1、DD鳳凰投資培訓(xùn)項(xiàng)目及內(nèi)容投資培訓(xùn)計(jì)劃大綱序列號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容訓(xùn)練時(shí)期1招商人員形象禮儀培訓(xùn)12月30日2商業(yè)投資的意義和內(nèi)容12月31日3DD鳳凰項(xiàng)目引進(jìn)及招商實(shí)施方案分解12月31日4投資人員必備的專業(yè)素質(zhì)1月2日5河口區(qū)綜合商圈及核心商圈介紹1月2日6零售業(yè)態(tài)介紹1月3日7商戶類型及合作方式1月4日8拜訪客商，現(xiàn)場(chǎng)接待洽談1月4日9商家資源集合1月5日10商戶簽約流程1月5日11如何進(jìn)行成功的客戶談判1月6日12DD鳳凰投資100問(wèn)與答1 月 7 日本培訓(xùn)計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目基本情況、人員特點(diǎn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合因素制定的，將在今后的工作過(guò)程中不斷加強(qiáng)培訓(xùn)，注重理論聯(lián)系實(shí)際。培訓(xùn)方式為現(xiàn)場(chǎng)講解加書面材料

2、學(xué)習(xí)。二。投資培訓(xùn)內(nèi)容第一項(xiàng)：投資人員形象與禮儀培訓(xùn)：招商人員的自主形象設(shè)計(jì)1.微笑人與人見(jiàn)面時(shí)，第一印象往往是在最初的幾秒鐘內(nèi)形成的，而且需要很長(zhǎng)時(shí)間才能改變。好的第一印象來(lái)自一個(gè)人的外表，但更重要的是取決于他的表情。微笑是最能打動(dòng)人、增進(jìn)友誼和交流、表達(dá)喜悅的表情。一個(gè)對(duì)你微笑的人，一定能體現(xiàn)出他的熱情、修養(yǎng)和魅力，從而獲得人們的信任和尊重。那么，你在日常生活和工作中微笑嗎？這里有一些訓(xùn)練微笑的方法。一邊上提，一邊使嘴充滿笑意。把手指放在嘴角并向臉的上方輕輕上提：2.雙手按箭頭方向做“拉”的動(dòng)作，一邊想象笑的形象，一邊使嘴笑起來(lái)。把手舉到臉前：1 或者，人在說(shuō)“七”、“茄子”、“威士忌”時(shí)

3、，嘴角會(huì)露出笑意。如果我們用微笑對(duì)待他人，得到的也必將是一XX熱情、溫馨的笑臉。隨著手掌上提，打開(kāi)，眼睛一下子睜大。手X開(kāi)舉在眼前，手掌向上提，并且兩手展開(kāi)：3.2.儀器要求每個(gè)人一大早就起床來(lái)充分計(jì)算吃早餐和上班所需的時(shí)間。如果你早起5分鐘檢查自己的樂(lè)器，可能會(huì)增加你對(duì)一天工作的自信，讓別人感到輕松和快樂(lè)。男職員男性員工在外貌方面應(yīng)注意以下事項(xiàng)：女職員女性員工在外貌方面應(yīng)注意以下事項(xiàng)：3. 保持良好的工作禮儀工人應(yīng)該注意他們的舉止。既體現(xiàn)了自尊和尊重他人，又體現(xiàn)了金雞人的工作態(tài)度和責(zé)任感。站立姿勢(shì)女職員說(shuō)明：入座前應(yīng)先將裙角向前收攏，兩腿并攏，雙腳同時(shí)向左或向右放，兩手疊放于左右腿上。如長(zhǎng)時(shí)

4、間端坐可將兩腿交叉重疊，但要注意上面的腿向回收，腳尖向下。男職員說(shuō)明：可將雙腿分開(kāi)略向前伸，如長(zhǎng)時(shí)間端坐，可雙腿交叉重疊，但要注意將上面的腿向回收，腳尖向下。坐姿說(shuō)明：入座時(shí)要輕，至少要坐滿椅子的2/3，后背輕靠椅背，雙膝自然并攏（男性可略分開(kāi)）。身體稍向前傾，則表示尊重和謙虛。說(shuō)明：正確的站姿是抬頭，直視前方，保持胸腰挺直，肩平，手臂自然下垂，收腹，雙腿并攏，腳趾呈V字形，身體重心在腳的中間；你可以分開(kāi)雙腳，比肩膀略窄，雙手合十放在腹部前面或后面。早會(huì)要求：男性工作人員除保持正確站立姿勢(shì)外，雙腳分開(kāi)，略窄于肩部，雙手合十置于身后；女工作人員應(yīng)雙腿并攏，腳趾呈V字形，雙手合十放在腹前。也有美麗

5、和不美麗的坐姿。以下是錯(cuò)誤的坐姿：戴手套或手不清潔擺動(dòng)幅度過(guò)大與第三者說(shuō)話（目視他人）交叉握手說(shuō)明：一腳在前，一腳 在后，兩腿向下 蹲，前腳全著地， 小腿基本垂直于 地面后腿跟提 起，腳掌著地， 臀部向下。蹲姿如果你在拾取低處的件時(shí)，應(yīng)保持大方、端莊的蹲姿。4. 常見(jiàn)禮儀1. 握手握手是我們?nèi)粘９ぷ髦凶畛Ｓ玫亩Y儀之一。你知道握手的基本禮儀嗎？握手時(shí)，伸出的順序是先上、先上、先長(zhǎng)、先女。握手時(shí)間一般在2、3秒或4、5秒之間。握手不應(yīng)該太強(qiáng)或太弱。看著對(duì)方，微笑。2.鞠躬鞠躬也是表達(dá)尊重、尊重和感受的常見(jiàn)禮儀。鞠躬時(shí)，要發(fā)自內(nèi)心地表達(dá)對(duì)對(duì)方的感激和尊重，體現(xiàn)在自己的行動(dòng)中，給對(duì)方留下真誠(chéng)、真實(shí)的印

6、象。鞠躬時(shí)，請(qǐng)記住以下幾點(diǎn)：6、可以看到后背的鞠躬5、駝背式的鞠躬4、雙腿沒(méi)有并齊的鞠躬3、頭部左右晃動(dòng)的鞠躬2、不看對(duì)方的鞠躬1、只彎頭的鞠躬3. 問(wèn)候早上上班的時(shí)候，大家見(jiàn)面要互相打招呼！一天工作的良好開(kāi)端應(yīng)該從互相問(wèn)候和問(wèn)候開(kāi)始。公司員工在早上（上午 10 點(diǎn)之前）見(jiàn)面時(shí)，會(huì)用“早上好！”、“早上好！”等問(wèn)候。如果您出差，您應(yīng)該向部門或房間的其他人打招呼。在公司會(huì)見(jiàn)客人或外出時(shí)，應(yīng)主動(dòng)面帶微笑地迎接客人。他們也應(yīng)該在下班后在離開(kāi)前互相打招呼。如“明天見(jiàn)”、“再見(jiàn)”、“再見(jiàn)”等。4、文明用語(yǔ)客人拜訪或會(huì)見(jiàn)陌生人時(shí)，應(yīng)使用文明禮貌的語(yǔ)言。基本條款“你好”或“你好”當(dāng)您第一次見(jiàn)面或一天中的第一

