1、大智路項(xiàng)目(xingm)營(yíng)銷策劃方案-商業(yè)(shngy)篇共三十三頁項(xiàng)目基本(jbn)情況 本項(xiàng)目位于市中心，京華(jn hu)路與大智路交匯處,地塊呈長(zhǎng)方形狀（長(zhǎng)寬比約3：1）,占地面積約4000共三十三頁項(xiàng)目(xingm)SWOT分析SWOT威脅機(jī)會(huì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)共三十三頁優(yōu)勢(shì)(yush)（S）優(yōu)勢(shì)(yush)發(fā)揮項(xiàng)目SWOT分析/S項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，京華路北端就是城市主干道武漢路 項(xiàng)目緊靠市中心，商業(yè)發(fā)展前景很旺 周邊是居民居住密集區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提供了保障 在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便利 在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī) 共三十三頁

2、劣勢(shì)(lish)（W）解決辦法項(xiàng)目(xingm)SWOT分析/W本項(xiàng)目?jī)擅媾R街道路不寬敞，給商業(yè)運(yùn)行帶來一定制約 本項(xiàng)目南面商業(yè)不顯眼 可在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)將臨街建筑往后移，以加寬人行道路 加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度 共三十三頁機(jī)會(huì)(j hu)（O）威脅(wixi)（T）項(xiàng)目SWOT分析/O.T區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū) 隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷售 中國(guó)的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好 周邊現(xiàn)推向市場(chǎng)的中央華府裙樓商鋪、文化宮、華夏城商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力 中央華府裙樓商鋪空置，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng) 共

3、三十三頁商業(yè)(shngy)模式分析綜合性商業(yè)模式主題性商業(yè)模式專業(yè)性商業(yè)模式這一模式(msh)奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住、行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi) 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其

4、是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)共三十三頁三種(sn zhn)商業(yè)模式的比較商業(yè)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)綜合性商業(yè)模式由于項(xiàng)目規(guī)模和地形的限制，建議使用綜合性商業(yè)模式！此種模式能夠全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且積聚人氣、帶動(dòng)消費(fèi)此模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大主題性商業(yè)模式不局限于某一個(gè)行業(yè)，它的目標(biāo)客戶群是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體等這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高專業(yè)性商業(yè)模式針對(duì)性

5、強(qiáng)，專業(yè)化程度高某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間結(jié)論：由于項(xiàng)目規(guī)模(gum)和地形的限制，建議使用綜合性商業(yè)模式！ 共三十三頁項(xiàng)目(xingm)整體定位從地塊的形狀和規(guī)模出發(fā)，建議本項(xiàng)目做成底下四層整體商業(yè)裙樓，上面是高層(o cn)塔樓。模仿美國(guó)的五角大樓建筑形態(tài)，共建成五棟塔樓，成五角形狀，四棟26層，一棟12層.如下圖(附圖):共三十三頁項(xiàng)目(xingm)商業(yè)形態(tài)定位原則：商業(yè)定位(dngwi)要與政府相關(guān)政策法規(guī)相一致，商業(yè)形態(tài)要做到與周邊商業(yè)互補(bǔ), 統(tǒng)一 規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 共三十三頁產(chǎn)業(yè)(chny)表現(xiàn)力項(xiàng)目商業(yè)(shngy)形態(tài)定位商業(yè)

6、形態(tài)位置出售形式行業(yè)形態(tài)備注一層南面隔間商鋪綜合性服裝、禮品等自主經(jīng)營(yíng)定位西面無（車道和人道）一層中間可留一塊近1500的停車場(chǎng)，供商業(yè)用北面早點(diǎn)周圍居民區(qū)沒有一個(gè)專業(yè)的早點(diǎn)城，可以完善周邊飲食配套。二層整體招商大型購(gòu)物超市整體招商，引進(jìn)大型超市，如中商、中百、武商等等三層整體招商分隔出售健身俱樂部器械健身、健美操、拉丁舞、瑜伽、芭蕾等四層整體或分隔出售娛樂業(yè)KTV、網(wǎng)吧、電玩、棋牌、臺(tái)球、5號(hào)樓516整體招商酒店提供欽食與住宿1722 可隔間或整體寫字樓公司辦公用房共三十三頁客戶(k h)定位從以下不同角度(jiod)對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行具體的界定:1.身份識(shí)別 身份比例企業(yè)20%行政單位中高層1

7、5%事業(yè)單位中高層15%企業(yè)高層15%企業(yè)中層15%生意人10%爆發(fā)戶10%共三十三頁客戶(k h)定位2.區(qū)域(qy)識(shí)別 區(qū)域 市中心板塊 團(tuán)城山板塊 西塞山板塊 黃石城區(qū)以外 比例50%10%20%15%5%黃石港板塊共三十三頁客戶(k h)定位3.購(gòu)買(gumi)目的 共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析(一)、一層商鋪(shn p) 1.隔間銷售原因 緩解二、三、四層商鋪整體招商的巨大壓力 是項(xiàng)目商業(yè)配套的補(bǔ)充 能使資金快速回籠 2.銷售方式 可租可售，邊租邊售 共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析(二)、二層商鋪(shn p)1整體招商原因 通過對(duì)周邊商業(yè)的調(diào)查得知，武漢路這一

