1、吧個人房產類貸款哎試題一、填空題：芭1. 一手房按班揭貸款中，一手斑房按揭貸款是指罷我行對盎 自然人 白發放的，用于其拔向傲 澳 房地產開發商疤 伴購買一手住房或按商業用房，在抵安押登記辦理完畢疤之前由熬房地產開發商、瓣專業擔保公司或熬我行認可的其他板擔保方式伴 般提供擔保，并最頒終以其所購房產岸作為抵押的貸款隘。背2. 按照購買扮房產的竣工狀態俺可分為頒 現房貸款搬 昂和俺 襖期房貸款頒 擺。按照項目是否敖具有由我行通過阿審批程序核定按罷揭額度，可分為埃 阿 愛額度內指定樓盤扒貸款 矮 扳和艾 疤 佰 拜不指定樓盤貸款骯 安 凹。巴3. 房地產項敗目傲“八五證佰”拜是哀 國有土地使百用權證俺

2、 熬、耙建設工程規劃癌許可證靶、耙建設工程施工叭許可證班、熬建設用地規劃百許可證襖和矮商品房預售(扒銷售)笆許可證皚。霸4. 根據央行芭“皚121號啊”凹文件規定，用銀把行按揭貸款支付芭房款的房產須具佰備一定條件，其板中住房必須哀 熬 八 矮 拔，商業用房必須翱 搬 把 昂。哀5.一手房按揭熬貸款中， 購買把普通住房的貸款拌金額最高不得超扮過購房價的俺 吧 按8絆0罷，貸款期限不超班過昂 30年拔 吧；購買商業用房礙、高檔商品房及絆高檔別墅的貸款凹金額最高不得超拔過購房價的敖 60扒 哀，貸款期限不超擺過靶 啊10年埃 安。貸款期限與借耙款人實際年齡之拜和不得超過襖 65周歲礙 安。吧6. 預

3、抵押登靶記是指僅憑胺 班售房合同笆 巴辦理的具有同等敖抵押效力的登記靶形式，待房地產背權證辦妥以后，巴貸款行須礙 跋對其進行期房轉鞍現房的抵押登記版置換 胺 罷。翱7. 按揭貸款暗中，銀行從風險艾控制需要出發通鞍常要求開發商提疤供階段性擔保，般該擔保的起止期矮限一般是從吧 貸款發放扒 鞍開始，到霸手續權屬證明交藹由貸款行收執_愛為止。俺8. 目前我行絆個人貸款還款的邦主要方式有笆 等額本金還款跋法班 敗、等額本息還款翱法、捌 雙周供鞍 奧 霸和俺 氣球貸 襖 藹 盎。礙9. 借款人月跋房產還款支出與愛收入比應控制在辦 50 斑 百以下，月所有債擺務支出與收入比伴應控制在絆 55礙 矮以下。案1

4、0.礙個人房產抵押貸按款是指我行向符岸合要求的自然人靶發放的，以骯 阿我行認可的具備翱合法所有權和支壩配權 挨的房產作為抵押礙的貸款。挨11.奧個人抵押貸款中靶，對抵押房產的礙已使用年限的規笆定為：住房不超絆過靶 20 頒 敖年，其他房產不稗超過埃 襖15板 年艾。胺12.稗房產凈值的認定敖以敗 我行懊 挨的最終確認為準暗。如房產評估凈唉值高于房產原購哎買價（建購價）澳的，以評估凈值盎和我行自行認定把凈值的罷 孰低盎 愛為準。哀13.俺房齡在百 拌二霸 瓣年以內且住宅抵絆押率在般 凹5安 懊成以下（房產凈背值以貸款行所在耙地房地產交易中耙心確認、并經我拔行調查和審查認皚同后為準）的，奧可以按客

5、戶及貸半款行要求申請免白評估。由于各地笆區房地產的市場癌情況存在較大差啊異，貸款行須在般實施細則中針對哀上述免評估的做擺法制定相應的操百作流程和風險控瓣制措施。邦14.搬對設定的抵押物唉，在貸款本息未埃清償前，未經貸拔款行書面同意，笆抵押人不得將抵懊押物搬 埃出租昂 唉、啊 阿轉讓靶 敖、重復抵押或以靶其他方式處分。哎15.啊個人房產抵押貸骯款中，普通住房半的抵押率最高不阿超過我行認定價八值的啊 80挨；高檔商品房、耙商業用房和別墅懊的抵押率不超過扒我行認定價值的凹 60拌 罷。壩16.拌個人房產抵押貸巴款中，住房抵押搬貸款期限最長不跋超過按 阿10奧 瓣年。高檔商品房哀、商業用房和別礙墅抵押

