1、不同的人，需要不同的屋目 錄contents12354開發目標界定宗地現狀情況項目定位產品定位區域市場分析客戶的要求、約束條件開發目標界定客戶的要求項目產品分為：多層住宅、小高層住宅、商業、公建哪種產品更好賣?項目未來的價格為多少合適?怎樣降低項目的風險?市場需求什么樣的戶型，各戶型的配比是多少？項目的營銷應該怎么做？如何提升企業的品牌?約束條件本項目處于城市邊緣區域，雖然沿虞河，但目前景觀較差，位置相對較偏，周邊配套尚需完善。4開發目標界定確保項目成功開發，在3年內實現全部銷售兼顧目標首要目標提升開發商地產品牌的影響力和市場美譽度我們的一切研究都以客戶的目標為出發點，以市場為導向。地塊南端：

2、車站一街；地塊西端：莊檢路；地塊北端：膠濟鐵路；地塊東端：虞河南段。東、西、北四面均為非城市交通主干道，交通相對閉塞。項目區位及四至宗地現狀情況項目地處濰坊市奎文區，緊靠虞河，周邊工廠較多，政府遠景規劃本區域為大型居住區域。項目地塊周邊企事業單位及公建設施分布公共配套：虞河事業單位及政府機關：二十里堡街辦醫院：奎文區中心醫院。 教育：濰坊市育華學校。 企業：青島啤酒濰坊公司，康惠醫藥，福田，惠豐煙葉，濰州路汽車一條街，金寶。周邊生態條件分析周邊居住人口特征項目地塊地處濰坊市奎文區，為舊城改造項目，周邊多為工廠和東苑村民平房。項目地塊位于城市規劃防護綠地區域內，規劃綠化率較高，為開發居住環境提供

3、了先決條件。項目周邊居住人口主要為當地村民和企業職工。本項目宗地現狀情況項目技術經濟指標項目總用地總用地18.55公頃，項目總容積率控制在1.51總建筑面積約26.55萬平米.，住宅面積約25萬平米。項目宗地分析小結項目周邊路網欠發達，無公交直接到達，周邊較近的只有1路公交車經過，交通不是很便利。緊鄰虞河，為社區營造水景提供先決條件。項目周邊商業、教育、餐飲娛樂等配套設施匱乏，為 項目開發商業中心提供了先決條件。 短期內區域市場基本不會出現住宅供給競爭。 區域邊緣項目有一定的競爭，如金寶生態花園，供應量較大,對部分客戶有一定的吸引力。項目地塊整體居住條件良好，地塊內部場地平整，住宅開發的經濟價

4、值高；項目成功運作將會大大提升開發商在濰坊房地產市場美譽度，并鞏固其在濰坊地產界的地位。在此所指區域市場指健康街以南、文化路以西區域。1、區域定位根據市政府的整體規劃發展定位，本項目區域在未來的2-3年內沒有大規模的規劃調整與改造，據項目不遠的濰州路汽車交易市場的功能定位將繼續并不斷發展壯大。亦即區域“商”的功能遠遠大于“住”的功能。2、特征描述1）、區域內經濟健康快速發展就區位來看，雖然本項目地處奎文區，但距離中心城區較遠，中心城區城市機能很難輻射到此處，即本區域與中心區交融性差，相對獨立，城鄉結合部、區域城市次中心特征比較明顯。自省級汽車交易市場成立以來，以濰州路為核心的汽車相關產業發展迅

5、速，尤其是汽車銷售行業異常發達，同時帶動了其他相關行業。2）、區域內生活環境差，城市建設檔次低本區域地處城鄉結合部，村居遍布，且改造力度小，無論在景觀環境、人文環境、經濟環境，還是在道路建設、配套設施等各個方面僅處于初步啟動階段。另一方面，以汽車交易為核心的功能定位，以及濰州路交通樞紐的客觀現狀，帶來嚴重空氣污染、噪音污染等，其他如北汽福田、烤煙廠、啤酒廠等工業企業進一步破壞了區域環境，形成整個區域居住性較差的城市表征。區域市場分析3、區域內房地產開發發展緩慢1）、土地出讓量小。2）、鐵路、飛機場、交通主干道三大因素成為制約房產市場發展的瓶頸。區域市場分析優勢Strength；項目在濰坊市屬于

6、大盤，在項目區域更是大盤，區內環境可塑性強，而且項目分期滾動開發，存在產品調整與優化的空間。除醫療、教育、金融、餐飲等常規生活機能外，本項目具備特有的配套設施：距離金寶樂園較近。項目土地成本低于市場平均成本，產品具備價格優勢。劣勢 Weaknesses項目偏南，與城市中心區距離過遠。 周邊區域城市面貌一般，認知度低，區域樓盤檔次較低；城中村、待拆建筑林立周邊。部分客戶對此區域存在抗性；市場存量產品同質化競爭嚴重。周邊城市配套檔次偏低，生活起居不夠方便。空氣污染、噪音污染較大，居住性弱。機會 Opportunities項目地塊所處區域遠景發展潛力較大；臨河地塊稀缺。區域經濟穩步發展，房地產市場供

