1、.：.；客西站綜合樓物業管理效力招標文件整體想象及初步謀劃目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc190974429 第一章 XX物業簡介 PAGEREF _Toc190974429 h 2 HYPERLINK l _Toc190974430 第二章 整體想象及初步謀劃6第一節 效力理念6第二節 招標工程分析7第三節 物業管理方式、管理效力機制和監管機制.10第四節 詳細任務計.17第五節 財務制度.23 HYPERLINK l _Toc190974440 第三章 物業效力內容及承諾29第一節 各項物業效力分項效力內容、效力目的及措施29第二節 管理構架設置方案

2、.33第三節 檔案管理方案.39第四節 房屋及設備設備管理方案.45第五節 平安效力方案.57第六節 環境維護方案.69第七節 社區文化及特約效力細那么.81第八節 二次裝修管理.89第九節 面向業主的日常效力及稱心度丈量方案.93第十節 物業管理突發事件應急預案.104第一章 XX物業簡介第二章 整體想象及初步謀劃第一節 效力理念圍繞XXXXXX工程物業構成特點、業主群體和樓宇定位等要素，在管理和效力任務中堅持貫徹以下理念：1、以人為本，業主為尊這是我公司物業管理要灌輸的根本理念，也是我們推崇的效力目的。我們在管理效力中嚴厲按照物業管理行業的有關規定開展任務，在此前提下，充分尊重業主的生活習

3、慣，想業主所想，做業主所需，為業主提供力所能及的高質量效力。 2、首接擔任制為真實提高效力程度及質量，減少效力過程中的失誤，在任務中實行“首接擔任制這一效力方式。所謂“首接擔任制是指首個接待業主的物業管理人員，要全過程、盡心盡力地跟蹤此次效力的過程，并對效力結果擔任。3、互動管理業主和物業公司之間的管理互動是“完全互動方式的重要環節，公司將采取組織業主聯誼會、懇談會，召開業主大會、組織文化活動小組等多種方式，加強與業主的溝通和聯絡，還將經過設立意見箱、發放調查表等方式聽取業主意見，實現業主和物業公司在管理效力信息、個性需求和小區文化建立等多方位的互動，提高稱心率，達成管理目的。第二節 招標工程

4、分析一、工程概略 三、工程分析及重點問題處理方案1、接納方面XXXXXX工程備受矚目，不僅相關政府部門高度注重，而且遭到媒體關注，有關媒體曾經對此進展了報道。另外，根據我們接納物業的閱歷，接納先期物業對于工程交接相當重要，進駐后首要面臨的將因此，在接納前，我們預估了在接納中能夠出現的問題，為順利交接做好預備。四、我們的效力優勢強大的專業技術優勢和質量保證體系北京XX物業在房屋修繕、裝飾裝修等相關領域同樣擁有大量的專業技術人員，可為XXXXXX工程的管理效力提供強大的技術保證。北京XX物業已全面推行ISO9001質量管理體系，經過體系的有效運轉、堅持質量謀劃、信息反響和繼續改良，對個質量環節和管

5、理接口實行分級控制，確保整體質量目的的實現，使公司的管理步入規范化、程序化的軌道。我們根據XXXXXX工程的實踐情況編寫、，對一切任務崗位的操作流程包括設備設備運轉的操作流程、崗位職責、任務規范、績效考核等內容進展詳細、切合實踐的規定，確保工程進展規范科學的管理。第三節 物業管理方式、管理效力機制和監管機制開展中的北京XX物業在實際中認識到，實現堅持“以顧客為中心，繼續改良我們的效力的質量方針、“全方位、高層次、精細化、零缺陷的質量觀念、“挑戰自我、無限創新、住戶至上、效力第一的效力觀念，必需依賴于科學的管理制度，以制度管理人，以制度約束人，以制度促進效力程度的繼續提高。一、管理方式一管理方式

6、確立原那么1、堅持以客戶效力為中心的原那么2、堅持社會效益、經濟效益、環境效益相結合的原那么3、堅持行業管理與專業效力相結合的原那么4、堅持客服中心控制與屬地責任管理相結合的原那么管理方式組織保證體系整體運作體系信息反響體系管理方式組成框圖二管理方式的組成三XXXXXX工程物業管理思緒北京XX物業在XXXXXX工程物業管理效力中，將發明性地運用北京XX物業管理方式，充分利用北京XX物業管理累積的各種資源及豐富閱歷，結合北京獨特的人文特點及行業法規，確定XXXXXX工程物業管理的根本思緒：1、引入DIY(Do It Youself)管理概念，實行業主高度自主；2、倡導“尊貴式效力；3、管理規范化

7、，做業主貼心的“管家；4、提供最省錢的效力、最省心的效力、最放心的效力；引入DIY管理概念，實行業主高度自治在對XXXXXX的工程管理中，充分賦與現場管理機構足夠的自主運轉才干和獨立核算體制。總公司不收取任何方式的管理酬金，在工程物業效力過程中只進展管理、監視和指點。同時，我們將定期向業主公示財務收支情況，并且在每年末由業主委員會聘請審計公司，對我們的財務情況進展審計。倡導“尊貴式效力我們將綜合運用公司住宅、高檔商品房、辦公樓的豐富閱歷。在充分尊重用戶的私人空間，顧客需求協助 時即時出現，顧客不需求協助 時不去打攪他們，卻在他們不經意間為其效力，表達“即時效力、隱性管理。規范化管理，做業主貼心

8、的“管家在日常效力中，我們倡導“親情式效力與“專業化的物業管理相結合，提出了“生活秘書效力理念。“親情式效力即以客戶為中心，表達在我們的效力全過程中，表達在我們效力產品的設計上。根據XXXXXX工程的特點，我們組織設計了包括“環境文化、形體文化、屋檐文化、精神文化、網絡文化和修造文化六大文化主題，內容涉及知識普及、各類競賽、才藝展現、交友活動等，希望我們設計的文化主題可以滿足寬廣業主的需求，使業主可以積極地參與到社區文化建立中來。除了社區文化，我們還將陸續開展各種各樣的便民效力，使業主足不出社區，生活就能得到根本滿足，做業主貼心的“管家。完善的規章制度是物業效力的前提，為此，我們根據效力任務的

