1、2022/7/271物業管理費的定價方式：2004年1月1日實施物業服務收費管理辦法之前政府定價政府指導價市場調節價2004年1月1日實施物業服務收費管理辦法之后政府指導價市場調節價從2004年1月1日起針對物業管理費用收取標準，政府物價不再審批、不再備案2022/7/272 目的：強化物業服務合同意識物業服務收費標準確定：政府指導價合同約定市場調節價合同約定物業服務收費管理辦法從2004年1月1日的實施政府物價不再審批、不再備案政府物價部門對物業服務收費審批、備案屬于違法行為！-違反中華人民共和國價格法以及物業服務收費管理辦法物業服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以物業服務合同約定為準2

2、022/7/273以政府定價方式管理物業服務收費的弊端：不利于物業管理企業提高服務質量制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權因定價標準不客觀產生了大量矛盾政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展違反中華人民共和國價格法以及物業服務收費管理辦法的法律、法規規定物業服務費用定價核心-合同約定物業服務合同應當與業主協商確定，協商的基礎在于大家業主共同決策2022/7/274所有權人決策權的變化：業主共同決定的事項，物權法使與原物業管理條例中雙過半決策方法發生根本變化：原條例的“雙過半”：物權法的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據，雙過半投票權決策應該實行實名制2022/7/27

3、5物業管理企業不能單方面改變物業服務收費標準物業服務收費標準是物業服務合同的核心內容改變物業服務收費標準本質上就是改變物業服務合同的核心內容改變物業服務收費標準應該首先進行收費標準的核算，并按照物權法規定：“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意 ”，在此基礎上，以物業服務合同中書面明確約定2022/7/276物業服務定價成本監審辦法 國家發展改革委、建設部2007年9月10日頒布“發改價格20072285號”適用對象：政府指導價確定物業服務收費標準，即物業服務社會平均成本負責：政府價格主管部門組織實施，房地產主管部門配合物業服務定價成本監審原則： 合法性原則 相關性原

4、則 對應性原則 合理性原則2022/7/277物業服務定價成本構成： 1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等-即人工費人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用 基本工資社會保險費包括：醫療、工傷保險、養老保險、失業保險、生育保險、住房公積金等按規定提取的福利費：福利基金，按工資總額的14%計算工會基金，按工資總額的2%計算教育基金，按工資總額的1.5%計算加班費，包括日常加班和節日加班服裝費工服洗滌費2022/7/278制度工作時間的計算： 年工作日：

5、365天-104天（休息日）-11天（法定節假日）250天季工作日：250天4季62.5天/季月工作日：250天12月20.83天/月工作小時數的計算： 以月、季、年的工作日乘以每日的8小時。每個崗位需要工作的人數計算： （365天24小時）（250天8小時）4.382022/7/279日工資、小時工資數的折算： 按照勞動法第五十一條的規定，法定節假日用人單位應當依法支付工資。即折算日工資、小時工資時不剔除國家規定的11天法定節假日據此，日工資、小時工資的折算為：日工資：月工資收入月計薪天數小時工資：月工資收入（月計薪天數8小時）月計薪天數：（365天-104天）12月21.75天2022/7

6、/27102.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用 維修費保養費日常運行費，主要是能源消耗裝修費康樂設施費低值易耗品耗費、雜項費用2022/7/2711電梯運行費用計算： 主要是電梯電費電梯電費電梯功率功率因素電梯有效利用系數 365天24小時12月電費單價電梯功率-電梯銘牌上標注功率因素-電梯銘牌上標注電梯有效利用系數-根據實際經驗，從同類型物業實際運行中統計獲得

7、365天24小時-電梯每年運行開啟時間12月-表明是計算每月電梯運行費用電費單價-供電部門所收取的每度用電的單價2022/7/27123.物業管理區域綠化養護費用綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費 綠化工具費勞保用品費綠化用水費農藥化肥種子費雜草清運費園林景觀再造費，包括補苗、花卉盆景布置等2022/7/27134.物業管理區域清潔衛生費用清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等 清潔工具購置費勞保用品費清潔機械材料費，

