1、地鐵物業發展的思考和研究XX管理有限公司2011.10概要地鐵物業開發簡述一地鐵物業開發與房地產開發的區別二地鐵物業開發的思考三地鐵物業開發的綜合模式四開發案例及中外實例五地鐵物業開發工程中的經驗與教訓六地鐵物業開發的未來展望七一、地鐵物業開發簡述城市的快速發展、城市規模的不斷擴大，城市中快節奏的生活越來越離不開便捷的交通工具。軌道交通作為一種載客量大、快捷準點、舒適安全、環保，擁有其他公共交通方式不可比擬的優勢。軌道交通加強了各個區域的經濟聯系，節省了運輸成本和時間。因此，它改變了城市，它的強烈“吸引力”使得大量的商業、商務、辦公、娛樂、文化、居住等設施向它的沿線集中，這種集中的開發與發展我

2、們稱之為“地鐵物業”。二、地鐵物業開發與房地產開發的區別前期規劃土地獲得方案設計建設運營區別傳統房地產開發地鐵物業開發二、地鐵物業開發與房地產開發的區別1、地鐵物業開發規劃的前期屬性地鐵物業的規劃方案設計早于一般的房地產開發，在地鐵規劃的同時就進行策劃，甚至早于地塊的規劃批復，或者影響地塊的規劃。二、地鐵物業開發與房地產開發的區別2、地鐵物業項目的交通樞紐屬性地鐵物業項目是天然的交通樞紐項目，不但要考慮公交、出租、機動車、非機動車等地面交通組織，還要考慮地鐵人流與車流、開發項目人流等的交通組織。設計的同時需要兼顧開發與出入口、風井等地鐵附屬設施的合理結合。3、地鐵物業開發的地鐵運營屬性地鐵開發

3、項目與軌道交通緊密連接的，形式多樣復雜，在施工階段要配合地鐵監理公司，確保地鐵運營安全的前提下，從工程質量、成本、節點、安全和文明施工等方面做好管理工作。在運營時期，要確保地鐵人流快速、便捷的疏散，出入口正常運營。三、地鐵物業開發的思考1、地鐵物業開發的目標根據地鐵物業發展的現狀及自有能力，可分成三步走的目標：物業開發產業鏈規劃設計物業管理土地儲備市場研究產品營銷建筑施工三、地鐵物業開發的思考規劃設計土地獲得市場拓展現場施工物業銷售1、地鐵物業開發的定位三、地鐵物業開發的思考2、地鐵公司在地鐵物業開發的定位規劃設計土地獲得市場拓展現場施工物業銷售國際級知名企業地鐵公司地鐵建設與物業開發前期工作

4、和同步規劃過程中的協調優勢和專業特長市場、營銷及品牌等方面的合作優勢三、地鐵物業開發的思考3、地鐵物業開發的目標中心城上蓋綜合開發停車場上蓋綜合開發郊區線站點開發三、地鐵物業開發的思考在建停車場規劃停車場共6座土地面積約190公頃開發總面積280萬平方米按地鐵公司持有50%股權預測開發完成地鐵公司將擁有140萬平方米資產面積年均收入穩定在14億元水平已建停車場21座，總占地面積約650公頃4、地鐵物業開發的戰略三、地鐵物業開發的思考意義1意義2意義35、地鐵物業開發的意義通過地鐵建設與物業開發同步規劃設計、同步施工、同步運營，有利于統一協調規劃設計，實現土地集約利用、合理分攤施工成本，優化財政

5、資金使用效率，實現統籌發展、協同增效。利用地鐵強大的集聚功能帶動土地價值的提升，有效引領城市發展空間布局，推進區域經濟整體提升，促進經濟的協調發展。如通過遴選規劃若干個站點區域，尋找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分體現地鐵與物業同步開發對區域經濟的帶動效應。地鐵物業開發有利于建立起地鐵建設和運營可持續發展機制。通過地鐵物業開發，可將地鐵巨大的外部正效應內部化，彌補運營票務收入的不足，使政府對交通基礎設施的大量投資轉化成能夠贏利的優質資產。三、地鐵物業開發的思考1深入挖掘地鐵土地資源的潛力，在早期統籌規劃設計，通過開發實現土地的集約利用，讓地鐵規劃建設用地發揮最大效能。2立足城市發展與

6、功能配套的需求，結合區域經濟布局、城市郊區規劃、商業文化布局等來打造地鐵物業開發產品，包括配建保障性住房，分擔政府住房保障建設壓力。3引入國際級戰略合作伙伴，拓展融資渠道、依托社會專業資源，規避投資風險，不斷擴大物業開發的投入產出效益，提升地鐵物業的品牌知名度，打造高品質、有特色的地鐵物業開發產品。具體操作思路四、地鐵物業開發的綜合模式1、投資模式（即股權合作模式）在投入資金的情況下，合理利用公司資源，與知名房地產企業聯合獲得土地，并按照協商的股權比例進行合作開發。（比如后灘站綜合開發項目、衡山路12號至尊酒店項目）后灘站綜合開發項目四、地鐵物業開發的綜合模式衡山路12號至尊酒店項目四、地鐵物