9、實踐需求，建立了“內部崗位職責、“公眾制度、“內部考核制度、“效力運作制度等四大類別，共百余條規章制度。在制定制度的過程中，我們嚴厲遵照合法、合情、合理、適用、簡約的原那么，立足工程本身，表達公司管理思緒，滿足任務需求。真正實現企業管理的規范化、制度化、科學化。提供最安心、最省心、最放心的效力根據招標要求，對XXXXXX工程的物業效力費用實行“包干制，在實行“包干制的同時，加強本錢控制，利用節約的能源費用對工程高能耗設備、設備進展改造，進一步降低能源耗費，節約本錢，實現為業主提供“最省錢的效力。在日常效力中，我們將加強同業主的溝通，除定期進展業主稱心度調查外，還將利用固定展位，按照中的相關效力

10、條款和內容，將本工程將的物業效力的各個環節、各個程序以及效力管理任務的內容、效力規范、評價規范完全公開；利用印刷品的方式，將行業相關的法律法規、政策規定以及物業管理知識向一切業主普及；利用社區網絡平臺，將工程管理處有關的人員、職責、任務進展、工程事務進展公開，同時，建立個體業主事務室，實現效力專人對個體業主事務的交流和咨詢，使我們的效力公開、透明。四XXXXXX工程的物業管理方式在本工程物業管理中，擬成立隸屬于公司的工程管理處。人員上專業精干，財務上獨立核算，管理上相對獨立，業務上受公司支持和考核。在本工程物業管理過程中，建立“三位一體的管理機制，即以XXXXXX工程業主大會及業主委員會為管理

11、、督導主體，對涉及物業的艱苦事項作出決議，直接對物業管理效力任務進展監視、檢查、指點；以業主、運用人為監視、反響主體，對不合格效力及員工的失職行為進展贊揚、監視；公司作為本工程效力管理監視、考核主體，經過例行考核和效力支持，落本質量管理體系在本管理處的實施，保證物業效力管理質量不斷提高，物業管理處對物業管理中的各種信息及時與業主委員會和公司溝通反響。在本工程的內部管理機制上，依托公司本部的規模、人才、閱歷、體制四大優勢，實行集中和獨立相結合的管理機制。管理處的行政、效力質量規范由公司一致指點；日常效力管理任務采取管理處自主運作、財務獨立核算的方式。健全的規章制度、完善的質量管理體系是管理處行為

12、規范的準那么。我們將根據本物業工程特點、行業規范和管理目的，詳細制定出每一個崗位的職責和任務考核規范，對日常效力管理內容編制出相應的任務程序、作業指點書，確保每個任務環節及其過程都有章可循，做到“管理無盲點。二、管理效力機制和監管機制市、區級居住小區管理辦公室北京XXXX物業管理業主委員會社區居民委員會物業管理處物業管理效力方案目的管理隸屬關系監 督指 導監 督協 同說 明：由北京XX物業公司管理處對XXXXXX工程實施專業化、規范化物業管理。管理處與北京XX物業系隸屬關系，由北京XX物業管理對其實施方案目的管理。北京市XXXX區居住工程管理辦公室對北京XX物業工程管理處進展行業管理和業務指點

13、。XXXXXX工程業主委員會、社區居委會和北京XX物業工程管理處構成監視協調關系。三、提升效力任務方案一建立操作性強的作業指點規范保安、保潔、維修、綠化、消殺、設備等專項效力構成物業效力。各專項效力部門根據客戶的需求和本單位實操閱歷，結合專業規范，建立各自的作業指點規范。該規范既是員任務業的指點書，又是效力質量檢查的根據。二建立“日清日結、日清日高制度對每個作業崗位每一人、每一天，要進展日檢查、日記錄、日評價。檢查和記錄是作業管理的根本要求，是班組長管理的主要職責。班組長對員工評價，每天直接面對員工進展。經過每天對任務質量的現場點評，提高質量認識，提高管理認識，提升業務程度。這就是“日清日結、

14、日清日高制度。三建立月度績效考核制度在日檢查、日記錄、日評價根底上，根據日評價紀錄統計，每月對員工月度任務進展績效評價。日評價統計由部門擔任，績效評價由單位指點審核。績效評價結果直接與員工當月工資掛鉤。四健全組織管理系統員工班組部門管理處構成提供效力的組織管理系統。作業管理的重點是班組對員任務業質量日檢查制度。班組長的任務能否到位，各部門擔任人每周至少檢查一次。在此根底上，各部門制定、實施月度質量評價、績效考核制度。如何提升本部門效力質量，擔任人應根據本部門的特點，提出一套系統的操作性強的任務方案。五作業管理任務目的消滅管理死角、盲點；日清日結、日清日高；鼓勵競爭；優勝劣汰；不斷提高管理效率。

15、四、鼓勵機制在XXXXXX工程管理現場采用國際酒店業廣泛運用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指點管理。一是經濟管理，經過制定員工崗位和任務成果掛鉤的工資制度，調發動工積極性。二是法規管理，制定一整套完好的規章制度和任務程序，以此規范員工言行，提高任務質量和任務效率。三是宣傳教育管理，經過各種宣傳教育手段培育員工的敬業精神、職業品德；加強員工培訓，不斷提高員工本身素質和任務程度。五、監視機制及自我約束機制為了充分調發動工的任務積極性、自動性、加強自我約束，實施員工任務考核及獎懲制度作為嚴厲的監視機制，包括：一、考核種類：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門擔任人進展評選打分，年度考核由管

