu)雅有度。城市三環(huán)、四環(huán)、哈大公路三條快速干道從門前經(jīng)過(guò)，沒事兒兜兜風(fēng)、飆飆車，歐美生活不過(guò)如此。9、生活質(zhì)量一個(gè)人的高爾夫，沒有勝負(fù)，對(duì)手是他本人！作為城市財(cái)富階層，每天都不斷為社會(huì)發(fā)明財(cái)富，事業(yè)雖有瓶頸，但回到家中，心境卻一如既往的遼闊。10、園林每天回家都有2000棵綠樹、萬(wàn)米綠草的盛妝相迎。城市自然，雙棲生活新湖匯龍?jiān)芬匀藶楸荆詷I(yè)主為尊，將中外園林設(shè)計(jì)之經(jīng)典引入社區(qū)，使業(yè)主享用更多的陽(yáng)光、更我的鮮氧、更多的風(fēng)景，更貼近

26、自然，更貼近生活的本真。11、會(huì)所名酒鑒賞室、濃縮各國(guó)生活原味。全功能會(huì)所，都市里最具品味的生活方式。名酒鑒賞室，濃縮各國(guó)生活原味。高爾夫打習(xí)場(chǎng)，一個(gè)人的高爾夫，沒有勝負(fù)，對(duì)手是他本人。小型賽馬場(chǎng)，體味濃郁的英倫風(fēng)情新湖奢華會(huì)所，每天都有假日般的生活，讓您縱情伸展活力，放松身心。業(yè)主中心：室內(nèi)外兩用溫水泳池 世界風(fēng)情浴場(chǎng) 健身中心 規(guī)范SPA規(guī)范網(wǎng)球場(chǎng) 名酒鑒賞室 運(yùn)動(dòng)指點(diǎn)中心 安康護(hù)理中心 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心餐廳、文娛：宴會(huì)廳 西餐廳 日本料理區(qū) 西餐廳 燒烤廳 左岸風(fēng)情咖啡館專題俱樂部：小型賽馬俱樂部 高爾夫俱樂部 網(wǎng)球俱樂部商務(wù)中心：會(huì)議廳 接待室 研習(xí)教室 多媒體室室外運(yùn)動(dòng)作用區(qū)：兒童游樂公

27、園 小型賽馬場(chǎng) 高爾夫打習(xí)場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 排球場(chǎng)六、媒體選擇原那么以常規(guī)媒全投放為主，即以工程系列宣傳冊(cè)，報(bào)紙廣告、電視廣告為主。電臺(tái)及戶外廣告為輔。以各種媒體的硬廣告為主，軟性新聞炒作為輔，SP及PR活動(dòng)貫穿推行全程。各種媒體合理化組合構(gòu)成復(fù)合媒體效應(yīng)，以到達(dá)最高的到達(dá)率。七、銷售力提純一價(jià)錢定位：經(jīng)過(guò)我司對(duì)市場(chǎng)的定量調(diào)研結(jié)合工程所處的市場(chǎng)位置特點(diǎn)，我們以為本工程一期工程：可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為：3300元/。本工程的本錢價(jià)應(yīng)該控制在2200元/左右。支持理由：著哈爾濱大都市城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的進(jìn)一步推進(jìn)，該區(qū)域?qū)⒊蔀樾率兰o(jì)的開展亮點(diǎn)，具有長(zhǎng)久的投資價(jià)值。2、利民開發(fā)區(qū)的日新月異，太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)的改造晉級(jí)，為本工

28、程的開展提供了良好的拓展空間。3、同區(qū)域的直接與間接競(jìng)爭(zhēng)工程的均價(jià)。4、哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)開展情況及地域特點(diǎn)。二價(jià)錢走勢(shì)戰(zhàn)略總述：價(jià)錢原那么：工程處于不同的銷售階段時(shí)，銷售單價(jià)也處在不斷變動(dòng)之中，根據(jù)市場(chǎng)反響的各種信息，來(lái)調(diào)整市場(chǎng)價(jià)錢。這種價(jià)錢變動(dòng)特征與市場(chǎng)價(jià)錢的合理變換相一致。在市場(chǎng)相對(duì)熱銷的前提下進(jìn)展調(diào)價(jià)才是可行的。我司建議：工程價(jià)錢確定后，應(yīng)秉承低開高走的價(jià)錢戰(zhàn)略，在工程不同的銷售階段，結(jié)合思索戶型、景觀、空間布置等要素調(diào)理價(jià)錢，房?jī)r(jià)隨著工程的進(jìn)度與廣告投放量的增長(zhǎng)而靈敏提價(jià)。 三總體銷售分期：銷售前夕：經(jīng)過(guò)前期常規(guī)媒體宣傳與公關(guān)活動(dòng)積聚市場(chǎng)人氣，初步建立品牌知名度， 預(yù)告本工程的特點(diǎn)，提示

29、消費(fèi)者留意，全面引見關(guān)于本工程的各種信息，暫緩消費(fèi)者的購(gòu)買行為，吸引其等待工程的推出。引導(dǎo)期：全方位引見本工程，以工程各種賣點(diǎn)打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買愿望。強(qiáng)銷期：綜合工程各種優(yōu)勢(shì)，以強(qiáng)勢(shì)的媒介推行和一系列的公關(guān)、促銷活動(dòng)相結(jié)合，令消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買動(dòng)機(jī)。同時(shí)注重現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的維持，樹立品牌籠統(tǒng)。繼續(xù)期：各種推行措施組合刺激市場(chǎng)，豐富品牌內(nèi)涵，多種銷售渠道并用，對(duì)目的市場(chǎng)發(fā)動(dòng)繼續(xù)的宣傳攻勢(shì)。第二銷售高潮期：各種詳細(xì)的銷售措施結(jié)合運(yùn)用，全方位演繹產(chǎn)品概念，最大限制吸引人潮。尾盤期：調(diào)整戰(zhàn)略，多種推行與銷售渠道組合運(yùn)用，為下一階段產(chǎn)品的推行做好預(yù)備。推行分期表銷售階段時(shí)間統(tǒng)計(jì)施工及營(yíng)銷進(jìn)度估計(jì)銷售率 %銷

