1、中天物業設備主管培訓講座之物業機電設施、設備管理1培訓目錄一、物業設施設備基礎管理二、物業設施設備驗收及資料管理三、物業設施設備的使用與維護四、物業設施設備的修理與更新改造五、物業設施設備完好率的自我評定2一 設施設備基礎管理（一）設施設備管理概述2 設施設備管理管理的目標管理的意義1)創造優美環境工作和生活條件2)延長使用年限,使物業保值增值3)實現社會價值經經濟價值和環境價值4)創物業品牌和行業健康發展1)保持完好,滿足物業的使用功能2)確保物業和使用人的安全3)促進物業的保值增值具體的管理指標房屋完好率危房率設備完好率3一 設施設備基礎管理 (二) 設施設備的基礎管理3 實施標準化管理1

2、）導入國際標準管理體系和創優管理體系2 ）制度建設3） 人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術規程管理工作制度責任方面制度架構崗位職責人員配置4一 設施設備基礎管理（三） 設施設備的使用與維護1 物業設施設備的運行管理1）使用管理概述（設備技術 運行管理和設備經濟運行管理）2） 合理使用設備合理配置設備合理配置人員設備環境條件健全管理制度3)設備投入使用前的準備工作管理制度、技術資料的編制工程技術人員培訓能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設備安裝符合標準清理現場環境衛生5一 設施設備基礎管理（三） 設施設備的使用與維護4 ）設備使用守則A 定人、定崗、定機，

3、持證上崗B 建立交接班制度，制定各項規程C 建立設備“三好、四會”三好：管好、用好、維護好設備四會：會使用、灰維護保養、會檢查、會排除故障6一 設施設備基礎管理2 設施設備維修養護管理1）物業設施設備維修養護概述A 維修養護方式：清掃、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍B內容：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑C設備維護要做到：制度化、工藝化、規范化D設備三級保養制度：日常維護保養、一級保養、二級保養E設備維修保養要按照手冊實施、嚴格執行安全操作規程F特種設備按國家法律法規，確保安全和正常運行G制定設備保養的考核制度并嚴格執行7一 設施設備基礎管理（三） 設施設備的使用與維護2 物業設施設

4、備維修養護管理2）設施設備的巡檢A 設備日常巡檢（操作人員隨機檢查）B 設備的計劃巡檢（專業維修人員為主、操作者協助）C 物業設備的計劃檢修性維修保養8一 設施設備基礎管理3 設施設備故障與事故處理A設施設備故障B設施設備故障管理1）設施設備故障及故障處理C設施設備故障管理的重要性D設施設備故障全過程管理故障信息收集故障信息統計故障分析故障處理9一 設施設備基礎管理3 設施設備故障與事故處理2）設施設備事故管理A設施設備事故及類別一般事故重大事故特大事故責任事故質量事故自然事故B設施設備事故的性質C設施設備事故的調查分析及處理10一 設施設備基礎管理 （三） 設施設備的使用與維護4 設施設備的

5、潤滑管理5 設施設備的狀態管理1)設備潤滑管理的意義2)設備潤滑管理的組織和制度3)潤滑裝置的要求和防漏治漏1設備狀態管理的目的和任務2設施設備的檢查3設施設備的狀態監測11一 設施設備基礎管理（四）設施設備修理的管理1 設施設備大中修管理概述2）設備修理的方針3）設備維修方式4）修理類別2 物業設備更新改造管理1）設備修理事后維修預防維修改善維修小修中修大修（五）設施設備完好評定12一、設施設備基礎管理（五）設施設備管理模式： 4個6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動6H活動（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養污染源清掃困難源故障源浪費源缺陷源危險源13一、設施設備基礎管理改善

6、影響生產效率和設備效率的環節改善影響產品質量和服務質量的細微之處改善影響制造產品之處改善工人超強勞動局部疲勞動作環節6I6項改善改善造成火災事故環境危害隱患之處改善工作和服務態度6Z追求6個零追求質量零缺陷追求材料零庫存追求安全零事故追求工作零差錯追求設備零故障追求生產零浪費14（一）物業設施設備分類，主要分為1.強電系統；2.電梯升降系統3.空調系統；4.給排水系統；5.消防系統；6.弱電系統；7.房屋與設施。二、物業設施設備驗收、資料管理15（二）物業設施設備的接管驗收1、物業接管驗收，是指物業服務企業在承接物業時，對物業的公共部位、共用設施設備進行的、以物業主體結構安全和滿足使用功能為主