16、理處工程經理與各部門擔任人組成考核小組進展評選打分，日常的記錄、檢查由各班組擔任人進展記錄。二、考核頻度：考核每月進展一次，年度總評一次。三、考核規范：考核內容及規范詳見考核評分表。四、獎懲：1、每月考核平均分在9分以上為達標，可領取當月全額效益工資；8-8.9分為根本達標，可領取當月效益工資的90%，7-7.9分可領取當月效益工資的80%，6-6.9分可領取當月效益工資的50%，6分以下取消當月效益工資；2、年度扣分累計在10分以下者，可領取全額年終獎，扣分在10-18分之間的可領取90%的年終獎，扣分在18-26分之間可領取70%的年終獎，扣分在26-36分之間可領取50%的年終獎，36分

17、以上者取消年終獎；3、延續二個月考核在6分以下者解雇或給予行政處分。六，人力資源優化配置“創品牌、塑籠統，人才是根本。我們對管理人員的配備以有閱歷、有知識、有技藝、懂管理和具有高度的效力認識為準繩，在此根底上建立一支高素質的物業效力人員隊伍，為XXXXXX工程物業管理創出優質品牌。在管理人員配備中，我們遵照如下原那么：具有良好的職業品德觀念：愛崗敬業、老實守信、辦事公正，效力群眾、奉獻社會。在尊重人才的根底上，既注重專業技藝，又注重思想品德，德才兼備。一切管理人員需參與物業管理專業上崗培訓并獲得合格證書，保證100%持證上崗。第四節 詳細任務方案根據XXXXXX工程的建立、銷售的詳細情況，我們

18、將物業管理分成四個階段，分別為前期介入接納期、住戶入住效力期、住戶裝修管理期和常規物業管理期。前期介入接納期1. 熟習工程提出建議2. 謀劃物管方案3.費用預算住戶入住效力期1.建章立制2.規范管理程序3. 辦理住戶入住手續住戶裝修管理期1、加強迫度管理2、嚴把裝修管理關常規物業管理期1. 開展物業各類效力2. 嚴把效力質量關 前期介入接納階段前期介入是現代物業管理的一項根底性任務，其中心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中，使物業最大限制地滿足業主的需求。經過組建前期籌備組實施對工程的前期介入，提早對工程物業進展全面深化地了解，就工程營銷任務在物業管理效力方面進展謀劃，以突出

19、物業管理效力訴求，提升XXXXXX工程在物業管理方面的籠統；為即將開場的物業接納驗收掌握原始資料，為未來的物業管理效力任務順利開展打下根底；以專業的物業管理視角和立場，以專業調研人員對周邊房地產、物業管理效力等相關市場調研結果，提出一系列給予最大限制發揚XXXXXX工程物業各項配套設備運用功能，滿足未來客戶群體的運用需求的合理化建議；并力爭制定出定位準確、內容完善、有效適用的符合XXXXXX工程特點的物業管理效力方案，為后期管理發明有利條件。我們將著眼于以下幾方面的任務：一、成立前期籌備組我們將從公司內選派從事管理、技術人員，組成XXXXXX工程前期籌備組，開展前期介入任務。籌備組擔任前期介入

20、任務以及建立外部公共關系，同時對居住工程的設計、施工過程中曾經存在或能夠發生的問題提出意見和建議，定期與開發商、承建商協調處理。二、早期介入的主要任務一會審圖紙從環境規劃，管網設置，停車場所，防盜報警設備，水電煤氣計量，居住方便等細節方面思索。二參與質量管理對設備選型、分布數量提出建議；加強對隱蔽工程進展驗收，使質量隱患消滅在萌芽時，促進物業建造質量和驗收效率的提高。為今后的經濟運轉，維修發明條件。三搜集技術檔案不斷搜集積累物業客戶檔案資料和工程相關資料，為今后維修、改造管理效力等做專業技術預備。四熟習社區環境了解業主的情況，效力的內容規范及部分業主的特殊要求，同時熟習與社區有關的供電、供水、

21、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立調和的任務關系，使物業管理順利運作。三、 配合開發商的市場營銷任務一隨時回答銷售過程中關于后期物業效力相關咨詢；二加強自我宣傳，利用與開發商之間的股東關系，可以更有效與開發商進展溝通和協調，提高效力效率，確保效力質量；三物業公司長期與當地市政和政府相關部門堅持良好的關系，對客戶后期相關涉及市政方面的效力要求，可以得到充分的保證和滿足。四、任務方案序號項 目內 容一組建物業管理隊伍1人員的選拔2人員的培訓及上崗人員根據需求逐漸到位3人員的崗位責任制4人員的考核與獎懲制度二熟習物業情況1與開發商接觸2與施工隊接觸與了解情況3與工程監理接觸與了解情況4物業現場圖

22、紙及技術資料的歸集5物業現場實踐情況的技術摸底三完善管理辦公條件1完善管理用房、購置辦公家具電器2安排員工選聘及員工宿舍3調配物資4各部門籌備建立任務細化四建章建制1內部行政管理制度2外部管理制度3監視機制的建立4財務管理制度的建立5效力行為規范6各崗位任務程序五物業管理VI標識的建立1工程物業導示圖2指路標識3內部工程用標識4員工籠統標識5配套設備標識六與客服部門接觸1搜集住戶信息2制造住戶檔案3制定效力流程及緊急事態處置流程4配合銷售進展物業管理宣傳5物業設備的接納與驗收6物業綜合性驗收實驗，物業遺留問題的歸集整改 住戶入住效力階段接待業主驗房接納，辦理入住手續，是開發階段終了和物業管理開

23、場的標志，是貴我雙方一項非常重要的任務。預備缺乏、倉促交樓有能夠導致業主的劇烈不滿，使開發企業陷于非常被動的境地，因此應給予高度注重。交樓應具備的條件：1 房屋全部建成，經過質量驗收；2 房屋各項手續齊全，主要是、必需出示；3 必要的文件預備，主要是：、等；4 組織驗收交接任務人員并進展培訓。普通應與開發商銷售、財務、客務效力人員結合辦公；5 接待現場環境布置。對于新落成的物業而言，交樓是一項繁雜而辛勞的任務。我公司作為專業的物業管理公司在物業正式交付運用之前已做好充分預備，同時本著“對業主擔任，對開發商擔任的目的，我公司針對XXXXXX制定了嚴厲、細致、全面的接納驗收方案。 住戶裝修管理階段

