1、安陽佳田.未來城營銷(yn xio)方案合富輝煌(huhung)2013.06共八十頁引子(yn zi)：2013年未來(wili)城對于佳田（安陽）公司意味著全年銷售額破億。實現回款額3000萬 合理的價格策略，在速度與利潤之間尋求平衡點 不是恒大的販賣，亦不是紫薇一號的惜售佳田品牌的落地與升級 從花花牛到佳田，企業品牌的落地與升級 綜合的產品力是生命線，營銷推廣虛實結合城市中高端住宅快銷模式代表 快銷不是賤銷，心有多寬市場就有多大 想到、做到，冰凍三尺非一日之寒短期目標中長期目標共八十頁2013年未來(wili)城營銷戰略分解速 度強勢企業品牌落地更全面的支撐營銷落地差異化的推廣策略吸引更

2、多客戶到場物超所值的價格策略更快的促成客戶買單層層遞進的收籌、升級、選房保障更流暢售房流程組合式的營銷活動更生動的打動客戶共八十頁外部因素 宏觀市場分析及預判 區域(qy)市場分析級預判 市場及政策總結預判內部(nib)因素 項目本體分析 本案貨量盤點 本案銷售條件2013年營銷工作整體思路推廣策略活動策略支撐策略價格策略蓄客策略推貨策略共八十頁Part 1 市場(shchng)篇城市研判；供需(n x)市場分析；項目本體分析共八十頁主要直接(zhji)競品市場分析競品樓盤布局主要(zhyo)競品列表對比分析典型案例分析（含：競品的成交價格走勢及分析）選擇原則：1）同區域內，對本項目有影響力的

3、住宅物業2）競爭定位輻射面不宜過大，以直接競品為主共八十頁競品樓盤(lu pn)布局競品樓盤選取標準：同區域、有影響力、住宅(zhzhi)物業華強城本案騰運世元錦江城市花園和園金都瑞園元泰清華園共八十頁主要競品基本信息(xnx)一覽競品項目物業類型建筑形式占地面積（畝）總建（萬）容積率綠化率戶車比建筑風格內部配套華強城住宅、商業10F、17F、25F、32F220362.4660%地下1：0.6西班牙商業、足球網球籃球場、幼兒園、醫院、五星酒店、會所和園住宅11/18/23F8623.33.4842.41%底上+地下1:0.5ART-DECO機械自動升降車庫自身配套少，周邊配套多錦江城市花園住

4、宅、商業、酒店、寫字樓25/28/32F110263.750%1:1.5現代主義商業、酒店、會所、幼兒園騰云世元住宅、商業、寫字樓6/18/28F140253.935.5%1:0.6現代簡約+中式元素自身配套較少，周邊配套完善金都瑞園住宅20/26F50103.541.7%1:0.6新古典主義商業周邊配套完善元泰清華園住宅16/28F70163.542.66%1:0.5新古典主義商業、幼兒園共八十頁特征分析：1）城南高新技術開發區樓盤體量相對較小，占地均在100畝左右，最大體量以華強城為首；2）容積率出去華強城，均在3.5，且均為高層產品，部分項目輔助小高層；居住舒適度定位在剛需置業群體；3）

5、經過安陽融資風暴后，正常銷售的項目基本景觀(jn un)、規模均已呈現；部分為現房、準現房銷售；4）城南樓盤大部分依托于周邊的學校及公交資源豐富，內部配套較少，主要以底層商業為主；共八十頁主要(zhyo)競品戶型和客群競品項目戶型面積（）戶型特點主要客群華強城96平米兩房、117-138平米三房、164-176平米四房戶型方正，布局合理，動靜分離，餐廳客廳通透，舒適度高；客廳、臥室均朝南，采光充足，有入戶花園、雙陽臺、飄窗設計，品質較高；主要是市區剛需客戶群體和改善性客戶群體、師院老師、南邊各大企業管理層及員工和園93兩房 127-153三房165四房板式樓樓格局、戶型方正，均采用臥室朝南設計

