1、案例分析二一、估價實踐項目的背景委托方擬以一宗出讓工業用土地使用權向金融機構申請抵押貸款，為確定地產抵押抵押價格進行評估。額度提供參考依據特委托我公司對該宗土地二、工作流程接受委托并在確定了估價的基本項目的基礎上，我所經驗豐富的二名估價師共同擬定了估價計劃，決定由我具體做項目，二名估價師負責指導，并對時間、收集的資料等做了安排。一、確定評估對象本次評估對象為位于樂山市中心城區車子鎮高新區的一宗工業用地。土地使用權面積 26722.30 平方米，容積率 0.8，使用權年限自估價基準日 2007 年 5 月 18 日 49.5 年。據估價對象宗地圖和實地查勘，宗地形狀規則呈長方形，地勢有落差，呈臺

2、階式分布。宗地四至：東面為規劃道路，南面為亞輪模具廠，西面為樂山高新技術產業園，北面為國有土地。宗地開發程度達到宗地外“六通”、宗地內“場地平整”。 在估價基準日待估宗地使用權系省樂山市*有限責任公司，擬抵押，無使用權異議，且無他項權利限制。估價目的：為確定地產抵押估價時點：2007 年 5 月 18 日。價格類型：抵押價格。額度提供價值參考。二、 確定估價技術路線和估價方法估價技術路線是指導整個土地估價過程的技術思路，確定土地估價技術路線就是要確定估價對象的價格內涵和價格形成過程。因此根據本次估價目的、估價對象的狀況確定估價對象的價格內涵，即本次估價對象的土地價格定義為：作為出讓工業用地，無

3、使用權異議且無他項權利限制，開發程度達到宗地外“六通”、宗地內“場地平整”，容積率為 0.8，剩余使用年限為估價基準日起 49.5 年，在估價基準日二 00 七年五月十八日的土地抵押價格。該價格是以抵押方式提供市場價格,應遵循保守原則。履行擔保的土地在評估基準日的根據待估宗地為工業用地的特征，可以宜采用市場比較法、成本近法、基準地價系數修進行評估，特殊情況下，也可采用收益還原法。根據城鎮土地估價規程，有條件選用市場比較法進行估價的,應以市場比較法為主要的估價方法。近期估價對象所在區域及周邊同一供求圈內的類似工業用地有一定交易實例，故此次評估采用市場比較法；估價對象作為工業用地近期周邊征地實例較

4、多，土地取得成本的有關資料易于收集，故本次也采用成本近法；待估宗地為工業用地，也可選用基準地價系數修進行評估。但由于樂山基準地價為 2000 年制定，一直未進行更新，基準地價已不能真實反映該區域的地價水平，所以本次評估未采用基準地價系數修；作為工業用地，其本身所產生的收益難以從企業整體收益中剝離出來，故估價對象土地收益不易準確掌握，采用收益法評估其可操作性差；同時作為工業用地，也不宜選用剩余法。本次估價技術路線：評估通過實地，認真分析收集到的有關資料，根據估價對象的實際情況，結合本次評估目的，決定對待估宗地分別采用“選取類似地產的實際成交價格作為評估價格”的技術路線和“產品的價格是由產品價格的

5、各組成部分積算而形成的”的技術路線,即市場比較法和成本測算價格。三、工作難點及解決方法難點 1：市場比較法中比較案例的選擇。近法兩種評估方法在市場比較法中，按照城鎮土地估價規程選擇了同一供需圈同區域及類似區域、用途相同、交易類型同為出讓、成交日與待估宗地的估價基準日接近的原則，選取三個以上案例。在高新技術開發區有相當多的掛牌出讓的工業用地成交案例，理論上說這個問題不難解決。但經過深入，對土地掛牌出讓的程序、出讓的條件、背景做了分析后，比案例，不能選作解決方法：得出結論：掛牌出讓的諸多土地成交案例非可市場比較法中的可比案例。由于在土地一級市場無正常的出讓案例，因此選擇了同一供需圈同區域及類似區域

