1、XX市場研展報告 二00七年六月項目的初步認識1、位于北侖新行政中心區；2、占地220畝，總建33萬平米，在北侖市郊另立CBD綜合中心；3、低密度，景觀商業帶流線型立體購物游覽；4、全方位商業格局，建筑特色凸顯購物主題理念；5、目前周邊不成熟；6、項目目前正在施工階段，但各方面（銷售、招商）工作都未積極開展起來；對于本次報告來說，將要著重解決的問題 北侖區域市場？本區域的前景？ 哪種產品類型能有效提升售價？機會和風險的平衡？及根據產品類型，確認具體的操作手法？ 我們將從四個部分進行闡述區域、前景寫字樓市場單身公寓市場項目本身及建議土地市場第一部分區域前景DI YI BU FEN【北侖 】 北侖

2、地處中國大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區原為寧波市鎮?？h的一部分，1984年由鎮海縣撤縣分區后所設。北侖區域陸域面積585平方公里，區內有中國港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經濟技術開發區、寧波保稅區、寧波出口加工區等國家級開發區和中信公司獨家開發的大榭開發區。北侖區轄5街道2鎮1鄉，有215個行政村和30個社區居委會，戶籍人口32.57萬，常住人口54.5萬人。經過20年的艱苦創業，北侖區域的開發建設取得了巨大成就。在昔日一片灘涂地上，現已初步建成經濟繁榮、社會進步、基礎設施良好的臨港新城區,成為寧波市最具增長潛力的經濟強區和利用外資的龍頭，成

3、為浙江省對外開放最重要的產業基地和形象窗口，成為國家級開發區中投資環境綜合評價最好的開發區之一。 北侖新區總面積590多平方公里，按照市委市政府確定把北侖建設成為東北亞國際航運中心重要組成部分，依據“東北亞國際航運中心的重要組成部分、華東地區制造業的重要基地、區域性現代物流中心、現代化濱海新城區”的思路，將北侖建設成為新一代港口城市。 區域職能中部區的職能為：北侖的政治、文化、商業中心，以臨港大工業及高新技術產業為主導；西部區的職能為：以發展臨海工業和對外貿易業為主的城市綜合片區；東部區的職能為：以發展港口和生態旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區；大榭島的職能為：以港口、貿易、工業為主導；梅

4、山島的職能為：主要供旅游和生活居住；【北侖區域經濟 】 2006年實現生產總值318.5億元，比2002年翻了一番，年均增長18.7%，三次產業比重達到了1.96038.1，按戶籍人口計算人均生產總值達到12035美元。完成財政一般預算收入55.1億元，是2002年的2.2倍，年均增長21.7%，其中區本級21.2億元，是2002年的2.6倍，年均增長27%。累計完成全社會固定資產投資720億元，年均增長40.3%。實現社會消費品零售總額42.3億元，年均增長13.3%。城鎮居民人均可支配收入達到19693元，農村居民人均純收入達到9110元，分別比2002年增加6723元和3192元，年均增

5、長11%和11.4%。 1-5月份全區固定資產投資66.7億元，同比增長6.9%；繼續保持穩定增長態勢，但由于本月大項目投資減少，增幅比上月回落8.1個百分點。 房地產投資繼續增長。1-5月份房地產開發完成投資4.9億元，同比增長14.7%，其中占投資63.2%的太平洋名苑和東海明園共完成投資3.1億元。 今年一季度我區實現生產總值83.6億元，同比增長14.3%，一、二、三產比重調整為1.4：59.1：39.5。宏觀環境小結良好的宏觀環境是吸引投資的基礎，近幾年寧波地區以及北侖區穩定而持續的經濟增長為房地產開發奠定了客觀經濟基礎。 06年國家政府針對投資過熱的現象出臺了不少宏觀政策，旨在調節

