1、江蘇省高級人民法院關于審理 物業(yè)服務合同糾紛案件若干問 題的意見江蘇省高級人民法院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件若干問題的意見為正確審理物業(yè)服務合同糾紛案件， 保障當事人合法權益，根據(jù)中 華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，參照江蘇省物業(yè)管理條例 的規(guī)定，結合我省實際，制定本意見。第一條因物業(yè)服務人提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用而產生的物業(yè)服 務合同糾紛案件適用本意見的規(guī)定。本意見中的物業(yè)服務人包括提供物業(yè)服務的企業(yè)以及其他組織或者個人。本意見中的業(yè)主，按照最高人民法院關于審理建筑物區(qū)

2、分所有權糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋第一條的規(guī)定確定。業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。第二條物業(yè)出售以后至業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務人正式簽訂物業(yè)服務合同前所發(fā)生的物業(yè)服務糾紛，業(yè)主與物業(yè)服務人有約定的，依 照其約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定 處理；法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定的，可 以參照以下情況處理:（一）商品房買賣合同及其附件中的有關約定；（二）地方性法規(guī)、部門規(guī)章的相關規(guī)定；（三）當?shù)亟ㄔO、房產行政主管部門的相關規(guī)定；（四）當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)的慣例，但該慣例明顯不合理的除外。已經(jīng)竣工但尚未出售或者雖然出售但尚未交付物業(yè)買受

3、人的物業(yè)，物業(yè)服務人要求建設單位交納物業(yè)服務費用的，人民法院應予支持。但當事 人另有約定的除外。第三條業(yè)主將其物業(yè)轉讓后， 物業(yè)服務合同自受讓人占有、 使用該物業(yè) 時始，對受讓人和物業(yè)服務人具有約束力。第四條物業(yè)服務合同期限屆滿后， 物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務， 專有 部分建筑面積占建筑區(qū)劃內總建筑面積過半數(shù)且人數(shù)占全體業(yè)主過半 數(shù)的業(yè)主沒有提出異議的，應當認定雙方成立了不定期的物業(yè)服務合 同。原物業(yè)服務合同當事人可以隨時解除該合同，但是應當給對方必要的準備時間。第五條雖沒有簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了該物業(yè)服務人的 物業(yè)服務，物業(yè)服務人起訴要求業(yè)主支付相應的物業(yè)服務費用的，人民法院應

4、予支持。當事人不能就物業(yè)服務費用的取費標準達成一致意見的，人民法院可以參照當?shù)卣?guī)定的取費標準或同類物業(yè)服務項目收 費標準予以處理。對于因事實上的物業(yè)服務關系而發(fā)生的其他糾紛，人民法院可以參照本意見最相類似的規(guī)定予以處理。第六條業(yè)主擅自改變物業(yè)用途，致使物業(yè)服務成本增加，物業(yè)服務人要 求業(yè)主增加物業(yè)服務費用的， 人民法院應予支持。但當事人另有約定的 除外。第七條物業(yè)服務人以業(yè)主未給付物業(yè)服務費用為由，拒絕履行物業(yè)服務合同的，人民法院不予支持。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用造成物業(yè)服務人 不能正常運營的除外。第八條業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)服務人停止對業(yè)主供應水、電、氣 等服務，造成業(yè)主損害，業(yè)主要求

5、物業(yè)服務人承擔損害賠償責任的，人 民法院應予支持。業(yè)主拖欠水、電、氣費用，物業(yè)服務人受水、電、氣供應企業(yè)的書面委 托，停止對業(yè)主供應水、電、氣等服務，造成業(yè)主損害，業(yè)主起訴要求 物業(yè)服務人承擔賠償責任的，人民法院不予支持。第九條物業(yè)服務合同中約定的在拖欠物業(yè)服務費用時應當給付的滯納金，應當視為違約金。當事人要求依據(jù)中華人民共和國合同法第一 百一十四條的規(guī)定予以調整的，人民法院應予支持。第十條物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)服務人具有協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū) 的公共秩序、安全防范、消防、交通等義務，包括安全監(jiān)控、巡視、門 崗、執(zhí)勤等，物業(yè)服務人未能履行或者未能完全履行應盡義務，致使業(yè)主人身或者財產受到第三人

6、侵害，業(yè)主起訴請求物業(yè)服務人承擔相應賠 償責任的，人民法院應予支持。第十一條物業(yè)服務人將業(yè)主提供的物業(yè)服務用房出租或者用于經(jīng)營，所獲得的收益按照雙方的約定確定其歸屬或者用途；沒有約定或者約定不明確的，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施、設備的維 修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會或者業(yè)主的決定使用。第十二條業(yè)主委員會擅自訂立、變更或者解除物業(yè)服務合同，業(yè)主大會不予追認的，應當認定業(yè)主委員會的訂立、變更或者解除物業(yè)服務合同 的行為對全體業(yè)主不發(fā)生效力，由此產生的后果由業(yè)主委員會中負有責 任的個人承擔。第十三條物業(yè)服務合同被確認無效后，已經(jīng)提供物業(yè)服務的物業(yè)服務人 要求業(yè)主參照合同約定的物業(yè)

7、服務費用標準給付相應的服務費用的，人民法院應予支持。造成損失的，有過錯的一方應當予以賠償；雙方都有 過錯的，應當各自承擔相應的責任。第十四條為維護全體業(yè)主的利益， 業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。 業(yè)主 委員會承擔的民事責任以及為訴訟所支出的費用，由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會怠于起訴、應訴或者作為第三人參加訴訟的，經(jīng)專有部分建 筑面積占建筑區(qū)劃內總建筑面積過半數(shù)且人數(shù)占全體業(yè)主過半數(shù)的業(yè)主同意的業(yè)主可以自己的名義起訴、應訴或者作為第三人參加訴訟，業(yè) 主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約另有約定的除外。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主起訴、應訴或者作為第三人參加訴 訟。因業(yè)主的專屬權益而發(fā)生的物業(yè)服務合同糾紛，應當由該業(yè)主起訴、應 訴或者作為第三人參加訴訟。第十五條物業(yè)服務人要求業(yè)主給付物業(yè)服務費用的訴訟時效期間，從最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之曰起計算。第十六條業(yè)主與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間因業(yè)主大會、業(yè)主委員會的 召開、決議等行為而發(fā)生的糾紛， 應由當?shù)卣康禺a行政主管部門處 理，當事人向人民法院提起民事訴訟的，不予受理。但法律另有規(guī)定的 除外。第十七條本意見自下發(fā)之日起施行。本意見施行后受理和正在審