1、 PAGE 42房地產估價報告與估價報告內部審核講義*山東*房地產評估有限公司總經理內容要求：房地產估價報告的作用與內容；房地產估價報告審核的內容；房地產估價報告審核的的標準。2009年8月31日目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc4102 第一章 房地產估價報告的作用和內容 PAGEREF _Toc4102 3 HYPERLINK l _Toc18505 第一節、房地產估價報告的作用 PAGEREF _Toc18505 3 HYPERLINK l _Toc4222 第二節、房地產估價報告的內容 PAGEREF _Toc4222 5 HYPERLINK l _To

2、c401 一、房地產估價報告的合法性 PAGEREF _Toc401 5 HYPERLINK l _Toc15155 二、房地產估價報告的真實性 PAGEREF _Toc15155 7 HYPERLINK l _Toc27117 三、房地產估價報告的相關性 PAGEREF _Toc27117 8 HYPERLINK l _Toc1104 第三節、房地產估價報告的風險 PAGEREF _Toc1104 8 HYPERLINK l _Toc21797 第四節、防范評估風險的措施 PAGEREF _Toc21797 10 HYPERLINK l _Toc1952 第五節、降低評估風險的方法 PAGE

3、REF _Toc1952 12 HYPERLINK l _Toc12910 第二章 估價報告審核的內容 PAGEREF _Toc12910 14 HYPERLINK l _Toc6067 第一節、內部三級審核 PAGEREF _Toc6067 15 HYPERLINK l _Toc29063 第二節、不同估價目的下審核的重點 PAGEREF _Toc29063 16 HYPERLINK l _Toc22290 一、城市房屋拆遷估價報告 PAGEREF _Toc22290 17 HYPERLINK l _Toc23949 二、抵押目的下的房地產估價 PAGEREF _Toc23949 27 HY

4、PERLINK l _Toc13366 三、司法鑒定房地產估價報告 PAGEREF _Toc13366 34 HYPERLINK l _Toc928 第三章 房產估價報告中的常見問題 PAGEREF _Toc928 37 HYPERLINK l _Toc9760 一、報告的形式、格式方面存在的問題 PAGEREF _Toc9760 37 HYPERLINK l _Toc11159 二、報告的各組成部分存在的問題： PAGEREF _Toc11159 38 HYPERLINK l _Toc14017 三、用以出現的低級錯誤 PAGEREF _Toc14017 39 HYPERLINK l _To

5、c23368 第四章 主管部門對評估報告的審查標準 PAGEREF _Toc23368 40 HYPERLINK l _Toc4500 簡介：檢查標準見附表： PAGEREF _Toc4500 40 HYPERLINK l _Toc24889 后記54第一章 房地產估價報告的作用和內容近幾年來，隨著房地產業的興起，特別是房地產二級市場的進一步開放，房地產評估在社會經濟生活中的作用越來越大，無論是房地產的買賣、交換、租賃、拍賣、估價、保險、課稅，還是房地產的征用、拆遷、補償以及房地產的糾紛、侵害和合并，也不論是企業合資、合作、租賃、承包經營、企業改制、合并、分設、破產結業清算，還是房地產的投資決

6、策、管理和會計成本核算等，都離不開房地產評估這一基礎性工作。房地產評估工作的成果是以評估報告的形式體現的，房地產評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。第一節、房地產估價報告的作用房地產估價涉及的范圍很廣，報告中所述評估目的就是報告的用途，房地產估價報告的法律地位到底有多高呢？在實踐中有兩種認識：一是依據；二是證據。無論是依據還是證據，都表明估價報告所起的作用。根據國務院辦公廳關于清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的通知（國辦發199992號文），評估機構屬于 “法律規范、政府監督、行業自律”模式的機構，其

7、行為不具備行政行為效力的全部內容。 行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執行力四個方面： （1）公定力是指行政行為一經成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩定權力義務關系。 （2）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應當承擔相應的法律責任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設定、變更或消滅權利義務的一種承諾，行政主體有義務信守和兌現自己的承諾，否則就損

8、害了行政相對人對這種承諾的信任。 （3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。 （4）執行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內容予以實現的法律效力。房地產估價機構所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執行力，但它是行政機關和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據的特征。估價師所撰寫的估價報告（及其證詞）作為專業證據，為政府、司法機關、仲裁機構、律師等所看重。法定的房地產估價機構作出的估價報告屬于優勢證據，在沒有足夠

