1、1、工程概況1.1 總體簡介1.1.1 工程建設概況工程名稱2013年海淀區老舊小區綜合整治項目（第一批）（第一標段）建設地點牡丹園小區、塔院小區建設單位北京市海淀區住房和城鄉建設委員會設計單位清華大學建筑設計研究院有限公司監理單位北京國金管理咨詢有限公司施工單位北京建工集團有限責任公司建筑面積347784 招標范圍對于本招標工程，承包人自行施工的工程范圍：包括屋面、外墻保溫改造，外墻涂料，門窗改造，空調室外機拆裝、太陽能、雨水管拆裝及更換，空調護欄、護欄防盜修繕、更換，室內樓梯間等公共區域粉刷，扶手翻新，采光井頂棚更換及護欄刷漆翻新,熱計量改造，電氣工程改造，室內給排水改造，臺階、散水改造，

2、小區內圍墻修繕、新建，自行車棚修繕、新建，綠化工程及室外道路、雨污水、暖氣管道改造，增設并完善室外安防系統等全部工程內容。工期要求總工期（含室外綠化工程）386 日歷天計劃開工日期2013 年 6 月 24 日計劃竣工日期2014 年 7 月 14 日承諾工期386 日歷天質量標準合格建筑設計概況設計概況牡丹園小區項目牡丹園小區南臨北土城西路，北到小關西后街，東臨牡丹園東街，西到牡丹園中街。牡丹園小區建成年代為89-91 年，總建筑面積約116983平方米。主要由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共12 棟建筑組成。涉及此次改造的12 棟居民住宅樓，其

3、中6 棟高層塔樓，6 棟多層板樓，該6 棟多層居民住宅樓（3#、 4#、 5#、 6#、 7#、 8#）已做過平改坡，屋面不再做節能改造。另有棟住宅樓（13#、 14#、 15#、 16#、 20#）已于2013 年完成建筑本體的節能改造。序 號名稱內容1建設地點牡丹園小區2建設單位北京市海淀區住房和城鄉建設委員會3設計單位清華大學建筑設計研究院有限公司4建筑總面積（）1169835樓棟 信息名稱1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓建筑形式高層塔 樓高層塔 樓多層板 樓多層板 樓多層板 樓多層板 樓結構形式預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構磚混結 構磚混結 構

4、磚混結 構磚混結 構占地面積 （）1197.141197.141190.245729571157.26建筑面積 （）21213212137141.44694257426897.11層數18186666層高（m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（m）50.5050.5018.1019.1517.9017.90改造單元 數量116756改造單元 門數量226756戶數2162168411490108建設年代199119911989198919891989附注屋面改造已完成7#樓8#樓9#樓10#樓11#樓12#樓建筑形式多層板 樓多層板 樓高層塔 樓高層塔 樓高層塔 樓高層塔 樓結

5、構形式磚混結 構磚混結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構占地面積 （）568.941156.19580.26580.26580.26580.26建筑面積 （）3392.596882.249389.99389.99389.99389.9層數6616161616層高（m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（m）17.9017.9046.2046.2046.2046.20改造單元361111數量改造單元 門數量361111戶數54108128128128128建設年代1989198

6、91990199019901990附注屋面改造已完成6節能 改造1、原墻面剔除原涂料、飾面，清除灰塵，修補找平。2、外窗更換為節能窗。3、外墻外保溫。4、沿城市主要道路的樓棟首層及二層統一新裝（三層及以上取消）或所有窗護欄均原拆原裝。原有窗套剔除，增加保溫，做防水處理。5、拆除外墻面上的廢棄線網、仍在使用的線網規整入管。6、屋面及封閉陽臺的頂板保溫節能改造。7、外墻涂料飾面。8、屋面防水。9、空調護欄安裝。10、給排水系統進行改造。11、采暖系統改造。12、樓內公共區域增設感應節能燈, 高層增設應急燈。13、每戶廚房增設可燃氣體報警器。14、對各單體建筑中防雷設施不全及損壞的進行修復。7環境