6、投資結構，讓投資更加合理，而并非打壓投資。 經過了近一年的時間，北侖的宏觀經濟運行的越發穩健，顯示出其結構早就比較優化并且合理，所以國家的宏觀政策對于其投資建設影響甚微，而隨著城市規模的擴大，軌道1、2號線的建設，北侖將會迎來一個全面發展的時期，而由此帶來的外來人口的增多、居民可支配收入的增加將會為今后的房地產市場的發展打下基礎。 【北侖區域房市經濟】 2006年北侖房地產市場發展緩慢，幾項重要的房產指數基本上出現了較大幅度的下降。作為衡量房地產市場的幾項重要數據指標，如開發投資量、房地產供銷量以及空置面積走勢反映了北侖房地產的基本情況 。 北侖區的商品房銷售面積持續下滑，2006年111月份

7、總共完成銷售面積50.7萬平方米，預計全年售面積在54萬平方米左右； 北侖區2006年111月商品房空置面積21.6萬平方米，預計全年空置面積在25萬平方米左右。由于進入2006年后，北侖的居住氛圍逐漸好轉，空置面積得到控制，沒有進一步增加。 06年的慘淡狀況并未延續到07年來，07年初，隨著整體房產市場的大好，北侖市場房產開發投資、商品房銷售也呈現了一個迅速上揚的狀態，并且在商品房銷售過程中一直延續。 比較06年同期商品房銷售狀況，雖然在數量上沒有超越，但相對來說更穩定平健，更有利于房市的長期利好發展。宏觀市場小結 伴隨著全國房市大漲，07年初的北侖市場也一改之前的冷淡局面，市場成交量呈現節

8、節攀高的局面，使得大量的滯留樓盤去化迅速，新開樓盤銷售火熱 近幾年的北侖投資市場呈現出一個怪現象，即總投資額持續攀升，而房地產投資額持續下跌的。之所以有這樣的現象產生是2002年，北侖房地產市場開始發展的時候，房地產市場上投入的資金過多過快，而北侖的人口增加和住房需求還沒有這么大，因此過于超前的房地產市場在投資離去之后開始迅速降溫，到06年房地產投資比例已經下降到5，投資金額也是與2002年基本持平，而整個北侖經濟大環境卻依然高歌猛進，大量的企業、工廠不斷在北侖崛起，外來人口不斷增加，而北侖生活區的規劃出臺也使得北侖的居住環境和氛圍得到了較大的改善，自住需求正在逐步釋放，當然由于之前的房產市場

9、，投資占據的比重過重，市場清除泡沫、消化如此之多的空置房源尚需時日。 伴隨著07年房地產市場的良好開市，低糜的狀況將得到相應地改善，市場會逐漸回暖。因此我們認為重新進入北侖房地產市場的時機已經逐漸到來。 第二部分DI ER BU FEN寫字樓市場 作為寧波市規劃出未來十大功能區塊之一的北侖港口區塊。北侖目前正著力打造“東北亞國際航運中心的重要組成部分、華東地區制造業的重要基地、區域性現代物流中心、現代化濱海新城區”，這不僅對北侖區域經濟的發展將產生重大影響，同時也極大刺激了商業物業特別是寫字樓市場的健康成長。 一直以來北侖區域經濟雖然獲得了長足的發展，作為一個港口城市，一個現代化濱海城區，卻很

10、難真正找到一個商業中心區，沒有一個大型商場聚集區，也沒有正式意義上的辦公物業，這對于整個正在迅速騰起的區域來說是相當的不協調的。 不過這一問題伴隨著北侖新行政中心的建成使用將得到全面的改變。整個北侖以長江路為中心軸線發展，包括北侖行政中心、鳳凰山主題公園以及6月動工的君臨北侖國際商業中心、長江國際中心、太平洋航運中心大廈等標志性大項目都位于這條軸線上，大批商場、休閑街區、寫字樓等進駐，未來長江路與明州路交匯處將成為北侖區的CBD。 長江路及以東的東部商業區域 該區域將會是最近幾年北侖發展最快的區域，依托保稅區，高起點的規劃定位，豐富的土地資源，行政中心、港務大廈、商務大樓、君臨北侖商業中心項目