6、貸款的期叭限最長不超過瓣 靶5敖 搬年。邦17.捌個人房產抵押貸靶款可敘做額度，骯額度期限最長絆 壩2敗 敖年，貸款可在額啊度內背 半分次發放、循環礙使用拜 昂使用。拔18.皚個人房產抵押貸邦款中，如貸款用礙途是經營性的，把須按我行有關敗 經營性埃 啊貸款管理辦法的矮規定進行審查。搬19.唉貸后管理工作中哎應密切關注抵押礙物的價值變化，愛如發生因國家政白策或市場原因導拌致抵押物價值明癌顯減少的情況，扒貸款行應當要求搬借款人般 提前償清貸款俺或另行提供盎 扒 與減值價值相佰當的擔保 扮 霸。版20.懊借款申請人須年澳滿18周歲，且扒年齡與貸款期限頒之和不超過笆 胺65般 啊歲。絆21.案關于借款

7、申請人拔支付購房首期款叭，我行要求是：扳普通住房為不低礙于購買價或我行斑認定價值（以孰吧低為準）的埃 笆70暗 哎；商業用房、高叭檔商品房和高檔鞍別墅為不低于購安買價或我行認定罷價值（以孰低為佰準）的半 唉50巴 俺。啊22.澳我行對購買商業挨用房的按揭貸款胺申請人，要求具傲備相當的班 挨投資搬 矮或礙 班經營爸 邦經驗，并有一定頒的從業能力。扒23.盎非交易類轉按揭邦是指，同一借款案申請人將班 其他行啊 霸的按揭貸款轉到絆我行繼續申請辦捌理按揭貸款，按 敖貸款金額和期限八 敗 胺不變。白24.礙在轉按揭貸款業傲務中，我行在核笆定貸款金額時，跋根據房產評估價矮值和賣方原按揭翱貸款余額兩個因跋素

8、來確定貸款金翱額，即貸款金額伴可能包括艾 版金額和背_阿_熬金額兩部分。盎25.矮二手房原則上必案須經過襖 吧我行認可的評估吧機構 拔 捌進行價值評估，邦并出具書面評估壩報告。傲26.斑二手房按揭貸款罷中，抵押物的價昂值一般以班 隘 二手房交易價吧 版 絆和鞍 評估價背 搬的較低者為準。扳27.敖二手房按揭貸款辦的利率按中國人搬民銀行和我行有唉關利率管理的規百定執行，在基準稗貸款利率基礎上襖的下限和上限范熬圍分別是白 耙和笆 扮 傲。襖28.耙調查借款人還款吧能力時應重點核把實其負債收入比隘。原則上將借款伴人的月住房支出昂與收入比控制在八 50頒 擺以下，月所有債絆務支出與收入比邦控制在搬55

9、襖 搬以下。把29.敖對轉按揭貸款操扮作中直接向買方埃發放貸款的，應搬注意做好扮 哎 拔的監管和贖樓后巴 俺、拌 扒 哀手續的跟蹤辦理擺。稗30.板對轉按揭貸款操哀作中對于采取先懊向賣方發放過渡把性贖樓貸款、再拔向買方發放按揭板貸款的兩次出賬疤分段操作模式，唉應做好兩筆貸款白的銜接工作，確凹保背 稗 柏 挨 把 俺 隘 敗。伴31凹.俺個人信貸業務審暗批管理的核心原矮則是哎 昂 審貸分邦離 分級審批背 熬 背32半.佰個人貸款操作遵巴循瓣 叭 扳 半 礙 。柏33爸.般我行個人住房貸班款利率按 擺 佰 把執行，上限放開瓣，實行下限管理芭。拜34耙.邦貸款期限與借款藹人實際年齡之和愛不得超過佰

10、澳70澳 啊。敗35隘.唉貸款金額 懊 芭50萬稗 扒以上的,一般不隘宜采用一年及以頒下的貸款期限。案36吧.柏期限一年及以內拜的貸款可采用奧 按期付息到期芭還本、按期等額拌或按期遞減 俺 巴的還款方式；期澳限長于一氨年的貸款除采用笆按期等額還款法暗和按期遞減還款按法以外，在貸款敗辦理時，般經營單位襖可根據客戶需要哀采用我行認可的叭其他還款方式，板但一筆貸款合同啊只能選擇半 一種哎 俺還款方式。罷37隘.捌抵白押物的擔保范圍叭包括貸款敗 本金、利息版、罰息和實現債斑權的全部費用。絆38盎.吧對已設定抵押的熬房產，在貸款本俺息未受清償之前岸，未經稗我霸行書面同辦意，抵押人不得拔將其背 拜出租、轉

11、讓、重耙復抵押把 挨或以其他任何方八式進行處分。捌39百.跋借款人或抵押人拔應辦理所購房產熬或其他抵押物的柏保險，保險單中拔須注明佰 貸款行邦 氨為保險第一受益壩人，保險期限不八得笆 邦短于拜 靶借款期限，投保八金額不得安 氨少于 挨貸款金額。班二、選擇題（包扳括單項和多項）靶：伴1.按規定，房胺地產項目開發商懊的自有資金比例背不得低于（稗 吧C昂 俺）。唉A.壩25% 按 捌B.30% 芭 C.3斑5% 疤 D.胺40%氨2.跋開發商對其項目稗下的期房按揭貸藹款可以提供以下哀保證方式（哀 AD唉 稗）。氨A.熬階段性連帶責任頒擔保班 B.斑回購罷 C.拌有條件承諾唉 D.唉保證金邦3.敘做不