24、裝修管理任務的好壞直接影響到物業的出賣及今后物業運用和保養；并且隨著人們生活程度及素質的日益提高，追求個性認識、超前認識已是業戶的普遍要求，表達在裝修方面，即是使房屋的美觀與適用性更符合個體檔次與喜好，所以業主會對房子做進一步的改造，故而如何正確引導和監控家庭裝修，防止出現撤除承重墻，改動布線及破壞公寓外觀一致完好等聲音施工景象，是對XX物業管理綜合才干的嚴峻考驗。一、設計管理業主裝修方案須經XXXXXX工程物業管理中心核準后方可進展施工。二、合同管理1與業主的合同管理在業主規約中明確裝修限制，附樓宇平面圖和智能系統布線圖、采暖管線圖等，并請業主簽字確認；以書面的方式與業主訂立房屋裝修管理合同

25、，就裝修宜明確雙方責任和義務。2與裝修隊的合同管理任何裝修單位進入XXXXXX工程進展裝修，必需與物管中心簽署裝修管理合同，并上交營業執照復印件及交納一定數額的裝修押金；簽署，辦理施工人員登記和出入證。物管中心將為其提供房屋平面圖及布線圖等相關資料并對施工單位進展管理，如發生違章施工或損害公司及其他業戶權益等行為，按合同中相關條款執行。三、裝修違章監控1常規管理：物管中心從事前引導、事中控制、事后處置三方面總結出一整套裝修管理監控措施，既嚴厲控制違章裝修的同時又從小業主的個性出發，在裝修設計和建筑資料的選擇上積極加以正確引導。利用壓服手段、經濟手段、行政手段、法律手段，發現問題及時糾正。2巡視

26、管理：物管中心配備一定數量的專業工程技術人員擔任業主房屋施工質量監理任務，對發生違章施工的裝修單位，出具停工通知單并及時通知物管中心違章處置中心專設機構，就裝修事宜擔任協調業主、施工單位與管理公司三者之間關系，以保證裝修正常進展。四、業主裝修技術資料的歸集業主裝修方案經XXXXXX工程物管中心核準后，由工程部對業主裝修技術資料一致歸集、存檔。五、業主裝修后驗收業主裝修終了后，由專業工程人員參照業主裝修方案對裝修工程驗收，如有違章施工限期更正。驗收合格后退還裝修押金。六、任務方案裝修管理1與住戶洽商裝修方案2簽署相關裝修管理協議3住戶裝修過程監管4建立嚴密的跟蹤裝修體系，處置違章：利用壓服手段、

27、經濟手段、行政手段、法律手段，發現問題及時糾正。5住戶裝修技術資料的歸集6住戶裝修后驗收 第五節 擬定財務制度 按照財政部財基字19987號文和北京市財政局京財建 543號文們 京市物業管理企業財務管理實施細那么的要求執行。記賬方法一致運用借、貸記賬法，會計科目和會計報表以物業管理財務規定為根據，參照結合XXXXXX工程的詳細特點制定。1現金的管理 1建立現金內部控制制度，會計、出納職責分清，不得兼任。出納和會計人員要相互配合，相互監視，防止過失，堵塞破綻。 2遵守國家規定的現金運用范圍，盡量采用支票結算方式。 3遵守庫存現金限額保管的規定，不得超限額存儲現金。 4當日收到的現金，當日送存銀行

28、，不得坐支現金。 5庫存現金要做到日清月結，嚴禁以各種方式的“白條充抵庫存現金，堅持查庫制度。 6不得以“XXXXXX工程的名義為外單位或個人代存現金或匯款，嚴禁為外單位或個人提取現金。2宅虧存款的管理1嚴厲遵守銀行結算方法的規定，不得出租、出借本單位賬戶，不得簽發空頭支票和遠期支票，現金支票只準出納員運用。 對收取的支票要嚴厲審查。日期、印鑒等，并仔細填寫數字及有關事項，如發現因本單位緣由呵斥銀行退票的，應清查責任人的責任，并要及時處置退票相關事宜。 2簽發出的支票要注明日期、用途、限額。 3支票與印鑒分人保管，每日離崗前要將空白支票和印鑒放在保險柜內保管。 4按月編制銀行存款調理表，找出查

29、實未達賬項的緣由，及時加以調整。3有關收支管理規定各部門的一切支出款項都要有方案。1款方案經XXXXXX工程總經理審批后轉財務部，財務部按用款方案安排運用資金。2資金的支出必需按照用款審批程序辦理，凡XXXXXX工程的支出均應由總經理簽字同意方可辦理。3格審查原始憑證。審查其來源的合法性，數字的正確性，手續的完好性。發現原始憑證被涂改或偽造必需回絕收付，并及時向主管指點匯報，予以處置。 4對不符合財務制度和開支規范的，應回絕支付。 5出差人員預支的差旅費，在前往后應及時報賬，一次結清，逾期不報帳，財務部應及時按規定執行扣款。 采購的設備、低值易耗品、資料實物等實物，報賬時要有驗收單。 XXXX

30、XX工程的收入均應開據發票、收據，據實入賬，結轉收入。 6發票、收據要有專人保管，設置公用的發票領用登記簿。各部門領用發票、收據時須由領用人簽收領用數量并登記起訖編號。發票收據存根用后，交由財務部收回并擔任保管。財務部定期核對發票收據的登記運用、保管情況。4存貨的管理 1存貨是XXXXXX工程在運營過程中為保證正常運營而貯藏的各類物資。按照，結合XXXXXX工程的詳細情況，存貨包括：庫存資料、低值易耗品。 2存貨的核算XXXXXX工程的存貨采用實踐本錢進展核算。XXXXXX工程購入的存貨，按買價加運費、采購保管費和稅金計價。發出存貨采用先進先出法 3存貨盤盈、盤虧、毀損、報廢的處置。XXXXX

