1、PAGE PAGE 19關(guān)于(guny)我國(guó)房地產(chǎn)制度的研究以合肥市為例目錄(ml)TOC o 1-4 h u HYPERLINK l _Toc21895 摘要(zhiyo) PAGEREF _Toc21895 2 HYPERLINK l _Toc23281 1 引言 PAGEREF _Toc23281 3 HYPERLINK l _Toc11633 2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題 PAGEREF _Toc11633 4 HYPERLINK l _Toc28844 2.1房地產(chǎn)投資過(guò)熱，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 PAGEREF _Toc28844 4（合肥市房型設(shè)計(jì)與面積，片區(qū)房?jī)r(jià)，總體價(jià)

2、格趨勢(shì)分析） HYPERLINK l _Toc3576 2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境有待改善 PAGEREF _Toc3576 5 HYPERLINK l _Toc31631 2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，有效供應(yīng)不足 PAGEREF _Toc31631 6 HYPERLINK l _Toc13061 2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)“有效競(jìng)爭(zhēng)”缺乏 PAGEREF _Toc13061 7 HYPERLINK l _Toc23011 2.5宏觀調(diào)控的反思 PAGEREF _Toc23011 9 HYPERLINK l _Toc21433 3、合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 PAGEREF _Toc21433 9（

3、房屋多樣化建設(shè)，以滿(mǎn)足不同人群需求，經(jīng)濟(jì)房。） HYPERLINK l _Toc22614 3.1房市措施建議 PAGEREF _Toc22614 10 HYPERLINK l _Toc31700 3.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期構(gòu)想 PAGEREF _Toc31700 144。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策 HYPERLINK l _Toc9800 4、結(jié)論 PAGEREF _Toc9800 15 HYPERLINK l _Toc11598 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc11598 17合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展(fzhn)對(duì)策研究(ynji)摘要(zhiyo)：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成

4、部分,其能否穩(wěn)定 HYPERLINK /fazhan/ 發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步較晚，發(fā)展不夠成熟，宏觀調(diào)控措施不夠完善，金融環(huán)境有待改善等問(wèn)題依然困擾著房地產(chǎn)業(yè)，特別是近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，供需矛盾突出等問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重威脅到房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全，影響到民生問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律，如果房?jī)r(jià)一直持續(xù)快速上漲的勢(shì)頭，市場(chǎng)自身遲早也會(huì)調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，與金融密切相連，自然調(diào)整將會(huì)付出巨大的代價(jià)，造成經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和資源的浪費(fèi)。當(dāng)前，為了控制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控制度建設(shè)。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)業(yè) 問(wèn)題 措施引言(yny

5、n) 房地產(chǎn)業(yè)在不同發(fā)展階段有著不同的特點(diǎn)，每一個(gè)發(fā)展階段都面臨著特殊的任務(wù)，也都面臨著復(fù)雜的問(wèn)題，而正是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向(fngxing)的不斷探索及對(duì)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的不斷改革，才促使了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。從新中國(guó)(zhn u)建立以后到改革開(kāi)放以前，立足于落后的經(jīng)濟(jì)水平，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)采取了以計(jì)劃為主的發(fā)展方式。而住房分配也以實(shí)物分配為主，1951年國(guó)家把房租支出比重確定為全部工資的7.48 %，1955年變?yōu)?.4 %，此后職工工資水平有所上升，而房租所占的比重卻越來(lái)越低。這一制度在當(dāng)時(shí)對(duì)于保障基本的供給與需求起到了一定的作用，而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻表現(xiàn)出越來(lái)越大的弊端。首先：居民對(duì)房產(chǎn)

6、的投入水平十分低，而國(guó)家和企業(yè)卻背負(fù)上沉重的負(fù)擔(dān)。其次：計(jì)劃的體制排除了市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房產(chǎn)的配置作用阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展。最后：計(jì)劃的配置助長(zhǎng)了以權(quán)、私謀房之風(fēng)，也不利于合理需求的滿(mǎn)足。基于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的弊端與問(wèn)題，立足于已有的發(fā)展條件，自1978年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了以市場(chǎng)為取向的改革，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要指標(biāo)及重大的制度改革的線索，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷以下幾個(gè)階段： （一）復(fù)蘇階段（19781986），這一時(shí)期提出了住房商品化的政策，進(jìn)行了補(bǔ)貼出售新建住房等政策，盡管總體規(guī)模較小，成效有限，但開(kāi)始了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式后的復(fù)蘇和探索階段。（二）市場(chǎng)化起步階段（19871991），這一時(shí)期進(jìn)一步深化改革，將土

7、地所有權(quán)與使用權(quán)分離，在法律上允許土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化。（三）快速發(fā)展階段（19921997），不少投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。從1994年開(kāi)始，國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控使結(jié)構(gòu)失衡、開(kāi)發(fā)過(guò)熱等問(wèn)題得到了一定的糾正，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入升溫階段，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（四）平穩(wěn)(pngwn)發(fā)展階段（19982002），這一階段通過(guò)停止住房實(shí)物(shw)分配，逐步開(kāi)始住房分配貨幣化，供給和需求的兩方力量推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期。（五）高速發(fā)展階段（2003年至今），隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民(jmn)投資需求增加等多種因素，巨大的房產(chǎn)需求