7、整治1、結合小區布置道路，路面硬化。2、重新規劃停車位, 采用永久停車與臨時停車方式。3、結合實際布置簡易綠化、景觀綠化，根據需求增設綠化護欄。4、對圍墻欄桿進行修補和粉刷。5、保留并翻新原有自行車棚，根據需求可新增通透自行車棚。6、信報箱破舊的予以更換。7、增設及完善垃圾投放點位。8、根據新道路系統設計并更換路燈。9、增設并完善室外安防系統。10、拆除違建，清理亂堆物料。11、臨建的拆改及非改造建筑的外墻粉刷。12、修繕及增設室外無障礙設施。13、室外場地鋪裝完成后，恢復原有健身器材。14、根據需求增設室外晾曬場。8室外 管網1、改造室外污水及雨水管線，并增設雨洪收集系統。2、改造、完善室外

8、消防系統。3、改造室外供暖管線。4、對室外弱電系統入地處理。9保溫外墻保溫：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板屋面保溫：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板陽臺頂板：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板地下一層或首層頂板：噴涂60 厚超細無機纖維保溫10防水1、屋面防水：3+3 厚 SBS聚酯胎改性瀝青防水卷材（-20 度）2、陽臺頂板：3+3 厚 SBS聚酯胎改性瀝青防水卷材（-20 度）11門窗1、門窗采用5+12A+5厚單框雙玻中空塑鋼門窗, 外窗開啟扇帶紗扇，多層采用外平開窗，高層為內平開窗。2、原有建筑單元門改造或更換，加設門禁系統。12外墻 裝飾建筑立面采用外墻涂料進行全面粉刷，先做樣板，, 待業主及設

9、計單位確認。塔院小區項目塔院小區南臨北土城西路，北到花園北路，東臨塔院東街，西到塔院西街, 由迎春園、消夏園、朗秋園、晴冬園四園組成，共有35 個住宅單體，包括迎春園（1#12#）、消夏園（1#8#） 、朗秋園（1#8#）、晴冬園（1#7#） 。序 號名稱內容1建設地點塔院小區2建設單位北京市海淀區住房和城鄉建設委員會3設計單位清華大學建筑設計研究院有限公司4建筑總積（）2308015樓棟 信息名稱春 1#樓春 2#樓春 3#樓春 4#樓春 5#樓春 6#樓建筑形 式高層塔樓多層板樓多層板樓多層板 樓多層板 樓多層板 樓結構形 式預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構

10、磚混結構磚混結 構磚混結 構磚混結 構占地面積 （）1763.08700.88518700.88518700.88建筑面積 （）23456.3444363356443633564436層數11、 13、1566666層高（ m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（ m）42.6217.1317.6517.1317.6517.13改造單 元數量544444改造單 元門數544444量戶數2747254725472建設年 代199019841984198419841984春 7#樓春 8#樓春 9#樓春 10#樓春 11#樓春 12#樓建筑形 式多層板樓高層塔樓多層板樓高層塔 樓高層

11、塔 樓高層塔 樓結構形 式磚混結構磚混結構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構占地面積 （）518778.20706495.36495.36495.36建筑面積 （）335611401.3845669053.989053.989053.98層數6146181818層高（ m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（ m）17.6520.2017.2051.3251.3251.32改造單 元數量422111改造單 元門數 量422111戶數5416884124124124建設年 代1984

12、19861985198919901990夏 1#樓夏 2#樓夏 3#樓夏 4#樓夏 5#樓夏 6#樓建筑形 式高層塔樓高層塔樓高層塔樓多層板 樓多層板 樓多層板 樓結構形 式預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構磚混結 構磚混結 構磚混結 構占地面積 （）495.36495.36495.36700.88700.88700.88建筑面積 （）9053.989053.989053.98443644364436層數181818666層高（ m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（ m）51.3251.3251.3217.1317

13、.1317.13改造單 元數量111444改造單 元門數 量222444戶數124124124727272建設年 代198819871987198519851985夏 7#樓夏 8#樓秋 1#樓秋 2#樓秋 3#樓秋 4#樓建筑形 式多層板樓多層板樓高層塔樓多層板 樓多層板 樓多層板 樓結構形 式磚混結構磚混結構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結磚混結 構磚混結 構磚混結 構構占地面積 （）700.88700.88992.18521.53521.53521.53建筑面積 （）4436443616165.763350.583350.583350.58層數6614666層高（ m）2.72.72.72.

