1、1土 地 增 值 稅 房地產開發(kif)企業共八十四頁2土地(td)增值稅第一部分：基本政策第二(d r)部分：稅收征管第三部分：清算管理共八十四頁3第一(dy)部分：基本政策共八十四頁4基本(jbn)法規：法律依據1993年12月13日中華人民共和國土地(td)增值稅暫行條例1995年1月27日中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 共八十四頁5基本(jbn)政策納稅人 轉讓國有土地(td)使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地(td)增值稅的納稅義務人。 共八十四頁6基本政策-征稅(zhn shu)范圍凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，都

2、是土地增值稅的征稅(zhn shu)范圍。共八十四頁7基本(jbn)政策-征稅范圍國有土地，是指按國家法律規定(gudng)屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。共八十四頁8基本政策-課稅(k shu)對象土地(td)增值稅的課稅對象是轉讓國有土地(td)使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 共八十四頁9基本政策(zhngc)-計稅依據增值額

3、=收入扣除項目(xingm)金額共八十四頁10基本政策(zhngc)-收入貨幣收入實物收入其他收入視同銷售房地產收入-用于職工福利、獎勵、對外投資、分配(fnpi)給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為共八十四頁11基本政策(zhngc)-收入對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交(chng jio)價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照市場價格核定。共八十四頁12基本政策(zhngc)-扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本 房地產開發費用 與轉讓房地產有關的稅金(shu jn) 加計扣除 舊房和建筑物的評估價格共八十四

4、頁13基本政策(zhngc)-扣除項目金額轉讓項目的性質扣除項目一、新建商品房1、取得土地使用權所支付的金額 2、房地產開發成本 3、房地產開發費用 4、與轉讓房地產有關的稅金 5、加計扣除 二、轉讓存量房1、取得土地使用權所支付的金額2、舊房和建筑物的評估價格3、與轉讓房地產有關的稅金 4、支付的評估費用 共八十四頁14基本政策(zhngc)-稅率增值率 =增值額扣除項目(xingm)金額超率累進應納稅額 =增值額*稅率-扣除項目金額*扣除率增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%扣除率0增值額超過扣除項目金額50% 未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%扣除率5%增值額超過扣

5、除項目金額100% 未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%扣除率15%增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%扣除率35%共八十四頁15基本政策-稅款(shu kun)計算應納稅款 =增值額稅率扣除(kuch)項目金額扣除率共八十四頁16基本(jbn)政策-減免稅 暫行條例規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征用(zhngyng)、收回的房地產。共八十四頁17基本(jbn)政策-減免稅納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的；北京市普通住宅標準：1.住宅小區建筑(jinzh)容積率

6、在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140（含）平方米以下；3.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。共八十四頁18基本(jbn)政策-減免稅因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權 因“城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生(chnshng)過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況； 因“國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 共

7、八十四頁19基本(jbn)政策-減免稅定期免稅 1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入(tur)資金進行開發，其在2000年底首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。 共八十四頁20基本(jbn)政策-減免稅以房地產進行投資、聯營的征免稅 對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價(zu ji)入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資

8、和聯營的,均不適用 上述政策。共八十四頁21基本(jbn)政策-減免稅合作建房的征免稅 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收(zhngshu)土地增值稅；建成后轉讓的，應征收(zhngshu)土地增值稅。共八十四頁22基本(jbn)政策-減免稅關于企業兼并轉讓房地產的征免稅(min shu) 在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。 共八十四頁23第二部分：稅收(shushu)征管共八十四頁24稅收(shushu)征管納稅地點 企業核算地或行政事業單位、社會團體稅務(shuw)注冊登記地。共八十四頁25稅收征管(zhn un)

9、流程項目納稅(n shu)登記申報納稅預繳稅款清 算 稅 款共八十四頁26稅收征管項目納稅(n shu)登記 房地產開發企業或兼營房地產開發業務的單位應在簽訂房地產開發合同或取得立項批復后30日內辦理項目納稅(n shu)登記。共八十四頁27稅收征管申報(shnbo)納稅 納稅人應在開發項目取得銷售(xioshu)（預售）許可證起每季度終了后15日內到開發企業核算地地方稅務局辦理納稅申報手續（含零申報）。共八十四頁28預繳稅款(shu kun)土地(td)增值稅預征情況變動表類別時間 房地產類型預征比例清算規定法規依據1994所有征稅對象各省自定各省自定實施細則第十六條1996.06.05-1

10、996.09.24賓館、飯店、辦公、寫字樓3年度結利后一個月內和項目竣工清算后2個月內，清算期限3年京地稅二1996240號公寓、別墅、非普通標準住宅2普通標準住宅0.5其他11996.10.10-1999.06.11賓館、飯店、辦公、寫字樓3同上京地稅二1996431號公寓、別墅、非普通標準住宅2普通標準住宅暫緩預征其他11999.06.11-2002.12.31同上同上取消年終結利后匯算清繳，調整為項目竣工清算后2個月內，清算期限3年京地稅二1999308號2003.01.01-2003.12.31同上,包括檢查發現的以前年度稅款1同上京地稅地2002398號共八十四頁292004.01.

