1、“轉改升”下的寫字樓供應內循環成都樓宇更新專題寫字樓|研究部|成都|2020年9月高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月引言改革開放40年，中國城市化進程發 展迅速，城市范圍、能級快速擴大。 聚焦新區，打造新城成為過去數十 年大城市的發展重心，在面貌一新 的新區襯托下，老城區道路擁擠逼 仄、管網雜亂、建筑老舊、基礎設 施難以升級擴容等老態初顯。2017 年，在成都市第十三次黨代會上， 明確提出“東進、南拓、西控、北 改、中優”的“十字規劃方針”， 并在此基礎上重構產業格局。其中 “中優” 政策則代表了以城市修補 為核心的全方位城市更新理念。與此同時，樓宇經濟作為城市發展 的重要組成部分，

2、兩者有著相似的 發展經歷。自90年代首個標準寫字 樓投入使用以來，成都寫字樓市場 歷經20余年變遷。截至2020年第二 季度末，全市標準寫字樓總存量已 接近1,000萬平方米，樓宇數量超過 160棟，成為可與一線城市比肩的中 國核心辦公樓市場。而在數十年發 展后，成都辦公物業已接近形成一 輪完整生命周期。2010年后，一批 老項目逐漸步入后“成熟運營期”， 由于物業硬件老化，租金和租戶競 爭力下滑，亟需通過局部更新升級， 甚至全面改造，為項目注入新鮮血 液，重塑筋骨，以開啟新一輪生命 周期。圖表1：樓宇生命周期示意圖數據來源：高力國際研究部在此，高力國際研究部通過實地調研，大數據分析，以及過往

3、寫字樓項目改造經驗， 幫助讀者更好地理解成都新興和成熟寫字樓經營現狀，以及在城市更新大背景下，如 何看待寫字樓“轉改升”所面臨的機遇與挑戰。希望借由我們一己之見，助力成都辦 公樓市場推陳出新，破局2020。本篇報告數據樣本范圍：成都市標準租賃型寫字樓項目（甲級和乙級），不包含企業自用樓宇、產業辦公和商住項 目：市場總存量：996萬平方米；寫字樓項目數量：163棟；本報告以樓齡8年來劃分成熟項目與新項目。成熟項目標準：樓齡大于等于8年；新項目標 準：樓齡小于8年；本報告數據如無特殊標注，均為2020年第二季度統計數據。張瀟嘉部門總監研究部 | 成都成熟運營期建造交付新興成長期衰退期2新一輪成熟運

4、營期樓宇整體更新大范圍軟硬件改造重新進入市場小范圍、多頻 次局部更新設施設備升級建造&交 設施設備維護 付保養高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月圖表2：樓宇更新核心內外部動因圖表4：成都寫字樓成熟運營項目（樓齡8年）分布概況61.9 萬比例區域總存量（平方米）成都成熟與新興寫字樓項目租賃 表現速覽自2012年成都寫字樓進入“增量市場”以來，每年新增供應充 沛，層出不窮的新項目不斷吸引租戶企業目光的同時，也持續沖 擊存量辦公項目，而這一情況一直持續至2018年。由于長期處 于 “增量市場”，因而成都市場成熟寫字樓項目租賃表現較新 項目存在一定差距。其中差異主要體現在以下幾個方面：甲 1

5、14萬平方米占全市甲寫總面積比 例35%。乙 184萬平方米298 萬平方米截至2020年上半年，成熟運營項目市場總存量及占比：30%占全市乙寫總面積比 例27%。圖表3：成都寫字樓成熟運營項目（樓齡8年）總體量數據來源：高力國際研究部數據來源：高力國際研究部數據來源：高力國際研究部東大街42.4 萬14%天府廣場16%48.7 萬人民南路20%58.5 萬金融城21%大源42.5 萬14%成華12.1 萬4%2提升租金收益3降低維護成本4安全隱患6提高入駐率1提升租戶品質5資產增值外部動因則主要來自“城市更新”內部動因主要包括：3高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月東大街天府 廣場人