12、指定背樓盤按揭時，對皚于項目的可行性氨應該（ 背B傲 ）。安A.癌形成調查報告由辦經辦支行自行審懊批瓣 B.百形成調查報告報暗分行審批 皚 爸C.佰形成調查報告報笆總行審批襖 瓣 D.吧不需形成報告，瓣根據權限單筆貸矮款審批暗4.唉在我行提供了開暗發貸款的房地產傲項目中，必須約白定配套按揭比例捌，落實開發貸款矮的按揭退出渠道耙。我行按揭貸款笆用途按優先使用瓣順序為（柏 案 擺C澳 ）。辦A.暗礙 般 B襖.扳邦 C皚.斑絆 D.懊壩巴歸還我行開發貸哎款 胺斑歸還他行貸款 捌 八佰支付項目建筑工捌人工資 般 芭板支付項目建設材岸料款 擺稗投入其他項目使般用岸5.伴每月借款人張三八按揭供款350骯

13、0元，水電煤氣艾支出500元，疤物業管理費20叭0元，工資收入版8000元，另礙有房租收入12頒00元，張三月八房產還款支出與佰收入比為（ 芭C跋 ）。俺A.靶43.8% 頒 扮 B.46敗.2% 哀C.40.2%佰 D.4挨5.7% 拔 E.把52.5%百6.貸款期間借傲款人可申請合同翱變更，但如變更搬后期供增加，銀鞍行應重新審查其奧收入來源是否足挨以負擔增加后的叭期供。借款人提愛出下列哪種申請辦肯定會導致期供百增加：（昂 斑AB拔 ）骯A.艾僅增加貸款金額擺 擺 俺 拌B.爸僅縮短貸款期限皚 八C敗既增加貸款金額拌又延長貸款期限瓣 D.芭既減少貸款金額疤又縮短貸款期限絆7. 根據風險吧狀況

14、的不同，我頒行的個人住房按擺揭利率可以執行?。海?搬ABD絆 ）百A.藹基準利率下浮岸15% 壩B.熬基準利率下浮八10% 礙C.扳基準利率上浮7唉0% 傲D.霸基準利率上浮昂100% 礙 E.安不能比商業用房芭貸款利率高笆8. 李四，1皚962年出生，澳2000年在我靶行申請普通住房唉按揭貸款，由于絆對未來收入的樂奧觀預期，他在選挨擇按揭年限時選斑擇了20年。2板005年由于月俺還款壓力過大，暗向我行申請延長哀貸款期限。則其版最長能夠延長（矮 霸C頒 ）年。柏A.10 佰 B.般8 阿 C.7 敗 D.扮5 柏9.在貸款辦理啊過程中，我行對扳借款人資信情況鞍、還款能力及抵版押房產價值實現皚有

15、疑義的，應當敖 ( D )拒絕受理提高貸款利率扮適當降低貸款抵懊押率和縮短貸款佰期限跋要求借款人追加癌房產抵押以外的絆擔保，直至貸款巴本息結清為止。爸10.個人房產辦抵押貸款中，以扒下描述正確的是敖：絆(般 柏AC懊 邦)吧抵押房產應該位鞍于貸款行所在地熬抵押房產可以是岸第三者的房產巴我行不接受未成暗年子女名下的房白產辦理抵押貸款癌新購商鋪在二年巴以內的，可以不耙辦理評估骯11.以哀“板商住兩用房襖”唉辦理抵押貸款的氨,斑 （稗C半）哀視同住房抵押貸邦款辦理壩視同商業用房抵吧押貸款辦理隘視其具體用途，挨如用于居住則視芭同住房抵押貸款疤辦理；如用于商叭業視同商業用房凹抵押貸款辦理爸12.綜合評定

16、奧借款人的償債能傲力時，應對借款氨人的以下情況進熬行審核分析版(ABCDE) 房產 汽車耙 巴銀行存款、債券爸、股票捌D. 阿商業保險啊E. 暗負債情況，如銀板行貸款等澳13.我行個人耙一手房按揭貸款安中，關于保險的鞍描述，正確的是搬：礙( ABCD 頒)班A. 矮原則上借款人或板抵押人應辦理抵瓣押房產的保險，版保險單中須注明爸貸款行為保險第靶一受益人，保險絆期限不得短于借隘款期限，投保金岸額不得低于貸款皚金額。擺B. 爸保險費用可以一澳次性繳清，也可吧以逐年繳納。扳C. 唉借款合同有效期俺內，保險單正本般由貸款行保管，襖直至貸款本息結八清為止。借款人熬不得以任何理由敖中斷或撤銷保險佰。按D.

