1、目錄、上海房地產經濟背景分析1 、經濟總量2 、人均GDP3、人民收入與支出4、人均住房面積5、固定資產投資6、房地產開發狀況二、上海商品房市場分析1 、價量走勢分析2、供應及需求走勢分析3、全市各區商品房供應情況4、全市各區商品房成交比例5、全市各區商品房供求比較6、全市二手商品房市場分析7、上海土地市場分析8、上海房地產政策解讀三、寶山區房地產市場分析1 、區域概況2、開發投資情況3、成交價量走勢4、供需對比5、規劃分析四、區域市場分析1、區域整體概況2、周邊各板塊市場分析1、顧村板塊市場分析板塊整體概況分析價格走勢分析供應情況分析需求情況分析產品結構分析個案概況楊行板塊市場分析板塊整體概

2、況分析價格走勢分析供應情況分析需求情況分析產品結構分析個案概況通河板塊市場分析板塊整體概況分析價格走勢分析供應情況分析需求情況分析產品結構分析個案概況五、項目整合分析2 、項目 swot 分析六、產品定位1 、產品定位議2、項目初步議3、面積配比議4、花園洋房房型示意5、未來市場價格定位議 （2010 年初 ）一、上海房地產經濟背景分析上海經濟總體延續了 2006 年以來平穩較快增長的趨勢， 體現了“又好又快”的發展要求。1 、經濟總量國民經濟保持平穩較快增長。 2007 年實現上海市生產總值（ GDP ）億元，按可比價格計算，比上年增長% ，已連續 16 年保持兩位數增長。其中，第一產業增加

3、值億元，增長2% ；第二產業增加值億元，增長% ；第三產業增加值億元，增長% ，增幅比上年提高個百分點。第三產業增加值占全市生產總值的比重為 % ，比上年提高個百分點，提升幅度為 2001 年以來最高。數據來源 :上海統計年數據來源 :上海統計年2007 年上海人均生產總值(GDP) 按當年的年均匯率折合，已達8594 美元。3 、人民收入與支出數據來源 :上海統計年城鄉居民收入水平繼續提高。據抽樣調查，城市居民家庭人均年可支配收入23623 元，比上年增長% ，增幅比上年提高個百分點；農村居民家庭人均年可支配收入突破 1 萬元，達到 10222 元，增長 11% ，增幅提高個百分點。全年城市

4、居民人均消費支出 17255 元，比上年增長%。其中，服務性消費支出 5595 元，增長 %。農村居民人均生活消費支出 8845 元， 比上年增長% 。 其中， 服務性消費支出 2809 元，增長 % 。4、人均住房面積數據來源:上海統計年居民居住質量進一步提升。 全年建成與住宅同步交付的公建配套設施面積萬平方米。舊區改造穩步推進。全年拆除住宅建筑面積690 萬平方米，比上年下降% ；動遷居民萬戶，下降%。年內完成舊住房綜合改造1000 萬平方米。至年末，城鎮居民人均住房建筑面積平方米； 人均住房居住面積平方米。 居民住宅成套率達到 % 。數據來源 :上海統計年固定資產投資結構不斷優化。 全年

5、完成全社會固定資產投資總額億元， 比上年增長 % 。其中，建設改造投資億元，增長% 。從產業投向看，第一產業投資億元，比上年下降% ， 占全社會固定資產投資總額的比重為 % ；第二產業投資億元， 增長 % ，所占比重為 % ；第三產業投資億元，增長% ，所占比重為 % 。從投資主體看，國有經濟投資億元，比上年增長% ，占全社會固定資產投資總額的比重為% ；集體經濟投資億元，下降% ，所占比重為 % ；股份制經濟投資億元，增長% ，所占比重為 % ；外商及港澳臺投資億元，下降2% ，所占比重為 16% 。全年完成房地產開發投資額億元，比上年增長數據來源:上海統計年% ；商品房施工面積萬平方米，下

6、降 % ；竣工面積萬平方米，增長% ；銷售面積萬平方米，增長% 。其中，商品住宅銷售面積萬平方米，增長% 。全年全市市場化新建商品住房成交面積萬平方米，比上年增長% 。全年商品房銷售額億元，比上年增長% 。其中，商品住宅銷售額億元，增長 47% 。全年存量房成交過戶面積萬平方米，比上年增長 % 。7、小結上海市2007年全年實現生產總值（GDP）已超過12000億元，比上年增長, 比2002年翻了一倍還多，已連續16年保持兩位數增長。人均生產總值接近9000 美元大關。今后五年上海市要實現生產總值超過 2萬億元，按常住人口計算人均 生產總值超過10萬元。2007年，上海市城鎮固定資產投資完成億

7、元，比上年增長。2007年，城市居民家庭人均年可支配收入 23623元，比上年增長;城市居 民人均消費支出17255元，比上年增長。這些經濟數據充分表明上海經濟仍處在高速發展中，上海居民的收入水平和消 費能力均在上升中。居民居住質量進一步提升。全年建成與住宅同步交付的公建配套設施面積萬平 方米。舊區改造穩步推進。全年拆除住宅建筑面積690萬平方米，比上年下降;動遷居民萬戶，下降二、上海商品房市場分析1、價量走勢分析數據來源:上海房地產交易中2006 年至今，上海市全市商品房成交市場價量穩定增長，全市商品房供應 量則基本保持穩定。在成交量方面，2007年全市各類納入網上銷售的一手商品房合計成交約