7、業開發的綜合模式四、地鐵物業開發的綜合模式2、土地開發模式（1）利用資源獲利合理利用公司資源，通過委貸等方式，達到實際不出資的情況下，與知名房地產企業聯合獲得土地使用權，再將股權轉變為經營面積或現金獲得利益。（四川北路站中信泰富項目、殷行路停車場）（2）地下空間開發結合政府對于地下空間綜合開發的意向，在不影響軌道交通建設的情況下，利用地鐵與地下空間的開發，將人流引入地下空間緩解地面交通壓力，地下空間在聚集了人流后促進商業的發展，從而獲取利益。（江灣體育場地下空間、豫園站地下空間）四川北路站中信泰富項目四、地鐵物業開發的綜合模式殷行路停車場項目四、地鐵物業開發的綜合模式江灣體育場地下空間項目四、

8、地鐵物業開發的綜合模式豫園站地下空間項目四、地鐵物業開發的綜合模式四、地鐵物業開發的綜合模式2、土地開發模式（3）交通樞紐綜合開發結合政府對交通樞紐的新建或改造，在滿足原有性質的需求下，利用地塊內的地下空間及地上建筑進行綜合開發。（漢中路站綜合開發項目、動物園站綜合開發項目、蓮花路站綜合開發項目、九亭站綜合開發項目）（4）停車場上蓋開發在土地集約利用趨勢下，對軌道交通車輛段進行設計優化，在滿足原有的功能后，地上部分則結合車輛段的大平臺進行綜合開發。（吳中路停車場、金橋停車場）（5）土地整理獲利與政府相關企業聯合獲得土地使用權，分塊成立項目公司，通過轉讓項目公司的土地而獲取利益。（嘉定新城站、嘉

9、定城北路站）漢中路站綜合開發項目四、地鐵物業開發的綜合模式蓮花路站綜合開發項目四、地鐵物業開發的綜合模式九亭站綜合開發項目四、地鐵物業開發的綜合模式金橋停車場項目四、地鐵物業開發的綜合模式五、開發案例及中外實例1、軌道交通10號線吳中路地鐵上蓋項目吳中路地鐵上蓋項目位于軌道交通10號線紫藤路站，基地面積約20公頃，總建筑面積約50萬平方米，其中商業中心面積超過20萬平方米，將是一個綜合各種商業功能的“一站式”購物休閑娛樂中心，包括百貨、精品超市、零售、餐飲、影院或冰場娛樂設施等業態；寫字樓面積約14萬平方米； 高星級酒店面積約3萬平方米；地鐵博物館面積5000平方米，主要以地鐵為主題的高科技互

10、動體驗式博物館，可與商業中心在功能和人氣上形成互動。本項目將成為上海西部區域的標志性城市綜合體。五、開發案例及中外實例1、軌道交通10號線吳中路地鐵上蓋項目指標名稱指標量基地面積23.4萬其中：車場設施占地15.9萬綜合開發容積率綜合開發總面積48.8萬其中：地上面積39.0萬商業23.9萬辦公11.1萬酒店3.5萬地鐵科技館0.5萬 地下面積9.8萬吳中路停車場項目五、開發案例及中外實例五、開發案例及中外實例2、軌道交通11號線嘉定項目（1） 城北路站城北路站站點地區位于嘉定新城北部城區，規劃用地41.5公頃，總建筑面積約80萬平米。將依托現有的歷史文化基礎，建設成為有城市特色和文化內涵的城

11、區。城北路站作為嘉定北部城區地區中心的核心區域，集商業服務、商務辦公、會展博覽、科技文化、中檔居住、對外交通樞紐功能于一體，將為北部城區和嘉定市級工業區近35平方公里產業開發區提供公共服務資源。具體功能包括科教、文化娛樂、金融商務辦公、商業服務、居住及配套設施、交通設施；交通上主要承載上海面向西北地區的省際長途客運交通功能和PR換乘功能，定位為嘉定北部地區重要的綜合交通樞紐，公交線路約12條，長途客運線路約20條。五、開發案例及中外實例2、軌道交通11號線嘉定項目（1） 城北路站 指標名稱指標量基地面積30.5萬綜合開發容積率2.6綜合開發總面積79.6萬其中：地上面積79.6萬商業33.8萬

12、辦公8萬酒店/公寓37.8萬嘉定城北路站項目五、開發案例及中外實例五、開發案例及中外實例2、軌道交通11號線嘉定項目（2）嘉定新城站嘉定新城站站點核心區位于嘉定新城核心區，占地23.8公頃，總建筑面積約54萬平米。作為城市公共活動中心區的核心區域，將是承載商業服務，商務辦公、中高檔居住等功能的主要載體，具體功能包括科教、文化娛樂、金融商務辦公、商業服務、居住及配套設施、交通設施，作為最高強度級別的開發建設。五、開發案例及中外實例2、軌道交通11號線嘉定項目（2）嘉定新城站指標名稱指標量基地面積17.9萬綜合開發容積率3.0綜合開發總面積53.9萬其中：地上面積53.9萬商業14.3萬辦公18.