6、民 南路金融城大源成華圖表5：各商圈成熟和新興項目租金差異16.0-7.627.41.31.39.34.018.24.0甲級租乙級租金差金差數據來源：高力國際研究部租金為：平均賬面租金（元每平方米每月） 租金差：新項目平均賬面租金-成熟項目平均賬面租金圖表6：成熟和新興寫字樓平均賬面租金對比84.9102.676.5成熟：75.3新興：成熟：81.8新興：新興：成熟：98.8全市乙級甲級1.2 成熟與新興項目平均租金差異：3.13.8圖表7：成熟和新興寫字樓平均可租賃面積凈吸納量6,750-30312,1542,836-200002000400060008000100001200014000-

7、43012,090111-2000020004000600080006,889100002019全年2020年上半年成熟項目平均空置面積 成熟項目平均凈吸納量4新項目平均空置面積 新項目平均凈吸納量平方米14000平方米12000截至2020年第二季度，成都樓齡8年的成熟寫字樓項目總 存量約300萬平方米，占比高達30%。同時由于商務區的分 布與城市發展規劃高度吻合，因此樓齡較長的成熟寫字樓項 目多聚集于老城區，以及早期開發的高新區。其次，從租金表現來看（圖表6） ，甲級寫字樓新興與成熟 項目租金差大于乙級，顯示出成都甲級寫字樓較弱的抗老性， 樓齡較長的甲級寫字樓在租金收益與資產保值上面臨壓力

8、。數據來源：高力國際研究部 注：平均賬面租金（元每平方米每月）數據來源：高力國際研究部高力雷達5寫字樓|研究部|成都|2020年9月III.此外，剔除寫字樓項目等級差異（圖表5），位于的老城區 的東大街和人民南路商圈新老項目租金差異最大，其中業權 對于新老項目租金的影響不容小覷。由于上述兩地區的擁有 大量散售型成熟項目，設施設備缺乏完善的保養維護，老化 速度較快；另一方面，新項目多為單一業權物業，設施管理 和物業服務由業主統一規劃統籌，從而形成穩定且高質量的 樓宇品質，帶動租金溢價。IV. 從租賃需求表現來看（圖表7），雖然新項目平均剩余可租 賃面積高于成熟項目，但依然不足以解釋雙方在凈吸納量

9、上 的差距。高力國際研究部選取了2019年全年以及2020上半年兩個時間段進行對比，發現成熟項目的凈吸納量均為負值， 明顯低于新項目水平。這一情況也印證了高力國際此前的猜 想，即成熟項目的租戶波動性較高。在經濟波動和需求放緩 時期，成熟項目在穩定現有租戶和吸引新租戶上面臨雙重壓 力。成熟老項目“轉改升”機遇與挑 戰并存，如何借勢破局？機遇1：寫字樓進入初步存量市場，樓宇更新支撐供應端內循環早在2020年初，高力國際研究部就曾在成都寫字樓年終報告致 2019：不期而至的成都“寫字樓存量市場”中提出成都寫字樓 市場已初具”存量市場”雛形。未來5年，成都標準寫字樓年均供應量約50萬平方米，新增供應步

10、伐放緩。相較于“增量市場”， “存量市場”時期，新項目對市場沖擊有限，成熟項目競爭力被 延長，然而另一方面，伴隨”存量市場”而生的寫字樓供應內循 環也對各項目經營提出了更高的要求，硬件上不斷提質升級，軟 件上精細化運營，將成為老項目保持活力，不斷融入新租賃周期 的關鍵。機遇2：成熟項目區位交通優勢短期難以替代從成都市場樓齡大于等于8年的寫字樓項目地域分布來看，近6 成數量的項目位于天府廣場、東大街以及人民南路三個中心城區 核心商圈內，坐擁四通八達的優越區位。周邊商務配套成熟，公共交通線路眾多，75%的項目距地鐵站點 直線距離小于300米。許多項目更是處于城市絕版地段，交通區 位優勢短期難以替代