17、 敖貸款行應鼓勵借爸款人辦理人身意隘外保險或綜合險稗，用以防范和彌吧補借款人意外傷搬害或死亡對我行癌造成的損失。扳14.關于個人懊房產抵押貸款的埃出帳：皚( A斑B擺 奧)斑應在辦妥抵押登背記手續后出帳搬可以視情況憑凹“爸抵押登記受理回版執拜”耙辦理提前出帳傲在提供我行認可藹的擔保后，可以昂提前出帳頒15.個人房產把抵押貸款中，以俺下描述正確的是白：扳( AB 芭)凹等額本金還款法氨就是遞減還款法鞍個人房產抵押貸佰款必須由貸款行皚收執的重要憑證愛是抵押保險單正稗本 、房地產他頒項權利證明。百用住房作抵押的皚，必須提供擁有疤第二套房產的證稗明。耙必須辦理強制公版證手續疤借款人必須擁有瓣貸款行所在

18、地常百住戶口礙16.以下屬于鞍借款人違約行為捌的是：氨(A B C 把D八)罷借款到期，借款隘人未按合同約定背清償全部貸款本拜息。八借款人擅自改變安貸款用途，挪用稗貸款；瓣借款人未經同意藹將抵押物拆除、鞍轉讓、出租或重巴復抵押；挨借款人與其他民拔事行為主體簽訂爸有損我行權益的扮合同或協議的；懊17.核實借款癌申請人、配偶及按其家庭的基本情藹況時，調查方式皚包括：巴( ABC版D柏 扳)通過面談實地上門調查電話查詢柏驗看申請資料原扒件熬18.個人房產襖抵押貸款的用途耙包括：艾( ABE岸 笆)個人消費鞍個人展業（經營?。﹤€人期貨交易個人股權投入個人住房裝修奧19.二手房按邦揭貸款包括：斑( AB

19、C 皚)俺A. 邦交易類轉按揭貸絆款 靶B. 拌加按揭貸款 背 凹C. 挨需辦理贖樓的非擺交易類轉按揭貸半款 皚20.我行二手伴房按揭貸款可接盎受的二手房包括拌：百( ABCD 吧)版A. 吧普通商品住房 埃 愛高檔商品房 佰 白商住兩用房 哀 別墅 捌21.轉按揭貸扮款業務中的贖樓巴貸款，可由百(拔 A 奧)暗提供擔保：扒A.吧擔保公司 凹 矮B.板房產抵押 拔 拌C.岸存單/國債質押般 按D.扒自然人擔保愛22.贖樓貸款伴如果由我行認可芭的擔保公司提供哎擔保，擔保期限百為：奧(拜 隘D罷 敗)暗A. 俺由合同生效之日拌起，至完成贖樓拔、房產過戶為止拔由貸款出賬之日邦起，至完成贖樓案、辦妥抵

20、押登記扮為止頒由合同生效之日巴起，至完成贖樓般、房產過戶、辦翱妥抵押登記并將版有關權屬證明交盎我行收執為止俺由貸款出賬之日盎起，至完成贖樓奧、房產過戶、辦壩妥抵押登記并將版有關權屬證明交暗我行收執為止奧23.期限長于按一年的二手房按熬揭貸的還款方式愛包括：扮( BCD )扒按月（或季）付叭息，到期一次還奧本 板按期等額本息還背款法皚按期等額本金還罷款法骯其他我行認可的邦還款方式阿24.對貸款的阿申請資料進行調把查時，包括：盎( ABCD 伴)阿對申請資料的完巴整性、有效性及版合法性進行調查胺；皚對借款人及其配拌偶和其他房產共癌有人的身份情況耙進行調查；疤對借款人和房產吧共有人的婚姻狀盎況進行調

21、查；岸對賣房人及其房爸產所有人所提供矮的身份證明及房壩產權利證明進行唉調查。芭25.二手房按扳揭貸款申請增加邦貸款金額必須符笆合以下要求：傲( BCE )拔申請增加金額的扒房產為普通住房斑和商用房板B. 案原貸款未到期且安已經正常償還期捌供一年以上襖C. 耙貸款金額增加后岸，如期供相應增瓣加，須提供符合半增加期供后的收暗入證明；澳D. 邦原貸款余額和增愛加金額之和不得昂超過原貸款品種吧最高額度要求。艾對于期房要求增敗加貸款金額的，礙增加部分與原貸盎款余額之和不得凹超過購房價的8挨0%；埃E. 案借款人資信記錄絆良好，無拖欠貸阿款本息和其他費斑用情況。三、問答題：疤1.隘請分析經營性商耙業用房貸

22、款和投班資性商業用房貸叭款的風險點。答：艾(1).昂經營性商業用房扳貸款：由于借款稗人購買房產用于暗個體經營戶或私半有企業經營，昂且還款來源主要哀為經營收入，俺通過財務報表分懊析、主賬戶往來岸情況分析、實地拔調查等，了解企翱業每月收入和支般出情況，并通過挨了解其銷售額、班納稅額等數據，傲判斷每月盈余是八否足以償還我行背貸款，必要時適襖當調降按揭成數叭。阿(2).按投資性商業用房哀貸款：分為購買絆后出售獲取差價版利潤和購買后回斑租給開發商或他凹人，以獲取租金隘回報兩種。前一傲種需詳細調查該稗房產的市場價格捌、商業氛圍、升捌值潛力等；后一凹種情況應考察周盎邊商業氛圍、出把租價格、出租率盎，租金是否

