1、工程精細化管理工程管理在房地產開發企業中的角色企業發展不同階段對工程管理的要求當前金科對工程管理一些問題的思考 精細化管理 提 綱一二三解讀工程的精細化管理四一、工程管理在房地產開發企業中的角色啞鈴模式 工程管理 一條玉律行政服務于工程，工程服務于營銷，營銷服務于市場。 產品研發規劃設計 經營銷售物業管理“啞鈴模式”的延伸 創新金科由人力資源牽頭，全集團每個部門都參與進行創新課題申報和研究的活動。工程系統也有不少挑戰性的課題。 產品金科由工程管理牽頭的，組織產品創新研發、設計、營銷管理、物管公司以及各地產公司工程系統，共同編制出一整套實施方案并執行。 服務金科服務于營銷服務于內部服務于物管服務

2、于外部五個金科 資本金科工程系統通過嚴格的招投標管理和工程進度控制、進度款支付等形式，保證資金的合理、有效利用。 人才金科人才是第一資源。尊重知識、尊重人才，人人都有可能成為人才；公司的崗位無貴賤之分；重學歷而不唯學歷。經驗化管理創業期快速成長期規模發展期成熟穩定期戰略變革期手工作坊粗放式規范化精細化精益化經驗成長型特點戰略：戰略不清晰，機會導向組織：管控邊界權責不夠明晰流程：基于經驗而不是流程運作績效：沒有績效體系或是形式化人員：專業能力強，專業配置不全管理發展型企業特點戰略：戰略型機會并存組織：管控邊界組織權責基本明晰流程：從基于經驗到基于流程管理績效：績效體系基本完善，具有激勵作用人員：

3、關鍵專業能力崗位配置符合公司發展要求管理精細型企業特點戰略：戰略清晰組織：管控邊界組織權責明晰流程：管理系統化，專業精細化績效：績效體系完善，有效激勵人員：專業能力崗位配置滿足要求二、企業發展不同階段對工程管理的要求從無序到有序流程化管理專業化管理系統化管理粗放化規范化精細化精益化從有序到有效有序、有效、高效1、企業發展不同階段的特點2、企業發展不同階段工程管理的特點及要求發展階段公司管理特點工程管理特點及要求粗放化無序 項目少；以生產產品為目標；靠個人能力及經驗；一崗多職；對外延單位依靠重；估算利潤規范化從無序到有序 組織體系、架構；建立制度流程；深入產品研究；成控體系建立；過程關注；管理逐

4、步規范化。精細化從有序到有效 組織體系、架構、制度完善；產品核心競爭力已逐步形成，企業管理特點和文化顯現；標準、流程貫穿各個環節。精益化有序、有效、高效 用指標量化到工程管理的各個環節。如何有效處理三者之間的關系成本質量進度三、當前金科對工程管理一些問題的思考 精細化管理 怎樣看待價值工程通過不花錢、少花錢，降低成本1、成本管理的一些思考和對策價值工程（Value Engineering）基本思想是以最少的 費用換取所需要的功能。 V=F/C，式中，V為“價值”，F為功能，C為成本。提高產品價值的途徑有：在不改變產品功能的情況下降低壽命周期費用；在保持產品原有壽命周期費用的情況下提高產品功能；

5、既提高產品功能，又降低產品壽命周期費用；產品壽命周期費用有所提高，但產品功能有更大幅度的提高；產品功能雖有降低，但產品壽命周期費用有更大的降低。什么是價值工程？怎樣看待合同執行合同未能有效執行和落地怎樣看待成本管理成本管理-財務管理-資本運作怎樣看待價值工程通過不花錢、少花錢，降低成本怎樣看待專業配合成本、工程、設計、銷售協調統一1、成本管理的一些思考和對策怎樣看待質量精細化管理工程質量管理關注的十二個層面怎樣看待產品品質“四性”，設計以外現場質量管理怎樣看待工程質量支撐工程質量如何有效保障產品品質2、質量管理的一些思考和對策安全性使用性舒適性功能性對產品“四性”的精細化詮釋。1）對產品“四性