8、 3220萬平方米，較06年全年成交量2573萬平方米增加了%;整體上，2007 年經過2006年的復蘇期后進入了一波高漲行情，市場屢創新高，但同時在年末 出現了新一輪調控信號。2007年前四個月延續了 06年市場復蘇階段行情，成 交量保持了相對的穩定，并且動遷配套住宅較多，成交價格也較低； 5至9月份 全市住宅市場爆發一波高漲行情，成交量屢創新高；10月受到宏觀調控影響，成交量應聲而落，成交價格也在慣性上漲后開始下行，最終回到年初水平。在成交均價方面，2007年全市各類新建商品房成交均價為 9285元/平方米， 較2006年該均價8635元/平方米上漲了%,分析發現，均價上漲主要是成交結 構

9、調整造成，07年低價位的動遷配套房成交比重下降較多，造成均價較大幅度 上漲。2008年，雖然受到宏觀調控的影響，成交量在 2月份再次出現了較大幅度 的回落，但隨后即強勁反彈，且成交價格在短暫盤整后繼續上揚，表明一度受挫 的需求市場已逐漸恢復。2、供應及需求走勢分析數據來源:上海房地產交易中在供應量和成交量方面，兩年中供應量的波動上下限是由最高的2006年8月的310萬平方米和最低的2007年2月的65萬平方米組成的，兩年中成交量 波動上下限是由最高的2007年9月的369萬平方米和最低的2006年2月的 102萬平方米組成的。從趨勢上看，無論是成交量、供應量還是成交均價在2007 年第3季度達

10、到高點后均出現大幅度的下滑，2007年第4季度三個指標的大幅 回落比較清楚地體現了市場的現狀：受到多種因素的打壓，市場出現低迷。就2007年全年而言，新增供應約2425萬平方米，同期銷售約3220萬平 方米，總體呈現供不應求態勢，延續 2006年末房產市場回暖，2007年上半年， 除2月份受春節假期影響屬于銷售淡季，供應量較少，為 65萬平方米外，其他 各月供應量都在150萬平方米以上。下半年，隨著房產市場又一波高漲行情的 到來，供應量也逐漸增加，絕大部分都在 200萬平方米以上運行，但本應是供 應高峰的10月份，因受到9月27日出臺的房貸政策影響，新增供應量較 9月 下降；11月份由于大量動

11、遷配套項目大量投放市場，月供應量再次大增，達到 了 288萬平方米。年末12月份隨著動遷配套項目的減少，受宏觀調控政策影響， 供應量再次下降。其中，2007年第四季度新增供應量為713萬平方米，較第三 季度的721萬平方米減少了%,減幅不大，主要是11月動遷配套項目供應較大。進入2008年，受到調控政策的持續影響，供應量和成交量在2月份雙雙跌入 谷底。之后上市量依然偏緊，但市場濃厚的觀望氛圍得到明顯的緩解，成交量顯著 回升。預計上市量偏緊的狀況短期內不會得到明顯改觀，但需求依然強勁，使得成交價格也將維持在高點。3、全市各區商品房供應情況數據來源:上海房地產交易中2007年全市新建商品房供應量最

12、多的三個區域依次為寶山區、閔行區、浦東新區,較06年排位有了很大變化，其中寶山區供應量躍升到第一位， 閔行區 上升一位，浦東下降兩位，而松江區跌出前三。07年供應最大的寶山，合計新增上市商品房約357萬平方米，約占全市供應量的%,主要商業辦公用房和動 遷配套房的大量上市，大幅拉開了區域新增上市量。占據第二位的閔行區新增上 市量354萬平方米，約占全市供應量的%。以往的供應大戶浦東新區位列第三， 合計新增上市商品房約328萬平方米，約占全市供應量的,主要是住宅類商 品房上市量較少導致區域供應乏力。此外位列第四的松江區，合計新增上市商品房約 203萬平方米，約占全市 供應量的，住宅供應量減少。另外

13、，嘉定、金山、奉賢、青浦、崇明等外圍區 域也都有相當規模的新增量，其中動遷配套房占五個區上市量的近50 %。2007年全市新建住宅類商品房合計成交 2732萬平方米，較2006年增加%。其中成交量前四位的區域分別為：松江區、寶山區、浦東新區、閔行區，與去年不同，松江區和寶山區都進了兩位，浦東新區和閔行區則各退了兩位；2007年四大住宅市場合計成交住宅1418萬平方米，約占全市的。而市中心除普陀區相對較大，2007年合計成交136萬平方米，占到5 %外，其余均比較小，基本都在比重左右。市中心九區域合計成交494萬平方米，較2006年僅增加,約占全市成交比重,較去年下降個百分點。數據來源:上海房地