23、足夠辦償還我行按揭款疤項等，對于購買頒以后回租給開發澳商統一經營的，壩除須判斷借款申藹請人自身償債能懊力以外，應重點安調查了解開發商巴是否具備成功運昂作商鋪統一經營鞍的經歷，或考察爸其在類似房產或藹項目上的經營、叭策劃和管理能力耙。扮2.板如何針對一手房傲按揭貸款業務的板特點加強貸后管斑理？答：笆(1)翱按揭項目及開發背商的管理。耙經辦客戶經理要澳加強與開發商聯半系，掌握開發商把經營狀況，了解捌開發項目的進度捌，監督按揭貸款安的使用，督促開板發商按時保質完板成開發項目。癌(2)鞍貸款額度的管理艾。跋按揭貸款發放后懊，貸后管理部門襖應建立項目額度昂臺賬，記錄按揭半項目額度的使用皚情況、剩余額度般

24、，作好按揭保證罷金的管理；有關頒部門應指定專人扒建立不指定樓盤澳的額度臺帳，了霸解該樓盤在我行把全部營業機構的敖實際貸款余額。把(3)凹對借款人的管理傲。凹貸后管理部門應疤建立個人貸款臺辦賬，經常與借款扳人保持聯系，加頒強借款人資金賬背戶管理，關注其板職業和收入變化癌，做好貸款本息敗回收工作。對于捌商業用房貸款，唉還應時刻關注該爸房產的經營或租懊賃情況，以此判拔斷借款人的持續頒還款能力。邦(4)襖抵押登記的辦理艾。阿對于抵押登記未搬辦理完畢就出賬頒的（主要指期房耙貸款），貸款行盎應督促開發商按扮售房合同約定按矮時交付使用并辦案理產權證。符合頒辦證條件時，應半及時要求借款人奧繳清契稅并備齊稗相關

25、資料，配合凹開發商和銀行辦敗理房地產權證，捌并辦理預抵押登版記轉現房抵押登埃記手續（不能辦扳理預抵押登記的八地區，直瓣接辦理現房抵押斑登記手續），同阿時按規定將有關佰權利憑證收執妥阿當。對于房、地骯分開的地區，應拔按當地實際情況靶分別作好抵押登捌記。叭(5)捌抵押物的管理。瓣貸后管理部門應拜密切關注抵押物靶的狀況，防范因哀抵押人未經我行翱同意擅自簽訂出癌租、轉讓或其他扳有損我行利益的胺協議給我行信貸氨資產帶來的風險疤。同時還應密切胺關注抵押物的價罷值變化，如發生柏因國家政策或市巴場原因導致八抵押物價值明顯笆減少的情況，貸靶款行應當要求借爸款人提前清償貸邦款本息或另行提皚供與減少價值相邦當的擔保

26、。隘3. 按200415頒號司法解釋俺第六條扳規定：艾“班對被拌執行人及其所扶半養家屬生活所必般需的居住房屋，巴人民法院可以查笆封，但不得拍賣壩、變賣或者抵債啊。瓣”礙，在此前提下爸，應如何加強一俺手房按揭業務的柏風險防范和控制盎措施骯？答：拜應鼓勵要求抵押傲人在貸款申請書板和合同備注欄中胺注明：本人聲明拌該套房產為非本凹人、其他共有人罷及所撫養家屬生跋活必須住房，并吧同意貴行在本行挨發生違約行為時耙可以向法院申請疤強制執行抵押物瓣，本人和其他房奧產關系人均不以敗此為由對抗執行班；同時可以視情挨況要求借款人的白關系人出具同意跋借款人留宿的保阿證書。霸4. 阿如何根據綜合評壩定借款申請人的霸償還

27、能力。俺答:唉 通過對借款人笆家庭名下的房產稗、存款、汽車、半債券、股票、商跋業保險和銀行借氨款等事項進行調版查，綜合判斷其澳償債能力。鞍簡述對二手商業阿用房按揭貸款進佰行調查時的審核案要點昂。翱答：笆應要求借款人具捌備相關行業的較澳豐富的經營或投熬資經驗。八應了解商業用房按所處狀態，對處澳于出租狀態的商俺業用房，應通過敖驗看租約原件、昂租金賬戶往來情吧況、稅單和與承扮租人面談等方式皚了解是否存在“唉以租代售”等可叭能影響我行對抵傲押物權益的情況版。伴6簡述靶貸款操作的基本埃流程拔。答：癌(1)拜開發商及項目的背調查與審查，指般定樓盤貸款還需八核定按揭額度；暗(2)胺個人貸款的受理邦與審批；岸

28、(3)背貸款合同等法律邦文件的簽訂、階皚段性擔保的落實扮，辦理（預）抵靶押登記或合同備熬案；艾(4)藹個人貸款的發放八，并視情況收取跋保證金；柏(5)矮協助辦理房地產邦權證，辦妥抵押吧登記并收執有關藹權屬憑證；把(6)艾貸款的貸后管理俺與回收。罷7簡述一手樓板盤辦開發商應符合靶的邦條件（如果開發礙商為項目公司，伴則其主要股東必斑須滿足以下要求?。捍穑侯C(1)頒具有房地產經營皚許可和相應資質挨證書，有一年及八以上房地產開發斑經驗和適銷對路昂的項目開發記錄哀；芭(2)般資信狀況良好，半自身及主要股東氨無不良信用記錄芭、爛尾樓歷史、襖不辦理房地產權懊證及與購房業主凹糾紛等情況；澳(3)捌具有與開發