8、被釋放，房地產(chǎn)投資不斷增加，結(jié)合到開(kāi)發(fā)成本上升等原因，房?jī)r(jià)不斷攀升。這一階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)矛盾突出的階段，市場(chǎng)健康發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 綜觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，市場(chǎng)化的改革方向?yàn)槠渥⑷肓藷o(wú)限的生機(jī)與活力，然而市場(chǎng)化的改革卻為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)，美國(guó)的次貸危機(jī)源于房地產(chǎn)金融的非理性發(fā)展，如何完善房地產(chǎn)金融、化解房市泡沫、降低金融風(fēng)險(xiǎn)成為一大課題。恩格斯曾一度預(yù)言，住宅問(wèn)題在資本主義社會(huì)無(wú)法有效解決，而我國(guó)作為以公有制為主體的社會(huì)主義國(guó)家又應(yīng)當(dāng)如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展以解決廣大人民群眾的住房問(wèn)題。宏觀調(diào)控作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要手段起著不可替代的作用，林素鋼（2007）要求實(shí)現(xiàn)“供求基本平衡

9、，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的績(jī)效作出初步評(píng)價(jià)，而這也是現(xiàn)階段宏觀調(diào)控不斷改革的目標(biāo)所在。從房地產(chǎn)周期理論角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展已處于繁榮階段，而巨大的需求與投資在打造繁榮的同時(shí)又隱藏著泡沫危機(jī)。如何找準(zhǔn)措施著力點(diǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸，如何打造長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)制，是本文探討的兩個(gè)重要方面。2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題2.1房地產(chǎn)投資過(guò)熱，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快自1999年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)保持了21%的年平均增長(zhǎng)率，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于國(guó)民收入的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資常年占到固定資產(chǎn)投資的較大比重，近三年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模均以25.6%的速度增長(zhǎng)，為GDP增速

10、的三倍左右，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到25288.84億元，同比增長(zhǎng)30.2%。部分地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)超出普通民眾所能接受的范圍。聯(lián)合國(guó)人民委員會(huì)與世界銀行（1992）認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在46倍之間比較符合居民承受能力，由此看來(lái)，我國(guó)城市的房?jī)r(jià)水平明顯偏高。表1-1、中國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格與固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)（19972007）年份住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的份額（%）城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資的份額（%）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資總額（億元）19971790.0012.7448.433178.3719981854.0012.7257.593614.2319991857.0013

11、.7464.304103.2020001948.0015.1466.454984.1020012017.0017.0566.476344.1120022092.0017.9167.107790.9220032197.0018.2766.7410153.80年份住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的份額（%）城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資的份額（%）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資總額（億元）20042608.0018.6767.1613158.2520052937.0017.9268.2715909.2520063119.0017.6670.2219422.9220073645.0012.7

12、471.1225288.84表1-2、不同類(lèi)型的住房平均(pngjn)銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率（2003-2007） 單位：% 年份住房銷(xiāo)售平均價(jià)格增長(zhǎng)率別墅、高檔公寓銷(xiāo)售平均價(jià)格增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售平均價(jià)格增長(zhǎng)率20035.020.227.56200418.7134.527.39200512.614.6311.6920066.2012.874.47200716.8613.451.45數(shù)據(jù)來(lái)源：黃石(hun sh)松，陳紅梅.房?jī)r(jià)之謎M.北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009.119.我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)投資過(guò)熱及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快一方面表明房地產(chǎn)業(yè)大有發(fā)展契機(jī)，能影響(yngxing)到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，另一方面

13、也表明房地產(chǎn)業(yè)還處于初期發(fā)展階段，缺少標(biāo)準(zhǔn)化的約束，呈現(xiàn)出非理性的增長(zhǎng)方式。吳德進(jìn)、李國(guó)柱（2007）認(rèn)為，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素分為“空間因素與時(shí)間因素”。姚玲珍（2008）認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的因素包括旺盛的市場(chǎng)需求與不合理的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合到當(dāng)前一段時(shí)間的房市運(yùn)行，房?jī)r(jià)上升的因素有:1. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均GDP的增長(zhǎng)與人均可支配收入的增加為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在金融、市場(chǎng)、材料供應(yīng)上創(chuàng)造了良好的條件。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需出現(xiàn)矛盾，大量的住房需求刺激了供給，而投資大多集中在普通商品房，投資過(guò)熱而推高房?jī)r(jià)。3. 溫海珍、呂雪夢(mèng)、張凌（2010）認(rèn)為：“房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性關(guān)系，相互影響的

14、方向均是正向的”。土地作為稀缺資源，而地方政府采取拍賣(mài)的方式出讓其使用權(quán)，在市場(chǎng)預(yù)期向好的時(shí)候低價(jià)被不斷抬高，增加了開(kāi)發(fā)成本，促使房?jī)r(jià)上升。4. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基于穩(wěn)定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及較大的市場(chǎng)有效需求等因素，取得了良好的市場(chǎng)預(yù)期，造成了各方資金的投機(jī)炒作，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)品具有消費(fèi)品和資本品的雙重性質(zhì)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資過(guò)熱及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題的出現(xiàn)符合著雙重性質(zhì)，但是尋找到一個(gè)合理有效的機(jī)制防止(fngzh)房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大跌，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展、民生的保障依然意義重大。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境有待(yudi)改善 1998年4月，中國(guó)人民銀行發(fā)布關(guān)于加大住房信貸

15、投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)通知，標(biāo)志我國(guó)住房金融制度正式(zhngsh)建立。住房金融制度的建立對(duì)于加大資源配置的效率、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起著重要的作用，而房地產(chǎn)金融制度的完善對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展亦是意義重大。徐滇慶（2006）認(rèn)為“房?jī)r(jià)上漲充其量不過(guò)是肌膚之瘡，而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患”，的確，回顧日本金融危機(jī)及美國(guó)次貸危機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)之間有著較大的關(guān)聯(lián)性。至2006年5月末，全國(guó)商品房空置面積約為1.22億平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，商品房住宅空置面積約為6700萬(wàn)平方米，增幅13.4%，而空置一年以上的商品房占總空置面積比重為65.6%，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融依然存在較大風(fēng)