11、的相繼建成，外資企業、大型工廠的相繼落戶大大提升了區域價值，北侖的總體規劃奠定了該區域的發展后勁。不過該地區商業地塊的形成需要一定的時間。代表樓盤：太平洋花園廣場、繁佳公寓、太陽園、月亮苑、京華茗苑、藍天公寓、都會經典、華庭公寓、高峰花園。寫字樓個案介紹項目位置：北侖區長江路與明州路交叉處 開 發 商：寧波開發區侖江房地產開發有限公司樓盤形態：總建6.5萬，商業面積1-5F2萬平米。產品類型：由一幢17層一幢28層辦公組成，6F開始為辦公樓層層高：標準層高3.2米戶型：50-得房率：17Fl樓層76.4%；28F樓層72%大 堂：2幢分別有兩個入口朝東大堂。電 梯：17Fl樓速度為2.5米/秒

12、。國產日立3部28F樓速度為2.5米/秒。國產日立5部空 調：自行安裝。車 位：地下兩層機械停車位，約400余個。智能化系統：5A智能化物業管理：聯合物業物業管理費用：3.2元/平米月開盤日期： 06-11 入住時間： 08-03銷售價格：4500-6500元/平米，均價5500元/平米，層差60元/平米銷售率：目前銷售率在70左右。備注：目前商業部分已確定由金匯百貨入駐，年租金回報8%。長江國際中心 從已購買客戶情況來看，100平米左右的戶型去化迅速，主要是大量投資客主選這一面積檔，其總價在55萬左右，17F單層16戶，28F單層20戶；5-6F為整層去化，對于本項目來說自用客戶占據7%，投

13、資30%。太平洋國際大廈項目位置：北侖區長江路與明州路交叉處 開 發 商：太平洋土地建設有限公司樓盤形態：一幢5A智能23F辦公樓，1-3F為商鋪，一層5.2米，二層4.2米，三層4米。層高：標準層高3.5米戶型：45-130、300-700、1600（整層）得房率：68-73%大 堂：2幢分別有兩個入口朝東大堂。電 梯：5部速度為2.5米/秒殼梯，2部品牌貨梯。空 調：自行安裝。車 位：地上地下200余個智能化系統：中央繼承管理系統BMS，樓宇自控系統，水電抄表系統，計算機網絡系統，閉路電視監控系統，停車管理系統，移動通訊增益系統，暗保智能系統等。物業管理：聯合物業物業管理費用：2.58元/

14、平米月開盤日期： 06-6 入住時間： 08-03銷售價格：均價4500元，層差50元/平米，南北差價120元/平米；商鋪1F1.7萬-1.8萬元/平米；2F6500元/平米左右，3F4500元/平米；地下車位9萬/個銷售率：目前銷售率在60左右。 從已購買客戶情況來看，110平米左右的戶型去化迅速，其總價在50萬左右，自用投資都滿適用的；客戶來源地還是以當地客戶為最主力的客戶群，當然也有少數的寧波客戶做投資（顯少）；該項目根據客戶購買情況參考項目本身特點，將6-17F集中為散客去化區域（投資客集中），4-5F、17-23F大面積去化；北侖辦公樓物業管理費調查案名物業管理費支付期限備注太平洋花

15、園廣場A、B樓2.5元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用保稅區發展大廈3元/平米/月半年一付有進駐條件興農大廈2.8元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用奧力孚大廈3元/平米/月半年一付一部電梯停用，物業費實際收繳有困難保稅區商務大廈3.1元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用 北侖辦公樓租賃市場總體檔次不高，但是物業收費標準接近寧波水平，總體在2.5元-3.0元每月/平米，不過部分辦公樓物業費征收困難，也反映出物業管理與服務狀況還待提高。 寫字樓市場小結 北侖的寫字樓市場，伴隨著在06年太平洋國際大廈、長江國際中心的開盤才開始真正意義上的顯現 從目前市場反映狀況來看，北侖市場對于這樣成規模