14、72.72.7建筑檐口高度（ m）17.1317.1340.9517.1317.1317.13改造單 元數量442333改造單 元門數 量484333戶數7272238545454建設年 代198519851990198419841984秋 5#樓秋 6#樓秋 7#樓秋 8#樓冬 1#樓冬 2#樓建筑形 式多層板樓多層板樓多層板樓多層板 樓高層塔 樓高層塔 樓結構形 式磚混結構磚混結構磚混結構磚混結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構預制鋼 筋混凝 土裝配 模板結 構占地面積 （）521.53521.53521.53521.53495.36495.36建筑面積 （）3350.583350.5

15、83350.583350.589053.989053.98層數66661818層高（ m）2.72.72.72.72.72.7建筑檐口高度（ m）17.1317.1317.1317.1351.3251.32改造單 元數量333311改造單 元門數 量333322戶數54545454124124建設年 代198419841984198419871990冬 3#樓冬 4#樓冬 5#樓冬 6#樓冬 7#樓建筑形 式高層塔樓高層塔樓多層板樓多層板 樓多層板 樓結構形 式預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構預制鋼筋 混凝土裝 配模板結 構磚混結構磚混結 構磚混結 構占地面積 （）495.36775.1070

16、0.88700.88700.88建筑面積 （）9053.9811398.26443644364436層數1814666層高（ m）2.72.72.72.72.7建筑檐口高度（ m）51.3240.2017.1317.1317.13改造單 元數量12444改造單 元門數 量22444戶數124168727272建設年 代198619881986198619866節能 改造1、原墻面剔除原涂料、飾面，清除灰塵，修補找平2、外窗更換為節能窗。3、外墻外保溫4、 沿城市主要道路的樓棟首層及二層統一新裝（三層及以上取消）或所有窗護欄均原拆原裝。原有窗套剔除，增加保溫，做防水處理5、拆除外墻面上的廢棄線網

17、、仍在使用的線網規整入管。6、屋面及封閉陽臺的頂板保溫節能改造7、外墻涂料飾面8、屋面防水9、空調護欄安裝10、給排水系統進行改造。11、采暖系統改造12、樓內公共區域增設感應節能燈, 高層增設應急燈。13、每戶廚房增設可燃氣體報警器。14、對各單體建筑中防雷設施不全及損壞的進行修復。7環境 整治1、結合小區布置道路，路面硬化。2、重新規劃停車位, 采用永久停車與臨時停車方式。3、結合實際布置簡易綠化、景觀綠化，根據需求增設綠化護欄。4、對圍墻欄桿進行修補和粉刷。5、保留并翻新原有自行車棚，根據需求可新增通透自行車棚。6、信報箱破舊的予以更換。7、增設及完善垃圾投放點位。8、根據新道路系統設計

18、并更換路燈。9、增設并完善室外安防系統。10、拆除違建，清理亂堆物料。11、臨建的拆改及非改造建筑的外墻粉刷。12、修繕及增設室外無障礙設施。13、室外場地鋪裝完成后，恢復原有健身器材。14、根據需求增設室外晾曬場。8室外 管網1、改造室外污水及雨水管線，并增設雨洪收集系統。2、改造、完善室外消防系統。3、改造室外供暖管線。4、對室外弱電系統入地處理。9保溫外墻保溫：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板屋面保溫：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板陽臺頂板：60 厚復合A級硬泡聚氨酯板地下一層或首層頂板：噴涂60 厚超細無機纖維保溫10防水1、屋面防水：3+3 厚 SBS聚酯胎改性瀝青防水卷材（-20 度）2

19、、陽臺頂板：3+3 厚 SBS聚酯胎改性瀝青防水卷材（-20 度）11門窗1、門窗采用5+12A+5厚單框雙玻中空塑鋼門窗, 外窗開啟扇帶紗扇，多層采用外平開窗，高層為內平開窗。2、原有建筑單元門改造或更換，加設門禁系統。12外墻 裝飾建筑立面采用外墻涂料進行全面粉刷，先做樣板，, 待業主及設計單位確認。工程特點及難點2.3.1 惠民工程，政府高度重視2.3.1.1 工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析本工程是政府讓市民享受國家經濟發展成果的惠民工程，改善市民居住環境的民生工程，市政府和區政府都高度重視。2.3.1.2 處理措施由于本工程為惠民工程，公司高度重視，將本工程列為公司重點工程，