9、的其他相反證據否定時，仍應以其為依據作出裁判。房地產估價機構承攬估價業務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據對當事人不產生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產生拘束力，因此，房地產估價機構無需對有輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構應當承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產估價機構生命之所在。 第二節、房地產估價報告的內容房地產估價規范規定估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估

10、價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套；2公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；3準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。4概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。估價報告應包括下列部分：l封面； 2 目錄； 3致委托方函； 4估價師聲明； 5估價的假

11、設和限制條件； 6估價結果報告； 7估價技術報告； 8附件。具體內容規范中已經描述的很詳細，我們要討論的是作為證據的房地產估價報告應包括的內容。作為有效證據的房地產估價報告，必須滿足證據的合法性、真實性、相關性三種特性，報告的內容應滿足并體現三性的特征。一、房地產估價報告的合法性證據的合法性標準是指證據的主體、取得證據的程序、方法以及證據的形式是否符合法律的規定。證據的合法性直接決定證據能力。證據的合法性包括三方面： （1）證據主體必須符合法律的有關規定。城市房屋拆遷估價指導意見第四條規定：“拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字?！弊C據的主體只

12、有符合法律的有關規定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據客觀真實的并與案件事實有關，也不具有合法性，不能被采用。據此，估價報告只有法定的房地產估價機構作出并由房地產估價師簽字，才能作為證據被采用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協議，經拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經過庭審舉證、質證發現，裁決所依據的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產估價師資格，法院否定該證據的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責令重新作出。 （2）證據的收集和取得證據的方法必須符合法定程序和要求。估價報告的形成必須符合法定程序，城市房屋拆遷估價指導意見第六

13、條第二款規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。” 如果違反該程序規定完全由拆遷人確定估價機構，所作的估價報告就違反了證據的合法性而不被采信。 之所以規定了估價機構確定的法定程序，是有其內在邏輯性和現實背景的：作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這樣，房地產估價機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良

14、好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與干預之中生存與發展。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規范，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能象西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標準。作為國家主管部門，建設部制定的城市房屋拆遷估價指導意見，這從制度上保證拆遷房屋評估公正進行，為證據的合法性審查提供了可能。 （3）證據的形式必須符合法律規定。估價報告應當具備的形式要件包括委托人、評估標的、估

15、價方法、估價機構、估價師等等。缺少必備要件就屬于證據的形式不符合法定要求而不被采信。 二、房地產估價報告的真實性證據的真實性是指是否具有能夠客觀反映事實真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據的真實性是使證據獲得證據能力的本質要求。 證據的真實性要求證據的內容和形式都必須具有客觀性，證據的內容應當以客觀事物為基礎，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據的客觀真實性。據此，估價報告的結論存在主觀臆斷，無根據的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據形式的客觀性要求證據必須以一定的有形載體展示在人們面前，應當是直接或間接的被人們所感知。由于證據是對未知事實的反映，對于

16、證據的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合事實真實的可能性。這就要求必須對證據進行嚴格的審查和甄別，通過證據的出示、質疑和抗辯程序，排除對證據的虛假和不真實的懷疑，從而使最能夠反映案件事實真相的證據成為定案的依據。 城市房屋拆遷估價指導意見的一些規定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果?！钡谑畻l規定：“受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管

17、理部門應當允許查閱?！钡谑臈l規定：“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。” 這些規定為行政執法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。 三、房地產估價報告的相關性證據的相關性又稱為關聯性，是指證據是否與案件的待證事實具有一定的關系。審查估價報告的關聯性時包括：（1）該估價報告要證明的內容與案件事實是否有關；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。 證據的合法性、真實性和關聯性雖各具特點，但具有統一性和不可分割性，是一有機整體，

18、相互補充，缺一不可。第三節、房地產估價報告的風險基于房地產估價報告證據優勢，不論是委托人還是當事人都對估價報告寄予希望。當人們以房地產評估報告為依據處置房地產而不能取得所期望的結果時，往往會對當初所采信的評估報告的準確性和公正性產生懷疑，甚至將評估機構訴之公堂，影響了房地產評估工作的社會評價。評估報告結果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風險性。評估工作在實踐中可能會出現以下風險： 1、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。估價目的是估價機構的期望用途，是建立最終評估價值結論的基礎，評估價值結論是與目的相匹配的。有時評估委托方由于節省評估經費等原因，總希望