16、的正規寫字樓的接受能力正在逐步的加強，且對于寫字樓的配置及其建筑品質、配套服務也是越來越關注，特別是一些外資企業在華分公司、當地的一批規模企業、大集團，在選擇辦公樓的時候往往更關注的是大樓本身帶來的檔次感和內部配套服務，而不是價格本身。 從目前在熟兩個寫字樓項目分析，這兩幢寫字樓都集中在主城區干道上，交通便利周邊配套齊全，其投資客比重也相對偏大在10%-15%，投資客關注一個總價在50萬左右；大面積去化客戶群多，這跟辦公樓市場之前相對空白，累計時間長有關；從購買客戶類型來看，還是以外貿類企業占據絕大多數。DI SAN BU FEN自說公寓市場第三部分 與北侖辦公市場形成鮮明對比的，北侖的小面積

17、公寓類產品市場在整個北侖房市中占據著不可動搖的位置，即使是在06年北侖房地產市場整體都不理想的情況下，單身公寓的去化速度還是相對比較顯著的。 從市場開發上來說，公寓類產品的出現在北侖也是相當有年頭的，這跟北侖外資多，外來技術人員眾多，租賃市場一直處于大需求有關。從早期的住宅樓里夾帶的一兩幢單身公寓，到如今“銀星苑”這樣成規模、上檔次的單身公寓樓盤，到“好麗登”這樣全方位酒店式管理的公寓的面市這都是一個市場不斷進步，不斷進化的過程 目前北侖市場的在售小公寓樓盤不多，且大多數處于尾盤階段，市場消化狀況良好。思加好旺角 地理位置：長江路和駱霞路的交接處開 發 商：寧波北侖思加房產建筑設計：寧波華之建

18、筑設計有限公司景觀設計：上海愛建建筑景觀設計容積率：3.6樓盤形態：總建2.6萬平米，由A座18/13F、B座16/12F及裙樓組成，A座為規劃好麗登國際商務酒店；B座為酒店式公寓，裙樓為配套用房。內部配套：會所、泳池總戶數：461戶面積范圍：40-46價格范圍：4550-5800元/，均價：5300元/ （南北差價600元/、層差價50元/）裝修標準：1200元/平米開盤時間：2006.11.25交付時間：2007.8.31停車位：209物業管理：聯合物業；1元/平米月未交付公寓個案介紹裝修標準：公共部分：建筑結構：整棟建筑結構采用現澆剪立墻結構；墻面：裙樓墻干掛大理石面；外窗：雙層中空玻璃

19、落地窗；電梯：三菱高速電梯5部；入戶口：采用可視對講系統單位住宅部分：門：B樓進戶門為高檔安全防盜門；窗：外窗采用高檔電泳鋁合金，落地玻璃；衛浴設置：TOTO；廚房設置：品牌油煙機+電磁爐+高檔櫥柜；墻面及天花板：室內優質乳膠漆；地面：進口實木免漆地板；家具：送床+床頭柜2+衣柜1+沙發1+茶幾1+餐桌1+餐椅2+寫字臺1+寫字椅1；電器：32寸夜晶彩電+海兒空調+美的冰箱+美的電磁爐+歐式油煙機+熱水器好旺角 A 座是專門針對投資者的公寓式酒店，交由專業酒店管理公司經營，投資者在購房同時可以獲得 8 年的租約，每年可以獲取總房價 8.28% 的稅后租金回報。并且每年享受 20 天的不記名免費

20、入住期。銀星苑 地理位置：明州西路和松花江路的交接處開 發 商：寧波寧盛置業景觀設計：加拿大GA物業顧問：戴德梁行容積率：2.5綠地率：32.5%樓盤形態：總建3.8萬平米，由一幢12層、三幢15F高層組成總戶數：500余戶（2號樓未開160戶左右）面積范圍：40-75（15F高層2梯8戶）價格范圍：均價：5200元/ 裝修標準：1000元/平米開盤時間：2006.6交付時間：2007.7物業管理：聯合物業；1.5元/平米月47.3平米50.98平米39.71平米裝修標準：地板及踢腳線：國產知名品牌（12MM厚耐磨復合地板）；地磚、墻面瓷磚：冠軍、現代；廚房櫥具：美晟、勝龍（整體櫥具）；衛生潔

