1、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊(cè) 目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc423272207 第一章 總 則 PAGEREF _Toc423272207 h 3 HYPERLINK l _Toc423272208 第二章 分類和預(yù)算管理 PAGEREF _Toc423272208 h 3 HYPERLINK l _Toc423272209 第三章 準(zhǔn)入?yún)^(qū)域和土地儲(chǔ)備 PAGEREF _Toc423272209 h 4 HYPERLINK l _Toc423272210 第四章 項(xiàng)目追蹤和甄選 PAGEREF _Toc423272210 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc423272211 第五章 項(xiàng)目評(píng)審和決策 PAGEREF _Toc423272211 h 5 HYPERLINK l _Toc423272212 第六章 統(tǒng)計(jì)及信息管理 PAGEREF _Toc423272212 h 6 HYPERLINK l _Toc423272213 第七章 項(xiàng)目融資和評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc423272213 h 7 HYPERLINK l _Toc423272214 第八章 風(fēng)險(xiǎn)防范 PAGEREF _Toc423272214 h 8 HYPERLINK l _Toc423272215 第九章 品牌管理和人才隊(duì)伍建設(shè) PAGEREF _Toc4

3、23272215 h 9 HYPERLINK l _Toc423272216 第十章 附 則 PAGEREF _Toc423272216 h 11 HYPERLINK l _Toc423272217 附件1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引 PAGEREF _Toc423272217 h 12 HYPERLINK l _Toc423272218 附件2 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 PAGEREF _Toc423272218 h 27中鐵四局房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊(cè)第一章 總 則第一條 為促進(jìn)中鐵四局集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱局）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)中鐵四局集團(tuán)有限公司項(xiàng)目投資管理辦法，結(jié)合

4、局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際，制訂本細(xì)則。第二條 本細(xì)則所稱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指房地產(chǎn)公司在境內(nèi)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行 HYPERLINK /view/57314.htm t _blank 房屋及配套設(shè)施建設(shè)并以出售或出租為目的的經(jīng)營(yíng)行為，包括房地產(chǎn)公司利用自有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及以股權(quán)形式獲取的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第三條 投資發(fā)展部是局房地產(chǎn)板塊管理的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)全公司房地產(chǎn)板塊的綜合管理，對(duì)房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和服務(wù);對(duì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管、中期評(píng)估及終結(jié)預(yù)評(píng)估。第四條 本細(xì)則適用于局及房地產(chǎn)公司所屬（控股）的房地產(chǎn)企業(yè)。第二章 分類和預(yù)算管理第五條 局對(duì)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司實(shí)行

5、年度預(yù)算管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)按全面預(yù)算管理要求向投資發(fā)展部上報(bào)下年度的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)算。第六條 局對(duì)房地產(chǎn)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行分解，于每年1月底前下達(dá)當(dāng)年房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)性計(jì)劃，主要指標(biāo)為營(yíng)業(yè)收入、銷售額、回款額等，并將此計(jì)劃作為對(duì)房地產(chǎn)公司年度考核的重要內(nèi)容之一。第七條 房地產(chǎn)公司須在年度房地產(chǎn)投資預(yù)算額度內(nèi)向局提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，特殊情況需追加預(yù)算時(shí)，應(yīng)事先申請(qǐng)并履行相關(guān)審批手續(xù)。第三章 準(zhǔn)入?yún)^(qū)域和土地儲(chǔ)備第八條 按照局房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展要求，做強(qiáng)企業(yè)、做精行業(yè)、整合資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、樹(shù)立品牌的原則，根據(jù)房地產(chǎn)公司現(xiàn)有（含已完）項(xiàng)目的區(qū)域分布、投資總量、市場(chǎng)反映情況以及房地產(chǎn)公司的資源優(yōu)勢(shì)情況

6、劃分市場(chǎng)準(zhǔn)入?yún)^(qū)域。按照股份公司文件規(guī)定，我局屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)A類企業(yè)，只能在安徽、上海、浙江、江蘇、江西等區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。第九條 不得單獨(dú)跨區(qū)域開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)若跨區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)與中鐵置業(yè)合作，合作開(kāi)發(fā)可以不分區(qū)域、不分開(kāi)發(fā)形式。第十條 房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)宏觀政策與市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略，積極拓寬項(xiàng)目獲取渠道，由單一的市場(chǎng)“招拍掛”獲取土地向資源營(yíng)銷、項(xiàng)目營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷和政策營(yíng)銷轉(zhuǎn)變，提高獲取優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的能力，規(guī)避單一營(yíng)銷渠道帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,提升盈利空間。第十一條 房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際，積極探索能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式，將局的綜合優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化