29、規模笆相當的自有資本敖、盈利能力和營辦運能力，具有良八好的經營狀況和案經營現金流，具百備巴承擔傲連帶責任擔保捌的版能力；叭(4)靶管理層具有較豐藹富的行業經驗和阿較高的管理素質叭，公司配備一定拌數量的專業技術懊人員。藹8、簡述傲房地產項目哀在我行按揭把必須具備昂的氨條件：答：柏(1)唉必須是商品房（般包括可上市流通疤的房改房、經濟礙適用房），地理敗位置良好，銷售班定價合理，有較凹強的變現能力和胺市場可接受性；愛(2)般項目背景清楚，斑無停工歷史，無斑股東產權、收益辦分配糾紛，無未骯繳清稅費等可能疤導致房地產權證藹無法辦理的情況癌；靶(3)盎已落實用于項目熬開發的自有資金半，比例不低于3澳5%或

30、國家規定傲的最低標準，建襖設資金和其他配耙套資金有明確的吧來源；半(4)懊按揭貸款出賬前懊，項目必須“五啊證”齊備，土地翱轉讓款（國土局岸地價款或補地價矮款、滯納金）、壩土地征用及拆遷澳補償費已繳清。翱9、耙我行不予受理的邦二手房抵押物類鞍型鞍有佰：答：熬(1)班正處于法律糾紛佰之中的房產；百(2)霸所有權、使用權搬不明或存在爭議芭的房產；懊(3)扒屬于拆遷公告范傲圍之內的房產；拌(4)板房齡超過20年百的普通住房，房稗齡超過15年的拔其他房產；襖(5)半以非被監護人利扳益為貸款用途的熬未成年子女所擁頒有的房產；佰(6)般其他我行認為不拔予受理的二手房懊。四、案例分析：哎身為客戶經理的般你正受

31、理了以下笆貸款申請，請明板確你的調查結論疤，并陳述理由。邦1、某市茗香茶壩葉商鋪抵押貸款辦茗香茶葉有限公吧司以其主要股東拌和一些管理人員巴的名義于200霸4年12月向我爸行申請5成8年阿商鋪按揭貸款，背4人合計貸款1八106萬元。芭茗香茶葉有限責案任公司暗（簡稱鞍“柏茗香茶葉稗”埃）由俞某和其妻芭子朱某創立于1頒994年。目前凹該公司在某市地板區共有38家分矮店和1家茶館，辦在浙江省武義縣伴有一個直銷基地壩，并擁有綠茶和絆花茶兩個生產基礙地。2004年辦底俞某夫婦又共安同創立了某市茗埃香文化有限責任敖公司（簡稱扳“版茗香文化挨”巴）。由于茗香茶擺葉總部原所在地安拆遷，俞某和公搬司幾個主要人員扳

32、分別購買某市向壩陽路馨蓮茗園部安分商鋪，統一合佰成為新總部。把另外我們在網上搬搜索了一下茍香隘茶葉公司的新聞班，發現公司有一辦項訴訟，茗香茶艾葉在2004年盎底經歷了一樁商伴標侵權訴訟，結啊果被某市中級人半民法院判敗訴侵氨權并要賠償原告罷損失人民幣10背萬元和公開道歉昂。跋馨蓮茗園擺位于某市向陽路辦，借款人申請按安揭的商鋪位于甲佰10號樓，由某巴市華紡房地產開埃發公司開發。共挨有底層（包括一敖二兩層）商鋪跋6200平方米斑，分上下兩層。敖并已全部銷售完埃畢，其中90%懊為茗香茶葉有限稗責任公司和茗香熬文化有限責任公稗司的主要股東購板買。其中第一層板所購商鋪統一合搬成為茗香茶葉有巴限責任公司總部

33、背，第二層所購商伴鋪統一合成為茗爸香文化有限責任吧公司總部。馨蓮唉茗園已經全部銷稗售完畢并交付使吧用。跋向陽路茶葉市場阿從目前來看，是靶某市兩大茶葉集癌散地之一，已經拌在當地和全國的艾主要茶葉零售商耙中有一定的影響礙。該地區交通便盎利，市場繁榮，斑區政府正準備將隘其建成特色商品敗會展中心、茶葉捌拍賣中心、糖業熬煙酒交易中心等拔。據我們目前收白集的資料來看，耙向陽茶城目前的啊綠茶交易量占全笆國的十分之一左般右，有一千多家挨茶商在茶城經營愛交易，基要上是哎屬于有相當規模愛和比較成形的交搬易市場。拔借款申請人清單芭：按借款人藹面積百商鋪價格凹鋪名唉單價（元/平方矮米）艾按揭金額（萬元安）巴公司職務阿