31、X工程對存貨采用永續盤存制該當定期或不定期清點。年度終了前必需進展全面的清點清查。對于盤盈、盤虧毀損、報廢的存貨該當及時查明緣由，分別情況進展帳務處置。盤盈的存貨，沖減管理費。盤虧、毀損、報廢的存貨。查明緣由，經同意，扣除過失人或者保險公司賠款和殘值后，計入采購保管或者管理費。存貨毀損屬于非常損失部分，經同意，扣除保險公司賠款和殘值后進入營業外支出。4低值易耗品的攤銷低值易耗品能在運營中多次運用，根本不改動原有的實物形狀，在領用低值易耗品時，應選用一定的方法，將其價值一次或者分次攤入相關本錢費用。凡100元以下的低值易耗品在領用時，采用一次攤銷的方法，將其價值一次計入本錢費用。凡100元以上的

32、低值易耗品在領用時，采用五五攤銷的方法，計入本錢費用。5固定資產存貨的管理(1)根據的規定，固定資產應具備以下條件 運用年限在一年以上的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具及其他與消費運營有關部門的設備、器具、工具等。 不屬于消費運營主要設備，但單位價值在2000元以上，并運用期限超越兩年的物品。 (2)固定資產的計價 購入的固定資產，原始價值為買價加支付運輸費、裝卸費、包裝費、途中保險費、安裝調試費和交妄白關稅等。根據及公司規定，對固定資產一致編號管理，分類建賬。固定資產的折舊提取采用平均年限法。固定資產的折舊年限按照中規定的固定資產分類折舊年限確定。 年折舊額二固定資產原值估計凈殘值十折舊年

33、限或：月折舊額二年折舊額十12年折舊率二門估計凈殘值率9折舊年限 XI 00 月折舊率二年折舊率91凈殘值按照固定資產原值35確定。固定資產的清理為了保證財富的平安完好，對固定資產每年清點一次，經過清點，核實固定資產的賬面數與實物能否相符。主管部門和運用部門要建賬、建卡，做到賬卡物相符。對于清查、清點時所發生的賬卡物不符的情況要及時報XXXXXX工程總經理和公司財務總監，經同意后按規定進展賬務處置。6共用部位和共用設備設備維修基金的管理及運用代管基金是指企業接受開發商或者物業產權人或運用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設備設備維修基金以下稱維修基金。維修基金來源：購房者該當按購房款的2的

34、比例向售房單位繳交維修基金。商品房在銷售時購房者與售房單位該當簽署有關維修基金交繳商定，售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共有，不計入住宅銷售收入；維修基金的存款利息；經開發商同意，在維修基金閑置時用于購買國債等的投資收益；維修基金不敷運用時，經開發商研討決議，按業主占有的住宅面積比例向業主續籌。維修基金屬全體業主共有，物業管理公司執行代管職能。房屋共用部位和共用設備設備維修基金一切權屬業主，由管理公司做為“代管基金實施管理，對這部分基金實行專戶存儲，專款公用。遞延資產對不能全部計入當年損益，該當在以后運營年度分期攤銷的各項費用，按遞延資產處置。遞延資產包括以下內容：興辦費；其它需列入遞延資

35、產的工程。1興辦費自收到第一筆運營收入起，按不得低于五年的期限分期攤入管理費。其他列入遞延資產的工程，應將工程稱號、金額、攤銷方案報財務主管同意后，在其有效期內攤入相應本錢費用。 2維修基金應專戶存儲專款公用，其銀行存款帳戶，設立開發商和物業管理公司雙方即簽。 3維修基金的會計帳簿應按單棟住宅分別設置記帳。 4維修基金的業主轉讓房屋一切權時節余的維修基金不予退還，隨房屋一切權同時過戶。 5維修基金的運用時，由管理公司提出大修繕或更新改造實施方案報開發商同意后執行。第三章 物業效力內容及承諾第一節 各項物業效力分項效力內容、效力目的及措施一、管理目的 接納兩年內使小區到達北京市優秀住宅小區管理規

36、范。房屋及配套設備完好率：98%。房屋零修、急修及時率：99%。維修工程質量合格率及回訪率：98%。大型及重要機電設備完好率：100%。公共區域照明完好率：不低于95%。道路車場完好率：98%。治安案件發生率：1% 以下。保潔率：98%。綠化完好率：98%。火災發生率：0。違章發生率：5% 以下，處置率：100%。住戶有效贊揚率：5% ，處置率：100%。業主對物業管理稱心率： 80%以上。管理費收繳率：90%。二、單項效力承諾1能源/設備水:到達50-100CaCO3(mg/l)軟化規范。電:供電系統平安運轉，市政停電采取應急方案，包括送水、應急照明、病老幼業主護送上樓等。暖氣：按北京市的規

37、范要求室內溫度到達16度以上。生活熱水：全天24小時，出水溫度45度以上。天然氣：平安、無走漏。消防器材: 定期保養確保運用功能。排污系統：符合國家規范。環境設備：環境設備專項專人擔任制，隨時完好形狀。 紅線外環境：小區周邊五米內道路、綠化定期義務清理2客戶效力接待效力： 24小時全天候接待效力。查詢：即時進展。3工程維修維修效力： 24小時全天候效力。緊急工程維修： 半小時內到達現場。日常性維修：與業主議定時間。特殊性維修：與業主議定時間。贊揚回復：當日內回復。消防系統效力：10分鐘到達。水電氣暫停效力通知：48小時前發出通告。電梯維保效力： 在凌晨2：004：00進展。4保安部效力保安效力

38、： 24小時全天候效力。監控系統： 24小時運轉 。車輛、交通： 24小時全天候效力。緊急求助： 立刻到現場。區內報警：立刻到現場。消防： 每年組織兩次大型消防演習。撲救火險：立刻到現場。分發郵件/報刊： 當天完成。5緊急救助效力24小時 針對老人年老、體弱、多病的特點成立應急小分隊，隨叫隨到。6財務效力帳目： 每半年公布一次。7環境管理樓外公共區域清潔：每天10小時巡回保潔。樓內公共區域： 地面、其它設備每周全面保潔一次。區內綠化：草地綠植及時修剪，死株植物及時補種。樓宇外墻： 每兩年清洗一次。指示標志： 一致VI標志系統。8其它書面贊揚：2個任務日內回答。 贊揚 普通： 一小時內給予回答。