30、售前夕03.7初03.8初銷售前期各項(xiàng)預(yù)備任務(wù)就緒引導(dǎo)期03.8.703.9.1一期準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn),內(nèi)部認(rèn)購(gòu)公開出賣期03.9.403.9.15開盤出賣15%繼續(xù)期03.9.1703.12中維持平穩(wěn)的銷售勢(shì)頭65%促銷期03.12末04.5調(diào)整戰(zhàn)略，再掀高潮一期95%二期15%尾盤期04.5中04.7尾盤促銷四工程施工現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造與售樓處設(shè)置建議：1、經(jīng)過(guò)各種裝飾手法的綜合運(yùn)用，將本工程售樓處包裝成與工程整體定位相匹配的現(xiàn)代風(fēng)格售樓中心。工程施工現(xiàn)場(chǎng)包裝與管理： 工地籠統(tǒng)是整個(gè)工程籠統(tǒng)的重要組成部分，在堅(jiān)持工程本身特征的前提下，維持良好的工地籠統(tǒng)能有效的促成買賣，使業(yè)主對(duì)工程產(chǎn)生好感，增添自信心，

31、本工程應(yīng)完善以下任務(wù)：工地圍墻整齊，風(fēng)格一致，圍墻書寫標(biāo)語(yǔ)。在圍墻顯著位置設(shè)置廣告牌，引見工程信息，此廣告牌是消費(fèi)者對(duì)工程產(chǎn)生認(rèn)知的有效窗口。工地內(nèi)指示牌完好、明晰。建材堆放有序、集中，新舊建材分別。時(shí)辰堅(jiān)持工地忙碌、緊張的任務(wù)氣氛。售樓處設(shè)置：建造工程售樓處，面積400以上。售樓部裝飾：本工程售樓部無(wú)論從外觀、內(nèi)部裝修、擺設(shè)都應(yīng)表達(dá)國(guó)際感、現(xiàn)代感。風(fēng)格清新、華美，建筑風(fēng)格一致，使前來(lái)洽談的客戶感到那種尊崇、幽雅的氣氛和感受。室內(nèi)設(shè)置：辦公室六間 工程籠統(tǒng)墻整體沙盤一座 單體模型4座銷售控制臺(tái) 談判桌假設(shè)干套布藝沙發(fā)四套音響播放柔和的音樂綠色植物裝飾展板假設(shè)干塊包括整體平面圖、單元戶型圖、社區(qū)

32、鳥瞰圖、景觀闡明圖等五其它銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置建議：由于工程現(xiàn)場(chǎng)離市中心的絕對(duì)間隔 為15公里左右，且目的客源定位為對(duì)生活質(zhì)量有一定要求的城市財(cái)富階層，因此其他銷售現(xiàn)場(chǎng)的開辟就應(yīng)選在此類客戶經(jīng)常活動(dòng)的地方，我方建議：在南崗區(qū)松雷商廈開辟售樓專區(qū)，以積聚較強(qiáng)的人氣，到達(dá)較好的宣傳效果。運(yùn)用此方式主要是配合工程知名度的樹立。最壞想象，即使沒有達(dá)成銷售，也能有效為工程積聚人氣。開發(fā)區(qū)昆侖商城一帶設(shè)立第三銷售處。六、樣板房裝修：工程設(shè)置樣板間是達(dá)成銷售有利的輔助手段，在本工程處于期房時(shí)期，它能為買主提供一個(gè)所購(gòu)住房的大體概略，指點(diǎn)買家如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理有效的利用空間資源。樣板間的裝修應(yīng)力求溫馨、自然、大方、有

33、檔次，以此添加消費(fèi)者的感性誘惑力。建議本工程設(shè)置幾間主推戶型的樣板間以供觀賞。七開盤日期確定： 鑒于工程操作的時(shí)間性，我們建議于2003年8月28日正式開盤，并進(jìn)展系列宣傳和促銷活動(dòng)。主要思索如下要素：工程開盤后立刻構(gòu)成銷售旺勢(shì)，并在年末購(gòu)房頂峰期構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)的整合推行效應(yīng)；工程需求充足的時(shí)間來(lái)完善各項(xiàng)任務(wù)，待到上述開盤之日時(shí)工程已構(gòu)成一定規(guī)模，有利于各項(xiàng)任務(wù)的穩(wěn)步開展。八內(nèi)部認(rèn)購(gòu)實(shí)施：在工程開盤前夕，應(yīng)舉行一次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，一方面為工程開盤和后續(xù)銷售提供客戶資源和銷售氣勢(shì)；另一方面也為工程的同期炒作提供支持。支持根據(jù)：經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以清楚地掌握客戶的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求；本案處于期房階段，現(xiàn)房尚未構(gòu)成。經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、媒體造勢(shì)等營(yíng)銷活動(dòng)，讓目的客源認(rèn)識(shí)工程，從而到達(dá)擴(kuò)展品牌知名度，吸引客源的目的；給予內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶以適當(dāng)優(yōu)惠，使第一批客戶以尊榮感，能有效堅(jiān)決業(yè)主自信心。同時(shí)對(duì)其它營(yíng)銷渠道的建立和加強(qiáng)推行深度有重要的促進(jìn)作用。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)除了能在正式公開前早早籠絡(luò)住一批客戶之外，最主要目的還在于烘托