7、為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四章 項(xiàng)目追蹤和甄選第十二條 局建立房地產(chǎn)項(xiàng)目信息預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)公司應(yīng)按照年度預(yù)算、區(qū)域準(zhǔn)入和合作開(kāi)發(fā)等原則，認(rèn)真抓好新項(xiàng)目的追蹤工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息進(jìn)行整理、篩選，確定重點(diǎn)追蹤項(xiàng)目，于每月20日前向投資發(fā)展部上報(bào)項(xiàng)目追蹤信息。第十三條 房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，建立健全項(xiàng)目篩選的規(guī)章制度和管理流程，構(gòu)建科學(xué)完善的項(xiàng)目篩選評(píng)價(jià)體系，抓好項(xiàng)目的初選和立項(xiàng)工作。第十四條 房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的追蹤，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，建立科學(xué)的項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審機(jī)制，由房地產(chǎn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引（參見(jiàn)附件1）的要求，編制房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第十五條 房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)主要指標(biāo)：銷售收入凈利潤(rùn)率不低于10%，全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于12%，自有資金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于16%。第五章 項(xiàng)目評(píng)審和決策第十六條 房地產(chǎn)公司應(yīng)建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估決策體系，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目決策審批流程。房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部決策通過(guò)后報(bào)局按照投資項(xiàng)目決策流程逐級(jí)申報(bào)。第十七條 開(kāi)發(fā)過(guò)程中如涉及重大資產(chǎn)交易、股權(quán)交易等重大事項(xiàng)的應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查、資產(chǎn)評(píng)估、掛牌交易，并按國(guó)資委、局相關(guān)規(guī)定辦理。第十八條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)公司上報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的不同有所側(cè)重，涉

9、及的主要內(nèi)容如下：國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家和地方法律法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、資金解決方案、運(yùn)作模式及條款、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面。如項(xiàng)目涉及重大運(yùn)作難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素，投資發(fā)展部將組織人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和考察。第十九條 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及復(fù)雜程度，項(xiàng)目評(píng)審采取局內(nèi)部專家和相關(guān)部門聯(lián)合評(píng)審、委托外部專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜以u(píng)審等形式。第二十條 項(xiàng)目通過(guò)評(píng)審后，投資發(fā)展部根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)修訂后形成房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，向局總經(jīng)理辦公會(huì)提交項(xiàng)目議案，局總經(jīng)理辦公會(huì)在決策權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行審批，超出決策權(quán)限范圍的，按程序提交局董事會(huì)審批。超出局決策范圍的，按決策流程由局向股份公司申請(qǐng)審批。第二十一條 經(jīng)決策審批通過(guò)的項(xiàng)目

10、，房地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按照決議內(nèi)容執(zhí)行，具體實(shí)施與決議內(nèi)容發(fā)生以下情形時(shí)：用地面積偏差超過(guò)10%、容積率偏差超過(guò)10%、收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)、購(gòu)地價(jià)格超出決策授權(quán)價(jià)，房地產(chǎn)公司應(yīng)按程序重新上報(bào)局決策。第六章 統(tǒng)計(jì)及信息管理第二十二條 局對(duì)已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)計(jì)快報(bào)制度，房地產(chǎn)公司應(yīng)按房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表(見(jiàn)附件2)的要求，于每月25日前向局投資部上報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目月報(bào)表，每季度后15日內(nèi)上報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目季報(bào)表及企業(yè)季報(bào)表。第二十三條 為確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，房地產(chǎn)公司應(yīng)指定專業(yè)素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作，并保持人員的穩(wěn)定。第二十四條 經(jīng)局決策的項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按照