14、產交易中2007年份全市合計成交各類新建住宅類商品房約 2732萬平方米，較2006 年的2127萬平方米增加。同期新增上市量約1884萬平方米，較2006年的 2026萬平方米減少7%,其中僅動遷配套商品房較2006年增加了 11%。2007 年新建住宅類商品房動態供需比為 1 :,呈供不應求態勢，較2006年的供需比 1 :,進一步供求失衡。其中2007年第四季度全部商品住宅新增供應量和成交 量分別為546萬平方米、593萬平方米，供應偏少，新增供需比為1 :,較第三 季度供需矛盾有所緩解。由于07年受宏觀調控影響，整體住宅供應和需求都將 數據來源:上海房地產交易中繼續受到抑制，但動遷配套

15、房受政府推動，供應量將繼續增加。由于樓市整體回暖，在2007年全市各區住宅供需對比中，全市一縣十八區， 僅崇明供大于求，其他十八個區域都不同程度的供應小于成交，供需矛盾加劇。 成交量和供應量都位于前五位的松江、南匯、浦東、寶山、閔行五個住宅市場區 域中，松江新增供需比為1:,南匯新增供需比為1:,浦東新增供需比為1:, 寶山新增供需比為1:,閔行新增供需比為1 :,五大區域全部供大于需。除寶 山和閔行外，南匯、松江和浦東的供應量都持續走低。2007年上海二手房市場總體倘硼郴!沏他房地整困愀世策環境相對比較寬 松，在國家嚴控貨幣流動性過剩、抑制通貨膨脹的總思路下，全年經歷了多次的 存款準備金率上

16、調以及加息，但對于二手房市場的影響并不大。 而對市場影響較 大的“第二套房貸款政策”的出臺時間則是在第三季度，雖然造成了今年的后幾 個月成交量的減少，但整個2007年的成交量依然呈增長趨勢。2007年上海二手房成交面積約為1633萬平方米，同比2006年的1536 萬平方米增加約6 %左右，與2005年的1778萬平方米基本相當，2007年政策 層面的相對穩定及需求的穩定放大是造成成交量增長的主要因素。07年1-2月因為受春節這個季節性因素的影響， 二手房市場也進入成交淡季。07年3-9月, 二手房成交呈現出逐步放量的態勢，旺盛的自住需求尤其是改善型需求是支撐樓 市大量成交的最主要的因素。而從

17、股市獲利的資金轉而購房的現象也開始增加， 這也是促使成交放量的一個很重要的原因。另外隨著房價的大幅上漲，購房者追 漲的心理也加快了其購房的速度。07年四季度由于9月底出臺的“提高第二套 房首付比例”的政策，給市場尤其是購房者產生了一定的心理影響，紛紛出現了 觀望情緒，造成成交速度放緩以及成交量的減少。而銀行放貸難度的增加，也在 一定程度上延緩了購房者的成交時間。2007年一整年上海二手房成交均價漲幅約為 ,由年初的8504元/平方米 上漲到年末的9834元/平方米。2007年均價保持上漲，主要有以下幾方面的原 因：一、自住性需求在今年開始逐步大量釋放， 成交量的放大拉動了價格的上漲； 二、股市

18、的賺錢效應增加了進入樓市的購房資金， 資本的流入推動了房價的上漲； 三、供不應求的矛盾導致了價格的上漲；四、由于價格的持續上漲，購房者的追 漲心理助推了房價的快速上升。7、上海土地市場分析、2007年上海各區土地成交分析數據來源:上海房地產交易中2007年全市合計經營性土地成交總量為 1041萬平方米，較06年430萬平 方米增加了 611萬平方米，漲幅約142%,可建面積約1446萬平方米，較06年 655萬平方米增加了 791萬平方米，漲幅約121 %, 土地成交面積和可建面積均 呈現出成倍的增長態勢。土地供應主要集中在外圍幾個區域， 其中土地供應最大的分別是南匯區、 金山 區、寶山、松江

19、，土地供應量都在10萬平方米以上，合計成交土地570萬平方米, 占土地成交總量的,南匯區成為了本年度的成交首戶，占到了成交總量的,較 06年11 %的比重增加了個百分點。九大中心城區經營性土地成交量合計為萬方， 占成交總量的,較06年的比重減少了個百分點，其中盧灣、靜安土地成交為 零。同年本市共推出住宅用地532萬平方米，含住宅在內的綜合用地萬平方米， 為四年來的最高點。表明了政府緩解供求矛盾的決心。市房地資源局出讓的土地公 告顯示，2007年推出17批土地出讓公告共430幅。含住宅在內的綜合用地方面， 2007年為萬平方米，為四年來最多的一年；2006年為萬平方米；2005年為萬平 方米；2

20、004年為萬平方米。、2007年上海各區土地成交情況分析2007年全市十八區一縣中，僅彳都M峨怯演、自瞬旅遜而土地成交量較去 年減少，靜安區、盧灣區土地供應仍為零，土地成交集中在外圍區域，市中心的土地仍在低位運行。金山區 07 年土地成交量猛增，達到了 146 萬平方米，較06 年增加了 143 萬平方米，躍居第二。寶山區和松江區土地成交量相差無幾，都在近120 萬平方米，分列第三、第四位。四個區域合計占土地成交總量的。8 、上海房地產政策解讀隨 2007 年下半年上海市住宅市場回暖，上海新建商品住宅的成交價格在短短幾個月內已經達到了歷史最高點， 中心城區各新盤售價漲幅普遍在三到五成， 部分樓