6、二級市場上正常的成交案例，并考慮抵押與轉讓在價格關系上存在的差異。抵押價格是以抵押方式提供履行擔保的土地在評估基準日的市場價格,但應遵循保守原則。在估價時，宗地的評估時點在當前，而抵押期限在一年以上，而一旦發生處分清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此存在預期風險。在實際操作中，通過對宗地可能產生的預期風險，如的變化、市場供求變化等未來市場變化風險以及清償時短期強制處分等對抵押價值的影響進行了分析，對預期會降低估價對象價值的這些進行了充分考慮，并對這些進行了量化，在此基礎上，對這些可比案例進行了減價修正，較好地解決了抵押與轉讓在價格關系上存在的差異，完成了可比案例的選取問題。難點 2：

7、成本 近法中土地增值收益率的確定。一般情況下，出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所在經濟上得到實現，即要獲取一定的增值收益。一般情況下可采用出讓金代替土地增值收益計算地價。但在實際操作中，發現由于本地的土地出讓金非單純的內容，因此無法運用。解決方法：收益，還包含無法從中剝離的其它土地增值按該區域土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加額計算。增值收益為成本價格（即土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤之和）乘以土地增值收益率。土地增值收益率理論上應等于“增值地租”在總地價的比例或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例。實際操作中采用出讓價格與成本價格差值占

8、成本價格的比例來求取土地增值收益率。同市場比較法中的可比案例的選擇一樣，由于在土地一級市場無正常的出讓案例，選擇了同一供需圈同區域及類似區域二級市場上正常的成交案例。這些正常的成交案例，絕大多數是在進行土地開發達到建設用地的某種利用條件后進行的（根據中民城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例及土地出讓合同的轉讓規定，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓，如屬閑置土地的要受到相應處罰），土地經過開發，達到建設用地的某種利用條件而發生了價值增加額。因此提取根據該片區正常成交案例價格的平均數與該區域客觀平均的土地征收成本價格之間的差異占成本價格的比例來求取土地

9、增值收益率，從而得到了土地增值收益，解決了這個難題。四、啟示1、認真細致成交案例的交易狀況非常重要。由于案例成交時，受諸多的影響可能偏高或偏低，若未對其成交背景進行深入而將其作為可比案例，很可能造成評估價值偏離市場真實行情，從而得出不的估價結果。在本案中，了解到為了引進高新技術，發展當地經濟、增加會問題，往往給前來投資的企業一些及及解決勞動力就業等經濟社政策，土地就是其中的一項。同時土地出讓時附帶有許多限制條件，如行業限制，產量限制、投資額度的限制、建筑高度的限制等等條件使得許多的方被限制在門外，土地相當于被“量身定做”，不能進行充分的競爭。在這種情況下成交的（雖然高于工業用地出讓標準）的成交

10、價格應當說是不正常的價格，不能作為在公開市場上最可能的成交價格、或者說是被大多數買家和賣家認可的市場價格的參照物，因此不能作為本案的可比案例。2、在實踐中感覺成本法是一種政策性很強的方法，土地補償費、安置費等各種補償費用和相關稅費標準，各地均在同在估價確時期根據當地當時的情況制定征地費用的項目和標準定費用標準時一定要注意各地的管理政策和標準。如本案在求取相關稅費中的耕地占用稅時，原所根據的省耕地占用稅實施辦法川府發1987150的相關規定，“樂山、內江、瀘州等六地市，每平方米四元五角至十元”的標準，隨著關于加強土地調控有關問題下發，由新的規定代替，標準。中“耕地占用稅標準的提高”文件的根據估價對象的實際情況而使用了新的因此作為一名合格的土地估價平時就應該隨時關注相關政策，掌握政策土地補償費、安置，同時應在平時的工作中注意收集相關資料。如在費等各種補償費用的求取時，要深入細仔地調查了解當地與此費用密切相關的資料，如耕地與非耕地的比例，因為兩者的補償標準不同，又如區域人均占地的畝數為多少，不同的數量涉及安置費的多寡當然這些數據皆應當是區域客觀和平均的，而非該宗地實際的。3、在以抵押為目的抵押價格評估中，應充分考慮抵押物的權