16、險(xiǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫之爭(zhēng)由來(lái)已久，但任沒(méi)有權(quán)威的定論，其原因不僅在于信息披露的問(wèn)題更在于房地產(chǎn)泡沫的隱蔽性。長(zhǎng)鏈條、多環(huán)節(jié)、實(shí)體層面與金融層面交織錯(cuò)縱，且歷來(lái)房市的崩潰往往在市場(chǎng)一片向好之時(shí)，使得金融風(fēng)險(xiǎn)控制很有難度，因此加強(qiáng)管理與預(yù)警很有必要。陶海波、楚東坡（2009）認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的機(jī)理在于：“房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率和低利率的貨幣政策及金融的過(guò)度支持，導(dǎo)致資金過(guò)度涌入，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，引發(fā)結(jié)構(gòu)性通貨膨脹；政府宏觀調(diào)控滯后，金融機(jī)構(gòu)收縮信貸，由此帶來(lái)市場(chǎng)低迷，刺激了房地產(chǎn)泡沫的破滅；作為資金密集型行業(yè)的泡沫破滅造成金融資產(chǎn)質(zhì)量下降，呆賬壞賬增加，由此對(duì)金融市場(chǎng)體系造

17、成沖擊”我國(guó)房地產(chǎn)金融除了存在較大風(fēng)險(xiǎn)以外依然存在諸多問(wèn)題，首先，從至今供給角度來(lái)看：1.房地產(chǎn)融資渠道單一，商業(yè)銀行提供的資金占有很大比重。2.金融創(chuàng)新能力缺乏，金融運(yùn)行效率低下，降低了服務(wù)水平與風(fēng)險(xiǎn)防范水平。3.國(guó)際熱錢(qián)的聚集于炒作推高了房?jī)r(jià)也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。4.住房公積金制度不夠完善。繳、存在不同地區(qū)不同企業(yè)間不平衡，資金運(yùn)用率低，僅為53.54%，大量資金需進(jìn)一步規(guī)范其合理合法之用。其次，從資金需求角度看：1.不合理住房需求大，占有資金量大，其中包括大量的炒作(cho zu)資金需求，不但占用了大量資金反而推高了房?jī)r(jià)。2.房貸資金向高收入群體、房產(chǎn)大企傾斜，難以滿(mǎn)足低收入群體及中小房產(chǎn)

18、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求，導(dǎo)致正真有效需求難以啟動(dòng)，保障民生困難。最后(zuhu)，我國(guó)房地產(chǎn)金融還存在：1.房地產(chǎn)金融資產(chǎn)評(píng)估體系不健全，制約了房貸質(zhì)量。2.金融的政策配合度不高，使得國(guó)家宏觀調(diào)控效度不夠。金融(jnrng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“潤(rùn)滑劑”，完善的房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有力保障，房地產(chǎn)金融的改善也將作為金融發(fā)展的長(zhǎng)期任務(wù)。2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，有效供應(yīng)不足隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的不斷深入，巨大的需求被釋放，同時(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)供給的不斷擴(kuò)大。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人們普遍最求高質(zhì)量的房地產(chǎn)品，具體要求表現(xiàn)在房屋大小、所處地段、居住環(huán)境等方面，地方政府也渴望通過(guò)土地的拍賣(mài)獲

19、得大量的財(cái)政收入，從而普通及高檔商品房的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也不斷抬高，如此擴(kuò)張的結(jié)果便是增加了房屋空置率，2008年，全國(guó)商品房屋空置率上升到1.64億平方米，其中商品住宅空置面積達(dá)到0.91億平方米。然而，我國(guó)有著特殊的國(guó)情，土地屬于非再生資源，可利用土地更是有限，既要保障一定的耕地面積，而且鑒于現(xiàn)有的土地政策，又要滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的對(duì)高質(zhì)量房屋的需求是很困難的。況且，我國(guó)的住房需求十分多元，既包括源源不斷的大學(xué)畢業(yè)生的住房需求，又包括龐大的農(nóng)民工隊(duì)伍，大量的資金用于高價(jià)商品房建設(shè)導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不符合我國(guó)的國(guó)情，既不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于民生的保障和社會(huì)的安

20、定。表3-1：目前城鄉(xiāng)實(shí)際存在的住房分類(lèi) 廉租房經(jīng)濟(jì)適用房公共住房 經(jīng)濟(jì)租用放集資（合作）房“限價(jià)”商品房 商品房普通商品房高檔商品房體制外建房 “小產(chǎn)權(quán)房”（違法違規(guī)房） “城中村”農(nóng)民出租房農(nóng)村農(nóng)民自建房 農(nóng)村住房農(nóng)村合作建房我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，其主要變現(xiàn)在： （1）.需求巨大，13億人口(rnku)需要解決住房問(wèn)題，而有效供給有限，依然有一部分人無(wú)房可住而采取借宿、露宿的方式。（2）.住房質(zhì)量有待提高(t go)，城市低收入群體、外來(lái)低收入群體、非正規(guī)就業(yè)群體擠在城郊棚戶(hù)區(qū)，居住環(huán)境十分惡劣。（3）.“房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品多不能滿(mǎn)足趨于理性的住房選型”

21、。調(diào)查顯示：32.6%的的人員選擇多層普通住宅，選擇小高層選型達(dá)25%以上，選擇高層、超高層的人員不到6%。每套面積120平方米以下的住房需求占總數(shù)的8成，選擇2室及3室的占84%。而市場(chǎng)多不能滿(mǎn)足這樣的需求，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超出收入水平的增長(zhǎng)，大戶(hù)型成為積壓的主要品種。（4）.保障性住房建設(shè)矛盾重重。經(jīng)濟(jì)適用房存在以下問(wèn)題：“低收入者”難以界定，大量非低收入者購(gòu)得房產(chǎn)，一般城市里經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格只比普通商品房低10%上下，2005、2006年商品房開(kāi)發(fā)中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占4.8%和5.1%，未達(dá)國(guó)家規(guī)定的20%的標(biāo)準(zhǔn)。廉租房存在資金來(lái)源不足、保障對(duì)象不明確等問(wèn)題。我國(guó)需要大量開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)品以滿(mǎn)足日