7、次見(jiàn)面時(shí)使用它。清晨（十點(diǎn)前）可以用“早安”、“你早”等，其他時(shí)間用“你好”或“你好”。“歡迎”或“你好”接待員在看到客人來(lái)訪時(shí)使用它。“對(duì)不起，請(qǐng)問(wèn)”待客時(shí)使用，溫柔有禮。“你等了這么久”無(wú)論等待時(shí)間長(zhǎng)短，都要向客人道歉。“對(duì)不起，請(qǐng)?jiān)?”當(dāng)客人需要登記或辦理其他手續(xù)時(shí)，應(yīng)使用這種語(yǔ)言。“對(duì)不起，打擾你了”需要打斷客人或他人談話時(shí)使用，注意語(yǔ)調(diào)，音量要小。“”或“很有意義”感謝他人提供的幫助和支持。“再見(jiàn)”或“歡迎下次”客人告別或離開(kāi)時(shí)使用。5. 禮儀四個(gè)基本原則1. 響鈴 3 聲后響鈴。2. 在機(jī)器旁邊準(zhǔn)備好筆和紙，以便記錄。3、確認(rèn)記錄的時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、事件等重要事項(xiàng)。4. 告知對(duì)方

8、你自己。命令基本條款預(yù)防措施1.拿起聽(tīng)筒告訴你“你好，DD鳳凰”。上午 10 點(diǎn)前使用“早安”當(dāng)上面的鈴聲響起時(shí)，“我讓你久等了，我是部”拾取 3 個(gè)鈴鐺準(zhǔn)備好筆和紙，以便在機(jī)器上記錄回答時(shí)不要用“hello-”回答音量適中，不會(huì)太高通知對(duì)方2.確認(rèn)對(duì)方“先生您好！”“謝謝您的關(guān)心”等。必須確認(rèn)如果客戶想表達(dá)他們的感受3.傾聽(tīng)來(lái)電者的意圖“是”、“好”、“清楚”、“明白”等。必要時(shí)記錄說(shuō)話時(shí)不要跑題4.確認(rèn)_“請(qǐng)?jiān)僬f(shuō)一遍”、“那明天九點(diǎn)見(jiàn)。”等等確認(rèn)何時(shí)、何地、誰(shuí)以及為什么如果是謠言，必須記錄時(shí)間和留言人5.結(jié)論_“很清楚”、“請(qǐng)不要擔(dān)心”、“我會(huì)告訴你”、“”、“再見(jiàn)”等。6.放回去聽(tīng)簡(jiǎn)對(duì)方

9、放下后，輕輕放回飛機(jī)上重點(diǎn)1.認(rèn)真記筆記2. 使用禮貌的語(yǔ)言3.說(shuō)話要簡(jiǎn)潔明了4.注意時(shí)間、地點(diǎn)、原因、數(shù)字等重要詞語(yǔ)5、應(yīng)避免使用對(duì)方無(wú)法理解的專業(yè)術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱。6.注意不要說(shuō)得太快7.如果有誤，禮貌回答，讓對(duì)方重新確認(rèn)撥號(hào)命令基本條款預(yù)防措施1.準(zhǔn)備_確認(rèn)來(lái)電者，準(zhǔn)備好要發(fā)言的內(nèi)容、發(fā)言的順序，以及所需的材料、文件等。明確通話的目的2.問(wèn)候并告知自己“你好！我是DD鳳凰城部門的。”一定要報(bào)告你自己的說(shuō)話時(shí)要有禮貌3.確認(rèn)對(duì)象“請(qǐng)問(wèn)先生是部門的嗎？”、“打擾一下，我想給先生打電話。”、“您好！我是DD鳳凰城的部門”必須確認(rèn)的交易對(duì)手如果你和你要找的人有聯(lián)系，你應(yīng)該再次問(wèn)候他們4.內(nèi)容_“今天打

10、電話問(wèn)你關(guān)于的事”你應(yīng)該先告訴對(duì)方你想說(shuō)什么如果是比較復(fù)雜的事情，請(qǐng)對(duì)方做好記錄準(zhǔn)確傳達(dá)時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)字等。說(shuō)完可以總結(jié)一下你說(shuō)的重點(diǎn)5.結(jié)論_“”、“對(duì)不起”、“那么請(qǐng)”等。語(yǔ)氣誠(chéng)懇，態(tài)度親切6. 把聽(tīng)筒放回去對(duì)方放下后，輕輕放回飛機(jī)上重點(diǎn)1.考慮玩的時(shí)間（對(duì)方此時(shí)是否有時(shí)間或方便）2、注意確認(rèn)對(duì)方的、單位，避免出錯(cuò)3.準(zhǔn)備所需的材料、文件等。4、演講內(nèi)容要條理清晰、簡(jiǎn)潔明了5.注意通話時(shí)間，不宜過(guò)長(zhǎng)6. 使用禮貌的語(yǔ)言7. 不能引入外界噪音或耳語(yǔ)8.避免私人注意：通話過(guò)程中，如果通話掉線或中斷，主叫方應(yīng)重新?lián)芴?hào)。6.如何使用名片名片是工作過(guò)程中重要的社交工具之一。交換名片時(shí)也應(yīng)遵守禮儀。我

11、們使用的名片通常有兩種含義，一種是表明你所在的單位，另一種是表明你的職位和職責(zé)。總之，名片是您（或您的公司）的一種代表形式。因此，我們?cè)谑褂妹瑫r(shí)要格外注意。1. 名片的準(zhǔn)備不要將名片與錢包、筆記本等放在一起。原則上應(yīng)使用名片夾。名片可以放在夾克口袋里（但不能放在褲兜里）。保持名片或名片夾清潔平整。2.接受名片必須起床才能收到名片。雙手合十接收不要在收到的名片上做標(biāo)記或書寫。收到的名片不能亂動(dòng)。當(dāng)您收到名片時(shí)，請(qǐng)仔細(xì)閱讀。請(qǐng)勿將他人的名片留在座椅上，或存放時(shí)不慎掉落在地板上。3. 交出名片遞名片的順序是下屬或來(lái)訪人員先遞名片。遞名片時(shí)，要說(shuō)“請(qǐng)多多關(guān)照”、“請(qǐng)多指教”之類的話。交換名片時(shí)，右手