19、一份評估報告能用于各種用途，比如，當一份以轉讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產抵押貸款參考依據時，報告提供了不恰當的信息，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關，但還是評估師應避免和防范的。 2、委托方提供虛假情況的風險。雖然我國市場經濟已有較大發展，但不可否認的是一些法規制度還亟待完善，不誠信現象仍時有發生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。如果評估師因此產生較大失誤

20、，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發訴訟。法律上對重大過失可能推定為故意。 3、評估原則、程序和方法使用不當的風險。在房地產估價規范中規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產抵押價值的評估一般應采用市場比較法為基準進行評估，替代原理是市場比較法的理論依據。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關因素進行恰當修正等都有賴于評估師按其專業判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學、適用。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。特別應指出的是，有時房地

21、產評估機構之間不正當的壓價競爭，造成了評估成本的不正常壓縮，必然減少評估人員的外勤工作量，影響評估程序的正常實施和評估方法的選擇，這樣很容易造成評估工作缺陷，使評估工作偏差加大，增加了評估工作的風險。 4、評估師素質的風險。評估工作執行的好壞，評估報告水平高低歸根結底取決于評估師自身素質水平，評估師素質包括業務素質、道德素質等，評估師的素質越高，評估工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象，是可以預見的。 隨著改革開放的深入和中國加入世界貿易組織，國有企業的改制重組，民

22、營企業的興起和大量外資的引入，我國多種經濟成分并存的局面將更加復雜，承包，租賃，收購等各種經營和資本運作形式也將層出不窮，各種高新技術將廣泛運用于房地產業中，這些方面的發展變化，要求評估工作人員能與時俱進，對評估師的素質提出更高的要求。 第四節、防范評估風險的措施 1、加強與客戶的溝通，謹慎選擇客戶。評估人員要控制評估風險，首先應與客戶進行充分的溝通，不僅要在評估時與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需求，為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶

23、合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。此外，加強與客戶的溝通，更容易識別資料的真假性，了解客戶的道德品質，促使評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險，并由此造成的不必要的評估風險。 2、強化風險意識，樹立質量至上的觀念。降低評估風險的一個重要方面，是評估師對風險的認識態度。隨著房地產評估的專業化，社會對房地產評估工作人員的作用和期望也隨著提高，評估工作的責任范圍和潛在風險也相應增加，因此，評估工作者應認識到評估風險的廣泛性和可能帶來的危害，強化風險意識，保持應有的職業謹慎，嚴格按規范和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制

24、作全面規范的評估報告，才能減少評估風險。強化風險意識的同時，要求在評估工作中樹立質量至上的觀念，樹立“以質量求生存、以質量求發展”的競爭觀念，只要評估工作質量水平上去了，評估風險自會隨之下降。此外，評估機構還應建立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。 3、健全內部質量控制體系，加強外部監督機制。要有效降低評估風險，還有賴于內部、外部的雙重控制和監督。一方面評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，其中，最重要的控制制度是估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否

25、適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險；另一方面房地產評估業的行業主管部門和行業協會必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，促進評估工作水平的提高，為評估工作建立一個良好的外部環境。 4、注重評估人員的后續教育，努力提高評估人員素質水平。要把評估從業人員素質水平的提高作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員能跟上發展步伐，保持其持業能力以適應社會對它的要求，后續教育是提高評估人員素質、保持其持業能力的有效手段之一。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，各評

26、估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。 5、加強同行間的溝通與合作不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業房地產評估，有的擅長做土地評估。估價機構也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業務可以共同探討研究，在做出高質量的評估報告的同時，也分擔了風險。比如，本市某住宅小區由于前后設計方案的變化，小

27、區業主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發商發生了糾紛。開發商委托評估機構進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構與其他四家機構共同進行該項評估，在評估中多名估價師發揮自身所長，緊密合作，在規定的時間內出色地完成評估，得到了當事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。第五節、降低評估風險的方法房地產估價師的執業風險就是承擔法律責任。因為不管是受到經濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據相應的法律、法規作出的?！肮?、公正、公開”是房地產估價師基本的職業道德標準，絕大多數估價師是能夠遵守的?？墒怯捎诓煌脑?，有意的：如礙于情面、爭取業務、行政干預、謀取私利等；

28、無意的：如疏忽大意、過于自信、受騙上當、被串改變造等，總有一些估價報告內容全部或部分失實，損害了當事人的利益。許多房地產估價師埋頭鉆研業務知識，對估價規范、估價技術、估價參數耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。自己埋下的這棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責任。1、保證估價結果的合理性委托方拿到估價報告后，首先關心的是估價結果，因為估價結果對當事人的經濟活動有決定性的影響。如果估價結果合理，估價師也就不會有任何承擔法律責任的可能，執業風險也無從談起。因此，提高估價結果的合理性是防范執業風險的核心措施。如何保證估價結果的合理性？方法有