11、決議內(nèi)容執(zhí)行，積極跟蹤、大力推進(jìn)，并在項(xiàng)目審議通過(guò)后每季度后10日內(nèi)向投資發(fā)展部反饋?lái)?xiàng)目推進(jìn)情況，其中涉及簽定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地（項(xiàng)目）“招拍掛”取得、項(xiàng)目因故中止等重大事件，房地產(chǎn)公司應(yīng)在發(fā)生之日起3個(gè)工作日內(nèi)向局投資發(fā)展部上報(bào)書面報(bào)告。第二十五條 房地產(chǎn)公司取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)于簽署土地成交確認(rèn)書、土地出讓合同、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議后3個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目的基本信息及相關(guān)文件電子掃描版報(bào)局投資發(fā)展部備案。第二十六條 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)與局投資發(fā)展部的聯(lián)系，及時(shí)反饋有關(guān)信息，包括但不限于項(xiàng)目開(kāi)、竣工時(shí)間、開(kāi)盤情況、銷售情況、市場(chǎng)反應(yīng)和評(píng)價(jià)等情況。 第七章 項(xiàng)目融資和評(píng)價(jià)第二十七條 房地產(chǎn)公司

12、應(yīng)加快房地產(chǎn)融資體系建設(shè)，積極籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后續(xù)資金，構(gòu)建科學(xué)完善的融資體系，充分發(fā)揮資金杠桿作用，減輕局資金壓力。第二十八條 在執(zhí)行局批復(fù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度投資預(yù)算過(guò)程中，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司實(shí)施以項(xiàng)目為主體的土地使用權(quán)、在建工程抵押等融資模式，構(gòu)建以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款為主體，信托、基金、股權(quán)合作等其他多種融資方式補(bǔ)充的融資體系，充分利用社會(huì)資金，為局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的資金支持。第二十九條 局大力推行房地產(chǎn)物資集中采購(gòu)，設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建安工程統(tǒng)一招標(biāo)，有效提升項(xiàng)目的盈利空間。為調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)各方積極性，投資發(fā)展部在材料采購(gòu)和建安工程的招標(biāo)上積極協(xié)調(diào)，發(fā)揮各方區(qū)域優(yōu)勢(shì)；在同等條件下，參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司享

13、有工程施工優(yōu)先權(quán)。第三十條 為提高經(jīng)濟(jì)效益，監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施狀況，投資發(fā)展部根據(jù)投資完成及銷售情況對(duì)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展中期評(píng)估和終結(jié)預(yù)評(píng)估。第三十一條 投資發(fā)展部每年年初確定當(dāng)年需進(jìn)行中期評(píng)估和終結(jié)預(yù)評(píng)估項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)中期評(píng)估及終結(jié)預(yù)評(píng)估要求及時(shí)提供相關(guān)資料。第三十二條 投資發(fā)展部配合局審計(jì)部做好已完房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)后評(píng)價(jià)工作要求及時(shí)提供相關(guān)資料。第三十三條 為便于局掌握全公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，投資發(fā)展部每半年向局報(bào)告全局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)執(zhí)行情況。第八章 風(fēng)險(xiǎn)防范第三十四條 為防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真研究國(guó)家的房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，提高市場(chǎng)分析和預(yù)判能力

14、，前瞻性地制訂企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的不利影響。第三十五條 房地產(chǎn)公司應(yīng)健全管理制度，規(guī)范決策流程，認(rèn)真做好擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，構(gòu)建符合企業(yè)科學(xué)發(fā)展要求的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。第三十六條 房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和地方有關(guān)要求，建立健全內(nèi)控制度，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，切實(shí)履行國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。第三十七條 為切實(shí)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁任何自然人、社會(huì)團(tuán)體、民營(yíng)企業(yè)采取掛靠、特許等形式以中國(guó)中鐵名義運(yùn)作項(xiàng)目，嚴(yán)禁房地產(chǎn)公司將在建項(xiàng)目以各種形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包或“以包代管”，放松對(duì)項(xiàng)目

15、的監(jiān)管。第九章 品牌管理和人才隊(duì)伍建設(shè)第三十八條 房地產(chǎn)公司要牢固樹(shù)立品牌意識(shí)，強(qiáng)化品牌理念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及業(yè)務(wù)要統(tǒng)一使用“中國(guó)中鐵四局”品牌，切實(shí)提高“中國(guó)中鐵四局”品牌的知名度和市場(chǎng)影響力。第三十九條 局制訂規(guī)范的品牌執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建完善的品牌管理體系，為房地產(chǎn)公司使用“中國(guó)中鐵四局”品牌提供指導(dǎo)和幫助。同時(shí)，應(yīng)建立品牌危機(jī)管理機(jī)制，完善應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)品牌建設(shè)。第四十條 房地產(chǎn)公司應(yīng)從局房地產(chǎn)板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和整體戰(zhàn)略利益出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行“中國(guó)中鐵四局”品牌體系標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)用規(guī)范，加大“中國(guó)中鐵四局”品牌宣貫力度，不斷提升“中國(guó)中鐵四局”品牌內(nèi)涵。第四十一條 房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真做好“中國(guó)中鐵四局”品