12、拿著自己的名片，左手拿起對(duì)方的名片，雙手拿著。交換名片時(shí)，還要看對(duì)方的位置等。如果您識(shí)別單詞有困難，您應(yīng)該提前詢問(wèn)。在會(huì)議室中，如果有很多人互相交換名片，可以根據(jù)彼此的座位安排名片。會(huì)議期間，稱呼對(duì)方的職位和頭銜，如“X經(jīng)理”、“X教授”等。當(dāng)你沒(méi)有職位或頭銜時(shí)，稱他為“X先生”、“X女士” ”等，盡量不要使用“你”這個(gè)詞或直呼他的名字。七、接待賓客的一般程序1.客人來(lái)訪時(shí)(1) 使用的語(yǔ)言“你好！”、“早上好！”、“歡迎”等。(2) 處理方法立即起床，互相看著對(duì)方，微笑，握手或鞠躬。2.詢問(wèn)客戶(1) 使用的語(yǔ)言“請(qǐng)問(wèn)你是誰(shuí)”； “請(qǐng)問(wèn)您的姓氏？您要找哪位？”等等。(2) 處理方法必須確認(rèn)來(lái)

13、訪者；如果收到客人的名片，請(qǐng)重復(fù)“你是先生。三、處理事項(xiàng)(1) 使用的語(yǔ)言在場(chǎng)時(shí)，對(duì)客人說(shuō)“請(qǐng)稍候”；不在時(shí)：“對(duì)不起，他剛出差，你能不能找其他人或者需要留言？”等等(2) 處理方法盡快與您的客人正在尋找的人取得聯(lián)系如果客人要找的人不在，詢問(wèn)客人是否需要留言或轉(zhuǎn)達(dá)，并做好記錄4. 帶路(1) 使用的語(yǔ)言“請(qǐng)?jiān)跁?huì)議室稍等，XX先生馬上就到。”； “這邊請(qǐng)”等。(2) 處理方法在客人左前方引路2或3步，讓客人走在路中央5.送茶(1) 使用的語(yǔ)言“請(qǐng)”; “請(qǐng)慢慢使用”等。(2) 處理方法保持茶具清潔；輕輕放置；敬禮后退出6. 下車(1) 使用的語(yǔ)言“歡迎下次再來(lái)”； “再見(jiàn)”或“再見(jiàn)”； “我感覺(jué)

14、非常好”等。(2) 處理方法對(duì)客人表示尊重和感謝；告別時(shí)揮手或鞠躬7.拜訪客戶在招商階段，由于各種公務(wù)，我們經(jīng)常有機(jī)會(huì)拜訪、拜訪客戶。因此，參觀時(shí)的禮儀和禮儀也很重要。（一）拜訪前，應(yīng)與對(duì)方預(yù)約拜訪的時(shí)間、地點(diǎn)和目的，并記錄拜訪日程。（2）參觀時(shí)，注意遵守時(shí)間和合同。(3) 到來(lái)訪單位前臺(tái)時(shí)，應(yīng)先自主介紹。 “我約了DD鳳凰城的先生，能不能通知一下先生”等等。（4）如果沒(méi)有前臺(tái)，請(qǐng)?jiān)儐?wèn)附近的工作人員。（5）如果被訪者忙，會(huì)先去做其他事情，或者換個(gè)時(shí)間來(lái)訪。 “你現(xiàn)在很忙，那我們明天再見(jiàn)面吧？”等等。（6）如需等候來(lái)訪者，可按來(lái)訪單位接待員安排。 （在接待室等候，在沙發(fā)上等候時(shí)準(zhǔn)備名片和文件等）

15、。(7) 見(jiàn)到被訪者后，起立（第一次遞名片）迎接。（8）遇到被訪者的主管，應(yīng)起立（交出名片）迎接，會(huì)議恢復(fù)。(9) 會(huì)議盡量在約定時(shí)間結(jié)束。(10) 離開(kāi)時(shí)，與被采訪人打招呼，告別。(11)說(shuō)話時(shí)注意不要說(shuō)話或說(shuō)話太大聲。八、辦公禮儀申請(qǐng)?jiān)诠巨k公室，在接待客人和洽談業(yè)務(wù)時(shí)，有很多場(chǎng)合需要使用以下禮儀。如果每個(gè)人都能掌握，會(huì)讓您的工作更加舒適順暢，客戶也會(huì)有賓至如歸的感覺(jué)。（一）帶路1.在走廊帶路時(shí)A. 你應(yīng)該在客人左邊走兩到三步。B、導(dǎo)游走走廊左側(cè)，讓客人走在路中間。C、跟上客人的步伐。D.帶路時(shí)注意客人，適當(dāng)?shù)刈鲆恍┙榻B。2.在樓梯間帶路時(shí)要求客人往正方向（右）走，向?qū)г谧筮叀?.途中注意

16、引導(dǎo)和提醒客人轉(zhuǎn)彎或有樓梯和臺(tái)階的地方要打手勢(shì)，并提醒客人“請(qǐng)往這邊走”或“注意樓梯”等。(2)開(kāi)門順序1.開(kāi)門時(shí)A、先敲門，開(kāi)門后握住門把手，站在門口，對(duì)客人說(shuō)“請(qǐng)進(jìn)”，行禮。B. 進(jìn)入房間后，用右手輕輕關(guān)上門。C. 請(qǐng)坐下安靜地離開(kāi)。目前提供“請(qǐng)稍候”等語(yǔ)言。2.開(kāi)門時(shí)A. 敲門后，自己先進(jìn)入房間。B. 側(cè)身，握住門把手，對(duì)客人說(shuō)“請(qǐng)進(jìn)”并行禮。C.輕輕關(guān)上門后，請(qǐng)客人坐下，安靜退出。(2)乘電梯1.電梯內(nèi)沒(méi)有其他人A. 在客人之前進(jìn)入電梯，按住“打開(kāi)”按鈕，然后要求客人再次進(jìn)入電梯。B、如果去大堂，長(zhǎng)按“ON”鍵，請(qǐng)客人先下車。2.電梯里有人時(shí)不管你是上還是下，都應(yīng)該優(yōu)先考慮客人和老板。

17、3.電梯A. 先上電梯的人應(yīng)站在后面，以免妨礙他人乘電梯。B、電梯不應(yīng)大聲喧嘩或笑鬧。C、電梯內(nèi)人多時(shí)，從后面進(jìn)入的人應(yīng)面向電梯門站立。第二項(xiàng)：商業(yè)投資的意義和內(nèi)容（現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)）第三項(xiàng)：DD鳳凰項(xiàng)目介紹及招商實(shí)施方案分解項(xiàng)目介紹招商實(shí)施方案分解（現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)）第四項(xiàng)：投資人員必備的專業(yè)素質(zhì)招聘人員必須滿足以下條件：遵紀(jì)守法，誠(chéng)實(shí)守信，忠于公司，恪守職責(zé)；有高度的責(zé)任感和強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和敬業(yè)精神； 受過(guò)良好的專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)，具有較高的專業(yè)技術(shù)水平；具備一定的談判技巧和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能在堅(jiān)持原則的基礎(chǔ)上采取靈活創(chuàng)新的談判，最終達(dá)到原則要求；具有較強(qiáng)的判斷能力和邏輯思維能力，視野開(kāi)闊，思維敏捷，善于決策；

