1、張家界大峽谷青山夢境度假區項目商 業 計 劃 書戰略合作：湖南華星通用航空有限公司公司名稱：張家界市青山夢境旅游開發有限公司項目整體效果圖目 錄1項目背景2基礎分析3發展定位4建設條件5建設規劃6市場分析10融資計劃11項目愿景12附 錄7投資分析8財務分析9風險控制A順應大峽谷旅游區急需的配套、特色極限運動旅游、休閑度假旅游風行世界的時代潮流。B有效解決武陵源核心景區的接待設施壓力以及環境承載力問題，是將山田資源轉化為旅游資源，打造大峽谷旅游綜合服務中心的重要舉措。C推動張家界旅游城市綜合改革試驗區旅游轉型升級，尋求跨越式發展的必然要求，是落實省委省政府“四化兩型”、“三量齊升”要求，發展綠

2、色經濟的一次重要實踐。1.項目背景2.基礎分析010203項目區位市場需求導向開發模式2.1 項目區位2.1.1位置分析項目地正對張家界大峽谷景區入口，位于張家界市慈利縣三官寺鄉，緊鄰世界自然遺產、世界地質公園張家界武陵源風景名勝區。慈利縣位于湖南省的西北部，張家界市東部，地處武陵山脈東部邊緣，澧水中游，是風景名勝張家界的重要一翼，一縣便擁有4A國家風景區4個。慈利縣是一個“七山半水分半田，一分道路和莊園”的山區縣。慈利素有“金慈銀澧”之稱這喻示慈利物華元寶，富饒美麗。秦時稱慈姑，隋朝時，改零陽縣為慈利，取“土俗淳慈，產物得利”之義?，F被譽為“杜仲之鄉”、“大理石之鄉”和“溫泉之鄉”。2.1

3、項目區位交通分析張家界荷花機場至張家界大峽谷停車場駕車約56.4公里張家界火車站至張家界大峽谷停車場駕車約55公里張家界汽車客運站至張家界大峽谷停車場駕車約55公里交通2.1.22.1 項目區位交通分析距離黃龍洞8.3公里距離武陵源15.9公里距離寶峰湖16.4公里距離龍王洞風景區5.9公里距離張家界市區40.8公里2.1.3項目地張家界市寶峰湖武陵源核心景區黃龍洞天門山+老道灣+土家風情園龍王洞2.2 市場需求導向市場需求導向（紅網時刻）張家界8月20日訊（記者 姚冶 通訊員 羅克文 武斌）創下世界最高最長玻璃橋等多項紀錄的張家界大峽谷玻璃橋開放運營已整一年時間。紅網今日獲悉，在從2016年

4、8月20日至2017年8月19日一年間，張家界大峽谷景區玻璃橋共運營338天，總接待人次達395萬人次，納稅過億元。2.2.12.3 開發模式2.3.12.3.22.3.3順應：以休閑度假需求為主的八大需求：休閑度假、康療養生、高端度假、婚慶蜜月、家庭度假、文化旅游、傳統觀光、第二居所。整合：以大峽谷為主的四大資源：自然資源、人文資源、旅游資源、山體資源。開發：以休閑度假為主的八大產品：航空體驗、IP體育館、商業街、主題民宿、主題酒店、度假別墅、特色極限運動、礦泉SPAK康養。3.發展定位2發展目標：本案的設計思路為將此地塊打造為 “大峽谷的后花園”。本案功能為既可以服務于旅游人流，亦可單獨運

5、營，可提供直升機飛行體驗，高層觀光酒店，特色民俗等。1項目定位：“新科技，新娛樂，新體驗”張家界天空之城開發程序可設定為：1、直升機旅游項目、熱氣球鳥瞰、探空飛梭、高空飛人項目（建造成本低、速度快、空間要求小、回報快。在40天內可以完成施工，投入費用在80-100萬元）2、推出”天空之城”主題館（項目游樂的特色主題，一期推出同步建造）3、根據項目開發進度設置野奢酒店、時尚酒店等盡管買飛機對普通市民來說仍然遙不可及，但享受一次私人飛行可并不遙遠。乘坐直升機飛上藍天，在空中鳥瞰張家界天空之城全景。航線可俯看天空之城、玻璃橋，飽覽地標酒店、野奢。主題項目區之一：天空之城總體介紹: 這是一個以天空以及