21、具：吉事多、箭牌；籠頭（淋浴、洗臉、廚房）：吉事多、箭牌；電熱水器：阿里斯頓；墻面乳膠漆：立邦、多樂士；空調：格力、惠康；脫排油煙機、燃氣灶、浴霸：華寶、萊特、普田。已購客戶類型：從目前的銷售狀況來看，50平米去化最快，從購買用途來看，投資自用相對平衡；除一般購買行為外，企業為高層員工購買居所也占據了相當部分。已交付公寓個案介紹繁佳公寓 地理位置：長江路與華山路交匯處開 發 商：寧波經濟技術開發區房地產總公司建筑設計：中國美院風景設計院行銷企劃：圓業地產 港城房產主要述求：城市之心，全景觀美學華宅占地面積：22944總建筑面積：63649（單身公寓0.9萬）單身公寓總套數：150套（一層18戶

22、）面積范圍：35-70主力面積：56得 房 率：70%價格范圍：4000-5600元/；均價：5000元/銷售率：目前只余部分高樓層40平米左右公寓付款方式：一次性、按揭都為95折（優惠 開盤前98折，付定金5萬元，十天內付清余款）首付40%，按揭10、15、20年；）開盤日期：2005年4月裝修標準：約800元/平方米電梯三部；帶有熱水器、洗浴房、煤氣灶等；彩鋁合金低窗臺飄窗；邊套采用轉角景觀窗；陽臺采用封閉式彩鋁合金；可視對講系統；紅外線自動報警系統；閉路監控系統；保安24小時智能巡邏；高速寬帶網絡系統；消防報警控制系統。優勢分析：1、位于新規劃的新行政中心，地段較佳，升值潛力較大；2、周

23、圍除都會經典有單身公寓其他樓盤無相同產品規劃，故競爭壓力小；3、小區綠化面積較大，給人比較休閑寬松的舒服感覺；4、準現房銷售劣勢分析：1、緊鄰長江路，來往車輛較多，粉塵噪音影響較大。2、目前已成準現房，戶型設計與資料宣傳有差距，陽臺有立柱；，錦港佳園 地理位置：姚北快速路以北，太河路以東開 發 商：北侖天一開發有限公司行銷企劃：寧波開元房產廣告述求：新北侖中學北侖第一學府，人文經典社區占地面積：31808建筑面積：52270（單身公寓3600）容 積 率：1.65綠 化 率：35%建筑密度：30%總 套 數：60套（單身公寓）面積范圍：57-70主力面積：60價格范圍：3200-4000元/（

24、無裝修）；均價：3800元/付款方式：一次性、按揭首付40%物 業 費：0.3元/.月開盤日期：2004.7交付日期：2006.5.30優勢分析：1、周圍配套比較齊全；2、緊鄰沿河綠化帶；3、周邊的人文氛圍較好，書香了繞；劣勢分析：1、單身公寓戶型設計不夠合理；2、做為單身公寓，面積過大；3、單身公寓沿街，處于整個小區的較差位置；4、只是簡單裝修，不配備生活設施。 御苑會所 地理位置：新大路與恒山路交匯處開 發 商：寧波開發區天興房地產有限公司行銷企劃：宏潤新世紀酒店管理：上海宏邦經營管理有限公司主要述求：隱世尊享.精裝酒店公寓總建面積：9600綠 化 率：一幢無綠化產品類型：一幢11層的單身

25、公寓總 戶 數：136戶面積范圍：26、42、55主力面積：42分布樓層：3-11F得 房 率：76%價格范圍：5800-8100元/；均價：6500元/付款方式：一次性、按揭首付50%物 業 費：1.2元/.月開盤日期：2004.12交付日期：2006.4.28裝修標準：1000元/平方米 外墻：高級彈性涂料；大堂：大理石或其他石料，墻面采用內墻面磚或彈性涂料；走道：高級拋光磚，墻面采用彈性涂料或高級墻紙；電梯：品牌電梯；窗：彩色鋁合金飄窗；水電：一戶一表；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；櫥柜：高級歐式；阿波淋浴房；A.O.史密斯電熱水器；上海申花燃氣灶；上海賽雅脫排油煙機；LG分體式