21、盤的漲幅甚至超過100% ，由于中心城區新盤市場供應量有限，各樓盤紛紛將新推房源上市時間延后。與此同時，政府對樓市宏觀調控的預期在不斷增強，政府也陸續出臺了加息、提高首付等政策來干預樓市。【加息】8 月 21 日建設部發布關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知，規定從2007 年 8 月 22 日起， 上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的調整為。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。 上調個人住房公積金貸款利率， 五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調個百分點。五年期以下（含五年）從調整為，五年期以上從調整為。【防止捂盤惜售】月 23 日，市房地資源局、市建設交通委等

22、十部門聯合下發了關于印發 的通知，明確上海房地產市場秩序專項整治工作的重點：一是房地產項目立項、規劃審批、設計審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、 權錢交易行為和房地產稅收政策執行情況； 二是房地產企業發布違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅等行為。解讀：督促開發商加快上市節奏，對違法違規房企加大處罰力度。市房地資源局 9 月初下發了關于進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知，對部分房地產企業捂盤惜售、囤積房源的行為施以重拳。規定：分批預售樓盤一次開盤不得少于3 萬平方米，獲批預售后 3 至 10 個工作日內必須對外開盤。解讀：硬性規定有效打擊了開發商捂盤惜售，加快了市場有效

23、供給，部分起到了穩定房地產市場價格的作用。【提高公積金貸款額度】從9 月 1 日起調高住房公積金貸款的額度上限， 第一次購買自住住房的借款人每戶最多可以貸50 萬元（ 40 萬元普通公積金+10 萬元補充公積金）。另去年8月，上海在全國首推住房公積金裝修貸款，最高 30 萬元。這意味著，今后一戶家庭可從公積金管理中心貸到兩類貸款，最高額度達到 80 萬元。解讀：本次上海市公積金貸款額度上調，只適用于第一次購房住房，并且在9 月 1日起新申請住房公積金貸款的購房者， 以支持自住需求的中等收入購房者為主， 不會助長投資型購房需求。因此對樓市的作用是積極的。【提高首付】月 27 日中國人民銀行、 中

24、國銀監會聯合下發了 關于加強商業性房地產信貸管理的通知，對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20% ， 對已利用貸款購買住房、 又申請購買第二套（含） 以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% 。解讀：首付比例提高，同時上調房貸利率，從數量和價格上雙重調控，是近來央行調控樓市最大的一次動作。 這充分顯示央行對樓市過熱加大銀行風險的擔憂。 此次新政的出臺，向市場發出了一個信號：為控制房貸風險，今后銀行的信貸龍頭將進一步擰緊。此政策也增加了投資成本，對炒房者的資金鏈條形成壓力，投資風險加劇，直接抑制了市場投機需求。【提高第二套房貸款利率】9 月 27 日中國人

25、民銀行、中國銀監會聯合下發了關于加強商業性房地產信貸管理的通知，對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20% ，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% 。解讀：首付比例提高，同時上調房貸利率，從數量和價格上雙重調控，是近來央 行調控樓市最大的一次動作。這充分顯示央行對樓市過熱加大銀行風險的擔憂。此次新政的出臺，向市場發出了一個信號：為控制房貸風險，今后銀行的信貸龍頭將進一步擰緊。增加了投資成本，對炒房者的資金鏈條形成壓力，投資風險加劇，直接抑制 了市場投機需求。04年上海房價大幅上漲主要是由于投資者炒作對市場的影

26、響所造成的。 而此輪 房價上漲不同于以往，是在中國CPI指數高漲的背景下催生的，且購房主力為自住 需求，長期投資者僅占少數。從近期政府出臺的相關政策中，我們可以明顯看出，政府宏觀調控的目的在于通過金融調控控制信貸增長過快，抑制市場投機需求；防止開發商捂盤惜售。根本 目的在于支持自住需求的購房者購房，穩定房地產市場價格，減緩房價增長速度， 而非打壓房價。9、小結2007年的上海商品房市場整體運行平穩，2007年新建住宅類商品房動態供需比為1:,呈供不應求態勢，較2006年的供需比1 :,供求失衡加劇。2007年全市經營性土成交面積和可建面積均呈現出成倍的增長態勢。在土地成交集中在外圍區域，其中土

27、地供應最大的分別是南匯區、金山區、寶山、松 江，土地供應量都在10萬平方米以上，合計成交土地 570萬平方米。07年全市新建商品房 供應量最多的三個區域依次為寶山區、閔行區、浦東 新區。2007年全市新建住宅類商品房 成交量前四位的區域分別為：松江區、寶山 區、浦東新區、閔行區。2007年上海二手房市場總體而言是價量齊升。2007年開始的新一輪房地產調控政策，針對性、操作性較以往的調控政策更為 強化。2008年，國家在發揮房地產業帶動經濟發展作用的同時，將繼續完善和落 實宏觀調控措施。在壓縮銀根、住房供應結構調整、加強保障性住房建設、控制房 價、加強土地調控等政策上予以進一步深化，并落實執行，