7、要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業資料，從而著手實施物業管理。它是開展物業管理必不可少的主要環節，是物業管理的基礎工作和前提條件，也是物業管理工作真正開始開展的首要環節。二、物業設施設備驗收、資料管理162、物業接管驗收的目的和意義是：（1）明確建設單位、施工單位、物業服務企業的責、權、利，維護各方的合法權益。（2）促使建設單位提高建設質量，加強物業建設與管理的銜接，提供物業管理的必備條件，確保物業安全和使用功能。二、物業設施設備驗收、資料管理173、物業接管驗收的原則： 物業接管驗收是一個復雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規，常常出現實際與理論或

8、條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結合的原則（2）細致入微與整體把握的原則二、物業設施設備驗收、資料管理18（3）物業接管驗收的法律主體：新建物業公共部位、共用設施設備的交接主體為：移交方：物業建設開發單位接收方：物業管理單位二、物業設施設備驗收、資料管理194、物業接管驗收的內容 （1）建筑工程：所有規劃設計中的建筑主體工程。（2）建筑設備安裝工程。（3）區內道路及附屬工程。（4）區內園林綠化環境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。二、物業設施設備驗收、資料管理205、物業接管驗收的標準：（1）建設部頒布的房屋接管驗收標準（2

9、）物業項目規劃設計所引用的國家、行業、地方的規范標準。（3）合同約定的交接標準。二、物業設施設備驗收、資料管理216、物業項目的交接驗收：(1）交接條件：1）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；二、物業設施設備驗收、資料管理223）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；4）道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施按規劃設計要求建成并滿足使用功能要求

10、；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；二、物業設施設備驗收、資料管理236）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；7）法律、法規規定的其他條件。二、物業設施設備驗收、資料管理24（2）實施物業承接查驗依據的文件1）物業買賣合同；2）臨時管理規約；3）前期物業服務合同；4）物業規劃設計方案；5）建設單位移交的圖紙資料；6）建設工程質量法規、政策、標準和規范。二、物業設施設備驗收、資料管理25（3）接管驗收應檢索提交的資料 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備 竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設施設備清

11、單及其安裝、使用和維修保養等技術資料；3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；4） 物業管理所必需的其他資料。Template copyright 2005 二、物業設施設備驗收、資料管理26（4）承接查驗程序1）確定物業承接查驗方案；2）建設單位提前20天移交有關圖紙資料；3）查驗共用部位、共用設施設備；4）解決查驗發現的問題；5）確定現場查驗結果；6）簽訂物業承接查驗協議；7）辦理物業交接手續。二、物業設施設備前期介入驗收27（5）質量和使用功能的檢驗 交接雙方根據設計要求、標準規定和企業交房標準對項目的主體建筑、結構、防水、屋面、內外裝修、安裝和配套設施、設備、綠化、道路、標識等進行全面

12、現場檢驗。 二、物業設施設備驗收、資料管理28現場查驗的內容包括：1）共用部位：一般應包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；2）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水設備、電線、供暖及空調設備等；二、物業設施設備驗收、資料管理293）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、車輛停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。二、物業設施

13、設備驗收、資料管理30（6）質量問題的處理1）影響房屋結構安全和設備使用功能的質量問題，必須約定期限由項目開發建設單位責成施工單位和供貨廠商進行返修，直至合格。2）對于不影響房屋結構安全和設備使用功能的質量問題，可約定期限由項目開發建設單位責成施工單位和供貨廠商負責維修，也可雙方協商采取費用補償的辦法，由物業服務企業處理。二、物業設施設備驗收、資料管理31（7）物業保修責任1）項目開發建設單位在提交項目工程驗收報告時，應出具房屋使用說明書、房屋質量保證書。在兩書中應當按政府法規規定寫明建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任。2）住建部規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：A、基礎設

14、施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規定的該項工程的合理使用年限；二、物業設施設備驗收、資料管理32B、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。二、物業設施設備驗收、資料管理333）建設工程在保修期限內發生質量問題，開發建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。4）項目開發建設單位要嚴格按照保證書的規定和雙方協議約定共同做好房屋保修期內的維修工作，盡快解決工程遺留問題