20、工程由公司組成工程指揮部，公司領導親自掛帥，統一指揮，選派綜合素質高，參與過類似大型政治工程的管理人員組成項目部領導班組。指揮中心成立協調部門，選派政治素質高，溝通、協調能力強的人員擔任協調副經理全面指揮協調部門各項工作，負責施工過程中各方尤其是與小區居民的協調工作。各小區作業組主要管理人員優先選用黨員及政治素質過關，責任心強的人員擔任，各小區作業組負責人及主要管理人員均有豐富的施工經驗，配備承擔過政治工程施工的勞務作業隊伍。強化關鍵節點控制。確保重點部位質量，分析并確定質量控制點，重點加強質量控制點的過程質量管理。強化項目預控、過程控制。施工前對工程重點、難點及關鍵部位提前放樣，編制好詳細的

21、施工方案，做到事先有預控。施工中，加強過程控制，并以建安工程相關施工質量驗收規范標準作為項目驗收標準，管理人員在跟班作業中按此標準進行過程檢驗。在設計圖紙的基礎上，在施工過程中，根據實際情況可能需要對工程進行多方位、多部位的深化設計。施工過程中注重每一項工序的工程質量和成品保護，一道工序質量檢驗合格后， 方能進行下一道工序，避免因為質量不合格或其它人為破壞造成的返工。2.3.2 施工時間受限工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析本工程施工技術性難度不大，但工作時間受居民的休息時間限制，早晚不能按市建委規定的時間施工，無法阻止夜施，施工生產效率降低。處理措施考慮不影響居民正常休息，下午18 時

22、至次日8 時禁止施工。施工中嚴格控制各工序的作業時間，注意進料裝卸、敲擊等噪聲作業時間的選擇應盡量避開節假日、休息日等小區居民較集中的時間。項目部根據可施工的時間制定詳細施工進度計劃，如條件允許，盡量安排交叉作業，保障工程如期完工。2.3.3 治安防盜要求高工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析因工程施工包括更換單元防盜門和住戶門窗，更換過程中的治安防盜工作為本工程一項重點工作。處理措施對在施部位進行臨時封閉，設置專人負責在施部位人員進出工作，除作業人員及項目管理人員外其余人員禁止進入作業區域內。項目管理人員及施工作業人員統一配備工作服及胸卡，作業人員憑胸卡進出施工現場。提前與業主溝通聯系，

23、確保外檐、外窗更換等施工作業時戶內留人。施工作業完與業主簽字確認并清理后方可離開，如作業面范圍內戶內無人留守，不準私自進行外窗更換等外檐施工作業。項目部成立治安小組，由項目部安全總監統一指揮，分棟號進行責任劃分，保證每棟樓設置2 到 3 名治安人員，并簽訂責任狀。項目部實行24 小時巡邏制度，對小區內每棟樓進行不間斷巡查。開工前項目部與當地公安部門進行溝通，發現治安問題及時向公安部門匯報，并協助公安部門做好相應工作。1.3.4 防民擾、擾民工作是重點工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析本工程為綜合治理工程，屋面、外墻、樓梯間施工時必須保證樓內住戶正常的生活秩序，尤其對頂層的影響，所以與小區

24、居民的協調工作非常重要，施工過程中與居民之間的小摩擦不可避免；產權單位較多協調困難。2.3.4.2 處理措施各小區作業組成立協調小組，由項目部協調中心統一指揮，編制民擾、擾民事件處理專項預案，對可能出現的各種突發事件進行綜合預判并提出可行性處理措施。施工過程中與小區各棟號居民勤溝通，處理好與小區居民間的關系。當突發民擾、擾民等事件時，小組應立即按照既定措施進行處理。對小區居民做好工程宣傳工作，讓居民全面了解工程性質及工程內容，取得居民的信任。取得當地居委會及社區管理人員的支持，積極配合居委會及社區管理人員在小區各棟號居民中選取居民代表負責該樓居民意見收集及配合項目部進行協調工作，居民代表選出后

25、，項目部及時對各樓居民進行公示。小區內各棟號施工前，及時與樓內住戶進行溝通，聽取各住戶的意見，根據各住戶的不同要求安排施工。對分包單位及施工作業人員就擾民問題進行專項交底，盡量避免施工過程中作業人員與居民發生沖突。協助建設單位做好受施工干擾人員的安撫事宜，熱情接待來訪群眾，對各種人員提出的問題在24 小時以內給予明確答復，如屋面拆除后有漏雨現象，及時和住戶溝通，對造成的損壞進行修補或賠償。施工前項目部積極與居民及周邊學校進行溝通，掌握居民上下班高峰及學校上學、放學人高峰時段，在此時段內停止高空作業和樓內作業。整個施工過程中項目部與居民間應營造一個和諧的施工氛圍，讓惠民工程真正發揮其“惠民”的效