16、牌的維護(hù)工作，堅(jiān)決杜絕有損于品牌形象的事件發(fā)生。一旦發(fā)生影響品牌形象的事件，應(yīng)在第一時(shí)間向投資發(fā)展部報(bào)告，并妥善做好善后工作。第四十二條 高素質(zhì)的人才隊(duì)伍是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展的根本保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才隊(duì)伍建設(shè)力度，著力打造高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，選派政治素質(zhì)好、黨性修養(yǎng)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、工作作風(fēng)硬的管理人員擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。第四十三條 房地產(chǎn)公司應(yīng)堅(jiān)持“引培結(jié)合”的方針，在積極引進(jìn)高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才的同時(shí)，注重采取多種方式加強(qiáng)人才的自主培養(yǎng)，在實(shí)踐中提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力。第四十四條 房地產(chǎn)公司應(yīng)建立完善的薪酬體系，既要大力弘揚(yáng)中國(guó)中鐵優(yōu)秀的企業(yè)文化，從精神上提高人

17、才隊(duì)伍的凝聚力和向心力，又要從物質(zhì)上給予必要的保證，實(shí)行符合企業(yè)實(shí)際、兼顧房地產(chǎn)行業(yè)特征的薪酬體系。同時(shí)，應(yīng)深入研究績(jī)效考核體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的績(jī)效考核，做到薪酬和績(jī)效掛鉤，優(yōu)勝劣汰。第十章 附 則第四十五條 本細(xì)則自發(fā)布之日起配合中鐵四局集團(tuán)有限公司項(xiàng)目投資管理辦法執(zhí)行，由局投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋和修訂。附件1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總論一、項(xiàng)目的來(lái)源及決策理由二、取得方式和條件三、開(kāi)發(fā)和合作模式、公司結(jié)構(gòu)和收益分配方案第一部分 項(xiàng)目基本情況一、宗地位置及四至說(shuō)明宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置及四至、與相鄰物

18、業(yè)的情況，及其他必要的說(shuō)明。說(shuō)明與城市標(biāo)志性區(qū)域、建筑物和市政設(shè)施相對(duì)位置關(guān)系以及地段的定性描述。要求圖文并茂：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍，并附四至的現(xiàn)狀照片。二、地塊現(xiàn)狀、地貌、結(jié)構(gòu)、七通一平、大小配套、周邊環(huán)境影響1、地塊現(xiàn)狀（1）說(shuō)明地勢(shì)平坦程度，與周邊地勢(shì)比較。（2）說(shuō)明地面現(xiàn)狀情況。包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積。（3）地面現(xiàn)有居民情況。包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。（4）地下情況。包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)

19、構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建。（5）土地的完整性。是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。（6）地質(zhì)情況。包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。2、交通狀況（1）地上公共交通、軌道交通情況。（2）宗地出行主要依靠的交通方式。 （3）規(guī)劃發(fā)展情況。近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、道路等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。3、現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況要求說(shuō)明現(xiàn)有生活配套設(shè)施情況，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、郵局、文化、體育、公園、娛樂(lè)設(shè)施；規(guī)劃中的應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃情況及實(shí)施進(jìn)度。要求附圖：周邊道路和設(shè)施、樓盤分布圖。 4、大市政配套道路現(xiàn)狀及

20、規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴Ｕf(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。5、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況。三、承諾交地狀況、條件、時(shí)間、用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)用地面積（平米）用地性質(zhì)（商住比例）容積率建筑面積（平米）限高（米）第二部分 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在國(guó)家或地區(qū)的特點(diǎn)，就項(xiàng)目所在區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展