15、，確保業主正常使用和物業安全。二、物業設施設備驗收、資料管理34（三）物業設施設備檔案資料管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料和政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件，以及設備使用、維修養護、修理改造的運行管理檔案。其目的在于：實現規范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據。二、物業設施設備驗收、資料管理351、物業設施設備檔案的建立：（1）新建物業項目設備、設施基礎管理檔案的建立1）設施設備原始技術檔案的建立 設施設備原始技術資料收集.主要是在物業項目設施設備和系統承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術資料、生產廠家的安裝、維護、使用說明書與合同

16、書等,承接方應安排專人按有關規范和制度的規定進行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.二、物業設施設備驗收、資料管理362）設備基礎管理檔案的建立 設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備同壽命保存的.它主要包括:設備登記卡、設備清單、設備臺帳、設備卡等。二、物業設施設備驗收、資料管理37(2)設施設備使用管理檔案1）設施設備運行維護檔案 設施設備使用維護檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理。主要是：設備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養計劃、維修保養報告、設備完好率檢查評定、設備系統狀態參數測定記錄、設備、系統的專業安全檢驗報告等。二、物業設施設備驗收、資料管理3

17、82）設施設備修理、改造檔案 設備系統修理、改造檔案主要是：設備、設施、系統的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。3）設施、設備報廢檔案 設施、設備報廢檔案主要是：設施、設備的報廢申請、評估、報廢記錄等。二、物業設施設備驗收、資料管理392、物業設施設備檔案的管理原始檔案資料的管理應統一編號，規范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應，其他要求與檔案管理的規定一樣。 設備檔案資料按每臺單機整理，存放在設備資料檔案內，檔案編號與設備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：二、物業設施設備驗收、資料管理40（1）明確設備

18、檔案管理責任到人；（2）明確設備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續、資料登記等；（3）明確設備檔案管理的內容和負責人；（4）明確設備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點設備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。二、物業設施設備驗收、資料管理41三、物業設施設備維修養護管理（一）、物業設施設備維修養護概述 設施設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。421、維修養護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設備進行日常護理，以維持設備的性能和技術狀況，稱為設施設備維修

19、養護。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時期連續運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養。2、內容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統的維護檢查等。3、設備維護要做到：制度化、工藝化、規范化。三、物業設施設備維修養護管理434、設備的三級保養制度：1）日常維護保養，一般分為：日保養和周保養，由操作工完成。 2）一級保養：以操作工為主，維修工協助； 3）二級保養：以維修工為主，操作工協助；三、物業設施設備維修養護管理445、設備的維護保養一定要按設備維修保養手冊實施，嚴格執行安全操作規程。6、特種設備的維修保養必須嚴格執行國家有關法律、法規的規定，

20、確保其安全、正常運行和使用。7、設備管理和使用部門要制定設備保養的考核制度，并嚴格檢查考核。三、物業設施設備維修養護管理45(二）、設施設備的巡檢 設施設備的巡檢就是對設施設備有針對性的檢查。設施設備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設施設備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。1、設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的部位；在運行中經常出現不正常現象的部位。三、物業設施設備維修養護管理462、設備的計劃巡檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行。計劃巡檢內容主要有：記錄設備的磨

21、損情況，發現其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。三、物業設施設備維修養護管理473、物業設備的計劃檢修性維修保養1）對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃性維修保養。2）根據年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養任務（記錄）單，歸檔保存。按計劃實行預防性維修保養，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。三、物業設施設備維修養護管理484、物業設備維修養護的意義 通過科學有效的維修保養，可以保持設施設備良好的技術狀態，使設備安全

22、、高效運行，提高設備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設備大、中修周期，甚至可以避免設備大修，從而最大限度的降低設備壽命周期費用，為業主創造價值，為社會創造效益，真正體現物業管理的社會價值。三、物業設施設備維修養護管理49（四）設施設備故障與事故管理1、設施設備故障及故障處理：（1）設施設備故障：設施設備或系統在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態，稱為設施設備故障。（2）設施設備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發生的宏觀規律，分析故障形成的微觀規律，采取有效的措施和方法，控制故障的發生，就是設施設備的故障管理。三、物業設施設備維修養護管理5

23、0（3）設施設備故障管理的重要性1）可以提高生產效率和經濟效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節能、環保；3）改善設備技術狀況，延長設備使用壽命。三、物業設施設備維修養護管理51（4）設施設備故障全過程管理1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準確、可靠。B、收集的內容：故障的時間、現象、部位、原因、性質等。2）故障信息的儲存、統計：可用人工統計儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，開發管理軟件，便于統計分析。三、物業設施設備維修養護管理523）故障分析： 故障分類：A、按故障發生狀態，可分為：突發性和漸發性故障；B、按原因可分為：設備固有的薄弱性