34、俞某搬843奧1149搬底層商鋪矮13629哀485斑茗香茶葉董事長俺茗香文化總經理搬趙某拌425澳431版204、205俺10133百215藹茗香茶葉部門經背理氨菊某板370芭375敖201-203叭10133伴187隘茗香茶葉部門經藹理笆鄒某般432埃438翱208、209半10133絆219癌茗香茶葉部門經斑理襖總計岸2071翱2393耙11554版1106挨茗香茶葉部門經啊理搬借款申請人并已霸存入36萬元的敗保證金，（相當傲于兩期期供），鞍用于借款出現欠擺供時我行扣減，案分別為俞某16昂萬元，趙某7萬氨元，菊某6萬元捌，鄒某7萬元。借款人情況哎俞某，襖男，漢族，35拜歲，戶口所在地般為

35、浙江省武義縣胺，持某市暫住證版，初中文化程度安。于1995年氨結婚，配偶姓名罷朱某，33歲，襖2003年11奧月由浙江省武義按縣遷入某市，某八市戶口。夫婦有佰兩個女兒。全家柏人口四人。奧借款申請人出具壩的邦“八職業收入證明啊”哎顯示：借款人從愛1998年3月頒18日起翱在某市茗香文化骯有限責任公司工斑作，任職法定代挨表人和董事長，岸簽訂了勞動合同跋，期限為十年，拔稅后月工資薪金挨所得為人民幣1巴5萬元。借款申柏請人的其他收入白、家庭財產狀況拔、夫婦的負債情昂況不詳。澳趙某，壩男，漢族，26胺歲，戶口所在地拔為某市，大專文熬化程度，畢業于班某市民政管理學瓣院。于2004百年9月結婚，配捌偶楊某，

36、23歲扮，大學文化程度皚，尚無子女。骯借款申請人出具胺人搬“挨職業收入證明敖”胺顯示：借款人從皚2004年2月耙2日起鞍在某市茗香文化暗有限責任公司工艾作，任職部門經藹理，簽訂了勞動稗合同，期限為十哀年，稅后月工資挨薪金所得為人民擺幣8萬元。借款耙申請人的其他收襖入、家庭財產狀按況、夫婦的負債瓣情況不詳。俺菊某，壩女，漢族，33邦歲，戶口所在地氨為浙江省武義縣爸，持某市暫住證安，大專文化程度耙，夫婦有兩個女敗兒。全家人口四稗人。霸借款申請人出具耙人般“柏職業收入證明般”岸顯示：借款人從笆2004年2月氨2日起芭在某市茗香文化絆有限責任公司工盎作，任職部門經疤理，簽訂了勞動芭合同，期限為十艾年，

37、稅后月工資熬薪金所得為人民凹幣8萬元。借款傲申請人的其他收背入、家庭財產狀阿況、夫婦的負債鞍情況不詳。翱鄒某，凹男，漢族，41俺歲，戶口所在地拔為浙江省武義縣頒，持某市暫住證昂，初中文化程度扒。于1987年叭結婚，配偶姓名拌為潘某，38歲矮，初中文化程度百。借款申請人出胺具人稗“岸職業收入證明矮”伴顯示：借款人從八2004年2月澳2日起哎在某市茗香文化吧有限責任公司工半作，任職部門經愛理，簽訂了勞動把合同，期限為十愛年，稅后月工資罷薪金所得為人民昂幣8萬元。借款啊申請人的其他收敗入、家庭財產狀昂況、夫婦的負債澳情況不詳。敖2、張東經營性敖抵押貸款100邦0萬元案我今年44歲，安已婚，子女32啊

38、人，最大20歲按在讀書，最小1皚0歲。我一直居敖住在濱海市，有安一套位置不錯、阿面積151平米哎的住房。經過多邦年的奮斗，我現板在是濱海大通投背資有限公司的法笆人代表，這是一啊家從事鋼材貿易暗的公司，注冊資凹金1000萬元扮，我占了65%半的股份，公司經哎營情況不錯，剛案剛獲得某鋼鐵公鞍司在濱海市的總耙代理資格。另外岸，我還涉足商場跋經營，5年前我伴就投資了近千萬半元在濱海市的繁拌華商業中心購置傲了辦“俺星星百貨市場岸”暗的許多鋪位，全疤部出租給別人經拌營，還為此成立疤了一家鞍“罷興旺百貨公司霸”吧進行統一管理，暗這些租客每天的胺經營收入必須通拔過我的興旺公司耙收取，我除了固案定的租金收入外啊

39、，還根據營業額哎收取一定的管理俺費，總之每月的芭收入比較穩定。澳但最近我發現濱班海市近年來的百唉貨業一直呈現向扳上的發展趨勢，氨市民的消費能力耙很強，只要商鋪拌的地理位置選準般，賺錢是很容易傲的事情，特別是罷黃金珠寶生意，扮利潤特別高，而把“把星星百貨商場叭”靶所在片區商業氣白氛濃厚，灑店商胺場云集，人氣很版旺。經過前期考挨察和分析，我決敗定自已開一家珠芭寶店，目前已經柏跟艾“辦周大金稗”岸珠寶首首飾公司瓣談妥了加盟合作皚協議，大概總投芭資不低于100白0萬元，包括加暗盟費60萬元、搬推廣費60萬元疤、預付貨款80吧0萬元、場地布伴置、裝修、廣告巴、培訓等近百萬伴費用以及正常的巴流動資金周轉，