8、包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等化糞池清理費垃圾清運費水池清洗、檢驗費其它費用2022/7/27145.物業管理區域秩序維護費用秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備 保安系統日常運行及維修保養費日常保安器材費，包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費保安人員人身保險費-意外傷害保險保安用房和保安人員住房租金2022/7/27156.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責

9、任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準 火災保險、機械損壞險等財產保險公眾責任保險雇主責任保險社會保險（一般包含在人工費中，特別注意不能重復計算）2022/7/27167.辦公費辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用 交通費通信費低值易耗文具、辦公用品費書報費宣傳廣告和市場推廣費法律費用節日裝飾費辦公用房租金業主大會、業主委員會辦公費2022/7/27178.管理費分攤管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區

10、承擔的管理費用 物業管理公司管理該小區項目所支出的服務費用分攤物業管理公司對管理處實施的管理成本的分攤2022/7/27189.物業管理企業固定資產折舊固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產固定資產殘值率按3%5%計算，個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率 以直接用于業主物業管理服務的固定資產為范圍交通工具，如業主樓巴汽車通訊設備，如電話機、手機、傳真機等辦公設備，如桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等工程維修設備，如管道疏通機、電焊機等其它設備20

11、22/7/271910.經業主同意的其它費用經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用 業主委員會委員津貼經業主同意，是指業主大會決議同意，并在業主大會議事規則中明確約定業主大會決議同意，按照物權法第七十六條規定，決定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項 ”，“應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意 ”2022/7/2720物業服務成本支出情況： 項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數一、人員費用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會保障費3 (三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=(

12、7：11) 1、電費7 2、維護費8 3、設備保險費9 4、年安檢費10 5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12 =(13：15) 1、電費13 2、日常維護費14 3、其它支出152022/7/2721項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數三、綠化養護費（元）16四、清潔衛生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產折舊費（元）22十、業主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業服務運行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務小區應收費面積（平方米）25

13、 其中：(一)配有電梯物業應收費面積26(二)配有二次供水設施物業應收費面積272022/7/2722項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業服務成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=12272022/7/2723物業管理費收費標準的厘定原則：成本核算原則折舊補償原則保本微利原則分級管理原則商業特性原則區分不同物業的性質和特點不得重復計算2022/7/2724物業管理費的包干制與酬金制：包干制-是指由業主向物業管理企業支付

14、固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔的物業服務計費方式酬金制-是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式2022/7/2725包干制的特點：業主向物業管理公司支付固定的物業服務費用物業管理費用的盈余、虧損屬于物業管理公司物業管理公司暗箱作業共用部分不能及時維修保養，疲勞使用物業管理費用應繳納營業稅等稅費按照合同約定，可以不向業主公布賬目2022/7/2726酬金制的特點：物業管理公司向業主預收物業服務資金物業管理費用的盈余、虧損屬于業主物業管理公司陽光作業共

15、用部分能夠保證及時維修保養物業管理費用合理避稅成為可能按照合同約定，定期向業主公布賬目維護了業主和物業管理公司的合法權益有利于加強成本控制，降低和避免虛假成本、轉嫁成本和侵占業主利益的傾向2022/7/2727酬金的計提：酬金計提基數應以代收代支的物業服務資金和其它收入之和為準酬金制比例應在物業服務合同中明確約定一般酬金制比例在8%18%酬金計提應避免重復計提計提的酬金包含物業管理公司利潤、物業管理公司營業稅、物業管理公司對管理處實施的管理成本2022/7/2728酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理預算制度建立物業管理費收支情況報告制度，保證業主知情權-物業管理企業應當向業主大會或者全體業主

16、公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況建立業主咨詢答復制度-業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出咨詢時，物業管理企業應當及時答復建立物業管理審計制度-物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計建立多退少補機制建立獎勵機制2022/7/2729專項維修資金的概念和性質專項資金是由業主或非業主使用人交納，為了保障物業在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發生緊急情況時應急的資金特定物業共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質是由業主交納，由物業管理單