13、0萬酒店/公寓21.6萬嘉定新城站項目五、開發案例及中外實例五、開發案例及中外實例3、香港將軍澳中心項目香港將軍澳中心項目，由香港地鐵從1994年起用10年時間分期開發總面積約165.28萬平方米的超大型綜合體，包括有住宅樓50座、2萬多個單位、約5萬平米商場，并配套有中小學、中央公園、車站廣場等各類公共空間和設施，港鐵在分期開發進度中循環使用開發收益，源源不斷補貼將軍澳線的建設成本，并支持地鐵運營。而將軍澳地區從原來人口約16萬的幾個小村落，發展為2006年人口為34萬的新市鎮，超過80%的居民住在站點500米服務范圍內。五、開發案例及中外實例3、香港將軍澳中心項目住宅面積商業面積合計第一期

14、10.5萬平方米2.1萬平方米12.6萬平方米第二期16.9萬平方米9.3萬平方米26.2萬平方米第三期8.1萬平方米2.6萬平方米10.7萬平方米總計35.5萬平方米14萬平方米49.5萬平方米香港將軍澳中心項目五、開發案例及中外實例五、開發案例及中外實例4、日本東京的六本木新城日本東京的六本木新城，2003年4月開業，目前已經成為外地游客到了東京必到的綜合商業設施。新城總占地面積約為0.116平方公里，開發期長達17年。僅標志性的辦公大樓森大廈就具備了居住、辦公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區，約有2萬人在此工作，利用地鐵公交樞紐的便利，平均每天出入的人數達1

15、0萬人。其他如朝日電視臺總部、凱悅大酒店、維珍影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道等各類公共設施幾乎可以滿足都市生活的各種需求，成為當今世界上最受關注的新興都市規劃區之一。東京六本木新城項目五、開發案例及中外實例六、地鐵物業開發過程中的經驗與教訓1、地鐵物業開發過程中的經驗（1）開發與地鐵結合，技術突破隨著越來越多的地鐵物業開發項目進入實施階段，開發與地鐵結合的技術難關獲得突破，如施工保護、沉降控制、底板共建等方面都有了較成熟的處理方式，特別是在保護區內的臨界施工，經過多次實際施工操作與監控監查，在操作上、技術上更趨成熟。（2）項目操作模式流暢

16、鑒于前期對地鐵開發模式的梳理、摸索和探討，逐漸有了清晰的、明確的全過程操作模式，可以比較正確的定位與實施新項目的操作。（3）方案設計中側重點明晰每個地鐵物業開發項目都是區域內的交通樞紐，對于交通組織有著嚴格的要求，在設計時充分考慮到這一因素，并且以確保公共交通利益的前提理念下進行設計，還有要考慮開發與出入口、風井等地鐵附屬設施的合理結合。六、地鐵物業開發過程中的經驗與教訓2、地鐵物業開發過程中的教訓（1）需要與政府部門積極溝通房地產開發不同于其他行業，受政策的影響較大，整個開發過程中需要蓋100多個章，其中的每個送審環節都需要把工作做細，方便審批部門的工作，提高工作效率，這需要我們的團隊積極地

17、與政府部門溝通，掌握好政策的方向。（2）商業定位及策劃介入時間不合理在地鐵物業開發中，商業定位及策劃起著決定性的作用，由于地鐵物業中許多的不確定性（如規劃性質、地鐵建設工期等），導致項目的定位及策劃介入的時間不能合理把握，不能與市場的需求完美結合（如市場商業辦公的需求變化、純辦公與SOHO的需求變化）。六、地鐵物業開發過程中的經驗與教訓2、地鐵物業開發過程中的教訓（3）投資測算受制于項目推進的深度在地鐵物業開發項目實施之前，都會對每個項目進行內部可行性研究，但是由于項目經濟指標、商業定位策劃以及市場政策等不確定因素，導致項目在實施工程中投資測算與實際情況不符，在新的開發項目中應該更加多考慮不確

18、定因素以及市場因素，為公司和集團的地鐵物業開發戰略提供有力的幫助。七、地鐵物業開發的未來展望1、軌道交通綜合開發中的機遇（1）對未建成的線路，有明確的開發方式和模式隨著上海地鐵網絡化發展，目前已開通運營里程420公里，根據規劃，預計2020年將建成800公里的超大型軌道交通網絡。這意味仍有近400公里的新線在開發規劃中，這對地鐵物業開發是一個機遇，為此我們制定了新線調查管理辦法，對新線的開發做好資料收集、檔案梳理、開發類型歸類和羅列重點項目等一系列的工作，確保地鐵物業的可持續發展。（2）對已建成站點進行梳理在面對新線這一挑戰的同時，對已建成的站點也進行了梳理，并制訂了已建線路調查管理辦法，對每個站點的可開發、可利用空間進行數據整理，將有條件改造的車站梳理出來并制定改造方案。七、地鐵物業開發的未來展望2、軌道交通綜合開發中的困難（1）政府政策因素目前政府對