6、科幻為主題的景區。游客在這里可以領略最新的科技手段所展示的區域風情，科幻主題的太空探險也將在這里精彩的展現。主題項目：天空之城天空之城主題項目一：大型飛翔項目飛越極限這是一個懸掛式大型球幕電影項目，游客被懸掛在空中觀看影片，游客座椅的動作結合影片中在各具特色地域飛翔的畫面，讓游客體驗凌空飛行的真實感受。飛躍極限將帶領游客飛越張家界景區四季風光、世界知名風景區、世界名都 以最經濟的方式，最短的時間環游世界！主題項目：天空之城天空之城主題項目二：太空山這是一個有關張家界知識的室內展覽館， 集計算機動態仿真，多屏影視同步，虛擬現實，數字影視等多種高科技手段于一身，打造出 一個集教育性、娛樂性、知識性

7、于一體的大型主題科技展館。 包括八大行星，宇宙探索，發射指揮中心，時空隧道，人在太空，星空走廊和九屏同步七個展區。主題項目：天空之城天空之城主題項目三：星際航班游客們將乘坐太空飛船觀看影片，整個球型銀幕直徑長達20米，電影播放時，太空飛船會根據劇情發生相應的傾斜，升降和震動，再加上環境聲光特效，就好像真的在太空中遨游一樣。01項目進度02戰略合作03地理分析4.建設條件1政府協議2會議紀要3項目推進會4項目進程4.1 項目進度（附件） 1授權2戰略協議3華星資質4.2 戰略合作（附件） 1服務體系2項目參考3概念規劃5.建設規劃5.1 服務體系服務深度The depth of services

8、Hotel 酒店You can rest hereWait here for boarding, sightseeing and sightseeing5.2 項目參考投影幕墻多元化的住宿環境 除了旅館與飯店之外，民宿是提供給游客住宿時的另一個選擇，在了解現在這種旅行趨勢后，本項目建設過程中可以去建造摩押帳篷、圓頂帳篷、集裝箱民宿、印第安式帳篷或樹屋，而這樣的投資要比建造一個大型的木屋或者房子的成本要低得多。因為這種民宿離景區更近、更舒適、更接地氣也更經濟，人們也更傾向于選擇這樣的民宿。風格迥異的民宿，形成大規模的多元化的發展趨勢，且改變了游客傳統的住宿和消費習慣。和傳統的旅游賓館相比，實現了

9、完美的替代，形成以多元化的住宿為特色景點，讓住宿的人在不同的房間看到不一樣的風景有不同的體驗。以山野、鄉野、郊野、田園等區域為背景，鄉土建筑為外觀，內部豪華奢侈的接待酒店。野奢酒店在最原始或最荒野的地方修建與環境融為一體的豪華“帳篷”或“小屋足人們對自然和奢侈的雙重欲求。樸拙的外表下則是一應俱全的豪華酒店設施。這類酒店的經營者都自詡與環保和生態旅游沾邊，將對當地自和文化資源進行科學管理和合理利用，創造出更多價值用以改善當地居民的生活.野奢酒店 Rusticluxuryhotel 建地標性建筑，與玻璃橋相呼應打造出極具震撼視覺效果的地標性建筑，旅客可以在其中有不一樣的體驗。集裝箱式酒店由集裝箱改

10、裝而成，儼然一間不錯的設計酒店！這是一個別致的工業概念設計，營造特別的空間感。此地的亮點，是等待日出的早晨，晨光閃耀在桂河曲線的末端。集裝箱式酒店餐 廳Restaurant主題餐廳全息投影餐廳“感受飯桌前的全息投影”好吃的和好看的都有了，那么還需要點好玩的。3D投影技術，讓你來感受一個不一樣的等餐環境。點菜不無聊，改變用餐習慣，來此只要默默看桌上就好了啊。畫面種類太多還不夠，你先還要看看這個。四周的墻幕都有光影了，現在輪到桌子上了!等餐前，感受一下錦鯉們在桌上游蕩吧！這種沉浸式的體驗，只有C2光影餐廳才有喔。3D全息投影？湘菜？“這家餐廳有點香”湘菜也可以做的如此高顏值這里還是情侶約會最佳場地