17、位或政府主管部門設立專門賬戶管理住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金2022/7/2730專項維修資金管理、使用原則管理專戶存儲、專款專用、所有權人所有并決策、政府監督使用方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致安全遠遠超越自由、效益、效率2022/7/2731專戶存儲以物業管理區域為單位設賬、以戶為單位設分賬 細戶按單幢設置專款專用專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 保修期滿后的大修、更新、改造2022/7/2732所有權人所有業主交存的屬于業主所有 公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權人決策：業主大會成

18、立之前列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議業主大會成立之后業主大會依法通過使用方案 經業主委員會審定后實施2022/7/2733所有權人決策權的變化：業主共同決定的專項維修資金，物權法使三分之二決策方法發生根本變化：原物業管理條例的2/3投票權物權法的雙2/3投票權為了給以后的司法審判保留有效證據，三分之二投票權應該實行實名制2022/7/2734政府監督交存監督、業主大會成立之前代管、入戶前強制交納首期專項維修資金、強制續交、統一監制專用票據、過戶監督、至少每年一次核對賬目并向業主公布賬目、審計監督、財政部門對財務管理和會計核算制度監

19、督、對違法行為依法進行處罰 負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用；制定使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督、業主的查詢和對賬等制度2022/7/2735相應法律、法規的處罰規定： 物業管理條例第六十三條 物業服務企業資質管理辦法第十一條、第十八條 中華人民共和國刑法第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財會報告罪；第一百六十二條妨害清算罪等2022/7/2736受益人和負擔人相一致下列四項費用不得從住宅專項維修資金中列支： 1. 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位

20、、共用設施設備的維修、更新和改造費用如：規劃范圍內的配套設施費用、保修范圍內的保修費用2. 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用以所有權為限，屬于相關單位所有權的由相關單位承擔；屬于業主的經業主共同依法決策可在專項維修資金中負擔3. 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用無法確定當事人的，經業主共同依法決策可在專項維修資金中負擔4. 根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用2022/7/2737住宅專項維修資金的來源交存1.法規的強制性規定國家建設部、財政部頒

21、布住宅專項維修資金管理辦法(建設部第165號令)之規定繳交對象業主非開發商商品住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積，每平方米建筑面積交存首次住宅專項維修資金標準：當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%8%公有住房的來源于兩部分：業主按當地房改成本價的2%的比例，屬全體業主共同所有售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，屬公有住房售房單位所有 2022/7/27382.專項維修資金本身產生的利息和投資收益3.物業服務費結轉的費用 物業服務費運行中成本開支后的結余，如果有連續幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整收費標準外，也可經業主大會同意按一定比例

22、納入專項資金 4.業主大會決定分攤的費用根據住宅維護保養的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主收取的、保證物業的正常使用的分攤資金 5.業主共有物業的收益6.社會捐贈或政府津貼撥款的費用 2022/7/2739專項維修資金的作用：業主組織如業主大會的注冊資本金緊急情況下的儲蓄備用金承擔全體業主責任的賠償金共用部分，即共用部位、共用設施設備的中修、大修、翻修、更新、改造的資金建筑物損毀后的重建、拆除的啟動資金2022/7/2740一、物業管理企業財務運營1.企業財務運營企業財務-企業為達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現的各種關系企業財務管理：對企

23、業財務運營活動和財務關系實施的管理企業財務管理的對象：企業財務活動、各種財務關系物業管理企業財務運營與代業主理財2022/7/2741企業財務運營-在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動物業管理企業財務運營-是指物業管理企業在開展物業管理服務經營過程中所進行的資金運動包括資金籌集、資金運用、資金耗費、資金收回和資金分配五個環節2022/7/27422.企業財務管理目標總體目標：利潤最大化資本利潤率最大化或每股利潤最大化企業價值最大化或股東財富最大化具體目標：資金籌集管理目標投資管理目標利潤分配管理目標2022/7/27433.企業財務管理內容-籌資決策-投資決策-利潤分配決策2022/7/2744

24、4.財務報告會計報表部分：主表-資產負債表、利潤表、現金流量表、成本報表附表-資產減值明細表、股東權益增減變動表、應交增值稅明細表、利潤分配表文字報告部分：會計報表附注、財務狀況說明書2022/7/27455.物業管理績效評價的指標體系物業管理績效評價基本指標 財務效益狀況指標凈資產收益率、總資產報酬率、財務內部收益率資產營運狀況指標總資產周轉率、流動資產周轉率償債能力狀況指標資產負債率、利息保障倍數發展能力狀況指標營業增長率、資本積累率2022/7/2746物業管理績效評價修正指標 財務效益狀況修正指標主營業務利潤率、盈余現金保障倍數、成本費用利潤率資產營運狀況修正指標應收賬款周轉率、不良資