26、空調；TOTO衛生潔具；德國萊爾水龍頭；智能卡門鎖門鎖；材源帝實木門；圣象復合地板；立邦涂料；可視對講系統、電子門禁系統。優勢分析：1、南北朝向，戶型設計較合理，面積能充分利用；2、精裝修酒店公寓，由一流酒店經營管理公司統一管理，3年每年6%的固定回報,為投資者及其他客戶提供方便；3、臨北侖繁華地段，交通方便；4、有樣板房，裝修檔次較高；5、周邊地段成熟，生活配套齊全，日常生活方便劣勢分析：1、附近賓館較多，入住客戶分流；2、建筑形態單一，只有一幢；3、周邊建筑較多，低層采光較差；4、地處市中心地段人員較為復雜；時代先鋒 地理位置：新大路開 發 商：個人代 理 商：華夏偉業主要述求：低總價，高

27、回報總建面積：530容 積 率：4.0建筑行態：1幢7F的單身公寓總 戶 數：90套面積范圍：22-36主力面積：30得 房 率：70%價格范圍：3700-5200元/平均價格：4300元/付款方式：不優惠。首付50%，按揭10年；一次性付款開盤日期：2005.6.10交付日期：2005.9.30裝修標準：800元/三菱電梯一部；防火防盜門；鋁合金窗戶；地面復合木地板；裝修色調藍白相間，墻面為淺色涂料；廚房三件套（櫥柜、脫排、電磁爐），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），電熱水器，通訊端口，寬帶入戶；衣柜；水電：一戶一表；寫字臺一張；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；每戶門口安裝感應燈。優

28、勢分析：1、地理位置較好，位于繁華的新大路；2、面積小，總價低，客戶較能承受；3、現房銷售，帶精裝修樣板房；劣勢分析： 1、由原來的東方商廈改裝，產權已經使用12年； 2、東西朝向，戶型單一； 3、公攤面積較大，得房率低； 4、無車位，停車不方便； 5、沿街比較吵，噪音大濱海先鋒 地理位置：新大路與新建路交匯處開 發 商：北侖經濟發展總公司代 理 商：自銷設計公司：寧波新城建筑設計公司物業公司：佳佳物業主要述求：城市之心，全景觀美學華宅占地面積：3886總建面積：10104容 積 率：2.6元/.月面積范圍：37-54主力面積：42樓層分布：3-10F得 房 率：75%價格范圍：4800-53

29、00元/；均價：5100元/付款方式：開盤前98折，付定金5萬元，十天內付清余款；首付40%。裝修標準：400元/水電：一戶一表；電梯：兩部；對講系統、電子門禁系統；衣柜；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；復合地板；簡易廚房，脫排、櫥柜、電磁爐；衛生間：防滑地磚、浴霸、熱水器、淋浴房；窗：彩色鋁合金窗；優勢分析：1、臨北侖繁華地段，交通方便；2、周圍生活配套設施齊全； 3、地段的優勢吸引了部分投資客；劣勢分析：1、東西朝向建筑形態單一；2、只有一幢；3、緊鄰繁華新大路，噪音較大；4、戶型設計不合理，廚房衛生間與床安放位置相對；5、裝修標準較低；6、不具備售樓處，基本靠內部客戶與關系戶帶動銷

30、售；地理位置：新大路以西，壩頭路以北開 發 商：寧波華盛房地產有限公司（自銷）物業公司：佳佳物業占地面積：46342建筑面積：8.1萬（單身公寓1152）容 積 率：1.75綠 化 率：30%單身公寓套數：約24套（白胚）主力面積：48得 房 率：73%樓層范圍：3-6F價格范圍：4080-4800元/；均價：4400元/付款方式：一次性、按揭（首付40%）物 業 費：0.3元/.月開盤日期：2004.12交付日期：2005.8新華園 優勢分析：1、總套數少，開盤時間較早；2、現房銷售，即可入??；3、周圍配套較全，緊鄰超市、銀行等，生活較方便；4、比鄰寧波職業技術學院，利于出租；5、長方形設計