22、益增長(zhǎng)的需求、改善居住環(huán)境，也需要大量開(kāi)發(fā)保障性住房以滿(mǎn)足中低消費(fèi)群體的住房需求，大量國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明“城市住房保障計(jì)劃是不可能依靠市場(chǎng)自發(fā)履行的”，探索出有中國(guó)特色的住房計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)平衡也是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制的一大挑戰(zhàn)。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)“有效競(jìng)爭(zhēng)”缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)的不充分性，學(xué)界正在爭(zhēng)論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“壟斷競(jìng)爭(zhēng)”還是“寡頭競(jìng)爭(zhēng)”是，競(jìng)爭(zhēng)的不充分性卻普遍受到接受，姚玲珍（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分的原因包括：1.房地產(chǎn)產(chǎn)品差別比較大。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)比較嚴(yán)重。3.較高的進(jìn)入障礙。4.房地產(chǎn)供給缺乏彈性等原因。承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不充分性并找到其原因的

23、目的在于：在尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律及客觀條件的基礎(chǔ)上形成“既有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，又能充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)”的“有效競(jìng)爭(zhēng)”格局。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分重要，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)存在諸多問(wèn)題，其中包括：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度低，房地產(chǎn)地區(qū)集中度高據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年底，我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)25762家，2007年達(dá)到62518家，企業(yè)平均開(kāi)發(fā)面積為4409.3平方米，僅一棟樓的水平。房市集中度低既增加了宏觀調(diào)控的難度也不利于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的利用，阻礙了服務(wù)水平的提高。目前，我國(guó)70%以上的房地產(chǎn)投資集中在東部地區(qū)，其中50%集中在北京、上海、浙江、廣東、江蘇5個(gè)省份，房地產(chǎn)地區(qū)集中度相

24、當(dāng)高，促使東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，而中西部地區(qū)卻缺乏足夠的建設(shè)資金，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌(pn pi)效益不高 按照帕累托80/20市場(chǎng)規(guī)律：一個(gè)成熟理性規(guī)范的產(chǎn)業(yè)，20%的企業(yè)將占領(lǐng)該產(chǎn)業(yè)80%的份額，形成有序競(jìng)爭(zhēng)的局面，出城良性(lin xn)的循環(huán)和發(fā)展，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組于2004年11月發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果顯示：“我國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值差異較大，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌凸顯；房地產(chǎn)品牌擴(kuò)張日益加速，品牌發(fā)展呈多元態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)的品牌影響力度不及其他行業(yè)的品牌，品牌建設(shè)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)(y sh)有待加強(qiáng)”無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)

25、展來(lái)看，還是從房地產(chǎn)品的需求角的來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)都將進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，只有打造優(yōu)秀的品牌，才能使企業(yè)加強(qiáng)與消費(fèi)者的聯(lián)系從而擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，才能產(chǎn)生巨大的社會(huì)價(jià)值及現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使稀缺的土地資源、有效的資金、匱乏的高素質(zhì)人力資源形成整合效益。3.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”王阿忠（2007）認(rèn)為：“中國(guó)住宅用地由供給政府完全壟斷，市場(chǎng)的進(jìn)出壁壘等原因呈現(xiàn)寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”。的確，政府完全壟斷用地市場(chǎng)雖然有利于城市的科學(xué)規(guī)劃，但也會(huì)導(dǎo)致一些地方政府利用土地使用權(quán)的出賣(mài)來(lái)增加財(cái)政收入，而市場(chǎng)進(jìn)出機(jī)制客觀上為“地王”的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件，增加了開(kāi)發(fā)成本，也不利于一些優(yōu)秀企業(yè)整合土地資源。壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在

26、一定程度上阻礙了“有效競(jìng)爭(zhēng)”的形成。4.非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段涌現(xiàn) 近來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)，其背后隱藏著：住房保障制度不完善，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，土地出讓不合理等問(wèn)題。雖然政府多次宣布小產(chǎn)權(quán)房為違法違規(guī)建筑，但其消極影響依然很大，處理好小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題對(duì)打造良好競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也十分重要。2.5宏觀調(diào)控的反思 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下資源配置以市場(chǎng)配置為主并結(jié)合到國(guó)家的宏觀調(diào)控措施，以此實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，自我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)使以市場(chǎng)為導(dǎo)向的改革后，房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，與此同時(shí)也出現(xiàn)了諸多矛盾，需要不斷完善宏觀調(diào)控措施才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀調(diào)控跌巖起伏，形勢(shì)復(fù)雜多變，

27、問(wèn)題層出不窮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控也經(jīng)歷著不完善到完善、成熟到不成熟的轉(zhuǎn)變，總結(jié)起來(lái)，有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題值得我們反思：（1）.宏觀調(diào)控目標(biāo)體系、績(jī)效考核體系及房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)體系尚需完善 完善的宏觀調(diào)控目標(biāo)體系是宏觀調(diào)控的重要前提，也是宏觀調(diào)控績(jī)效考核的重要支撐，單純的以投資金額多少、項(xiàng)目多少、GDP的增加多少來(lái)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)及績(jī)效考核已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)指標(biāo)的不完善降低宏觀調(diào)控的力度與效度，不利于打造良好的市場(chǎng)環(huán)境。（2）.房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)立法有待(yudi)進(jìn)一步完善 近來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房涌出、強(qiáng)制拆遷事件頻發(fā)等問(wèn)題既不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不利于民生(mnshng)保障，市場(chǎng)呼吁