6、”的精細化詮釋安全性使用性使用性舒適性舒適性功能性2）工程質量管理的12個關注層面 設計支撐是關鍵，常追圖紙要及時， 會審讀圖重功能，專業銜接靠合圖， 構造作法不可缺。 建設大綱是指導，編制重在總部署。 分期、順序要明確，重點措施必完善。 參建單位質保體系必須健全，合同執行及標準不得隨意變更。 制度保障是關鍵，標準模板是支撐， 溝通培訓是手段，總結共享不可少。4321 程序管理很重要，三檢制度必做到； 過程旁站不可少，影像資料要可靠。 材料進場靠驗收，質保資料不可少， 工程監察兩條線，處罰造假下狠手。 方案、細則拒復制，措施具有針對性。 質量意識是根本，高標準要貫始終，交底樣板走在前，構造做法

7、重落地。87652）工程質量管理的12個關注層面 項目結束應總結，經驗教訓都重要，圖文并茂后評估，集團共享同提高。 驗收環節很關鍵，問題不要輕易放， 功能試驗全檢測，物管介入不可少。 協調再忙也要勤現場，質量龍頭還是在甲方，以點帶面手段要多樣。 監理力量不可少，實測實量必做到，督促考核重斗硬，使之發揮最大效。12111092）工程質量管理的12個關注層面怎樣看待影響進度的因素影響進度的因素多種多樣3、進度管理的一些思考和對策 銷售收入 總資產 總資產 凈資產 凈利潤ROE= 凈資產 凈利潤ROE= 銷售收入 ROE= 凈利潤率周轉率權益乘數 開發能力運營能力融資能力杜邦公式：ROE,即凈資產收

8、益率（Rate of Return on Common Stockholders Equity ）受限價限購及市場影響大。通過自身運營能力提升可以得到較大改善。受金融市場和國家調控影響大。提高運營能力 提高資金周轉率資金周轉率已經成為現代商業競爭的秘密武器。提高資金周轉率是提高企業經濟效益的有效途徑之一。從標桿企業2011年銷售情況分析，以高周轉模式為主的企業在嚴峻的調控形勢下均取得了較好的業績。怎樣對待搶工關鍵線路理論的不同應用怎樣看待影響進度的因素影響進度的因素多種多樣怎樣看待搶工成本、質量、進度三者的取舍3、進度管理的一些思考和對策關鍵路線法(Critical Path Method，C

9、PM)，一種計劃管理方法。它是通過分析項目過程中哪個活動序列進度安排的總時差最少來預測項目工期的網絡分析。它用網絡圖表示各項工作之間的相互關系，找出控制工期的關鍵路線， 在一定工期、成本、資源條件下獲得最佳的計劃安排，以達到縮短工期、提高工效、降低成本的目的。流水施工就是由固定組織的工人在若干個工作性質相同的施工環境中依次連續地工作的一種施工組織方法。流水施工組織的具體步驟是：將擬建工程項目的全部建造過程，在工藝上分解為若干個施工過程，在平面上劃分為若干個施工段，在豎向上劃分為若干個施工層，然后按照施工過程組建專業工作隊(或組)，并使其按照規定的順序依次連續地投入到各施工段，完成各個施工過程。

10、其經濟效果都是在不需要增加任何費用的前提下取得的。平行施工，指工程對象的所有施工過程同時投入作業的一種施工組織方式，其特點：工期短，資源高度集中，存在交叉作業，有邏輯關系的施工過程之間不能組織平行施工。1）理論分析：一點 兩線 三面以工作面的提供為核心要素控制線建設方管理控制線2）實際運用理論： 如何利用分配、調用好有效資源，在保證如何提供作業面的情況下進行平行施工。3）工程示范區搶工管理15要素 盡早完成管理班子的搭建，項目負責人及老員工比例不得低于50%。1充分熟悉項目方案，了解產品特點；盡早確定示范和推盤區劃分，明確園林、裝飾展示風格的確定并及早發起設計需求任務書。2按集團標準工期確定公