11、在這里用餐時簡直太仙了全息投影餐廳在此餐廳內品嘗美食同時，還會被各種不同光影藝術所環繞，從而也讓該餐廳成為不少“饕餮”族的新去處。這不僅僅是一家餐廳，更是一處光影流轉的幻影空間。主題餐廳The Airplane Restaurant飛機主題餐廳Lunch, Brunch, Dinner, Full Bar, Highchairs Available, Parking Available, Reservations, Seating, Serves Alcohol, Takeout, Waitstaff, Wheelchair AccessibleThe airplane restaurant

12、主題餐廳主題餐廳是通過一個或多個主題為吸引標志的飲食餐廳場所，希望人們身臨其中的時候，經過觀察和聯想，進入期望的主題情境，譬如“親臨”世界的另一端、重溫某段歷史、了解一種陌生的文化等。調和您的口味，契合您的品味！飛機主題餐廳竹林茶舍(環境)科幻主題館（概念）向旅客解讀主旨立意的主要場館?？苹弥黝}館5.3 概念規劃VR體驗館（概念）運用VR技術，在特定地域玩冒險類游戲，讓玩家有更深刻的體驗VR體驗-野外求生虛擬幻影成像廳全息成像是由透明材料制成的四棱錐體，觀眾的視線能從任何一面穿透它，通過表面鏡射和反射，觀眾能從錐形空間里看到自由飄浮的影像和圖形。四個視頻發射器將光信號發射到這個錐體中的特殊棱鏡

13、上，匯集到一起后形成具有真實維度空間的立體影像。體驗電影版鋼鐵俠的高科技，繪聲繪色，虛幻莫測全息成像體感游戲用身體去感受的電子游戲，是一種通過肢體動作變化來進行（操作）的新型電子游戲。Motion Sensing Game室內主題館 動漫館（概念）Theme Park星際迷航概念圖民俗文化街（概念）以湘西土特產、旅游工藝品、民族服飾為 主；其他如張家界風光明信片、畫冊、書等旅游紀念品、個性化旅游紀念品等；也包含國內其他地方特別有名的特色旅游產品。民族服飾、 飾品、張家界土特產藥材 、菌類 野菜類 、臘制品； 冷飲、 奶茶、糖水店等快捷飲品。炫酷夜景風格大膽,獨樹一幟，強調空間、水、光線的建筑風

14、格理念, 體驗藝術與生活的完美融合市場前景6.市場分析營銷策略市場前景：1.2015年，張家界全市接待游客首次突破5000萬人次，達5050萬人次、實現旅游總收入339億元，同比分別增長36%、30%。據國家旅游局統計數據顯示，其增速在全國同類風景旅游城市中名列第一，創下該市10年以來增幅之最。2.2016年，張家界實現接待旅游總人次6143萬，旅游總收入443億元，同比分別增長21%、30%。3.2017年，張家界市共接待國內外游客7335.81萬人次，同比增長19.41%，完成全年目標任務的104.8%；接待過夜游客3469.44萬人次，增長21.45%，完成全年目標任務的103.3%；接

15、待入境游客355.89萬人次，下降20.44%；全市全年實現旅游總收入623.78億元，增長21.86%，完成全年目標任務的117.7%。4.張家界旅游總體目標：全面實現到2020年旅游人次、境外人次、旅游總收入分別達到1億人次、1000萬人次、1000億元的目標。6.1 市場前景6.2.1 營銷組織流程建立 戰略定位的貫徹需要與企業從營銷組織結構和流程管理上進行全方位的緊密配合。張家界天空之城營銷時在對市場的反應和管理上，管理鏈條不應過長，對市場的反應和顧客的需求要及時反饋，保持信息暢通，如此才能把握競爭先機。6.2 營銷策略6.2.2 品牌塑造 中國景區，特別是主題公園，娛樂產品線同質化，