28、更完善的法律出臺(tái)以進(jìn)一步市場(chǎng)環(huán)境。（3）.“宏觀調(diào)控政策(zhngc)頻繁出臺(tái)，有些政策缺乏科學(xué)性與長(zhǎng)遠(yuǎn)性”對(duì)政策的把握程度直接體現(xiàn)著政府的行政能力。宏觀調(diào)控的平凡出臺(tái)雖有一定的效果但造成的觀望氣氛影響到正常的投資與消費(fèi)。缺乏科學(xué)性與長(zhǎng)遠(yuǎn)性的政策制約了宏觀調(diào)控的效果，甚至造成消極的影響。（4）.保障性住房建設(shè)存在許多問(wèn)題我國(guó)的住房保障計(jì)劃關(guān)系到經(jīng)濟(jì)、民生問(wèn)題，但目前依然存在包括土地劃撥難、資金來(lái)源少、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)不完善等矛盾，嚴(yán)重影響到住房保障體系的完善。（5）.政策的分類(lèi)指導(dǎo)不夠 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)差異十分大，政策一刀切的做法無(wú)法解決各個(gè)地區(qū)的問(wèn)題，加大對(duì)不同地區(qū)的政策分類(lèi)指導(dǎo)十分有必要。（6

29、）.地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度不夠2006年調(diào)控文件強(qiáng)調(diào)“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”而具體的實(shí)施效果則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一標(biāo)準(zhǔn)，造成供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題一直難以改善。（7）.信息披露力度有待加強(qiáng)目前我國(guó)政府在房產(chǎn)供應(yīng)信息、土地劃撥信息、政策措施透明度等方面多有不足，不利于市場(chǎng)供求信息的傳導(dǎo)。3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建議找到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科學(xué)模式與道路需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展回顧、對(duì)已有發(fā)展思路的研究，還需要對(duì)現(xiàn)有發(fā)展中突出的問(wèn)題進(jìn)行研究，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革大大加快了步伐，總體上看，“

30、我國(guó)房改的方向是正確的，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)；改革和發(fā)展的成果惠及了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民；產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不斷提高”。但，問(wèn)題總是隨著改革、發(fā)展同步產(chǎn)生的，對(duì)問(wèn)題的研究與反思的過(guò)程也是思路創(chuàng)新及問(wèn)題的解決過(guò)程。本文的前半部分已經(jīng)系統(tǒng)地分析的總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的諸多問(wèn)題，下面將提出具體的措施應(yīng)對(duì)及發(fā)展建議。3.1房市措施(cush)建議3.1.1.進(jìn)一步加大力度控制(kngzh)房?jī)r(jià)前段時(shí)間控制房?jī)r(jià)的措施頻頻出臺(tái)，雖然無(wú)法做到徹底根除(gnch)病因，但已經(jīng)取得良好的效果。我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲緣于供需脫節(jié)、投資炒作。已經(jīng)超出了消費(fèi)者的承受能力，如果進(jìn)一步大談擴(kuò)大消費(fèi)、放寬經(jīng)融則必然

31、造成房市的非理性繁榮，從而造成經(jīng)濟(jì)的大起大落。因此房?jī)r(jià)調(diào)整已成必然，只是時(shí)間的問(wèn)題。頻頻出臺(tái)的調(diào)控措施已經(jīng)造成消費(fèi)者的觀望情緒，進(jìn)來(lái)，部分地區(qū)商品房交易量驟減，有的樓盤(pán)交易量甚至為零。雖然房市調(diào)整會(huì)產(chǎn)生出許多問(wèn)題，如：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，房?jī)r(jià)大幅動(dòng)蕩，市場(chǎng)秩序惡化。但，長(zhǎng)遠(yuǎn)看房市調(diào)整也會(huì)有許多益處：（1）供求調(diào)整 ，強(qiáng)制打壓不合理需求，為保障性住房建設(shè)創(chuàng)造條件。（2）市場(chǎng)調(diào)整，大量低效率的開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)淘汰，為好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成創(chuàng)造條件。（3）房?jī)r(jià)調(diào)整作為契機(jī)將進(jìn)一步推動(dòng)各項(xiàng)體制的變革。對(duì)進(jìn)一步加大力度控制房?jī)r(jià)，本文作如下建議：（1）“堅(jiān)持抑制不合理需求”國(guó)發(fā)201010號(hào)關(guān)于一直不合理住房需求

32、提出2點(diǎn)措施，其一：“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”，對(duì)于首套自住房貸首付比例及第二套住房首付比例和利率做了明確要求，但對(duì)于第三套及以上住房信貸，首套及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)加快制定。其二：“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，雖然有此政策，但許多稅收政策并未研究成熟，需要加快速度研究。（2）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房有效供給吳德勁、李國(guó)柱（2007）認(rèn)為，“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)：控制非住宅和高檔商品房建設(shè)；增加保障性住房建設(shè)的土地供給；增加緊湊型、小戶(hù)型比例；住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃”。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是增加住房有效供給的前提，有效供給的增加也將對(duì)滿(mǎn)足合理消費(fèi)打擊不合理消

33、費(fèi)產(chǎn)生有效作用。（3）紡織國(guó)際熱錢(qián)炒作國(guó)際熱錢(qián)完全以盈利為目的，在一定時(shí)期可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的作用，但是大量的聚集會(huì)助推供應(yīng)、增加成本、吹大泡沫，嚴(yán)重影響房市安全，此番防止國(guó)際熱錢(qián)炒作并非完全排斥外資，而是合理控制其總量與投資結(jié)構(gòu)。3.1.2.防范金融風(fēng)險(xiǎn),改善房市融資環(huán)境 融資環(huán)境對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，當(dāng)然作為一把雙刃劍其有利也有弊，如果運(yùn)用得好便能推動(dòng)投資、拉動(dòng)消費(fèi)、保障民生，如果發(fā)展的不得當(dāng)便會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。當(dāng)前我國(guó)房市正處于改革和調(diào)整期，房地產(chǎn)壓力不言而喻，降低并化解金融風(fēng)險(xiǎn)成為金融改革與創(chuàng)新的重要任務(wù)。立足現(xiàn)狀著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展提出以下建議：（1）完善(

