1、崇左（東盟）國際商貿(mào)物流園 開發(fā)思路匯報廣西崇盛投資有限公司二O一三年五月八日目 錄一、項目及區(qū)位介紹二、項目定位三、項目產(chǎn)品規(guī)劃四、項目整體開發(fā)思路五、項目招商運營思路六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)難點問題一、項目及區(qū)位介紹1、項目介紹1、項目介紹位于崇左市城南新區(qū)，崇左市主干道-友誼大道兩側(cè)，處于南新走廊、南崇經(jīng)濟(jì)帶上；項目占地18668畝，預(yù)計總投資約50億元，建設(shè)期約10年，該項目分為四大部分：一為國際商業(yè)貿(mào)易區(qū)，二為物流倉儲區(qū)，三為配套住宅區(qū)，四為商務(wù)金融區(qū)；該項目分為四期建設(shè)，第一期建設(shè)中國東盟特色產(chǎn)品大市場，第二期建設(shè)建材大市場及機(jī)電產(chǎn)品市場，第三期建設(shè)配套住宅區(qū)，第四期建設(shè)商

2、務(wù)金融區(qū)；該項目已于2010年12月3日簽約，已列入“崇左建市10周年重大建設(shè)項目，2011年5月5日開工建設(shè)，預(yù)計2020年底完成建設(shè)；2、區(qū)位優(yōu)勢項目所在的崇左市地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈交匯的中心地帶及“南寧崇左憑祥-諒山河內(nèi)海防廣寧經(jīng)濟(jì)走廊”的大通道上，具有沿邊、沿江、沿鐵路、近海港、鄰首都、連首府、連東盟的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，位置十分重要，呈現(xiàn)出既可承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又可多方向經(jīng)濟(jì)輻射的“扇型”經(jīng)濟(jì)輻射發(fā)展?fàn)顟B(tài)；3、城市發(fā)展規(guī)劃崇左市的規(guī)劃按照“一心一軸五片區(qū)”的結(jié)構(gòu)布局，南新區(qū)劃分為特色景觀區(qū)、行政居住區(qū)、教育科研區(qū)、國際物流區(qū)（項目所在區(qū)域）四大功能片區(qū)；本項目區(qū)

3、域4、商圈分布及發(fā)展現(xiàn)狀崇左市商圈分為城北舊城中心商圈及城南新區(qū)商圈，城北商業(yè)相對成熟，城南商圈尚未成型（項目所在區(qū)域），商業(yè)還有較大的開發(fā)空間; 二、項目定位2、發(fā)展定位以中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建立為契機(jī)，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，依托中國內(nèi)地尤其泛珠三角區(qū)域，打造一個“聯(lián)接越南，輻射東南亞，面向東盟各國，以商貿(mào)物流一體化運作為核心，以便捷國際采購物流為目標(biāo)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，具有強(qiáng)大聚合力和輻射力的南中國一流國際物流園區(qū)”；2、整體定位中國東盟商貿(mào)物流集散地面向東盟的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)高地桂中南地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈集成整合示范區(qū)集商貿(mào)、商務(wù)、居住、娛樂休閑、物流、旅游于一體的文化交流平臺面向國內(nèi)的物資區(qū)域轉(zhuǎn)運、

4、分撥、配送、儲存基地面向東盟的貨物集散中心和國際采購中心、信息處理中心3、功能定位以國際信息平臺為支撐，重點圍繞友誼大道商貿(mào)發(fā)展軸，以環(huán)城東路為連接線將商務(wù)配套區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、國際貿(mào)易區(qū)、保稅物流區(qū)、綜合物流區(qū)五大片區(qū)相連，有層次的打造“一軸一線五片區(qū)”的功能布局和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，從而形成各功能板塊結(jié)構(gòu)分明、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；4、業(yè)態(tài)分布定位功能區(qū)劃分主要業(yè)態(tài)綜合物流區(qū)倉儲、貨運配載、公共停車場、餐飲、旅業(yè)、東盟進(jìn)口產(chǎn)品加工國際貿(mào)易區(qū)東盟特色產(chǎn)品、紅木、家居、五金機(jī)電、建材、鋼材、家電及食糖等產(chǎn)品的展示展覽、商貿(mào)交易市場商務(wù)辦公區(qū)高檔寫字樓、信息服務(wù)中心、星級或商務(wù)酒店、精裝公寓