40、矮但這樣的投資我靶認為是值得的，罷因為我的租客中啊有不少經營珠寶拌首飾的，他們的搬月收入我知道，靶初步估算我的月胺利潤在30萬元笆左右。但是讓我氨一次拿出100爸0萬元還是有點皚困難，好在我手邦上值錢的鋪位不暗少，應該會有銀版行感興趣，我先稗找一家評估公司邦估一下價格。半經評估，抵押物唉7套商鋪價值1背903萬元。般3、李立林二手般按揭1000萬巴元啊借款申請人李立埃林，40歲，已傲婚?，F為A房地矮產評估公司廣州案發公司總經理，巴每月工資收入1埃萬元。翱李立林因購買劉八強名下12套房半產，買賣合同總昂價1730萬元拜，準備自籌73巴0萬元，向銀行鞍貸款1000萬邦元，期限10年翱。辦劉強是濱海

41、市及芭全國地產業界的板知名人士，高級俺經濟師，畢業于懊某財經學院，獲俺得美國東西方大叭學MBA、南加挨州大學翱管理學癌博士學位。曾于安上世紀90年代鞍初創辦了昂“挨劉強產業集團跋”爸并擔任董事局主般席，旗下有A、疤B、C、D等十鞍多家公司，經營瓣范圍涉及房地產愛評估、中介代理胺、房地產開發、翱物業管理、廣告巴雜志等行業。敗本次交易的房產鞍是位于濱海市中爸心的高層單身公邦寓，由于土地用搬途為商住兩用，澳所以該大樓目前澳主要用于企業寫啊字樓辦公。而扳“拌劉強產業集團罷”岸恰好租用上述1疤2套房產作為公吧司總部，租賃合把同剛剛簽訂，出敗租人為李立林，岸租期10年，每爸月20日由捌“八劉強產業集團礙”

42、俺支付給李立林租耙金102520哎元。癌抵押物由A評估疤公司出具評估報百告，抵押物使用拔年限50年，已巴使用14年，合拜計面積2171拌平米，劉強前年鞍購進時花了14骯69萬元，引次翱評估凈值為17絆31萬元，貸款案1000萬元的藹抵押率為57%盎。與抵押物毗鄰瓣的高層住宅目前白市場交易價不低艾于7000元/皚平方米，但一街百之隔的另一棟寫搬字樓有銀行拍賣百處理后，每平米隘只收回4000哀元。五、判斷題斑按照購買房產的懊竣工狀態可分為襖現房貸款和期房跋貸款。翱凹按照項目是否具唉有由我行通過審捌批程序核定按揭懊額度，可分為額熬度內指定樓盤貸絆款和不指定樓盤霸貸款。傲板項目“五證”是把指國有土地使

43、疤用權證、建半設工程規劃許可耙證、建設用搬地規劃許可證捌、建設工程施霸工許可證、巴房產證板。拜把一手樓藹不指定樓盤貸款氨的所購樓盤為現拌房或主體結構封暗頂的期房艾。把胺一手樓敖不指定樓盤貸款罷在辦妥正式抵押骯登記手續之前，安不需盎落實合格的階段唉性擔保手續八。挨辦開發商合同違約昂事項包括但限于扒：交付不能、延板遲交付、貨版不佰符、質量缺陷、熬不能辦證等。胺邦購買普通住房的扳貸款金額最高不愛得超過購房價的瓣70%；購買商扮業用房、高檔商癌品房及高檔別墅拌的貸款金額最高氨不得超過購房價挨的50%。懊胺購買普通住房的八貸款期限最短六奧個月，最長不得扳超過30年；購暗買商業用房、高敗檔商品房及高檔佰別

44、墅的貸款期限礙最短一年，最長壩不得超過10年搬。笆八貸款金額50萬癌元以上的,一般背不宜采用一年及暗以下的貸款期限壩。懊啊10.板 搬期限一年及以內隘的貸款案不翱可采用按期等額佰或按期遞減的還班款方式巴。凹埃11 .扒限長于一年的貸把款除采用按期等八額還款法和按期藹遞減還款法以外百，在貸款辦理時頒，貸款行可根據斑客戶需要采用我按行認可的其他還叭款方式，一筆貸扮款合同靶可以礙選擇一種還款方叭式。氨敖12. 啊現房貸款中，貸伴款行在發放貸款辦前須辦妥抵押登傲記手續或提供我背行認可的階段性罷擔保稗。哎岸13.昂預抵押登記是指挨僅憑售房合同辦佰理的具有同等抵版押效力的登記形盎式，待房地產權芭證辦妥以后，貸吧款行艾不需俺對其進行期房轉?，F房的抵押登記靶置換。拔傲14.襖抵矮押物的擔保范圍芭包括貸款本金、翱利息、罰息