25、產比率、資產損失比率償債能力狀況修正指標流動比率、速動比率、現金流動負債比率、長期資產適合率、經營虧損掛賬比率發展能力狀況修正指標總資產增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率2022/7/2747物業管理績效評價評議指標 經營者基本素質服務滿意度基礎管理水平在崗員工素質狀況服務硬環境發展創新能力經營發展策略綜合社會貢獻2022/7/27486.物業管理報告-是指物業管理服務者向有關方面提交的反映一定階段物業管理服務過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書按照向不同主體提交分為三類：向業主提交的物業管理報告向上級管理高層提交的物業管理報告向投資者或者董事會提交的物業管理報

26、告按照經營期間時間的不同分為：月度報告、季度報告、年度報告、專題報告2022/7/2749物業管理報告構成物業管理工作總結物業管理財務報告物業管理工作計劃報告編寫的注意事項：突出重點、兼顧一般注重時效、真實可靠報告清楚、文字簡練2022/7/2750二、物業管理的代理理財與管理處的財務管理代理理財-代理業主對物業管理費用理財物業管理費用：物業管理費、共用部分共有收益、專項維修資金物業管理費用的所有權屬于全體業主物業管理管理處財務管理的核心代業主理財代業主理財行為必須以全體業主的根本利益為出發點2022/7/2751管理處財務管理基本職能：遵循一般會計制度規定的程序和方法采用報賬、記錄、分析、匯

27、總的方法定期編制通用和專用的物業管理費用收支報表管理處財務管理的具體內容：物業管理項目的財務預算物業管理項目的費用支出測算物業管理費收費標準的厘定會計過程的管理財務成果報告、總結、分析向上級物業管理公司財務主管報告向全體業主報告2022/7/2752管理處經營活動中的財務處理：對屬于利用全體業主共用部分進行的經營收益統一納入物業管理費用的收支對上級物業管理公司授權，利用自有資金和能力向業主或其他消費者提供的專項服務、特約服務，不能用物業管理費的成本支出，同時不能與物業管理費結余混淆，屬于物業管理公司自己的經營性收益2022/7/2753管理處財務管理獨立核算的形成：1.早期借鑒港澳新加坡的經驗

28、：獨立核算、固定酬金、結余返利于業主2.結合中國實際總結出的基本指導方針：收支平衡、略有結余取之于民、用之于民一業為主、多種經營非獨立核算的收費點3.90年代總結出物業管理財務管理思路：保本微利、量出為入、獨立核算、保證傭金、多退少補既保證業主利益，也保證物業管理企業利益，同時又促進物業管理行業發展2022/7/2754管理處財務管理的特性：1.會計核算主體“資產”結構簡單沒有注冊資本、長期投資流動資產、固定資產、遞延資產屬于業主權益2.會計過程“負債”特殊業主先交錢后享受服務，一般不需要另外借貸3.“所有者收益”是全體業主4.物業管理費全部是“成本和費用”5.會計主體沒有“利潤”2022/7

29、/2755管理處會計核算與管理的特定原則：業主支付原則獨立核算原則多退少補原則監督報告原則利益保全原則2022/7/2756管理處財務管理的幾種形態：完全獨立核算的會計主體物業管理公司統管分賬核算的會計主體內部物業業主附屬型的會計主體非獨立核算的收費點2022/7/2757物業管理公司發出催款通知書進行合理催繳請求業主委員會催繳以律師函進行催繳向法院申請支付令，以支付令催繳或強制執行利用簡易法庭起訴普通法庭起訴物業管理欠費的追繳2022/7/2758強化物業管理消費意識，追討拖欠費用一般性追討針對性追討區別性追討注意二年訴訟時效催款通知書電話與業主溝通最后通知書按法律程序裁決律師函催交支付令催