24、、操作維護不良性和磨損老化性故障；C、按故障結果可分為：功能性和參數性故障；D、按危險程度可分為：安全性和危險性故障；E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。三、物業設施設備維修養護管理534）故障模式與故障機理分析A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發熱、燒毀、各種絕緣、油質材質的劣化、噪聲、脫落、短路等。B、故障機理：指誘發零件、部件、設備發生故障的物理、化學和機械學的過程。C、故障應力：是指由于工作條件、環境條件等方面的能量積累超過了設備零、部件所能承受的界限。這些工作、環境條件稱為故障應力。它是故障發生的外力；在外部應力的作用下，對

25、故障的抑制和誘發起著重要作用的是內應力。 故障應力、故障機理、故障模式是密切相關的。三、物業設施設備維修養護管理545）故障分析的方法：根據計算機收集、匯總、統計結果，分析故障頻率、故障強度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機理、原因，找出故障規律，提出對策。三、物業設施設備維修養護管理556）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎上，根據故障原因和性質，提出對策，暫時地或較長時間的排除故障。處理方法主要有：A、重復性故障采用項目修理、改裝、改造的方法；B、多發性故障采用大修、更新或報廢的方法；C、對于先天不足造成的故障采用技術改造或更換元器件的方法；D、因操作不良造成的故障應通過員工

26、技術培訓來解決。三、物業設施設備維修養護管理562、設施設備事故管理（1）設施設備事故及其類別：設施設備故障所造成的停機時間或修理費用達到規定限額者為設施設備事故。其分類如下：1）一般事故：修理費用一般設備在5005000元，重要設備100010000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時，為一般事故。2）重大事故：修理費用一般設備在5000元以上，重要設備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時，為重大事故。3）特大事故：修理費用一般設備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。三、物業設施設備維修養護管理57（2）設施設備事故

27、的性質：1）責任事故：由于人為原因造成的事故，稱責任事故。2）質量事故：因設備的設計制造、維修質量不良和安裝、調試不當引起的事故。3）自然事故：因各種自然災害造成的事故。三、物業設施設備維修養護管理58（3）設施設備事故的調查分析及處理：1）設施設備事故發生后，應立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態擴大，盡力減少損失，保護現場，逐級上報，及時進行調查、分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、事故原因分析不清不放過；b、事故責任者和群眾未受到教育不放過；c、沒有防范措施不放過。三、物業設施設備維修養護管理59C、設施設備事故損失

28、的計算： 事故損失費=停產損失費+修理費D、設施設備事故報告及原始資料： 發生設施設備事故的單位或部門應在三日內認真填寫事故報告單，上報設施設備管理部門。并按有關規定上報。事故處理和修復后應填寫記錄，計算維修費，和原始資料歸檔保存，并統計上報。三、物業設施設備維修養護管理60（五）、設施設備的潤滑管理1、機械設備在使用過程中，磨損是機械設備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運轉的基本條件。2、設備潤滑是設備管理和維護工作中極其重要的組成部分和關鍵環節。合理的潤滑設備，可以使設備經常處于良好的潤滑狀態。相反，設備潤滑不良，導致設備出現故障，甚至破壞設備的精度和性能。搞好設備的潤滑

29、的關鍵是抓好設備潤滑的管理工作。三、物業設施設備維修養護管理613、設備潤滑管理的目的和任務（1）潤滑管理的意義1）設備潤滑是防止和延長零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。潤滑管理是設備工程的重要內容之一。2）潤滑在機械傳動中和設備保養中均起著重要作用，潤滑能夠影響到設備性能、精度和壽命。對在用的設備，按技術規范的要求，正確選用潤滑材料，并按規定的潤滑時間、部位、數量進行潤滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設備正常運行、延長設備壽命、降低能耗、防止污染，以達到提高經濟效益的目的。三、物業設施設備維修養護管理62（2）設備潤滑：將具有潤滑性能的物質施入機器中做相對運動的零件的接觸面上，以減少接

30、觸表面的摩擦、降低磨損的技術方式，稱為設備潤滑。 （3）摩擦學：潤滑與摩擦、磨損有著密切的關系。人們把研究相互作用的表面作相對運動時所產生的摩擦、磨損和進行潤滑這三個方面有機的結合起來，稱為摩擦學。（4）潤滑的作用一般可歸結為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動）等。三、物業設施設備維修養護管理63（5）搞好設備潤滑就能保證：1）維持設備正常運轉，防止事故發生，降低維修費用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節約能源；3）減少機件磨損，延長設備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設備的可靠性。三、物業設