7、給小，項目入市時機好，基本無市場競爭。 市區尤其是奎文區房價不斷走高，市中心置業難度不斷加大，間接推動了城市周邊區域房地產的發展與房價的上升。S-O策略瞄準區域市場，快速有效積累客戶；通過形象與品質的集中宣傳，與為數不多的明星樓盤比肩；抓住消費者追求品質的心理進行有效推廣；建立消費者對開發商產品及服務的信任感。W-O策略爆發式營銷宣傳，使項目成為關注焦點；通過包裝、展示改善周邊環境；利用項目特色優勢，規避劣勢。威脅 Threat區域開始改造，新項目面臨短期內大量上市；寶通街以北樓盤對客戶的攔截；S-T策略引導剛性需求；通過形象與品牌的宣傳甩掉區域樓盤的糾纏；利用鮮明優勢與明星樓盤競爭；老客戶資

8、源的有效利用；營銷執行細化，爭取客戶資源。W-T策略強化對開發商品牌、項目形象及品質的宣傳，保持市場對項目的持續關注；通過優質的管理服務彌補項目不足；精細化展示；項目定位SWOT分析項目定位26萬 純真和諧的“Family”社區客戶來源范圍隨著區域發展和項目開發逐步擴大通過市場調查，濰坊市客戶的區域分布特征明顯，本項目客戶來源主要是：項目前期：集中在相對靠近本項目的區域；項目中后期：隨著區域發展，項目前期成功開發，帶動知名度擴大，客戶層面將拓寬，有可能擴大到奎文區的周邊區域。 消費者區域性購買特征； 本項目總建筑面積約26萬平方米，分期開發時間跨度約3年； 開發商在當地有一定得品牌支撐； 項目

9、屬于城市邊緣區域，目前缺乏足夠的客戶支撐。目標客戶群定位 大盤的開發周期較長，產品類型較為豐富，其目標消費群體也會有所變化，必須針對不同產品、不同階段明確不同的消費群定位，并且操控消費群體的變化趨勢。全面覆蓋周邊區域中端及以上消費群體項目定位-客戶定位隨著項目推出產品的變化，購買的客戶也隨之而變，隨著項目形象的逐步建立，品牌也將影響著消費群體的變化。因此，我們必須要站在戰略的高度，審視市場和項目的變化，把握目標客戶群體的組合變化，為項目的產品及價值發展提供決策支持。客戶特征一、二期三、四期基本特征以25歲40歲的本村村民或周邊村民以周邊商業經營戶、企事業單位公務員或職工與中層管理者為主。人格特

10、征他們文化背景稍差，但有比較穩定的事業或收入來源，對改善居住條件有較為強烈的需求。他們在這個城市中有廣泛社區圈，有一定的社會地位。常常能影響這個城市的消費熱點。平時熱衷于參加朋友聚會，注重自己的身份表現，各方面都不甘于落人后。居住模式需要在原有基礎上有較大的提高，又不喜歡過分的張揚，但一定要有能體現出檔次提高的元素，希望自己得到周圍社會關系的認可。自己已經有了住房，但對居住環境或便利性較為不滿意，希望能住到品質較好或更便于工作活動的社區。購房特征家庭消費能力有限，價格是最大的購買決定因素，但同時注重社區的品質，在承受范圍以內，品質好多花一點錢也愿意。主要購買以舒適型的兩房、三房為主。消費購買力

11、較強，社區品質決定一切，容易受到新產品、新規劃的刺激，對高品質生活的期待較高，購買欲望強烈。主要以購買景觀好的中大戶型產品為主。購買項目的原因規劃、園林好社區配套全戶型面積適中開發商實力保障地段便利項目形象品質好休閑配套檔次高居住環境優越開發企業口碑好項目定位-項目目標客戶群定位1、周邊企業單位工作人員：本地工作就近購房，收入穩定、多位初次置業，如福田、烤煙廠、啤酒廠、宏力空調等。2、周邊商業經營戶：本地經商或從業，收入較高，以改善居住條件的二次置業為主。3、村民：以改善居住條件為主，對本區域有深厚的情結。4、周邊村莊村民：有一定的家庭積蓄，初次購置樓房居多，為兒女結婚或改善居住條件。5、周邊

12、機關單位職員：收入較高，以改善居住條件的二次置業為主。對居住環境、檔次要求較高。6、投資型客戶及其他：對區域發展有信心，看好投資升值或出租前景。 根據以上分析，本項目目標客戶可總體劃分為兩部分：一為本地原居民；二為區域外來人員。項目定位-目標客戶需求特征深度分析核心客戶群重要客戶群12周邊縣及其他區域客戶5%：其他區域富足階層客戶，濰坊以外等地區客戶；自主、投資。城市新興財富階層及項目周邊居民60%：項目周邊企事業單位職工，項目周邊原住居民；改善性需求及剛性需求。3偶得客戶濰城區、奎文區中端收入者；投資客戶35%：自用、多次置業、投資、養老。客戶最為看重：生活品質及便利度、子女教育等城市配套、

13、開發商品牌、物業服務、區域發展潛力項目以超強綜合優勢，完全可以跳出區域市場，吸引此客戶群體的購買項目定位-目標客戶需求特征深度分析產品建議的出發點需要說明的是：我們給出的不是具體的設計方案，我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素（市場接受的產品特征和驅動客戶購買的因素）原則：一切均基于CVA“競爭的價值增加”(Competition Value Added)物業發展建議的考慮因素市場競爭性地塊價值的發掘利用客戶價值的增加基于市場產品水平調查統計分析（戶型、建筑園林風格、配套水平和數量、配置水平統計表），提出具有競爭優勢的方向；客戶價值分析基于客戶價值分析（客戶價值取向、生活方式、空間觀念、行為