6、以剛需客戶群體為主，主要來自開發區原有居民及周邊企業員工；錦江城市花園99平兩房、117-143平三房戶型方正，全明設計；南北通透，客廳臥室均朝南，布局合理，動靜分區，部分戶型有入戶花園和270拐角飄窗的設計以市區和城南剛需和改善型客戶為主，部分投資客共八十頁主要(zhyo)競品戶型和客群競品項目戶型面積（）戶型特點主要客群騰運世元50平1房、78平2房、106-119平3房、126-144平三房、170-180平4房、254-297平5房、6房戶型類型較多，大三房及四房戶型全明設計，通風采光效果好，功能分區；小三房相對較差，采光和通風效果相對劣勢城南剛需客戶及周邊學校教師、企業中層、專業市場

7、商戶及投資客戶金都瑞園 120-142平三室戶型類型較少，戶型設計方正，全明，功能分區，朝南房間均采用飄窗設計；以周邊學校、商戶、事業單位等客戶群體為主元泰清華園72.57-72.57平米1室 91.35-131.5平米2室 118.77-143.59平米3室 170.23-170.23平米4室戶型方正、布局合理，采光通風效果好，均有270度觀景飄窗，大面積的陽光房的設計，贈送面積多以市區和城南剛需和改善型客戶為主，周邊學校老師、專業市場老板、投資客等；共八十頁1）競爭樓盤戶型均以三房為主，主力戶型面積均在120-140平左右，一梯兩戶的三房產品市場接受度高；2）戶型設計上差距較大，但多采用了

8、朝南和動靜分區的設計，部分樓盤在270度飄窗、入戶花園、陽光房等方面(fngmin)形成自有特色；3）城南屬于安陽市規劃中的經濟技術產業集中區，周邊企業、專業市場、學校較多，這些群體構成了城南購房的主力軍；城南的片區發展前景，也吸引了部分的投資客戶；特征分析：共八十頁主要競品銷售(xioshu)動態競品項目銷售價格（元/）目前銷售動態華強城3600-3800在2013年4月底推出三期4棟樓，均為高層產品，開盤推出200余套房源，當天銷售約120套；認籌1萬抵3萬，全款93折，按時簽約99折；和園3400目前在售二期，兩房戶型售罄，剩余130以上三房戶型，剩余房源約100套左右；其銷售類似本項目

9、，依托華強，通過價格對比實現去化；一次性付款優惠50元/平米，按揭20元/平米錦江城市花園二期3800左右一期現房4000二期4月初推出3棟，一開始就以0元入會搶占市場，開盤可享95折；5月中下旬開盤，后續樓棟目前未開始認籌；騰云世元3000目前在售房源約800套，但銷售情況不佳，目前去化約200套；按揭優惠1%，分期優惠2%，全款優惠3%；金都瑞園均價3200體量較小，目前已經全部竣工，剩余約50套左右，全款95折，按揭97折；元泰清華園均價3400元泰清華園共分5期開發，目前在售三期部分樓棟；其憑借較好的地段優勢和較好的戶型，去化速度較快；目前三期在售剩余房源約80套，預計將加推新樓棟；共

10、八十頁特征分析：1）城南地區整體價格水平在安陽市場居中，市場價格抗性相對較小；2）城南高新技術產業區目前還處于上升階段，預計未來價格有一定的上升幅度；3）周邊競品樓盤均有存貨(cn hu)，且有后期房源放量；但城南整體去化速度較慢，推盤節奏相對緩慢；共八十頁（三）項目本體(bnt)分析基本指標項目數量用地面積69038總建筑面積269505.3住宅面積197382.8商業面積19127.1容積率3.49綠化率41.21總戶數1605停車位地上192；地下1730中等體量，高層住宅，車位配比較高，綠化率較高，內部景觀(jn un)特色不明顯；位于安陽新區核心區位，新行政中心輻射區域，地段位置較好

