1、.PAGE ：.；PAGE 11 鄉村房屋買賣合同效能一、房地產權現狀和鄉村宅基地運用權談鄉村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地一切權有二種一切制：國有和集體一切.所以任何單位和個人都無法獲得土地一切權，且土地一切權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，現實上在兩個一切權不一致時只能表現為一種占有運用。現實中土地一切權人運用他人一切的房屋，對房屋享有運用權，房屋一切權人失去占有運用

2、房屋的權益這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決議的。而擁有房屋的一切權而占有土地運用權的情況大量存在，如一切的私有建造(包括鄉村在宅基上建立的房屋)和商品房屋的一切權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋一切權人占有運用土地，而不是土地一切權人占有運用房屋。國家為了開展房地產也建立了國有土地運用權出讓的有關法律法規，在日常中只需土地運用權還在運用期限內，應是地隨房走，而當土地運用權運用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地運用權的有期限性，這就會發生土地運用權的有期限性和房屋一切權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷1，而鄉村宅基地上的房屋不存在這個問題，只需房屋

3、存在，就可永久占有宅基地的運用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，那么要審查運用人能否符合條件。宅基地運用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是鄉村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、運用的權益。宅基地運用權普通分為兩種：鄉村宅基地運用權和城鎮宅基地運用權。鄉村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：鄉村宅基地是與集體經濟組織成員的資歷是聯絡在一同的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保證的功能，而城鎮宅基地那么不具有這一特質。本文所講的即是鄉村的宅基地及其上的土地。關于宅基地運用權的性質，我國學者大都以為，宅基地運用權本質上屬于土地運用權。宅基地運用權具有如下的特點2：1、鄉村

4、的宅基地與集體經濟組織成員的權益和利益是聯絡在一同的。也就是說，農民懇求宅基地很大程度上是由于農民是鄉村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義懇求宅基地。2、宅基地運用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表如今權益人可以對宅基地長期享有占有、運用的權益。對于宅基地，權益人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以承繼所以宅基地運用權本質上也可以承繼，因此宅基地運用權是一種無期限限制的權益。3、集體經濟組織的成員只能懇求一處宅基地。由于土地資源的有效性，不能夠給每個鄉村居民提供更多的宅基地，而每戶懇求到一處宅基地，即足以保證其根本的生活需求，假設允許懇求多處

5、，那么將導致土地資源的浪費。從以上定義可知，不僅是鄉村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的運用權是永久占有的，一切地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋一切權的長久性，而房屋只需沒有倒塌、滅失，即使懇求人失去社員的資歷，也是享有宅基地運用權的。二、鄉村房屋買賣現狀和法條分析目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的買賣。相對于城市來講，規范鄉村房地產的買賣的法律法規只需零星的幾條，而發生在我們周圍的鄉村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于買賣的雙方了解本人的權益義務。同時對于宅基地運用權不得轉讓而使鄉村房屋一切

6、權人無法行使一切權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時運用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人贊同被丈夫私自出賣房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理以為，趙某是知道并贊同其丈夫出賣該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟懇求。2、于某系城郊某村農民，其經有關部門同意在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地一切權屬于村

7、委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作引見人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議商定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元;房屋的產權證和宅基地運用權證書由原告擔任辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協議簽署后，原告將房屋交給了被告，被告也實踐給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門回絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽署的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財富，一審問決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告

8、，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。同樣是城市居民購買鄉村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，闡明法律在購買鄉村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。目前，我國關于鄉村房屋轉讓，主要根據的法條是第62條：鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規定的規范。鄉村村民建住宅，該當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量運用原有的宅基地和村內空閑地。鄉村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民人民政府同意;其中，涉及占用農用地的，按照本法第四十四條的規定辦理審批手續。鄉村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意。從62條可

9、以看出這是對宅基地運用權的一種規定，且是針對鄉村宅基地懇求及建房的規定，而此條中對于鄉村村民出賣、出租住房沒有制止性規定，只是說鄉村村民出賣、出租房屋后，再懇求宅基地的，不予同意，這是對一戶只能懇求一次宅基地的限制。從此條可以看出鄉村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而現實是目前鄉村懇求宅基地時對于他能否有宅基地會進展嚴厲審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是懇求建房后又承繼房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在承繼權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行鄉村的房屋拍賣時只需求是本村村民即可

10、，所以這個規定如嚴厲執行，可以說鄉村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。第63條：農民集體一切的土地的運用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建立;但是，符合土地利用總體規劃并依法獲得建立用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發生轉移的除外。從上可知，這條是針對建立用地來說，除了第二款規定外，農民集體一切的土地假設是為了非農業建立，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者以為不能否認鄉村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經同意的，一切權人依法轉讓房屋法律應是允許的。第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民一切制和勞動群眾集體一切制。全民一切，即國家一切土地的一切權由國務

11、院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他方式非法轉讓土地。土地運用權可以依法轉讓。從上面法條可知集體土地運用權可以依法轉讓，所以集體土地運用權是可以依法轉讓在法律上不存在妨礙的。對于運用權是不是贊同轉讓或轉讓給誰因是由土地一切權人決議，也就是說來由村集體決議，所以對于村民免費獲得的宅基地運用權建房后轉讓房屋時涉及土地運用權移轉的，必需附條件是一定的，如經村集體贊同，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。1982年1月7日國務院批轉的通知明確規定：“社員建房和村鎮建立用地，必需履行懇求審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期運用，一切權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法