11、。在2020年4月高力國際“成都優質寫字樓 業主&租戶雙視角調查報告”中，80%的被調查企業在辦公樓選 址考量因素中，將地段和公共交通條件作為首要選址標準，租金 成本和樓宇品質緊隨其后，分別位列第二三位。因此我們認為成 都辦公樓市場成熟項目擁有優越的外部條件，而項目內部軟硬件 配置將成為左右未來租賃表現的關鍵因素。挑戰1：許多成熟項目業權分散，如何整合，統一 管理？產權分散一直是樓宇改造的關鍵障礙之一，分散的業權涉及多個 業主，多種訴求以及復雜的利益關系，難以協調統一，從而導致 樓宇改造升級舉步維艱。對此，高力國際建議業主可參考以下解決方案：方案一：通過回購或長周期租賃的方式重新整合業權，以達

12、 到統一規劃管理、統一調配資源改造升級的目的。根據前文 的分析，由于成熟項目的市場租金相對較低，市場估值受限， 且長期租賃擁有更大溢價空間，因此業主能以更低的成本獲 取物業整體運營管理權，大幅降低后期整體改造難度。方案二：對于擁有項目過半體量業權的業主，且分散業權難 以回收項目，高力國際建議業主可選擇中低難度的分區局部 改造方案。主要包括：以大堂為主的公共區域翻新、自持面 積進行獨立改造升級。高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月挑戰2：改造內容復雜多樣，如何選擇適合自己項 目的改造方案我們建議業主因地制宜循序漸進，量身定制更新改造方案，這里 高力國際根據是否需要再次報規報建，來劃分樓宇

13、更新的難易程 度，其排序如下（由易到難）：內部裝修翻新，主要包括大堂和公區，逐層改造，最大程度 降低租賃損失；外立面翻新，主要包括：更換幕墻材料、增加窗地面積比；大型機電設施設備更換升級，主要包括：電氣設備（電梯梯 控系統升級、電梯/中央空調/新風/高低壓柜及變壓器更換）； 暖通系統（中央空調機組、新風機組、風機盤管更換）；消 防和安防系統；內裝+外立面翻新+機電設備更換；增加或減少項目總建筑面積，增加或減少樓宇高度和寬度、 增加層高等改造。圖表8：內部裝修升改造區域級的主要方向： 裝飾參考天花板地面墻面大堂/天然石材天然石材電梯廳板材/石膏吊頂石材石材/板材公共走廊石膏吊頂地磚/地磚+地毯墻

14、紙墻面衛生間石膏吊頂瓷磚石材/板材單元內石膏/鋁板吊頂地臺+地毯乳膠漆墻面車庫/水泥地面+環氧樹 脂地坪乳膠漆墻面圖表9：樓宇增值設設備名稱施設備概覽主要功能主要需求客戶空氣PM2.5過濾以及 消毒殺菌凈化系統通過空氣過濾器的凈化、消毒系統，提 高辦公室空氣質量，最大程度防范疫情傳播。所有租戶24小時冷卻水由于計算機房24小時工作，需要不間斷獨立空調系統傳統金融、科技租戶備用發電設備提供不間斷電源傳統金融、科技租戶新能源汽車充電樁滿足日益增長的電動汽車使用需求所有租戶商務中心為租戶提供可租賃會議，活動及商務洽談空間所有租戶母嬰室為滿足哺乳期員工需求所有租戶數據來源：高力國際研究部6數據來源：高