11、，發展潛力大，交通暢達；共八十頁優勢（Strengths ）地段(ddun)優勢：市政主軸輻射區域，位置優越，交通暢達；配套優勢：華強城商業配套，周邊有安陽師院、中學、幼兒園等教育資源；實力企業：佳田15年的開發經驗經驗，企業實力雄厚；劣勢（Weaknesses）基礎配套不全：項目處于安陽新區，周邊市政配套不完善，華強城商業尚未形成。自身(zshn)優勢弱：景觀、外立面、產品多樣性優勢較弱。強大競爭對手：華強城進駐較早，市場聲音強，客戶截留能力強；機會（Opportunities ）潛力地段：安陽新區作為城市發展新極點，未來發展潛力大；潛在需求較大：客戶構成多元化，對品質需求越來越高，對產品及

12、社區生活的理解增強，追新和跟風成為主要特征；威脅（Threats ）潛在放量較大：后期區域內土地放量逐漸增加，后期將分流一部分客戶，市場競爭加劇。調控政策沖擊：房地產一系列政策的出臺，抑制部分投資及換房需求。（三）項目本體分析SWOT分析共八十頁安陽融資風暴(fngbo)中房地產業成為重災區，市場信心極度脆弱，對開發企業實力、品牌格外重視，多選擇現房；項目雖處于安陽東區潛力地段、核心區位；但自身優勢不明顯；區域市場競爭激烈，對手強大；項目自身工程進度對營銷的支撐較少，甚至對快銷產生負面影響。（三）項目分析小結(xioji)共八十頁本案(bn n)價值體系提煉核心價值體系分期增值點產品線結構開發

13、商品牌借助集團品牌咯，增強對佳田品牌的認識，提升客戶置業信心；區位價值經濟技術開發區核心區域、安湯一體化、安東區五星級華強建國酒店、華強城成熟商業配套、公交配套、人居旺地；產品價值圍繞剛需、首改，放大產品價值（金牌戶型、稀缺2T2戶，面積適中，總價適宜(shy)）。超高性價比同樣的品質我們的價低，同樣的價格我們的品質高；科技光環通過科技產品的概念彌補市場空缺，實現快速占位（WIFI全覆蓋、新風系統、360監控安保系統、中水循環）景觀示范區通過示范區優先建設，快速成型，優先展示，同時考慮華強城客戶及弦歌大道人流量動線，形成直面攔截；銷售現場展示體驗式營銷理念，通過銷售現場布置（圍擋、道旗、景觀）

14、、保安保潔、銷售人員形象禮儀，提升項目品味，通過案場展示，變靜態賣點為動態賣點，通過精裝樣板間、工法樣板間提升品質；前期以臨永明路的樓棟為項目啟動區，低價入市，首批開盤以一棟2T2戶（3#）和2T3戶（6#、7#）搭配推售，后期以景觀樓王、2T2戶等產品拉升價格；共八十頁Part 2 定位(dngwi)篇市場(shchng)占位分析；客戶定位；項目形象定位；共八十頁一、市場(shchng)占位分析企業(qy)層面河南佳田實業集團背景占位企業實力雄厚，花花牛品牌深入人心未來城作為公司布局安陽的首個項目，其定位十分重要品牌塑造項目利潤消化速度名企與名盤聯動短期目標熱銷中期目標溢價遠期目標二次溢價&

15、品牌增益企業目標：20共八十頁競爭(jngzhng)層面1、大盤集中存放量大，存在集中推出情況，樓盤缺乏精神屬性，暢銷形態和滯銷形態并存。2、同質化競爭：商品房市場高層產品供應居多，同質化嚴重，市場競爭激烈；3、產品線豐富(fngf)：大盤多，產品線豐富，但受到民間融資崩潰的影響，銷售去化速度變緩；同質化競爭，強力執行是突破口！共八十頁客戶心聲(xnshng)，什么是好房子呢？好房子的標準(biozhn)質量佳環境好配套齊全戶型合理物業管理好建筑風格無所謂科技配套不了解，但愿意嘗試評判：本地高端客戶以安鋼等能源型企業上下游產業、私營業主及湯陰、林州、水冶、銅冶的礦主為主，對改善型高端產品較為關

