1、第二部分房地產項目開發流程房地產項目開發主要階段 投資決策階段 前期工作階段（規劃設計階段） 開發建設階段租售階段 主要工作:尋找投資機會土地信息獲取和土地競買土地成交確認書項目建議書編審項目可行性研究報告編審項目立項審批主要工作:土地權屬辦理獲得建設項目選址意見書辦理建設用地規劃許可證辦理建設工程規劃許可證報批總平面規劃圖委托初步設計并送審委托施工圖設計并送審等主要工作:項目報建;招標投標;質監/安監手續辦理施工許可辦理;工程開工建設竣工驗收及備案主要工作:商品房預售許可證辦理;房屋產權的初始登記;房地產證辦理等立項環節發改委規劃環節規劃局用地環節國土房管局設計環節建委驗收環節建委報建/施工

2、許可環節建委房地產開發基本環節與主辦單位立項環節發改委房地產開發基本環節主要工作:政府投資項目的項目建議書審批;政府投資項目可行性研究報告審批;企業投資的重大類限制類項目核準;建設用地預審;項目環境影響評價文件審批;總投資概算審批。房地產開發基本環節主要工作:明確地塊性質及規劃要求建設工程選址意見書審批建設用地規劃許可建設項目規劃設計方案審查建設工程規劃許可規劃環節規劃局房地產開發基本環節主要工作:單獨選址項目新增建設用地審批；建設用地審批（國有土地使用權劃撥審批、協議出讓國有土地使用權審批）；國有劃撥土地 出讓審批；城市房屋拆遷許可；土地出讓招拍掛；土地權屬辦理用地環節國土房管局教育判斷原校

3、址規劃用途規劃調整 獲取規劃指標（容積率等）區規劃局申請出讓土地成本測算出讓金測算；勘測定界報告土地出讓公示區規劃局區國土局業主(學校)國土局土地交易中心出讓給教育單位搬遷費用地面建筑物處理其他費用難度較大國有劃撥土地 出讓審批程序土地交易;獲得土地成交確認書針對教育機構,建設新校區,出讓金可以返還商業居住房地產開發基本環節主要工作:初步設計審查（建筑）消防、人防、環保、園林、防雷等初步設計審查施工圖設計審查（建筑）消防、人防、園林、防雷等初步設計審查；排水管網、占挖等專項審查設計環節建委房地產開發基本環節主要工作:項目報建招標投標質監/安監手續辦理合同備案造價審查費用交納：質監/安監、配套費

4、、定額測定費、散裝水泥費、綜合服務等施工許可證辦理。報建/施工許可環節建委房地產開發基本環節主要工作:建設項目規劃驗收； 建設項目消防驗收； 建設項目環保驗收或環保預驗收竣工驗收備案驗收環節建委一、投資決策階段獲取土地信息投資機會研究是否可行是否參加土地競買編制項目建議書反饋最高價是否獲得是否測算編制可行性研究報告項目建議書審批可行性研究報告審批辦理投資項目備案證項目立項審批辦理土地權屬交接相關證件項目立項轉入規劃設計階段重要的行政審批手續的辦理土地的獲取項目建議書的審批可行性研究的審批項目立項審批土地競買（土地交易中心）招標方式市土房局發出招標公告或邀請招標通知；索取資料，報名，交保證金；市

5、土房局組織開標、驗標、評標、定標，并向中標者發出中標證明書；憑中標證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規定支付土地使用權出讓金；申領土地成交確認書拍賣方式市土房局提前公告拍賣有關事宜；到市土房局辦理競買手續 ；市土房局主持拍賣活動，有意競買者參與競投，應價最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規定支付土地使用權出讓金；申領土地成交確認書。辦理完建設用地規劃許可證后再辦理國土證項目建議書的審批 審批部門市發展與改革委員會審批材料待審批的項目建議書項目資本金中除自有資金外的資金來源證明項目業主資信證明材料或營業執照復印件其他特殊規定必備的材料審批結果項目建議書批復 可行性研究的審批審批部門市