16、重復建設現象十分嚴重，大多數景區沒有品牌運作思路，都還處在產品營銷階段，而幾個全國性的品牌，如：歡樂谷、宋城、大唐芙蓉園等品牌形象尚未得到強化，品牌個性彰顯乏力，無法引導行業的品牌化發展。 張家界天空之城是融旅游觀光休閑度假四個層次為一體的第四代主題公園。 6.2 營銷策略6.2.3 張家界天空之城的品牌概念 張家界天空之城： 以自然資源為基礎； 以科技文化為靈魂； 以時尚建筑為載體； 以天空世界為主題。6.2 營銷策略開創現代高科技娛樂自然游的全新領導者。它就是張家界天空之城的創新開拓者張家界自然環境與現代高科技娛樂薈萃一個極具震撼力的品牌概念和響亮的品牌，它既具有天然的獨占性，又準確有力的

17、傳達出了張家界天空之城是什么。通過個性鮮明的口號和科技文化的深挖，賦予了張家界天空之城現代、時尚、活力的精神內涵，切合人們對美的追求、對創新的期待。6.2.4 張家界天空之城目標消費者 銳意求知進取、喜歡接受新鮮事物、追求新潮的生活方式，對新的娛樂方式有天生的親近感。 敢于打破傳統，講究生活的品味和質量的具有中等收入以上的所有家庭人員。 “仁者樂山，智者樂水”，他們是天生的旅行家，去探索一切美好的事物，并用心去慢慢的享受，去領悟生活。6.2 營銷策略6.2.5 張家界天空之城的形象包裝 設置項目獨有的吉祥物“飛兒”，并以其為主的一系列海報、立牌、背景板、POP等物料，各類媒體上的系列報廣和各類

18、軟文炒作，可讓張家界天空之城鮮明的時尚活力、親和人性化的品牌形象，迅速傳達到千家萬戶。6.2 營銷策略6.2.6 歡樂營銷，整合傳播顯威力 張家界天空之城在規劃這幾年的品牌整合傳播中，應緊緊圍繞行業特征，針對“張家界自然環境與現代高科技娛樂薈萃”這個主題進行傳播注意傳達一個聲音，一個形象，以此積極展開轟轟烈烈的品牌推廣沖擊波活動6.2 營銷策略1航空項目7.投資分析2商業街3IP主題館7.1航空項目7.投資分析直升機項目投入產出分析表項目工作量價 格（萬元）營業收入（萬元）運營成本（萬元）利潤(萬元)機身廣告冠名全年1010 10空中宣傳30小時1.5萬/小時451827媒體航拍60小時2萬/

19、小時1203684飛行觀光600小時1.8萬/小時1080360720直升機婚禮10小時2萬/小時20614公務飛行60小時2萬/小時1203684合計760小時 1395456939 備 注運營成本包括直升機飛行成本、空域審批費用、航材油料養護維修費用、機組和地勤人員費用、以及車輛、辦公開支。表中報價為稅后價格。航空服務中心投入分析表建筑面積1000平米350萬規劃土地3畝90萬商業街7.投資分析7.2商業街投入產出分析類型科目面 積 單 價 合計投入建筑用地投入12000（平米）2000元2400萬規劃用地投入10畝30萬300萬產出民宿8000（平米）7000元5600萬元鋪面4000（平米）30000元1.2億IP主題館7.投資分析7.3IP主題館投入產出分析類型科目面 積 單 價 合計投入建筑用地投入3000*2層（平米）3500元6000萬規劃用地投入6畝30萬180萬產出游客150萬人次50元/人7500萬元其它投入明細表類型科目合計 土地成本流轉722萬拆遷400萬8.財務分析總投資額（元）9800萬預期凈利潤(稅后利潤)第一期（2018-2019）投資1500萬第二期（2019-2021）投資2700萬第三期（2022-）投資5600萬回報率6