16、注。安陽人開始關注產品的細節，重視居住的舒適性和社區的高檔品質，隨著生活水平的提高，客戶群體對物業服務的完善性和專業化、社區規劃、內部景觀建設都提出了更高的要求。客戶層面用超高性價比錯位競爭，“買得起、住的好”作為市場突破口共八十頁企業層面、競爭市場(shchng)層面、客戶需求層面來看，我們可以借勢造勢，但是我們做的不是跟隨者，而是安陽房地產市場(shchng)標桿的締造者，是一、市場(shchng)定位跳出同類競爭，敢做NO.1，以“入市即是引領”之勢打造安陽名盤，并以此帶動一個佳田地產品牌的崛起。23共八十頁明確了本案開發的使命和市場占位，如何(rh)才能實現上述的目標？共八十頁看好新開

17、發區前景，隨著華強城的開發，高新區為安陽市副中心，東推南擴，市政配套將逐步完善，未來發展潛力巨大；認知度較高，但同時對開發區的發展速度及政府的執行力度報一定懷疑態度。主流置業分析(fnx)：安陽市人口較少，城鎮化率低，快速的城市化進程催生大量進城人口，目前剛需當道，首次置業者較多；二、客戶(k h)定位區域認知分析結論：城區客戶總量有限，后續補充力量支撐較弱，城區客戶以首次置業客戶為主，抓住城區客戶中的核心客戶，有針對性的戶型配比是項目啟動期的關鍵，提升110的戶型配比，減少180的 大戶型；客戶對于區域認知度高，看好區域的發展，環境好和品質感是客戶對于區域最明確的感知；共八十頁項目名稱客戶來

18、源客戶行業客戶年齡家庭結構恒大綠洲安陽本地客戶為主，兼有周邊縣區客戶公務員、私營業主、礦產老板35-45三口之家紫薇壹號市區客戶為主，地市林州、水冶、銅冶居多公務員、私營業主30-45兩口之家、三口之家香格里拉安陽本地的較多，地市以林州、水冶、銅冶為主公務員、私營業主35-45三口之家華富世家安陽本地的較多，還有白璧，林州、水冶、銅冶在北京 天津做生意的商人,本地客戶以鋼鐵上下游產業為主35-45三口之家華強城安陽本地的為主，也有水冶、銅冶等西邊的客戶礦產老板、安鋼上下游產業商人35-50三口之家、三代同堂建業森林半島林州，水冶、銅冶、湯陰等周邊縣城客戶為主安鋼及其上下游產業商人、礦產老板35

19、-50三口之家、三代同堂新都城安陽市區客戶為主市里上班的普通職工、公務員和附近經商的私營業主25-45兩口之家、三口之家恒基華庭安陽市區客戶為主項目附近上班的普通職工、公務員和經商的私營業主25-45兩口之家、三口之家本地高端客戶以安鋼等能源(nngyun)型企業上下游產業、私營業主及湯陰、林州、水冶、銅冶的礦主為主，對改善型高端產品較為關注；二、客戶(k h)定位客戶特征分析共八十頁置業者重點考慮的因素(yn s)主要集中在產品、規劃、品質、服務。啟示：外有強虎環伺，內無強有力產品支撐，如何殺出一條血路，實現項目利潤，借力打力，細節取勝，內塑產品，外提特色。一、客戶(k h)定位置業關注點：

20、項目名稱規劃產品交通配套價格品質服務恒大綠洲紫薇壹號香格里拉華富世家華強城建業森林半島新都城恒基華庭共八十頁鎖定核心(hxn)客戶根據項目定位以及對市場的走訪調查、對重點客戶的深度訪談，得出(d ch)以下數據：二、目標客戶定位投資客核心客戶重要客戶邊緣客戶12375%20%5%城區內客戶+私營業主+安鋼職工+周邊縣城進程富人（如水冶、曲溝、湯陰、林州、銅冶、安陽河以北郊區客戶） 開發區大中企業老板+公務員+安鋼高管層共八十頁以產品為撬動點，提升自身競爭力，提升產品附加值。鑒于目前市場科技住宅的空白和客戶需求，低投入高產出，噱頭性十足，容易(rngy)較快搶占市場，更好的實現項目溢價！同時提升