31、，兩邊通風。劣勢分析：1、目前周圍配套設施不全，生活不方便；2、前面道路正在施工，塵土飛揚，環境較差；3、單身公寓位于整個樓盤的拐角處，兩面鄰路，噪音大；4、朝向東西，通風效果不好樓與樓之間依次排列，無景觀小品設計，感覺擁擠；5、3F陽臺被2F的店鋪突出部分遮住一半，采光不好青林嘉苑 地理位置：人民北路與廬山路交匯處開 發 商：寧波市北侖區房地產建設開發公司行銷企劃：寧波名古房產策劃物業公司：開發商自身物業；物 業 費：0.3元/月. 主要訴求：森呼吸，享受都市新貴生活容 積 率：1.5綠 化 率：35%產品分析：占地面積約4萬平方總建 6萬（單身公寓1.3萬） 13幢多層、5幢聯排別墅、1幢

32、單身公寓總 戶 數：單身公寓260戶（精裝修）裝修標準：800元/得 房 率：單身公寓73%面積范圍：30-65；分布樓層：2-5F均價：4100元/主力面積：50開盤日期：2004.6交付日期：2005.10單身公寓裝修標準：800元/平方米電梯一部；防火防盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以休閑為主基調；墻體為淺色涂料，復合木地板，廚房三件套（櫥柜、脫排、電磁爐），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊端口，寬帶入戶；LG電視機、掛式空調；床；電腦桌。優勢分析：1、戶戶朝南，南北通透，每戶層高2.9米；2、庭院內人車分流，守衛、巡更、對講、電子監控、紅外線報警系統五重保安

33、；3、樓盤品質在大契相對較好；4、未來規劃優勢明顯，升值空間可預見小區所處的地段交通便捷；劣勢分析：1、位于人民北路，目前周邊生活配套不很齊全；2、景觀較差；3、周圍環境欠佳，衛生較差，粉塵污染大，與廣告宣傳有差距；4、大走廊式高密度的布局導致采光通風、安全性、私密性都較差；5、單身公寓朝向為東西，不通風；單身公寓為沿街弧行設計，噪音較大；目前單身公寓租賃市場狀況： 北侖單身公寓買賣市場紅火的另一個原因就是，北侖異?；馃岬膯紊砉⒆赓U市場。同樣面積段與寧波大市場接近的高租金成為投資客利益驅使的主動力。 單身公寓市場小結 單身公寓和酒店式公寓等“低總價、高回報”的產品成為06年北侖市場的寵兒。

34、購買該產品的客戶群主要集中在年輕的異地購房人群和投資客身上 ；前著多為一次置業，對產品的總價相對比較看中；后者對其周邊環境比較看重，幾、要生活便利，容易出租。 從購買面積來看，目前購買單身公寓的客戶群購買面積段集中在40-50左右，總價集中在25萬左右。 由于北侖本身區域比較小，對地段的要求不高，周邊生活配套齊全的更容易促進銷售。 目前單身公寓各類性產品在市場上相繼出現，可以從另一個側面反映北侖單身公寓市場的競爭也在日益激烈。第四部分DI SI BU FEN土地市場狀況國土局交易日期詳細地址占地面積用地性質成交價格成交單位寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25恒山路南、東河路地塊1311.

35、65住宅262.33萬元寧波新城建筑設計有限公司寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25汽配園錢塘江南路西、龍角山路南A、B地塊25274.78商住3791.217萬元寧波派舍置業有限公司 北侖區域市場本身非工業類土地交易少，地塊相對較小。 特別是在05年以后，06年更是由于由于國家擔心投資過熱，出臺多項金融政策，這使得開發商的資金鏈十分吃緊，伴隨著土地成本、建安成本等樓盤前期開發成本的進一步增加，出讓土地更是少之又少。 05年下半年起到06年末北侖區域非工業用地出讓共兩塊。第五部分DI WU BU FEN項目本身 隨著體藝中心的落成，該區域極具競爭潛力。該區域集體藝，商業，學校，住宅為一體