29、很多，如規范操作、機構內部三級審核、案例和參數選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經理，而是市場。評估結果必須經得起市場的檢驗，這是防范風險的實質性措施。2、提高估價業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務有些風險是由于委托

30、方和估價方責任未明確造成的。比如，房地產估價規范4.0.2條規定“估價目的應由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉讓為目的評估得出的評估結果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結果僅為抵押價值。如果將以轉讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發生評估報告的實際用途與報告內規定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風險的方法是提高估價

31、業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務。估價業務委托合同是進行估價的依據之一，它明確了委托方和估價方的權利和義務以及相應承擔的責任，必須由委托方承擔的責任和義務務必在委托合同中寫明。3、合理使用估價報告的“假設與限制條件”在實踐中，估價報告中的“假設與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設，同時限制了估價結果應用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規為前提。比如，某臨街底層房地產合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，

32、并要求按照商業店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應委托方要求，在“假設與限制條件”中假設其用途為商業店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產生風險。估價師必須杜絕濫用假設與限制條件。房地產估價執業風險的防范是一項系統工程，需要估價師個人、估價機構、行業協會、政府主管部門共同努力，其中最關鍵的環節是內部審核制度，完善的三級審核制度是報告質量的保證。第二章 估價報告審核的內容盡管房地產估價規范對估價報告有標準的格式，但正如世界上沒有兩片相同的葉子一樣，每一份報告都應有自己的重點和難點。當估價機構承接一個項目后

33、，必須分析這個項目的特點，機構中誰最適合做這個項目，對難度較大的評估項目應成立三人以上的項目組，確定項目負責人。人員的組成要兼顧估價人員的技術能力和寫作能力，參與人員應該有明確的分工，盡量把低級錯誤杜絕在撰寫過程中。第一節、內部三級審核在報告完成后，按照估價規范的要求，必須經過三級復核才能出具正式報告，每一級審核要有明確的分工，對審核的內容各有側重點，即使以后報告出現問題，也可馬上知道哪個環節出現問題，“三審”分工為：1、“一審”責任人為項目負責人。一個評估項目一般有兩個以上評估人員，包括項目參與者和項目負責人。在領受項目及完成撰寫報告期間，一審應包括以下內容：（1）參與人員的審核首先要審核項

34、目參與者與該項目是否有利益沖突（假如分配項目時忽視這一點），如有必須請相關人員回避。（2）資料的審核對委托方提供的資料逐一審核，有可能的話，核對原件，以確保資料的準確、全面、合法。（3）審核報告格式是否按照估價對象的現狀、估價目的選擇房地產估價規范或城鎮土地估價規范的版本撰寫報告。（4）審核文字與排版，是否符合機構報告的標準格式，例如：字體、顏色、段落、文字表達必須清晰、準確，避免出現錯別字。（5）審核對價格影響因素的分析是否與估價結果相符。對整個報告的評估過程是否放在當前房地產市場大背景下進行分析，是否對房地產發展的趨勢進行分析。2、“二審”的責任人為部門業務經理審核的側重點為：（1）估價定

35、義的審核價值定義是否清楚。是否會產生歧義，前后是否一致，影響價格的關鍵因素在定義中是否體現，如土地使用年限、容積率等。（2）估價方法、估價思路的審核估價方法、估價思路是否符合本次估價目的，估價過程是否正確。比較復雜的項目是否用多種評估方法測算。（3）假設條件和說明的審核假設條件是否成立，相關說明是否規避估價師和估價機構的風險（筆者始終認為體現一個估價師的水平，最重要的是要看他如何在此項中的表述），對一些比較特殊的項目是否將背景情況表述清楚。（4）估價對象描述的審核通過描述是否說明估價對象的權利狀況、建筑物或土地的現狀，“四至”（是規劃中，還是現狀）、區域狀況、個別因素等是否陳述清楚。（5）附件