5、商務(wù)住宅區(qū)中高檔多、中高層商住樓、商業(yè)天地樓5、各功能區(qū)域用地三、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總平規(guī)劃采取“商貿(mào)組合氛圍營造，物流業(yè)務(wù)體系運作，專業(yè)服務(wù)功能聚集，內(nèi)外交通流向順暢，各大板塊有機(jī)結(jié)合”的規(guī)劃思路2、物業(yè)組合根據(jù)各功能組團(tuán)的價值點，本項目規(guī)劃相應(yīng)的物業(yè)形態(tài)1）各類商貿(mào)市場：建材市場、鋼材市場、五金機(jī)電市場、家居市場等；2）酒店：星級酒店或商務(wù)酒店、賓館等；3）購物中心、超級市場、專業(yè)賣場；4）東盟風(fēng)情、濱水風(fēng)情商業(yè)街；5）寫字樓、商務(wù)公寓；6）商住樓、純住宅樓；7）倉儲用房等；四、項目整體開發(fā)思路1、開發(fā)模式采取政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式1）在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，實業(yè)公司成立獨立的崇左(東盟)國

6、際商貿(mào)物流園區(qū)項目公司，作為項目的主開發(fā)商，對項目用地進(jìn)行整體開發(fā)和項目的投資開發(fā)經(jīng)營活動；2）項目公司單獨組建或與其他投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)集團(tuán)共同組建運營管理公司，參與園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、重要功能區(qū)塊、樓宇倉庫設(shè)施、重點項目等廣泛領(lǐng)域的投資開發(fā)活動及其園區(qū)后期的運營管理活動；2、各功能區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式功能區(qū)自營模式出租模式專營權(quán)模式BOT模式BLT模式TOT模式土地出讓模式土地出租模式土地入股模式商務(wù)配套區(qū)商務(wù)住宅購物休閑商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公國際貿(mào)易區(qū)東盟特色大市場商貿(mào)展示市政綠化區(qū)雕塑廣場湖景公園綜合物流區(qū)保稅庫監(jiān)管倉集裝箱堆場流通加工倉儲配送貨運配載配套服務(wù)“”處為可選擇的開發(fā)模式3、開發(fā)分期建議

7、三期開發(fā)部份四期開發(fā)部份二期開發(fā)部份一期開發(fā)部份整體開發(fā)周期計劃約10年，分四期開發(fā)，分業(yè)態(tài)整體招商，多次推售，初步分期開發(fā)建設(shè)如下：4、開發(fā)節(jié)奏安排開發(fā)階段時間節(jié)點主要建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)區(qū)域2011.92014.12啟動并完成中國東盟特色大市場建設(shè)、主力店招商，同時啟動配套住宅銷售，落實物流拓展區(qū)域用地二期建設(shè)區(qū)域2013.92015.9啟動并完成東盟鋼材、建材大市場建設(shè)、銷售、招商，完成物流倉儲、配套服務(wù)項目，啟動建設(shè)配套商業(yè)住宅三期建設(shè)區(qū)域2015.92018.6啟動汽車機(jī)電產(chǎn)品市場項目，完成配套商業(yè)住宅項目四期建設(shè)區(qū)域2018.62020.9啟動建設(shè)國際商務(wù)區(qū)，構(gòu)建并完善各類信息交易中心