39、 贊揚 緊急： 當即回答并在20分鐘內趕到現場。 當面贊揚： 接待人員記錄并承諾回答時間。三、達標保證措施 房屋及配套設備完好率保證措施制定詳細的房屋及配套設備維涵養護方案，并嚴厲執行。房屋及配套設備的巡查、保養及質量規范量化并分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好形狀。嚴厲二次裝修管理，建立立體交叉式的監管網絡，對進入小區的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞構造、危及配套設備平安的行為。房屋零修、急修及時率保證措施建立嚴厲的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立業主報修專線。維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場，零修立刻處置，急修不過夜。根據小區的功能和特點，貯藏合理數量的

40、常用資料，以備急用。實行保修填單制，維修完成后經報修人簽字確認后前往存檔。每月對維修及時率進展一次統計，結果作為相關部門及個人的考核根據。維修工程質量合格率保證措施加強對維修技工的專業培訓，一切技術人員持證上崗，嚴厲按照操作規程進展維修。維修工程實行業主、客戶質量簽收制度。加強外購資料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝效力前由業主檢驗確認。較為復雜的維修工程，事先應制定詳細的方案，同時要求維修主管到現場進展指點、監視和驗收。4、維修工程回訪率保證 措施維修實行100回訪制，采用、上門、書面征集等方式進展回訪，保證反響渠道暢通。每月5日前由維修主管對上月維修單進展統計、分析，并提交分析報告

41、。5、道路、車場完好率保證措施制定詳細的養護方案，落實責任人，堅持對道路；路燈及停車場等共用設備進展日常巡視檢修和定期維護保養，由工程技術部監視執行。各圍合事務助理配合檢查落實，建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設備完好并正常運用。市政工程及裝修隊進入轄區內施工，工程維修部派人跟蹤協助管理并備案。6、清潔保潔率保證措施配備完善的渣滓搜集及處置設備，方便業主運用，加強宣傳教育，提高業主保潔認識。渣滓日產日清，封鎖轉運，杜絕二次污染，實行渣滓分類處置。每日巡視檢查保潔情況，發現問題立刻處置。提倡：“全員保潔，人過地凈。7、綠化完好率保證措施制定科學的綠化養護方案，并嚴厲執行。綠化主管每周對綠

42、化養護情況進展巡視檢查，并將檢查結果作為綠化工的考核根據之一。定期開展環保宣傳，組織業主方面的社區活動，加強業主維護綠化的自覺性。8、火災年發生率保證措施實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反響隊，制定嚴厲的消防管理和詳細的消防應急作戰方案，每年組織不少于二次的消防實戰演習。定期開展各種方式的平安用電、用氣和防火宣傳，提高業主的消防認識。小區一切動火作業，施工單位必需事先申報并辦理動火登記手續。定期為業主提供平安用電檢查和煤氣灶檢測效力，及時消除隱患。加強巡視和維涵養護任務，確保消防設備設備的完好。9、年違章發生率與處置率 保證措施加強物業管理法規宣傳，培育社區成員共同參與認識。全員協調管

43、理，建立交叉巡視制度，及時發現及時處置。采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。10、業主年有效贊揚率、處置率和回訪率保證措施不斷培育和樹立員工的效力認識，為業主提供優質的效力，追求業主百分百的稱心。堅持業主和工程部之間溝通渠道的暢通，設立贊揚和贊揚信箱，不斷超越業主的效力需求，及時改良管理處任務中存在的問題和缺陷。設立24小時值班，接受業主的各類贊揚。值班員作好贊揚記錄，并根據贊揚內容傳送至相關責任部門。各責任部門接到贊揚后應立刻采取補救措施，并在預定時間內向業主回復。暫時無法處理的問題應制定處理的方案并向業主進展解釋。贊揚處置率作為部門及員工個人每月考核的重要目的直接與

44、工資掛鉤。贊揚處置有記錄；有結果、有回訪。11、業主綜合效力稱心率保證措施實行開放管理，向業主公開效力內容、效力質量規范，使物業管理任務一直處于業主監視之中。設立征徇意見箱和贊揚受理。每半年向業主作一次稱心率調查，由工程經理主持對調查結果及業主反響意見進展分析，及時調整和改良管理效力方案。對不合格項提出糾正和預防措施，并將實施結果直接向業主公布。經過每季度召開一次質量分析會，每半年組織一次內部質量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改良和完善質量保證體系，確保業主稱心。第二節 管理構架設置方案根據XXXXXX工程的規模和特點，我們擬設立獨立運作的物業管理處實施對XXXXXX工程的物業管理。實

45、行管理處工程經理擔任制，財務獨立核算，自行運作運營。同時接受XXXXXX工程業主大會、業主委員會及政府主管部門的監視。建立在對工程的了解根底上，我們為工程量身訂制了精簡、干練、高效、專業、科學的管理隊伍，以工程經理為組織中心，設三個專業部門，即：客戶效力部，它是工程效力的窗口，是效力的指揮中心，是一站式效力的控制部門，是“三無理念溝通無妨礙的詳細實施部門；物業效力部門，是工程綜合次序的維護部門，它是“三無效力理念效力無干擾的操作部門；工程技術部門，是設備運轉、設備維護的執行部門，是“三無效力理念效力無痕跡的執行部門。管理處以客戶效力部為中心，業主遇有維修、清潔或其他效力需求時，告知客戶效力部，