30、交簡易法庭催交普通法庭催交留置權催交2022/7/2759收繳物業管理費的典型方法 每月10號由財務部編制一份住戶過期欠交款項的明細表；（列表） 根據此表，由事務部編制“第一次催款通知書”，款項中不含滯納金；（善意催繳）繳費通知單2022/7/2760如“第一次催款通知書”發出后7天未收到款項。事務部編制“第二次催款通知書”款項中根據管理公約加收滯納金，由事務助理發給有關的業主或租戶并要求其簽名確認，同時將“第二次催款通知書”復印給業主委員會存檔；（警告）如“第二次催款通知書”發出后7天未收到款項，管理部指示律師事務所編制“最后催款書”以寄掛號信的方式發給住戶；（通過法律的途徑）如“最后催款書

31、”發出15天仍未收到款項，管理部將到法院申請支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關費用。（采取法律行動）。2022/7/2761中華人民共和國民事訴訟法對支付令的法律規定第十七章督促程序第一百九十一條債權人請求債務人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令： （一）債權人與債務人沒有其他債務糾紛的； （二）支付令能夠送達債務人的。 申請書應當寫明請求給付金錢或者有價證券的數量和所根據的事實、證據。2022/7/2762第一百九十二條債權人提出申請后，人民法院應當在五日內通知債權人是否受理。第一百九十三條人民法院受理申請后，經審查債權人提供的事實、證據，

32、對債權債務關系明確、合法的，應當在受理之日起十五日內向債務人發出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。 債務人應當自收到支付令之日起十五日內清償債務，或者向人民法院提出書面異議。 債務人在前款規定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權人可以向人民法院申請執行。第一百九十四條人民法院收到債務人提出的書面異議后，應當裁定終結督促程序，支付令自行失效，債權人可以起訴。2022/7/2763物業管理最新法規解讀2022/7/2764物業管理條例的修改 379號國務院令-504號國務院令第十條增加了“街道辦事處、鄉鎮人民政府”的指導與監督刪除了第十條第二款第十一條業主大會職責修改成“下列事項由業主共同決定

33、”第十二條投票權方式與物權法一致第十九條修改保持與第十條一致物業管理企業修改為“物業服務企業”2022/7/2765物業管理條例的修改 業主公約修改為“管理規約”，業主臨時公約為“臨時管理規約”第十五條業主委員會由業主大會執行機構修改為“業主委員會執行業主大會的決定事項”2022/7/2766業主的建筑物區分所有權中華人民共和國物權法第六章專有部分享有所有權。 俗稱“專有權、私有權”專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業主大會組織的成員權”2022/7/2767不動產所有權的構成2022/7/276

34、8建筑物區分所有權的構成2022/7/2769物權法與原物業管理條例的區別業主共同決定的事項通過條件，與原物業管理條例的區別：原條例的2/3投票權：物權法的雙2/3：2022/7/2770物權法與原物業管理條例的區別業主共同決定的事項通過條件，與原物業管理條例的區別：原條例的“雙過半”：物權法的“新雙過半”：2022/7/2771建筑物區分所有權的法律關系 專有部分 建筑物 物權關系 共用部分（共有部分） 所有權 基地 使用權（地上權、租賃權等） 業主大會（區分所有權人集會）建筑物區分所有權 管理人 業主委員會 管理組織 業主、物業使用人 管理服務人（物業管理公司） 物權法-國家基本法律 物業

35、管理條例-國家行政法規 規范基礎 管理規約（業主公約) 業主大會決議、決定2022/7/2772管理人 業主 業主大會 業主委員會 政府主管部門及相關部門管理服務人 物業管理公司管理服務人，是指業主大會決議、決定或管理負責人或業主委員會雇傭或聘任選聘而執行建筑物管理維護事務者2022/7/2773業主與非業主使用人身份界定 業主中華人民共和國物權法規定的建筑物區分所有權人 物業管理條例規定的房屋所有權人 非業主使用人物業使用人、住戶、租戶等 不動產所有權按國際慣例以產權證書確認 沒有辦理產權證書簽訂了售房合同 發展商將客觀上已經交付了房屋 業主 業主非業主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和中