36、的審核附件是否適用該報告，是否缺少或多余（附件不是越多越好。有些作為估價依據的如政府改變規劃的批文等，必不可少）。3、“三審”的責任人為總估價師主要審核內容：（1）估價報告風險控制的審核就估價目的、估價依據、估價結果綜合考慮，出具該報告對機構可能會帶來的影響和風險。（2）估價結果的審核對估價結果的橫向（同期的不同區域）和豎向 （不同期的同區域）的比較和權衡，最終得到估價結果。第二節、不同估價目的下審核的重點拋開第一章中我們講到的估價師執業中的道德風險以外，正常執業中的風險應該通過內部審核來降低。評估目的不同，相關當事人對報告關注的重點也不同，要求我們對報告審核的內容也要有所偏重。我們最常見的房

37、地產估價報告按估價目的，可分為抵押、拆遷、司法鑒定和損害賠償等。我們討論一下當事人的關注重點，同時分析我們內部審核的重點。一、城市房屋拆遷估價報告補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現為補償安置，補償安置的基礎是被拆遷房屋價格的評估，評估結論的載體是估價報告。此類報告應注意哪些問題呢，我們通過一個案例來討論。案例1：“六家被拆遷戶狀告鄭州市拆遷辦”原載2006年03月17日今日安報15版拆遷引發訴訟案，代理律師：張國法。本案背景：原住宅位于鄭州市西太康路的繁華地段的名被拆遷房屋的業主，年月日，鄭州市地產集團依據鄭州市拆遷辦“鄭拆裁字第號”行政裁決書，將他們的房

38、屋強制拆遷。名原告認為，無論是價格上的補償，還是產權調換，他們都受到了不公平待遇。而被告則認為，年月日，第三人鄭州市地產集團在拆遷區域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱。拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協議，并進行了搬遷。而上述名原告卻沒有與鄭州市地產集團達成拆遷協議，也未在規定時間內對被拆遷房屋的評估報告提出書面異議。雙方發生爭議后，年月日，名原告一紙訴狀將鄭州市拆遷辦告上法庭，請求法院撤銷被告作出的這項行政裁決。開庭時間：年月日上午時開庭地點：鄭州市金水區人民法院第一審判庭合議庭組成人員： 審判長：*、審判員：*、* 原告：委托代理人：*，河南*律師

39、事務所律師被告：鄭州市*管理辦公室第三人：鄭州市*集團原告：我方訴訟請求有兩項：、判決撤銷被告作出的“鄭拆裁字第號”行政裁決書；、訴訟費用由被告承擔。被告：、我們所作的行政裁決認定事實清楚，證據確鑿，適用法律正確，程序合法，內容適當，應當予以維持；、名原告訴訟請求的理由沒有事實和法律依據，依法不能成立。第三人：原告所稱“地產集團提交材料不合規定，沒有取得拆遷許可證”等事實和理由不能成立，這是原告的主觀猜測。我們按照建設部城市房屋拆遷行政裁決工作規程的規定向鄭州市拆遷辦提交了資料，鄭州市拆遷辦依照法定程序作出的裁決合理合法。我方在年月日已取得拆遷許可證，評估程序與結果客觀公正，原告的回遷請求因建

40、設項目的性質而無法滿足。原告的訴訟請求無法律依據，請法庭依法予以駁回。被告：我們向法庭共提交份證明材料，以證明我們所作裁決的依據是依原告的申請而進行的。主要有拆遷裁決申請書、被拆遷房屋的估價報告、補償安置方案、拆遷宣傳提綱、協商記錄、提出異議通知書、調解會記錄、送達回證、該案爭議的裁決書等。原告質證：估價程序是否合法審判長：請原告對被告的證據進行質證。原告：我方認為，被告所出示的證據之四鄭州市光明房地產評估公司對所拆遷房屋作出的評估報告不合法。首先，依據建設部城市房屋拆遷估價指導意見第條的規定，雙方達不成一致意見的，應該采取投票或由當事人抽簽的方式選擇評估機構，而原告并未能夠參加確定評估機構的

41、活動，也未接到被告方任何形式的通知，所以確定評估機構的程序不合法；其次，估價的程序嚴重違法。該評估報告作出的日期是年月日，而動員拆遷戶們進行拆遷的宣傳提綱所公布的日期是年月日。（只有三天時間）這說明評估機構沒有進行實地調查。原告代理律師張國法：一、被告為拆遷人頒發的房屋拆遷許可證超過了有效期限。被告為拆遷人鄭州市地產集團頒發鄭拆許字（2004）第019號房屋拆遷許可證的時間是2004年4月16日。該房屋拆遷許可證許可的拆遷期限是180天。也就是說應在2004年10月16日前實施拆遷。如果沒有在規定的期限內完成拆遷的，應當按照鄭州市城市建設拆遷管理條例第12條的規定在其原拆遷期限屆滿15日前向被