34、wnshn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)前，我國(guó)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫看法不一，最主要在于房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不完善，因此，陶海波(hi b)、楚東坡（2010）年提出“完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控(dio kn)參考指標(biāo)體系中的各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”的建議，以期有效防止房市泡沫。（2）建立多元化的房市融資渠道目前我國(guó)房地產(chǎn)主要的融資渠道有：企業(yè)自有資金，預(yù)收賬款，銀行信貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券，上市融資等。銀行信貸占主體，其他融資渠道由于有許多制約尚未受普遍采用，因此造成融資面窄，金融風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。因此我國(guó)應(yīng)建立多元化的融資渠道。首先：“調(diào)整和完善住房公積金制度”。目前我國(guó)住房公積金制度為封閉式的政策性住房金融，可以

35、改革繳存比例，提高利用率，公積金貸款與商業(yè)抵押貸款相結(jié)合的貸款模式。，改革住房公積金管理機(jī)構(gòu)。其次：促進(jìn)專(zhuān)業(yè)性住房機(jī)構(gòu)的建立與完善，分擔(dān)商業(yè)帶跨步的融資額。最后：建立和完善住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)資金流通。（3）“促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高運(yùn)行機(jī)制效率”促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有助于從融資方式上加大方式支持力度，同時(shí)，建立和完善金融配套法規(guī)和增加國(guó)家對(duì)金融的支持力度。（4）“完善房地產(chǎn)金融中介服務(wù)”目前，房地產(chǎn)金融中介服務(wù)質(zhì)量差、市場(chǎng)混亂，當(dāng)從房地產(chǎn)融資評(píng)估體系，完善中介保證機(jī)構(gòu)，整頓中介市場(chǎng)秩序等方面加強(qiáng)力度。3.1.3.體制的改革 自1998年來(lái)，我國(guó)體制改革大步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)

36、，而房地產(chǎn)的發(fā)展為體制大改革創(chuàng)造了諸多條件。目前，房市問(wèn)題重重，找到房市發(fā)展的體制掣肘對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，本文擬提出如下建議：（1）土地供應(yīng)制度的改革土地制度的改革應(yīng)向著穩(wěn)定房?jī)r(jià)、科學(xué)的城市規(guī)劃、保障公共住房用地的方向推進(jìn)，也要注重對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合測(cè)評(píng)，而非出價(jià)高低。隨著城市用地的擴(kuò)張，對(duì)農(nóng)村土地的占用也會(huì)越來(lái)越多，應(yīng)考慮到對(duì)耕地的保護(hù)與對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)。（2）政績(jī)考核指標(biāo)體系的改善政績(jī)考核體系應(yīng)不僅考慮到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還應(yīng)考慮到結(jié)構(gòu)的合理、民生的保障、環(huán)境的保護(hù)，以此(y c)來(lái)監(jiān)督政府完成宏觀調(diào)控的目標(biāo)。3.1.4.進(jìn)一步創(chuàng)新(chungxn)和完善住房保障體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的不斷深

37、入,市場(chǎng)在擴(kuò)大房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，改善居住(jzh)環(huán)境上起著越來(lái)越來(lái)重要的作用。但是，“城市住房保障計(jì)劃是不可能依靠市場(chǎng)自發(fā)履新的”我國(guó)房市發(fā)展還處于初期，保障性住房還必須依靠政府的宏觀調(diào)控，住房保障體系的建立也必須保“人人享有適當(dāng)住房”以改善民生。“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明房地產(chǎn)離開(kāi)切實(shí)有效的保障計(jì)劃必然長(zhǎng)周期地大漲大跌”，目前，我國(guó)房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)上漲又進(jìn)一步激化了這一矛盾，因此進(jìn)一步創(chuàng)新和完善住房保障體系對(duì)我穩(wěn)定房?jī)r(jià)也有重要意義，本文擬對(duì)我國(guó)住房保障體系的完善作如下建議：（1）制定切實(shí)有效的保障計(jì)劃我國(guó)房市發(fā)展處于初期階段，住房保障計(jì)劃由來(lái)已久，但還存在許多問(wèn)題。在計(jì)劃尚不夠完整缺乏科學(xué)性，

38、在執(zhí)行上力度不夠計(jì)劃完成情況較差。由此我國(guó)住房保障計(jì)劃還有待進(jìn)一步完善，以在新時(shí)期發(fā)揮更有力的作用。（2）促進(jìn)保障方式的多元化，采取更靈活的住房建設(shè)及安排我國(guó)住房需求復(fù)雜多樣，保障方式也應(yīng)當(dāng)多樣，進(jìn)一步促進(jìn)保障方式的合理化，特別是促進(jìn)廉租房建設(shè)、推進(jìn)“人頭”到“磚頭”的創(chuàng)新性較強(qiáng)的保障方式的發(fā)展。（3）加強(qiáng)住房困難標(biāo)準(zhǔn)界定，完善保障性住房管理機(jī)構(gòu)目前，住房困難保準(zhǔn)的界定還存在許多問(wèn)題，造成保障效果不高，覆蓋面低等問(wèn)題，有賴(lài)于在標(biāo)準(zhǔn)和體制上的創(chuàng)新此外，在退出機(jī)制上也因該進(jìn)一步完善，住房建設(shè)是的“承租條件”及“租金補(bǔ)助”不僅要依靠主管部門(mén)的嚴(yán)格管理，還應(yīng)依靠其他部門(mén)甚至司法部門(mén)的協(xié)作與配合。最后，