36、華人民共和國婚姻法界定2022/7/2774業主總人數產權證書擁有者 未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產已婚，屬于夫妻共同財產夫妻產權證書署名者夫妻產權證書未署名者未擁有產權證書者 簽訂了售房合同并獲得實際交付者2022/7/2775夫妻共同財產辦理了產權登記 業主業主身份類別沒有辦理產權登記 夫妻個人財產沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發展商已經客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權人。但其所有權行使受到一定限制，即不能流轉、交易、抵押不得對抗第三人2022/7/2776對于不動產物權：其依法律行為而發生變更者，按照物權法不動產統一登記規定，即無論其所有權的移轉，擔保物權、或用益物權的設

37、定，及不動產物權的拋棄，均須經登記，始生效力非依法律行為而取得不動產物權，如繼承、強制執行、公用征收、法院判決等，非經登記，不得處分2022/7/2777共用部分是建筑物區分所有權的核心重要問題共有部分的存在是物業管理存在的必要條件專項維修資金的核心是共有部分2022/7/2778專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：內容：專有部分專項服務、特約服務 共用部分常規服務責任：專有部分業主自己負責 共用部分物業管理公司、業主大會及業主委員會分別負責費用：專有部分業主自己承擔 共用部分物業管理費、專項維修資金、業主大會及業主委員會決議的分攤權利與義務不同有利于

38、解決糾紛2022/7/2779專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之中心說2022/7/2780專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說2022/7/2781專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施 共用部分是指物業管理區域以內，專有部分及市政設

39、施以外的，屬于全體業主或兩個及以上業主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施2022/7/2782住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備一般共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等2022/7/2783架空層、停車場、

40、會所、綠地所有權屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2022/7/2784 單獨所有、專有 專有部分 建筑物區分所有權之標的 適用于不動產物權規定 使用 區分所有權人專用 約定共用 由區分所有權人按應有部分共有所有權 不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通 道、屋面、外墻等） 法定 建筑物之附屬物（如排水、防火、空調、管線 等設備） 建筑物之附屬設備（如消防栓、天井、共有停 共用部分 分類 車場、游泳池） （共有部分） 約定 附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫） 約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室） 全體共用（大共） 部分共用（小共） 售房合同約定 共用部分之專用權（約定專用） 管理

41、規約約定 業主大會決議（物業服務合 同）約定2022/7/2785 得為單獨所有權之標的 專有部分 要件： 構造上及使用上獨立性 使用 專用 共用（約定） 區分所有 建筑物 范圍： 專有部分及市政設施以外之其他部分 不屬于專有部分之附屬物 一 體 依約定：無約定依專有部分比例 性 共用部分 持分占有 作為分擔共用部分負擔的準則、依據 使用 共用（原則） 基地 專用（法律、規約、約定） 特色 不得分割 不得單獨處分，共用部分持分權應隨 專有部分所有權之轉移而轉移 不得獨立辦理產權登記2022/7/2786物業服務企業資質管理辦法的修改 125號建設部令-164號建設部令刪去第十七條、第十八條、第

42、二十二條，即有關企業資質年檢的相關規定物業管理企業修改為“物業服務企業”2022/7/2787住宅專項維修資金管理辦法的出臺 建設部、財政部之行政規章，以165號建設部令出臺，2008年2月1日起施行替代建設部、財政部1998年頒布之住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法2022/7/2788住宅專項維修資金管理辦法與住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法之變化：概念：“維修基金”變臉“專項維修資金” 新辦法第2條規定，本辦法所稱住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金舊辦法第四條規定，凡商品房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金 解讀：由“基金”改為“資金”，在概念上實際更體現了保障安全性的特點，即強調了專項資金的安全性和不允許交易及挪用基金不能使用本金只能使用增值部分；而資金不但可以動用本金也可以動用所產生的增值收益且可進行續交，以滿足房屋長期性維修之用 2022/7/2789繳存額依據標準：由“房款”變為“建安費” 新辦法第7條規定，商品住宅、非住宅的業主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項維修資金是當地每平方米建筑安裝工程造價的5%至8%舊辦法規定，房屋維修資金是根據多層房屋按購房款的