36、，超前的規劃設計、得天獨厚的環境優勢、日益完善的配套設施，其潛在的升值優勢將吸引購房者的關注。其代表樓盤為：里仁花園、黃金海岸、錦港佳園、天興嘉園、學府茗苑、高德公寓。 從目前來看項目區域居住氛圍尚不成熟，相關配套還為全面投入使用，但相信在未來的3-5年內，隨著北侖行政中心，體育中心、客運中心的投入使用，大量住宅小區的交付入駐，本區域的居住氛圍將大為改善，必將帶動周邊商業的蓬勃發展。黃山路及以南的南部住宅區域： 項目總體概況 ： 【君臨北侖國際商業中心】地處北侖區行政中心區，北承北侖區政府新行政大樓南臨15萬人口大型居住社區，東臨鳳凰山主題公園；西接北侖體藝中心，靠近規劃科技活動館、大劇院和客

37、運中心。 項目占地面積220畝，總建筑面積33萬，其中商業面積18萬。 目前項目施工到3-4F左右，預計將在08年初交付使用，目前項目南側、西側各有一塊空地把本項目與周邊住宅居于間隔開。相關配套尚未建造完成，整體市場氣氛不成熟。 項目毗鄰投資近8億元的鳳凰山主題樂園，中國女排指定主戰場寧波最大的體藝中心近在咫尺。另有麗晶國際大酒店（五星級）、市民廣場、行政辦公區、規劃中的科技館、大劇院及可供15萬人居住的高級住宅區環繞周圍，以行政中心區為核心的北侖新城區已經形成。作為北侖區政治、經濟、文化和商貿中心，新行政中心區交通便捷，消費潛力巨大，投資前景無限。 同三高速、通途路、江南公路等多條快速交通線

38、路40分直通寧波，輕軌1號線的建成更將使北侖到寧波更為快捷方便。5條長途公交車運營于寧波與北侖之間，加上即將動工，于2007年7月份建成的客運中心站，寧波北侖之間的接觸將更為親密。鐵路蕭甬線北侖至寧波支線已成為連接港口、貫通全國的運輸大動脈， 一個以港口為中心，鐵、公、水等各種運輸方式配套齊全的綜合集疏運網絡已初具規模，為北侖的經濟建設和社會發展奠定了堅實的基礎。周邊配置交通狀況 ： 一層層面二層層面三層層面四層層面項目業態分布狀況 ： 項目SWOT分析 ： 項目優勢分析(Strength)1、地塊較完整，建筑特色顯著；2、地塊占地面積較大，自身配套全面，獨立SHOPPING MALL；3、周

39、邊沒有高層建筑，視野開闊；4、地塊緊靠長江路，無論到北侖城區還是寧波都相當便利，且加上軌道1號線即將開工，交通優勢十分明顯；5、地塊北側大面積市民廣場，為項目增添大景觀優勢；6、周邊區行政中心、體藝中心，客運中心遍布相關配套相當齊全7、鳳凰山主題樂園火熱開玩，幫助本項目提前積聚人氣；8；項目統一招商/實行商鋪租賃，統一招商的原則，保證進駐商家的最優組合，形成互補和互利的良性競爭環境。 項目劣勢分析（Weakness）1、處于城市主干道的路邊，過往車輛較多，會產生噪音污染；2、地塊周邊住宅的入駐需要一定的時間，人流積聚還需要等待；3、北侖污染較重的認識在消費者心中比較牢固，給銷售帶來一定的難度；4、北侖是一個區級城區，居民數量、居民消費力等相對薄弱，招商比較困難；5、開發商在當地知名度不高，品牌形像樹立欠缺。6、本案寫字樓/個性公寓體量不大，形不成規模；7、北侖屬于城市交通末梢，人口支撐目前不足；項目機會分析(Opportunity)1、周邊住宅項目和鳳凰山公園的興盛，給了商業以充足的人流保證，是招商的一大亮點，也為銷售做了鋪墊；2、北侖區政府政策的支持是本案最大的優勢之一，可以給商家切實的保障和無限信心；3、項目整體規劃到位是北侖唯一的大型商業廣場，幾乎沒有競爭對