31、施設備維修養護管理64（6）合理潤滑的基本要求：1）根據摩擦副的工作條件和作用性質選用適當的潤滑材料；2）確定正確的潤滑方式和潤滑方法，設計合理的潤滑裝置和潤滑系統；3）嚴格保證潤滑劑和潤滑部位的清潔；4）保證供應適當的潤滑劑，防止缺油和漏油；5）適時清潔換油，既保證潤滑又要節省潤滑材料。 為保證上述要求，必須搞好潤滑管理，實施合理的潤滑管理制度。三、物業設施設備維修養護管理65（7）潤滑管理的目的和任務1）潤滑的目的：控制設備摩擦、減少和消除設備磨損的一系列技術方法和組織方法，稱為設備潤滑管理。其目的是：A 、給設備以正確潤滑，減少和消除設備磨損，延長設備使用壽命；B 、保證設備正常運轉，防

32、止發生設備事故或降低設備性能；C 、減少摩擦阻力，降低動能消耗；D、 提高設備的生產效率和產品加工精度；E 、合理潤滑，節約用油，避免浪費。三、物業設施設備維修養護管理662）潤滑管理的基本任務是：A、建立設備潤滑管理制度和工作細則，擬定潤滑人員的職責；B、搜集潤滑技術、管理資料，建立潤滑技術檔案，編制潤滑卡片，指導操作工和潤滑工搞好潤滑工作；C、定單臺設備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計劃；D、檢查潤滑材料的采購質量，做好潤滑材料的進庫、保管、發放的管理工作；三、物業設施設備維修養護管理67E、編制設備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設備潤滑情況，及時解決存在的問題

33、，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進潤滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設備漏油；H、做好員工的技術培訓，提高潤滑技術水平；I 、貫徹潤滑的“五定”原則，總結推廣和學習應用先進的潤滑技術和經驗，以實現設備潤滑的科學管理。三、物業設施設備維修養護管理68（8）設備潤滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤滑“五定管理”是： 定點、定質、定量、定期、定人。具體要規定哪臺設備、哪個部位、用什么油加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負責等。 2）“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發放過濾、加油過濾。三、物業設施設備維修養護管理69（六）設施設備的狀態管理1、設備狀態管理的目的和任

34、務（1）推廣設備診斷技術的意義 為確保各種設備的安全運行，提高其可靠性和安全運轉率，就必須加強設備運行管理，進行在線工況監測，及時發現異常情況，加強對故障的早期診斷和預防。如：用先進的診斷儀器幫助維修工早期發現設備異常，迅速查明故障原因，預測故障影響，從而實現有計劃、有針對性的按狀態維修，縮短維修時間，提高檢修質量，減少備件儲備，提高設備維修管理水平。可以減少維修費用和提高設備利用率；還可以盡快改變單憑個人經驗去尋找故障的落后狀況。三、物業設施設備維修養護管理70（2）設備狀態監測及診斷技術的定義1）設備狀態監測：它是利用人的感官、簡單工具和儀器，對設備工作中的溫度、壓力、電流、轉速、振幅、聲

35、音、工作性能的變化進行觀察和測定2）設備故障診斷技術：在設備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設備運行狀況，判定故障產生的原因、部位，預測、預報設備未來狀態的一門技術，稱為故障診斷技術。它是預防維修的基礎。三、物業設施設備維修養護管理71（3）設備診斷技術的重要作用1）可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故發生；建立維修標準，開展預知維修和改善性維修。2）較科學地確定設備維修間隔期限和內容。3）預測零件壽命，搞好備件儲備和管理。4）根據故障診斷信息，評價設備先天質量，為改進設備的設計、制造、安裝工作和提高換代產品的質量提供依據。三、物業設施設備維修養護管理72（4）設備診斷工作的開展

36、1）設備診斷工作與設備綜合管理的關系：要根據設備綜合管理的理論把設備一生做為診斷技術應用的范圍。必須發揮全系統的作用，把企業全部有關技術力量組織起來，把收集的數據儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設備一生各個環節的管理工作。三、物業設施設備維修養護管理732）設備診斷工作開展步驟：A 全面搞清企業設備的狀況；B 確定全部需要監測和診斷的設備C 確定需監測設備的監測點、測定參數和基準值及監測周期；D 根據監測及診斷的內容，確定監測的方法及結構，選擇合適的方法和儀器；E 建立組織架構和人工、電腦系統，制定記錄報表、管理程序及責任制等；F 培訓人員；G不斷總結經驗，鞏固成果找出規律，摸清機理。進行