15、力國際研究部由于重新報建需要完整的建筑方案設計，涉及建筑結構加固、消 防審查、需花費較多時間和成本。因此我們將不涉及報規報建的 公共區域內裝及外立面翻新，機電設備更新升級等樓宇局部改造， 劃分為中低難度。對于有樓宇更新意愿，但更想要節省成本，降 低長周期工程帶來的租金損失的業主，可參考以上內容，根據項 目現狀條件，從難度較低的板塊著手升級改造。另一方面，近年來，樓宇智能化發展，以及完善增值服務設施成 為眾多業主關注的焦點，4月發布的成都優質寫字樓業主&租 戶雙視角調查報告顯示，45%的單一業權優質寫字樓業主表示 將在近期對項目進行智能化升級改造，以提升樓宇運行效率和租 戶使用感受。升級內容主要

16、涉及：暖通系統中增加PM2.5過濾和 消毒殺菌凈化系統、人臉識別門禁系統等。在此，我們建議業主 從租戶需求出發，對于項目定位的重點招商引資企業，充分了解 其行業辦公屬性，有針對性的進行相關設施設備配置。高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月圖表10：樓宇智設備名稱能化設施簡介主要功能人臉識別門禁系統系統基于先進的人臉識別技術；識別率/誤識率/ 識別速度：99%/0.1%/1s。入侵報警系統利用傳感器技術和電子信息技術探測并指示非法 進入或試圖非法進入設防區域的行為、處理報警 信息、發出報警信息的電子系統或網絡。智能照明控制系統利用先進電磁調壓及電子感應技術，對供電進行 實時監控與跟蹤，自

17、動平滑地調節電路的電壓和 電流幅度，改善照明電路中不平衡負荷所帶來的 額外功耗。車位引導系統在車輛進入停車場后，車主根據系統所提供的實 時車位狀態信息，通過引導指示，將車輛快速便 捷的停至空閑車位。減少了因缺乏停車信息導致 的車位難找情況，提升了道路通過率，提高了停 車場的車位使用率。智能視頻監控系統利用計算機視覺技術對視頻信號進行處理、分析 和理解，在不需要人為干預的情況下，通過對序 列圖像自動分析對監控場景中的變化進行定位、 識別和跟蹤，并在此基礎上分析和判斷目標的行 為，能在異常情況發生時及時發出警報或提供有 用信息。問題1：建筑層高較低，難以滿足現代辦公空間需求，以及設施設備安裝條件（

18、如在安裝中央空調風機盤管后增加吊頂和架高地臺）。問題2：外立面采光面積較小，內部視野及采光受限。對此，我們建議建筑層高低于3.6米且配有中央空調的寫字樓項目在改 造設計中，盡可能減少吊頂，以原建筑天花板搭配空調管道的個性化 設計風格呈現，以增加辦公空間使用時的視覺高度。此外，外立面改造是最容易產生直觀改變，立竿見影的提升項目視覺 效果的板塊。對于框架結構的寫字樓項目，我們建議樓宇外立面整體 更多采用玻璃幕墻，在提升項目外觀的同時也大幅增加樓內采光，拓 展辦公視野。對于磚混結構，無法在外墻上進行改動的老項目，也可 在不影響承重結構的基礎上適當拓寬窗地面積比。圖表11：成都成熟和新興寫字樓平均層高

19、新興項目成熟項目平均建筑層高(米):鯁在喉。主要表現為：74.0估算凈層高(米):2.8平均建筑層高(米):3.6估算凈層高(米):2.4數據來源：高力國際研究部; 注：預估凈層高：按照現代中央空調吊頂和架高地臺估算。挑戰3：建筑結構難以改變，層高受限作為樓宇更新改造的另一大門檻，建筑結構問題在老項 目中普遍存在，由于改動難度和成本極高，對于業主如挑戰4：老舊設施的主要隱患來自？設施設備的更新換代也是老項目不可避免的問題之一，目前成都市場 樓齡較長的項目主要面臨問題如下：數據來源：高力國際研究部高力雷達寫字樓|研究部|成都|2020年9月問題1：以電梯、配供電設備、消防系統為代表的大型機電 設