11、司的示范區關鍵節點計劃，以此編制示范區搶工計劃及保障措施。3初勘、詳勘必須先期進行，并盡早追蹤平基圖和基礎圖到位。4臨水、臨電盡早落實，不行就用發電機。施工道路要通暢，結合小區道路早日硬化。5主動追蹤配合設計，早日啟動二次設計并落實外立面裝飾、屋面、門窗、欄桿、保溫節能、防水、電梯等材料設備的樣式確定及供應保障。6施工圖完成后，高度重視并及時組織工程部專業工程師和施工單位集中封閉讀圖，找出圖紙中的錯、漏、碰、缺及功能欠缺和設計不合理的并及時完善設計交底會審紀要，為現場提供技術保障支撐。7配合成控部落實施工單位總包、分包、裝飾、園林及材料設備等供應商的確定，保證能按搶工計劃的進場時間準時進場。8

12、3）工程示范區搶工管理15要素 重視對施工單位、監理單位管理交底，將我們的標準要求就明確告之參建各方，從一開始就嚴厲要求，避免過程中產生偏差。9施工過程中人、材、機、資金保障是關鍵，工程部應站在甲方從事施工管理的角度掌控到班組。其中特別對施工單位勞動力狀況的及時保障要時時追蹤，同時對甲供材和進度款支付必須及時保障。要有服務意識，做到及時收方、簽證，及時落實施工單位提出的技術問題、及時辦理工程變更和審批項目工程款等。10計劃糾偏非常關鍵，主要針對上述的勞動力、材料保障下能否照計劃按時完成工作量。項目部應每天追蹤，前期每周至少召開2-3次現場進度會，后期必須每天召開日清日結進度會，對未完成事項必須

13、確定完成時間和補救措施。11過程中對各單位的總體部署和協調工作很重要，要保證做好各單位的場地交接，工序銜接、工作面的展開。123）工程示范區搶工管理15要素 工程部負責人及專業工程師高度重視涉及質監、安監的提前介入、市政、環衛、公安等政府職能部門的溝通協調，保證現場能夠順利生產。14隨時和營銷配合，及時完善現場圍墻、看房通道、裝飾軟裝工作、建筑外立面及周邊的園林二次包裝等銷售賣場的打造。15搶工再忙也必須保證質量管理的執行，同時工程部必須考慮如：加砼早強劑、晚拆架、多配模、防水濕作業、基坑支護、為早日騰出園林工作面從二樓進行外架挑護支撐、前后花園圍墻脫開建筑結構單獨做基礎、擋墻采用砼形式等涉及

14、結構安全的技術措施。并做好如冬、雨季，高溫及安全等各種應急方案準備。133）工程示范區搶工管理15要素 概念： 精細化管理是一種理念，一種文化。它是源于發達國家（日本20世紀50年代）的一種企業管理理念，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。同時，精細化管理是一種管理技術，是通過規則的系統化和細化，運用程序化、標準化、數據化和信息化的手段，使組織管理各單元精確、高效、協同和持續運行。四、解讀工程的精細化管理1、精細化管理的概念天下大事，必做于細。即便是扭干的毛巾，只要發揮智慧依然能扭出水。

15、豐田英二復雜的事情 簡單化 簡單的事情 流程化 流程化事情 定量化 定量的事情 標準化標準的事情 信息化 1）“精”就是切中要點，抓住運營管理中的關鍵環節； 2）“細”就是管理標準的具體量化、考核、督促和執行； 3）精細化管理的核心在于，實行剛性的制度，規范人的行為，強化責任的落實，以形成優良的執行文化。2、解讀精細化管理概括起來，即為：（1）復雜的事情 簡單化 鏈接：招標清單（2）簡單的事情 流程化鏈接1：金科集團流程管理手冊鏈接2：鋼筋、砼、模板、防水技術交底（3）流程化事情 定量化 鏈接1：初步、施工圖設計任務書鏈接2：規劃指標（4）定量的事情 標準化鏈接1：質量、安全文明標準手冊鏈接2：現場照片（5）