11、01-2005.12.31賓館、飯店、辦公、寫字樓1項目銷售率達到可銷售總面積的85%，即可申請清算京地稅地2003653號公寓、別墅0.5普通標準住宅暫緩預征其他12006.01.01-2006.12.31賓館、飯店、辦公、寫字樓1項目在辦理全部竣工決算手續后，凡銷售面積達到可銷售總建筑面積的85%（含）以上，均需在辦理全部竣工手續后2個月內清算京地稅地2005557號單棟號內戶均建筑面積超過140平方米的商品住房0.5單棟號內戶均建筑面積小于等于140平方米不預征其他12007.01.01-現行除政府批準的經濟適用房和限價房外1京地稅地2007134號京地稅地2006509號土地(td)增

12、值稅預征情況變動表 續共八十四頁30稅收(shushu)征管預繳稅款 對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據稅收征管法及其實施細則的有關規定,從限定(xindng)的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。共八十四頁31稅收征管清算(qn sun)稅款納稅人應申請(shnqng)清稅稅務機關要求進行清稅的提出清稅申請稅務機關受理審核清稅完成共八十四頁32轉讓新建商品房收入轉讓收入扣除項目金額=（清算(qn sun)時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積申報按季度申報稅收征管清算稅款(shu kun)清算后再轉讓共八十四頁33稅收(shushu)征管清算稅款清算后再轉讓轉讓(zhunrng

13、)使用一年以上的商品房收入轉讓收入扣除項目金額=取得土地使用權金額+建筑物評估價格+評估費用+與轉讓房地產有關的稅金申報按次申報共八十四頁34第三部分：清算(qn sun)管理共八十四頁35清算管理文件(wnjin)依據國家稅務總局關于房地產開發(kif)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知-國稅發2006187號北京市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法-京地稅地200892號國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知-國稅發200991號共八十四頁36基本(jbn)內容共八十四頁37一、土地增值稅清算(qn sun)的范圍 凡從事房地產開發企業開發的商品房項目，在滿足規定的土地(td)增

14、值稅清算條件時，均應辦理土地(td)增值稅的清算手續。共八十四頁38二、土地增值稅清算(qn sun)的條件 （一）納稅人應進行土地增值稅清算(qn sun)的條件 （二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 共八十四頁39（一）納稅人應進行土地(td)增值稅清算的條件1、全部竣工并銷售完畢的房地產開發(kif)項目。2、整體轉讓未竣工的房地產開發項目。3、直接轉讓土地使用權的項目。4、納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。共八十四頁40（二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算(qn sun)的條件1、 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的

15、房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85（含）以上的。可銷售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。2、取得(qd)銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。 共八十四頁41三、納稅人申請(shnqng)清算時限（一）納稅人應申請清算的 90日內（二）主管地方稅務機關要求(yoqi)清算的 30日內 (特殊情況可延長至90日)達到清算條件申請清算稅務機關通知申請清算共八十四頁42清算(qn sun)的申請 共八十四頁43一、納稅人應提供的清算(qn sun)資料 共11類資

16、料(zlio)。共八十四頁44二、申請(shnqng)時注意要點（一）清算項目資料是否(sh fu)齊全 對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。 (二) 清算項目是否與初始登記表 中項目一致 共八十四頁45（三）各項申報(shnbo)表格的填寫是否符合要求 各類表格應按明細類別歸類匯總后填寫。 例如：“土地征用(zhngyng)及拆遷補償費鑒證表”，應按土地征用(zhngyng)費、耕地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。 共八十四頁46（四）鑒證報告內容(nirng)是否規范1、整體項目用途與面積分布情況的全面介紹*普通住宅情況說明 2、全部收入項目的組成情況介