20、備由于生產購置時間早，投入使用時間長，部分設備元 器件已停產，在維修維護時難以購買替換件。問題2：暖通系統：許多老項目的中央空調主機仍采用R12、R22制冷劑，COP能效高于三級，（甲級寫字樓能效標準 通常2）。已不符合現代環保標準，能耗和維護成本均高 于國內平均水平，正逐步被市場淘汰。對于存在以上問題的寫字樓項目，我們建議業主更換設備主機 組，在確保使用安全的同時，也可以滿足現行節能環保標準， 降低運營維護成本。另一方面，對于仍在質保期內的設施設備，建議業主多排查， 多保養。及時更換或升級存在潛在安全隱患的設施部件，避免 積羽沉舟，造成后期更大的維修成本。挑戰5：理性評估“轉改升”項目未來收

21、益，需 合理制定投資預算經濟學原理中，一個以資源作為投入的企業，在一定時間內， 其他條件不變的情況下，單位資源投入對產品產出的效用是不 斷遞減的，這就是邊際效益遞減規律。而這一規律也同樣適用 于我們的樓宇改造課題，在市場整體供求關系沒有發生根本改 變的情況下，一個項目的單位改造投入所能產生的租金收益也 是邊際效益遞減的。一些老項目即使徹底推陳翻新、改頭換面， 理論上也難以達到或超過新興優質甲級寫字樓硬件標準。一些 硬性條件的制約，例如層高無法增加，建筑高度限制電梯運行 速度等，導致投入與產出無法以相同比例增長。這里高力國際 以各區域的樓齡小于5年的新興優質甲級寫字樓平均租金作為參考，希望各市場

22、參與方對樓宇改造升級后的租金收益理性預 期，繼而制定適當的投資預算。東大街天府 廣場人民南路金融城大源成華圖表12：各商圈租金成熟老項目與優質新項目租金差異74.8109.277.5117.572.5112.0112.373注：租金為平均賬面租金（元每平方米每月）成熟乙級項新入市甲級項目（樓齡目平均租金5年）平均租金102.5708090吸納優質樓宇租戶，實現樓宇產業的提檔升級。8“轉改升”項目，多種合作模 式拓展業主資金渠道，降低投 資風險I.自主更新模式：業主方作為改造主體和出資方，負擔所有的改造費用，確認改 造方案，全程參與改造實施過程。改造完成后，通過調配資源數據來源：高力國際研究部高

23、力雷達與后期運營，并且可獲得部分租金與資產增值收益。9寫字樓|研究部|成都|2020年9月優勢：由業主全權統籌，減少中間流程，改造效率高。一旦業 主確定實施，可以在短期內見成效。改造后，業主享有全部的 租金收益。挑戰：更新改造資金主要來自業主自有資金，資金籌集渠道將 更多依賴國內貸款，對業主方資金要求及產業運營能力要求極 高。多數業主仍停留在內裝、外立面等低難度的基本改造，更 新成效不高。II.投資更新模式：以機構投資人為代表的社會資本對已經建成并使用多年的商務樓 宇進行評估后，與業主簽訂收購協議。對樓宇進行重新定位，內 外整體改造，提升樓宇品質并打造優質的辦公空間，吸引更優質 的租客，最終達

24、到租金以及估值提升的目的。在此基礎上整體銷 售，獲取增值收益。優勢：有效調動外部專業服務機構資源，能為樓宇提供全產業 鏈服務，實現高溢價；通過資本運作，實現資金風險的分攤。挑戰：從投資人角度，需要進行評估、談判、定位、改造、出 租、資金回收等多個復雜環節，對于資產管理能力和融資能力 要求高，且有較高的運作風險。從業主角度，失去項目所有權， 無法享受樓宇改造后任何增值收益。III.運營更新模式：托管式：業主方引入第三方公司與其簽訂長期物業租賃運營協議， 承租方按照自己的需求，對樓宇進行改造升級。改造完成后，承 租方承擔樓宇的運營，并全權獲得運營收益；聯營式：業主與外部資本聯營，共同出資或雙方參股設立項目公 司參與樓宇更新改造，風險共