37、可靠性研究，逐漸提高設備診斷技術水平。三、物業設施設備維修養護管理742、設施設備的檢查（1）設施設備的檢查及分類 1）按檢查時間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。 2）按技術功能分類：技能檢查、精度檢查。 （2）設施設備檢查的實施 1）制定設施設備巡檢制度、操作規程、周期安排、巡查內容、記錄要求、注意事項等； 2）組織人員、進行培訓、做好檢查、監督與考核； 3）巡檢中發現的問題要及時處理或上報領導解決。三、物業設施設備維修養護管理753 設施設備的狀態監測（1）設備狀態檢測的種類 1）主觀狀態監測。 2）客觀狀態監測。 （2）設施設備狀態監測的方法及應用 根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器

38、。（3）設施設備狀態監測工作的開展 1）設施設備的檢查： 2）設施設備狀態監測。 三、物業設施設備維修養護管理76（4）故障診斷技術1）設備診斷目前國內外應用于機電設備診斷技術方面的 檢測、分析、診斷的主要方法是：A 振動和噪聲診斷法；B 磨損殘留物、泄漏物診斷法；C 溫度、壓力、流量和功率變化診斷法；D 應變、裂紋及聲發射診斷法。三、物業設施設備維修養護管理77四、 物業設施設備修理與更新改造1、設施設備大中修管理（1）設備修理1）設備在運行使用過程中，零部件會逐漸發生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現象，設備的修理就是對技術狀態變化時發生故障的設備通過更換或修復磨損失效的零件，對整體或局部進行拆裝

39、、調整的技術活動。2）其目的是恢復設備的功能和精度，保持設備完好。簡單地說：設備修理是設備技術狀態劣化到某一臨界狀態時，為恢復其功能而進行的技術活動。782、設備修理的方針 設備的修理，必須貫徹“預防為主”的方針，根據企業的性質、設備特點及設備在使用中所起的作用，選擇適當的維修方式，適當的修理周期或時機，采用新工藝、新技術、新材料和科學方法，以提高維修質量，減少停機時間，降低維修費用，達到適時有效，低成本。 四、 物業設施設備修理與更新改造793、設備維修方式 現代設備管理強調對各類設備采用不同的維修 方式，就是強調設備維修應遵循設備物質運動的客觀規律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達

40、到壽命周期費用最經濟的目的。（1）事后維修：適用于下列設備： 1）對故障停機不會影響正常使用的設備； 2）利用率低或有備用的設備； 3）修理技術不復雜又能提供備件的設備。 四、 物業設施設備修理與更新改造80（2）預防維修：1)為防止設備性能、精度劣化或為了降低設備故障率，按事先規定的修理計劃和技術要求進行的修理活動，稱為預防維修。2)對重點和主要設備進行預防維修，是貫徹設備維修“預防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規定時間的基礎上執行預防維修活動，具有周期性特點。二是狀態監測維修：是以設備技術狀態為基礎。按實際需要進行修理的預防維修方式。四、 物業設施設備修理與更新

41、改造81（3）改善維修：是為消除設備先天性缺陷或頻發故障，對設備局部結構或零件設計加以改進，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。四、 物業設施設備修理與更新改造824、修理類別 主要有：大修、中修、項修、小修等。（1）大修：大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。設備大修的內容包括： 1)對設備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復磨損件； 2)全部研刮或磨削導軌面； 3)修理、調整設備的電氣系統； 4)重新按標準組裝，檢測； 5)修復設備的附件以及翻新設備外觀； 6)重新按標準加入工質、潤滑油； 7)進

42、行整體測定、試車。四、 物業設施設備修理與更新改造83（2）中修：介于設備大修與小修之間的修理。 1) 對設備進行局部解體，更換或修復磨損件； 2) 修理、調整設備的電氣系統； 3) 重新按標準組裝，檢測； 4) 修復設備的附件以及修復設備外觀； 5) 重新按標準加入工質、潤滑油； 6) 進行整體測定、試車。（3）項修：項目修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。（4）小修：設備的小修是工作量最小的一種計劃修理。四、 物業設施設備修理與更新改造845、修理周期和修理周期結構（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。（3）修理周期結構：指在一個修理周期內應采取