39、在日常管理中，對(duì)擅自改變用途、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違章轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)接等行為應(yīng)建立有效的快捷處理機(jī)制。（4）“創(chuàng)新保障性住房建設(shè)、融資機(jī)制” 保障性住房建設(shè)利潤(rùn)比較低，且回收周期比較長(zhǎng)，因此長(zhǎng)期由政府擔(dān)負(fù)起資金來(lái)源的重任，以至建筑總規(guī)模小，無(wú)法滿(mǎn)足需求，財(cái)政負(fù)擔(dān)也變得很重。因此需要?jiǎng)?chuàng)新保障性住房建設(shè)、融資機(jī)制，強(qiáng)化政府引導(dǎo)，引入市場(chǎng)機(jī)制，依靠群眾自強(qiáng)的建設(shè)方式。3.1.5.引導(dǎo)消費(fèi)、引導(dǎo)輿論消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大馬車(chē)，消費(fèi)也引導(dǎo)著生產(chǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)住房消費(fèi)水平越來(lái)越高，普遍最求高水平高質(zhì)量的房屋，這固然有利于內(nèi)需的擴(kuò)大，但不符合我國(guó)的國(guó)情，特別是在這一需求的預(yù)期引導(dǎo)下間接促成了房?jī)r(jià)

40、的過(guò)快上漲，我國(guó)大住房消費(fèi)引導(dǎo)應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)問(wèn)題： （1）引導(dǎo)適度(shd)消費(fèi)，對(duì)大量占有公共土地資源的住房應(yīng)加以更高的消費(fèi)稅及物業(yè)稅，對(duì)過(guò)度超前消費(fèi)而又無(wú)力還款的應(yīng)不予貸款。（2）引導(dǎo)理性消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)以滿(mǎn)足(mnz)個(gè)人實(shí)際需求為主，反對(duì)鋪張浪費(fèi)，盲目最求豪華。目前，我國(guó)各界對(duì)房市觀點(diǎn)不一，其中(qzhng)甚至隱含著政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者之間的博弈。因此應(yīng)加強(qiáng)房市發(fā)展的輿論引導(dǎo)，是市場(chǎng)更加理性。3.1.6.促進(jìn)房市“有效競(jìng)爭(zhēng)”的形成房市有效競(jìng)爭(zhēng)的形成主要依靠于市場(chǎng)手段。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中度的角度看，過(guò)多開(kāi)發(fā)商用機(jī)市場(chǎng)的狀況有賴(lài)于市場(chǎng)的調(diào)整，依靠?jī)r(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制強(qiáng)制淘汰落后的開(kāi)發(fā)商。

41、從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)集中度來(lái)看，隨著東部地區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)完善，其開(kāi)發(fā)成本會(huì)不斷上升，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也會(huì)不斷下降，而中西部地區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，金融環(huán)境的改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值會(huì)有所提升，成為投資的熱土。從房市品牌競(jìng)爭(zhēng)的角度看，長(zhǎng)期的發(fā)展會(huì)提升市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，優(yōu)秀品牌會(huì)不斷出現(xiàn)，進(jìn)而服務(wù)及管理水平會(huì)不斷提高。房市有效競(jìng)爭(zhēng)的形成也依賴(lài)著政府的宏觀調(diào)控，要求政府完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，土地供給制度，要求政府進(jìn)一步加大力氣促進(jìn)中西部發(fā)展，要求進(jìn)一步完善相關(guān)法律，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。3.1.7.其他政策建議 （1） 完善宏觀調(diào)控目標(biāo)體系近來(lái)，政府宏觀調(diào)控頻頻出臺(tái)，但效果不佳，其中的一個(gè)重要原因便

42、是沒(méi)有完善的宏觀調(diào)控目標(biāo)體系。任木榮、蘇國(guó)強(qiáng)（2010）把宏觀調(diào)控目標(biāo)分為“政治目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，宏觀目標(biāo)與微觀目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)目標(biāo)、短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)，總量目標(biāo)、結(jié)構(gòu)目標(biāo)與質(zhì)量目標(biāo)”試圖為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與控制構(gòu)建一個(gè)框架，但宏觀調(diào)控目標(biāo)體系還需要進(jìn)一步研究以適應(yīng)當(dāng)前的房市運(yùn)行，指導(dǎo)當(dāng)前的宏觀調(diào)控措施，并著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供指導(dǎo)。（2）完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律，加強(qiáng)執(zhí)法力度法律手段是宏觀調(diào)控的重要手段，近來(lái)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律不斷完善，但依然存在許多不足，特別是房市各項(xiàng)糾紛影響大、形勢(shì)復(fù)雜、牽扯面廣，需要完善相關(guān)法律加以解決，規(guī)范經(jīng)濟(jì)主體行為，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。（3）宏觀調(diào)控措施注重把握關(guān)鍵，

43、照顧全局宏觀調(diào)控沒(méi)有把握關(guān)鍵將會(huì)造成房市運(yùn)行的混亂，影響到正常的投資與消費(fèi)，現(xiàn)階段房市發(fā)展的關(guān)鍵在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。除了把握關(guān)鍵還應(yīng)該照顧全局，對(duì)完善法律、完善金融等方面也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。（4）宏觀調(diào)控措施既要統(tǒng)一指揮又要分類(lèi)指導(dǎo)目前，我國(guó)政策的出臺(tái)做到了統(tǒng)一指揮，在分類(lèi)指導(dǎo)上做得也不夠，根據(jù)(gnj)不同地區(qū)的不同特點(diǎn)做出分類(lèi)指導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。（5）加強(qiáng)(jiqing)宏觀調(diào)控的科學(xué)性與執(zhí)行力 許多宏觀調(diào)控出臺(tái)以后，拿到地方的執(zhí)行程度十分有限，其中原因既包括措施本身缺乏科學(xué)性與可行性沒(méi)有考慮到地方的特殊性，也包括地方政府不重視(zhngsh)對(duì)政策的貫徹執(zhí)行，應(yīng)