8、帶小型店面比較多，大型規(guī)模的店面很少，主要以飲食為主，而且大型購(gòu)物超市這塊也比較稀缺，再加上地段和人流量的優(yōu)勢(shì)，二層定位為大型購(gòu)物超市是可行的。一旦招商成功，可使項(xiàng)目的價(jià)值提升一個(gè)新的高度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的住宅和商業(yè)都是一個(gè)推動(dòng)作用。2招商對(duì)象選擇 據(jù)了解，到目前為止，武商量販還未落戶黃石，而且武商今年計(jì)劃在湖北新開20個(gè)賣場(chǎng)，這對(duì)于我們來說無疑是一個(gè)很重要的信號(hào) 共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析(三)、三層商鋪(shn p)1.招商方式比較招商方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)整體招商能形成規(guī)模和品牌效應(yīng)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理難度大，資金回籠慢分隔出售不易形成品牌效應(yīng)，也不利于統(tǒng)一管理資金回籠快共三十三頁商

9、業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析2.招商方式選擇 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大、統(tǒng)一管理的模式來看，三層最好選擇整體招商,可以形成項(xiàng)目的品牌，積聚更多的人氣,如東方俱樂部。3.客戶群市場(chǎng) 健身現(xiàn)在對(duì)于人來說是一個(gè)首要主題，因此客戶群體很廣泛，就是社會(huì)的一切群體。但是，主要群體偏向青年到中年這一階段的人群。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，黃石還沒一家(y ji)幾千方的大型俱樂部，由于地處市中心，人流量較大。因此，這樣定位是可行的共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析(四)、四層商鋪(shn p)1.功能分區(qū)比例 2市場(chǎng)分析 黃石在娛樂業(yè)這方面發(fā)展不是很完善，顯現(xiàn)零星分布，不集中，規(guī)模小等特點(diǎn)。我們可借助周邊一些大型物業(yè)所吸引

10、的客戶群，再加上周邊客戶和本項(xiàng)目積聚的客戶群，完全可以滿足本項(xiàng)目娛樂業(yè)所需 功能分類比重KTV35%網(wǎng)吧15%電玩15%棋牌25%臺(tái)球10%共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析（五）5號(hào)樓酒店1.服務(wù)類型 餐飲、住宿2.市場(chǎng)狀況 由于地處黃石市中心板塊，周邊(zhu bin)飲食類商業(yè)較多，盡管競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，但是生意都很不錯(cuò)。我想一個(gè)最重要的原因就是地段了，人流量大。結(jié)合本項(xiàng)目，在飲食的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，提供客戶的住宿,一是對(duì)外，二也可以針對(duì)小區(qū)業(yè)主。小區(qū)內(nèi)也是一個(gè)不小的市場(chǎng) 共三十三頁商業(yè)(shngy)可行性簡(jiǎn)析（六）5號(hào)樓寫字樓1.發(fā)展現(xiàn)狀(xinzhung) 黃石首座純商務(wù)寫字樓-康家知本

11、大廈，2004年2月破土，2006年月寫字樓售罄，將一些公司的銷售總部引入寫字樓，改變了以往招商只對(duì)項(xiàng)目，在招商模式上也有很大的突破,它引領(lǐng)著黃石寫字樓物業(yè)的發(fā)展。因此，寫字樓這塊發(fā)展還不完善，如果本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)要想在市場(chǎng)上脫穎而出，就必須在康家資本大廈上作進(jìn)一步的改進(jìn)和創(chuàng)新，向綜合性、靈活性、智能化、生態(tài)化方向發(fā)展2.目標(biāo)市場(chǎng) 省內(nèi)一些中、小型企業(yè)、公司，還有一些個(gè)人創(chuàng)業(yè)者共三十三頁招商(zho shn)策略招商目標(biāo)xxxxx,功能區(qū)的各項(xiàng)招商工作,以xxxx商業(yè)管理顧問有限公司項(xiàng)目組為招商主體,在黃石鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司的全力配合和支持下,以及管理公司和外圍專家顧問組對(duì)項(xiàng)目組招商工作的指導(dǎo)下,全

12、面進(jìn)行招商工作,本項(xiàng)目招商分四部分進(jìn)行:第一部分:二層購(gòu)物超市(cho sh)招商，以武商量販為主要目標(biāo)第二部分:三層健身俱樂部招商，品牌俱樂部?jī)?yōu)先第三部分:四層以KTV招商為主,其它為輔第四部分:5號(hào)樓酒店招商共三十三頁招商計(jì)劃(jhu)以及具體安排準(zhǔn)備階段:200年x月x日至2007年x月x日1,成立招商小組,擬定招商工作計(jì)劃,并開通國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話.2007-x-x2007-x-x2,通過專題市場(chǎng)調(diào)研,確定超市主力店,功能區(qū)的目標(biāo)品牌.2007-x-x2007-x-x3,撰寫招商資料和項(xiàng)目推介書.2007-x2007-x-x4,對(duì)參與招商的人員進(jìn)行專題培訓(xùn),為招商談判各項(xiàng)工作的全面展開,做好