28、疊加效應將日益顯現。三、寶山區房地產市場分析1 、區域概況寶山區地處上海市域北部，由陸地和島嶼兩部分組成。陸域東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀4 區毗連，西與嘉定交界，西北隅與江蘇太倉為鄰，橫貫中部的環北大道（外環線）將其分成南北兩部分；長興、橫沙兩島自西至東，橫臥于長江口南支水道。全境東西長約 56 公里，南北寬約 23 公里，區域總面積 425 平方公里。區境陸地部分為河口濱海平原，地勢西北高、東南低，呈緩坡狀傾斜；兩島為河口沙島，地勢北高南低。全境濱江臨海，水網密布，河道縱橫，有江海岸線約128 公里，其中沿長江海塘 29 公里，兩島岸線92 公里，黃浦江岸線7 公里。

29、全區轄吳淞鎮、海濱新村、泗塘新村、友誼路、通河新村等 5 個街道，月浦、羅店、大場、楊行、羅涇、顧村、高境、廟行、淞南等9 個鎮，以及長興、橫沙 2個鄉和前衛實業總公司。歷史上寶山一直作為上海郊區大型工業區及其配套生活區的定位而發展，1986 年上海市城市總體規劃確定寶山與閔行、嘉定等一起作為上海郊區 7 個衛星城之一，以發展鋼鐵工業為主； 1999 年的上海市城市總體規劃將寶山定位為中心城外圍 11 個新城之一，將其外環線以內區域劃為中心城的組成部分。寶山作為上海在長三角地區沿江城市發展帶上的“橋頭堡”， 經過“十五”期間的各項建設，特別是通過區域行政區劃優化調整、浦江開發的北延伸、西城區和

30、羅店中心鎮開發建設、 市區重大市政基礎設施建設、 精品鋼和造船兩大產業基地啟動等一系列重大工程的推進與實施， 取得了顯著成效， 為下一步重點發展奠定了堅實的基礎。未來寶山在由歷史形成的單一功能的近郊工業區， 向具有綜合功能的、 適宜居住的現代化城市的轉化過程中，既有其獨一無二的優勢，也同時面臨嚴峻的挑戰。2、開發投資情況在宏觀調控的持續作用和市場機制的調節下，2007年寶山區房地產開發投資呈現理性回調趨勢，全年共完成房地產投資億元，同比減少 12%,占全區固定資 產總投資的,所占比重較去年同期略有增長。數據來源:上海統計年從投資分布來看，大場、顧村、楊行三個重點建設區域完成投資達億元，占全 區

31、房地產投資的,重點地區帶動效益明顯。從建設規模來看，全年商品房建設都1郴%樽II汕H為主， 2007年全區 商品房施工面積842萬平方米，同比微降,新開工面積242萬平方米，同比增 長;竣工面積158萬平方米，同比下降。3、成交價量走勢商品房成交價量走勢數據來源:上海房地產交易中從區域成交價格情況來看，隨著上海其他區域的價格不斷上漲，寶山區域的成交價格也有所回升，市場成交均價達到了近期的最高點。從市場成交情況來看，受傳統成交周期影響，市場成交開始出現比較明顯的回暖，在成交價格上漲的同時市場成交量仍然有一定的上漲，證明市場對區域產品及價值的認可度已經有明顯的提高。從成交區域來看，近期寶山區域的成

32、交重點仍然主要分布在外圍區域，顧村及楊行板塊依舊是區域內的成交重點。別墅成交價量走勢從區域成交價格情況來看，200制格舉耍惱再財交和000元/平方米區間內盤整。08年開始價格出現了較大幅度的跳高， 達到了近年來的一個高點，表明別墅項目受宏觀調控政策的影響較小從市場成交情況來看，雖然寶山并非別墅項目的主流區域，且開發時間短，成 熟度不高，但隨著一些傳統別墅區新盤供應量的逐漸減少及價格的居高不下，市 場對寶山別墅項目的認可度得到明顯的提高。從成交區域來看，寶山區域別墅的成交重點主要分布在顧村板塊、羅店板塊等 外圍區域，且以混合社區中的經濟型別墅為主。4、供需對比普通住宅市場供需對比數據來源:上海房

33、地產交易中從區域內普通住宅的供應情況來看，2007 2008年4月期間的平均供應量約為 119000平方米/月，平均消化量約為172000平方米/月，新增供需比約為1 :,呈現供不應求之勢。受益于軌道交通的延伸，以及區域整體環境的向好，寶山區普通住宅市場呈現 出供需兩旺的良好狀況。別墅市場供需對比數據來源:上海房地產交易中從區域內別墅產品的供需情況來看，2007 2008年4月期間的平均供應量約為8100平方米/月，而平均消化量約為8200平方米/月，新增供需比約為1:, 供需基本平衡。而從存量市場上來看，現有存量為 87295平方米，按現在的消化情況來看，在不考 慮新增供應的情況下需要約11

34、個月才能完全消化完畢；因此區域內的別墅市場在未來的幾年仍然將處于買方市場。、土地市場分析寶山區2007年土地掛牌出讓情況上海綠地真陳住（集路地32200357361宅、團）有塊商辦限公司北京楊行佳程鎮F4620087370住宅房地地塊產公司保利（集路A125000551304住宅團）股地塊份有限公司保利（集團）股路B104000467住宅份有地塊限公司保利（集團）股路C95000562住宅份有地塊限公司2007年寶山區由于土地稀缺，導致開發商“圈地”熱情高漲，地價屢創新高。2007年土地使用權公開招標地塊 5幅，總出讓面積平方米，成交金額 402400萬元，可建建筑面積996000平方米。平均