21、園林綠化和物業服務，打造高、精、尖產品！共八十頁重回定位(dngwi)，什么樣的定位才能快速建立市場標桿地位？什么樣的定位能承擔起佳田在安陽崛起的使命？什么樣的定位能昭示未來城的強勁動力？形象定位(dngwi)是關鍵第一步共八十頁城市中軸芯 國際生態城 定位釋析：中軸芯經濟開發區核心；新市政中軸線輻射區域，明確本區位未來城市中心(zhngxn)的地位，打造為安陽南區中央生活之城國際用“國際化”作為高端品質的強烈識別符號，打造國際化水準的高品質生活和生態健康理念。以國際為名塑造引領全城的生活標準。生態外部較好的自然環境，內部運用各種科技投入打造生態生活。城同時擁有人居的規模和舒居的功能。潛力(q

22、inl)地段符號國際級品質符號自然資源符號三、項目定位31共八十頁以樓盤定位為核心(hxn)，延展出樓盤形象豐滿所需的關鍵詞：城市中軸芯 國際(guj)生態城都市 時尚 現代 國際 生態 低碳 活力 健康共八十頁Part 3 營銷(yn xio)篇整體營銷推廣策略;營銷目標(mbio)提出；總體營銷思路；價格策略;推盤策略；一期營銷推廣思路；共八十頁核心問題提出：1、企業品牌如何落地，并對項目帶來質的影響？2、脆弱的市場信心和激烈的市場競爭，如何進行(jnxng)突破？3、工程進度、形象較營銷節點滯后，如何實現銷售目標？34共八十頁解決問題一企業品牌如何落地，并對項目(xingm)帶來質的影響

23、？共八十頁現階段客戶對未來(wili)城項目的認知：非常陌生對佳田項目的認知：只識“花花牛”，不知佳田，無論未來(wili)城客戶對于龍湖品牌的陌生產品力得不到應有的體現產品同質化嚴重此時唯有將”花花牛“的品牌成功嫁接”佳田“，讓客戶認識佳田，走“花花牛”到”佳田“的品牌推廣路線2013年品牌突破：在項目、產品均不被認知的情況下，品牌營銷成為重點(zhngdin)，需制造話題，通過品牌落地，形成關注，帶動未來城項目銷售。共八十頁品牌(pn pi)營銷【以“花花(hu hu)牛”進軍安陽房地產為由頭，進行媒體炒作】形式：報紙網絡媒體專訪，軟文與硬廣結合，配合工程節點。內容：花花牛品牌進軍安陽房地

24、產，充分安陽住宅潛力；知名記者對集團領導進行專訪刊發報道；“花花牛”給安陽房地產業帶來的變化目的：通過媒介借助“花花牛”品牌成功嫁接“佳田”品牌。打開知名度和客戶認知度，提高認知形象。時間：7-8月份媒體炒作共八十頁品牌(pn pi)營銷推廣(tugung) 【市內大型戶外】攻下市區中心大型戶外樹立精神堡壘，主打“佳田未來城“花花牛”的家”。設立時間：7-8月份設立地點：全市重點區域【網絡】網絡、軟文同步宣傳搜房網、新浪樂居、搜狐焦點，以軟文的形式同步宣傳“佳田未來城“花花牛”的家”。時間：7-8月份佳田未來城.“花花牛”的家共八十頁品牌(pn pi)營銷展示(zhnsh)【樣板展示間】售樓中

25、心設樣板展示區售樓處內設樣板展示區，展示產品細節，豐富售樓中心，給客戶樹立直觀感受。設立時間：9月份設立地點：現場銷售中心共八十頁解決問題二脆弱的市場信心和激烈的市場競爭，如何進行(jnxng)突破？共八十頁推廣(tugung)策略演繹關鍵詞：性價比&價值(jizh)共八十頁猛的一看，可說的很多，關鍵在于怎么(zn me)說才能讓人記住？發展方向科技投入人車分流現代建筑健康住宅 水景園林 智能物管 城市中軸芯 舒適戶型 恒溫恒氧 交通暢達 內部配套 上風上水 新風系統 樓層隔音 推廣策略(cl)演繹共八十頁形象豎立品質住宅低價入市123推廣策略(cl)演繹共八十頁聞，所未聞！ 形象(xngxi