18、知識(shí)面廣，語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)，對(duì)投資對(duì)象有一定的語(yǔ)言基礎(chǔ)； 公關(guān)能力強(qiáng)，善于把握對(duì)方意圖； 身體健康，氣質(zhì)佳。河口區(qū)綜合商圈和核心商圈介紹一、河口區(qū)商圈格局及分析老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這個(gè)商圈周圍有很多社區(qū)，中小學(xué)也基本都在。目前是河口區(qū)的核心商圈和主營(yíng)業(yè)務(wù)集中地。對(duì)河口區(qū)的城市發(fā)展和居民生活消費(fèi)承擔(dān)著特殊的歷史責(zé)任。如今，已經(jīng)形成了以老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、超市為主的商業(yè)形態(tài)。依托老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊街道形成多條商業(yè)街，部分街道形成市場(chǎng)，如街簾布藝街、豐河街東都小商品城、盛達(dá)超市等已成為當(dāng)?shù)刂放破髽I(yè)。尤其是盛達(dá)超市在消費(fèi)者中口碑良好，經(jīng)營(yíng)狀況良好。由于老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)嚴(yán)重臟亂差，對(duì)城市形象造成較大負(fù)面影響，政府

19、正在加緊對(duì)已定位為高端商業(yè)中心的商圈進(jìn)行全面改造由政府。 , 目前步行街已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，將引入銀座商業(yè)中心。商圈未來(lái)發(fā)展前景被一致看好。中路商圈嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中路地區(qū)只能稱得上是商圈的雛形。目前，以中路和北段步行街為兩條縱軸，形成“T”字型商圈，形成了較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)帶。商圈集中了金鑫購(gòu)物廣場(chǎng)、銀行、中國(guó)郵政、新華書店、酒店、合盛商貿(mào)城、通訊電子市場(chǎng)等各類街道商業(yè)。隨著老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造和街道南側(cè)步行街的建設(shè)完成，商圈將與老商圈緊密結(jié)合，相互促進(jìn)，發(fā)展空間商業(yè)區(qū)還是很大的。該商圈的發(fā)展將以家電、通訊、餐飲、娛樂(lè)、大型商場(chǎng)為主的發(fā)展趨勢(shì)為中心路，北部步行街的發(fā)展趨勢(shì)為精品。2、河口區(qū)零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）零

20、售業(yè)發(fā)展概況河口區(qū)零售業(yè)務(wù)主要集中在老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商圈和中新路商圈。作為一個(gè)特殊的礦區(qū)工業(yè)城市，該區(qū)歷史較短，當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)發(fā)展極為緩慢。零售業(yè)處于只滿足人們基本生活需要的狀態(tài)，基本以社區(qū)經(jīng)營(yíng)為主。居民收入水平較高與商品物資匱乏的矛盾極為突出。餐飲服務(wù)業(yè)的極端發(fā)展（市區(qū)有700多家餐飲單位！）體現(xiàn)了這一矛盾的尖銳性。去東營(yíng)逛街，已經(jīng)成為一種無(wú)奈又習(xí)慣的選擇。隨著時(shí)代的進(jìn)步和外界的開(kāi)放與融合，人們對(duì)當(dāng)下的消費(fèi)質(zhì)量越來(lái)越不滿。時(shí)尚、潮流和風(fēng)格已成為不可抗拒的潮流。從2003年開(kāi)始，這一趨勢(shì)變得非常明顯。在此背景下，大型商業(yè)服務(wù)物業(yè)的進(jìn)入具備天時(shí)、地利、人和的條件。隨著華歐商貿(mào)城、銀座購(gòu)物中心等大型商戶的入

21、駐，將極大促進(jìn)城市零售業(yè)的繁榮。大眾對(duì)零售產(chǎn)品的需求逐漸從滿足基本生活需求的時(shí)代轉(zhuǎn)向購(gòu)物樂(lè)趣和時(shí)尚消費(fèi)。時(shí)代。消費(fèi)形式也從早期的有意消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橐龑?dǎo)消費(fèi)。河口市零售業(yè)發(fā)展將逐步紅火，零售市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆＃ǘ┲饕虡I(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析一、大型綜合百貨店業(yè)態(tài)與分析金鑫是河口區(qū)唯一一家擁有高檔次的百貨公司。定位為中檔百貨公司。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，它的運(yùn)行還是比較好的。河口區(qū)百貨業(yè)目前正處于動(dòng)蕩時(shí)期，大型百貨的進(jìn)入在所難免。市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α?、大型綜合超市業(yè)態(tài)與分析超市主要經(jīng)營(yíng)食品和日用品。目前，超市的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，經(jīng)營(yíng)類型逐漸豐富。現(xiàn)在大型綜合超市都有小型百貨公司。唯一一家盛達(dá)超

22、市就是這種類型。三、主題商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)與分析目前，只有一條主題商業(yè)步行街中路北步行街，主要經(jīng)營(yíng)服裝和精品。中高端步行街的發(fā)展空間很大。4. 專題專業(yè)市場(chǎng)格局及分析主體專業(yè)市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為批發(fā)和零售，也可按經(jīng)營(yíng)類型細(xì)分。目前專業(yè)市場(chǎng)主要集中在城南三義河村裝飾材料市場(chǎng)。舊裝飾材料市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好，屬于純市場(chǎng)類型。業(yè)態(tài)比較豐富，但是很雜亂，各種業(yè)態(tài)穿插交織。無(wú)論是物業(yè)形式還是店面形象，都非常差，沒(méi)有任何管理。街對(duì)面的黃河口裝飾材料城的建成，將在一定程度上改變這種亂七八糟的局面，但需要專業(yè)的咨詢公司或管理公司的配合。專業(yè)市場(chǎng)是商品銷售精細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，是商業(yè)文明繁榮的象征。目前，河口區(qū)專業(yè)市

23、場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模都較小，未來(lái)將逐步增長(zhǎng)。但由于河口市區(qū)人口少，且地處渤海之濱，外向型發(fā)展空間有限。河口專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)化發(fā)展需要一個(gè)過(guò)程。目前，這一過(guò)程將通過(guò)中型主題商場(chǎng)和街區(qū)商戶的逐步形成來(lái)完成，而知名品牌企業(yè)的進(jìn)入將是最好的轉(zhuǎn)變方式。第 6 項(xiàng)：零售業(yè)態(tài)介紹百貨商店是指將多個(gè)專業(yè)的商品部門聚集在一棟樓內(nèi)，為顧客提供各類商品和服務(wù)的綜合性零售形式。其基本特點(diǎn)是：商品結(jié)構(gòu)以服裝、紡織品、家居用品、食品和娛樂(lè)用品為主，品種齊全； 主要在專柜銷售，價(jià)格明晰； 注重店面裝修和櫥窗展示。這里的百貨不是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用品零售業(yè)”，而是指經(jīng)營(yíng)多品種、多品類的綜合性商店，包括大、中、小型綜合性商店。