21、、市政建設(shè)、政策扶持、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃及發(fā)展等方面對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響進(jìn)行分析，尤其對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的影響。二、區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)分析要求分析至少近二年以上的土地供應(yīng)數(shù)量、規(guī)模、使用性質(zhì)以及即將上市土地供應(yīng)。判斷項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)有供應(yīng)量、未來(lái)供應(yīng)量。并提供相應(yīng)的分析圖表。成交時(shí)間地址建設(shè)用地（平米）規(guī)劃建面（平米）容積率土地性質(zhì)成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)得人出讓方式 三、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要求至少近二年以上房地產(chǎn)年銷售情況、竣工面積、市場(chǎng)存量、去化速度、銷售價(jià)格變化趨勢(shì)，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)三年項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的存量、去化速度、銷售價(jià)格變化情況。并著重按業(yè)態(tài)分析周邊在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況。并提供

22、相應(yīng)的分析圖表。（當(dāng)年可細(xì)化到月或季度）附圖：主要在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖序號(hào)項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積容積率物業(yè)性質(zhì)物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間成交價(jià)主力戶型及面積去化速度已售面積/套數(shù)庫(kù)存面積/套數(shù)車位價(jià)格（周邊可比較樓盤售價(jià)，2-3個(gè)項(xiàng)目，精簡(jiǎn)版也要，完整版可加圖片）項(xiàng)目名稱建筑類別位置物業(yè)類型建筑規(guī)模開(kāi)發(fā)商綠化率容積率最早開(kāi)盤時(shí)間裝修狀況最早開(kāi)盤價(jià)主力戶型位置圖總平面圖或鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目特色年去化量最新成交（均）價(jià)（標(biāo)明數(shù)據(jù)截止的時(shí)間）第三部分 項(xiàng)目整體規(guī)劃定位分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路說(shuō)明產(chǎn)品形態(tài)和主題，產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想（建筑形式），主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 二、項(xiàng)目整體定位1、形象定位2、客戶定位1)

23、客戶細(xì)部分析（核心客戶、重要客戶、潛在客戶）2) 目標(biāo)客戶價(jià)值取向分析根據(jù) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 t _blank 項(xiàng)目總體戶型面積區(qū)間和擬定的價(jià)格水平，測(cè)算擬定目標(biāo)客戶群體要求的支付能力，同時(shí)以數(shù)據(jù)為支撐，說(shuō)明目標(biāo)客戶群體購(gòu)買力高于要求購(gòu)買本 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 t _blank 項(xiàng)目的支付能力。3、產(chǎn)品定位1）項(xiàng)

24、目產(chǎn)品系的選擇2）項(xiàng)目的面積配比3）產(chǎn)品打造的關(guān)鍵點(diǎn)4、價(jià)格定位1）采用市場(chǎng)比較法，確定本項(xiàng)目的目前均價(jià)評(píng)價(jià)因素位置交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀和社區(qū)外部環(huán)境戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌建筑質(zhì)量各項(xiàng)目得分與項(xiàng)目的距離關(guān)系各項(xiàng)目權(quán)重各項(xiàng)目均價(jià)評(píng)價(jià)因素的分值（總分100）100項(xiàng)目1890.34000項(xiàng)目2910.354500項(xiàng)目3850.255000項(xiàng)目4750.14000本項(xiàng)目44252）設(shè)定價(jià)格的年均增長(zhǎng)率，得到項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)。產(chǎn)品類別建筑面積占總可售面積比例裝修標(biāo)準(zhǔn)起價(jià)均價(jià)整盤均價(jià)去化量（萬(wàn)/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（萬(wàn)平/年）高層住宅 商業(yè) 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

25、1、產(chǎn)品定位與上述規(guī)劃設(shè)計(jì)思路的適應(yīng)性在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響 3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

26、和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。 7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 四、初步設(shè)計(jì)后的

27、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提供項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，各戶型及產(chǎn)品建筑面積、層數(shù)等。本部分應(yīng)主要由設(shè)計(jì)專業(yè)配合完成。五、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（“S”）和劣勢(shì)（“W”）從微觀角度、內(nèi)部因素分析，主要從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。2、機(jī)會(huì)點(diǎn)（“O”）與威脅點(diǎn)（“T”）從宏觀角度、外部環(huán)境分析，主要是從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述對(duì)項(xiàng)目的影響。3、項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避可用項(xiàng)目SWOT分析圖說(shuō)明。優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)機(jī) 會(huì)威 脅第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施