14、模式分析表），提出客戶滿意方案；基于地塊價值分析和規劃價值分析提出設計增值方向市場現狀分析各區域分布特點 濰城區奎文區開發區坊子區板塊特點傳統的政治文化經濟中心，但隨著市政府的遷移，該區域各項發展指標下降。城市中心區域， 政治經濟文化集中，商貿發展迅速。經濟發展區域，工廠企業較為集中。區域市場發展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對完善，但各項配套老化，城區承載壓力過大。配套完善，發展勢頭強勁新興發展區域，市政配套有待加強。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動人口較少當地居民較多，流動人口比較多當地居民較少，多以流動人口落戶居多當地居民較多，流動人口較少自然環境老城區環境相對較差，交通

15、狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規劃原因，導致老城區顯得很擁擠，規劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶。成熟的區域，道路綠化環境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區域帶來一定的吸引力。開發區屬于新開發區域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環境顯得有些雜亂，區域還尚未建設完整。坊子區距市中心相對較遠，自然環境資源一般，尚有待于進一步建設發展。發展前景前景一般，若加快舊城改造，該區域前景看好。發展前景看好，區域各項指標都均發展到一定成熟階段。崛起的區域，城市各項建設指標發展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發展，區域前景看好。板塊認知度一般高較高一般市場現狀

16、分析各區域樓盤分析【濰城區】樓盤名稱總建面（萬平米）產品主力戶型均價白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/170平四室3300城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價格調陽光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室3000華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100華實小區（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800魯發名城6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700玫瑰國際1

17、1多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000潤揚新城3（總12）高層40-50平米一室、60-70/91平米兩室3000潤澤苑4多層90-110平米三室2460三友華錦苑（二期）7.65多層80-90平米兩室、120-140平米三室2900萬興隆廣場5.5高層47/76平米一室、76/82平米兩室未定西城名都（一期）8.7（總11）多層、小高層50-60平米一室、88-98/140平三室3400鳶都新城9.76（總40）多層77平米兩室、90-100/123平米三室2900市場現狀分析【奎文區

18、】各區域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產品主力戶型均價北國之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室3650帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400東方明珠13高層80-110平米兩室、120/152平米三室未定東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500恒易星河

19、（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800君尚綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定領秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500玫瑰園（一期）7.6（總12）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定盛世豪

20、廷觀邸（二期）13多層、高層90/114-130平米三室未定泰華領域5.8高層39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龍橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450雍和家園1.5小高層95平米兩室、123平米三室3180市場現狀分析【開發區】各區域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產品主力戶型均價北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米

21、三室高層3300多層3500東方世紀城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000高速仁和盛廷14.5869未定未定未定海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300和豐城市花園1.9077高層54平米一室、80-90平米兩室2880起價匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200錦光公寓4.4918高層

22、170-300平米三室3700九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室3600青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200市場現狀分析【坊子區】各區域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產品主力戶型均價開發商龍鳳花園（一期）9.25（總22）多層80-90平米兩室、100-140平米三室2500天同雙羊新城（一期）10.8（總56）多層90-100平米兩室、124平米三室2600調查方法及進程 調查目的：濰坊市區居民潛在房產需求、消費偏好及地塊認識調查內容：區域選擇；產品

23、戶型價格；規劃設計；置業關心因素；獲取樓盤信息渠道等調查對象：濰坊市區具有家庭經濟事務決策權的，四年以內有購房需求的常住居民以及計劃定居濰坊的流動人口調查方法：CIT（街頭攔截訪問）樣本規模：n=296，實際抽取樣本量為300個抽樣方法：隨機抽樣統計方法：SPSS13.0分析方法：描述性統計，交叉分析調查樣本量：發放問卷300份，共收回有效問卷282份，有效率94.00實地調查進程：2009年8月消費者市場調查分析被訪者個人屬性分析 類別分項比例類別分項比例總樣本 意向客戶樣本總樣本 意向客戶樣本性 別男女55.7%44.3%59.4%40.6%學 歷初中及以下高中/中專/職高 大專 本科及以

24、上 12.8%39.1%28.5%19.6%11.2%37.3%32.0%19.5%家庭人口1人2人3人4人5人及以上1.8%16.3%51.1%23.0%7.5%2.4%20.6%47.1%22.4%7.6%婚姻狀況未婚 已婚 其它 36.2%63.5%0.4%38.2%61.2%0.6%年 齡25歲以下 26-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 16.0%35.1%12.1%15.6%11.3%6.4%3.5%17.1%35.3%10.6%14.1%12.4%7.1%3.5%職 業個體戶私營業主企業管理干部企業普通員工機關事業干部公職人員專業技術人