24、超市是指采用自選銷售方式，主要銷售流行的日用品，滿足顧客一次購(gòu)買多種商品和服務(wù)的綜合性零售形式。主要使用購(gòu)買頻率較高的商品，如日用品、服裝、文具、家用電器等； 采用自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)； 在出口結(jié)算。這表明，超市首先是自助零售店，毛利率低、銷量高、生活必需品種類繁多。統(tǒng)計(jì)中，各類超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、會(huì)員超市均屬于這一類專業(yè)（專）店是指專門經(jīng)營(yíng)某一類型或品牌的一系列商品，以滿足消費(fèi)者對(duì)某一類型商品的多樣化需求的零售形式。其基本特點(diǎn)是： 1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)專業(yè)化程度高，各種規(guī)格、品種、品牌云集，選擇余地大； 2、銷售人員專業(yè)知識(shí)強(qiáng)，能為消費(fèi)者提供充分的服務(wù)； 3.采取定價(jià)銷售和露天銷售。將專賣店和專賣店

25、歸為一類統(tǒng)計(jì)只是為了方便統(tǒng)計(jì)操作。事實(shí)上，專賣店與專賣店有著本質(zhì)的區(qū)別。前者專營(yíng)某類商品，如時(shí)裝店、鞋店、食品店等。 、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者專營(yíng)某品牌的系列產(chǎn)品，如海爾電器店、寧牌體育用品店、格力空調(diào)店、蘋果品牌休閑裝店等。其他業(yè)態(tài)指上述未包括的其他業(yè)態(tài)（如便利店、折扣店、雜貨店、郵購(gòu)店等）。關(guān)于連鎖店和購(gòu)物中心的問(wèn)題，需要注意的是，在零售業(yè)態(tài)的分類中，我們排除了連鎖店和購(gòu)物中心兩種形式，因?yàn)椋哼B鎖店是零售企業(yè)普遍采用的一種有效的組織和運(yùn)營(yíng)方式在西方國(guó)家。百余年來(lái)相繼出現(xiàn)的百貨、超市、便利店、折扣店等獨(dú)立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，包括便利店連鎖、超市連鎖、專賣店連鎖。

26、隨著市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)的加劇，不僅在零售業(yè)，在餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng)形式普遍存在。比如，我國(guó)發(fā)展較快的超市和品牌店普遍采用連鎖經(jīng)營(yíng) 除了在上述行業(yè)實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)外，在酒店業(yè)、計(jì)算機(jī)信息業(yè)、外語(yǔ)和人才培訓(xùn)等行業(yè)也實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。類和其他行業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，連鎖店是指在核心企業(yè)或總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，由眾多規(guī)模較小、分散的零售企業(yè)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)同類商品或服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一種經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織形式。 . .一家連鎖店應(yīng)由多個(gè)分店組成，其特點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品； 使用統(tǒng)一的商號(hào)； 統(tǒng)一采購(gòu)和配送，采購(gòu)與銷售分開(kāi)。商場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)講解。第七項(xiàng)：商戶類型及合作方式介紹顧客類型制造商：直接進(jìn)行銷售的商品生產(chǎn)商。一般只在一線城市。經(jīng)

27、銷商：廠家將產(chǎn)品交給某家公司，使其在某一地區(qū)擁有壟斷權(quán)，但必須向廠家支付購(gòu)買該產(chǎn)品的費(fèi)用，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能經(jīng)常缺貨，相對(duì)壓力比較大。代理商：在大圍地區(qū)擁有壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，與直銷廠家關(guān)系良好。他們可以在不支付商品的情況下購(gòu)買商品。廠家打好基礎(chǔ)后，再用錢買貨。他們也可以向直接制造商支付押金。商品無(wú)需支付貨款，經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)比經(jīng)銷商好。制造商設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或辦事處：在銷售較好的地方或城市發(fā)展?jié)摿^好的地方，要求制造商或公司為法人，并具備開(kāi)具增值稅發(fā)票的資格。商場(chǎng)與顧客合作的基本方式合資企業(yè)傭金：扣除銷售額保證：廠家的最低銷售額，如未達(dá)到保證，必須支付保證金廠家費(fèi)用：裝修費(fèi)（自行安裝，現(xiàn)場(chǎng)安裝付費(fèi)），員工工資

28、（柜臺(tái)，自營(yíng)），推廣費(fèi)，其他：廣告櫥窗租租金：根據(jù)商場(chǎng)的具體情況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)而定。管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)。押金：就是押金。合作方式聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)進(jìn)貨無(wú)需帶錢，聯(lián)營(yíng)，月結(jié)，主要用于百貨、超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；運(yùn)營(yíng)成本低。直銷：需要花錢購(gòu)買的商品（大型家電、超市）、更好的品牌、更高的傭金。租賃：主要在商場(chǎng)、百貨金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。引進(jìn)廠家和品牌的原則符合商場(chǎng)規(guī)劃定位滿足業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)需要尚未入駐商場(chǎng)的品牌品牌知名度在國(guó)外有一定地位品牌具有適銷性和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力以大中型企業(yè)、“三資”企業(yè)、貿(mào)易公司、總代理（總經(jīng)銷）和批發(fā)部門為主要對(duì)象，小型、集體企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)為次要對(duì)象。堅(jiān)持“選優(yōu)、選就近、鏈接少、成本低”，

29、努力做到“零”鏈接。具有良好信用和法人資格的供應(yīng)商必須在合法的商業(yè)環(huán)境中擁有其產(chǎn)品。通過(guò)品牌評(píng)估和介紹，結(jié)合商場(chǎng)品牌介紹的原則，確定需要介紹的品牌。第八項(xiàng)：拜訪客商、現(xiàn)場(chǎng)接待洽談（現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)）第 9 項(xiàng)：商家資源的收集（現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)）第 10 項(xiàng)：商戶簽約流程（現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)）第 11 項(xiàng)：如何進(jìn)行成功的客戶談判從某種角度來(lái)說(shuō)，談判是雙方思想的活動(dòng)，而思想是人們心理活動(dòng)的反映和結(jié)果。因此，要讓談判成功，談判者必須在進(jìn)入談判前做好充分的心理準(zhǔn)備。這種心理準(zhǔn)備主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、具有高度責(zé)任感的談判者在談判工作中應(yīng)充滿強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和毅力，用自己的智慧和能力克服各種困難，永不放棄原則制定容易談判。為

30、了對(duì)公司或單位的利益和個(gè)人的名譽(yù)負(fù)責(zé)，談判者必須竭盡全力追求談判的成功。面對(duì)失敗，談判各方敢于承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，善于從失敗中吸取教訓(xùn)，為未來(lái)談判的成功奠定基礎(chǔ)。 2.積極的創(chuàng)造性談判者應(yīng)該把創(chuàng)新作為他們的最高信條。追求最佳談判利益，敢于面對(duì)任何困難，全力以赴尋找解決問(wèn)題的新途徑和手段。在談判過(guò)程中，他們可以不斷地檢驗(yàn)自己的創(chuàng)新點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足之處，并立即改正。 3、公關(guān)能力強(qiáng)投資談判中的公關(guān)能力是指與談判對(duì)手溝通感情的能力。一個(gè)公關(guān)能力強(qiáng)的談判者在談判中總是那么友好和溫和，那么善于傾聽(tīng)談判者的談話，對(duì)談判者的話題、內(nèi)容、態(tài)度、表情、語(yǔ)氣表現(xiàn)出很強(qiáng)的理解力。興趣、了解和掌握談判對(duì)手的能力和談話內(nèi)容，從

