1、房地產行業PEST策略分析 目錄一、房地產行業相關介紹二、PEST分析 （1）.政治因素 【1.信貸政策 2.住房政策 3.稅收政策】 （2）.經濟因素 【1.消費者購買力 2.利率 3.股市】 （3）.社會因素 【1.人口 2.家庭結構 3.城市化】 （4）.科技因素 【1.網絡技術 2.建筑技術 3.管理理念】三、總結房地產行業是一個關系很多相關行業的基礎建設行業，屬于第三產業。由于他的相關行業較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關因素組成，所以與上述各因素相關的政治法律、經濟、還有相關行業的技術水平對房地產有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，新的政策與經濟形勢

2、、先進的設計理念和技術必將會給房地產行業造成很大的影響與沖擊。21世紀的10年代將近過半，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。二.PEST分析（1）之 政治因素面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的沖擊。我們具體從信貸政策、住房政策、稅收政策三點分析。“有保有壓”信貸原則促房地產市場健康發展。2013年7月5日國務院辦公廳發布國務院辦公廳關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見（國辦發201367號），提出對房地產行業繼續秉持“有保有壓”原則，在防控融資風險的前提下，進一步落實差

3、別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機需求，促進市場需求結構合理回歸。6月19日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，明確表示支持居民家庭首套自住購房。這將有利于房地產行業的發展。 強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。信貸政策（接上）對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或

4、未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產商的資金來源，規范了房地產行業。 由福利分房到貨幣化改革，住房政策過度鼓勵了市場化走向表現在0年注重住房保障，09年注重解決城市低收入住房困難家庭，以及國有工礦、林區、墾區的棚戶區改造。目前，注重住房保障和市場化發展相結合。對于市場化住房國家不會限制和禁止，但在土地和稅收等環節會給予相關指導和調節。住房城

5、鄉建設部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套(包括棚戶區改造1084萬戶)，完成“十二五”時期任務目標3600萬套(戶)的近70%。其中基本建成1577萬套，包括棚戶區改造668萬戶。住建部副部長齊驥表示，從初步匯總各地上報計劃來看，2014年有望開工600萬套以上。而在12月15日召開的全國發展和改革工作會議上傳出消息，棚戶區改造和保障性住房配套基礎設施，已被列入2014年的中央投資重點。政府重點支持的保障性住房工程是房地產行業的一個機遇。政府調控采取了平穩的步驟，前期，營業稅優惠政策有力的促進了房地產行業，部分城市的房價和成交量已

6、經超越了歷史最高紀錄，樓市投機盛行，市場已顯過熱跡象，房地產稅收優惠政策就要適當推出。2011年1月26日， 在國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施(“新國八條”）中指出，要調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策

7、。這一系列的稅收政策勢必會對房地產行業產生正反兩面的影響，一方面有利于營造一個和諧的競爭環境，促進企業良性發展；另一方面，企業也將無空可鉆，面臨更加嚴厲的市場監管。附表1（2013年國家各部門對房地產業政策）（2）之經濟因素經濟環境主要包括宏觀，微觀環境兩個方面。從我國來看，房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環境還是微觀環境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業都會造成很大的影響。我們具體從消費者購買力、股市、銀行利率三點分析。國民生產總值持續高速增長 人民可支配收入不斷增加 這是影響

8、房地產行業的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續GDP超過10%。連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入也不斷增加，這導致了購房需求的旺盛。居民手中貨幣增加，面對著資金的流向問題，不少人必然選擇了購買樓房。所以在過去的十年內，房地產業火熱，房價飛速上漲，房地產行業獲利頗豐。所以，消費者購買力的增強必然會十分有利于房地產業的發展，這已成為影響房地產行業的重要因素之一。附表2附表3 2002到2010年中國居民人均可支配 收入增長趨勢圖（一）銀行利率變動與房地產業的關系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產商品對貨幣需要限度之初，作為貨

9、幣需求者的房地產開發商、房地產商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當貨幣供應量繼續增加，持幣者就會增加對房地產商品的投資或消費。在消費心理等因素的影響下，這一過程可能導致搶購房地產的行為，推動貨幣轉化為房地產實物商品的替換過程。隨著房地產需求持續上漲，在短期內房地產供給剛性的影響下，房地產價格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導致現有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產經濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低于房地產商品流通對貨幣的需求限度，就會出現有效需求不足現象，結果導致房地產商品積壓，空置現象嚴重。（二）銀行利率變動對房地產價格的影響一般理論認

10、為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，利率降低時，房地產價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一銀行利率（接上）定程度。各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。（三）銀行利率變動對開發商的影