13、一切準(zhǔn)備工作,使相關(guān)部門和人員達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài).2007-x-x-2007-x-x5,招商條件及基本租金測(cè)算.2007-x-x2007-x-x招商(zho shn)策略共三十三頁意向性接觸階段:2004年4月下旬至2004年5月下旬1,通過各種方式(如通信,通訊,面談等)與目標(biāo)品牌主力超市取得聯(lián)系,傳遞本項(xiàng)目的相關(guān)資料,使其了解xx商業(yè)中心的基本情況.2007-x-x2007-x-x3,鎖定目標(biāo)品牌,制定相關(guān)招商條件,策略(cl),談判程序,報(bào)貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司審核.2007-x-x2007-x-x意向談判階段:2007年x月下旬至2007年x月上旬1,與目標(biāo)品牌進(jìn)行具體的合作談判.2007-x-x

14、2007-x-x2,通過與目標(biāo)品牌,主辦超市的合作意向談判,明確雙方合作意向,合作條件,基本需要,與1家主力超市,35家餐飲,娛樂,休閑品牌達(dá)成合作意向.2007-x-x2007-x-x3,完成與目標(biāo)品牌的合作談判.2007-x-x2007-x-x招商(zho shn)策略共三十三頁約談判階段2007年x月上旬至2007年x月中旬1,在合作意向書的基礎(chǔ)上,與目標(biāo)品牌洽談具體的合作條件及合作方式,達(dá)成一致意見,與1家超市主力超市簽署合作合同書,力爭(zhēng)與34家餐飲,娛樂,休閑品牌合作合同書.2007-x-x2007-x-x2,在黃石(hun sh)xx舉行隆重的簽約儀式:通過簽約儀式的隆重舉行,相關(guān)

15、媒體的系列報(bào)道宣傳,提高明珠商業(yè)中心的知名度,美譽(yù)度,影響力和號(hào)召力,進(jìn)一步推動(dòng)商鋪的銷售及商場(chǎng)的全面招商工作.招商(zho shn)策略共三十三頁工作安排(一),黃石項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人:A,全面負(fù)責(zé)招商工作,統(tǒng)籌安排商業(yè)中心一切資源,為招商創(chuàng)造條件.B,負(fù)責(zé)招商方案,招商條件,招商策略,招商計(jì)劃的決策.C,監(jiān)督招商小組按確定的招商計(jì)劃執(zhí)行,推動(dòng)招商小組各項(xiàng)工作的進(jìn)展.(二),執(zhí)行人員:1,負(fù)責(zé)制定(zhdng)招商方案,招商計(jì)劃及招商策略.2,負(fù)責(zé)招商租金的測(cè)算及擬定基本招商條件.3,負(fù)責(zé)確定目標(biāo)品牌.4,負(fù)責(zé)招商的具體接洽和談判工作.5,負(fù)責(zé)將談判的具體情況及時(shí)向貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和管理公司通

16、報(bào),請(qǐng)示.6,負(fù)責(zé)提交招商所需資料的文本,并協(xié)助相關(guān)文本的印刷與制作.7,提交招商費(fèi)用預(yù)算,報(bào)請(qǐng)貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審批.(三),協(xié)調(diào)文員:1,負(fù)責(zé)招商的各類資料的整理,存檔.2,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)招商小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,管理公司以及xx商業(yè)中心項(xiàng)目各協(xié)作單位的關(guān)系.3,負(fù)責(zé)外地談判小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,管理公司的溝通和協(xié)調(diào),保證外地談判小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,管理公司之間信息溝通順暢.4,配合招商小組其它相關(guān)的招商工作.招商(zho shn)策略共三十三頁商業(yè)推廣(tugung)方案(一).推廣主題建議基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況(zhungkung)，本項(xiàng)

17、目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將項(xiàng)目推廣主題定位為：你的財(cái)富源泉-五角大樓共三十三頁商業(yè)(shngy)推廣方案(二).推廣方式及渠道建議 1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起(ynq)社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。共三十三頁商業(yè)(shngy)推廣方案(二).推廣方式及渠道建議(jiny) 1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)

18、間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。共三十三頁商業(yè)推廣(tugung)方案2、推廣方式方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為(jio wi)齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。共三十三頁商業(yè)推廣(tugung)方案方式二：特色(ts)營(yíng)銷活動(dòng)A、開盤前1）讓先消費(fèi)者得到“看得見”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。2）軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，以免喪失項(xiàng)目的神秘感。3）媒體廣告B、銷售期小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì) 共三十三頁黃石市黃金樓市房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司地址：黃石市大智路物價(jià)局四單元601室郵編： 435100電話(dinhu)：6251399傳真：Thank You！共三十三頁內(nèi)容摘要大智路項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案。本項(xiàng)目位于