8、，搭建高端、綜合性國際商貿(mào)物流拓展平臺東盟特色大市場5、開發(fā)資金籌措1)銀行貸款積極與各大商業(yè)銀行洽談固定資產(chǎn)項目貸款，土地及在建工程作為抵押，從而為項目開發(fā)快序有效推進(jìn)開發(fā)建設(shè)；2）由集團(tuán)財務(wù)公司牽頭利用我公司已取得的土地資源及在建項目與金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)組織貸款；3）銷售回款通過中國東盟特色產(chǎn)品大市場商業(yè)天地樓、商鋪的銷售獲得回款，進(jìn)行分期分批建設(shè)，滾動開發(fā)，緩解項目投資壓力；東盟特色大市場作為首發(fā)功能組團(tuán)，已完成商超中心施工，項目開發(fā)周期約3年，計劃2015年底完成6、組團(tuán)開發(fā)思路1)中國東盟特色產(chǎn)品大市場組團(tuán)東盟特色大市場借助商超中心現(xiàn)已建成，主動招商，引進(jìn)南寧百貨大樓入駐或意向進(jìn)駐，完

9、成六大展館區(qū)域整體部份或大部份招商，引入大型家居建材商（計劃引入富安居）、紅木品牌主力、旗艦店等，并以南寧百貨、富安居的強(qiáng)勢進(jìn)駐，從而借勢有效推出稀缺產(chǎn)品商業(yè)天地樓（東盟風(fēng)情街、濱水風(fēng)情街）的銷售，快速回籠資金；與此同時，展開其它區(qū)域的招商與商超中心、展示中心、商貿(mào)市場鋪面的銷售或帶租約銷售，實現(xiàn)商業(yè)投資回現(xiàn)，進(jìn)而完成項目招商、銷售，最后投入項目商業(yè)運營；6、組團(tuán)開發(fā)思路1)中國東盟特色產(chǎn)品大市場組團(tuán)東盟特色大市場2）崇左東盟鋼材、建材大市場組團(tuán)崇左東盟鋼材大市場崇左東盟建材大市場計劃2013年下半年進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計開發(fā)周期約3年6、組團(tuán)開發(fā)思路東盟特色大市場 按獲得崇左城南新區(qū)獨家建材市場

10、經(jīng)營權(quán)的政府承諾，劃行歸市細(xì)分為鋼材、鋁材、板材、五金、燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營區(qū)域，打破目前崇左市建材行業(yè)分散經(jīng)營的布局，強(qiáng)勢搶占崇左家裝建材、鋼材市場空白； 并依托實業(yè)公司的貿(mào)易渠道和營銷網(wǎng)絡(luò)，組建貿(mào)易公司，大力發(fā)展建材、鋼材、紅木貿(mào)易，打造崇左鋼材、建材交易大平臺、大物流形象；6、組團(tuán)開發(fā)思路2）崇左東盟鋼材、建材大市場組團(tuán)東盟特色大市場3）105畝商品房住宅項目 打造崇左首個智能化小區(qū)、人文小區(qū)，擬引進(jìn)項目合作投資商進(jìn)行合作開發(fā)，解決部分項目資金投入，同時，借鑒和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)領(lǐng)域項目運作成熟、經(jīng)驗豐富、有資金實力的房開企業(yè)，培養(yǎng)和鍛煉項目管理、營銷隊伍，為后續(xù)商務(wù)、其它住宅項

11、目的投資開發(fā)打下基礎(chǔ)；計劃2014年上半年開發(fā)建設(shè)，周期約2年本案6、組團(tuán)開發(fā)思路五、項目招商運營思路2、招商思路樹立品牌整體招商統(tǒng)一形象統(tǒng)一管理2、招商思路整體招商對項目五大功能區(qū)要進(jìn)行整體或分區(qū)招商，同時多頭并進(jìn)，分行業(yè)在全國及東盟各國展開招商推介，創(chuàng)造多個目標(biāo)市場，達(dá)到同步招商；奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，同時要引進(jìn)幾大主力商家的進(jìn)駐，但是主力商家的招商又是一個長期細(xì)致工作，而且項目需要的各大主力商家一定要求是實體店，另外也要讓商家對項目、城市、地點認(rèn)可，這樣雙方才能合作，才能完成項目招商，取得開業(yè)運營；樹立品牌策劃整體項目品牌形象，強(qiáng)勢樹立項目總的商業(yè)定位，通過良好的形象推廣打造強(qiáng)大的項目品

