1、.北京萬通地產股份 工程管理手冊 操作指點書編制操作指點書編號：VT/CB/WI001版號：A0 ：.；文件頁碼：第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 6 頁北京萬通地產股份 工程管理手冊 操作指點書編制操作指點書編號：VT/CB/WI001版號：A0文件頁碼：第 PAGE 1 頁 共 NUMPAGES 6 頁 編制操作指點書 編輯 霍新華 日期2007-11-28 審核 于琛、楊毅清 日期2007-11-28 同意 許立 日期 2007-11-28修訂記錄日 期修訂形狀修正內容修正人審核人同意人為有效躲避工程開發(fā)風險，保證工程開發(fā)的效益和效率，對擬開發(fā)工程進展科學論證和決策支持，使工程

2、投資估算具有可追溯性、可繼續(xù)參考性及對工程本錢的合理可控性，特制定以下任務流程，由此構成的工程前期本錢估算文件對以后三階段設計及目的本錢確實定與調整都有指點意義。本任務程序需求總部本錢管理中心對其他職能部門提出要求，由事業(yè)部或其他職能部門提出規(guī)范的前期規(guī)劃條件資料如曾經政府有關部門核批的規(guī)劃意見書等、工程地塊初步規(guī)劃目的及業(yè)態(tài)分布或面積配比、產品定位等相關數(shù)據，同時總部本錢管理中心對以前已實施的工程工程進展資料的分類積累，并借助造價咨詢顧問在本錢信息方面的廣泛資料，對擬實施的工程工程本錢進展相對準確的估算。術語和定義工程前期估算本錢目的：是在工程可研階段，參照以往類似工程的建安造價目的，根據新

3、工程的產品定位及初步規(guī)劃目的，在充分思索造價程度的地域差別以及風險費的根底上確定的該工程的工程投資估算本錢。這個目的是公司本錢管理的目的，是公司作為本錢控制目的而預先制定的、在一定時期內和經過努力所要實現(xiàn)的本錢目的，是工程三階段設計的本錢控制線。估算條件：工程初步規(guī)劃經濟目的、產品業(yè)態(tài)分類、建筑構造特征、面積配比、建筑控高、層高、層數(shù)、主要資料部品描畫及品控規(guī)范、大市政配套條件、地方性收費規(guī)范。職責事業(yè)部提供地塊平面圖。供初步規(guī)劃目的。擔任編制、編制。充分調動和利用各種渠道資源開掘工程信息。擔任搜集政府對房地產開發(fā)過程中的政府行為收費規(guī)范及規(guī)劃要求。總部本錢管理中心擔任向事業(yè)部或總部設計中心提

4、出估算條件的要求。根據事業(yè)部提供的估算條件編制，假設估算條件缺乏的進展條件假設。向事業(yè)部反響，并征求其他中心意見。根據各部門反響意見匯總調整后報公司審批。擔任搜集政府對房地產開發(fā)過程中的政府行為收費規(guī)范總部設計中心提供各項設計目的。提供資料部品方案。任務程序資料預備階段事業(yè)部擔任搜集根底資料，資料包括但不限于：地塊資料地形圖：現(xiàn)狀圖紙或電子文件，坐標及標高。工程所在地情況、工程周邊情況、市政配套條件；現(xiàn)狀照片：地塊內有無維護建筑、可利用之建筑及外型、地塊周邊有無能夠受我建筑影響的建筑；現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動態(tài)及靜態(tài)；現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)工程情況：城市商圈規(guī)劃及特征，周邊商業(yè)規(guī)劃及人流特點、潛在競爭工

5、程的情況。政府規(guī)劃要求根本規(guī)劃目的：如規(guī)劃意見書，需求明確容積率、覆蓋率、綠化率、有無維護建筑；地塊的詳細規(guī)劃或控制性規(guī)劃：建筑風格要求、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線間隔 、建筑間距要求；停車數(shù)量、地下車庫出入口等動靜態(tài)交通要求；地塊的根本情況：地質情況或周邊地塊地質情況；市政配套條件：初步了解交通、人防、消防、衛(wèi)生檢疫等要求，水、電、熱力、燃氣、道路等市政配套的條件。開發(fā)方案與業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)組織：主要業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布；主要業(yè)態(tài)的根本規(guī)劃：規(guī)模、外形尺寸、層數(shù)、控制高度、層高、主入口位置、停車位置等。工程開發(fā)根本目的總目的：住宅總面積、產品根本定位；分項目的：戶型面積比例、房

6、型要求、主要房間面積、配套建筑學校、幼兒園、會所、人防、停車等要求；當?shù)匾笈c情況：當?shù)氐奶厥庖蠹傲晳T做法、潛在競爭工程的情況。其他參考資料當?shù)亟乒こ痰馁Y料；主力店的相關資料。政府對房地產開發(fā)過程中的政府行為收費規(guī)范。可研本錢估算是建立在可研階段估算條件之上的，總部本錢管理中心向事業(yè)部提出工程的可研估算條件要求，事業(yè)部會同總部設計中心填寫提交給總部本錢管理中心，如因客觀緣由暫不能確定的條件可進展假設，可研本錢估算條件包括控規(guī)及方案設計經濟目的表和主要建筑部品規(guī)范。估算編制階段總部本錢管理中心擔任按照上述認可之編制，編制階段應與總部設計中心對該工程的構造方式、各系統(tǒng)設置等重點把控內容進展溝通，從本錢角度提供專業(yè)意見。本錢估算工程按系統(tǒng)分類分為一級科目前期費用、建安工程費用、市政根底設備費用及公共配套設備費用及根本預備費，在此根底上按不同的專業(yè)或系統(tǒng)分類又分為二級和三級科目，均應有計算數(shù)量和核算單價等計算根據。詳細闡明數(shù)據來源以及部品規(guī)范或假設條件。假設估算條件不充分，那么應由事業(yè)部組織召開由總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心參與的專題討論會，予以確定。審核建議階段投資估算編制完成后，由事業(yè)部完成可研報告擔任分別提交總部各中心進展審核并提出建議。總部本錢管理中心擔任分析反響意見