26、ng)導入期推廣(tugung)策略演繹共八十頁分階段推廣(tugung)思路：形象(xngxing)導入期：新聞炒作 形象入市品牌導入【階段主題】【階段任務】以大盤入市為啟動主題，通過事件營銷、廣告投放等多種形式炒作區域價值，為項目入市造勢；名盤帶動名企，佳田品牌導入，品牌形象同步提升。發現新城南，一座未來之城正在崛起！佳田未來城，以未來之名領袖全城。共八十頁營銷(yn xio)節奏：推廣(tugung)節奏：項目規劃報批完成，產品確定，具備入市條件；銷售團隊組建完畢，熟悉安陽市場；銷售人員完成通關培訓，并熟知項目本體情況。項目對外形象確定（案名、LOGO、VI、推廣語等）；入市所需的宣傳投

27、放完成（戶外、圍擋、單頁、折頁、樓書）；市區項目售樓處確定，裝修完畢交付使用。廣告宣傳：戶外：高舉高打，在市區繁華地段及南區必經路口；短信：與短信公司合作，每周30萬條短信發送；DM：兼職、專職派單人員在繁華商街發放單頁；報紙：每周1期報廣，大河報等刊登；網站：搜房、樂居等、微信、微博注冊宣傳；共八十頁城市的未來在哪里？安陽城南新區，在政務、經濟(jngj)雙核的驅動下正在加速崛起；后期明確的規劃和諸多大盤的相繼加入，將使區域的價值更快提升；華強城商業配套和市政配套等周邊配套的完善將一步步提升區域的居住價值；我們要讓市場知道(zh do)這樣一個事實，我們要讓客戶銘記這樣一種趨勢。共八十頁合理

28、嫁接，城市(chngsh)的發展信息才能為我所用：城市(chngsh)的發展，總會在歲月中留下歷史的痕跡，安陽，需要一個走向世界的契機，隨著現代城市版圖的不斷清晰，安陽城南的板塊價值正在顯現，此后，若以時光作為城南發展的見證，那么，即將銘刻于版圖之上的佳田未來城，將是不可替代的生活領袖。佳田未來城，以未來之名領袖全城。城市發展帶來區域價值提升，響應城市發展，傳達政府規劃，借勢華強城，借力發力！共八十頁文案的傳達(chund)意向：發現新城南，一座國際(guj)之城正在崛起！發現新價值，提前入住安陽未來富人區！佳田.未來城，以未來之名領袖全城。共八十頁數字貫穿的大盤形象(xngxing)塑造沒什

29、么比數字(shz)更有力量！初期入市，樹立產品第一印象，用數字貫連起締造者的用心：形象入市篇：共八十頁建筑篇經過32次的組合，才構筑這樣的建筑。 不是所有的住宅，都能被稱為凝固的音樂。經過11遍的對比，才確定上風上水寶地。不是所有的豪宅，都擁有臨水而居的情懷。風水篇文案(wn n)傳達：共八十頁經過5000年的積淀，才成就這樣的文化。 微縮江南園林，將江南水景永久留存。園林篇 經過3年的打磨，才成就這樣的園林。 5大水景主題園林，成就豪宅的水岸情懷。景觀篇 共八十頁見，所未見！產品信息(xnx)傳遞期 共八十頁預約(yyu)期：階段(jidun)任務：階段主題：營銷節奏：推廣節奏：傳達產品細節

30、，倡導低碳居住理念。全球關注的，佳田未來城正在做。一期房源預約方案；一期房源價格制定策略；“科技住宅”銷售說辭包裝。通過軟性炒作，活動營銷，倡導低碳居住理念；產品細節推介，深化產品賣點打造。低碳住宅來到安陽階段主題宣傳目標廣告意向事件營銷形象塑造共八十頁科技(kj)住宅篇：1997年，為防止全球變暖，38個發達國家簽署京都議定書代表著低碳減排成為世界性的共識(n sh)；2007年，中國在亞太經合會議上鄭重提出四項建議，明確提出發展”低碳經濟“；此后，以低碳節能為代表的綠色文明建設，已經成為全球發展觀的基本目標和方向；2007年在北京，十七大正式提出建設資源節約型與環境友好型的兩型社會主張。由