11、響目前，房地產開發商上市直接融資的還是少數。多數開發商還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資。因此利率的變動導致開發商的財務成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發商資金周轉的困難，在招拍掛市場化出讓經營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發商加快項目開發周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規避項目建設、增加土地儲備的風險。加息意味著開發商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發商年貸款億為例，在貸款利率上調個百分點以后，開發商一年增加還款萬。對于央行加息對目前房產市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產市場開發

12、成本加大，房價會隨之上揚：另一種認為，由于大部分房產開發商房產在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發成本加大，部分資金鏈緊張的開發商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發商，利率提高將加大開發商的成本，會加速地產行業的兼并、組合，中小開發商將更難生存。總的來說，利率增加會對房地產企業產生負面影響。股市和房市是一個互動的聯合體，有著緊密的關聯性。 首先，房地產市場股票市場都受到宏觀經濟的影響，同時也在一定程度上影響著經濟增長。房地產業是國民經濟的重要支柱產業，以中國為例，近年來，房地產投資額在GDP的占比不斷上升，截至2011年第3季度，該比值達到13.8%。

13、此外，房地產業對鋼鐵、建材及家電家居用品等關聯產業群的發展發揮著舉足輕重的作用。同時，經濟形勢對上市公司的業績產生重要的影響，也會改變投資者的投資行為。經濟形勢好，投資者對前景樂觀，投資就會積極；經濟形勢不好，投資者對前景悲觀，投資時就會格外謹慎。房地產市場與股票市場都受利率水平、貨幣供應量和通貨膨脹的影響，并且兩個市場的變動方向一致。利率下降，促使資金流入兩市，同時增加了房地產市場與股票市場的需求，促進兩個市場的繁榮。貨幣供應量的增加也會將資金引入兩個市場。一定水平的通貨膨脹會鼓勵人們放棄貨幣轉而持有具有保值增值功效的資產，因此，在一定的通脹水平下，兩個市場的投資活動會更加活躍。 房地產市場

14、和股票市場通過各自與宏觀經濟的相互影響，呈現出一定的相關關系，而宏觀經濟各因素則成了實現兩市場互動關系的傳導中介。其次，隨著金融市場和房地產市場的發展，股票和房地產正日益成為兩種重要的財富種類。兩種財富占家庭財富總額的比重越來越大，并對家庭投資行為存在顯著影響。股市財富效應和房市財富效應的不同，會促使市場中的流動資金從財富效應較小的市場轉向財富效應較大的市場，從而產生房地產市場和股票市場“此消彼漲”的現象。第三，作為投資工具，房地產與股票既有相似之處又各具特色。從收益看，股息與租金收入的性質非常類似。股票投資者以購買股票的方式成為股東，在不考慮炒作的情況下，股息可視為股票投資的收益；而房屋出租

15、后，房東可以不斷收取租金。從風險看，上市公司有可能因業績虧損不派發股息，房東也會因房屋空置而沒有租金收入，即股東與房東都必須承擔市場波動帶來的風險。投資者將根據房地產和股票的特點選擇合適的投資組合。股市（接上）第四，房地產和股票都可以作為貸款的抵押品，從資金需求方來看，從房地產市場和股票市場獲得的收益會使企業的生產資金和銀行的信貸資金通過各種渠道流入房地產市場和股票市場，非主營業務收入增加使企業資產負債表狀況改善，企業舉債能力增強，獲得更多貸款支持后增加對房地產市場和股票市場的投資額度，從而又助推了資產價格的上漲。從資金供給方看，房地產市場和股票市場與銀行信貸之間存在自我強化的反饋機制。在經濟

16、繁榮時期，作為抵押品的房地產和股票價格上升，銀行資產負債狀況改善，信貸增加，利率降低，從而又進一步推動房地產和股票市場價格上揚。第五，房地產市場與股票市場都容易滋生泡沫。房地產泡沫的破滅往往會導致股市泡沫的相繼產生。房地產泡沫表現為房價飄升到遠遠脫離其內在價值的程度，而其中隱藏著房價狂跌，并引起市場崩潰，進而引發經濟蕭條甚至經濟危機的可能性，它是房地產市場上虛假繁榮的反映。股市泡沫的原理與之類似。當市場預期良好時，房地產泡沫與股市泡沫會相互影響，推動資產價格的進一步上升。相反，當泡沫破滅時，悲觀的市場預期將導致兩個市場的價格急劇下滑，表現出兩個市場同漲同跌。綜上所述，從不同的角度對房地產市場與