42、告申請辦理延期手續。但直到2004年10月21日房地產估價報告才作出。這時許可其拆遷的期限就已經超過5天了。被告作為城市房屋拆遷管理部門，在作出拆遷裁決時，對拆遷人持有的房屋拆遷許可證的效力不加審查，而將一個超期無效的房屋拆遷許可證作為證據使用，顯然是錯誤的。二、被告作出的拆遷裁決書所依據的房地產估價報告存在嚴重的違法和違規現象。第一、確定拆遷估價機構的程序不合法。按照建設部印發的城市房屋拆遷估價指導意見第六條的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被投票或拆遷當事人抽簽等方式”。鄭州市城市建設拆遷管理條例第35條規定，“拆遷當事人就委托評估機構達不成一致意見的，由人民政府城市建設拆遷

43、管理部門組織有關當事人在具有資質的評估機構中隨機抽定”。涉及到本案，被告和拆遷人至今沒有提供出其依法確定評估機構的證據，所以，被告確定拆遷房屋估價機構的程序不合法。第二、房地產估價程序嚴重違法。 1、拆遷房屋的估價結果有可能是拆遷人和評估機構協商得出的。我們提醒法庭注意的是，拆遷人鄭州市地產集團動遷宣傳提綱是在2004年10月18日公布的，本案中的房地產估價報告是在動遷宣傳提綱宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人稱奇的是，在估價報告尚未作出之前，動遷宣傳提綱中竟然就公布出了拆遷房屋的評估價（見動遷宣傳提綱第四頁中間部分）！這就不得不讓人對評估結果的公正性和公平性產生懷疑。這種

44、現象的發生究竟是評估機構在弄虛作假，還是委托人與評估機構在協商評估價格，甚至是雙方串通在一起來損害原告的合法權益，原告很是疑惑！河南省城市房屋拆遷管理條例第44條規定，“估價機構顯示公正、弄虛作假的，其評估結果無效，房屋拆遷管理部門應當責令其退回評估費用，并處5萬元以上10萬元以下的罰款”。在此，原告認為該評估結果有失公正，應是無效的，被告據此作出的裁決也是不合法的。 2、評估機構沒有對被拆遷房屋進行實地查勘。城市房屋拆遷估價指導意見第15條第1款規定“拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料”，我們在被告提供的證據中沒有看到評估機

45、構對實地進行查勘的記錄和相關的影像資料。因為“實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可”（見城市房屋拆遷估價指導意見第15條第2款）。即便是“因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的”，也“應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明”（見城市房屋拆遷估價指導意見第15條第3款）。代理人沒有看到被告或評估機構履行實地查勘程序的證據。因此，該評估報告程序不合法的。依據最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定第62條的規定，對被告在行政程序中采納的鑒定結論如果原告提出證據證明鑒定程序嚴

46、重違法的，人民法院對此鑒定結論不予采納。第三、評估結論內容不完整，估價報告缺少必需的內容。 建標199948號房地產估價規范第8部分第2條規定“估價報告應包括下列部分：1封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。而被告提供的證據房地產估價報告中卻缺少了估價技術報告這部分重要的內容。這樣，原告就不知道該房地產估價是如何對個別因素、區域因素、市場背景、最高最佳使用進行分析的。更不知道估價方法是如何選用的，估價測算是如何進行的，當然也就不知道估價結果是如何確定出來的。該房地產估價報告中的附件也不符合規范的要求，房地產估價規范中第8部分第

47、3條第17項規定“附件應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。而本案被告提供的房地產估價報告的附件中，就沒有估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，也沒有估價對象的產權證明。代理人認為，該估價報告中缺失這些必需的內容，就違反了河南省城市房屋拆遷管理條例第30條第3款所規定的“估價機構評估時應當遵守估價規范，做到公開、公平、公正”的原則。依據最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定第62條的規定，對被告在行政程序中采納的鑒定結論如果原告提出證據證明鑒定結論內容不完整的，人民法院對此

48、鑒定結論不予采納。三、被告以分類評估結果作為拆遷裁決的依據不合法。從被告提供的房地產估價報告中可以看出，此次估價是對拆遷項目的分類評估。即在評估時點對成套住宅和非成套住宅進行了分類評估。鄭州市城市建設拆遷管理條例第34條規定“城市建設拆遷補償安置評估包括對拆遷房屋的分類評估和分戶評估。分戶評估是指評估機構對被拆遷房屋，按戶根據房屋的區位、用途、結構和建筑面積，結合該房的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產市場價格的評估”。第35條規定“拆遷當事人可參照被拆遷房屋的分類評估價格簽訂拆遷補償安置協議；拆遷當事人對分類評估結果有異議，達不成協議的，被拆遷房屋的補償金額以分戶評估的價格確定，分戶評估的評