12、牌知名度和影響力，同時通過項目將要打造、引進(jìn)的先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的經(jīng)營服務(wù)理念，贏得市場，獲得招商成功，最終保障整個項目旺場經(jīng)營；2、招商思路統(tǒng)一管理組建或引入專業(yè)商業(yè)管理公司，將招商、經(jīng)營、管理三者有效結(jié)合，統(tǒng)一經(jīng)營管理的理念采用“六個統(tǒng)一”的管理模式，即：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理 、統(tǒng)一員工管理 、統(tǒng)一財務(wù)管理、統(tǒng)一營銷推廣管理，以“專業(yè)、快捷、創(chuàng)新”來體現(xiàn)更人性化經(jīng)營管理服務(wù) ，全面提高項目整體經(jīng)營管理服務(wù)水平，打造旺場經(jīng)營，真正把項目做活、做旺、做強(qiáng)！統(tǒng)一形象不管在現(xiàn)場駐場招商，還是外圍主動招商，都要統(tǒng)一項目整體商業(yè)定位，統(tǒng)一項目整體商業(yè)形象，統(tǒng)一進(jìn)行有計劃、

13、有目的宣傳推廣，統(tǒng)一形象有利于提升項目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競爭力；4、盈利模式5、商業(yè)運營模式鑒于本項目規(guī)模宏大且長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，也為了取得收益最大化，吸取有益經(jīng)驗和培養(yǎng)自己的商業(yè)管理人才，商業(yè)運營模式為：自營（自行注冊組建商管公司）+知名商管公司擔(dān)當(dāng)顧問6、商業(yè)合作模式1)租賃經(jīng)營：納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費；2)保底提成：以收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取；3)品牌加盟：商家進(jìn)行品牌輸出，負(fù)責(zé)培訓(xùn)經(jīng)營管理團(tuán)隊，開發(fā)商支付一定的加盟費用，組建經(jīng)營管理團(tuán)隊，自行經(jīng)營管理；4）聯(lián)營扣點：開發(fā)商從營業(yè)額中提取一部分作為回報（具體提取額度雙方

14、約定）；項目規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)豐富，商家較多，在洽談?wù)猩毯献鬟^程或根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行靈活選擇商業(yè)合作模式；東盟特色大市場六、項目投資收益分析東盟特色大市場項目支出（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計3.403.805.107.005.209.006.0039.501、項目支出東盟特色大市場項目收入（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計3.400.609.6012.0013.0624.008.202.002、項目收入東盟特色大市場建設(shè)年限回款

15、年限開工時間開始回款時間回款完畢時間備注1備注2物業(yè)出售/出租完全建成后開始回款/開發(fā)過程回款6252011.52015.62025.5物業(yè)出售、出租/開發(fā)過程回款3、回報年限東盟特色大市場七、項目開發(fā)難點問題東盟特色大市場問題一：在現(xiàn)有總平基礎(chǔ)上，如何優(yōu)化物業(yè)組合與規(guī)劃布局？問題二：項目整體開發(fā)節(jié)奏及產(chǎn)品組合？問題三：項目啟動期做多大面積？在哪個位置？啟動時機(jī)及策略如何？問題四：區(qū)域陌生，人氣不足，如何造勢？問題五：如何推動各大業(yè)態(tài)主力商家進(jìn)駐和吸引合作伙件？問題六：招商與銷售如何結(jié)合？如何有效實現(xiàn)資金回籠？難點、問題東盟特色大市場項目各項情況匯報結(jié)束歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)、老師、專家指正謝謝！生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。02-8月-2202-8月-22Tuesday, August 2, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。*8/2/2022 7:37:02 AM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。02-8月-22*Aug-2202-Aug-22日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。*Tuesday, August 2, 2022安全放在第一位，防微杜漸。02-8月-2202-8月-22*02 August 2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個人的休養(yǎng)。2022年8月2日*02-8月-2202-8月-22精益求精，追求卓越，因為相信