35、每畝中標價約434萬元，較前幾年平均每畝中標價220萬元上升近一倍，其中顧村菊太路地塊更是創下 566萬元/畝的寶山區住宅用地歷史最高成交價5、規劃分析發展規模2020年寶山區實際居住人口總量控制在 150萬人以內，城市化水平達到。集中城市化地區城市建設總用地約 232平方公里，其中，區屬城市建設用地 146 平方公里，國家（寶鋼）和市級工業園區用地、市級道路、交通和基礎設施用地約86平方公里。中心城部分規劃人口約5055萬，城市建設用地約58平方公里；新城規劃人 口約6065萬，城市建設用地面積57平方公里；新市鎮規劃人口約 28萬，城 鎮建設用地控制為21平方公里。發展方向重點培育新城市發

36、展軸，形成由淞寶地區（東城區）、楊行地區（西城區）、顧村地區組成的“組合式”新城； 進一步強化滬太路城鎮發展軸,建設大場一顧村 一羅店一羅涇組團發展區域；加快推進寶山工業園區建設和區域環境建設。城鎮等級體系以上海市域城鎮體系布局框架為依據，規劃寶山區域城鎮體系分為中心城（上海中心城寶山部分）、新城、新市鎮（居民新村）和中心村四個層次。上海中心城寶山部分：寶山外環線以內區域*煉、楊行地區和顧村地區三個組團構成組合式新城。新市鎮：形成羅店、羅涇、月浦三個新市鎮以及羅南、盛橋、沈巷三個居住社區，分別依托就近新市鎮形成聯動發展。中心村：形成楊北、大黃、正義、白楊、四方、洋橋等中心村。其中，楊北、大黃、

37、正義、四方為城鎮型中心村，與城市化一同發展；白楊、楊橋為獨立型中心中心城郴威空向布局結構其中按照城隹（淞儂地資源共享、協調發展的方針未來寶山的城鎮和產業發展形態將形成以寶1xg袖郵友心，軸向帶,，發展的組團布局20。具體結舷痢峋百市、兩軸、三片區”。20城鎮 巾:以精品鋼和延伸產）上、現代物祈消亢運業和觀光旅游業為特色的長江、曲m江濱江;他滿；是寶山未來濱之功能調整拓展、整合和提升的沿江功能發展帶。羅涇“兩軸”為浦W以現代新興城用功能（現代服務業）發展為重點的沿寶楊路-寶安公路的東西向綜合發展軸；以城鎮組團發展為重點的沿滬太路的南北向城鎮發展軸，一帶兩軸呈“H”型共同構建寶山新城基本發展框架。

38、“三片區”：即上海中心城寶山部分、寶山新城區和北部綜合產業區上海中心城寶山部分寶山外環線以內的地區是上海中心城區的組成部分。主要形成上海大學地區組團、張廟地區組團及沿江發展組團，以完善城市功能、改善居住條件、提升生活質量為規劃目標，城市建設用地 58平方公里，人口規模5055萬。寶山新城區位于外環線和郊環線之間區域，由上海市城市總體規劃確定的集中新城向組合 新城發展，形成由淞寶地區、楊行地區和顧村地區共同構成的“組合式”新城空間 格局。新城用地規模57平方公里，人口規模6065萬。北部綜合產業區郊環線以北區域，規劃形成以寶鋼、寶山工業園區（北區）為主體，與羅店、羅涇和月浦等新市鎮協調發展的寶山

39、北部綜合工業產業區。重點構筑寶山北部沿江工業產業帶，將寶鋼和寶山工業園區（北區）建設成為全國重要的精品鋼及其延伸 業基地。羅店、羅涇和月浦規劃成為寶山北部重要的產業配套區。新市鎮和居民新村用 地規模21平方公里，人口規模28萬。新城區分區規劃淞寶地區該地區東至長江、南至外環線、西至同濟路、北至寶鋼林帶。規劃人口規模約15萬人，用地規模約10平方公里。主要包括友誼路街道、海濱新村街道、吳淞鎮街道等。淞寶地區是寶山區行政、文化、科教中心，功能以居住、行政、休閑旅游、濱 江博覽為主。該區域將重點進行空間梳理和功能提升，應控制開發用地規模并 合理有序使用。規劃充分挖掘寶山沿江歷史文化底蘊，強調和突出寶

40、山淞寶地 區深厚的歷史文脈，提升新城整體城市內涵。積極創造條件，沿江重點發展郵輪、游船及游艇業該地區主要以友誼路街道、海濱新村街道、吳淞鎮街道行政界線為界，劃分為23個編制單元。單元均以居住功能為主。該地區設置新城公共功能中心。楊行地區該地區由同濟路一一友誼路一一江楊北路一一外環線一一富長路一一郊環線圍合而成，規劃人口規模約 2025萬人，用地規模約20平方公里。該地區位于寶山組合新城中心區域，是體現新興城市功能，實現新城城市發展 目標的重要空間。重點建設區域生態綠龍及現代商務、現代服務和公共活動中 心。該區域將集中新城主要的現代化、高標準的居住區。該地區以寶楊路、江楊北路為界，劃分為 34個