6、發展與改革委員會申請材料待審批的可行性研究報告項目環境影響評價報告書 項目建議書批準文件復印件 其它特殊規定必備的材料審批結果可行性研究報告批準文件通常委托有資質的單位編制可研報告項目立項審批審批部門市發展與改革委員會申請材料立項申請書土地出讓確認書項目建議書可行性研究報告開發資質證明和營業執照法人身份證復印件獲得證件企業投資項目備案證建設項目備案批復（份）可行性研究報告的編制委托部門具有相應資質的單位委托結果項目可行性研究報告收費標準遵循市場價委托環境影響評估 委托部門具有相應資質的單位委托結果項目環境影響評價報告書收費標準遵循市場價建設項目環境保護管理條例第九條二、前期工作階段（規劃設計階

7、段） 土地手續的繼續辦理：建設用地申請；土地出讓合同；土地使用權初始登記；獲得國有土地使用權證書等 申請項目選址，獲得建設項目選址意見書 辦理建設用地規劃許可證 辦理建設工程規劃許可證 初步設計/施工圖設計審查申請項目選址獲得建設項目選址意見書委托規劃設計方案并送審獲得設計條件要求通知書委托地質勘查委托地災評估委托初步設計并送審委托施工圖設計并送審辦理建設用地規劃許可證辦理建設工程規劃許可證報批總平面規劃圖土地使用權初始登記獲得國有土地使用權證書繳納土地出讓金市簽訂土地出讓合同委托土地勘查市國土局審核同意土地成交確認書建設用地申請區草簽土地出讓合同進入拆遷環節重要的行政審批手續的辦理辦理建設工

8、程選址意見書方案設計審查辦理建設用地規劃審查初步設計審查施工圖設計審查辦理建設工程規劃許可證辦理建設工程選址意見書辦理部門所在區規劃分局申請材料申請書和申請報告1：500實測現狀地形及管網圖土地出讓確認通知書 開發資質證書其它文件辦理建設工程選址意見書辦理程序申請與受理（5日內）審查與決定（20日內）公布與頒發（10日內）獲得證件建設工程選址意見書設計條件要求通知書復函意見書（不同意時頒發）收費標準不收費辦理建設用地規劃許可證辦理部門所在區規劃分局申請材料申請表和申請報告方案設計圖說（加蓋設計資質印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔建設工程選址意見書及其附件（復印件）其它文件辦理建設用地規劃許

9、可證辦理程序申請與受理（5日內）審查與決定（20日內）公布與頒發（10日內）獲得證件建設用地規劃許可證辦理建設用地規劃許可證收費標準重慶市建設工程規劃許可執照費管理辦法渝府發200123號 辦理建設工程規劃許可證辦理部門所在區規劃分局申請材料申請表施工圖說（加蓋設計資質印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準書市建委初步設計批復消防、市政、人防、環保、防雷、教委意見施工圖設計文件審查意見書地勘報告辦理建設工程規劃許可證辦理程序申請與受理（5日內）審查與決定（20日內）公布與頒發（10日內）獲得證件建設工程規劃許可證辦理建設工程規劃許可證收費標準光卡費：渝價發19968號，325元

10、/卡規劃執照費：渝府發200123號人防工程易地建設費：渝價2000241號易地建設費=建筑面積30元/平方米委托代理事務地質勘查地質災害危險性評估設計單位進行設計委托地質勘查委托單位市勘測院（或有相應資質的單位）委托結果地質勘查報告1：500現狀地形圖、地下管網圖收費標準政府指導定價計價格200210號（可以殺價）委托地質災害危險性評估委托單位具有地災評估資質的單位委托結果地質災害評估報告收費標準渝價2002257號（附件）委托設計單位進行設計設計單位資質的認定設計的三個階段設計的分類每階段設計對應的成本預測每階段設計的審查三、開發建設階段 房地產開發建設過程大致分為項目建設準備階段、施工階