49、估機構由拆遷當事人雙方協商共同委托?！?拆遷人在其動遷宣傳提綱中第3頁，也對該條例的第35條進行了宣傳。既然原告對分類評估結果有異議，而且拒絕以分類評估的結果為依據和拆遷人簽訂安置補償協議，那么，作為被告就應按照鄭州市城市建設拆遷管理條例的規定組織拆遷當事人進行分戶評估。遺憾的是被告沒有依法行政，使得其裁決存在違法的情形。四、被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結果提出異議，就推定“評估結果合法有效”即沒有事實根據，也沒有法律依據。首先，按照城市房屋拆遷估價指導意見第20條的規定“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托

50、估價機構評估”，這里就要求書面申請復核估價的前提是“收到估價報告”，而原告卻從來沒有收到過正式送達的估價報告。其次，到目前為止原告查找了國家、河南省以及鄭州市的關于房屋拆遷的法規和規章，均沒有發現關于要求“拆遷當事人對評估結果有異議必須以書面方式提出”的規定。再次，原告已經清楚的向被告和拆遷人表明對估價結果持有異議：原告得知拆遷人給出的拆遷房屋補償標準之后，就認為這個估價太低，因此，拒絕和拆遷人簽訂補償安置協議；在裁決程序中的調解會上，原告用明示或默示的方式表示補償標準太低，對估價結果有異議，最終沒有達成調解協議；在拆遷人的裁決申請書中第6頁，被告的拆遷裁決書中的第7頁，本訴訟中被告所提供的證

51、據7中（即：未達成拆遷安置補償協議的戶數比例及原因說明）都表述了原告對估價結果不認同有異議的態度。所以，被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結果提出異議，就推定“評估結果合法有效”即沒有事實根據，也沒有法律依據。五、房地產評估報告超過了有效的使用期限。 該評估報告是2004年10月21日交付的（拆遷人在2004年10月18日就知道結果了），被告所作出的拆遷裁決是2005年11月7日。在該評估報告的第9頁第13部分顯示的是“估價報告應用有效期”即“有效期自估價報告交付之日起至拆遷補償結束時止，并不得超過12個月，超過12個月后需要重新進行評估”。從評估報告交付之日（2004年10月21日

52、）到被告作出裁決之日（2005年11月7日）時隔12個月有余，而且拆遷補償到現在也沒有結束，所以，按照該評估報告自身的規定，其已經因超過了有效期而歸于無效。被告依據一個超過有效期限的鑒定結論作為裁決的依據顯然是錯誤的。六、被告和拆遷人沒有提供確定產權調換房屋價格的證據。本案中，被告作出的拆遷裁決書中認可了拆遷人制定的補償安置方案，但在補償安置方案中的“產權調換”方案中，安置房的總價款卻不知是如何計算出來的。國務院城市房屋拆遷管理條例第25條、河南省城市房屋拆遷管理條例第31條以及鄭州市城市建設拆遷管理條例第32條均規定：實行房屋產權調換的，應當依照條例的規定，分別對拆遷房屋和所調換的房屋的價格

53、進行房地產的市場評估，結清產權調換的差價。本案中的被告和拆遷人沒有提供確定產權調換房屋的價格證據和依據。其在安置方案中提出擬進行產權調換的房屋沒有進行價格評估。被告在作出拆遷裁決時認可安置方案確定的產權調換房屋的價格，也屬于“主要證據”不足。七、被告和拆遷人沒有考慮對被拆遷的房屋室內自行裝修、裝飾部分的損失進行補償。 建設部城市房屋拆遷估價指導意見第3條第2款規定“被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定”。拆遷人在實施拆遷行為時應考慮被拆遷房屋室內的裝飾裝修補償問題，這是每一個居民都會遇到的實際問題。是拆遷時就必須考慮補償因素。但被告