31、而建立良好的人際關(guān)系。 4、敏感度高 敏感度高的面試官能準(zhǔn)確識(shí)別和把握談判過(guò)程中的各種變化信息，把握一切有利于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)，表現(xiàn)出高度的敏感度。 5、自尊的心理談判者必須具備自尊的心理素質(zhì)。每個(gè)人都希望展示自己的能力。強(qiáng)烈的職業(yè)自豪感和榮譽(yù)感驅(qū)使每個(gè)人積極工作，盡最大努力完成所承擔(dān)的任務(wù)。當(dāng)你成功時(shí)，你不會(huì)因此而功勞；當(dāng)你慘敗時(shí)，你不會(huì)氣餒。2.制定談判計(jì)劃投資談判前，要對(duì)談判涉及的內(nèi)容進(jìn)行充分的調(diào)查研究，認(rèn)真分析談判的環(huán)境因素，咨詢審查談判合同各方的信用狀況，糾正談判各方的實(shí)力。評(píng)估并在可能的情況下了解和掌握談判對(duì)手的談判風(fēng)格，并在此工作的基礎(chǔ)上制定談判計(jì)劃。談判計(jì)劃的制定必須明確以下幾個(gè)

32、方面：明確談判目的、制定談判策略、明確談判程序、安排安排談判現(xiàn)場(chǎng)。 1 、明確談判的目的 談判的目的是談判的主要目標(biāo)，或者說(shuō)談判的主題。在整個(gè)商務(wù)談判活動(dòng)中，商務(wù)談判人員的一切工作都應(yīng)圍繞商務(wù)邀請(qǐng)談判的目的展開(kāi)。招商談判目的確定后，需要確定招商談判的具體目標(biāo)；每一個(gè)具體目標(biāo)達(dá)成后，才能實(shí)現(xiàn)招商談判的主要目標(biāo)，即招商談判的目的。投資談判的目標(biāo)可以分為三個(gè)層次。第一層次的目標(biāo)是最高層次的目標(biāo)。如果能達(dá)到這個(gè)層次的目標(biāo)，整個(gè)商務(wù)談判可謂是圓滿成功；二級(jí)的目標(biāo)基本可以接受。如果這個(gè)層面的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，整個(gè)投資談判可以說(shuō)是基本成功；第三層次的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)。如果這個(gè)層面的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，整個(gè)投資談判可

33、以說(shuō)已經(jīng)達(dá)到了最基本的要求。 .因此，商務(wù)談判的目的是商務(wù)談判所追求的最大利益目標(biāo)。此外，在確定招商談判對(duì)象的同時(shí)，還要確定招商談判地點(diǎn)。招商談判的地點(diǎn)對(duì)招商談判的成敗影響很大。因此，在確定商務(wù)邀請(qǐng)談判地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)慎重考慮以下問(wèn)題：談判中各方實(shí)力的比較、可選擇的地點(diǎn)數(shù)量、特點(diǎn)、各方關(guān)系和可能的成本2 、制定談判策略制定招商談判策略的意義在于選擇能夠達(dá)到或達(dá)到招商談判目的的基本途徑和方法。投資促進(jìn)談判策略的制定是基于對(duì)談判各方實(shí)力以及影響其實(shí)力的各種因素的仔細(xì)研究和分析。投資談判的策略主要分為以下四個(gè)步驟： （1）調(diào)查并了解合作伙伴在投資談判中的目的？對(duì)方各級(jí)的目標(biāo)是什么？對(duì)方最終想要達(dá)到什么目標(biāo)

34、？對(duì)方可以做出哪些讓步？對(duì)其目標(biāo)交易對(duì)手最有利的條件是什么？哪些因素最不利于交易對(duì)手實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)？如果我們能夠正確理解和掌握這些信息，那么我們就可以在整個(gè)投資談判中占據(jù)主動(dòng)，并且可以有針對(duì)性地確定我們各個(gè)層面的商務(wù)談判目標(biāo)，我們可以很好地把握商務(wù)利益的邊界。談判，讓對(duì)方做出更大的讓步，可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，從而達(dá)到投資談判的最高利益目標(biāo)。（2）在洽談業(yè)務(wù)邀請(qǐng)之前，我們必須確定我們?cè)跔?zhēng)取最需要的東西時(shí)會(huì)遇到哪些障礙，例如地點(diǎn)、租金期望、合作條件等，對(duì)方在業(yè)務(wù)中會(huì)遇到哪些障礙邀請(qǐng)談判？對(duì)方可以提出什么交換條件？ （3）在上述工作的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的對(duì)策，即是否接受對(duì)方在招商談判中提出的交換條件。如果不接受，

35、如何擺脫對(duì)方在這方面的糾葛；如果您接受，是全部接受還是部分接受；如果部分接受，如何滿足對(duì)方的條件。 (4) 為對(duì)方在招商談判中可能提出的各種要求和問(wèn)題做好準(zhǔn)備，避免出現(xiàn)倉(cāng)促的挑戰(zhàn)。 3 、明確的談判程序談判程序也稱為談判議程，通常是指要討論的事項(xiàng)的順序和主要方法。談判程序確定好，招商談判效率高；如果談判程序的確定不科學(xué)，會(huì)影響招商談判的效率。具體談判程序應(yīng)根據(jù)不同投資談判情況確定。但一般有以下幾種情況：先易后難。這一程序的確定主要考慮為整個(gè)投資談判營(yíng)造良好的氛圍。容易談判的問(wèn)題先確定下來(lái)，為談判更難的問(wèn)題打下基礎(chǔ)。二是難度第一。這一程序的確定主要是為了突出投資談判的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一是集中談判各方

36、的精力和時(shí)間，討論重點(diǎn)和難點(diǎn)，剩下的問(wèn)題容易達(dá)成共識(shí)和解決。第三種是混合型，即所有問(wèn)題不分先后順序安排討論。討論未解決的問(wèn)題以期最終解決。在確定協(xié)商程序時(shí)還應(yīng)注意以下兩個(gè)方面：(1)程序的相互性。也就是說(shuō)，在確定程序時(shí)，既要滿足我方的需要，又要在商務(wù)邀請(qǐng)和談判中考慮到對(duì)方的需要。(2) 程序的簡(jiǎn)單性。如果在一次談判中安排過(guò)多的談判事項(xiàng)，就會(huì)造成談判者的思想負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，一般的談判程序應(yīng)該包括以下三個(gè)方面： 什么時(shí)候舉行談判？這需要多長(zhǎng)時(shí)間？如果是一系列的談判，應(yīng)該舉行多少次？多久？ 談判地點(diǎn)在哪里？ 談判中應(yīng)討論哪些事項(xiàng)？談判中不應(yīng)討論哪些事項(xiàng)？列出的討論事項(xiàng)應(yīng)如何優(yōu)先處理？每件事情的討論需