25、員自由職業者其它21.6%3.9%9.6%30.5%7.8%4.3%10.6%8.5%3.2%17.6%3.5%11.2%34.1%6.5%4.1%11.8%9.4%1.8%家庭年收入3萬元以下3.1-6萬元6.1-12萬元12.1-18萬元18.1-24萬元24萬元以上22.3%43.5%24.5%2.5%2.2%5.0%20.8%42.3%24.7%3.5%2.4%5.9%出行方式公交車出租車單位配車私家車電動車自行車其它33.0%7.8%5.0%25.2%13.8%12.4%2.8%33.5%8.2%4.7%22.9%16.5%11.8%2.4%購房者基本狀況分析 被訪對象目前居住房屋屬

26、性以自己的房屋為多，占比43.62%；單位分房占比12.41%；居住父母的房屋占比13.83%；有28.01%租房居住；2.13%被訪對象為其它屬性，如單位宿舍，親戚家中等。購房者基本狀況分析 被訪對象目前居住房屋面積以71-90平方米和91-110平方米為主，分別占比29.79%和23.76%；50平方米以下和51-70平方米分別占比15.25%和16.31%；111-130平方米占比7.45%；131平方米以上合計占比7.45%。 本次調查均為有購房需求群體，在被訪者計劃購房的時間上，一年以內購房的群體占比14.54%；一至兩年的群體占比22.70%，兩至三年的占到21.28%，三至四年的

27、占到41.49%。由此看見未來四年濰坊市民對商品房的需求將逐漸放量。購房因素分析 對被訪對象購房時所關注的因素排序分析，可以看出交通便利、環境優美、價格合適、戶型合理是選擇比較多的因素，分別占比15.60%、15.41%、14.72%、13.89%，四個因素差別不大；物業管理、工程質量、距離工作地點距離、購物方便也是濰坊市民購買住房所關注的重要因素。 購房因素分析 對被訪對象購房時所關注的周邊配套排序分析，可以看出小型超市/便利店是最受關注的，占比23.23%；室外小型健身設施和診所/藥店也非常受關注，分別占比18.31%和17.59%；球類運動場和中心廣場分別占比12.02%和11.97%；

28、幼兒園、智能配套也是濰坊市民購房時所關注的周邊配套。 購房因素分析 對被訪對象購房時所關注的內部配套排序分析，可以看出商業設施、超市等是最受關注的，占比26.86%；中小學和醫療機構也非常受關注，分別占比20.51%和17.86%；休閑娛樂場所占比11.08%；文化設施、銀行和幼兒園也是濰坊市民購房時所關注的內部配套。 購房因素分析 對被訪對象目前居住區域與購房可能性交叉分析，濰城區意向比例最低，為43.6%、奎文區意向比例為57.6%、高新區意向比例為77.2%，寒亭區意向為73.7%、坊子區合計意向為61.9%、其它意向為50.0%。這說明濰坊市民購房偏好目前居住地周邊，同時又具有其它區域

29、購房的意向。購房因素分析 被訪對象對于項目單價的接受情況，64.18%客戶選擇3000元以下，28.72%客戶選擇30013300元，6.03%客戶選擇33013500元，只有0.71%客戶選擇35013800元，0.35%客戶選擇3801元以上。 意向客戶對于項目單價的接受情況，57.65%客戶選擇3000元以下，33.53%客戶選擇30013300元，7.06%客戶選擇33013500元，1.18%客戶選擇35013800元，0.59%客戶選擇3801元以上。 意向客戶對于項目單價接受價位要比非意向客戶強。 市民對該地塊的價格接受度相對較低，市民購房的心理價位一直處于就低不就高心里；通過產

30、品設計及后期營銷推廣可將客戶心里價位挖掘更高。 購房因素分析 對被訪對象置業次數分析，45.39%為首次購房，47.16%為二次購房，7.45%為三次及以上購房； 對意向客戶置業次數分析，52.94%為首次購房，41.18%為二次購房，5.88%為三次及以上購房。在一定程度上說明首次購房客戶對項目意向強于二次及以上購房客戶。其主要原因應是首次置業客戶價格承受能力稍低，考慮項目位置稍偏，價格可能不會很高。 結合被訪對象目前房屋屬性分析，首次置業和二次置業客戶都將是項目的重要客戶。 購房因素分析 對被訪對象購置住宅的目的分析，以改善居住環境和方便生活及工作為主，分別占比34.75%和35.11%；

31、購置婚房和為子女購房分別占比13.48%和10.28%；投資升值占比4.96%；其它占比1.42%。 而意向客戶購置住宅的目的基本與被訪客戶一致。 住宅市場產品分析 被訪客戶選擇毛坯、精裝修、其它的比例分別為56.03%、41.49%和2.48%，說明精裝修標準也普遍為濰坊市民所接受，并且成為選擇要求。 在這個問題上，項目意向客戶選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產品分析 對被訪對象建筑類型選擇分析，大部分選擇普通多層建筑，占比60.14%；小高層選擇率為22.06%；高層選擇率為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；類別墅選擇率為3.56%；超高層選擇率只有1.42%。 意向客戶對這個問題

32、的選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。 以上分析，可為后期產品組合提供參考。 住宅市場產品分析 對被訪客戶戶型空間結構分析，選擇最多的為平層，占比45.39%；其次為復式，占比23.76%；躍層和錯層相差不多，分別為13.48%和12.41%；另有4.96%不確定。 意向客戶對這個問題的選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產品分析 對被訪客戶房屋朝向選擇分析，絕大部分選擇南向，占比83.27%，南北向占比15.66%，北向和東西向不到1%。 意向客戶在這個問題上的選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產品分析 對客戶計劃購買戶型分析，選擇率最高的為三室一廳一