41、編制單元。該地區設置新城公共功能中心。顧村地區該地區由富長路一一外環線一一外環切線一一郊環線一一滬太路一一寶安公路圍合而成，人口規模約 2025萬人，用地規模約 20平方公里。該地區為寶山新城重要的戰略發展區。規劃體現生態性的人居環境，是中心城人口重要導入區域。依托便捷的交通、F1賽車場的功能輻射及外環沿線大型主 題公園的良好生態景觀環境，重點培育與發展文化科技、休閑旅游、競技體育 等功能，形成環境優美、最適宜居住的人文生態新城組團。該地區主要以寶安公路、滬太路為界，劃分為34個編制單元。單元以居住功 能為主。該地區設置新城公共功能中心。吳淞產業特定區該區為吳淞市級工業園區位于新城區內的部分，

42、東至同濟路、南至外環線、西至江楊北路、北至友誼路，用地規模約 12平方公里，規劃無實際居住人口 該區將加大對吳淞工業區的整治和控制力度，加快產業結構調整，以發展現代 物流為基礎，限制工業用地的擴展，加速產業升級換代，切實推進泗塘河東側 地區產業“退二進三”，最終實現整體功能轉換和主導產業向北部工業區轉 移。該區為一個綜合型特定區。可劃分成 23個編制單元。城市“生態綠心”特定區該區東至富長路、南至寶安公路、西至滬太路，北至郊環線，用地規模約12平方公里。以潘涇為界，潘涇以東區域規劃近期保留顧村工業園區約3平方公里的產業用地，遠期規劃友誼路以北區域為新城文化體育中心。潘涇以西區域原則規劃為非城市

43、建設區域，主要以保留基本農田和生態綠地為主導功能。規 劃沿潘涇預留少量居住用地，作為外環綠帶的動遷安置及滾動開發用地。該區是寶山新城生態系統的主要組成部分，也是形成寶山新城獨特城市風貌的 重要空間載體。重點建設生態綠地，同時發展生態旅游、文化科技、競技體育 等公共活動功能，將為寶山新城增添城市的活力與魅力，提升寶山自然生態環 境的品質，發揮生態綠心對城市環境的調節作用。軌道交通規劃市域快速鐵軌道交通1號線R1崇明一金山德川路、共和新路軌道交路錦路一富錦路、同通3號M3鐵路上海濟路、逸仙線陰站路市區軌道交通7號M7羅店一新國際博覽陸翔路、錦秋路、滬太6 、小結受 2007 年末宏觀調控政策的影響

44、， 2007 年寶山區房地產開發投資呈現理性回調趨勢，房地產投資額同比減少，但占全區固定資產總投資的比重有所增加。2007 全年商品房建設仍以消化歷年存量用地為主，商品房施工面積和竣工面積同比均呈削減之勢。2007 年隨著市場對區域產品及價值的認可度有明顯提高后，普通商品房和別墅產品的成交均價均呈穩步上揚之勢。 顧村和楊行板塊是區域內各類產品的重點成交板塊。受益于軌道交通的延伸， 以及區域整體環境的向好， 寶山區普通住宅市場供需比約為 1 ：，呈現供不應求之勢。別墅產品的供需比約為 1 ：，供需基本平衡。2007 年寶山區由于土地稀缺，地價屢創新高。平均每畝中標價約 434 萬元，較前幾年平均

45、每畝中標價220 萬元上升近一倍。按照規劃，寶山區域城鎮體系分為中心城（上海中心城寶山部分）、新城、新市鎮 （居民新村） 和中心村四個層次。 其中外環線與郊環線之間區域， 由淞寶地區、楊行地區和顧村地區三個組團構成組合式新城。四、區域市場分析1、區域整體概況在對整體市場有了一定的了解以后，這里將針對項目周邊的小區域市場進行進一步的分析，以期得到對市場現狀的近一步了解。從區域位置來看，本項目位于寶山閭帶廟、楊行、顧村板塊之間,項目位置受周邊區域影響較大，三個區域對本項目的價格及消化均起到比較明顯的影響。從區域環境來看，本項目所在周邊區域正處于大力開發階段，市場價值已經被逐步認可，整個區域正處于價

46、值提升期，有一定的市場發展空間。但由于各個位置開發力度的不同，各地段的價值認可度還是存在明顯的差距。 本案2、周邊各板塊市場分析顧村板塊市場分析板塊整體概況分析從項目位置來看，本項目位于顧村板塊的東南角，該板塊是對本項目相對影響最大的區域，可做為重點參考區域顧村板塊從該板塊的項目分布情況:Jj/現有區域內在售項目有6個，主要分布在板塊 的西面，而臨近本項目所在位宣開發體量相對教少，且整體開發力度也相對比較欠缺。. -從板塊特性來看，由于該區域在開發初期主要為動遷房安置區，因此區域前期整體市場認可度較低，在價值提升上有一定的難度，相對價格市場抗性比較明顯。價格走勢分析數據來源:上海房地產交易中從