17、紹 3、扣除項目金額的情況介紹*四項成本(chngbn)情況說明4、稅款詳細計算過程 5、需要向稅務機關介紹與清算項目相關的其他鑒證情況的說明 共八十四頁47清算(qn sun)的審核 共八十四頁48一、房地產轉讓收入(shur)情況的審核（一）房地產轉讓收入(shur)的范圍貨幣收入實物收入其他收入視同銷售房地產收入-用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為 共八十四頁49（二）房地產轉讓(zhunrng)價格的確定貨幣收入-商品房購銷(guxio)合同統計表及相關合同所記載的金額 實物收入-財產評估 其他收入-專門評估 視同銷售房地

18、產收入-按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 共八十四頁50（二）房地產轉讓(zhunrng)價格的確定 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款(shu kun)清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 共八十四頁51二、扣除項目金額情況(qngkung)的審核 （1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（3）扣除項目

19、金額應當準確(zhnqu)地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。共八十四頁52二、扣除項目金額情況(qngkung)的審核 （4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當(yngdng)分攤的。（5）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。共八十四頁53（一）取得土地使用權所支付(zhf)的金額 1、取得(qd)土地使用權所支付金額的構成 地價款+國家統一規定交納的

20、有關費用 地價款=土地出讓金或實際支付的地價款 有關費用：包括取得土地的契稅和印花稅共八十四頁54（一）取得土地使用權所支付(zhf)的金額2、取得土地使用權所支付金額的確認 必須提供已支付的地價款憑證(pngzhng)，不能提供的，不允許扣除憑證：國有土地出讓合同、土地局開具的收據、地稅局開具的契稅完稅證等共八十四頁55（一）取得(qd)土地使用權所支付的金額2、取得土地使用權所支付金額的確認(qurn) 同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額的情形。 共八十四頁56（二）房地產開發成本1、房

21、地產開發成本的構成 -土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(kif)間接費用 共八十四頁57（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成 （1）土地征用及拆遷補償費納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發，則這部分支出已體現在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，不允許再扣除。 是否存在將房地產開發費用(fi yong)記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。共八十四頁58（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成 （2）前期

22、工程費 如果納稅人取得(qd)的是已經進行了土地開發的“熟地” 這部分前期工程費在納稅人的房地產開發成本中就不允許再扣除。 共八十四頁59（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成(guchng) （3）建筑安裝工程費發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建筑安裝發票是否在項目所

23、在地稅務機關開具。共八十四頁60（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成(guchng) （4）基礎設施費 共八十四頁61（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成 （5）公共配套設施費 公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無(yu w)預提的公共配套設施費情況。是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。共八十四頁62（二）房地產開發成本1、房地產開發成本的構成(guchng) （6）開發間接費用是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。開發間接費用

24、是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 共八十四頁63（二）房地產開發成本2、房地產開發成本審核的重點： 根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據的類別：經營性企業-稅務局監制的發票 行政機關或政府行政管理機構-行政事業性收據 征地及拆遷補償費用(fi yong)-書面憑證（合同協議、收據） 其他的白條和收據-不能作為支出憑證共八十四頁64（二）房地產開發成本 2、房地產開發成本審核(shnh)的重點：核定四項成本的條件：（1）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；（2）提供的開發成本資料不實的；（3）發現鑒證報告內容有問題的；（4）虛報房地產開發成本的；（5

25、）清算項目中的四項成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于分類房產單位面積建安造價(zoji)表中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。共八十四頁65（二）房地產開發成本2、房地產開發成本審核的重點： 開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用(fi yong)可以核定扣除。共八十四頁66（三）房地產開發(kif)費用 銷售費用管理費用財務費用 扣除(kuch)方法： 利息+5%； 10%共八十四頁67（三）房地產開發(kif)費用 是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。分期開發項目或者同時開發多個(du )項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按

26、照項目合理分攤。利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。共八十四頁68（四）與轉讓(zhunrng)房地產有關的稅金 營業稅城市維護(wih)建設稅教育費附加 印花稅-在管理費用中扣除 共八十四頁69（五）加計扣除(kuch) 代收費用金額不包括在加計20%的扣除基數(jsh)數額內 。共八十四頁70三、在清算審核時應注意的其他(qt)問題（一）取得土地使用權、房地產產權后直接(zhji)轉讓的扣除項目 不能加計20%扣除。 共八十四頁71三、在清算審核時應注意的其他(qt)問題（二）僅進行土地開發(kif)不進行房屋建造的扣除項目 對取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和允許加計20的扣除。 共八十四頁72三、在清算審核時應注意的其他(qt)問題（三）成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除項目計算方法 按實際(shj)轉讓的建筑面積占總開發建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。 例如：取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式：