33、衛，占比30.85%；其次為兩室一廳一衛，占比24.82%；再次為兩室兩廳一衛，占比14.18%；三室兩廳一衛和三室兩廳兩衛也是重要選擇，分別占比9.93%和9.57%；一室一廳一衛和四室兩廳兩衛選擇很少。 意向客戶對于購買戶型的選擇與被訪客戶基本一致。 由此可見濰坊市民偏好于三室戶型。 住宅市場產品分析 對家庭常住人口與計劃購買的戶型交叉分析，一人主要選擇兩室一廳一衛，兩人主要選擇三室一廳一衛和兩室一廳一衛，三人主要選擇三室一廳一衛、兩室一廳一衛和三室兩廳兩衛，四人主要選擇三室一廳一衛、兩室兩廳兩衛和兩室一廳一衛，五人及以上主要選擇三室一廳一衛、三室兩廳一衛。 住宅市場產品分析 對被訪對象建

34、筑面積選擇分析，選擇率最高的為91-110平方米，占比44.33%；其次為71-90平方米，占比27.30%；再次為111-130平方米，占比17.02%。 意向客戶對于建筑面積的選擇與被訪對象基本一致，只是111-130平方米比例稍升。 對家庭年收入和建筑面積范圍交叉分析，家庭年收入3萬元以下被訪對象90-111平方米和71-90平方米選擇率一樣，為43.5%；家庭年收入3.1-6萬元被訪對象，需求面積增大，91-110平方米為首選，占比47.9%，71-90平方米次之，占比24.8%，111-130平方米再次，占比14.9%；家庭年收入6.1-12萬元家庭對于111-130平方米選擇增加，

35、成為第二選擇，占比25.0%；對于家庭年收入12萬元以上家庭，111-130平方米成為第一選擇。 由此可見家庭中等收入6-12萬元91-110平方米為首選，111-130平方米次之；家庭中低收入6萬元以下91-110平方米為首選，71-90平方米其次；家庭中高收入12萬元以上首選為111-130平方米。 住宅市場產品分析 對被訪客戶主臥室面積選擇分析，首選為16-20平方米，占比40.07%；其次為21-25平方米，占比25.63%；再次為15平方米以下，占比21.30%；26-30平方米也是重要選擇，占比12.27%。 對意向客戶主臥室面積選擇分析，選擇順序沒有變化，但是15平方米以下和16

36、-20平方米選擇比例下降，21-25平方米、26-30平方米乃至31-35平方米比例都有一定程度的提高。 住宅市場產品分析 對被訪客戶主臥室面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積70平方米以下，主臥室面積15平方米以下基本做為首選；建筑面積71-110平方米，主臥室面積16-20平方米做為首選，15平方米以下或21-25平方米做為次選；建筑面積111平方米以上，主臥室面積21-25平方米基本做為首選。 住宅市場產品分析 對被訪客戶次臥室面積選擇分析，首選為15平方米以下，占比60.58%；其次為16-20平方米，占比34.31%；其它比例較小。 對意向客戶次臥室面積選擇分析，與被訪客戶選擇趨勢一

37、致。 住宅市場產品分析 對被訪客戶次臥室面積與建筑面積交叉分析，建筑面積90平方米以下，次臥室面積15平方米以下為主要選擇；建筑面積91-150平方米，次臥室面積15平方米以下為首選，16-20平方米也是重要選擇。建筑面積151平方米以上次臥室面積16-20平方米為主要選擇。 住宅市場產品分析 對被訪對象客廳面積選擇分析，26-30平方米為主要選擇，占比41.16%；16-20平方米、21-25平方米、31-35平方米、36-40平方米也是重要選擇，各占比10%以上。 對意向客戶客廳面積選擇分析，基本與被訪對象選擇一致。 住宅市場產品分析 對被訪客戶客廳面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積50

38、平方米以下，客廳面積主要選擇15平方米以下和16-20平方米；建筑面積51-70平方米，客廳面積主要選擇21-25平方米；建筑面積71-90平方米，客廳面積首選26-30平方米；建筑面積91-110平方米，客廳面積主要選擇26-30平方米；建筑面積111-130平方米，客廳面積首選26-30平方米，但是31平方米以上選擇合計已超過26-30平方米；建筑面積131平方米以上，客廳面積選擇主要集中在36-40平方米以上。 住宅市場產品分析 對被訪對象衛生間面積選擇分析，首選為10-11平方米，占比44.40%；其次為5平方米以下，占比23.10%；再次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米

39、、14-15平方米也是重要選擇。 對意向客戶衛生間面積選擇分析，與被訪對象選擇基本一致，首選為10-11平方米，占比38.48%；其次為5平方米以下，占比27.81%；其次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要選擇。 住宅市場產品分析 對被訪客戶衛生間面積與建筑面積選擇交叉分析，基本呈現衛生間面積隨建筑面積增大增大的趨勢。 住宅市場產品分析 對被訪客戶廚房面積選擇分析，10-11平方米是首選，占比51.45%；其次為14-15平方米，占比20.29%。 對意向客戶廚房面積選擇分析，與被訪客戶選擇基本一致。 住宅市場產品分析 購房因素分析 對被訪對象住房功能空間