47、本區域近一年住宅產品成交價格走勢情況來看，顧村板塊在近一年有比較明顯的上漲，從2007年初至今區域產品的成交均價已經上幅了 ，價格增長速度遠 高于上海市整體平均水平。而從價格走勢圖來看，該板塊的整體走勢相對平穩，雖然成交價格在其中幾個 月份出現過一定幅度的調整，但整體向上的趨勢并沒有出現改變，該板塊的價格 市場在較長的一段時間內將保持震蕩上揚的態勢。從價格市場對需求的影響情況來看，在上圖可以比較明顯的發現，板塊內對產 品價格的敏感度相對明顯，區域內產品價格的小幅度調整就可以明顯的刺激需求 市場。供應情況分析現有供應情況分析從本板塊的市場供應情況來看，遨帥時:就聞標則鹿為出過去的一年中區 域內新

48、增供應量為萬平方米/月，且供應周期相對集中，主要上市量均集中在2007 年下半年。而將新增供應與市場需求體量進行對比可以比較明顯的發現， 該板塊在近期一 直處于明顯的供不應求的局面，市場新增供應與需求的比例為1:3,市場需求十 分旺盛。而從供應市場的走勢來看，預計在 08年及09年中期會有較為明顯的大體量 供應進入市場，以緩解現有市場下的供需矛盾，但由于板塊內整體開發力度有所 欠缺，市場供應將不會出現大幅度增長。斕2966：.仕寸刀凹抄 世紀長江苑:十 花1困7I港 人監地上230000類叫愣力5 二悔股慟司07034仁石144L 14t -丁土 丁右Vt- + 十 AAr AU-日 ZrA加

49、1 口大口現口七二末耒 的供應,情 況來,目，現有顧村板塊,土建項H住未來的供應里約柏庭1900001406407898349360為104平 力口-刖有存量市屬的甘平方平市場在豐：花西汗的件應量約為 12867J1 Uf 力 刀目一R 1 J |，勿 h J yJL/J 小,11， J yj1 乙。.。宏淞 力）JS光花園 乙方米。5300049662366433338上栩題有1場的籽他來看12Wa解836-共應川能滿足33個月的t傍i跖區域市哪000狀況）W看,。在/、考慮新增工冗18000的情況下，預計能就服印年內巾場將150的耐n于m510039992320149601小計489333

50、需求體量分析數據來源:上海房地產交易中從需求市場的情況來看，近期區域市場的需求情況相對旺盛，月平均需求量為 萬平方米，遠高于新增供應的入市速度。而由于存量市場上還有比較充足的供應, 因此市場尚未向賣方市場出現明顯的傾斜。結合存量市場來看，截止2008年4月，現有板塊內累計可出售住宅面積為萬 平方米，按照現有市場的消化速度，如沒有新增供應入市的情況下，現有供應市 場在4個月內就將消化完畢。結合未來供應市場來看，隨著下半年開始進入傳統的供應高峰期，市場的共需 矛盾在一定程度上將得到緩解，而從長遠來看，由于區域內的整體開發力度還有 所欠缺，板塊內在較長一段時間內還將更多的傾向于賣方市場。要需求對象,

51、需求產品面積段分析從區域內產品面積段的需求情1從近一年的成交情況來看，100平方米以下的產品占到了總成交量的約 70% ,市場接受度相對較高。而從面積結構上來看，功能性較強的經濟型產品是市場需求的主流，其中尤其以小三房及小二房產品為代表。接受度越高。604373434%60-802664592605%80-10023731852188%100-12016422121430%產品結構分析產品基本都為低j環境俯3相對明顯。多層小高層別墅連I目的內淞憎來看,高層八連都設置了少量別墅產品，雖然各項目如勺別墅比例均不高，但這樣做可以提高項目自身的品質,帶動環路國際主力產品（住宅部分）的銷售價格高層聯體別

52、墅疊加別墅也可以通過別墅產品的高價值來提升項目的整箱播。柏庭19小高層別墅情況來看，低密度5產國在4倍4的塔弗曷里明顯較好，現有市場中密度較低的生態型社區在市場上有很高的接受度個案概況項目名稱旭輝依云灣環綠國際圣卡洛柏庭項目地寶山區顧北路寶山區寶綠路寶山區沙浦路518址666號99號弄開發商旭輝集團欣博房地產環綠房地f發有限公司上海永佑億企業發展有限公司總建筑18000045000180000產品業態結構住宅別墅住宅別墅住宅別墅容積率1建筑形態聯體、雙拼別墅、小高層、多層小高層別墅小高層別墅連排別墅200-250 平米另1墅152-202平米別墅306房型面積段2房125左右1房62-68平米2 房 95-1053房145左右2 房 84-185 平米3 房 113-1273 房 95-210 平米銷售價彳寸Ah住宅8000別住宅8100別墅格墅9000-1300013000交房時問08 908 507 6綠化率40%50%楊行板塊市場分析板塊整體概況分析從項目位置來看，本項目位于楊行板塊的西南角，與該板塊緊鄰，是區域內另一個需要重點考城的板段。從該板塊的項目分布情現有區域內在售項目有7個，主要分布在板塊 的東