31、來：將科技住宅的理念引入、植入、并演變成一種自動自發的需求！共八十頁文案的傳達(chund)意向：為了您安靜的睡眠，我們將樓板(lubn)加厚了8公分。為了家人安全出行，我們耗費1/5的土地設計了人車分流。共八十頁為了臨水而居的水岸情懷，我們為您建造(jinzo)了3000的水景園林。為了健康的居住空間，我們努力將溫度(wnd)恒定在了18-24度。共八十頁強銷期：階段(jidun)任務：階段(jidun)主題：營銷節奏：推廣節奏：健康居住，從我做起！首批房源開盤；房源推控計劃；一期溢價策略。通過軟性炒作，活動營銷，倡導低碳居住理念；產品細節推介，深化產品賣點打造。全球倡導的，佳田未來城正在做

32、。階段主題宣傳目標廣告意向事件營銷形象塑造科技豪宅賣點持續深化，情感式訴求引導健康居住理念。共八十頁情感式訴求，持續傳達本案的健康居住理念，讓科技住宅成為安陽高端人群的置業風尚(fngshng)，變“銷售房產”為“推廣健康生活方式”。共八十頁享，你所想！大盤風范(fngfn)塑造 共八十頁持續(chx)銷售期：階段(jidun)任務：階段主題：營銷節奏：推廣節奏：傳達未來城科技居住理念，引領低碳生活。27萬平米國際低碳生活城后續房源的推出，再次溢價的提升；品牌宣傳的提升，以地產品牌的名義做宣傳輔助。體驗式營銷升級，社區配套啟動；社區活動增加，吸引人們關注社區配套，關注內部細節；佳田置業會成立，

33、吸納更多群體關注佳田實業品牌。階段主題宣傳目標廣告意向事件營銷形象塑造恒溫.恒濕.恒氧共八十頁低碳生活(shnghu)篇：樓盤銷售的再次溢價需要低碳生活定位的支撐，全新低碳科技(kj)的社區才能讓居者真正體驗到產品的附加值，至此，我們需要進一步提升。一個城市所能給你的，吃喝玩樂、衣食住行，都在這里為你奉上，從生態到健康，再到城市繁華，讓舒適、愜意、和便捷成為你生活的主語，在安陽，有這么一個社區，讓你在此發現一線城市生活的不凡禮遇。佳田未來城，27萬平米國際低碳生活之城。共八十頁解決問題工程進度、形象較營銷(yn xio)節點滯后，如何實現銷售目標？共八十頁營銷(yn xio)階段階段(jidu

34、n)主題營銷節點形象導入期一批次預約期開盤強銷期開盤熱銷期7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月大盤入市區域炒作提升區域關注樹立大盤形象大盤形象塑造科技住宅傳達產品賣點深化科技住宅理念傳播產品賣點持續深化生活方式展現/低碳生活理念嫁接市區售樓處開放一期預約啟動現場售樓處開放元旦二批次開盤售樓部啟動，裝修裝飾，模型制作完成，設計定稿（Logo/VI/主題語定位/推廣包裝）現場包裝完成，圍擋/道旗/廣告牌/VI系統。宣傳物料（樓書/戶型圖/手提袋/宣傳單）開盤方案及物料支持開盤后熱銷效果保持（廣告物料）活動物料支持體驗式營銷，樣板間、科技體驗區，材料展示

35、區活動營銷策略產品解讀手冊、一期首批房源開盤二期房源啟動預約二期房源開盤二期預約期推售策略一期推出（3、7）2棟樓，1千抵1萬，日增百金，預約收籌一期剩余房源的消化，二批次房源加推，調高價格，推出6號樓進行銷售二期一批次房源推出，小高層房源1、2兩棟樓開始預約二批次預約期開盤強銷期項目整體營銷排期：共八十頁銷售(xioshu)收籌策略品牌入市，強力執行，集中放量低門檻(mnkn)招募，先量后質認籌升級，見價選房，鎖定房源入市期以集中性投放廣告，強力執行派單、短信、夾報、call客等引客手段；低門檻收籌，以1000抵1萬收攏大量客源；后續以10/15萬抵12/20萬升級客戶開盤公開選房，升級客戶