17、股票市場的關聯性做出理論解釋，歸根到底，兩者的關系不是共榮共衰，就是相互替代，至于哪種關系更為顯著，則由市場環境決定，包括宏觀經濟形勢、政府的政策走向、資本市場的發達程度、投資者的投資水平等。附表4（3）PEST之S 社會因素各國的社會與文化對于企業的影響不盡相同。中國有著很明顯的區別于其他國家的社會與文化。對于房地產行業來說，社會和文化的影響也是很大的。我們具體從人口、家庭結構、城市化三點具體分析。眾所周知，我國是世界上人口最多的國家。2011年4月28日，國家統計局局長馬建堂發布2010年第六次人口普查登記（已上報戶口）的全國總人口為1,339,724,852人。龐大的人口對于房地產行業來

18、說是一個巨大的市場。中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。隨著一代人一代人的成長，房地產業會有著有源源不斷的客源。近30年來，我國家庭結構發生了顯著的變化，家庭規模的小型化成為我國城鄉家庭結構變化的重要特征之一，這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果；與此同時，家庭結構還呈現出以核心化家庭為主，小家庭式樣愈益多樣化的趨勢。據調查，目前，我國城鄉家庭戶人均規模是3.39人，近30年來我

19、國戶人均規模下降了1.42人，戶均人口規模愈益接近美國、加拿大等發達國家戶均3人左右的水平。家庭模式向小型化發展必然會導致市場需要更多的住房。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母 一起居住，家庭購房需求加大。中國的城市化進程也是影響房地產行業的一個很重要的因素。中國經濟發展迅速，中國舊有的大量的農村人口將會逐漸向城市轉移。2012年8月17日國家統計局發布報告顯示，十六大以來中國人口總量低速平穩增長，人口生育繼續穩定在低水平，人口文化素質不斷改善，城市化水平進一步提高，人口婚姻、家庭狀況保持穩定，2011年城鎮化率達51.27%。十六大以來，中國城鎮化發展迅速，2002年至2011年

20、，中國城鎮化率以平均每年1.35個百分點的速度發展，城鎮人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮人口比重達到51.27%，比2002年上升了12.18個百分點，城鎮人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉村人口65656萬人，減少了12585萬人。根據中國六次人口普查數據，歷次人口普查城市化水平依次為：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%。中國快速的城市化進程會使得大量人口涌進城市，他們必然要考慮的一個問題就是住房，因此，城市化會對房地產行業產生強大的正面影響。附表5（中國城市化進程)（4）PEST之T 科技因素相對于其他行

21、業來說，房地產的生產技術科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產的科技創新具有了很大的改變。我們具體從網絡技術，建筑技術，管理理念三點分析。在當今房地產業激烈的市場競爭中，各房地產企業都在各顯其能，用多種有效的手段宣傳自己的產品，以吸引更多的消費者。隨著IT時代的到來，網絡在房地產營銷中的應用日趨廣泛，對房地產業的影響也日漸深遠。第一，網絡使房地產產品更符合市場的需求。對房地產開發企業來說，房地產市場信息無疑是非常重要的資源，其中不僅包括未來市場的有效需求、購房者偏好的變化、目標購買人群的構成、競爭對手情況及競爭樓盤特征，甚至還包括流行的建筑設計風格、新興建材的信息等等。在房地產開發

22、階段，網絡有助于開發商在調研過程中獲取大量的市場需求信息，為市場細分及設計項目結構奠定堅實的基礎，為房地產項目開發做出良好的導向，從而為市場提供更準確的產品。在房地產銷售階段，由于開發商與購房者可以通過網絡進行快速、直接的溝通，開發商可以收集到購房者及潛在購房者對現有項目的反饋意見，實時掌握市場需求、消費者偏好以及對價格的承受能力等，從而能提高企業對市場的快速反應能力，從而提高決策的正確性和預見性，最終達到增強市場競爭力。網絡技術（接上）第二，網絡降低了房地產的價格。網絡有助于開發商在采購過程中降低造價，從而降低產品價格。一方面，房地產企業可以利用網絡獲得建筑材料的價格信息，在對各種采購價格比