28、計(jì)劃一、開(kāi)發(fā)策略1、總體開(kāi)發(fā)策略按業(yè)態(tài)說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序，原則等2、總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排結(jié)合市場(chǎng)情況，科學(xué)合理判斷區(qū)域市場(chǎng)的年去化量、去化率和 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=項(xiàng)目 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于項(xiàng)目的文章 t _blank 項(xiàng)目的規(guī)劃等因素來(lái)擬定分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。二、營(yíng)銷策略結(jié)合市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷售價(jià)格，科學(xué)合理擬定銷售計(jì)劃。三、成本控制策略主要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、施工階段、竣工清算階段等進(jìn)行過(guò)程把控。四、項(xiàng)目組織及人員配置說(shuō)明可研和實(shí)施階段人員配置以及機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，是否符合要求及人員缺口。第五

29、部分 項(xiàng)目投資可行性經(jīng)濟(jì)分析一、測(cè)算條件說(shuō)明項(xiàng)目投資可行性經(jīng)濟(jì)分析的編制方法，假設(shè)的前提，采用政策、標(biāo)準(zhǔn)公正、合理、合規(guī)。至少包括以下內(nèi)容：1、項(xiàng)目獲取條件2、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位3、分期開(kāi)發(fā)、銷售、資金運(yùn)用安排4、成本（稅負(fù)）計(jì)量、分?jǐn)?、使用參數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)二、測(cè)算結(jié)果用數(shù)字和表格說(shuō)明各項(xiàng)重要指標(biāo)的總體情況。1、地價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值預(yù)計(jì)土地出讓金（萬(wàn)/畝）土地出讓金折合樓面地價(jià)（元/m2）契稅（萬(wàn)元）印花稅（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)土地總成交地價(jià)款（萬(wàn)元，含契稅、印花稅等）2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值備注總投資額（億元）包括所得稅開(kāi)發(fā)成本（億元） 資本化利息其中：土地付現(xiàn)成本（億元）出讓金、契稅

30、、補(bǔ)償款總收入（億元）可售面積、平均單價(jià)年去化量（萬(wàn)）毛利率（%）預(yù)計(jì)土地增值稅（億元）預(yù)計(jì)比例利潤(rùn)總額（億元）凈利潤(rùn)（億元）其他股東分紅（億元）分配比例歸屬母公司凈利潤(rùn)（億元） 分配比例銷售凈利潤(rùn)率（%）自有資金自有資金年均靜態(tài)收益率（%）自有資金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）開(kāi)發(fā)貸款（億元）年限、利率全投資靜態(tài)投資回收期（年）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)年限全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）3、用地與規(guī)劃指標(biāo)表 4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 5、7成本收益測(cè)算表 6、土地增值稅計(jì)算表 7、全投資現(xiàn)金流量表 8、自有資金現(xiàn)金流量表三、資金籌措及安排1、項(xiàng)目資金安排（1）資金投入計(jì)劃各期地價(jià)、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、開(kāi)

31、發(fā)間接費(fèi)等比例投入的安排。 （2）資金償還計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示項(xiàng)目資金的需求缺口及融資途徑、財(cái)務(wù)費(fèi)用及利息估算 2、項(xiàng)目融資方案說(shuō)明項(xiàng)目的融資主體（既有/新設(shè)）、融資渠道、融資結(jié)構(gòu)、融資總額、利率期限、擔(dān)保條件、支付償還方法。四、盈虧和敏感分析1、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)原值占原值比例銷售價(jià)格（元/）銷售面積（）地價(jià)（元/）說(shuō)明保本售價(jià)、保本銷售量及保本地價(jià)的計(jì)算結(jié)果。2、敏感性分析測(cè)算土地價(jià)格、售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比時(shí)，毛利率、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、全投資內(nèi)部收益率等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況。分析項(xiàng)目對(duì)哪些因素的變化較為敏感，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)重視控制哪些因

32、素。 五、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析是否可行。第六部分 其它風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目或土地使用權(quán)獲取風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施1、項(xiàng)目或土地合規(guī)性項(xiàng)目或用地取得的土地合規(guī)性和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目或土地所有權(quán)歸屬、土地使用權(quán)歸屬，土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目或用地的政府文件和（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。2、項(xiàng)目或土地手續(xù)辦理項(xiàng)目或土地辦理手續(xù)過(guò)程可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)和規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。3、項(xiàng)目或土地價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目或用地取得的土地的價(jià)值評(píng)估是否合理和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目或用地有關(guān)價(jià)值及評(píng)估文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。二、合作風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施1、合作模式風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目股東間合作模式及股權(quán)、債權(quán)出資比例，資金支付到