37、要多少時(shí)間？、投資談判應(yīng)注意的問(wèn)題投資談判需要注意的問(wèn)題很多，但主要包括以下幾個(gè)方面：1.了解對(duì)方的意圖、目的和策略。 孫子兵法說(shuō)得好：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”在投資談判中也是如此。只有了解對(duì)方的意圖、目的和策略，才能對(duì)癥下藥，制定相應(yīng)的對(duì)策，才能在整個(gè)商務(wù)談判中處于更有利的位置，使商務(wù)投資取得成功。這就需要投資談判者在談判之前或談判過(guò)程中解決這個(gè)問(wèn)題。要完成這項(xiàng)工作，一般有三種方法可供選擇。第一種方法是搜索和調(diào)查法，即商務(wù)談判人員收集和分析現(xiàn)有數(shù)據(jù)。現(xiàn)有資料的來(lái)源很多，包括公司或單位部門存儲(chǔ)的信息、招商談判對(duì)方出具的資料、介紹招商談判對(duì)方的報(bào)刊等。這種調(diào)查方法簡(jiǎn)單易行，投資少，見(jiàn)效快。第二種

38、方法是直接調(diào)查法，即投資談判人員通過(guò)直接接觸收集和整理情況數(shù)據(jù)。第三種方式為咨詢方式，即招商談判人員與相關(guān)專利事務(wù)所和情報(bào)信息單位進(jìn)行磋商，采購(gòu)相關(guān)材料。 2 、相互尊重、平等互利招商談判應(yīng)在相互尊重、平等互利的基礎(chǔ)上進(jìn)行。在相互尊重方面，談判雙方應(yīng)遵守時(shí)間和彼此的禮儀和習(xí)慣。在談判過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持平等互利的原則，不接受談判方提出的任何不合理的附加條件或條款，也不向?qū)Ψ剿魅〔缓侠淼睦妗Ｕ勁械慕Y(jié)果應(yīng)該是談判雙方都覺(jué)得自己獲得了，即獲得了自己的利益，與自己追求的利益一致或大致相等。因此，在投資談判中尋求平等互利的具體方針應(yīng)該是：在友好和諧的氣氛中尋求共識(shí)，通過(guò)談判各方的共同努力，尋求互惠互利的最佳

39、結(jié)果；得到最大的好處，就是大家都開(kāi)心。 3 、把握比例，合理克制。在談判前或談判過(guò)程中，我們的商務(wù)談判人員應(yīng)積極了解對(duì)方的國(guó)家、性別、禮儀和風(fēng)俗習(xí)慣，尊重對(duì)方的風(fēng)俗習(xí)慣，注意對(duì)外禮儀。還要了解投資談判的特點(diǎn)，針對(duì)不同的對(duì)象、不同的特點(diǎn)，積極采取不同的談判策略和做法。在談判過(guò)程中，還要注意對(duì)方在談判中的策略和態(tài)度的變化。我們的談判者要把握好比例，該慢就慢，該快就快。弱點(diǎn)在一邊，造成對(duì)我們不利的局面。在我們了解并掌握了對(duì)方的目的、策略、特點(diǎn)、變化規(guī)律后，我們的商務(wù)談判人員要善于靈活把握有利時(shí)機(jī)，適當(dāng)改變談判策略，調(diào)整談判過(guò)程，使自己處于有利位置。在談判中。 4 、提高談判工作的效率。商務(wù)談判人員要

40、有認(rèn)真踏實(shí)的工作精神，要不斷注意提高商務(wù)談判工作的效率。投資談判人員應(yīng)具備其在投資談判中所負(fù)責(zé)的各項(xiàng)工作的專業(yè)知識(shí)；如果他們沒(méi)有這些專業(yè)知識(shí)，他們就不是稱職的投資談判人員。在談判時(shí)的語(yǔ)言表達(dá)上，一定要清晰準(zhǔn)確，不能模棱兩可，不要輕易做出承諾，不能根據(jù)實(shí)際情況說(shuō)明自己不能做的事情，以取得對(duì)方在投資中的理解促銷談判。在投資談判中，要把握談判策略和談判時(shí)機(jī)，遵循談判方案預(yù)設(shè)的各項(xiàng)防線，在關(guān)鍵問(wèn)題上堅(jiān)持原則立場(chǎng)，維護(hù)投資促進(jìn)中的切身利益。如果招商談判陷入僵局，可以暫時(shí)擱置討論的問(wèn)題，其他相關(guān)問(wèn)題可以代之討論。當(dāng)其他問(wèn)題達(dá)成一致時(shí)，在討論這個(gè)問(wèn)題時(shí)很容易達(dá)成一致。 5、投資洽談人員比較穩(wěn)定。在招商人員中

41、，投資談判人員要相對(duì)穩(wěn)定，避免在同一個(gè)投資項(xiàng)目談判中更換投資談判人員的情況。組建招商項(xiàng)目談判小組時(shí)，必須有招商項(xiàng)目談判人員。如果條件允許，可能會(huì)有不直接出現(xiàn)談判的幕后團(tuán)隊(duì)。招商項(xiàng)目談判人員不在場(chǎng)或人員更換時(shí)，幕后團(tuán)隊(duì)成員可前往前臺(tái)，成為招商項(xiàng)目談判人員。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目選定時(shí)確定，不要當(dāng)場(chǎng)換馬。招商幕后團(tuán)隊(duì)要為招商談判提供服務(wù)，做好各項(xiàng)實(shí)際工作，收集招商項(xiàng)目談判信息，調(diào)查分析相關(guān)材料，為招商談判提供參考資料。六、購(gòu)物與比較在洽談?wù)猩添?xiàng)目時(shí)，要對(duì)某個(gè)招商項(xiàng)目，尤其是重大招商項(xiàng)目四處尋找，可以選擇更多的招商對(duì)象。這不僅可以擴(kuò)大投資目標(biāo)，擴(kuò)大我們談判者的視野，了解項(xiàng)目的方方面面，還可以加強(qiáng)我們?cè)诮灰?/p>

42、對(duì)手中的談判地位。如果我們能把握好這個(gè)位置，那么在這個(gè)項(xiàng)目的招商上會(huì)有意想不到的效果。 7 、注意各國(guó)在對(duì)外交往中的禮儀、禁忌和風(fēng)俗習(xí)慣（一） 。注意對(duì)外商務(wù)談判，特別是對(duì)外投資談判的禮儀，是有關(guān)各方交往的一項(xiàng)重要活動(dòng)。招商洽談的各方都希望得到對(duì)方的尊重和理解。這是投資談判人員必須具備的素質(zhì)。禮儀是人們尊重自己和他人的生活準(zhǔn)則，是招商時(shí)尊重對(duì)方的一種方式。同時(shí)，禮儀作為一種道德規(guī)范，也是人類社會(huì)文明的重要體現(xiàn)。它在一定程度上反映了某個(gè)國(guó)家、某個(gè)民族、某個(gè)人的文明和文化水平。因此，涉外商務(wù)談判人員應(yīng)了解對(duì)外交往的禮儀，如問(wèn)候和送禮禮儀、會(huì)見(jiàn)禮儀、談話禮儀、宴會(huì)禮儀、送禮禮儀、日常交往禮儀、溝通禮