23、較的基礎上，擇優采購。另一方面，還可以借助于網絡實現行業聯盟，形成采購的規模經濟，達到降低采購價格的目的。例如：自萬科集團建立了“建材采購中心網絡”后，萬科各地產公司每年總計約10億元的建材采購項目已經全部在該網絡上招標采購。據該公司的研究報告指出，通過網上集體采購，最高可節省成本25%。第三，網絡有助于房地產項目的宣傳。與傳統媒體廣告相比，網絡宣傳的優勢很明顯：網絡廣告實時、成本低，傳播范圍廣，針對性強，交互性強，有助于雙向溝通。房地產企業在產品開發的前、中、后期有計劃地制作和發布樓盤相關信息，可以使購房者隨時地了解樓盤的整體概況及基本框架，從而使購房者感受到開發商及產品的可靠性，從而獲得購

24、房者的信賴、增強購房者對該樓盤的購買信心，同時也可能為開發商贏得更多潛在客戶。目前，我國眾多房地產企業已經紛紛涉足網絡廣告的新空間，網絡廣告已經成為繼傳統四大媒體（電視、廣播、報紙、雜志）之后的第五大媒體。網絡技術（接上）第四，網絡使房地產營銷方式多樣化。利用網絡，房地產企業可以提供多種售房模式，如：網上訂購、網上定制、網上拍賣、網上辦理購房手續等，以方便客戶。其中，網上訂購是由購房者先通過系統平臺進行訂購，經開發商確認擁有其所訂購戶位優先購買權的售房模式，這已經被許多開發商推廣使用。網上定制是先由客戶將其對戶型、外形、地段、結構等的需求信息在網上發布，再跟開發商進行協商和確認，然后在網上交付

25、定金，監督和了解施工進程，由開發商按照其需求和指示為其提供產品的售房模式。2002年12月8日，北京商興隆置業與新浪網房地產頻道合作進行SOLO二期網上售房活動，為消費者“量身定制”戶型，取得了可喜的銷售業績，共推出586套單元房，累計定出568套，其中近82%是通過新浪網上售房預定系統預定成功的。網上拍賣是對所銷售房屋在網上針對所有意向客戶進行競拍，以實現購房者之間公平競爭的售房模式。地產大亨潘石屹與“搜房網”曾攜手對SOHO現代城進行過網上拍賣，反響強烈。網上辦理購房手續則是指把現場所有的工作（包括付款程序等）都挪到網上去進行，如北京市房地產交易中心在網上開辟的“外地人購房網上申請”業務。

26、可見，網絡技術的發展必定會大大促進房地產業的發展。改革開放三十多年來，我國的出現了很多新的建筑技術。1、新型墻體材料： 我國新型墻體材料發展較快，品種較多，主要包括磚、塊、板，如粘土空心磚、摻廢料的粘土磚、非粘土磚、建筑砌塊、加氣混凝土、輕質板材、復合板材等，但數量較小，在整個墻體材料中所占比仍然偏小。只有促使各種新型體材料因地制宜快速發展，才能改變墻體材料不合理的產品結構，達到節能、保護耕地、利用工業廢渣、促進建筑技術的目的。 經過近30年來自我研制開發及引進國外生產技術和設備，我國的墻體材料工業已經開始走上多品種發展的道路，初步形成了以塊板為主的墻材體系，如混凝土空心砌塊、紙面石膏板、纖維

27、水泥夾心板等，但代表墻體材料水平的各種輕板、復合板所占比重仍很小，還不到整個墻體材料總量的1%，與工業發達國家相比，相對落后40-50年。主要表現在：產品檔次低、企業規模小、工藝裝備落后、配套能力差。新型墻體材料發展緩慢的重要原因之一是對實心粘土磚限制的力度不夠，缺乏具體措施保護土地資源，以毀壞土地為代價制造粘土磚成本極低，使得任何一種新型墻體材料在價格上無法與之競爭。1994年新稅制實行后，對粘土磚生產企業僅征收6%的增值稅，而不少新型墻體材料，尤其是輕質板材卻要交納17%的增值稅務局，加劇了新型墻體材料發展的不利局面。針對這種情況，國家三部一局（建設部、農業部、國土資源部和國家建材局）墻材

28、革新辦公室積極指導各地大力開展墻材革新工作，結合各地實際情況，出臺了多項墻改政策，有力地促進了新型墻體材料的發展。 建筑技術的發展（接上）2、新型保溫隔熱材料： 改革開放以來, 我國保溫隔熱材料有了長足的進步，已發展成為品種比較齊全、初具規模的保溫材料的生產和技術體系。保溫隔熱材料在國外的最大用戶是建筑業約占產量的80 % , 而在我國建筑業市場尚未完全打開, 其應用僅占產量的10 %。生產工藝整體水平和管理水平需進一步提高, 產品質量不夠穩定。科研投入不足, 應用技術研究和產品開發滯后, 特別是保溫材料在建筑中的應用技術研究與開發多年來進展緩慢, 嚴重地影響了保溫材料工業的健康發展。加強新型