36、見價選房，鎖定房源，簽署認購協議。共八十頁一期營銷目標(mbio)與分解：銷售目標：一期一批次3#、7#樓房源共222套，二批次8#樓房源共150套；籌量目標：按照(nzho)60%解籌成功率，一批次需認籌400批客戶，預計10月6號開盤，二批次需認籌250批客戶，預計14年元旦開盤來訪目標：若按照25%成功率，一批次需來客1500組，二批次需來客900組。共八十頁一期房源372套，其中兩房100套，占比27%，三房(sn fn)272套，占比73%；總貨值約1.6億（按3660元/均價估算）；戶型梳理 房型面積區間 4# 占比7# 占比8# 占比貨值合計 南向兩房 88.79 50套33.3

37、%50套33.3%3200萬100套經濟三房 115.93 50套33.3%50套33.3%4200萬100套通透三房 133.7250套33.3%50套33.3%4900萬100套135.3336套50%2016萬36套138.9936套50%2070萬37套合計 72套100%150套100.0%150套100%1.6億372套一期貨(qhu)量盤點共八十頁1、認籌階段按50%到訪認籌率，1500組有效客戶750組認籌，回款75萬。2、認籌升級階段按30%升級率，回款3375萬，減去退籌75萬，實際回款3300萬。3、開盤選房按升級客戶70%成功選房（158套），成功選房一次性客戶再給予額

38、外優惠，25%成功選房客戶選擇一次性付款(f kun)，回款1600萬，減去退籌2000萬，實際回款-400萬。 預計共回款2900萬回款額(kun )初算共八十頁階段性執行(zhxng)策略1、項目(xingm)導入期（7月15日8月31日）推廣目標：1、品牌的塑造佳田 其實就在您身邊 佳田地產 花花牛乳業 光伏產業2、項目導入【LOGO】一條中華路 一座未來城【LOGO】科技成就現代生活安陽首座科技生態城，WIFI全覆蓋、獨有新風系統、中水循環系統共八十頁階段性執行(zhxng)策略1、項目(xingm)導入期（7月15日8月31日）媒體選擇：戶外報紙網絡物料準備：7月5日：銷售手冊、百問

39、百答，銷售人員到位及培訓；7月10日：所有戶外廣告位及網絡投放確定；7月15日：市區外展點包裝到位，包括戶外導視、沙盤、戶型模型，銷售物料，電話；包裝按時開放。8月31日：項目地售樓處裝修基本完畢，工程圍擋完成施工、項目導視、景觀示范區基本完畢；活動支撐：外展點開放儀式，鑼鼓、舞獅隊，到訪客戶花花牛酸奶大放送，到訪客戶定時小型抽獎活動； 短信 派單 夾報共八十頁戶外(h wi)大牌的位置選擇31427568階段性執行(zhxng)策略共八十頁階段性執行(zhxng)策略2、項目(xingm)認籌期（9月1日10月1日）推廣目標：1、認籌信息釋放【LOGO】50萬平米國際低碳生活城一期VIP全城

40、招募中，5000抵100002、認籌中后期輸出最低價，刺激進一步認籌【LOGO】3200元/平起搶住新核心共八十頁階段性執行(zhxng)策略2、項目(xingm)認籌期（9月1日10月1日）媒體選擇：報紙戶外報紙網絡短信派單廣播物料準備：9月5日：銷售人員培訓到位，熟練掌握項目信息、接待流程、銷售技巧；9月10日：銷售物料準備、現場包裝完畢，項目銷售中心開放，項目組進駐；9月15日前：認籌物料準備完畢；9月20日項目售樓中心開放，示范景觀區同步開放活動支撐：項目地售樓部盛大開放，大型演出、抽獎活動；產品發布會，可選擇華強酒店，力求轟動效應；一期一批房源認籌活動；共八十頁階段性執行(zhxng)策略推廣目標(mbio)：1、開盤信息