11、段、竣工驗收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設工程施工許可證、招投標、現場三通一平、施工的質量、工期、成本控制、竣工驗收及相關手續辦理等。 造價報監建設工程造價監督申報表安全報監施工單位安全信譽等級證書和安全生產責任書施工單位為從事危險作業職工辦理的意外傷害保險憑證安全生產文明施工的組織設計方案和技術措施安全生產許可證施工現場揚塵控制專項措施造價站質監站安全監督站站質量報監監理單位資質證書監理合同和預拌砼供應合同施工圖設計文件及審查報告項目監理人員崗位證書工程質量監督登記表辦理配套手續繳費建設工程中標通知書建設工程綜合服務費規劃許可證工程定額測定費建設工程質量監督費城市建設配套費散裝水泥費印

12、花稅造價站質監站配套辦散水辦招標辦配套站收費處簽發施工許可證用地批準手續繳納費用憑證項目經理資質等級證書原件質量和安全報監手續施工許可證申請表建管站重要的行政審批手續的辦理工程發包報建辦理合同簽證（備案）質量報監安全報監辦理建設工程施工許可證辦理消防驗收許可證建設工程規劃驗收合格證工程發包報建受理部門市建委報送要件（業主報建，施工單位協助）工程項目報建表建設工程規劃許可證全套勘察設計文件設計審查聯審單公司資質證書副本經審查同意取得工程項目施工承發包洽談會議紀要 辦理合同簽證（備案）受理部門市建委報送材料（業主報建，施工單位協助）建設單位與施工單位簽定的施工標準合同（施工合同由工商管理部門蓋章）

13、質量報監受理部門市建委（質監站）報送材料（業主報建，施工單位協助）全套設計文件施工合同建設工程規劃許可證（原件）營業執照副本（原件）建設工程質量監督申請表 安全報監受理部門市建委（安監站）報送要件（施工單位報建，業主協助）施工企業安全登記資質證書副本安全申報登記表項目經理、安全員、施工員安全管理證、特種作業人員的操作證上崗證（原件）施工組織設計臨時用電組織設計職工意外傷害保險單（原件），取得安全申報表簽章。 辦理建設工程施工許可證 辦理部門所在區建委辦理程序建設工程項目報建：持計委等有權部門立項批準文件和規劃許可證到建管科辦理工程報建。施工圖設計審查：由建委委托有資格審查機構進行審查，并取得施

14、工圖審查備案書。建設工程監理：按照規定應該委托監理的工程已委托監理。招投標：完成招投標程序，取得招標辦簽發的中標通知書。規費繳納：到建委（及市建設工程交易所）辦理繳費手續。質量監督、安全監督手續：質量監督站辦理質監手續，建管科辦理安全監督手續，保險機構辦理職工意外傷害保險。施工現場檢查：工程項目管理人員壓證上崗、安全文明施工設施。辦理建設工程施工許可證 辦理工程報建施工現場檢查及市政配套辦理施工圖設計審查落實監理單位落實招投標規費繳納所在區建委審查獲得建設工程施工許可證辦理建設工程施工許可證 辦理時限以上程序經審查符合要求，在15日內頒發建筑工程施工許可證。收費標準項目單位建設單位項目 單位建

15、設單位招標業務費總造價0.4(區收)招標業務費總造價 0.4(區收)質監費總造價 2.8(區收)建筑管理費總造價 1.3(區收)交易費總造價 0.36(市收)交易費總造價 0.84(市收)勞動定額測定費總造價 0.3(市收)定額管理編制費總造價 1.3(市收)消防驗收許可證辦理部門消防部門申請材料建筑工程消防驗收申請表消防局對該工程的施工圖設計審批意見書（復印件）全套竣工圖，并填報各類消防系統設計安裝情況及其有資格單位的調試測試報告隱蔽工程施工記錄資料消防設施資料及合格證落實消防設施設備維護管理，并將合同報送消防機構審核備案建設工程規劃驗收合格證辦理部門所在區規劃分局申請材料申請報告建設工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖）具有相應資質機構提供的建設工程竣工實測地形圖（含電子文檔）具有相應資質機構提供的房屋竣工測量報告書建設工程