46、客戶效力部立刻記錄并經過內部通訊網絡告知各部門任務人員迅速到現場處理問題。問題處置終了后，任務人員向客戶效力部通報處置結果，記錄在案。一、人員編制管理處工程經理1人管理處物業助理2人客戶效力部合計19人物業部合計52人收費助理2人保 潔 員22人物業人員15人園 藝 工4人客服助理2人保安隊長2人工 程 部合計30人保 安 員24人工程部主管4人工程運轉維修人員26人總 計104人二、各部門職責開展中的北京XX物業在實際中認識到，實現堅持“以顧客為中心，繼續改良我們的效力的質量方針、“全方位、高層次、精細化、零缺陷的質量觀念、“挑戰自我、無限創新、住戶至上、效力第一的效力觀念，必需依賴于科學的

47、管理制度，以制度管理人，以制度約束人，以制度促進效力程度的繼續提高。在XXXXXX工程的工程上，我們根據效力任務的實踐需求，建立了“內部崗位職責、“公眾制度、“內部考核制度、“效力運作制度等四大類別，共百余條規章制度。在制定制度的過程中，我們嚴厲遵照合法、合情、合理、適用、簡約的原那么，立足工程本身，表達公司管理思緒，滿足任務需求。我們經過嚴厲的制度規范任務人員的效力行為，使每項效力任務都能到達程序化、規范化，確保效力的優良性、及時性與規范性，使XXXXXX工程的業主和用戶繼續地享遭到稱心效力，是制定制度重要目的。我們對各項規章制度將實行動態管理，堅持可變原那么，在效力過程中從滿足住戶不斷增長

48、的效力需求和更利于提高員工任務積極性出發，針對問題，繼續完善各規章制度。工程經理擔任工程管理處的日常任務；主抓客戶效力部日常任務；工程主管協助工程經理任務；主抓物業部、工程部日常任務；客戶效力部 擔任居民信息的搜集、物業檔案的建立與管理；擔任工程檔案的管理任務；擔任贊揚接待及反響；擔任效力回訪任務；擔任社區的文化活動謀劃、組織、實施；擔任商務效力的提供；工程部 擔任工程內設備設備的運轉、巡檢、維修、保養及居民委托的維修效力工程。物業部 擔任工程環境清潔、綠化養護、衛生消殺、環保監測、居民委托的保潔效力工程；擔任工程內消防平安管理、公共次序的維護、道路交通管理等；編寫管理處的各類文件，及時協助各

49、部門制定有關的詳細制度；三、擬派管理處工程經理資歷引見部分效力人員崗位職責及任職要求崗位稱號保安崗崗位編號WB-隸屬部門物業部崗位級別直接上級保安隊長所屬下級無 任務目的： 擔任維護轄區內的人員、車流的正常次序次序。管理范圍：擔任所轄區內的治安次序、交通次序，處置突發事件。任務職責衡量規范以規范的軍姿、整潔合體的著裝展現保安人員的精神容顏，表達物業效力精益求精的任務追求；樹立良好的精神風貌，表達文明、現代、上乘的企業籠統堅持高度警惕，留意發現并阻止無關人員進入工程，親密察看值勤區內的情況，發現可疑物或事故苗頭立刻報告；謝絕攤販進入宿舍區對可疑人物、事件要記錄匯報發如今門前乞討、賣藝、出賣小商品

50、等各類影響客人進出或車輛行使的人員要立刻勸離。杜絕影響住戶正常進出的人員、車輛在正門附近彷徨、停留在住戶進出頂峰時期，協調、引導轄區門前的車輛；保證門前交通流暢阻止未辦理出門條的人員搬出大件物品、家具。嚴厲貫徹出門條制度在發生緊急突發的治安災禍事故時，堅守崗位，服從一致指揮，維持正門的出入次序，制止犯罪，抓捕犯罪嫌疑人。嚴厲執行保安人員的各項制度管理責任對工程整體平安擔任，降低火災隱患和其他平安隱患的發生。重要任務聯絡：物業部信息通報權限：無任職根本要求：素質要求年齡要求28歲以下性別要求男所需學歷初中以上學歷從業閱歷從事保安任務2年以上，消防上崗證安康要求安康，肌體靈敏性較高才干要求具備一定

51、的溝通才干有一定的原那么性和靈敏性可以遵守紀律崗位稱號維修崗崗位編號WG-隸屬部門工程部崗位級別員工直接上級工程班班長所屬下級無任務目的：保證樓宇設備設備的完好和正常運轉管理范圍：設備設備的維修、養護任務任務職責衡量規范1仔細執行各項平安操作規程，進展任務時，要確認采用平安措施后再進展任務保證管理范圍的設備平安運轉2擔任各個系統設備等維護任務；保證設備平安運轉3接到報修要及時到位修復改換。遇特殊情況立刻向上級闡明情況；記錄備案4嚴厲交接班制度，仔細填寫交接班記錄加強各種原始資料的保管；6發生設備事故應及時采取措施，控制事故蔓延，同時報告上級。將事故發生的緣由、損失程度、處置措施做出詳細紀錄7定

52、期對所管轄的設備進展平安技術測試和平安檢查，發現隱患，及時采取措施，對違章和違反規程的景象，要堅決制止或限期整改，并及時上報；熟習和掌握管理區域及配套公用設備的全部設備和設備的技術數據，分布情況，平安運轉情況；8不得向外泄漏任何關于樓宇的設備及布線情況；要妥善保管有關技術資料、圖紙，做好技術嚴密任務管理責任對轄區內設備設備的維修、養護任務承當責任 重要任務聯絡：物業部信息通報該職位的提升崗位：工程維修班班長 權限：根據公司規定，定期對設備進展檢修 任職根本要求：素質要求年齡要求35歲以下性別要求男所需學歷高中以上學歷專 業強電專業或相關專業從業閱歷要求有一定基層工程管理任務閱歷要求有高壓電工本