29、保溫隔熱材料和其他新型建材制品設計施工應用方面的工作, 是發展新型建材工業的當務之急。 我國保溫材料工業經過30 多年的努力, 特別是經過近年的高速發展, 不少產品從無到有, 從單一到多樣化質量從低到高, 已形成取膨脹珍珠巖、礦物棉、玻璃棉、泡沫塑料、耐火纖維、硅酸鈣絕熱制品等為主的品種比較齊全的產業, 技術、生產裝備水平也有了較大提高有些產品已達到國際先進水平。但由于我國保溫材材料工業起步晚, 總體技術和裝備水平較低, 在建筑領域的應用技術有待完善, 在很大程度上影響了保溫材料的推廣應用。建筑技術的發展（接上）3、新型防水密封材料 防水材料是建筑業及其它有關行業所需要的重要功能材料, 是建筑

30、材料工業的一個重要組成部分。隨著我國國民經濟的快速發展, 不僅工業建筑與民用建筑對防材料提出了多品種高質量的要求, 在橋梁、隧道、國防軍工、農業水利和交通運輸等行業和領域中也都需要高質量的防水密封材料。 改革開放以來, 我國建筑防水材料獲得較快的發展。防水材料已擺脫了紙胎油氈一統天下的落后局面, 目前擁有包括瀝青油氈(含改瀝青油氈) 、合成高分子防水卷材、建筑防水涂料、密封材料、堵漏和剛性防水材料等五大類產品。我國防水材料基本上形成了品種門類齊全, 產品規格、檔次配套, 工藝裝備開發已初具規模的防水材料工業體系, 國外有的品種我們基本上都有。4、新型裝飾裝修材料 建筑裝飾裝修材料品種門類繁多，

31、更新換代十分迅速，與人民生活水平提高和居住條件改善密切相關，是極具發展潛力的建筑材料品種之一。它的品種、質量和配套水平的高低決定著建筑物裝飾檔次的高低，對美化城鄉建筑、改善人民居住和工作環境有著十分重要的意義。 我國建筑裝飾裝修材料的發展，雖然起步較晚，但起點較高，主要生產能力量是80年代以后引進國外先進技術和裝備基礎上發展起來的。目前花色品種已達4000多種，已基本形成初具規模、產品門類較齊全的工業體系。目前三星級的賓館裝飾裝修基本做到自已生產，四至五星級賓館的裝飾裝修有30%-40%可以做到自給。可見，建筑技術的發展有力地促進了房地產業的發展。房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指

32、企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作接口關系的工作規程。 一個企業的成功往往是制度的成功。職能設計合理、職責清晰、工作接口關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度，但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。 房地產企業要提升競爭力

33、，必須建立一套全面、適宜的管理制度，并確保各項制度的有效施行。在這個知識經濟時代，各種先進的理念已成為各企業的必修課。我們工商管理專業更是各種理念的大匯總，如企業管理，質量管理，戰略管理，市場營銷等等。一個房地產企業想要取得成功，先進的管理理念已是必不可少。刺猬法則：兩只困倦的刺猬，由于寒冷而擁在一起。可因為各自身上都長著刺，于是它們離開了一段距離，但又冷得受不了，于是湊到一起。幾經折騰，兩只刺猬終于找到一個合適的距離：既能互相獲得對方的溫暖而又不至于被扎。刺猬法則主要是指人際交往中的“心理距離效應”。 法國總統戴高樂就是一個很會運用刺猬法則的人。他有一個座右銘：“保持一定的距離”！這也深刻地

34、影響了他和顧問、智囊和參謀們的關系。在他十多年的總統歲月里，他的秘書處、辦公廳和私人參謀部等顧問和智囊機構，沒有什么人的工作年限能超過兩年以上。他對新上任的辦公廳主任總是這樣說：“我使用你兩年，正如人們不能以參謀部的工作作為自己的職業，你也不能以辦公廳主任作為自己的職業。”這就是戴高樂的規定。這一規定出于兩方面原因：一是在他看來，調動是正常的，而固定是不正常的。這是受部隊做法的影響，因為軍隊是流動的，沒有始終固定在一個地方的軍隊。二是他不想讓“這些人”變成他“離不開的人”。這表明戴高樂是個主要靠自己的思維和決斷而生存的領袖，他不容許身邊有永遠離不開的人。只有調動，才能保持一定距離，而惟有保持一定的距離，才能保證顧問和參謀的思維和決斷具有