44、當(dāng)在考核制與問(wèn)責(zé)制上多下功夫。（6）強(qiáng)制信息披露刻不容緩 信息的不對(duì)稱(chēng)將在一定程度上造成壟斷，壟斷又將產(chǎn)生不合理的供給、需求與價(jià)格，應(yīng)該強(qiáng)制信息披露以穩(wěn)定市場(chǎng)。3.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期構(gòu)想回顧已有歷史，立足已知現(xiàn)實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展要向著一個(gè)明確的目標(biāo)前進(jìn)，達(dá)到理想的狀態(tài)，從而為現(xiàn)有的問(wèn)題提出措施建議。（1）.進(jìn)一步深化市場(chǎng)改革，實(shí)現(xiàn)以間接管理為主的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不可或缺，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，房市的供求矛盾、金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)都需要政府進(jìn)行疏導(dǎo)。但，市場(chǎng)的繁榮和發(fā)達(dá)才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)。引入競(jìng)爭(zhēng)，整合資源是殘葉發(fā)展的重要手段；提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，改善居民居住環(huán)境，促進(jìn)城市化健

45、康推進(jìn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目的；創(chuàng)造就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用，而這一切都依靠著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步深化與發(fā)展，政府的宏觀調(diào)控則應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐蚤g接管理為主。我國(guó)房改起步較晚，當(dāng)前矛盾復(fù)雜多樣，需要政府強(qiáng)有力的調(diào)控，然而過(guò)多的干預(yù)依然存在不足，如：管理過(guò)死，市場(chǎng)活力不足，效率不高；政府“尋租”行為多發(fā)，影響公平正義；政府干預(yù)過(guò)多，市場(chǎng)形成觀望情緒，影響到投資于消費(fèi)。實(shí)現(xiàn)以間接管理為主，推進(jìn)市場(chǎng)繁榮，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)模式。（2）.品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，服務(wù)水平大幅提升，文化價(jià)值多元品牌競(jìng)爭(zhēng)是房市競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段，其中蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)效益，大量的管理、服務(wù)、創(chuàng)新水平低的企業(yè)已經(jīng)退出市場(chǎng)，許多優(yōu)秀品牌出現(xiàn)，品

46、牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，不但是稀缺的土地資源得到整合，還大幅提升了服務(wù)水平。品牌競(jìng)爭(zhēng)也蘊(yùn)含著巨大的社會(huì)效益，優(yōu)秀品牌傳播著獨(dú)特的文化理念，是文化價(jià)值豐富多元。（3）.合理的住房分類(lèi)供應(yīng)體系住房分類(lèi)供應(yīng)既“按居民不同收入水平進(jìn)行住房供應(yīng)的方式，有人稱(chēng)為規(guī)范化的住房供應(yīng)方式”合理的住房供應(yīng)體系立足于差別化的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，有效的調(diào)節(jié)了住房供應(yīng)和平抑了房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)了“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊钡哪康模俏覈?guó)公共住房政策的理想模式。（4）.舊城改造與新區(qū)建設(shè)同步發(fā)展房地產(chǎn)的發(fā)展與城市化進(jìn)程的推進(jìn)有著密切的聯(lián)系，而許多城市在推進(jìn)城市化的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題值得反思，舊城改造(gizo)與新區(qū)建設(shè)同步發(fā)展有助于實(shí)現(xiàn)科學(xué)的城市

47、規(guī)劃，有利于土地等稀缺資源的合理利用，有利于社會(huì)的和諧發(fā)展。這需要我們?cè)谕恋刂贫取⑹袌?chǎng)秩序維護(hù)、立法等方面做進(jìn)一步的探索。（5）.凸顯(t xin)多元的城市文化城市文化是城市的靈魂，是支撐城市發(fā)展的深層次動(dòng)力。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了應(yīng)體現(xiàn)多元的價(jià)值定位，還應(yīng)著眼于打造(dzo)城市文化，特別是向現(xiàn)代化、便捷、環(huán)保、綠色等方向定位。4、結(jié)論自1978年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始了以市場(chǎng)為取向的改革，從而找到了房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展之路，解放了生產(chǎn)力，提高了生產(chǎn)效率，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展階段，巨大的需求被釋放，也拉動(dòng)了投資的不斷擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了

48、繁榮。然而，沒(méi)有矛盾就沒(méi)有發(fā)展，市場(chǎng)化改革之前，正是房地產(chǎn)業(yè)活力不夠、政府負(fù)擔(dān)太大的矛盾推動(dòng)了改革；改革之后，也正是供求結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等矛盾推動(dòng)著我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式及措施的探索。特別是2008年，爆發(fā)了全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，也獲得了發(fā)展的機(jī)遇。目前，世界經(jīng)濟(jì)已逐步開(kāi)始復(fù)蘇，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也在復(fù)蘇之后呈現(xiàn)出多樣的問(wèn)題。本文系統(tǒng)地研究了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)投資過(guò)熱、部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融不完善，供求結(jié)構(gòu)不合理、有效供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)“有效競(jìng)爭(zhēng)”缺乏，宏觀調(diào)控政策不完善等幾大問(wèn)題嚴(yán)重制約著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。針對(duì)這些問(wèn)題，本文提出了如下建議：進(jìn)一步深化市場(chǎng)改革，進(jìn)一步加大力度控制房?jī)r(jià)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)、改