43、儀、日常衛(wèi)生禮儀、出席作風(fēng)和作風(fēng)。活動(dòng)禮儀、服裝禮儀、稱呼禮儀等（ 2 ） 。注意外匯禁忌“入境時(shí)詢問(wèn)禁忌，入境時(shí)詢問(wèn)禁忌”是指去某個(gè)地方詢問(wèn)某個(gè)地方的禁忌，避免說(shuō)禁止言行，不做禁忌之事，將自己的言行與某個(gè)地方的具體情況相適應(yīng)。要求。在世界范圍內(nèi)，不同的國(guó)家和地區(qū)由于地理、氣候、人居環(huán)境和國(guó)家發(fā)展的差異，具有不同的民族文化特征。不同國(guó)家和地區(qū)的人們有著自己的價(jià)值取向，對(duì)事物有著不同的態(tài)度和看法，形成了不同的民族文化特征。任何一個(gè)民族文化所形成的禁忌都是不同的，因此存在著適應(yīng)不同文化接觸的問(wèn)題。為做好招商引資工作，每一位商務(wù)談判人員都應(yīng)了解目標(biāo)國(guó)家的禁忌，尊重對(duì)方文化，營(yíng)造良好的商務(wù)談判氛圍。外

44、商投資談判的禁忌可分為外商投資談判準(zhǔn)備階段的禁忌、外商投資談判過(guò)程中的禁忌、來(lái)訪公司的禁忌、參加宴會(huì)的禁忌等。 ( 3 ) 。注意外匯風(fēng)俗 在外商投資促進(jìn)活動(dòng)中，我們面臨著來(lái)自世界各地的投資對(duì)象。不同種族不僅語(yǔ)言不同，風(fēng)俗習(xí)慣也有很大差異。在外商投資促進(jìn)活動(dòng)中，尊重投資對(duì)象的風(fēng)俗習(xí)慣和特點(diǎn)，有利于外商投資促進(jìn)工作的順利進(jìn)行。尤其是在對(duì)外投資談判中，如果你能以不同的方式運(yùn)用談判技巧，達(dá)到一個(gè)目標(biāo)，你會(huì)收到意想不到的結(jié)果。因此，外商投資談判人員應(yīng)盡可能多地了解主要投資對(duì)象國(guó)的風(fēng)俗習(xí)慣。 8 、不時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)任何投資談判項(xiàng)目都不會(huì)與其他投資談判項(xiàng)目完全相同，因?yàn)槊總€(gè)投資談判項(xiàng)目在項(xiàng)目本身、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

45、、投資標(biāo)的、時(shí)間地點(diǎn)等方面都可能不同等等，但對(duì)我們投資談判人員的要求是，每次投資談判都要比上一次更好。那么，如何才能提高投資談判人員的談判水平和談判技巧，避免失誤和不足呢？只有一個(gè)方法，那就是：每個(gè)投資談判者都要不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。從某種角度來(lái)說(shuō)，商務(wù)談判人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)更為重要，因?yàn)閷?duì)外商務(wù)談判的水平在很大程度上取決于商務(wù)談判人員積累了多少經(jīng)驗(yàn)。每次投資談判都要及時(shí)總結(jié)；只有及時(shí)總結(jié)，才能從每次投資談判中吸取成功經(jīng)驗(yàn)或失敗教訓(xùn)，從而達(dá)到不斷提高投資談判水平的目的。第十二題： DD鳳凰城投100問(wèn)答（講解學(xué)習(xí)）DD鳳凰投資100問(wèn)答手冊(cè)DD鳳凰位置？位于河口市交通主干道，海盛路中段東側(cè)。DD Ph

46、oenix項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者是誰(shuí)？東營(yíng)祥泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)XX公司。DD鳳凰項(xiàng)目的顧問(wèn)單位是誰(shuí)？城市完善咨詢機(jī)構(gòu)。DD鳳凰城北區(qū)和南區(qū)的面積是多少？南部面積4000多平方米，北部面積3000多平方米。DD鳳凰城南北區(qū)規(guī)劃業(yè)態(tài)如何？南區(qū)規(guī)劃為以女性為主題的專業(yè)服裝市場(chǎng)，我們稱之為立人館。北區(qū)規(guī)劃為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，我們稱之為客廳。南北區(qū)主要經(jīng)營(yíng)哪些類型？立人館主要由女裝、男裝、休閑裝、童裝、鞋帽、服裝、針織、日化、配飾等行業(yè)組成。客廳主要由蔬菜、水果、糧油、生肉、禽肉、海鮮魚、煙酒、副食品、干貨等行業(yè)組成。DD鳳凰城是什么檔次的定位？中低檔定位。為什么這個(gè)項(xiàng)目是這樣規(guī)劃的？本項(xiàng)目的規(guī)劃是對(duì)河口商業(yè)狀況反復(fù)調(diào)研論證的

47、結(jié)果，以滿足河口最基本的消費(fèi)需求，促進(jìn)河口消費(fèi)潛力的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目是二次改造，如何保證運(yùn)營(yíng)成功？首先，我們的項(xiàng)目是基于科學(xué)合理的規(guī)劃和定位。在項(xiàng)目統(tǒng)一營(yíng)銷推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理方面，我們聘請(qǐng)了專業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，可以保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功。這個(gè)項(xiàng)目有什么優(yōu)勢(shì)？1、科學(xué)合理的業(yè)務(wù)規(guī)劃和定位。 2、專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。3、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，轉(zhuǎn)型決心大。 4、政府的大力支持是政府指定的拆遷安置單位。5、項(xiàng)目交通便利。 6、項(xiàng)目硬件配套設(shè)施完善。7、項(xiàng)目周邊消費(fèi)潛力巨大。 8、項(xiàng)目體量大，規(guī)模效益明顯。9、更大的優(yōu)惠政策。 10、招商投資小，見(jiàn)效快，回報(bào)高。十一。該項(xiàng)目與華歐國(guó)際商貿(mào)城相比如何？華歐商貿(mào)城定位中高端，主要招商引資。其租金及售價(jià)均較高，項(xiàng)目發(fā)展前景不明朗。本項(xiàng)目定位中低檔，客戶范圍廣，能充分滿足消費(fèi)者衣食住行等一站式需求，租金水平低，優(yōu)惠項(xiàng)目政策，商家準(zhǔn)入門檻低。該項(xiàng)目的發(fā)展前景比較看好。十二。該項(xiàng)目與舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相比如何？老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)布局不合理不完整，硬件配套設(shè)施差，購(gòu)物環(huán)境臟亂差