40、需求分析，生活陽臺是首選，占比44.32%；其次是地下室，占比20.86%；再次是儲藏室，占比19.55%；露臺和衣帽間也是重要選擇。 由此可見，被訪對象最重視的功能空間是生活陽臺。 被訪者對于功能空間、建筑面積、戶型、各功能空間面積等的需求，在前期產品設計時應充分考慮，同時應參考項目定位、有關項目調研和建筑規劃予以一定的修正。 住宅市場產品分析 對被訪客戶建筑風格傾向分析，首選是現代風格，占比54.61%；其次是中式風格，占比26.95%；再次是歐式建筑，占比17.38%。 對意向客戶建筑風格傾向分析，與被訪客戶基本一致。 住宅市場產品分析 對被訪對象園林景觀傾向分析，主要選擇植被和水景，分

41、別占比40.78%和40.07%，山景占比14.54%，特色雕塑僅占2.13%。 對意向客戶園林景觀傾向分析，也主要選擇植被和水景，分別占比39.41%和41.76%，山景占比15.29%，特色雕塑僅占1.18%。 住宅市場產品分析 對被訪對象對社區景觀要求分析，首選為草坪多些，占比49.29%；其次為樹木多些，占比29.43%；再次為水景多些，占比15.96%；最后為廣場多些，占比5.32%。 對意向客戶對社區景觀要求分析，與被訪對象基本一致。 住宅市場產品分析 對被訪對象喜歡的景觀綠化類型分析，首選為組團式分散綠化，占比57.80%，大面積集中綠化占比42.20%。 對意向客戶喜歡的景觀綠

42、化類型分析，與被訪客戶基本一致。 客戶對于景觀方面的要求，可為后期景觀設計提供有力依據。 住宅市場產品分析 對被訪對象車位需求數量分析，1個車位占比66.67%，2個車位占比7.45%，2個以上車位占比2.13%，不需要車位占比23.76%。 對意向客戶車位需求數量分析，基本與被訪客戶一致。 住宅市場產品分析 對被訪對象傾向停車形式分析，首選是地下車庫，占比54.05%；其次是地面停車場，占比41.44%；地面占道停車和架空層停車僅占2.70%和1.80%。 對意向客戶傾向停車形式分析，基本與被訪對象一致，但是架空層停車選擇率為0。 住宅市場產品分析 有車位需求的被訪對象81.98%選擇購買車

43、位，有車位需求的意向客戶80.74%選擇購買車位。 客戶對車位方面需求，可為車位配比提供參考。 市場預期分析 被訪對象對于濰坊房屋價格預期，47.16%認為將小幅增長，36.88%認為將價格平穩，9.57%認為價格下滑，4.61%認為大幅增長，1.77%不太清楚。 意向客戶預期與被訪客戶預期趨同。 市場預期分析 以上分析為被訪對象對各區1-2年價格預期，主導意見認為屆時濰城區房價在2800-3100元/平方米，奎文區房價在3400-3600元/平方米，高新開發區房價在3100-3300元/平方米，寒亭區房價在2300-2600元/平方米，坊子區房價在2500-2700元/平方米。 獲得樓盤信息

44、渠道 對被訪客戶獲得樓盤信息的主要渠道分析，報紙廣告名列第一，占比25.12%，比例在10%以上的還有宣傳單頁15.91%，電視廣告13.40%，親戚朋友介紹12.08%。 獲得樓盤信息渠道 對被訪客戶獲得房產信息的主要報紙媒體分析，濰坊晚報以47.56%的比例遙遙領先，齊魯晚報27.74%位居第二，比較重要的還有其它報紙媒體（如晨鴻信息報）10.06%。 被訪者了解房產信息對渠道對后期營銷推廣非常具有指導意義。 問卷分析總結 被訪對象大部分選擇普通多層建筑，超高層選擇率非常低。意向客戶選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。建筑風格傾向現代風格。功能空間

45、需求生活陽臺是首選，其次是地下室再次是儲藏室。主臥室面積首選為16-20平方米，次臥室面積首選為15平方米以下。客廳面積26-30平方米為主要選擇。衛生間面積首選為10-11平方米，廚房面積10-11平方米是首選。園林景觀傾向植被和水景，要求草坪和樹木多些，組團式分散綠化是首選。對被訪對象車位需求數量分析，需要車位的占到77.24%；停車形式首選是地下車庫，有車位需求客戶80%以上選擇購買車位。 濰坊市區購房客戶主要以改善居住環境二次置業為主，同時租房者眾多，市場空間較大。首次置業者對項目意向較強。項目整體定位應滿足濰坊市民改善居住環境舒適型居住要求和首次購房需求。被訪者對商業、教育、醫療等配

46、套設施非常關注，在規劃中應充分考慮各類配套配備。被訪者對房價預期有利于項目開發，但是對項目價格預期偏低，應通過前期規劃設計和后期營銷拉動價格提高項目價值，拉升價格。被訪者了解房產信息對渠道對后期營銷推廣也非常具有指導意義。被訪者對建筑類型和風格的選擇，對前期產品定位非常具有指導意義。被訪者對于功能空間、建筑面積、戶型、各功能空間面積、景觀、車位等的需求，在前期產品設計時應充分考慮，同時應參考項目定位、有關項目調研和建筑規劃予以一定的修正。問卷分析總結對項目的啟發市場供需空間結構 市場總體供應消費群體需求存在空間建筑形態多層、高層為主普通多層60.14%；小高層為22.06%；高層為5.34%；