53、、低壓電工本安康要求安康才干要求任務態度端正，責任心強要求熟習強電維修電工的職責范圍有較好的專業技術才干崗位稱號保潔崗崗位編號WY-隸屬部門物業部崗位級別員工直接上級保潔班班長所屬下級無任務目的：保證園區內良好的衛生環境管理范圍：公共區域及指定區域任務職責衡量規范1保質保量完成各自所轄區的清潔衛生任務。保證轄區內良好的衛生環境2根據上級安排，對指定區域進展保潔任務保證合格地完成各項保潔義務3對跑水、失火等特殊事件的事故現場進展清潔力爭恢復原貌管理責任對所轄區域的衛生環境擔任對所轄區域的公共設備的外觀及功能負有督察責任 重要任務聯絡：物業部信息通報該職位的提升崗位：保潔班班長 權限：無 任職根本

54、要求：素質要求年齡要求35歲以下性別要求不限所需學歷初中以上學歷從業閱歷從事相關任務1年以上安康要求安康才干要求老實，踏實，勤勞責任心強，有一定的領悟才干第三節 檔案管理方案一、公眾準那么規章制度在日常物業管理實務運作中，既是物業管理的保證，又是實施物業管理的準那么。一個企業管理程度的高低，可以從它能否具有健全的規章制度并嚴厲執行上來評判。我公司在長期的物業管理實際中，制定了一系列的規章制度，構成了一套涵蓋物業管理運作和行政運作各環節的制度體系，在管理運作中勝利導入ISO9001-2000質量管理規范，按公司質量體系文件要求，對工程實施專業化、規范化管理，制定相應的規章制度，進一步加強管理，提

55、高效力質量，改善環境，預防環境污染，實現社會效益、環境效益和經濟效益。我們根據以往任務閱歷，搜集并制定了如下規章制度：管理運作制度員工行為規范道路管理程序訪問客戶任務程序物業交付程序清潔衛生管理程序財務核算程序供水管理程序治安管理程序檔案管理程序裝修控制程序值班管理程序用戶懇求處置程序收費運作程序社區文化管理程序公用設備改造及維護維修任務程序綠化管理程序業主違例事件處置程序公眾準那么業主委員會章程用電管理規定園林綠化管理規定業主規約用水管理規定治安管理規定居民精神文明公約出租屋管理規定消防管理規定房屋運用及維護管理規定環境維護管理規定停車場管理規定房屋裝修管理規定清潔衛生管理規定崗位職責管理處

56、工程經理崗位職責客服助理崗位職責保安人員崗位職責管理處工程主管崗位職責綠化人員崗位職責監控人員崗位職責保潔人員崗位職責收費員崗位職責維修人員崗位職責二、檔案的建立與管理科學的、規范化的檔案管理能有效地為住宅區樓宇及公共設備的運用、維修、改建和各項管理任務提供指引和效力。XXXXXX工程作為獨特社區，其檔案資料是非常繁雜的，我們擬采取系統化、科學化、電腦化的管理手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的搜集、整理、歸檔、利用四個環節，對一切檔案資料進展嚴厲、科學、集中的管理，到達提高物業管理程度、更好地效力客戶的目的。一檔案資料的分類檢索1、原物業公司及開發建立單位移交檔案資料1產權資料工程同意

57、文件用地同意文件建筑執照拆遷安頓資料2技術資料園區規劃圖建筑施工圖開工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、構造、設備開工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網開工圖地質勘測報告工程合同開、開工報告工程預決算圖紙會審記錄工程設計變卦通知及技術核定單包括質量事故處置記錄隱蔽工程驗收簽證沉降察看記錄開工驗收證明書鋼材、水泥等主要資料的質量保證書新資料、構配件的鑒定合格證書水電、衛生器具等設備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水試壓報告3物業資料住宅區根本資料住宅區分區資料商業網點資料文娛設備資料2、管理單位自建檔案資料1用戶資料A. 用戶入住資料 a. 購房合同書復印件 b. 入住通知書 c. 入

58、住聲明 d. 業主規約 e. 其它 B. 家庭人員檔案 a. 用戶情況登記表 b. 身份證復印件2日常管理資料A. 環境管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 渣滓清運記錄 c. 消殺記錄 d. 噪音檢測記錄B. 保安管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 交接班記錄 c. 值班記錄 d. 物資搬運放行記錄 e. 緊急事件處置記錄 f. 車輛進出記錄 g. 夜間查崗記錄C. 出租屋檔案 a. 出租屋租賃答應證復印件 b. 租賃合同復印件 c. 入住認定書 d. 承租人員資料含D. 車輛檔案 a. 車輛詳細資料 b. 車位運用協議E. 裝修管理檔案 a. 裝修懇求表附圖紙 b. 裝修施工單位平安責任書

59、c. 暫時施工人員登記表 d. 裝修施工單位營業執照 e. 消防審批資料F. 維修效力檔案 a. 維修委托單 b. 維修效力回訪記錄G. 收費管理檔案 a. 月收費明細表及匯總表 b. 管理費收支公布表 c. 管理處與外單位簽署的各類合同 d. 其它H. 設備管理檔案 a. 公用設備保養維修記錄 b. 機電設備保養維修及運轉記錄 c. 設備分承包方維修保養記錄 d. 設備設備巡視檢查記錄 e. 設備臺帳I. 社區文化檔案 a. 各項社區文化活動方案及實施記錄 b. 圖片及錄像 c. 新聞媒介報導剪集 d. 社區文化活動總結J. 住戶意見調查、統計記錄K. 住戶訪問記錄L. 住戶贊揚及處置記錄M

60、. 員工管理檔案 a. 員工個人詳細資料 b. 員工培訓考核記錄 c. 員工業績考核記錄 d. 員工內務管理檢查記錄N.培訓檔案 a. 培訓方案及實施記錄 b. 培訓考核及跟查記錄 c. 軍事訓練及消防演習記錄O. 行政文件 a. 政府部門文件b. 公司規章制度、通知、通報等文件 c. 公司榮譽資料P. 業委會文件 a. 籌備期間文件：如通知、選票、選舉結果等 b. 成立后運作文件：如會議通知、會議紀要等二檔案資料的管理方法1、檔案、資料建立及管理運作流程圖開發建立單位提供的資料物業公司建立的資料檔案室借閱文件復印文件張貼文件作廢文件2、檔案資料收、發管理程序1公司重要資料如業主委員會提供的資