26、果，避免“惠民”工程變“擾民”工程。3.5 文明綠色施工、施工環保要求高工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析本工程施工現場為居民小區，施工過程中各小區居民在樓內正常生活，且小區周圍有學校，因此施工現場的文明綠色施工及施工環保是本工程的一個工程特點、施工組織難點與項目管理重點。處理措施施工組織機構中專門設置一名項目安全總監和一名質量總監，專門負責現場安全文明、施工環保的管理以及施工環保建材的質量。施工中制定一系列的安全管理措施、環境保護及文明施工管理措施并在施工中要求嚴格執行。現場配置灑水車，進行灑水降塵，對所有運輸車輛加強防止遺撒的管理，要求所有運輸車卸料溜槽處必須裝設防止遺撒的活動擋板，

27、并清理干凈后才可出現場。污水、廢氣達標排放，控制施工揚塵，施工現場噪聲符合法規要求，固體廢棄物分類處理，節約能源、資源， 減少浪費，減少油漆污染，降低材料消費，嚴格管理易燃、易爆品、化學品，杜絕重大火災事故，努力提高全體員工環境意識。從遏止噪聲源入手，改善機械維修保養工作以降低噪聲。以噪聲小的機械代替大的機械。現場使用空壓機等應設置于設備工棚內隔聲間或用吸音材料封閉，減少噪聲的環境影響。中考、 高考期間，距學校較近的棟號施工時應停止任何可能產生噪聲的作業。加強安全生產的管理和安全理念的宣傳教育，做到人人重安全、會安全、能安全。文明施工管理，杜絕暴力施工。即使工期緊張，也要在“安全生產，文明施工

28、”的前提下加快施工進度，不可盲目搶工。1.3.6 安全防護、消防管理是重點工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析本工程涉及外墻改造及屋面改造，需搭設腳手架及進行高處作業，且工程施工期間小區居民正常生活，因此，施工期間保障居民的人身安全及消防工作是項目管理的一個重點。處理措施項目部成立安全、消防管理小組，由項目經理統一指揮，項目部全體管理人員參與。開工前項目部制定安全、消防預案，對所有安全、消防隱患進行全面分析并提出合理處理措施，并對所有施工作業人員及小區居民進行交底。升降機進行垂直運輸過程中，升降機下及樓門口需設置專人維持小區居民的進出秩序，嚴禁人員進入升降機工作范圍。外墻腳手架、吊籃施工區

29、域、屋面周邊做好防護工作，小區樓門口搭設防護棚，在施部位搭設行人安全通道，保障居民安全出行。所有防水、保溫材料應集中堆放，派專人管理，防水、保溫材料堆放區應設置足量的消防器材，在施部位也應配備消防器材。安全管理人員應定期對施工現場安全隱患進行排查，發現安全隱患立即整改。對工人及戶內居民進行安全交底，現場布置安全宣傳牌，主要施工部位、作業點和危險區域以及主要通道應設醒目的安全宣傳標牌和合適的安全警告牌。動火作業必須申請辦理動火審批手續，動火作業時確保每一作業點必須配備專門看火人員，并配備滅火器材，作業完成確認沒有安全隱患后，方準離開。3.7 體量大，群體施工，施工部署難1.3.7.1 工程特點、施工組織難點與項目管理重點分析工程施工棟號較多，而且位置分散，施工體量大，現場總包管理難度大，施工組織與協調是本工程的一個工程特點、施工組織難點與項目管理重點。1.3.7.2 處理措施針對此工程體量大、群體施工難度大的特點，精心部署施工流程，抓關鍵線路，建立完善的工期保證措施，設立進度節點，使項目各項生產活動井然有序、有條不紊，后續工序能提前穿插；建立科學、嚴謹的網絡計劃管理體系，運用現代化管理手段加強項目網絡計劃管理、信息化管理，制定各分包單位、材料、設備考察和進場時間計劃；合理劃分施工區域組織流水，合理布置機械設備，做到勞動力