54、和拆遷人在此次拆遷補償過程中不但不考慮被拆遷人的這部分利益，而且被告作為拆遷管理部門竟然對此問題置若罔聞，更不要談組織協商和評估了。被告在裁決時對這部分補償金不予確認就侵犯了被拆遷人的合法權益，其拆遷裁決顯然也是違法的。八、被告沒有對原告土地使用權的補償問題進行裁決。我國憲法第10條第3款規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。我國土地管理法第58條規定，為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，政府在收回土地時對土地使用權人應當給予適當補償。從本質上看，拆遷人地產集團此次的拆遷行為，是希望通過拆遷獲得被擁有的土地，因此，在房屋拆遷安置補償時必

55、須考慮土地使用權的補償問題。被告裁決時對此不予考慮是于法相悖的。九、 被告作出的拆遷裁決程序違法。（一）被告沒有核實補償安置標準。如前所述，拆遷人在申請裁決時已經清楚的告知被告，原告對評估結果有異議，認為補償標準太低，因此遲遲不簽訂拆遷補償安置協議。城市房屋拆遷行政裁決工作規程第10條第4項規定“當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間不記入裁決時限”。被告作為裁決機構，明知原告對評估結果有異議，而且評估結果又明顯不符合法律規定的程序，并遺漏了許多重要的內容。卻不去委托專家評估委員

56、會進行鑒定。徑直作出裁決是嚴重的程序違法行為。（二）被告沒有依法送達拆遷裁決書。城市房屋拆遷行政裁決工作規程第15條規定“裁決書應當通過直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達”。而原告至今也沒有正式接收到裁決書的正式文本，被告更沒有提供送達裁決書的書面證據，因此，被告的裁決程序違法。十、本次拆遷行為違反了法律的禁止性規定。河南省城市房屋拆遷管理條例第12條和鄭州市城市建設拆遷管理條例第13條都規定：工程指揮部等臨時性機構和房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。但是本次拆遷最終卻由“鄭州市丹尼斯夢幻世界項目指揮部”來實施強制拆遷。這種行為顯然是違法的，對此行為無論是被告還是

57、人民法院都應該予以糾正。綜上所述，由于被告所作出的具體行政行為（即2005鄭拆裁字第002號行政裁決書）的主要證據不足，而且違反了法定程序。依據行政訴訟法第54條第1款第2項的規定，人民法院應依法判決撤銷被告所作出的2005鄭拆裁字第002號行政裁決書并應判決被告重新作出具體行政行為。被告：年月日，第三人鄭州市地產集團在拆遷區域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱等，宣傳提綱中告知了已審查備案的搬家獎勵費、搬家補助費、補償安置方案及產權調換的安置地點等內容；拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協議，并進行了搬遷。而上述名原告卻沒有與鄭州市地產集團達成拆遷協議，

58、也未在規定時間內對鄭州光明房地產評估有限公司的評估結果（即被拆遷房屋的評估報告）提出書面異議。并且，拆遷人主體適格，實施拆遷程序合法，補償安置方案符合國務院發布的城市房屋拆遷管理條例、鄭州市城市建設拆遷管理條例等的有關規定。我們同時查實，拆遷人拆遷后的建設項目只有商務樓，住宅樓的計劃沒有得到有關部門的批準，原告提出的原地回遷的要求無法滿足屬正常情況。所以，拆遷人的拆遷工作符合有關規定，拆遷辦的行政裁決合法。綜上所述，原告的訴訟請求無事實和法律依據，依法應該予以駁回。法院最終的判決是：駁回？；調解？；撤銷？這都不是我們關注的重點。從本案可以看出，估價報告是否有效成了判決的關鍵。我們從本案中應該得

59、到啟示，當事人不一定懂得估價方法，但卻掌握更專業的法律知識。依據城市房屋拆遷估價指導意見，我們內部審核的重點應放在以下幾個方面。一、房地產估價報告的合法性審查 （1）主體資格必須合法。估價機構必須是三級以上資質，簽字的估價師必須是本機構專職注冊房地產估價師（2）證據的收集和取得證據的方法必須符合法定程序和要求。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。（3）證據的形式必須符合法律規定。實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意

60、在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中做出相應說明。二、房地產估價報告的真實性審查 1、估價報告的結論應客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值；2、被拆遷房屋的房地產權屬是否真實；3、是否嚴格執行政府或者其授權部門公布的價格。三、房地產估價報告的相關性審查 最高最佳使用的假設是否符合被拆遷房產的現實；二、抵押目的下的房地產估價2006年1月，三部委關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知及配套發布房地產抵押估價指導意見，確定房地產評估在金融機構抵押貸款業務中重要作用，也明確金融業與評估業合作的重要性。隨著國家宏觀調控的進