12、轉讓。筆者以為這條規定是針對宅基地一切權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。在1999年5月6日發布的的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進展房地產開發。農民集體土地運用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建立;對符合規劃并依法獲得建立用地運用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地運用權必需轉移的，該當嚴厲依法辦理審批手續。此條也是針對制止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建立用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地運用權的移轉并沒有制止。農民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地運用證和房產證

13、。此條應是明確規定居民不能向農民購買鄉村的住宅和運用集體土地建造，這同原城市的房屋鄉村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否認鄉村房屋買賣合同無效。2001年8月31日明確規定：“嚴厲制止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建立等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地運用權的規定依法處置。第56條更加明確的規定：“鄉村宅基地運用權的轉移，必需經合法同意未經審查同意，宅基地運用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。以上這些規定筆者以為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋

14、的產權是村民一切的，建房也是經審批的，而宅基地一切權是村集體一切，一戶只能一次懇求，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的運用權是經審批的，所以宅基地運用權是依靠于房屋上表現出來，一切權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對一切權的一種處分，能否有效筆者以為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效能。當然從這些從中央到地方的法律法規闡明，政府是制止農民的住宅向城市居民出賣轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原那么判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地運用權在法定的期限內表現為對房屋的占有運用，房屋一切權人有權處分房屋的一切權及買賣雙方意思自治原

15、那么出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的處理方法。也不符、關于合同無效的規定還有筆者以為在實踐的操作中，嚴厲制止宅基地運用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地運用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項根本原那么，法律不能制止鄉村私有房屋的轉讓，對于制止單獨宅基地運用權的轉讓是合理的，但對于建房后假設制止宅基地運用權隨房一同轉讓，從而制止房屋的轉讓是法律根據是有欠缺的，把宅基地的運用權和房屋的一切權分別，國家或一切人控制對宅基地的運用權，但實踐上卻損害了村民對本人房屋的一切權的完全行使。地方政府嚴厲制止宅基地運用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基

16、地運用權具有一定的身份性質，但筆者以為這里的身份主要是獲得時的身份性質，這如城市居民獲得房改房，經濟適用房時需審批，而獲得一定時間后允許上市買賣，買賣時有一定的附加條件。同樣對于鄉村村民懇求獲得宅基地并建房后，對于房屋的一切應采完全權益的態度，應允許有條件轉讓。對此人們能夠會擔憂一旦允許鄉村房屋可以向任何人轉讓，那么宅基地就不再與鄉村集體的成員權聯絡在一同，這不符合宅基地運用權的固有屬性，是沒有必要的，由于國家規定了一戶一次懇求的原那么，社員的身份屬性主要在懇求時表達出來，懇求建房后強調房屋一切權完全行使的權益，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體贊同、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也

17、應該看到，假設不允許鄉村房屋轉讓，這會使得鄉村的不動產難以進入市場進展買賣，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會妨礙鄉村經濟的開展。尤其是現階段，許多農民曾經進城打工，在城里曾經購置了房產，在鄉村的房屋曾經閑置，假設不允許農民轉讓房屋，將會呵斥鄉村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原那么。3三、目前在對于鄉村房屋買賣法律欠缺的情況下，鄉村房屋買賣應采有條件有效原那么筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了鄉村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面思索以為宅基地運用權已給村民運用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令

18、買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于本人了，如今無家可歸，境況非常可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定要素，也違反了一切權人可行使房屋一切權處分原那么，在沒有改動宅基地一切權現狀和對土地的占有和利用情況下，也違反了合贊同思自治的原那么，不論是買方還是賣方都不利，而對集體土地的運用權也沒有本質的影響而鄉村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財富權益。物權本質上是一種支配權，是權益人對物的直接支配;它具有對抗第三人的效能。對房屋的一切權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實際上

19、，村民對其房屋并沒有享有該種權益，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原那么，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原那么。這些與法理上相悖。在這里，土地和房屋是兩個物，只是由于土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋一切權人享有土地運用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權益不一致帶來的費事和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋運用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創建了土地運用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地運用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原那么。4宅基地一切權屬鄉村集體經濟組織一切，其運用

20、權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民運用。作為宅基地運用權人，有權在獲得的土地上享有占有、運用的權益，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為運用權人無權單獨轉讓宅基地，但假設運用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的一切權的完好權能屬于宅基地的運用權人。此時，房屋的一切權與土地的運用權分屬不同的權益主體，雙方在權益行使方面必然相互牽制。而房屋與土地嚴密結合的特點決議了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和鄉村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的景象。假設只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的運用權將影響其房屋的一切權的行使。他只能對其建筑物

21、或其他附著物享有占有、運用、收益的權益，而無從行使最重要的處分的權能。假設宅基地上運用權人欲走出鄉村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能經過出租來發揚物的成效。無疑，這使其權益的行使很不充分。假設允許地隨房走，即村民有權出賣住房，村民對房屋一切權的行使將不存在任何妨礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的一切權。宅基地一旦劃撥給村民運用，集體經濟組織對其一切的土地實踐上并不能行使更多的權益。當村民出賣房屋時，僅僅是宅基地的運用權人換了另外的主體，村民并不能經過出賣房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出賣建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在進犯的問題。且允許村民房屋

22、自在轉讓，將使村民的房屋發揚最大的成效。據報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出賣。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可經過住宅置換中心自在轉讓。蘇州土地部門擔任人引見說，制定這一政策的主要目的是推進蘇州鄉村的城市化進程。長期以來，鄉村住宅普通只需宅基地運用證，土地屬集體一切。由于鄉村住宅短少土地證、房產證，交換不斷存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只需空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致鄉村住宅價錢低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅那么納入城市私房管理，只需補交土地出讓金，這些農宅就可以進展房產買賣。而在各