47、花園洋房選擇率為7.47%；多層、小高層、花園洋房戶型結構兩室、三室兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型需求比例為49.55%，兩室、三室戶型均為主力戶型面積70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%； 110-130平方米占17.02%。90-110平米市場空間更大，根據市場銷售情況，110-130平米的也具有較大空間園林景觀在售項目園林景觀方面主要是簡單綠化、有部分項目具有一些水景觀，綜合來講，在售項目均難以形成真正項目景觀，體現不出園林景觀在項目中的重要性。

48、植被和水景選擇比例最高，分別占比40.78%和40.07%針對具體要求方面，草坪比49.29%；樹木比例占到29.43%采用組團式綠化是市民首選，比例占到57.8%植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團方式周邊配套在售項目位置相對較偏，但濰城區生活環境比較成熟。商業設施、超市等是最受關注的，占比26.86%；中小學和醫療機構也非常受關注，分別占比20.51%和17.86%；本項目可根據自身情況及市場需求，適當進行商業、教育、醫療等做出相應配套。內部配套依托項目本身沿街商業進行內部配套的補充小型超市/便利店是最受關注的，占比23.23%；室外小型健身設施和診所/藥店也非常受關注，分別占比18.31%

49、和17.59%；根據項目自身條件， 適當進行調整，做足內部配套設施，可彌補區位上的劣勢物業服務僅限于綠化、公共區域衛生、公共設施維護管理及保安或傳達等服務。希望得到綜合的、人性化的、高水準的物業管理提供高標準的物業管理濰坊住宅市場存在大量空白點，購房消費理念存在極大的引導空間。 戶型設計建議戶型面積與戶型配比戶型經濟型兩室經濟型三室舒適型三室享受型三室/四室（含部分頂層復式）面積（）70-9090-110110-130130-150配比（%）20452510戶型設計注意要點做到全明戶型設計。采用封閉陽臺設計。樓棟布置上要保證有好的朝向（朝南，大戶型必須朝南），避免過多的純東向、純西向、純北向普

50、通住宅的出現。兩室產品主臥和起居室朝陽，三室產品兩個臥室和起居室必須朝陽。沿綠化布置的三房產品為了觀景，起居室設在東部。大戶型考慮衛浴空間分離，提高居住品質。三室面積約115平米參考戶型多層頂層復式面積約145平米參考戶型多層兩室面積約88平米參考戶型小高層兩室面積約79平米參考戶型小高層兩室面積90平米參考戶型小高層三室面積約123平米參考戶型小高層四室、三室面積約141、122平米參考戶型小高層現代簡約風格建筑風格建議花園洋房小高層高層打造水主題園林景觀社區，如噴泉、流水、小橋等提高居住環境和人文社區，主題園林項目景觀與河岸公園景觀連為一體，將項目完全融入湖岸。同時，為項目提供休憩、駐足場

51、所。沿河景觀展示對園林展示區投入較大成本，精細化打造社區園林，打造園林精品示范區。景觀示范區展示配套建議會所建筑1500平米。餐廳咖啡廳、茶室象棋、圍棋、橋牌、麻將器械健身、乒乓球室、室內游泳池陽光兒童游戲室銀行、郵局小型超市洗衣店品牌定位： 純真和諧的“Family”社區產品形象定位l“純真”是XX家園的氣質，也是廣告推廣自始至終需要把握的基本調性。l“和諧”是XX家園的靈魂，美好和睦的社區氛圍是項目的核心價值。l“Family”社區是一個全新的定義，它意喻在這個社區里，沒有陌生人，鄰里守望，充滿了大家庭的關愛。產品形象定位品牌形象： 親、善、美XX家園就如同它的代言人天真純潔的小“親親”：

52、他熱愛生活，對一切都充滿好奇，他的身上閃耀著燦爛晶瑩的童心，他愛父母，愛老人，對鄰居、小伙伴是那么友善熱心，他是美與真的化身，讓每一個看見他的人都會不知不覺受到感染，心靈變得更純凈，心情變得更快樂產品形象定位品牌形象的支撐點：親：l人與人相親：XX家園以Block為建筑單位，使人們擁有一個共同的大院，人們在此有了更多相識、交流的場地機會，人與人之間關系更親密、心靠得更近。l人與環境相親：社區的環境規劃重視人和自然的交融，整個小區擁有一水、四街、三十余個街區公園，人和自然親密融合在一起。產品形象定位善：l住戶構成中的“善”因子：XX家園住戶文化素質較高（如周邊高校老師、政府公務員等），“與人為善

53、”的傳統教育對他們的行為影響很深，他們對人與人之間越來越冷漠的現狀存有憂慮和不滿。l廣告宣傳中的“善”誘導：親近友善的鄰里關系是我們在廣告宣傳中的主線，對此認可、為之吸引的消費群才可能是親親家園真正的購買者，廣告宣傳將一群在觀念上相近的人聚在了一起。產品形象定位美：l人情之美：作為一個居住社區，人情之美才最動人。社區以Block的建筑方式為社區人情之美奠定了物質基礎，充分人性化的、細致的物業管理則使人情之美愈發顯得燦爛而真實。l景觀之美：高水準景觀設計使社區充滿了自然之美，迤儷的水岸、參差的林木、如織的鮮花與草地，還有點綴其間的亭臺XX家園是一座名副其實的花園社區。l建筑之美：XX家園的建筑形

54、態各異、呈現出多元化的豐富之美，建筑采用陽光色系，輕盈而優雅，給人以充分的視覺享受。產品形象定位親、善、美這既是我們的品牌形象，也是我們給消費者體驗承諾一個比功能承諾要重得多，也重要得多的承諾。它將使XX家園邁向其他樓盤所不具備的情感高度。 產品形象定位公司部分案例淄博 - 儷園小區青島膠州 - 澳柯瑪鑫匯.新都青島膠州 - 澳柯瑪澳龍花園 呼和浩特 首府廣場徐州 - 彭城富景商城 柳州 - 谷埠街國際商城山西 - 金龍湖畔大慶 - 香榭麗購物中心煙臺 澳柯瑪.2010世紀新天地膠南 - 黃金海岸MALL濰坊 - 東方威尼斯數碼廣場濰坊 - 萬興隆廣場濰坊 - 溫泉公館濰坊 香格里.晶座濰坊

55、- 樂活城德州 - 金天地購物廣場淄博 - 齊都星鉆北京 - 和喬麗致酒店公寓 蘇州 - 和喬麗晶酒店式公寓 秦皇島 - 臻藏北戴河鄰海度假別墅沈陽 - 華利大廈 項目名稱：東方威尼斯發 展 商：濰坊市濰城區城市建設綜合開發公司 和香港隆寶發展公司設計單位：臺灣著名建筑博士張文德工作室基地占地面積:4484.20m2總建筑面積:55000m2 總建筑高度:87.40m總 層 數： 共27層售樓地址：勝利街與青年路交叉路口東南角樓盤名稱：十笏園文化城投 資 商:萬興隆集團開 發 商：濰坊鑫業房地產開發有限公司樓盤位置：濰坊市東風西街與曹家巷交匯處總建筑面積：18600建筑形態：住宅、大型商場、酒

56、店公寓設 計 商：濰坊建筑設計研究院有限公司 方案設計:廈門京治建筑設計院廣告訴求：千古文化底蘊 現代生活典范樓盤名稱：澳柯瑪鑫匯.新都開 發 商：青島澳柯瑪新龍房地產開發有限公司樓盤位置：膠州海爾大道澳柯瑪工業園總建筑面積：20萬建筑形態：住宅、商業步行街、大型商場、酒店公寓設 計 商：濟南建筑設計研究院 物業管理:澳柯瑪物業管理公司廣告訴求：青島首家國家A級認定的社區.樓盤名稱：德州金天地購物廣場開 發 商：淄博恒業房地產開發有限公司樓盤位置：德州慶云新華路與開元大街交匯處建筑形態：大型購物商場商務住宅樓建筑面積：100000平方米物業管理：金天地商業管理有限公司 樓盤名稱：臨淄齊都星鉆

57、開 發 商：齊都醫院 樓盤位置：臨淄區人民路與楊坡路交匯處 總建筑面積：3萬m2，其中商用面積4000m2 建筑形態：精裝修高層住宅 設 計 商： 臺灣文治建筑設計工作室 廣告訴求：地王之王 稀有的大戶名宅 項目名稱：儷園小區發 展 商：淄博匯澤房地產開發有限公司總建面積：75391.8平方米其 中：住宅總建筑面積：70501.0平方米 公共建筑面積：4890.8平方米規劃總用地面積： 46022平方米規劃居住總戶數：695戶規劃居住總人口：2085樓盤名稱：和喬麗致酒店公寓開 發 商：北京奧德房地產開發有限公司投 資 商：北京和喬集團樓盤位置：北京市朝陽區光華路甲8號建筑形態：高檔酒店式公寓

58、標準戶型：80-210m2 單價范圍：住宅，13000元-20000元/建筑平米 設 計 商：大豐設計廣告訴求：CBD核心區 層高概念樓盤名稱：和喬麗致酒店公寓開 發 商：蘇州和信房地產開發有限公司樓盤位置：蘇州市機場路南/星港街延伸段東建筑形態：酒店式公寓主力戶型：80-150m2單價范圍：住宅，7000-8500元/建筑平米 設 計 商：蘇州建筑設計研究院物業管理：蘇州和喬物業廣告訴求：英式管家服務 國際化社區樓盤名稱：臻藏北戴河別墅開 發 商：秦皇島正元房地產開發有限公司樓盤位置：秦皇島北戴河中海灘路20號建筑形態：度假別墅設 計 商：秦皇島建筑設計研究院廣告訴求：北戴河唯一渡假天堂樓盤名稱：香榭麗購物中心開 發 商：大慶永峰房地產開發有限公司樓盤位置：大慶市東風新村緯七路基地面積：79570平方米場建筑形態：集商業、住宅于住宅一體面積范圍：住宅，66-140m2 商場，100m2-200m2主力戶型：90-100m2單價范